Magazine Immobilier commercial vol. 5 no. 1

PP 41614528

Le nouveau paradigme de

GéraldTremblay

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MontréalLe Fonds immobilier de solidarité FTQ s’arrime aux tendances mondiales

QuébecRentabiliser le Massif de Charlevoix

VOLUME 5 | NUMÉRO 1

ICI, L’AVENIR SE CONSTRUIT.

INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 20 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI.

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IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 20124

VOLUME 5 | NUMÉRO 1

Le magazine Immobilier commercial est publié par Jacques Boisvert Communications inc.

599, boulevard Sir-Wilfrid-LaurierBelœil (Québec) J3G 4J1

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

[email protected] www.immobilier-commercial.ca

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR:Jacques Boisvert

RÉDACTRICE EN CHEF:Danielle Ouellet

ÉQUIPE DE RÉDACTION:Serge Beaucher, Danielle Ouellet, Mathieu-Robert Sauvé

COLLABORATION À CE NUMÉRO:Me Lise Bergeron, Raymond Bouchard, Guy Charron, Guy De Repentigny, Alain Deslauriers, Me Daniel Ferreira,Alain Roy et Caroline St-Hilaire

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES:Hélène Larue

DIRECTRICE ARTISTIQUE :Carole Bordeleau

PUBLICITÉ:Zoé Lafond, directrice des ventesMarie-Renée Lefebvre, conseillère en publicité

PHOTOS :© Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte(sauf indication contraire)

PHOTO EN PAGE COUVERTURE :© Immobilier commercial par Denis Bernier

IMPRESSION :Imprimeries Transcontinental S.E.N.C.2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

DISTRIBUTION EN KIOSQUE :Messageries de Presse Benjamin

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS :Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR :599, boulevard Sir-Wilfrid-LaurierBelœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS :450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca

Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

www.jacquesboisvert.com

5 MOT DE LA RÉDACTION Sous le signe du changement et de la vitalitéPar Danielle Ouellet, rédactrice en chef

7 ENTREVUE Normand BélangerFonds immobilier de solidarité FTQPar Danielle Ouellet

15 ENJEUMichel Venne : promotion immobilière et consultationPar Mathieu-Robert Sauvé

20 FOCUSLe nouveau paradigme de Gérald Tremblay Entrevue par Danielle Ouellet

27 Le nouveau CHUM : c'est parti! Par Danielle Ouellet

29 MONTRÉALL’est de Montréal : entreprendre, collaborer, réussirPar Guy De Repentigny

30 DROITS ET OBLIGATIONSStructurer son partenariat immobilierPar Me Daniel Ferreira

33 FINANCESLes sociétés de personnes dans la mire du gouvernementPar Alain Deslauriers

34 MONDE MUNICIPAL Réduire les gaz à effet de serre par le transport en commun Par Caroline St-Hilaire

36 OPINIONLe français en entreprise, une question de respectPar Raymond Bouchard

38 COUP D'ŒILLa Maison du développement durablePar Mathieu-Robert Sauvé

46 DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURSImmobilier commercial au MAPICPar Jacques Boisvert

48 QUÉBEC Le Massif de CharlevoixUn immense projet récréotouristico-immobilierPar Serge Beaucher

53 De nouveaux terrains disponiblesPar Alain Roy

55 EN TOUTE JUSTICETerrains en zone agricole près de l’autoroute : attention !Par ME Lise Bergeron

56 BRÈVES IMMOBILIÈRES

58 MOT DE LA FINPar Guy Charron

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Printemps 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL 5

La vitalité de la construction, surtout dans l'agglomération de Montréal, semble contredirela sombre impression laissée par les nombreuses pertes d'emplois annoncées régulière-ment au cours des derniers mois. Le maire Gérald Tremblay a une explication : la métro-pole entre dans un nouveau paradigme, qu'il présente dans une entrevue de fondaccordée à Immobilier commercial.

L'augmentation fulgurante des investissements du Fonds immobilier de solidarité FTQ,au cours des deux dernières années, ajoute à l'effervescence. Son président-directeurgénéral, Normand Bélanger, réitère son objectif de création d'emplois, tout en orientantses investissements vers les grandes tendances mondiales.

Michel Venne, fondateur et directeur général de l'Institut du nouveau monde, rappellel'importance des consultations publiques, qui peuvent très certainement être rentablespour les promoteurs immobiliers, particulièrement en cette période de bouillonnement.

Le journaliste Mathieu-Robert Sauvé nous fait visiter la Maison du développement durable,qui réserve bien des surprises à saveur « écologique » !

À Québec, Serge Beaucher rencontre Daniel Gauthier, Jean Morency et Richard Germain,artisans du plus important projet récréotouristico-immobilier en cours au Québec.

Enfin, fidèle à la tradition, cette première parution de 2012 d'Immobilier commercial s'enrichitd'un répertoire incontournable pour toutes les personnes qui gravitent dans l'universde l'immobilier commercial. Son ampleur témoigne aussi du dynamisme du milieu.

Bonne lecture !

Danielle OuelletRédactrice en chef

5

Danielle Ouellet, Ph. D.

PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIALPAR DENIS BERNIER

MOT DE LA RÉDACTION

Sous le signeDU CHANGEMENT ET DE LA VITALITÉ


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Tendances mondiales,

7

ENTREVUE

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIALPAR DENIS BERNIER

ACTIONS LOCALES

NORMAND BÉLANGERPrésident-directeur généralFonds immobilier de solidarité FTQ

Par Danielle Ouellet

En 20 ans, le Fonds immobilier

de solidarité FTQ (ci-après le

Fonds) a rempli sa mission de

rentabilité et de création d’emplois :

investissements atteignant

le milliard de dollars, projets

totalisant 3,3 milliards et plus

de 26 300 emplois créés,

maintenus ou sauvegardés.

Normand Bélanger, président-

directeur général depuis 2009,

a donné un nouvel élan à

cet apport économique. Depuis

son arrivée, des investissements

de 277 M$ ont été réalisés,

33 projets entrepris et

12 733 emplois créés. La tradition

d'audace et d'innovation de cette

institution continue de trouver sa

voie au milieu des grandes

tendances économiques et

démographiques, qui ont une

influence significative sur les

décisions dans le domaine de

l'immobilier tant au niveau

mondial que québécois.


Ensemble, avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ,investissons dans l’avenir de notre métropole.


S'ARRIMER AUX TENDANCES Dès son arrivée, Normand Bélanger a établi un plan stratégique. Il a d'abord défini lesclasses d'actifs à privilégier. Premier constat : la décroissance du secteur des résidencespour personnes âgées. « La demande est à la baisse, au moins jusqu'en 2017. Il y a 10 ans, les locataires avaient autour de 70 ans alors qu'aujourd'hui, ils sont en meilleureforme et ont les moyens financiers d'obtenir des soins à la maison plus longtemps. Lesmaisons de retraite accueillent plus d'octogénaires qui exigent des soins de santéaccrus, ce qui n'est pas dans notre mandat. »

Les investissements ont tout de même bondi de 40 M$ en 2009 à 110 M$ en 2011.Pour ce, il a fallu bien comprendre les tendances du marché. « Les gens veulent revenirdans les grands centres et le mouvement est mondial. » Le phénomène est d'autantplus important à Montréal qu'il s'agit d'une ville universitaire accueillant beaucoupd'étudiants étrangers : « De nombreux parents préfèrent acheter un condo plutôt quede louer un appartement, observe M. Bélanger, ce qui pousse les ventes à la hausse,suffisamment pour faire une différence. »

Dans les années 2000, les demandes de condos et de lofts étaient déjà en hausse,comme en témoigne le succès de certains projets : les 900 condos construits dans un regroupement d'anciennes usines de tabac dans Saint-Henri, Imperial Loft; le complexe Lowney dans l'ancien quartier industriel Griffintown, aujourd'hui rendu auxphases 8 et 9 de construction de 1000 unités; l'édifice de la biscuiterie Viau, dansHochelaga-Maisonneuve, transformé en lofts « aussi populaires que les Whippets ! »,comme titrait La Presse en 2006. Dans tous les cas, le Fonds était partenaire.

La revitalisation de quartiers ajoute un autre volet tendance : « Il n'est plus possibled'uniquement transformer un édifice en condos ou en lofts, il faut que les projets s'inscrivent dans un plan d'ensemble, constate M. Bélanger. Notre plan de dévelop-pement pour les prochains cinq à sept ans tient compte de cette demande, principalementdans les quartiers autrefois industriels alors situés près du St-Laurent pour bénéficierdu transport fluvial. On veut avoir accès au fleuve et réaliser un projet d'urbanisme


Il n'est plus possible d'uniquementtransformer un édifice en condos ou en lofts, il faut que les projetss'inscrivent dans un plan d'ensemble.

«»

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complet. » Dans ce contexte, le dévelop-pement urbain quartier par quartierfavorise l'inévitable mixité de services quien découle.

Un partenariat entre le Fonds et le pro-moteur Devimco dans District Griffin,dans le sud-ouest de Montréal, incarnecette mixité : « Faire son épicerie chaquejour est une habitude de plus en plusprivilégiée par les babyboomers qui reviennent en ville. Nettoyeur, baguettede pain, fruits frais, tout cela doit se trou-ver entre le lieu de travail et la maison.Un édifice regroupera donc ces services »,souligne Normand Bélanger, qui reçoitaussi diverses demandes pour s'y installer,notamment celle d'un entrepreneur quisouhaite y ouvrir un restaurant haut degamme. Hôtels, condos et logementsabordables s'ajouteront à l'offre.


Non loin de là, les Bassins du Havre, le long du canal Lachine, accueillent un projet de 1800 unités résidentielles prêt à démarrer. Le Fonds y est aussi impliqué avec lepromoteur Prével, un partenaire de longue date : « Nous surveillons le marché de moisen mois pour nous ajuster le plus précisément possible aux demandes. Dans ce cas,Prével a mené une enquête auprès des futurs acheteurs pour connaître leurs besoinset leurs goûts. »

10 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2012

ENTREVUE

DES PARTENARIATS GAGNANTS-GAGNANTS« Notre modèle d'affaires, expliqueNormand Bélanger, est un partenariat leplus souvent à égalité avec un promoteur.Nous créons une société en commanditepour chacun des projets et, s'il faut trouverdu financement additionnel, nous leurproposons un prêt mezzanine1. »

Dans le District Griffin, notamment, leFonds a commencé par créer une premièresociété en commandite, qui a acquis desterrains. D'autres sont ensuite créées pourchaque phase d'un projet, qui démarrelorsque la moitié des unités sont vendues.

« Nous nous associons avec des promoteurssérieux, fiables et dont la crédibilité estreconnue », affirme M. Bélanger. José Lobatoest l'un d'entre eux. Ses entreprises,Construction Corel et Construction Joca,ont remporté plusieurs prix d'excellence,notamment pour des condos à Saint-Bruno-sur-le-lac. Entrepreneur depuisplus de 25 ans, il a réalisé un premierpartenariat avec le Fonds il y a cinq ans :« J'ai depuis doublé le nombre de mesprojets. Je fais affaire avec des gensextrêmement structurés, ce qui facilite laprise de décision. Et l'apport financiersupplémentaire obtenu grâce à ce parte-naire est aussi très important. De nou-velles lois de plus en plus exigeantesallongent les délais pendant lesquelsnous devons continuer de payer lesemployés et acheter des terrains pourles développements futurs. Pour resterdans la course, il faut avoir les reinssolides. Les gens sont très accessibles,les normes sont claires et respectées, et les résultats excellents. »

Normand Bélanger fait par ailleurs valoirle savoir-faire des spécialistes de sonéquipe : « Tous possèdent une doubleformation, soit une maîtrise en finance(MBA) en plus d'une formation de baseen architecture, urbanisme ou évaluation.

Un style de vie

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Nos évaluateurs assurent un suivi tout au long de la réalisationdu projet. S'ajoutent, depuis le tout début, un service juridiqueinterne expérimenté en immobilier et un service de comptabilitéresponsable de toute la gestion des projets réalisés avec depetites entreprises. Nous nous assurons que les fournisseurssont payés une fois que le travail a été effectué entièrement etcorrectement. »

Aurèle Cardinal, associé senior, Groupe IBI-CHBA, et associé àun partenaire du Fonds, apprécie pour sa part la préoccupationde développer Montréal : « L’intérêt du Fonds va au-delà du

rendement, apprécie-t-il.La création d'emplois etla vitalité de l'économiesont aussi primordialespour eux. Si les rende-ments respectent leursnormes, le projet peutdémarrer. Une telle attitude facilite les négo-ciations d'affaires. »

JOSÉ LOBATOConstruction Corel et Construction Joca

«Nous nous associons avec despromoteurs sérieux, fiables etdont la crédibilité est reconnue.

- Normand Bélanger»

AURÈLE CARDINALAssocié senior, Groupe IBI-CHBA



Le Fonds vise des rendements moyensde 20 % : « Le chiffre est élevé, reconnaîtNormand Bélanger, et à la mesure durisque. Nos fonds sont limités. Nos pro-grammes de désinvestissement pour lesprochaines années sont de 100 M$annuellement, ce qui signifie que nousdevons nous délester régulièrement desprojets qui ont atteint leur rendementmaximal.

« Une fois un projet réalisé, il est trans-féré au Groupe de gestion d'actifs, spé-cialisé dans les baux et les locations,précise-t-il. Après deux ou trois ans,


ENTREVUE

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« Certains partenaires voudront vendre leur part au même moment, ajoute-t-il, et nousprendrons en charge la mise en valeur et la vente de l'actif, ce qui diminue notammentles frais de commissions au vendeur. »

UNE QUARANTAINE DE PROJETS SONT ACTUELLEMENT SUR LESPLANCHES À DESSIN OU EN CONSTRUCTION, POUR UN TOTAL DE 2,8 MILLIARDS DE DOLLARS. LE FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉFTQ PRÉVOIT QU'ILS GÉNÉRERONT QUELQUE 22 000 EMPLOIS AU QUÉBEC AU COURS DES CINQ PROCHAINES ANNÉES.

PHOTOS : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER


UN SOLIDE RÉSEAU QUÉBÉCOISSi le Fonds immobilier connaît un tel succès,c’est aussi grâce au Fonds de solidaritéFTQ, qui lui alloue une portion de sonactif. De plus, pour connaître le pouls dumarché des régions, le Fonds immobiliertire profit du solide réseau de 17 fondsrégionaux de solidarité FTQ. Par exemple,Chantiers Chibougamau, qui a bénéficiéd’un investissement du Fonds de solidaritéFTQ, profite désormais de l’appui de safilière immobilière. L’entreprise fabriqueet commercialise des produits forestiersinnovateurs et a inauguré cette année laplus grande usine au monde et la premièreen Amérique du Nord dans la fabricationde poutres structurales de bois lamellé-croisé. Elle vise à construire des édificesde plus de quatre étages entièrement enbois. « Nous leur donnons un coup de mainpour l'analyse des coûts d'un projet de24 condos dont la structure sera conçueen bois en remplacement du béton, ditM. Bélanger, et nous pensons acheter unterrain à Montréal pour y édifier une vitrinetechnologique. Il s'agira de la premièreconstruction entièrement en bois de plus

de quatre étages. L'empreinte environ-nementale d'un tel projet sera moindrequ'avec l'acier ou le ciment, courammentutilisés au Québec. Une seule constructionen bois de six étages existe actuellement,à Québec, soit les bureaux de Fondaction. »(Immobilier commercial, vol. 4, no 2)

La recherche de technologies propres etéconomiquement rentables fait partie desgrandes orientations du plan stratégiquemis en place en 2009 : « Si les acheteursde propriétés résidentielles hésitentencore à payer plus cher pour des techno-logies moins polluantes, ce n'est pas lecas des propriétaires de tours de bureaux,qui ne peuvent plus se payer le luxe dene pas avoir de certification LEED. »

DES BASES SOLIDES POUR L'AVENIRLes investissements dans la Cité du multi-média et autres parcs technologiquesimportants, dans la revitalisation duquartier Saint-Roch à Québec et dans lepremier hôtel boutique à Montréal,comptent parmi les réalisations innova-trices qui ont modelé les actions du Fonds.

Aujourd'hui, les projets du Mail de laMontagne à Montréal, un mail urbainaux boutiques de luxe modelé sur ceuxde grandes villes de Chine, et celui d'unédifice dans le Quartier des spectaclessur les murs duquel pourraient être pro-jetés des spectacles extérieurs, s'inscriventdans sa vision avant-gardiste.

« Nous n'abandonnons pas pour autantla construction de logements sociaux et les projets plus modestes », prometNormand Bélanger, fort optimiste : « LeQuébec jouit d'une situation enviable enAmérique du Nord dans le domaine del'immobilier. Notre système bancaire estbien structuré, la Société canadienned'hypothèques et de logement (SCHL)joue bien son rôle de régulateur, les tauxd'intérêts sont bas, notre main-d'œuvre est d'excellente qualité et, contrairementà d'autres villes canadiennes, Montréaln’a pas connu d'augmentation fulgurantedes prix. » ,�

1. Un prêt mezzanine est un prêt subordonné au finance-ment conventionnel et qui comporte un niveau de risqueplus élevé. Son utilisation permet d’augmenter l’endet-tement d’un projet et donc d’accroître l’effet de levier.



S’appuyant sur des bases solides, les membres de l’équipe BMR innovent depuis plus de 40 ans afi n de consolider au quotidien leur relation étroite avec leurs clients.Matco Ravary (Saint-Basile) fait offi ce de précurseur en matière d’effi cacité énergétique.

LE PROJET

Évaluer l’éclairage du magasin et de l’entrepôt qui présentait un potentiel important d’économie d’énergie.

LA SOLUTION

Remplacer les lampes aux halogénures métalliques du magasin et de l’entrepôt par des appareils permettant l’utilisation de lampes fl uorescentes T-8 et T-5 HO de faible puissance et installer des dispositifs de détection de mouvement à cellule photoélectrique.

LES RÉSULTATS

L’appui fi nancier du programme Bâtiments a permis de ramener la période de récupération de l’investissement à moins d’un an.

CONTRIBUTION DU PROGRAMME BÂTIMENTS

Un accompagnement sur mesure, une simplifi cation du processus et un appui fi nancier de 42 836 $ pour l’application des mesures.

En participant au programme Bâtiments, Matco Ravary (Saint-Basile) a contribué au développement durable en faisant des investissements socialement responsables. De plus, elle a réduit ses coûts d’exploitation et sa consommation d’électricité tout en améliorant sa position concurrentielle.

Économies annuelles : 184 641 kWh

Mesures : Remplacement des dispositifs avec lampes

aux halogénures métalliques par des appareils

avec lampes fl uorescentes de faible puissance

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DEPUIS 1967

ce de précurseur en matière d cacité énergétique.

L'apport des citoyens pourrait devenir une source d'inspiration intéressante pour les promoteurs

immobiliers qui envisagent de réaliser des projets résidentiels ou commerciaux : « Vous pourriez

être surpris de constater à quel point les gens se sentent concernés par le développement de

leur quartier ou de leur village lorsqu'on leur donne la chance de s'exprimer. Leurs idées peuvent

ouvrir la porte à des orientations étonnantes et rentables pour le promoteur », lance Michel

Venne, fondateur et directeur général de l'Institut du nouveau monde (INM).

Par Mathieu-Robert Sauvé

Rencontre avec Michel Venne, Institut du nouveau monde (INM)

une exigence démocratique

ENJEU

LA CONSULTATIO N : PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR SELLINGPIX



ENJEUENJEU

« Des aînés, des petites familles et des célibataires s'y côtoient quotidiennement.Ce quartier agréable démontre que faireparticiper la population en amont d’unplan de développement peut être uneexcellente initiative », dit M. Venne.

Pourquoi engager les citoyens dès le débutdu processus de promotion immobilière?Parce que les habitants d'un quartieraccepteront d'autant mieux un projet s'ilsont participé à sa conception, répond M. Venne. « Quand on intègre la population,les projets risquent de mieux répondre àses besoins, de mieux s'insérer dans la

L'ex-journaliste du Devoir, auteur de plusieurs livres, donne l'exemple du quadrilatère où se trouvait jadis l'aréna Paul-Sauvé, dans le quartier Rosemont, à Montréal. Après la démo-lition de ce complexe historique qui, parallèlement à sa vocation sportive et olympique, avaitaccueilli de grandes manifestations politiques des années 1970 – c'est là qu'on a célébrél'accession au pouvoir de René Lévesque en 1976 –, les habitants du quartier ont demandéqu’on construise plus de logements sociaux. C’est ainsi qu’on y trouve aujourd'hui près de 130 condos, plus de 130 habitations pour personnes âgées et 80 maisons de ville.

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Avant de fonder l'INM, Michel Venne étaitun journaliste chevronné, gagnant du prixJudith-Jasmin (mention presse écrite) en1993 et de la bourse Michener en 1997.Fellow de l’organisation internationaleAshoka, un réseau de 2500 innovateurssociaux à l’échelle mondiale, Venne a acquisune crédibilité qui n'a rien à envier à sonancien poste d'éditorialiste au Devoir.En 2007, il a été nommé par le gouverne-ment du Québec vice-président du Groupede travail (rapport Castonguay) sur lefinancement du système de santé. Il s'occupe depuis plusieurs années de lapublication annuelle L'état du Québec,autrefois nommée L'annuaire du Québec.

MICHEL VENNE


trame du quartier, dans son histoire, dansson identité. Le projet immobilier y gagnera, car il tiendra compte de manièreplus pertinente des aspects sociaux etéconomiques du quartier. »

Michel Venne ajoute que les promoteurspourraient ne pas avoir le choix, car le con-texte politique et juridique exige main-tenant davantage de consultations. Maispour lui, avant d'être une obligation légale,la concertation est une exigence démocra-tique. « La demande de la part des citoyenspour des consultations va croissante : unepopulation plus scolarisée, mieux informée,consciente de ses droits, dans un contextede conscience environnementale accrue,veut avoir son mot à dire sur le développe-ment de son milieu de vie », fait remarquerMichel Venne. La consultation publique estune occasion de concevoir des projets quirépondront mieux aux besoins descitoyens, donc du marché, tout en con-tribuant au mieux-être collectif.

La tradition est bien établie au Québecavec l'Office de consultation publique de Montréal, le Bureau d'audiencespubliques sur l'environnement, les conseilsde quartier et une multitude d'organis-mes de concertation, par exemple la Corpo-ration de développement économiquecommunautaire, les centres locaux dedéveloppement, ou encore, la Confé-rence régionale des élus.

Lancé en 2004, l'institut mis sur pied parM. Venne s'est spécialisé dans la partici-pation citoyenne et ne cesse de sedévelopper sous le signe de la consulta-tion. En acquérant une expertise uniqueen cette matière, à une époque où leterme « citoyen » est de plus en plus envogue, l'INM se démarque : « Concrè-tement, nous avons pour mission de mettre sur pied et de développer desprocessus participatifs de toutes sortes.En matière de promotion immobilière, il y a du travail à faire », affirme-t-il.


L'engagement dans le milieu municipal organisé au printemps 2011 par l'INM peut être unmodèle intéressant pour le monde de l'immobilier. Le panel, formé de citoyens de villessituées aux quatre coins du Québec, était disséminé dans la salle parmi les autres partici-pants. Paul Lavoie, de Sherbrooke, a par exemple pris la parole pour signaler que le paliermunicipal est méconnu quand on parle d'engagement politique. Or, lorsqu'ils se présententau conseil de ville, les citoyens peuvent enrichir la vision collective d'une municipalité. « Enétablissant une relation plus forte entre les élus et les citoyens, la pression sur les premiers



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diminue, a-t-il expliqué. Ces processus participatifs offrent davantage de transparence, proposent un terrain plus propice à l’innovation, engendrent une diminution du cynisme de la population et aboutissent à une plus grande durabilité des projets. »

Une telle approche, insiste Michel Venne, vaut aussi pour les promoteurs du secteur privé,souvent enclins à se méfier des consultations publiques. « La consultation peut être un outilpuissant d'aide à la décision. Il faut l'intégrer en amont dans le processus de planification,si possible dès le début d'un projet », commente celui qui se définit comme un « entrepre-neur social ».

Une des raisons pour lesquelles le système de consultation actuel dans ce secteur estinadéquat, est qu'il ne donne souvent la parole qu'aux opposants. « Si l’on veut être con-sulté dans le cadre d'un référendum prévu par la loi actuelle sur l'aménagement urbain,explique Michel Venne, il faut présenter un mémoire qui résume nos objections. Pour moi, il s'agit d'une des lacunes du système qu'il faut corriger. Les citoyens qui acceptent un projet conditionnellement à certains aménagements doivent avoir le droit de s'exprimer. »

L'institut fondé par M. Venne fait des jaloux, en Europe notamment où la formation d’un telgroupe non partisan est pratiquement impensable. Comptant une vingtaine d'employés,l'INM fonctionne sans subventions gouvernementales et s'autofinance en facturant sesclients. Son fondateur a eu du flair. « On me dit parfois que j'ai eu du courage de lancer une telle entreprise sociale alors que j'avais un emploi permanent, confortable. Je ne l'aipourtant jamais regretté. »,�

La consultation peut être un outilpuissant d'aide à la décision. Il faut l'intégrer en amont dans leprocessus de planification, si possibledès le début d'un projet .

- Michel Venne

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Un institut qui consulteL'Institut du nouveau monde est un réseau intergénéra-tionnel qui s'est fait connaître par ses écoles d'été réunis-sant des personnalités autour de thèmes qui vont del'engagement politique aux changements climatiques.Des politiciens tels Louise Beaudoin, députée deRosemont, et François Legault, fondateur de la Coalitionsur l'avenir du Québec, ainsi que des syndicalistes telle Claudette Charbonneau, alors présidente de laConfédération des syndicats nationaux, sont venus yprésenter des allocutions, tout comme des journalistes,notamment Emmanuelle Latraverse, de Radio-Canada,et Lisa-Marie Gervais, du Devoir. L'École d'été a étédésignée en 2010 comme l’une des trois meilleures pratiques d’éducation civique au Canada par l’Institutpour la citoyenneté canadienne, et elle est reconnue parla Commission canadienne de l’UNESCO.

L'an dernier, des nutritionnistes de l'Université deMontréal ont fait appel à l'Institut pour sonder les jeunesfamilles sur leurs habitudes alimentaires. Résultat : huitmois après le début de la grande tournée « Tout lemonde à table », on connaît déjà mieux les préférencesde ce groupe en cuisine. Autre exemple : lorsque ledirecteur général des élections du Québec a voulu ensavoir davantage sur les comportements électoraux desjeunes Québécois, c'est l'INM qui a procédé à la consul-tation. Actuellement, les « citoyens » du Nouveau mondeprocèdent à une « conversation publique » sur l'avenirminier du Québec. On veut explorer publiquement lesgrands enjeux de cette industrie de façon objective. « Dans le contexte actuel, la population, les organisationsécologistes, les groupes environnementaux, l’industrieminière, les syndicats, les regroupements professionnels,les Premières Nations et les Inuits de même que lesdécideurs publics, souhaitent que l’avenir minier duQuébec fasse l’objet d’échanges collectifs, dit M. Venne.Nous sommes là pour leur offrir une tribune où exprimerleurs questionnements, leurs préoccupations et, plusparticulièrement, leurs pistes de solution. »



GÉRALD TREMBLAYMaire de Montréal



Le nouveau paradigme de Gérald TremblayINNOVER SANS RÉPIT POUR CRÉER DE LA RICHESSE, MIEUX LA PARTAGER ET STIMULER LE CHANGEMENT


FOCUS

Quand il se met à parler de ses réalisations, de sa vision et… de sa ville, Gérald Tremblay

est intarissable. En poste à la mairie depuis 2001, il porte à l'attention d'entrée de jeu

la grande effervescence immobilière à Montréal : « Près de 200 chantiers de 5 M$ et plus

sont en cours – des investissements de l'ordre de 17 milliards de dollars – et le quart se

situent dans l'arrondissement de Ville-Marie. Les quelque 50 grues dans le ciel de la ville

l'illustrent avec éloquence : une nouvelle ère débute à Montréal ! »

Entrevue par Danielle Ouellet

Les activités dans le secteur immobilier sont cependant tributaires de l'économie, desefforts pour attirer entreprises et investisseurs, de la qualité des infrastructures, des sources de revenus de la Ville et des perspectives de développement. Le maireTremblay le sait bien, lui qui résume avec enthousiasme son nouveau paradigme pourMontréal : « Innover sans répit pour créer de la richesse, mieux la partager et stimulerle changement. » Immobilier commercial l'a invité à préciser les détails de cette stratégie.

IC. Les activités de construction à Montréal sont-elles le reflet d'une économie qui seporte bien, malgré les pertes d'emplois ?

G. T. Montréal et la grande région métropolitaine éprouvent effectivement beaucoupde difficultés. La disparition de 42 900 emplois dans les sept derniers mois fait mal.Même si nous représentons l'une des régions nord-américaines qui ont le mieux traverséla période de ralentissement économique, nous demeurons vulnérables. La rechercheet la commercialisation de nouveaux produits devront compenser le déclin du secteurmanufacturier.

IC. Comment s'incarne ce changement vers l'innovation?

G. T. Nous pouvons créer aujourd'hui un environnement favorable à l'innovation parceque nous avons choisi, il y a 10 ans, de diversifier notre structure industrielle et demiser sur trois grands secteurs.

Les technologies de l'information, d'abord, ont le vent dans les voiles. Montréal estdésormais bien connue pour ses créateurs de jeux vidéo et tous les grands studios de

cette industrie y sont implantés. En 2011seulement, Square Enix, SAVA Transmédiaet Playfish ont annoncé leur arrivée.Eidos s'agrandit et Warner Brothers s'installe. Le Palais des congrès et Justepour rire se sont associés en vue deprésenter, dès 2013, le premier Mondialdu jeu vidéo. Et Ubisoft, rappelons-le, a contribué à la revitalisation de tout un quartier.

Ensuite, les sciences de la vie. Plusieursmilliards de dollars de projets de cons-tructions sont en cours, le plus significatifétant celui du Centre hospitalier del'Université de Montréal (CHUM) et deson centre de recherche (voir p. 27). Laconstruction du Centre universitaire desanté McGill et des investissements àl'Hôpital Ste-Justine, à l'Hôpital Maisonneuve-Rosemont, à l'Institut de cardiologie, parexemple, contribuent aussi à la vitalitéde ce secteur.



FOCUS

L'aérospatiale, enfin, assure 40 000 emploisrépartis dans quelque 240 entreprisesdu Montréal métropolitain qui génèrentun chiffre d'affaires de 11,4 milliards.

S'ajoutent, entre autres, les 200 M$investis dans des productions cinéma-tographiques ainsi que la créationrécente de la grappe Écotech, dédiée àl'environnement, et de la grappe FinanceMontréal.

IC. Quelles sont les retombées sur l'immobilier commercial?

G. T. Ce bouillonnement explique enpartie pourquoi le taux d'inoccupationdes tours de bureaux est passé de 10,8 à8,9 %. Après une consolidation du secteurrésidentiel dans le centre-ville, la tendanceest à la mixité. Je pense entre autres à

Tourisme Montréal a connu en 2011 sa meilleure année en 30 ans :nous avons accueilli 7,6 millions de visiteurs – 2,5 % de plus quel'année précédente – qui ont dépensé un record de 2,3 milliards.

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Altoria, une tour mixte déjà en chantier de 32 étages dont 10 de bureaux, au Ritz-Carlton,à Place University St-Jacques dans le Quartier international, qui comptera trois édifices résidentiels et deux immeubles de bureaux, à la Maison du développementdurable (voir p. 38). Au cœur du Quartier des spectacles, le 2-22, inauguré au débutde février, est une vitrine culturelle remarquable. Sans compter le développement rési-dentiel : dans Ville-Marie, 19 projets totalisant près de 2 000 logements sont encours de réalisation.

IC. Comment comptez-vous assurer à Montréal une visibilité qui permettra d'attirerdes joueurs importants, québécois ou étrangers, pour stimuler cette nouvelle économie ?

G. T. Tourisme Montréal a connu en 2011 sa meilleure année en 30 ans : nous avonsaccueilli 7,6 millions de visiteurs – 2,5 % de plus que l'année précédente – qui ontdépensé un record de 2,3 milliards. L'aéroport international Pierre-Elliott-Trudeau adu même coup franchi un sommet d'achalandage avec plus de 13 millions de passagers.


Le Palais des congrès est la destina-tion nord-américaine par excellencepour les congressistes.

La grande rencontre C2-MTL sur lacréativité, qui se tiendra ici en mai,nous donnera une visibilité excep-tionnelle. Le Port de Montréal vientd'annoncer des investissements auxretombées économiques importantes.Et les projets sont déjà nombreux envue d'une autre vitrine de taille, le375e anniversaire de Montréal en 2017.Le Vieux-Port s'y prépare et l'on peutdéjà apercevoir les parasols bleussignalant l'ouverture de la plageurbaine l'été prochain.

Nous participons aussi à de grandsévénements internationaux, commele Marché international des profes-sionnels de l'immobilier (MIPIM).L'hôtel Novotel du TechnoparcMontréal, construit au coût de 14 M$et qui assure 40 emplois, ainsi quel'entreprise en aérospatiale Thales,qui y occupe 50 000 pi2, en sontdes retombées directes.


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Vous n'imaginez pas l'attrait de Montréal sur le plan immobilier!Tous les jours, je reçois des propositions d'Européens,d'Américains, d'Asiatiques. On veut investir à Montréal – villeUnesco de design, ne l'oublions pas – et il faut encouragercette tendance. Le défi est de coordonner, de planifier, definancer tout cela.

IC. Les infrastructures sont-elles suffisantes pour accueillir tousces projets ?

G. T. Pendant 30 ans, il n'y a eu, à toutes fins pratiques, aucuninvestissement dans ce domaine. Il est temps d'agir. À monarrivée en 2001, j'ai été accueilli par un geyser sur le boulevardPie-IX. Pendant deux semaines, 55 000 personnes n'ont pas euaccès à l'eau. Les fuites souterraines coûtent cher, car elles affai-blissent le système routier. Même si ce n'est pas glamour de fairedes conférences de presse sur le réseau souterrain, j'ai décidéd'aller de l'avant. Uniquement dans le réseau d'acqueduc, l'inves-tissement atteint 474 M$ cette année et l'ensemble desinvestissements sont passés de 265 M$ à 1,5 milliard en 10 ans.

Nous avons aussi innové, notamment en faisant disparaître des structures de béton des années 1960 comme celles de l'intersection Du Parc/Des Pins. Nous annoncerons bientôt ladémolition du viaduc Pie-IX–Henri-Bourassa et le nivellementde l'autoroute en vue d'en faire une entrée stratégique pourMontréal-Nord. Une autre entrée prestigieuse est en cours deréfection près du Quartier international. L'échangeur Turcot,les ponts Champlain, Jacques-Cartier, Mercier ont besoin detravaux majeurs. On rénove Montréal !

IC. Que faites-vous pour minimiser l'impact de ces travaux surla circulation ?

G. T. Il s'agit d'un mal nécessaire. Le meilleur remède est d'en-courager le transport en commun. Notre priorité est l'accessibilitéau centre-ville, et nous avons l'avantage qu'il soit habité, fait rareen Amérique du Nord. Quelque 80 000 personnes y résidenttandis que 500 000 autres, dont 100 000 étudiants, y entrentet en sortent chaque jour. Les deux tiers utilisent le transporten commun et nous nous employons à accroître les mesures de mitigation. Nous en sommes maintenant à 405 millions de personnes/déplacements en transport en commun, du non-vudepuis 1947. Nous récoltons le fruit de nos efforts.

IC. Il faut financer tous ces projets. Que dites-vous aux grandspropriétaires immobiliers qui disent contribuer plus que leurjuste part par la taxe foncière ?

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G. T. Regardez bien ce graphique (voir le graphique 1). Depuis 2002, l'évolution descharges fiscales est toujours restée en dessous de l'indice des prix à la consommationet cela est vrai autant pour le secteur résidentiel que commercial. Ceci dit, la taxationreprésente près de 67 % de l'ensemble de nos revenus et nous sommes bien con-scients que nous devons diversifier. Dans ce travail, l'Institut de développement urbaindu Québec (IDU) est notre partenaire auprès du gouvernement. Les propriétairesfonciers n'ont pas apprécié la taxe sur le stationnement au centre-ville, établie à lasuite des pouvoirs habilitants accordés par le gouvernement du Québec. Je le reconnais,mais nous avons investi dans le transport en commun les 20 M$ récoltés et désengorgéle centre-ville. La taxe sur les droits d'immatriculation instaurée en 2011 a aussi aidé.Il faut toutefois trouver autre chose.

IC. Quel est votre plan d'action ?

G. T. La Commission du transport a lemandat d'évaluer les nouvelles sourcesde revenus pour financer le transportcollectif métropolitain. Nous disons ceciau gouvernement : nous créons de larichesse et nos seuls revenus sont les per-mis de construction, les taxes foncières etles droits de mutation. Trouvons autrechose : la taxe de vente, l'impôt sur lerevenu, l'impôt des sociétés, les taxessur la masse salariale… Soyons créatifs !

Nous voulons revoir tout le financementdu monde municipal, pas seulement àMontréal mais partout, notamment avecl'Union des municipalités du Québec.On en est là. Je ne tiens pas à augmenterla taxe foncière, mais la Ville rend desservices – sécurité, transports, etc. –, etelle n'a pas le droit de faire faillite nid'accumuler de déficit. Que faire ? Lasolution idéale, c'est un nouveaupartage de la richesse qu'on crée dans larégion métropolitaine de Montréal.

23

Évolution des indices des charges fiscales globales1 et des prix à la consommation2

par catégories d'immeubles, entre 2001 et 2012Indice (2001 = 100)

1 L'indice des charges fiscales globales mesure la variation des taxes foncières générales, des tarifs fiscaux, des taxes d'arrondissement relatives aux investissements et des taxes relatives à l'eau et à la voirie. Il exclut les variations des taxes d'arrondissement relatives aux services.2 Sources : Institut de la statistique du Québec, Statistique Canada.

98.8 98.1 99.3 98.7 98.3 99.0

99.7 100.4

105.7

110.0

113.3

99.0

99.7 103.1

105.1 105.0 105.8 106.3 107.0

113.4

118.2

121.8

102.0 104.4

106.5 108.9

110.8 112.6

115.0 115.9 117.2

120.7

123.7

95.0

100.0

105.0

110.0

115.0

120.0

125.0

130.0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Résidentiel Non résidentiel IPC IPC prévu 2012

Évolution des indices des charges fi scales globales1 et des prix à la consommation2 par catégories d’immeubles, entre 2001 et 2012

Graphique 1


Les pouvoirs habilitants ont des limites.Nous avons besoin d'aide pour lesrégimes de retraite. Les marchés bour-siers ne repartiront pas à la haussedemain matin. Voici trois pistes deréflexion : les personnes qui prennentleur retraite à 50 ans devraient-ellesrecevoir le plein montant? La Villeassume 70 % du coût des régimes. Nepourrait-on pas penser à des contribu-tions 50-50 ? Nous assumons aussitous les risques liés aux fluctuations desplacements. Y aurait-il une manière deles partager ? Nos discussions avec lessyndicats et le gouvernement sont sur labonne voie.

IC. Comment voyez-vous le Montréal del'avenir ?

G. T. L'horizon se situe en 2031. Le Planmétropolitain de développement etd'aménagement nous indique la direction.Son adoption montre que nous avonsréussi à parler d'une même voix. La den-sification urbaine près de points detransport permettra d'accueillir les 320 000 nouveaux ménages attendus,soit 530 000 personnes, d'ici 20 ans. Et le mouvement des TOD (transit-oriented development) est lancé. De600 à 900 logements sont prévus autourde la gare de Pointe-aux-Trembles. Desprojets sont en cours près de la stationMontmorency à Laval. Dans le secteurCôte-des-Neiges/Notre-Dame de Grâce,autour de l'Hippodrome, une densificationimportante s'annonce. Près de la gare de triage à Outremont, les 1300 unités delogements répartis sur 300 000 m2

prévues impliquent 1,6 milliard d'inves-tissements sur 15 ans.

Il faudra 23 milliards pour mettre en placecette nouvelle structure urbaine. Presquela moitié provient du gouvernement duQuébec, il nous reste à trouver l'autremoitié : la consultation, que nous favo-risons fortement en amont de tous lesprojets, est plus que jamais de mise. ,�


FOCUS

La densification urbaine près de points de transport permettra d'accueillir les 320 000 nouveaux ménages attendus, soit 530 000 personnes, d'ici 20 ans.

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PAUL LANDRYDirecteur de projetCentre hospitalier du nouveau CHUM

PHOTO : LUC LAUZIÈRE, PRODUCTION MULTIMÉDIA DU CHUM


Par Danielle Ouellet

L'activité générée dans le secteur suscite l'intérêt de nombreux promoteurs immobiliers : « Des gens nous suggèrent régulièrement des projets en partenariat, affirme Paul Landry,directeur de projet pour le nouveau Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM).Tout près, angle René-Lévesque et Saint-Denis (site de l'ancien Medley) prend forme leMétropol, un projet de 17 étages de condominiums qui sera livré en 2012. Mené par lafirme Samcon, il représente une retombée concrète liée à l'implantation du nouveau CHUM.

Le nouveau CHUM est l'un des plus grands projets de construction de centre hospitalieruniversitaire au monde – dépassé uniquement par deux projets, anglais et australien. Aux2,089 milliards prévus pour le centre hospitalier s'ajoutent 470 M$ pour le Centre derecherche (CRCHUM) et d’enseignement qui y sera annexé et livré en 2013, et dont laconstruction avance à un rythme soutenu : « Nous venons de procéder à la dernière couléede béton pour la tour nord de 15 étages, réservée à la recherche, précise M. Landry, et latour sud de 7 étages, consacrée à l'enseignement et à l'administration, la suit de près. Lepremier tunnel reliant le CRCHUM au métro Champ-de-Mars est complété et le second,en direction de l'hôpital, le sera d'ici quelques mois. »

Parmi les très nombreux chantiers de construction en cours à

Montréal, celui du nouveau CHUM tient le haut du pavé. On peut

en suivre l'évolution en direct sur un site Internet1 spécifiquement

dédié, grâce à deux caméras installées rues Viger et Saint-Antoine.

1. nouveauchum.com

Le nouveau CHUM : C'EST PARTI !

ILLUSTRATION : CANNON-DESIGN - DCYSA ARCHITECTURE+DESIGN



FOCUS

Avec ses 772 chambres, l'hôpital de 20 étages accueillera ses premiers patients en 2016.Les défis de construire au centre-ville sont énormes : « L'impact de l'excavation est majeur,convient M. Landry. Pour creuser un trou de quatre étages, nous avons dû commencer ledynamitage du roc après le troisième et nous assurer de limiter les conséquences sur lacirculation, mais aussi sur le voisinage.

« Dans l'appel d'offres, nos exigences en termes de bruit et de vibrations étaient trèsélevées. Les équipements médicaux installés à l'Hôpital Saint-Luc sont fort sensibles etnous nous assurons que leur fonctionnement n'est pas perturbé. Pour éviter les surprises,les horaires de dynamitage sont très précis : 9 h, 10 h, midi, 14 h et 16 h tous les jours.On peut sentir et entendre la secousse, mais elle n'a aucun impact négatif sur les servicescliniques. Le ramassage des boues, des poussières et autres résidus se fait aussi efficacementet avec grande diligence. Les travaux avancent très bien, et selon l'échéancier prévu. »

L'ensemble du projet se terminera, si tout va bien, en 2019. On aura alors démoli l'Hôpital Saint-Luc et construit une tour de bureaux administrative, un amphithéâtre de500 places et une bibliothèque. Le nouveau CHUM constitue la première et principalegrande étape de la revitalisation de ce qui deviendra un véritable quartier de la santé. ,�

PHOTO : DOMINIQUE LALONDE, PRODUCTION MULTIMÉDIA DU CHUM



En octobre dernier, la Ville de Montréal dévoilait un plan d’action pour relancer l’économie de

l’est de la métropole. Ce plan s’appuie sur des investissements privés et publics de plus de

4,6 G$. De son côté, la Ville investira, d’ici 2017, au moins 550 M$ dans les infrastructures,

l’aménagement urbain et le soutien au développement.

lusieurs des projets prévus sontreliés au transport : le train del’Est, la prolongation de la ligne

bleue du métro vers Anjou, le systèmerapide par bus sur le boulevard Pie-IX, lesaccès terrestres au port de Montréal, les nouvelles entrées d’agglomération,etc. Mais étant donné le nombre de terrains vacants ou sous-utilisés dans lesecteur, les projets immobiliers sontégalement nombreux, et les occasions àsaisir se multiplient.

Prenons, par exemple, l’arrivée du trainde l’Est. Cinq gares seront construites danscette partie de l’île, ce qui offre la possi-bilité de créer de nouveaux milieux devie, de densifier certains secteurs et d’yintégrer une diversité d’activités.

Trois de ces gares sont déjà assortiesd’une vision de croissance : un projet mixtede développement résidentiel et com-mercial est prévu à proximité de la futuregare de Montréal-Nord, comprenant plusde 2 450 unités de logement; le futurQuartier de la gare à Pointe-aux-Tremblesentraînera la construction de 600 à900 logements et bâtiments commerciauxsur des terrains vacants situés du côténord de la rue Sherbrooke Est; un projet

de requalification urbaine et de densi-fication à proximité de la future gareSaint-Léonard est en développement, ce qui permettrait de créer un pôle multi-fonctionnel avec plus de 200 logementset des locaux commerciaux.

Au pôle Maisonneuve, le Parc olympiques’est joint au mouvement lancé par l’Espacepour la vie, qui regroupe le Biodôme, lePlanétarium, le Jardin botanique etl'Insectarium, afin d’amorcer une phasemajeure de développement. Les deuxinstitutions veulent conjuguer leurs effortsde manière à offrir au public un parcourslogique et harmonieux, à permettre auxcitoyens de se réapproprier ces lieux historiques et à mettre en valeur leurpérimètre d’action dans une perspectivede développement durable et solidaire.Déjà, la réalisation de l’Espace pour lavie, qui comprend cinq projets, est bienamorcée grâce à l’ouverture, en mars2011, du Centre sur la biodiversité del’Université de Montréal au Jardinbotanique, de même qu’aux travaux deconstruction du Planétarium Rio TintoAlcan, commencés en août 2011.

Par ailleurs, l’Est possède sur son terri-toire un pôle scientifique important avec

la présence de grands établissements desanté et de recherche. Mentionnonsl’Hôpital Maisonneuve-Rosemont,l’Institut de cardiologie de Montréal, le Centre de réadaptation Marie-Enfant du Centre hospitalier universitaire Sainte-Justine, l’Hôpital Santa Cabrini, en plusde l’Espace pour la vie et du Centre sur labiodiversité de l’Université de Montréal.Ce pôle scientifique se présente commeun important levier en termes deretombées économiques : en plus de laconcentration d’activités scientifiques etde recherche, plusieurs projets d’agran-dissement et de rénovation représentantdes investissements totaux de centainesde millions de dollars sont en cours ou à venir. Au-delà de l’immobilier, cesinvestissements seront appelés à jouerun rôle catalyseur dans le développementde l’Est.

Le secteur a donc tous les atouts pourse redéfinir. Il importe maintenant de lesfaire connaître davantage pour que l’Estrévèle tout son véritable potentiel grâceaux efforts combinés de chacun desacteurs. Ensemble, nous serons mieuxplacés que jamais pour entreprendre,collaborer et réussir dans l’est deMontréal ! ,�

P

MONTRÉAL

GUY DE REPENTIGNY

L’est de Montréal : ENTREPRENDRE, COLLABORER, RÉUSSIR

Guy De Repentigny est chef de division – Soutien au développement économique – Direction du développement économique et urbain, à la Ville de Montréal.



Coentreprises immobilières : STRUCTURER SON PARTENARIAT IMMOBILIER

DROITS ET OBLIGATIONS

ME DANIEL FERREIRA

Pour l’investisseur qui a peu ou qui n’a pas d’expérience en gestion ou en promotion immobilière

au Québec, s’associer à un partenaire local qui possède de telles connaissances est une option

séduisante. Il en va de même pour le propriétaire foncier : faire équipe en partageant son droit

de propriété lui évitera de recourir à d’autres scénarios tels que la vente d’actifs.

uisque la coentreprise allie des participants ayant possi-blement des compétences et des styles de gestion différents,comment structurer ce partenariat ? Voici un survol des

formes que ce dernier peut prendre.

1. LA SOCIÉTÉ PAR ACTIONS Les coentrepreneurs peuvent constituer une société par actionsqui sera propriétaire du projet immobilier. Cette structure a l’avan-tage d’offrir aux actionnaires la protection que confère le statutde société à responsabilité limitée. Mais comme elle suppose laprésence de participants en tant qu’actionnaires, on peut faireface à certains inconvénients, puisqu’il est plus difficile de financerou de vendre sa part dans un projet lorsqu’on ne détient pasune participation directe.

Par ailleurs, puisque la société par actions constitue une entitédistincte des partenaires, les déductions discrétionnaires sous laLoi de l’impôt sur le revenu (Canada), comme celles pour amor-tissement, doivent être réclamées par la société plutôt que parchacun des partenaires directement.

2. LA SOCIÉTÉ EN NOM COLLECTIFLa société en nom collectif n’est pas une entité juridique distinctede ses associés, lesquels ne bénéficient pas de la responsabilitélimitée. Les associés sont, de surcroît, mandataires l’un de l’autre,et ainsi tenus solidairement responsables des obligations de lasociété. Cette structure est rarement choisie pour constituer unecoentreprise immobilière.

3. LA FIDUCIEDans ce modèle, un constituant crée la fiducie, puis des fiduciairesgèrent les biens pour les bénéficiaires. C’est la fiducie elle-mêmequi détient le titre de propriété des biens et qui agit par l’entre-mise de ses fiduciaires. Ces derniers jouissent de la responsabilitélimitée, puisque leur patrimoine est considéré comme distinctde celui de la fiducie. Ceci dit, les fiducies sont peu utilisées àl’occasion d’une coentreprise immobilière, mis à part dans descontextes de fonds communs de placement et de fiducies deplacement immobilier comptant de nombreux investisseurs.

4. LA SOCIÉTÉ EN COMMANDITELa société en commandite est intéressante du point de vue dupourvoyeur de fonds, car elle limite la responsabilité du com-manditaire à son apport dans la société. Ce dernier doit toutefoisveiller à ne pas trop s’immiscer dans la gestion effectuée par lecommandité, puisqu’il risque ainsi de perdre l’avantage de laresponsabilité limitée du moment, où il exerce un rôle actif dansla société en commandite. On peut éviter cette conséquence enemployant, par exemple, les mécanismes suivants :

• le commanditaire peut détenir des actions dans la société qui constitue le commandité et donc élire des administrateurs qui influenceront les décisions du commandité; et

• inclure des dispositions dans le contrat de société en commandite à l’effet que le commandité devra adhérerà certaines politiques de placement et à d’autres restrictions contractuelles.

5. LA COPROPRIÉTÉContrairement aux autres structures, la copropriété permet auxcoentrepreneurs de détenir chacun une participation directedans l’immeuble. Ceux-ci peuvent donc calculer leurs propresdéductions pour amortissement et hypothéquer ou vendre leurparticipation plus facilement, sous réserve des restrictionsprévues par la convention de copropriété. Cette structure estcelle qui offre à ses participants la plus grande souplesse. Il fauttoutefois garder à l’esprit qu’un danger subsiste : on pourraitconsidérer que la relation des copropriétaires constitue en faitune société en nom collectif, ce qui ferait jouer, tel que mentionnéprécédemment, la responsabilité solidaire des participants.

En définitive, devant le durcissement des critères de financementet le resserrement du crédit en ces temps d’incertitude économique,les promoteurs et gestionnaires immobiliers au Québec peuventtirer avantage de l’avenue de rechange qu’est la coentreprise pourfinancer et développer leurs projets. ,��

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Daniel Ferreira est associé chez Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L./s.r.l./LLP


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Alain Deslauriers, CA, est associé en certification et comptabilité chez BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L./ LLP

Les sociétés de personnes DANS LA MIRE DU GOUVERNEMENTÉlimination du report de l’impôt des sociétés

introduction de nouvelles mesuresest attribuable au fait que, de l’avisdu gouvernement fédéral, ce report

d’impôt était fiscalement inéquitable.Aussi, les règles proposées s’appli-queront aux sociétés participantes d’uneSDP dont la première fin d’exercice se situeaprès le 22 mars 2011. L’application desnouvelles règles visera les sociétés qui, àla fin de l’exercice d'une SDP, ont droit à plusde 10 % du revenu de celle-ci. Cependant,la date de fin d’exercice de la SDP devraêtre différente de celle de sa société-mère.

Il est à noter que, en 1995, le gouverne-ment avait déjà imposé aux particuliersqui exploitaient une entreprise par l’en-tremise d’une SDP ou d’une entrepriseindividuelle, des limites semblables en cequi a trait au report d’impôt. En vertu desnouvelles règles, un montant de revenu

additionnel, qui sera estimé à l’aide d’uneformule couvrant une période tampon,viendra s’ajouter au revenu de la société-mère. Selon l’exemple ci-dessus, la « périodetampon » se situe entre le 1er février et le 31 décembre 2010. La société pourradéduire le revenu accumulé de la périodetampon de l’exercice précédent dansl’année d’imposition suivante.

En fonction de la méthode de calcul, unesociété pourrait choisir d’inclure à sonrevenu un montant inférieur au montantdéterminé. Cependant, il serait peut-êtreplus judicieux d’appliquer la méthode du« montant comptabilisé ajusté pour lapériode tampon » afin d’éviter les pénalitésassociées à une sous-estimation du montantde revenu additionnel. Ces nouvellesmesures pourraient entraîner l’inclusiond’un montant nettement plus élevé que

prévu au titre du revenu de la SDP pourla première année d’imposition d’unesociété. Pour en atténuer l’effet, unallègement transitoire permet de répartirle revenu supplémentaire de la premièreannée sur une période de cinq ans. Afind’éviter d’inclure ces ajustements dans lerevenu ci-dessus, certaines SDP pourraientsouhaiter modifier leur date de fin d’exercicepour l’harmoniser sur celle de la société-mère. Aussi, un choix ponctuel est prévusous réserve de certaines conditions. Lespropositions législatives ne comportentaucune règle spéciale qui permettrait à lasociété-mère d’une SDP de modifier sadate de fin d’exercice. Cependant, on peutprésumer que l’Agence du revenu duCanada accepterait une telle modificationsi une demande était soumise en bonneet due forme. ,��

L’

Le 22 mars 2011, le gouvernement fédéral a annoncé son intention d’imposer des restrictions

relativement au report d’impôt sur le revenu provenant d’une société de personnes (SDP),

une mesure dont profitaient les entités constituées en société et y détenant une participation

importante (société participante). Selon les anciennes règles, il était possible de faire appel à ce

report lorsque l’exercice financier de la SDP se terminait après celui de la société. Ainsi, lorsque

l’exercice d’une société-mère prenait fin le 31 décembre et que celui de la SDP se terminait

le 31 janvier, le revenu de la SDP couru sur 11 mois était reporté à l’année suivante.

Par conséquent, dans sa déclaration de revenus au 31 décembre 2010, cette société présentait

le revenu de la SDP pour la période s’étalant du 1er février 2009 au 31 janvier 2010.


w


a réduction de l’impact environnemental constitue le premier défi en matière de durabilité. Les transports sontà l’origine d’une part très importante de la pollution et

génèrent d’innombrables nuisances : ils sont la première sourcede consommation d’énergie au pays, la deuxième au Québec, etsont responsables du quart des émissions de gaz à effet de serre.

Ils entraînent également la consommation de ressources nonrenouvelables, la production de matières résiduelles et l’utilisationde territoires non urbanisés. Ces impacts sont non seulementnombreux, mais aussi malheureusement « durables ».

L’engagement des municipalités dans l’amélioration de la mobilitéet du transport durable au Québec est particulièrement important.L’échelle du territoire placé sous la juridiction des municipalitéslocales est en effet adaptée aux débats concernant des enjeuxlocaux comme globaux. Les municipalités constituent les représen-tants élus de leur population locale, tout en ayant un point devue plus général grâce à leur regroupement.

Le gouvernement du Québec a d’ailleurs reconnu dans son Pland’action 2006-2012 l’importance des municipalités dans la lutteaux gaz à effet de serre. On peut y lire que le milieu municipal « joue un rôle clé dans la lutte contre les changements clima-tiques. On estime que celui-ci exerce un contrôle direct ou indi-rect sur environ la moitié des émissions de GES au Québec. »

L’Association du transport urbain du Québec signale que « depuisles années 1950, le contrôle du transport en commun urbainappartient aux élus municipaux, qui, en consultation avec leurscitoyens, définissent le service à offrir, en quantité et en qualité,et la façon de le financer. À ce jour, 70 % de la population québécoisebénéficie d’un service de transport en commun. »

Le transport en commun est une source de revenus importantspour la société à travers les emplois qu’il génère, les dépensesdes sociétés de transport, les redevances touchées par les gou-vernements et plus généralement grâce à la vitalité économiquequ’il engendre. Il contribue également à dynamiser le marchéimmobilier, à diminuer la congestion, donc les coûts qui y sont asso-ciés, ainsi que les dépenses des ménages pour leurs déplacements.

Dans son plan d’action, le gouvernement du Québec vise unobjectif global, soit l’accroissement de l’utilisation du transportcollectif partout au Québec, tant dans les milieux urbains queruraux. Bien entendu, les municipalités épousent cette cause,puisqu’elles sont les premières responsables du transport encommun. Mais à l’échéance de ce plan, force est de constaterque leur contribution va au-delà de leur capacité de payer.

Une révision du cadre financier global du transport en communs’impose afin qu’il soit plus équitable pour les municipalités. Leschiffres parlent d’eux-mêmes : ce transport est financé à quelque35 % par les usagers, 34 % par les municipalités, 23 % par legouvernement provincial, 6 % par les automobilistes et 1 % parle gouvernement fédéral.

Alors que les responsabilités municipales et les attentes descitoyens ne cessent d’augmenter, les municipalités doivent obtenirde nouvelles sources de revenus dédiées afin qu’elles puissentjouer adéquatement le rôle qu’on attend d’elles. Le secteur dutransport et l’aménagement du territoire sont des domaines oùelles peuvent agir efficacement pour réduire la production degaz à effet de serre. Mais encore doivent-elles avoir les moyensde leurs ambitions… ,��

Les municipalités sont au cœur des enjeux de la mobilité et aux prises avec les problèmes qui

en découlent. Rares sont celles qui n’en subissent pas les conséquences au quotidien. Mais les

municipalités font aussi partie de la solution. Celles qui s’engageront le plus résolument en faveur

du développement de la mobilité et de transports durables en tireront des avantages certains.

MONDE MUNICIPAL

Réduire les gaz à effet de serre par le transport en communUNE OPTION EN MANQUE DE FINANCEMENT CAROLINE ST-HILAIRE

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l'aménagement et des transportsde l'Union des municipalités du Québec et mairesse de la ville de Longueuil.PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

L


DES GESTIONNAIRES

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INVESTISSEMENTS MORGUARD3131 St-Martin, Montréal(ancien propriétaire)

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Au cours de ma longue carrière en entreprise dans le domaine de l'immobilier, j'ai très souvent

constaté que les règles touchant l'utilisation de la langue française n'étaient pas respectées.

J'ai assisté à des réunions qui se déroulaient entièrement en anglais, même s'il n'y avait qu'une seule

personne unilingue anglophone autour de la table. Depuis une quinzaine d'années, les entreprises

ont mis l'accent sur les budgets et les dépenses, au détriment d'un certain humanisme. Cela

m'attriste de constater que la langue française n'était pas la priorité dans ce secteur et que

beaucoup ont fait preuve de négligence à cet égard. Il nous revient de nous faire respecter et de

faire respecter nos lois dans ce domaine, autant entre collègues que dans le domaine de l'affichage.

OPINION

RAYMOND BOUCHARD

Le français en entreprise, UNE QUESTION DE RESPECT

Raymond Bouchard est président-directeur général de l'Institut de développement urbain du Québec.

u-delà de la représentation des propriétaires immobiliersliée aux enjeux politiques, fiscaux ou environnementaux,l'Institut de développement urbain du Québec (IDU) a

un rôle à jouer dans les débats de société : le soutien financierobtenu de l'Office québécois de la langue française nous permetde nous pencher plus à fond sur la question de la francisation.Depuis septembre 2011, nous sommes plus proactifs à ce sujetauprès de nos membres.

Notre mission « d'accompagner, d'informer et d'outiller » nosmembres s'incarne dans ce dossier crucial de la francisation deplusieurs manières. Déjà, l'onglet « Immobilier en français » du sitede l'IDU1 offre différents outils tels des modèles de lettre type etde bail ainsi que des capsules linguistiques simples et utiles dansle travail quotidien. Ceux et celles qui voudront pousser l’exerciceplus loin y trouveront certaines expressions à éviter, telles que « développement immobilier » à remplacer par « promotionimmobilière ». Et notre nouveau consultant en linguistique révisesystématiquement tous nos documents, rapports, brochures ouautres publications.

Le Comité de vigie créé en décembre dernier et présidé parJacques Métivier, de la Société immobilière RedCliff Métivier,accueille aussi un membre du grand propriétaire immobilierontarien Morguard, favorisant ainsi une meilleure compréhensiondu fait français par nos collègues anglophones.

Nos quelque 300 membres sont invités à répondre à unsondage important au sujet de leurs habitudes linguistiques enentreprise, telle la langue parlée de communication ou celle desoutils informatiques. Leur opinion quant à l'état du français dansle monde des affaires, notamment dans le monde de l'immobilieret à Montréal, nous intéresse aussi. Pour une évaluation la plusjuste possible de la situation, nous devons recevoir au moins untiers des questionnaires remplis, soit une centaine de réponses.L'invitation est lancée... et le tout peut être fait directement sur notre site Internet. Les résultats seront communiqués au printemps 2012.

Une vaste activité de sensibilisation, organisée en début d'annéeen partenariat avec l'Office québécois de la langue française,s'adresse aux grands propriétaires immobiliers du centre-ville deMontréal - Ivanhoé Cambridge, Cadillac Fairview, Homburg, etc.Les responsables des ressources humaines font l'objet d'une invitation toute spéciale.

Au cours de l'année qui commence, la promotion de l'usage dufrançais dans le secteur de l’immobilier au Québec et surtoutdans la région métropolitaine de Montréal occupera l'avant-scène de nos actions. Le respect du français dans le monde desaffaires est une question de responsabilité personnelle.

A

1. www.iduquebec.com/immobilier_en_francais.aspx



AtriumPHOTO : BERNARD FOUGÈRES



« Mon plus grand souhait, c'est que ce genre de bâtiment

devienne banal », déclare le coordonnateur général d'Équiterre,

Sydney Ribaux, à l'inauguration officielle de la Maison du

développement durable, située à l'angle des rues Clark

et Sainte-Catherine, à Montréal.

COUP D’ŒIL

e bâtiment de 65 000 pi2 est pourtant loin d'être banal aux yeux du petit groupede partenaires et d’investisseurs qui effectuent ce jour-là une visite en avant-première. Au terme d’investissements de 27 millions de dollars, dont 40 % provenant

du gouvernement du Québec, l’édifice vise la plus haute certification de la Leadership inEnergy and Environmental Design, ou LEED platine, attribuée par le Conseil du bâtimentdurable du Canada. Pour l’obtenir, l’équipe de la Maison doit cumuler un minimum de 52 pointssur un total de 70. Par exemple, le système de chauffage vaut jusqu’à 37 points, l’aménagementécologique des locaux un maximum de 28 points, le choix des matériaux 14 points et lagestion efficace de l’eau 11 points. La décision du Conseil sera connue d'ici la fin 2013.

SYDNEY RIBAUXCoordonnateur général, Équiterre, et président de la Maison du développement durable

LA MAISON DU DÉVELOPPEMENT DURABLE

L

Par Mathieu-Robert Sauvé

PHOTO : MARIE-JOSÉE HUOT



Ici, rien n'a été laissé au hasard pour fairede ce bâtiment l’un des plus écologiquesdu pays. Ainsi, 28 puits de géothermieont été creusés pour assurer la fraîcheuren été et la chaleur en hiver. Résultat :plus de 80 % des besoins de chauffageet de climatisaiton sont comblés par lesinstallations au sous-sol. De plus, les fenê-tres ont été adaptées dans tout l'édificede façon à accentuer leur efficacitéénergétique. Par ailleurs, en vertu d’uneentente avec l’Université de Sherbrooke,on a créé une dalle de béton faite de

matières recyclées afin de promouvoirl'utilisation des ressources résiduelles.Dans les bureaux, le mobilier est entière-ment récupéré d’entreprises qui renou-velaient leur stock. Au cinquième étage,que nous visitons, c'est à Lavery de Billy,un grand cabinet d'avocats de Montréal,qu'on doit les classeurs, les bureaux etles chaises.

« Les boiseries que vous voyez dans la caged'escalier, mentionne le chargé de projet,Normand Roy, proviennent du fond de

l'eau de rivières qu’on utilisait pour leflottage du bois, aujourd’hui interdit. Cesont des billots perdus durant la périodede drave et qui auraient été immergés à jamais si les compagnies forestièresn'avaient pas été forcées de les récu-pérer. Regardez comme ça fait de bellesstructures ! » En effet, le bois foncé exposeson grain avec élégance et on dit que ce matériau est encore plus durable que les planches conventionnelles, quirisquent de se tordre et de se décoloreren séchant.

NORMAND ROYChargé de projet

PHOTO : BERNARD FOUGÈRES

Salle Saint-Urbain

COUP D’ŒIL


Atrium

Salle Clark


NOS SERVICES

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Les boiseries que vous voyez dans la cage d'escalierproviennent du fond de l'eau de rivières qu’on utilisaitpour le flottage du bois, aujourd’hui interdit. Ce sontdes billots perdus durant la période de drave et quiauraient été immergés à jamais si les compagniesforestières n'avaient pas été forcées de les récupérer.Regardez comme ça fait de belles structures !

– Normand Roy

«

»

C’est dans les détails qu’on perçoit tous lesefforts qu’il a fallu déployer pour construire cetimmeuble modèle. En guidant notre visite encette soirée d'automne, le chargé de projet necache pas sa joie d'en être arrivé à l’étape del'accueil des locataires. Si les contrats ont étésignés en 2009, le projet remonte quand mêmeà neuf années ! « Autant que pour une maîtrise etun doctorat ! », signale en riant Sydney Ribaux,président de la Maison. Trois objectifs sont à l’o-rigine de la création de cet immeuble, rappellel’ancien avocat converti en militant écologiste.

PHOTOS : BERNARD FOUGÈRES


D’abord, on voulait reloger le personneld’Équiterre, dont les locaux vétustes duquartier Rosemont avaient atteint leurlimite. Ensuite, on voulait agir directementsur le centre-ville afin de donner uneimpulsion durable au secteur de la cons-truction. Enfin, on voulait créer un lieude rassemblement pour les personnesengagées dans le développement durable.

Les objectifs sont largement atteints. Le bâtiment, signé Menkès ShoonerDagenais LeTourneux, est à la fois sobre,lumineux, confortable et accueillant.Aucun espace de stationnement n'estprévu pour ses usagers; Équiterre veutfavoriser le transport en commun et lamobilité durable, soit la marche et le vélo.Pas question, donc, de construire unsous-sol pour les voitures.

Il a fallu beaucoup de travail, de bonscontacts et un peu de chance pour que

tout se mette en place. Hydro-Québec aoffert sans frais un bail emphytéotiquepermettant à Équiterre d’obtenir le terrainjouxtant le Théâtre du Nouveau Monde,et les partenaires privés et publics se sontprésentés : Alcoa, Bell, Desjardins, Rona,Gaz Métro, Cascades... Quatre locatairesse partagent les lieux : Dunsky Expertiseen énergie, le restaurant Le Commensal,la Fondation David Suzuki et le Fondsmondial pour la nature. Le centre de lapetite enfance Le Petit Réseau y a sonenceinte permanente. De plus, la Maisonest le siège de l’activité au Québec

d’Amnistie internationale section cana-dienne francophone, du Conseil régionalde l’environnement de Montréal, d’Envi-ronnement jeunesse, d’Option consom-mateurs, du Regroupement national desconseils régionaux de l’environnementdu Québec et de Vivre en Ville.

Sydney Ribaux mentionne que 50 % del’énergie consacrée à la construction s’estdéployée avant la première pelletée deterre. « Nous avons cherché à tout prévoir,dit-il. En termes de développementdurable, nous étions un client idéal. Maispour certains, nous avons pu passer pourles pires clients au monde… »

Une des réussites se trouve sous nospieds, au quatrième étage, mais aussi àtous les autres sauf au rez-de-chaussée.Le plancher surélevé cache le système dechauffage qui distribue l’air dans les locauxpour bureaux. De petites ouvertures permettent aux employés de manœuvrereux-mêmes la distribution de l’air.

La fenestration a requis un travail consi-dérable. On avait prévu des vitres triplesavec une couche de gaz argon, mais leurefficacité a été mise à l’épreuve par leconsultant Patenaude Trempe, qui aanalysé l’enveloppe du bâtiment. « Nousavions déclaré la guerre aux fuites thermi-ques et l’expertise du consultant a eu unimpact considérable, mentionne M. Roy.Après une douzaine de visites de chantieret plusieurs tests, nous avions modifiéplusieurs éléments de notre fenestration.Cela a ralenti considérablement l’échéan-cier et nous a valu une facture salée. »


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Voilà bien un paradoxe de ce genre debâtiment : les usagers veulent de largesfenêtres laissant entrer la lumière, maiscelles-ci sont beaucoup plus énergivoresqu’un mur de matériaux isolants. Or, si lacote des fenêtres est beaucoup supérieureà celle des édifices conventionnels (R-8plutôt que R-3), on a « boosté » la résis-tance des murs, qui atteignent les R-321.Ces ajustements ont nécessité un budgetsupplémentaire de 40 000 $. « Mais onpeut dire que nos objectifs ont étéatteints », mentionne Normand Roy.

Dès l’entrée dans l’édifice de cinqétages, notre œil est attiré par un murvégétal qui décore le hall de bas en haut.On le voit dès qu’on sort des bureaux ouqu’on se déplace dans l’escalier. « Il n’y apas un gramme de terre le long de cemur; les 2000 plantes de 15 espèces sontfixées sur un tapis synthétique semblable

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Larges fenêtres de l’Atrium

1. Reconnu par le Code de construction du Québec, le symbole R représente la puissance de l’isolant. Plus le facteur R est élevé, plus l’isolant est efficace en nelaissant pénétrer ni la chaleur ni le froid. Les vitres doubles vont de R2 à R2,9; les triples de 3,5 à 4,3. Celles de la Maison sont donc vraiment exceptionnelles.


aux tampons à récurer qu’on utilise à lacuisine. Le mur est irrigué par le haut »,explique notre hôte.

Sensé purifier l’air grâce à une pompe, lemur végétal pourrait permettre la filtra-tion de composés organiques volatils. « Les études ne sont pas toutes très con-cluantes, mentionne Normand Roy.Certaines révèlent une excellente effi-cacité; d’autres non. Mais aucune necontredira la chose suivante : c’est beau ! »Dans les coulisses de l’immeuble, unchauffage au gaz naturel pallie lesbesoins en période de froid intense.Quoi, du gaz naturel dans un immeubleLEED platine ? « Ça a suscité des débats,convient Normand Roy. Mais il a fallu serendre à l’évidence. Pour assurer un sys-tème de chauffage efficace, c’était uncompromis acceptable. Avec les puits degéothermie, l’essentiel de notre énergieest assuré par la température du sous-sol.

Et nous avons le doigt sur le bouton »,ajoute-t-il en montrant l’interrupteur,qui, selon ses prévisions, devrait resterau neutre pendant la plus grande partiede l’hiver.

D’ailleurs, même les cuisines duCommensal, le restaurant du rez-de-chaussée, sont alimentées à l’électricité.Contrairement à une opinion répandueauprès des cuisiniers, le gaz n'est pas lecombustible idéal dans les cuisines com-merciales, et plusieurs grandes cuisinesparisiennes l'ont compris. L’électricitépermet une bien meilleure alimentationen chaleur que le gaz, dont 40 % de lachaleur se perd.

En théorie, la Maison du développementdurable pourrait se révéler l’un des 10 bâti-ments les plus performants du continentsur le plan énergétique. Reste à savoir sil’avenir le démontrera.,


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NOTRE ÉQUIPE DROIT IMMOBILIERNicole MessierFrançois MartelRémi GagnonLouis-Martin DubéChantal JoubertRichard Burgos

Cabana Séguin inc.

Montréal (Québec) H

PHOTO S: BERNARD FOUGÈRES

Mur végétal



DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS

Immobilier commercial au MAPICPlus de 8 000 professionnelsde 62 pays se sont retrouvésà Cannes pour le MAPIC, lesalon pour les professionnelsde l’immobilier commercial, en novembre dernier. Pour la première fois, au-delà de 300 enseignes (franchises,bannières) participaient à l’évé-nement, rejoignant les rangsdes 2 300 représentants pré-sents. Au total, le MAPIC 2011a réuni 3 350 entreprises. Lamondialisation, les façons defaire adoptées par les meilleurs,les tendances et les nouveau-tés attirent gens d’affaires,experts et précurseurs ducommerce de détail.

Le Québec et le reste duCanada ne s’affichent pas auMAPIC de façon flamboyante,mais ils ne passent pasinaperçus non plus. Loin de là.

« Ah, vous êtes du Québec !,me lance aimablementBertrand Boullé, président dela société parisienne Mall &Market, spécialiste international

en implantation de commercesde détail et de centres com-merciaux. Savez-vous si Gastonest ici ? Faites-lui part de mesmeilleures salutations et saluezmes amis du Groupe Altus parla même occasion ! »

Je n’ai pas eu la chance decroiser Gaston Lafleur, prési-dent du Conseil québécois ducommerce de détail, mais j’aiaperçu Serge Côté, directeur,Stratégie et projets spéciaux,pour Aéroports de Montréal.« La présence d’Aéroports deMontréal au salon du MAPICs’inscrit dans nos efforts pourtrouver une nouvelle vocationà l’ancienne aérogare deMontréal-Mirabel. En partici-pant à ce salon, nous avonspu prendre connaissance desdernières tendances commer-ciales, des principaux joueursainsi que des nouveaux pro-duits et services. Nous noussommes particulièrementintéressés aux activités de

commerce de détail. Les infor-mations ainsi recueillies nousseront d’une grande utilitédans l’évaluation des projetsqui nous sont soumis pour leredéveloppement de l’aéro-gare de Mirabel. »

S’il est un homme d’affairesdiscret au Québec dans lecommerce de détail, c’estbien Marcel Labrecque, pro-priétaire de plus de 100 bou-tiques Bizou. Malgré son suc-cès, il préfère travailler dansl’ombre et laisser les tribunesaux autres. On le voit trèsrarement chez nous d’ailleurs,mais j’ai eu l’occasion de lerencontrer au MAPIC. « Lamondialisation, je la vis auquotidien depuis longtemps,car je parcours le monde pourmes boutiques depuis 1982.J’étais déjà en Chine il y a 25 ans ! », explique l’hommed’affaires, dont l’entreprise,Bizou International, célébrerason 30e anniversaire en juilletprochain.

Maryse Charbonneau, pour sapart, directrice du développe-ment des sites de tournée pourle Cirque du Soleil, sillonne la planète à la recherche denouveaux emplacements pourles chapiteaux du Cirque. « Lesgrandes villes courtisentbeaucoup ici les enseignesrenommées pour qu’elless’établissent dans leur com-munauté. Comme le Cirquedu Soleil est une marque deprestige, qui génère desretombées économiques par-tout où il est présent, il peut

BERTRAND BOULLÉPrésidentMall & Market

SERGE CÔTÉDirecteur Stratégie et projets spéciauxAéroports de Montréal

par Jacques Boisvert



s’avérer très intéressant pourune métropole, par exemple,qui désire se démarquer avecune offre originale. »

D’ailleurs, il a beaucoup étéquestion des grandes métro-poles, notamment européennes,qui considèrent le commerce dedétail comme un instrument de régénération du centre-ville,les enseignes internationalespoursuivant quant à elles leurdéploiement géographique.

« À Berlin, Londres, Paris ouMilan, la demande en empla-cements commerciaux de premier ordre n’a jamais étéaussi élevée qu’aujourd’hui,commentait Tony Danaher,président de la Société deconsultants en communica-tion internationale FTI, quicompte parmi ses clientsTesco et CBRE. On remarqueégalement que les collecti-vités locales s’associent deplus en plus au secteur ducommerce dans leur stratégieglobale de redynamisation deleur centre-ville. Ajoutez àcela l’intérêt grandissant pourle développement de servicesde commerce en ligne et vouscommencez à comprendrepourquoi le MAPIC est si actif ! »

Une étude de marché publiéependant le salon a démontréque l’investissement dansl’immobilier du commerce dedétail en 2011 demeuraitsolide, malgré les problèmes

de l’euro. Selon Jones LangLaSalle, l’investissement immo-bilier pour ce secteur en Europedevrait atteindre 28 milliardsd’euros avant la fin de l’année,soit une augmentation de 35 %par rapport à 2010 !

Confirmant la stratégie dedéploiement international desenseignes, le très attendu rapport annuel How Activeare Retailers in EMEA deCBRE indique que 71 % desenseignes internationalesinterviewées prévoient ouvrirplus de cinq boutiques enEurope, au Moyen-Orient et enAsie d’ici la fin 2012, et 20 %espèrent en ouvrir 40 ou plus.

Les données de CBRE rappor-tent que l’Italie, pays à l’hon-neur du MAPIC, se placedésormais en tête de liste despays ciblés pour l’expansion desenseignes, devant l’Allemagne,la Russie, l’Espagne et la France.CBRE explique : « Bien que lesperspectives de croissancedes dépenses des consomma-teurs en Italie soient modestes,il y a une véritable occasionde développement pour lesenseignes sur ce marché quiest sous-représenté en termesde marques internationales et qui comporte un grandnombre de nouveaux projets d’immobilier commercial. »

Autre thème universel, ledéveloppement du commerceen ligne a été également l’un

des sujets de prédilection duMAPIC, alors que les enseignesse tournent désormais de plusen plus vers les points de vente« virtuels ». Selon une enquêtede CBRE, 43 % des enseignesespèrent « augmenter defaçon significative leurs ventesde produits en ligne » et cer-taines d’entre elles « lancentd’abord des plateformes enligne dans de nouveaux payspour tester le marché avant des’y implanter physiquement ».

Le commerce en ligne n’étaitpas le seul sujet de conversa-tion. De plus en plus d’ensei-gnes cherchent à optimiserl’utilisation des nouvellestechnologies pour accroîtrel’expérience du consommateur.Dans le cadre du nouveauprogramme MORE, qui intègreun pavillon dans la zone d’exposition, le MAPIC 2011 a présenté quelques-unes deces nouvelles technologies.Ainsi, j’ai pu découvrir unecabine d’essayage virtuelle,des visites virtuelles de bou-tiques utilisant des tablettespermettant au consommateurde « se déplacer » dans la bou-tique, d’identifier des produitset d’acheter de manière sécu-risée grâce à des paramètresbiométriques.

« MORE est un développementdu MAPIC vraiment passion-nant. Les démonstrations detechnologies et le programmede conférences où intervien-nent des experts ont pour butde donner un aperçu du futurdu commerce et de susciterdes échanges d’idées sur lesgrandes tendances qui sedessinent », précisait NathalieDepetro, directrice du MAPIC.« Les enseignes continuent àdémontrer leur inventivité,non seulement dans leurschoix de sites d’implantationau niveau national et interna-tional, mais également dansleur concept et la manière detoucher les consommateurspar de nouveaux canaux.Quant aux investisseurs, lesprofits enregistrés par l’immo-bilier du commerce de détailrestent parmi les plus attrac-tifs du secteur immobilier. Le MAPIC 2011 a reflété ledynamisme de l’industrie et,nous l’espérons, a contribué audéveloppement des affairesde nos clients. »

Quant à la présence sur placede notre industrie, il sembleque l’événement soit encoreun secret bien gardé dequelques initiés, mais paspour longtemps ! ,

PHOTOS : IMMOBILIER COMMERCIALPAR JACQUES BOISVERT



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DANIEL GAUTHIER

Lorsqu’il a fait l’acquisition d’un centre de ski menacé de faillite à

Petite-Rivière-Saint-François, en 2002, Daniel Gauthier se voyait-il

à la tête d’un immense projet récréotouristico-immobilier 10 ans plus

tard ? Peut-être. Mais comme il le raconte lui-même, les idées se sont

surtout enchaînées naturellement, un peu par la force de la logique.

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omment rentabiliser une station de ski moribonde ? « En améliorant services, équipements et nombre de joursde ski pour se positionner sur un marché extra-régional »,

explique-t-il. Ce qui conduit à l’évidence qu’il faut aussi créer del’hébergement. Mais comment rentabiliser l’hébergement ? Enaccueillant des gens 12 mois par année, forcément. « Sauf quePetite-Rivière-Saint-François n’est pas vraiment une destinationtouristique en été, contrairement à sa voisine Baie-Saint-Paul. »Reste donc l’option de développer aux deux endroits, en complé-mentarité saisonnière l’un de l’autre… et de créer un lien entreles deux pour y amener les gens. Pourquoi pas la voie ferrée ?

C’est donc ainsi, de fil en aiguille, qu’est né le Massif de Charlevoix,le plus important projet de développement récréotouristique encours au Québec. Un projet de 258 M$, à trois volets qui s’im-briquent l’un dans l’autre : le domaine skiable et habitable àPetite-Rivière-Saint-François, l’hôtel La Ferme à Baie-Saint-Paulet le train, à savoir une navette de transport entre les deux endroits,mais aussi une croisière ferroviaire de Québec à La Malbaie enpassant par Petite-Rivière et Baie-Saint-Paul. Le tout, dans unesprit de développement durable avec la volonté de minimiserles impacts sur l’environnement et de tenir compte de l’aspecthumain dans l’ensemble des réalisations.

PHOTO S: BENJAMIN GAGNON

C



RICHARD GERMAINDirecteur de La Ferme

actionnaires sont la Société générale definancement et Guy Laliberté, avec qui ilavait cofondé le Cirque du Soleil, voilàquelques lustres.

Sur les pentes, les réalisations ne se sontpas fait attendre : enneigement artificiel,nouvelles remontées, nouvelles pistes,télécabines, passerelle suspendue reliantdeux secteurs et, depuis cet hiver, unepiste de luge de 7,5 km qu’on met uneheure à dévaler, assis ou à plat ventre surson traîneau européen, avec possibilitéde repos en refuge à mi-course.

QUÉBEC

CONSTRUCTIONÉdifice Stein Monast

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L'IMMOBILIER SOUS TOUS SES ANGLESLise BergeronSimon Clément

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Louis P. HuotRichard LaflammeCatherine LangloisAnne-Julie LapointePierre Pelletier

Andrée-Anne Daigle

Sur les rails – et l’événement n’est pas passé inaperçu dans les médias –, le grand départa sonné en septembre dernier. Les deux locomotives, quatre voitures et deux wagons-génératrices composant le train de cette croisière ferroviaire panoramique et gas-tronomique ont fait l’aller-retour Québec-La Malbaie 31 fois avant de rentrer en gare,fin octobre. Au moment d'écrire ces lignes, le convoi devait reprendre du service à la finde janvier avec, en plus, une formule ski de fin de semaine, le train amenant des skieurs deQuébec à Petite-Rivière le matin et les reprenant en fin d’après-midi.

« Nous avons investi 44 M$ dans notre volet ferroviaire », précise Daniel Gauthier, soit 4 M$ de plus que dans le domaine skiable, auquel il reste cependant 10 M$ à ajouter.Le Groupe a acheté la voie ferrée entre Québec et La Malbaie, réhabilité une bonne partie des rails et autres équipements sur le parcours et construit trois gares : Baie-Saint-Paul, Petite-Rivière village et Petite-Rivière station de ski. Il a aussi acquis etfait remodeler des wagons qui desservaient jadis la banlieue de Chicago. Le CN achèteaujourd’hui des droits de passage au Massif pour continuer de faire transiter sesmarchandises. L’autre composante du volet ferroviaire, ce sont les wagons automoteurs,achetés en Europe, qui doivent faire la navette pour les passagers entre les deux pôlesde développement du Massif à compter de ce printemps.

LA FERME Pourquoi ce printemps ? Parce que c’est alors qu’ouvrira l’hôtel La Ferme à Baie-Saint-Paul,le premier gros morceau de la composante hébergement. La gare, d’où partira la navetteet où fera escale la croisière ferroviaire, sera partie intégrante de l’hôtel. Mais ce n’en seraqu’une petite partie, puisque le complexe comprendra cinq pavillons offrant 145 chambreset toute une panoplie de services, dont une salle multifonctionnelle de 500 places.Restaurants et cafés, salles de conférence, centre de santé (spa) et marché aux saveurscharlevoisiennes compléteront les espaces intérieurs, tandis qu’à l’extérieur, le publicaura accès à une place animée à l’année longue, tout en ayant le loisir de pousser unepointe jusqu’au fleuve, à côté. Tout cela sur un terrain de 47 000 m2 qui hébergeaitauparavant une grande ferme, détruite par le feu en 2007.



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Le directeur général de La Ferme, Richard Germain, autrefois du groupe Germain, parleavec enthousiasme de cette partie du projet, qui aura nécessité des investissements de56 M$ : « Il s’agit d’une première pierre au volet hébergement qui va nous donner uneforce de frappe pour la suite. » Chaque pavillon aura sa thématique et son architectureparticulières rappelant par quelque façon le patrimoine agricole du lieu, mais dans unefacture contemporaine et harmonieuse, comme le décrit M. Germain. « Tous les espacesauront une saveur locale, dit-il, souvent agrémentée d’une petite touche rustique ouartisanale, fruit de collaborations avec des gens de la région. »

Pour ce qui est des chambres, elles offriront à la fois sobriété et confort, tout en étant trèsabordables, précise le directeur général, qui parle notamment des 12 chambres « nomades »dont les 48 lits seront loués individuellement à un tarif de 45 $ : le concept auberge de

jeunesse revisité ! « Ce que nous voulons,c’est que les gens "vivent" les espacescommuns, qu’ils sortent de leur chambrepour apprécier la convivialité des lieux etdes aménagements », ajoute M. Germain.

Fidèle à son objectif de départ, le Massifa voulu minimiser autant que possiblel’empreinte écologique de sa construction.C’est ainsi qu’il fera appel à la géother-mie pour le chauffage et la climatisationdu complexe. Une grande partie de l’éclai-rage des bâtiments sera par ailleurs fournipar des ampoules LED et les appareilspermettront une utilisation écologiquede l’eau et de l’énergie.

Tous les bâtiments sont en place. Il nereste qu’à compléter les intérieurs. Et quevienne le printemps, pour une ouverturegraduelle jusqu’au milieu de l’été !

ILLUSTRATIONS : LEMAYMICHAUD | STGM | HJA | FRANÇOIS COURVILLE ••• ARCHITECTURE ET PAYSAGE



QUÉBEC

AUBERGE, CHALETS, CONDOS…L’autre gros morceau du volet héberge-ment, c’est à Petite-Rivière-Saint-Françoisqu’il va se réaliser : principalement au basde la montagne, dans le prolongement duvillage. On y trouvera un « quartier nordi-que » comprenant auberge, chalets,maisons de ville, sans doute condos etquelques commerces. Bref, « une diversitéde produits immobiliers pour une clientèlediversifiée et des activités quatre saisons »,prévoit Jean Morency, responsable de lapromotion immobilière pour le Groupe.

dizaine de condos de petit gabarit, trois ou quatre maisons de ville et peut-être desjumelées à certains endroits. Quant au flanc de la montagne, seuls y sont prévus desabris de restauration et les fameuses « maisons signature » – maison-arbre, maison-vent ali-mentée par une éolienne, maison-pont puisant son énergie dans un ruisseau, etc. –, qui ontété largement publicisées depuis le début.

En tout, quelque 500 unités d’hébergement pourraient être construites dans une premièrephase et 500 autres en deux phases ultérieures, ce qui a amené la MRC à modifier sonschéma d’aménagement, car 400 unités avaient été prévues au départ. Une consultationpublique sur cette modification devait d’ailleurs être tenue à la fin de janvier.

Là comme à Baie-Saint-Paul, l’objectif est de tendre vers la construction verte ainsi quel’utilisation écologique des habitations, et de protéger autant que faire se peut l’intégriténaturelle de la montagne. « Une fois tout construit, une vue aérienne pourrait donnerun effet poivre et sel », illustre Daniel Gauthier, estimant toujours que le Massif deCharlevoix ne deviendra pas un autre resort à la Tremblant.

Les travaux sur la montagne doivent commencer au cours de 2012, selon Jean Morency,et la grosse année de construction sera 2013. Restait à voir, en janvier, quelle proportiondes unités d’hébergement allait être offerte en location par rapport à ce qui serait vendu.Cette question préoccupe plusieurs promoteurs en voie de développer d’autres terrainsà Petite-Rivière. À ceux qui parlent de concurrence déloyale, Le Massif ayant reçu dessubventions et n’ayant pas eu à acheter les terres publiques sur lesquelles il va construire,Daniel Gauthier fait valoir les 40 M$ investis dans le domaine skiable et les risques inhérents,que n’ont pas eu à prendre les autres promoteurs pour bénéficier des retombées.

Sur ce plan des retombées, le Groupe souligne plusieurs aspects : les 18 M$ d’investisse-ments dans des équipements et des activités à caractère public dans l’ensemble du pro-jet, le demi-million de visiteurs attendus chaque année et les 600 emplois permanentsque devrait procurer le Massif à la région, une fois tout en marche. Sans parler de lamain-d’œuvre à prévoir pendant la construction et de l’effet d’entraînement de toutecette machine sur l’ensemble de l’éco-nomie régionale.

Un gros projet de stature internationale qui – beaucoup l’espèrent, certains le craignent –changera à n’en pas douter la dynamique de Charlevoix !,

JEAN MORENCYResponsable du développement immobilier, Groupe Le Massif

La crête de la montagne, déjà munie d’unchalet de ski auquel on accède par laroute 138, accueillera aussi sa part dedéveloppement, éventuellement avec une



près cinq années de promotion immobilière soutenue, les sites disponibles se font plus rares à Québec. Dans lessecteurs très prisés, comme ceux du boulevard

Lebourgneuf ou du boulevard Laurier, tous les emplacementsappartiennent déjà à des promoteurs. Le secteur de la collineParlementaire est presque complet aussi : l’un des derniers sites àvendre, l’îlot St-Michel, vient d’être acquis par GM Développementpour un montant de 79,48 $ le pied carré. Le promoteur n’a pasconfirmé qu'il construirait un ensemble multirésidentiel. Lesbons sites où ériger des projets d’appartements locatifs ou encopropriété sont aussi de plus en plus rares. Dans les secteurscentraux de Québec, le prix au pied carré des terrains acquis àces fins a pratiquement doublé depuis trois ans.

La raréfaction des sites est aussi palpable sur le marché industriel.Les 19 parcs et zones industriels de Québec (253 millions depieds carrés, en incluant la zone aéroportuaire) sont développésà 92 %, en moyenne. Or, les parcs les plus centraux (parcs Cardinal,Duberger, Frontenac, Jean-Talon, Métrobec et Saint-Malo) sontexploités à pleine capacité. Il faut s’éloigner du centre, vers lesbanlieues comme Val-Bélair, Charlesbourg, Beauport ou Saint-Augustin, pour trouver de grandes superficies disponibles. Lazone aéroportuaire comporte de vastes terrains industriels dontla localisation est excellente. Par contre, le mode de détentionde terrain proposé, soit un bail à long terme avec l’Aéroport, ne convient pas à toutes les entreprises. Malgré cette contrainte,ce site demeure une possibilité intéressante sur le plan de la localisation.

À Québec, les terrains à vocation industrielle sont détenus enpresque totalité par la Ville. Ces terrains ne sont ainsi querarement soumis aux conditions du marché, puisque celle-ci amis en place, depuis de nombreuses années, une politique deprix standard pour tous ses parcs. Cette politique est réviséeannuellement et tient compte de facteurs importants comme lavisibilité et la proximité des axes routiers. La grille de prix pourdes terrains sans attrait particulier, dont les taux unitaires peuventvarier entre 4,00 $ le pied carré à Beauport et 6,50 $ le pied carrépour les meilleurs emplacements du parc Armand-Viau, estgénéralement jumelée à des clauses exigeant de l’acquéreur qu’ilconstruise un bâtiment sur le site à l’intérieur d’un certain délaisuivant l’acquisition. Bien que de telles conditions limitent lasurenchère, le prix unitaire moyen demandé pour les terrainsindustriels dans la région de Québec est ajusté en fonction dumarché. Ce prix a augmenté de 23 % en moyenne par annéeentre 2008 et 2011. Selon nos informations, une augmentationde l’ordre de 10 à 15 % dépendamment des secteurs est àprévoir pour 2012. Il est toutefois possible d’acquérir des terrainsà vocation industrielle pour moins cher dans la ville voisine deSaint-Augustin-de-Desmaures. Par exemple, le parc industrielFrançois-Leclerc offrait au cours de 2011 des terrains au coût de3,25 $ le pied carré. C’est moins cher, mais on s’éloigne du centre...

La Ville de Québec est également propriétaire de deux vastessites, dans les secteurs d’Estimauville et Pointe-aux-Lièvres,qu’elle souhaite voir convertir en écoquartiers. Ces terrains sont bien situés, mais doivent être complètement transformés.

A

La promotion immobilière à Québec continue sur sa lancée. Malgré une conjoncture économique

mondiale incertaine, la demande est au rendez-vous localement. Sur le marché des immeubles de

bureaux, deux projets d’envergure seront en construction dès ce printemps. Il s’agit de la phase 5

du Complexe de la Capitale, où la compagnie d’assurances Intact regroupera toutes ses activités.

Le Groupe GP lancera aussi une nouvelle tour, qui sera occupée à 80 % par le Groupe Roche.

D’autres projets de construction sur mesure et de bureaux de type propriétaires-occupants

sont aussi sur le point de démarrer.

Promotion immobilière commerciale à QuébecDE NOUVELLES BANQUES DE TERRAINSDISPONIBLES POUR PALLIER LA RARETÉALAIN ROY

Alain Roy est directeur général du Groupe Altus, Québec

QUÉBEC



QUÉBEC

Dans le cadre de l’appel d’offres de Travaux publics Canadalancé en 2008 pour la construction d’une tour de 190 000 pi2,la Ville a offert à prix avantageux ceux d’Estimauville afin d’inciterles promoteurs à présenter au gouvernement fédéral un projetsur ce site. Le taux unitaire était alors de seulement 5,00 $ lepied carré (ou 1,50 $ le pied carré constructible). Aujourd’hui,l’administration municipale invite les promoteurs à proposer desprojets dans le cadre du développement d’un vaste écoquartierà même ce site. L’attrait pour le secteur n’est toutefois pas encoreprouvé et d’autres incitatifs seront vraisemblablement nécessaires.

DEUX NOUVEAUX PARCS D’AFFAIRES DISPONIBLES POUR LE DÉVELOPPEMENTAfin de répondre aux besoins d’expansion des entreprises, dedensifier le développement sur son territoire et d’éviter l’étalementurbain, la Ville de Québec a récemment créé deux nouvelles zonesdestinées aux parcs d’affaires : l’espace d’innovation Michelet etle site de l’ancienne ferme SMA. Les superficies sont suffisantespour accommoder de nombreux projets. Le site de SMA compte2,35 millions de pieds carrés et Michelet en compte 1,85 million.

Lors d’un dîner à la Chambre de commerce de Québec, le maireRégis Labeaume a dévoilé les plans de développement del’Espace innovation Michelet (illustré). Situé à l’angle desautoroutes Henri-IV (73) et Félix-Leclerc (40), ce parc d’affairesmixte nouvelle génération accueillera des entreprises axées sur latechnologie. Voilà qui tombe à point, le site du Parc technologiquedu Québec métropolitain étant occupé à 94 % ! Le nouveau parcintégrera des principes de développement durable, notammentl’implantation et la valorisation d’espaces verts accessibles aupublic, de pistes cyclables, de bassins de rétention d’eau, dedessertes de transport en commun et même d’un CPE. De plus,les bâtiments seront orientés de façon à capter un maximum delumière naturelle.

Pour le moment, on ne connaît pas la politique de prix de ventede ces terrains ou les normes d’implantation spécifiques. Mais le site répond manifestement à un besoin et favorisera ledéveloppement de produits immobiliers adaptés aux entreprisesde la Capitale et à celles qui souhaitent s’y établir.,

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Le Tribunal administratif du Québec (TAQ) s’est récemment porté à la défense de la zone agricole1.

EN TOUTE JUSTICE

ME LISE BERGERON, AD. E.

Intéressé par des terrains en zone agricole à proximité de l’autoroute?DIFFICULTÉS POTENTIELLES EN VUE!

Me Lise Bergeron est associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal.PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

e 27 septembre dernier, en effet, le Tribunal a confirmé la décision rendue par la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ), soit le refus d’exclure

de la zone agricole plusieurs secteurs de municipalités composantla municipalité régionale de comté (MRC) de l’Assomption(L’Épiphanie, Repentigny, St-Sulpice).

Dans cette affaire, la MRC recherchait l’autorisation d’exclure dela zone agricole certains secteurs de son territoire, puisque, selonelle, celui-ci ne comportait pas assez d’espaces en dehors decette zone pour satisfaire ses besoins actuels et futurs en matièrede développement.

Devant la Commission, la MRC avait soumis notamment que laproximité des autoroutes permettait d’offrir des terrains indus-triels à prix concurrentiels. Cet argument n’a pas été retenu parla CPTAQ, qui y a plutôt vu un potentiel effet d’entraînement,puisque d’autres municipalités, à l’intérieur même de la MRC del’Assomption, bénéficiaient elles aussi d’accès semblables.

Dans sa décision, la CPTAQ a souligné que le manque de disponi-bilité sur le « seul » territoire de la MRC, sans considérer les espaceslibres en zone non agricole sur le territoire de la Communautémétropolitaine de Montréal, était une invitation au développementet à l’étalement urbain sans souci de densification, et une dilapi-dation des sols agricoles de qualité qu’elle ne pouvait accepter.

La CPTAQ a également rappelé qu’elle devait considérer lademande en tenant compte du contexte régional à l’intérieurduquel s’inscrit la MRC de l’Assomption, soit la Communautémétropolitaine de Montréal et les vastes espaces disponibles àl’intérieur de ce territoire.

Non satisfaite de la décision rendue par la CPTAQ, la MRC ainterjeté appel devant le TAQ.

Bien que celui-ci ait reconnu que l’effet d’entraînement à lui seuln’était pas suffisant pour rejeter une demande, il a néanmoinsconfirmé que la décision de la CPTAQ était raisonnable vu leseffets d’une décision accordant l’exclusion et le contexte applica-ble à la décision, la CPTAQ bénéficiant en surcroît d’une large discrétion d’appréciation des demandes qui lui sont soumises.

IMPACT DE LA DÉCISION DU TAQCette décision de la CPTAQ et la confirmation de celle-ci par le TAQ met en évidence qu’il sera dorénavant difficile pour unemunicipalité ou une MRC de requérir l’exclusion de la zone agricole d’une partie de son territoire. En effet, sa démarche devranon seulement démontrer qu’il n’y a pas d’espaces disponibles àl’intérieur de son territoire, mais également, sur l’ensemble duterritoire de la MRC et de la communauté métropolitaine àl’intérieur de laquelle elle se situe.

À une telle échelle, il sera ardu, pour ne pas dire quasi impossible,de démontrer l’absence de terrains dans le cadre d’une demanded’exclusion générale.

Il sera aussi potentiellement difficile de faire une demande d’utili-sation à des fins autres qu’agricoles sur un terrain situé à l’intérieurd’une MRC et d’une communauté métropolitaine, puisque laCPTAQ pourrait potentiellement justifier un refus d’accorder une telle demande par une disponibilité de terrains en zone non agricole ailleurs dans la MRC ou la communauté métropolitaine.

Pour convaincre la CPTAQ, et éventuellement le TAQ, il faudradonc un dossier bien ficelé, fondé sur un projet précis avec descaractéristiques très spécifiques et particulières, avec démonstra-tion que les terrains situés ailleurs dans la MRC et la communautémétropolitaine ne peuvent répondre aux caractéristiques requises.

N’hésitez surtout pas à retenir les services de professionnels pourvous assister dans une telle démarche ! ,

L

1 1. L’ASSOMPTION (MRC DE) C. CPTAQ, 2011 QCTAQ 09746



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Immobilier commercial au cocktail du maireLe magazine Immobilier commercial était présent à Québec, lors du cocktail du maire,présenté par le Conseil régional de l’IDU Québec. L’événement a eu lieu dans le décorexceptionnel de la chapelle du Musée de l’Amérique française.

Inspec-Sol agrandit son réseauToujours désireux d'augmenter les servicesà sa clientèle, Inspec-Sol a ouvert troisnouvelles places d’affaires sur le marchédu Québec. L'entreprise est maintenantprésente à Trois-Rivières, Gatineau etRivière-du-Loup. Ce trio de succursalesa pour but de satisfaire les besoins de laclientèle variée d'Inspec-Sol.

Joli-Cœur Lacasse conteste la taxation des résidences pour personnes âgéesCertaines municipalités ont modifié la taxation des résidences pour personnes âgées,provoquant ainsi une hausse significative de leur fardeau fiscal. Afin de défendre leurs intérêts, certains propriétaires de ces résidences ont confié aux avocats Pierre Chauvette et Louis St-Martin de Joli-Cœur Lacasse Avocats, la contestation decette modification dans le cas d’une cause type. Un dossier à suivre en 2012.

Retour de Catherine Faucher chez Jacques Boisvert CommunicationsAprès une absence de quelques années, Catherine Fauchereffectue un retour chez JBC à titre d’adjointe au président. « Aprèsavoir vécu une belle expérience de travail à la Société PierreBoucher et donné naissance à un enfant, j’avais envie de revenirsur le marché du travail. Comme je conserve un excellent souvenirde mes cinq années chez Jacques Boisvert Communications, oùj’ai eu l’occasion de toucher à plusieurs facettes de l’édition, j’aisauté sur l’occasion qui se présentait. J’en suis très heureuse ! »

Mark Bernardi chezStantec Experts-conseilsStantec Experts-conseils ltée vientd’annoncer la nomination de MarkBernardi au poste de directeur dubureau de Montréal. M. Bernardi a étéun élément clé de la croissance de cebureau en contribuant à bâtir uneéquipe de professionnels de compé-tence reconnue dans le milieu de l’im-mobilier et le domaine commercial.

Arcturus accueille Sébastien LebœufLa Société immobilière Arcturus a annoncé récemment la nomination de SébastienLebœuf au poste de directeur régional. Il supervisera la prestation de services de gestion immobilière au Québec. Titulaire d'un baccalauréat en administration et d'unMBA en finance, M. Lebœuf a agi comme agent de location et gestionnaire d'actifspour d'importants cabinets de courtage et propriétaires immobiliers québécois.

Les Méandres, 100 000nouveaux pieds carrés de bureaux La Société immobilière Huot vient toutjuste d’annoncer le début du projetCentre d’affaires Les Méandres. Ce nou-vel immeuble commercial accueillera dèsla fin de l’année des services profession-nels et de proximité ainsi que le siègesocial de la Société. L’édifice, d’architec-ture moderne, comptera quatre étagestotalisant 100 000 pi2. Il sera situé àl'intersection du boulevard Robert-Bourassa et de la rue Beaurevoir dans lesecteur Les Méandres à Québec.

De gauche à droite, on reconnait Jacques Boisvert, éditeur du magazine Immobilier commercial et président de Jacques Boisvert Communications, Marie-France Benoit, du Groupe Altus, Régis Labeaume, maire de Québec, Marie-Renée Lefebvre, représentant à la fois le magazine Immobilier commercial et son pendant Web, L’informateurImmobilier commercial, de même que M. Raymond C. Bouchard, président et directeur général de l’IDU Québec.

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Nous vous invitons à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercial à

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Nouveau joueur majeur en assurance et cautionnementMP2B Assurance et Cautionnement a acquis récemment Comerco Courtage Plusde Laval. Cet achat confirme sa position comme l’un des « leaders » en assurance et cautionnement pour les entreprises.

Pierre Setlakwese joint à DeGrandpré ChaitMe Pierre Setlakwes’est joint à l’équipe dedroit immobilier chezDe Grandpré Chait.Cumulant 25 ans d’expé-rience en immobilier commercial, l'avocatreprésente des promoteurs, des proprié-taires immobiliers et des investisseursinstitutionnels en matière de financement,de vente, d'acquisition, et enfin, de ques-tions municipales relatives au zonage etau développement urbain.

L’IDU honore ses partenairesL’IDU honorait récemment ses principaux commanditaires au Club St-James, à l’occa-sion de sa conférence annuelle sur les perspectives économiques. Devant une sallecomble et très attentive, les deux conférenciers, Benoît Egan, associé chez RaymondChabot Grant Thornton, et Carlos Leitao, économiste en chef chez Valeurs mobilièresBanque Laurentienne, ont présenté leur vision de l’année 2012 sur le planéconomique. Pour sa part, l’analyste politique Jean Lapierre a livré une belle presta-tion dans le style coloré qu’on lui connaît, présentant ses prévisions politiques auniveau fédéral, provincial et municipal.

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Dans l’ordre habituel, Guy Charron, président du conseil d’administration de l’IDU Québec, Bernard Poulin, président du Groupe SM International, François H. Ouimet, associé chez Stikeman Elliott, Tom Godber, premier vice-président chez Avison Young, et Jacques Boisvert, éditeur et propriétaire du magazine Immobilier commercial.

Cofely s’agranditCofely a complété l'acquisition de AdeltMechanical Works, une des entreprisesd'installation et de services en mécaniqueles plus réputées et les plus grandes auCanada. La prise en charge permettra à Cofely, présente au Québec depuis 20 ans, d'offrir ses services à travers toutle Canada.

PHOTO : MAUDE LAJEUNESSE



de développement durable du territoire métropolitain, adap-table dans certaines situations, qui permettra d'accueillirquelque 320 000 ménages d'ici 2031.

Ce plan, il fallait s'y attendre, suscite des réactions diverses.Qu'elles proviennent de groupes écologistes, de l'Union desproducteurs agricoles, de villes de banlieue ou de la ville centre,des voix s'élèvent pour le commenter, l'approuver ou le critiquer.Certains affirment que c’est là une grande victoire pour lesgroupes écologistes. Je crois plutôt qu'il s’agit d’une simplequestion de bon sens. Nous arrivons à la croisée des cheminsquant au développement à long terme. Il faut désormais penserdifféremment.

Certaines municipalités, surtout dans la couronne nord, yvoient un frein important à leur croissance. Elles craignent uneflambée des prix de l'immobilier et un déplacement desménages encore plus au nord. Celles de la couronne sud,situées plus près du centre-ville, réagissent moins dans ce sens.Soyons réalistes : avec une population vieillissante, la demandede services augmentera et nous ne pourrons plus assumer lescoûts exorbitants d'un étalement accéléré.

Nous réfléchissons depuis longtemps à la problématique dufinancement des infrastructures. On peut construire de nouvelleslignes de métro, mais les banlieues étant de plus en plus habitées,et si les gens continuent de s'éloigner, la demande de transportsera sans fin. La densité de la population est loin d'être toujourssuffisante pour rentabiliser de tels investissements. Des travauxd'infrastructure sont déjà entrepris pour quelque 3 milliards,cela dans une période d'incertitude financière mondiale.

À l'IDU, nos réflexions, en particulier celles de notre comité surl'environnement, ont porté sur une piste de solution à l'étalementqui n'a pas été considérée explicitement dans le PMAD, celle de la décontamination des sols. Les possibilités de recyclage deterrains sont grandes et cela pourrait freiner le rétrécissement de la taille du secteur agricole. Il faut faire vivre ce qui existe déjàplutôt que d'occuper de nouveaux espaces.

Le PMAD est une excellente occasion de réfléchir et d'innoverpour relever le défi des prochaines décennies en matièred'aménagement et de développement urbain.

Guy CharronPrésident de l'Institut de développement urbain du Québec (IDU)

adoption par le conseil de la Communauté urbaine deMontréal, le 8 décembre dernier, du Plan métropolitaind'aménagement et de développement (PMAD) fournit

l’occasion de marquer une pause nécessaire et bénéfique.Dans le contexte économique actuel, en effet, nous éprouvonsdes problèmes majeurs, principalement dans le domaine destransports. Des choix de société s'imposent. Le développe-ment orienté vers les régions de ceinture de Montréal au coursdes 50 dernières années n'est plus viable. Nous ne pouvons nimaintenir ni continuer à alimenter un réseau de transport enélargissant continuellement les frontières des grands centresurbains. Les enjeux économiques et démographiques rendentcette approche extrêmement difficile à gérer.

Le PMAD vise à concentrer jusqu’à 60 % des nouveaux ménagesdans des quartiers durables structurés autour de points d'accèsde transport en commun. Pour y arriver, quelque 23 milliards dedollars d'investissements sont prévus afin de mettre en placeun réseau structurant de transport en commun métropolitain.Celui-ci prendra en charge au moins 30 % des déplacementsde l'heure de pointe matinale en 2021 et jusqu'à 35 % en 2031.Toutes ces nouvelles infrastructures s'inscriront dans une « trame verte et bleue » qui mettra en valeur les paysagesnaturels du Grand Montréal avec un objectif chiffré de protectionde 17 %, comme le veut la Convention de Nagoya sur la biodi-versité. Dans ce contexte, le PMAD propose un périmètre

MOT DE LA FIN

PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR LUCIEN LISABELLE

Guy Charron

Le Plan métropolitain d'aménagement et de développementUne pause nécessaire

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Magazine Immobilier commercial vol. 5 no. 1

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