ENQUETE LE S BON CHOIX POU R INVESTI

EXPLORIMMONEUF40 RUE DU DOCTEUR ROUX75015 PARIS - 01 40 56 35 35

NOV 14Mensuel

Surface approx. (cm²) : 3816N° de page : 30,31,32,...,44

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ENQUETE LES BONS CHOIX POUR INVESTIR

JJ• ̂ Ui


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Du neufpour investir

Nouveau dispositif d'investissement locatif Pinel, zonagegéographique revu, résidences services, opportunitésgagnantes en France et à l'étranger... suivez nos pistes etnos conseils pour réussir vos placements immobiliers.

omme I a récemment reconnuSylvie Pinel ministre du Logement, de l'Egalité des territoireset de la Ruralite, le secteur de laconstruction traverse une crise

profonde alors que l'offre de logement estinsuffisante dans les zones les plus tenduesdes territoires Pour faire face a cette urgence, la ministre veut faire plus et plus vitepour relancer la construction Raison pourlaquelle elle a presente, en juin dernier unplan ambitieux pour relever ce grand defi« // s agit de creer les conditions de la confianceet de mener a bien la bataille de la construclion u, a t elle indique a cette occasionCe plan se décline en plusieurs volets favoriser I accession a la propriete simplifier lesnormes de construction pour lever les freinsa la production de logements que celle ci soitsociale ou intermédiaire, et enfin mobiliserdavantage de foncier Parmi les mesures, unPTZ renforce pour l'accession a la proprietedes regles simplifiées en matiere de construction avec l'objectif d'en reduire les couts(adaptation de certaines regles en matierede confort, d hygiene de securite incendiede lutte contre les termites, d accessibilite ),une nouvelle offre de logements sociaux etintermédiaire en zones tres tendues (TVA a5,5 % pour la construction de logements sociaux, abaissement du taux de l'Eco Pretpour financer la rehabilitation renforcementpour les communes de I obligation de

Enquête réalisée par Christine Lambert

construire, amelioration du dispositif d'in•vestissement locatif ) Dans la foulée et encomplement des mesures déjà annoncées,Manuel Valls Premier ministre, a presentefin aout un second plan de relance qui dev rait lui aussi, avoir des repercussion sur lelogement et I immobilier Ltplusparticulierement sur l'investissement locatif

Abattement et fiscalitéLes mesures sont, tout d abord, d ordre fiscalAinsi a partir du 1er septembre 2014 la taxesur les plus values des terrains a bâtir estalignée sur celle des immeubles bâtis Autrement dit, I exonération devient totale au boutde 22 ans de détention En outre, pour toutepromesse de vente conclue avant le 31 decembre 2015 le vendeur bénéficie, en plus,d un abattement exceptionnel de 30 % sur lesplus values réalisées En cas de donation deterrain le cédant bénéficie d'un abattementexceptionnel de 100000 € A condition que leterrain soit ultérieurement construit Unabattement de 100000 € est également mis enplace pour ceux qui font donation d un logement neuf a un enfant En ce qui concerneI incitation a I investissement locatif ManuelValls a aussi annonce un assouplissementdu dispositif Duflot rebaptise Pinel pourI occasion (von tableau comparatif encadrep 32) Autre mesure forte propre a rassurer


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les investisseurs l'abandon de l'encadrementdes loyers partout en France ou son applicalion était prévue, sauf a Paris ou cette dispo-sition sera appliquée a titre expérimentalUne chose est sure les promoteurs applau-dissent des deux mains, pas mécontents devoir le dispositif Duflot, qui n'avait pas bonnepresse auprès des investisseurs, devenir dis-positif Pinel, du nom de la nouvelle ministredu Logement « Ces annonces vont dans le bon

sens, se réjouit Emmanuel Laumau, d'Ogic,maîs il existe encore un frein auquel le gouver-nement devrait s'intéresser le plafonnementdes niches fiscales qui reste un handicap pourles investisseurs » Même discours chez BNPParibas Immobilier • K Ces mesures sont posi-tives, en particulier le renoncement, sauf aParis, de l'encadrement des loyers qui était unpoint de blocage pour les investisseurs, noteGilles Autrive •

LES MODIFICATIONS DE L'INVESTISSEMENT LOCATIF DUFLOT/PINEL '"

Logements éligibles

Zones géographiques

Plafond de prix au m2

Plafond de prix de revientdu logement

Plafonds de revenus

Plafonds de loyers

Location ascendant/descendant

Taux de la réduction

Nombre d'investissements

possibles

Plafonnement des niches fiscales

Cumul avec d'autres dispositifs

d'investissement (Malraux,Monuments historiques, Girardin )

Dispositif Duflot

Logements neufs RT 2012 (BBC si permisobtenu avant 1e janvier 2013) oulourdement réhabilites et s'assimilant a duneuf locaux transformes en logements

Abis, A, BI Les villes de la zone B2 sonteligibles sur derogation préfectorale

5 500 € (toutes zones confondues)

300 DOO €

Oui

Zone A bis 1672€/nfZone A 12,42 €/m2

Zone BI 10€/m2-ZoneB2 8,68 €/m2

Non

Engagement de location sur 9 ans 18 %

Deux par an, dans la limite de 300 DOO €

10 DOO €

Non

Dispositif Pinel

Logements neufs RT 2012 (BBC si permisobtenu avant 1e janvier 2013) oulourdement réhabilites et s'assimilant adu neuf locaux transformes enlogements

Abis, A, BI Les villes de la zone 62 sonteligibles sur derogation préfectorale

7 500 € (sous reserve de validation)

300 DOO €

Oui

Zone A bis 1672€/m2

Zone A 12,42 €/m2

Zone BI 10€/m2-ZoneB2 868€/m2

Oui

Engagement de 6 ans 12%Engagement de 9 ans 18%Engagement de 12 ans 21 %

Deux par an dans la limite de 300 DOO €

10 DOO €

Non

FOCUS

QUELLES REGLESPOURUNINVESTISSEMENTREUSSI ?

Investir dans le neuf est

évidemment un bon plan puisque

vous avez la possibilité d'acheter

dans le cadre d'un dispositif

d'incitation fiscale Maîs, vous ne

devez pas vous en tenir a la

reduction d'impôt En matiere

d'investissement immobilier la

seule regle qui vaille vraiment pour

reussir son placement est celle de

l'emplacement Ce n'est pas un

hasard si les promoteurs comme

les conseillers en gestion de

patrimoine le martèlent sans cesse

Une bonne adresse e est

un emplacement qui dispose

de transports a proximite

de commerces d'équipements

de pôles d'emploi ou d'universités,

faisant l'objet d'une forte demande

de la part des locataires Vous

paierez peut-être un peu plus cher

votre logement maîs vous aurez

plus de facilites a le louer et

a le revendre en realisanr une

plus-value, le cas échéant Pour

cela, vous devez être tres rigoureux

sur l'emplacement, en vous rendant

sur place pour vérifier que les atouts

mis en avant dans la brochure

commerciale et par le vendeur sont

bien réels Interrogez-vous

sur les qualites de la commune

dans laquelle vous envisagez

d investir Est-elle dynamique ?

Attire-t-elle les entreprises ?

Le marche locatif est-il actif? Dans

quels secteurs la demande est-elle

la plus forte ? Quel type de bien est

le plus recherche ? Ce n'est qu'en

passant au crible le quartier,

la commune, que vous serez en

mesure de faire un choix eclaire

Attention [e texte val dant le d sposit I n étant pas encore pub! e ces donnees sont susceptibles d etre mod fiées


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Les avantages du dispositifd'investissement PinelBonne nouvelle pour les investisseurs, le dispositif Duflot disparaît au profit du Pinel. Si ses contoursdemeurent assez proches, il sera cependant plus souple. Explications.

L e Duflot aura décidément fait longfeu Apres deux annees d'exis-tence, le voila qui disparaît au

profit d'un nouveau dispositif, plus souplepour l'investisseur le Pinel, cense s'apphquer a compter du 1er septembre 2014 Maîs,a l'heure ou nous écrivons le texte definitifde ces amenagements n a pas ete valide Selonles annonces faites par Manuel Valls, le nouveau regime d'incitation a l'investissementlocatif conserve une architecture similairea celle du Duflot Pour v etre eligible, vousdevez toujours acquerir un logement neuf(ou assimile a du neuf) dans un immeubledote de la RT 2012 ou, si le permis deconstruire a ete dépose avant le rr janvier2013, du label BBC (Batiment basse consommation) Le bien doit en outre se situer dansune zone geogiaphique au marche locatiftendu ou tres tendu (voir chapitre sur leszones géographiques p ll) Pour bénéficierdu Pinel, \ous devez aussi vous engager alouer durant une période minimale Dans laloi Duflot, cet engagement était de 9 ans Avecle Pinel vous disposez de trois durées d engagement possibles 6 9 ou 12 ans Parmi lesautres contraintes qui demeurent avec ledispositif Pinel, il y a bien sur les plafonds

de revenus des locataires et les plafonds deloyers En contrepartie de ces quèlquescontraintes, \ous êtes autorise a pratiquerune reduction d'impôt en fonction de la duree

ACHETER AU JUSTE PRIXCe n est pas parce que le fisc vous octroie une reduction d'impôt que vous ne devez pas êtreattentif au prix du bien que vous envisagez d acheter Dans les villes qui retiennent votreattention faites le tour du marche et assurez-vous que les biens que vous aurez sélectionnessont a des prix cohérents avec le marche En regle generale un bien neuf se paie environ 20 %plus cher qu un bien ancien Au delà sauf emplacement exceptionnel soyez tres attentifEliminez les programmes qui vous paraissent beaucoup trop chers ! D autant que certainscommercialisateurs n hésitent pas a forcer la note sous prétexte d avantages fiscaux Or aquoi servirait d obtenir un avantage fiscal si celui-ci doit être englouti dans un écart de prix nonjustifie ? « Le danger existe concède Daniel Znaty directeur Immobilier chez Union financierede France (UFF) Pour eviter un tel risque n hésitez pas a consulter les notaires ou a surfer surwww explorimmoneuf com ou vous pouvez trouver des moyennes de prix au m2 dans le neuf I

d'engagement choisie Si vous investissezpour 6 ans, la reduction devrait s'établir a12 % du montant de votre investissement,dans la limite d'un double plafond 5 500 €/m2

(ou 7 500 € selon certaines rumeurs) et300 000 € de prix de revient final Si vousprivilégiez une duree de 9 ans, la reductiondevrait se monter a 18 % et sur 12 ans a 21 %« Sachant que les investisseurs conservent leurlogement bien au delà de 9 ans en generall'engagement de 12 ans devrait rencontrer ungrand succes puisqu'il off i ira trois points deplus de reduction », indique Daniel Znatyd'Union financiere de France (UFF) DansI ensemble, tablez sur une rentabilité de 3 a4 % hors fiscalite Avec la fiscalite, vous pouvez espérer 2 ou 3 points de plus •


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Des plafonds de ressourceset de loyers plus cohérentsInvestir en dispositif Pinel oblige à respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.Cette contrainte n'est toutefois pas un obstacle à un rendement correct. Décryptage.

C

U I iiParis est inscrit en zone A bis

du dispositif Pinel.

omme le régime Duflot, le dispo-sitif Pinel vous oblige à respec-ter des plafonds de ressources et

de loyers fixés en fonction de zones géogra-phiques bien précises, définies en fonctiondes tensions qui existent sur le marché loca-tif. En Pinel (comme en Duflot), il existequatre zones dans lesquelles vous pouvezinvestir : la zone A bis relative à Paris etaux communes chères de la petite couronne,la zone A qui concerne le reste de la régionparisienne, la Côte d'Azur, le Genevois fran-çais, quèlques grandes agglomérations (voirarticle « Les villes gagnantes » page sui-vante), la zone BI qui regroupe l'ensembledes villes de plus de 250000 habitants. Quantà la zone B2 qui, elle, se compose de villes de50000 à 250000 habitants, sachant que cesvilles, pour être éligibles au Pinel, doiventobtenir une dérogation du préfet de région.

Quelle que soit la zone, les plafonds de reve-nus tels que nous les connaissons, ne sontpas un obstacle à un investissement rentablepuisque, selon les spécialistes, ils rendentéligibles 80 % de la population. À titred'exemple, vous pourrez opter pour uncouple gagnant jusqu'à 55045 € en zone A bisou A, 40089 € en zone Rl ou 36 079 € en zoneB2. Côté loyer, les plafonds ne bougent pasnon plus par rapport au Duflot. Pour mé-moire, ils s'établissent à 16,72 €/m2 en zoneA bis, 12,42 €/m2 en zone A, TO €/m2 en zoneBi et 8,69 €/m* en zone B2 (sur dérogationbien entendu). Comme en Duflot, ce plafon-nement est assorti d'un coefficient de pon-dération qui varie selon la superficie du loge-ment, les petits logements étant avantagespar rapport aux grands. Au final, pour unpetit logement, les loyers du Pinel restenttrès proches de ceux du marché. •

3 Questions à FRANÇOIS PAYELLE Président de la fédération des promoteurs immobiliers

VEl Que pensez-vous des annonces

faites par le gouvernementsur l'investissement locatif ?Les annonces faites par Manuel Valls f inaoût nous paraissent aller dans le bon sensLes pouvoirs publics ont pris consciencede l'ampleur de la crise qui frappe le secteuret menace gravement ses entrepriseset l'emploi. Néanmoins, il faudrait aller plusloin et beaucoup plus vite.

p: Avez-vous des précisionsNEUF complémentaires par rapport

aux annonces de Manuel Valls ?Pour l'instant, nous sommes dans le flouet nous attendons avec impatience letexte qui viendra entériner ces annonces.Il semblerait que ces dispositions soienttraduites dans la loi de Finances pour 2015.

Pour le moment, le dispositif d'incitation àl'investissement locatif Duflot qui devraitêtre rebaptisé Pme!, apporte quèlquesnuances au dispositif existant ll vapermettre aux investisseurs de louerà leurs ascendants/descendants alorsque cette possibilité avait été suppriméedans le Duflot. Avec le Pinel, il sera aussiautorisé de faire le choix entre trois duréesd'engagement de location, en principe6,9 ou 12 ans. Là encore, c'est une nouvellesouplesse. Selon l'option, la réductiond'impôt s'établira à 12 % sur 6 ans,18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Maîs,pour le moment, nous n'en savons pasplus sur les modalités d'application.Clairement, si le texte est conformeà ce qui a été annonce, il répondra à lademande des investisseurs.

pj Pensez-vous que ce dispositif«w relance ('investissement locatif

et faudrait-il d'autres mesurespour rassurer les investisseurs ?Il faudrait que la concrétisation de cesannonces se fasse très vite. Les trois derniersmois de l'année sont stratégiques pourl'investissement locatif et nous ne pouvonspas rester dans le flou À mon sens, il manqueune chose à ces mesures pour qu'ellesaient un impact fort : il faudrait que lepiaf onnement des niches fiscales soit relevépour le Pinel. Si l'on considère que le logementest une priorité nationale, compte tenude son importance pour l'économie etl'emploi, il faut que les investissementsdans le logement soient éligibles, non pasau plafond des niches fiscales majoréàlOOOO€,maisà celui des 18 DOO €.


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Des villes gagnantesgrâce au nouveau zonageDepuis le 1er octobre, un nouveau zonage géographique a été mis en place pour mieux coller à la réalité decertains marchés. Des changements qui avantagent 1200 communes de grande ou moyenne importance.

On l'aura compris, le zonage est tresimportant puisque c'est lui quiconditionne le niveau de loyer que

vous pouvez exiger de votre locataire Or, unnouveau zonage vient d'être etabli, publie pardecret en aout dernier qui modifie sensiblementla donne pour certaines villes II reclasse, eneffet quèlques 1200 communes françaises faisant notamment basculer des grandes villesqui étaient en zone BI (zone tendue) vers la zoneA (tres tendue) Qu est ce que cela change9 Sivous investissez dans une ville précédemmentclassée en zone BI et passant en zone A, vousaurez la possibilité de pratiquer un loyer pluseleve et de voir votre rentabilité s améliorer

Un reclassement dynamisantParmi les villes qui gagnent au changementLille, Lyon, Marseille ou Montpellier beneficient désormais d un loyer plafond fixe a12,42 €/m2, contre lû €/m2 auparavant Un2 pieces de 38 m2 pourra ainsi se louer 471 € parmois au lieu de 380 € Un tarif tres proche desloyers que relevé I observatoire Clameur (autour de 13 €/m2) En revanche et de façon assezsurprenante des villes comme Bordeaux Toulouse, Nantes, Strasbourg en zone BI, ne

bougent pas par rapport a I ancien zonage etconservent un loyer plafond a 10 €/m2 Le declassement ne touche pas que les grandes villesil est également observe dans des communesmoyennes de province qui étaient classées enzone B2 (en principe non eligibles au dispositifsauf derogation) et qui, avec le nouveau zonage,accèdent a la zone BI C'est par exemple le casde Caen, de Dijon ou encore du Havre ou Finvestisseur pourra, la encore, revendiquer unplafond de loyer de 10 €/m2 contre 8 68 €/m2

actuellement II y a fort a parier que les promoleurs vont se placer dans ces villes afin d offriraux investisseurs dcs opportunités d'investissèment intéressantes Pour preuve, a Lyon,prenons l'exemple d'un bien acquis 154800 €En Duflot il pouvait rapporter 2 9 % par anbrut (hors avantage fiscal) Aujourd'hui, avecle nouveau zonage et la possibilité d'augmenterle loyer a 12,42 €/m2 vous pouvez en tirer 3 6 %A Montpellier, un logement de 130500 € peutmême rapporter 4,3 % (contre 3 4 % avant lechangement de zonage) Reste a s'assurer queles loyers plafonds du Pinel sont cohérents avecle marche local A défaut, mieux vaut se mettreau niveau du marche que d'attendre indéfini-ment un locataire •

FOCUS

UNÇRENTABILITEAMELIOREEDANS CERTAINSSECTEURSDans l'ensemble la rentabilitédu programme Pme! ne devraitpas être modifiée par rapporta la loi Duflot puisque les loyersrestent identiques Pour autantles villes qui profitent du nouveauzonage et d un reclassementfavorable permettant auxinvestisseurs de reclamer un loyerplus eleve vont profiter d unbonus La rentabilité devraiten effet y grimper de O 5 a O 9 %supplémentairesQuèlques exemples a Lille unlogement acheté 178 DOO € quirapportait 2 5 % bruts en Duflot,peut désormais procurer 31 %A Lyon un bien acquis 155 DOO €dont le rendement était de 2 9 %atteint aujourd hui 3 6 %A Marseille un autre de 150 DOO €passe de 3 a 3 7 % Mieux encorea Montpellier un appartementde 130 DOO € peut procurer 4 3 %contre 3 4 % auparavantA ces rentabilités brutes il fautévidemment ajouter I avantagefiscal qui peut procurer 2 pointssupplémentaires Attention lesloyers plafonds sont parfois élevéspar rapport aux loyers de marcheSoyez tres attentif a cet aspectde I investissement


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Les résidencesservices à suivreFiscalité incitative, rentabilité à 4 %, gestion déléguée, forte demandelocative... ce type d'investissement est l'un des plus attractifs.

Investir dans un immeuble avec demultiples services, voila ce que vouspropose l'investissement en residence

services Celle ci peut, en effet, etre dédiéeaux touristes, aux seniors, aux personnesdépendantes, aux étudiants Lorsqu'elles'adresse aux touristes, vous avez la possibihte de vous reserver quèlques semainesd'occupation personnelle, en sacrifiant unpeu a la rentabilité évidemment Ce typed'investissement vous permet également deprofiter d'une fiscalite avantageuse Vousêtes en effet eligible au Censi Bouvard LM-NP, si tant est que la residence comporte troisdes quatre services parahoteliers suivantspetit dejeuner, nettoyage régulier des locaux,fourniture de linge de maison, receptionBien sur, le logement acheté doit etre acquisneuf ou en l'état futur d'achèvement ( Vefa)II peut aussi s'agir d'un logement ancien deslors qu'il fait l'objet de travaux Quelle que

soit I option choisie, le Censi Bouvard vousautorise a pratiquer une reduction d'impôtegale a ll % du montant HT de votre inves-tissement, dans la limite toutefois d'un plafond de prix de 300000 € Sur ce type de placément, cerise sur le gateau, vous bénéficiezaussi du remboursement de la TVA au taux

Une réduction d'impôtde ll % du montant HTdu bien limité à 300 DOO €

de 20 % Ces avantages ne sont donc pas negligeables La seule contrainte est que vousdevez accepter de confier, par bail commercial de 9 ans minimum, la gestion de votrebien meuble a l'exploitant de la residence quise charge, de son côte, de définir un loyer etde trouver les locataires •

FOCUS

LE STATUTDE LOUEUREN MEUBLEEn location meublee, le statutLMP ou LMNP attire davantageles investisseurs que le Censi-Bouvard, juge moins intéressantSoumise au regime des BICla location meublee, qu'elle soiten residence services ou non offreen effet un cadre fiscal attractifTout d abord parce que vouspouvez outre les charges liéesau logement amortir une partiede votre bien chaque anneependant 20 ans et plusRappelons qu avec le Censi-Bouvard, la reduction d impôtne s'étale que sur 9 ansPar ailleurs il faut savoir queI intérêt de ce regime dépenddu statut dont vous bénéficiezEn effet, si vos revenus dépassent23 DOO € et qu ils constituentplus de 50 % de vos revenusd'activité vous vous placez sousle regime de loueur en meubleprofessionnel (LMP) Dans ce casvous pouvez imputer les déficitsfonciers constates sur vos revenusglobaux Taxation des plus-valueset ISF peuvent aussi être évitessous certaines conditionsSi vos revenus sont inférieursa 23 DOO € vous êtes, enrevanche sous le statut de loueuren meuble non professionnel(LMNP) Des lors vos déficitsne peuvent s imputer que survos revenus de même naturel'année ou ils sont constateset les dix suivantes Pas de faveurnon plus au plan des plus- valuesoudel'ISF Malgre tout vousdisposez de la possibilitéd'amortir votre bien, ce qui estplutôt séduisant


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Meublé : quellesprécautions ?Emplacement, rendement, revente... Avant d'opter pour l'investissementen résidence meublée, assurez-vous de la pérennité de ces trois points.

Tout d'abord, il ne faut pas lésinersur l'emplacement qui reste laregle d or C'est cet element qui

va déterminer l'intérêt du placement Enresidence de tourisme, privilégiez les secteurs les plus touristiques de bord de mer oude montagne A la campagne, c'est beaucoupplus aléatoire Dans une i esidence pour semors, il faut impérativement des emplacements a proximite de toutes les commoditésD'ailleurs, les retraites qui font le choix des'installer en residence seniors tiennent a laproximite des commerces, des medecins, deshôpitaux, des loisirs II faut également etreattentif a la grille de loyers que l'exploitantcompte mettre en place Ceux-ci doivent êtreassez proches des loyers de marche du secteur Et les sel vices accessibles Vous avezd'ailleurs intérêt a vous assurer que ces services sont bien réels et qu ils attireront les

futurs locataires Dans tous les cas, menezvous des operateurs qui annoncent des rendéments au dessus de la moyenne En residence seniors comme en residence detourisme, les rendements oscillent entre 3,5et 4,5 % selon les emplacements Au dessus,il faut se poser des questions Si vous préférezinvestir en Ehpad (Etablissement d'hébergément pour personnes agees dépendantes), lesrendements sont plus élevés et les exploitantssouvent plus solides, maîs attention il n'estpas possible de reconvertir une chambremédicalisée, notamment si le gestionnaires'en va Enfin, n'hésitez pas a enquêter surl'exploitant et a vérifier qu'il a les reins solides, de même qu'a examiner de pres lesclauses du bail commercial Enfin il fauts'intéresser au marche de la revente Biensouvent, elle s'effectue au coup par coup avecl'aide de l'exploitant •

LE POINT DE VUE DE

CHRISTINEVASSAL-LARGY,directrice generalede patrimoinechez Thésaurus

« En matiere de residencesservices, il faut être vigilant surl'emplacement Si l'investisseuropte pour une résidence detourisme, il doit être très exigeantsur l'emplacement Une résidencequi se situe dans une stationbalnéaire très fréquentée n'auraaucun problème à trouver deslocataires de passage une grandepartie de l'année ll n'en va pas demême si la residence se situe à lacampagne. Les touristes ont beauaimer la campagne, ils préfèrenttout de même la mer. L'investisseurdoit se poser la question de savoirsi, lui-même, aurait envie d'yséjourner. S'il privilégie unerésidence pour seniors, il doit aussiêtre attentif a un certain nombrede points car auiourd'hui, sousprétexte d'une demande qui vas'amplifiant, ces résidencespoussent comme deschampignons et n'ont pas toujoursles qualités d'un investissementperenne. La résidence doit êtreéquipée de nombreux services etêtre en mesure de répondre à unedemande de personnes âgeesqui vont éventuellement êtreen perte d'autonomie au boutde quelque temps. Je suis moinsà l'aise avec ces residences ghettospour personnes âgées en bonnesante que l'on peut parfoisrencontrer Cela étant, si larésidence dispose de réellesservices a destination despersonnes vieillissantes qui ontbesoin d'être rassurées, d'êtreaidées, ce type d'investissement,bien place, reste un bon choix.Même chose en résidenceétudiante. »

DELAAGE

Texte surligné


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Lescinves

pjporIra

Limites pour'étranger

Nombreux sont les Français qui décident d'investir ou de s'installer hors de l'Hexagone. Que ce soità quèlques kilomètres ou à plusieurs heures d'avion, le « hors frontières » a le vent en poupe.

Vous cherchez a la fois a vous faireplaisir et a vous procurer desrendements attractifs 9 Pour

quoi ne pas investir hors de I Hexagone 9 Gertaines regions du globe offrent non seulementdes prix intéressants maîs une fiscalite attractive a ceux qui envisagent d'investir ou des installer durablement ailleurs par exempleau moment de la retraite Du cote des prix,l'Espagne, le Portugal, la Grece dont lesvaleurs ont beaucoup chute depuis la crise,parfois de 40 % et plus sont a explorer Cotefiscalite, des iles paradisiaques comme Maurice ou les Seychelles, maîs aussi la Thailande,sont également tres tentantes car elles offrentdes regimes tres incitatifs pour attirer lesinvestisseurs Quel que soit i etre choix n'oubliez pas, toutefois, qu investir hors de nos

frontieres nécessite beaucoup de précautionsLes transactions immobilieres ne bénéficientpas toujours, comme en France, d'une reglementation tres protectrice Raison pour la-quelle vous devez aller voir sur place, voustaire votre propre opinion du secteur danslequel on vous propose d'investir Pst il éco-nomiquement porteur 9 Des projets d'amenagements y sont ils prévus qui pourraient doper son dynamisme "> Portez aussi votreattention sur la demande locative Quels sontles revenus de la population susceptible delouer 9 Les ni\ eaux de loyers sont ils adaptes 9

Les taux de vacance sont ils anormalementélevés 9 Si vous ne parlez pas la langue dupays, so^ez tres prudents Entourez vous desconseils d'un avocat pour sécuriser votreachat du début a la fin •

Espagne : des prix très attractifsNos compatriotes plébiscitent l'Espagne qui cherche de son côté à les attirer sur son sol. Le premierSalon de l'immobilier et du tourisme espagnol organisé récemment à Paris a donc connu un vrai succès.

L e premier salon de l'immobilier et du tourisme espa

gnol s'est déroule du 19 au 21 septembre dernier et n a pas manqued attirer du monde curieux candidats a un pied a terre, investisseurs D'autant que selon lesdonnees de la Cocef (Chambre decommerce d Espagne en I1 rance)ce pays fait partie des destinationsprivilégiées des Français entermes de residences secondairesAvec 10 % des investissementsétrangers, ils occupent en effet ladeuxieme place de ceux quiachètent enEspagne « La baisse

du cout de l'immobilier d'environ40 % sur les quatre dernieres annees, est un facteur qui a participea ce mouvement important exphque Jose Miguel Garrido, president de CIC Iberbanco maîsI offre de qualite a des prix competitifsyjoue pour beaucoup » Pasétonnant qu'en 2013 les Françaisy aient donc acquis plus de 7000 togements, un chiffre en hausse de52 ° o par rapport a l'année pr ecodente selon les registre du Consejo general del notariado espagnolII est vrai que les prix sont partiautrement attractifs, même dans

les zones les plus touristiques Surla celebie Costa Bi ava, vous pouvez dénicher des villas avec vuesur mer, jardin et piscine pour400000/450000 € contre 700000 €auparavant La Costa Blanca nefait pas exception Du cote d'Alicarte on peut trouver des biens apartir de 1000 €/m2 comme cesvillas de t> pe hacienda avec petitjardin, piscine et vue sur mer quevous pouvez décrocher pour100000 € Sur la Costa del Sol lesprix sont plus ele\ es maîs restenttoutefois tres accessibles du fait laaussi de la baisse importante des

prix Avec un budget de 200000 €,vous pouvez achetei un appartement de 50 m2 dans un bel emplacément Avant la crise, de telsbiens se négociaient autour de400000 € •


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Portugal : de beaux atoutsUn climat agréable, un coût de la vie très bas, une offre immobilière et une fiscalité attractives...Le Portugal séduit de plus en plus d'investisseurs français.

Pour qui cherche a limiter les effetsde la crise economique, le Portugalest une destination tout a fait mdi

quee a moins de deux heures de vol de ParisD autant que le gouvernement portugais permetdésormais aux étrangers installes dans le paysde bénéficier d'avantages fiscaux substantielspas d impot sur les revenus des pensions deretraite du secteur prive génères en dehors duPortugal pendant 10 ans En complement,d'autres mesui es ont ete prises pom séduireles actifs residents non habituels un plafonnement a 20 % de TIR pendant 10 ans une baissede TIS a 23 % et un ISF gomme sous certainesconditions Des arguments porteurs pour desFrançais qui ne cessent de voir leur impot grimper Et au Portugal, < il n'y a pas de risque dedévalorisation car U ny a pas de bulle spéculafive », notait récemment linstitut national de

la statistique du pays belon les spécialistes dusecteur, au contraire apres une chute des priximportante durant les heures noires de la cr ise(40 a SO %), les prix devraient remonter regulierement avec le retour a la normale de l'econonne La rentabilité de l'investissement immobilier pourrait donc s'avérer un bon plan pourtous ceux qui achètent en ce moment Le sud,tres touristique, propose des maisons de 300 m2

avec piscine dans des stations touristiquescomme Vilamoura ou Fare qui se négociaient1,8 million d'euros avant la crise et qui partentaujourd'hui a 600000/700000 € A Lisbonne, leprix du m2 s'établit autour de 3400 €/m' dansle neuf et de 2500 € dans l'ancien A Portoil chute d'un cran se situant en moyenne a2200 €/m2 dans le neuf et 1650 € dans l'ancienEnfin, dans l'Algarve, il faut compter enmoyenne 2160 €/m2 pour un appartement •

Opportunités, .fiscalite rtdouceur dc vivre du Maroc.

Investir au Maroc, un reve quecaressent de plus en plus d'Eu

ropeens - surtout les Français etles Belges - a la recherche de douceur de vivre Et de ce point de vue,ce pays du Maghreb bénéficie denombreux atouts Outre son elimat, une parfaite maitrise de lalangue française et une hospitalitélégendaire, il offre également une

Maroc : le nouvel eldoradoCe pays séduit les Français depuis déjà longtemps. Et si les prix y avaient grimpé,la crise les a fait chuter, ce qui rend l'investissement de nouveau intéressant.

excellente desserte par voie aerienne avec l'Europe, une maind'œuvre de qualite et peu onéreuseet un immobilier qui, malgre sonsucces, reste tres abordable compare a l'ensemble des marcheseuropéens A cela, s'ajoute une fiscalite tres douce pour les residentsétrangers, les expatries rentrantau pays ou les investisseurs abattement d'impôt sur la pension deretraite de 40 %, i eduction d'impôtsur le revenu jusqu'à 80 % des lorsque la retraite versée a l'étrangerarrive sur un compte marocain,exonération totale de l'impôt surles plus values de cession de la residence principale au delà de 8 ans,

pas d'ISF Encourages par lespouvoirs publics, les promoteursaccompagnent cette demandeétrangère avec la construction decomplexes touristiques calquessur le modele des residences dctourisme françaises, parfaitementéquipées (golf, piscine, spa, tennis ), offrant ainsi aux acquereurs une possibilité d'occupationpersonnelle maîs aussi un revenulocatif plutôt performant, le marche de la location meublee saisonmere étant epaule par une politique de developpement touristiquetres ambitieuse D'où les nombreuxprojets qui fleurissent un peu partout (le Grand Casablanca, Agadir

et le bouss ), rivalisant d equipements et de services pour satisfaireune clientele europeenne exigéante A Marrakech, Tanger,Essaouira ou Agadir, l'éclatementde la bulle immobiliere a fait baisser les prix de 30 a 40 % et entraîneun regain d'activité du marcheDans la médina de Marrakech, parexemple, on peut désormais dénicher de magnifiques riads entre200000 et 5000006 Les villas de laPalmeraie sont également tresrecherchées Pour 500000 € vouspouvez en trouver une de 250 a300 m2 avec jardin et piscineComptez toutefois I million d eurospour 500 a 600 m9 •

ENQUETE LE S BON CHOIX POU R INVESTI

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