Droit de l Entreprise

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Nicole Cocquempot, Virginie Godron, Sandrine Henneron © Décembre 2006, EDHEC

Les enjeux liLes enjeux liéés s àà la proprila propriééttéédu fonds de commerce du fonds de commerce

exploitexploitéé

ESPEME ESPEME –– 11èèrere annannééee

Nicole CocquempotVirginie Godron

Sandrine Henneron


IntroductionIntroduction

• L’entreprise : lieu d’exploitation d’un fonds de commerce

• Le fonds de commerce représente l’élément fondamental du patrimoine du commerçant


Le rôle de la clientLe rôle de la clientèèlele

• La clientèle représente l’élément fondamental du fonds de commerce : – le fonds de commerce n’existe que si le

commerçant dispose d’une clientèle qui lui est propre et que si son activité est commerciale

– L’existence de litiges relatifs à la détermination de la propriété du fonds, et donc de l’attachement de la clientèle• Exemples : les franchises, les galeries

marchandes, etc.

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Pourquoi de tels litiges ?Pourquoi de tels litiges ?

• La valeur patrimoniale du fonds de commerce

• Le fonds de commerce constitue le support de différentes opérations juridiques– La protection juridique en matière de location

d’immeubles commerciaux est accordée au propriétaire du fonds de commerce

– Le propriétaire du fonds de commerce peut donner son fonds en location, le vendre, ou l’utiliser à titre de garantie


Le fonds de commerce support Le fonds de commerce support dd’’opopéérations juridiques : exemplesrations juridiques : exemples

PropriPropriéétaire taire de lde l’’immeubleimmeuble

BailleurBailleur

PropriPropriéétaire du fonds taire du fonds de commercede commerce

PreneurPreneur

Exploitant du fonds Exploitant du fonds de commercede commerce

LocataireLocataire--ggéérantrant

CCéédantdant

CessionnaireCessionnaire

Contrat de bail Contrat de bail commercialcommercial

Contrat de Contrat de locationlocation--ggéérancerance

Contrat de cession Contrat de cession de fonds de de fonds de commercecommerce


II-- Le bail commercial Le bail commercial

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Pourquoi un rPourquoi un réégime spgime spéécial pour le cial pour le bail commercial ?bail commercial ?

• Le choix privilégié du bail commercial par les commerçants plutôt que la propriété de l’immeuble d’exploitation

• Le besoin de stabilité de l’exploitation


Les conditions dLes conditions d’’accaccèès au statut des s au statut des baux commerciaux baux commerciaux -- 11

• Article L145-1 du Code de commerce• « I. - Les dispositions du pr ésent chapitre s'appliquent aux baux des

immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1º Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature àcompromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2º Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient étéélevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. »



• Les conditions tenant aux lieux loués :– Les immeubles bâtis : lieu clos et couvert

permettant l’exploitation d’une activitécommerciale

– Les locaux accessoires

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• Les conditions tenant au contrat :– En principe, une durée minimale de 9 ans :

exclusion du statut des baux commerciaux des locations saisonnières et des baux de courte durée

– Le preneur doit être de nationalité française et commerçant régulièrement immatriculé au RCS



• Les conditions tenant au fonds de commerce :– L’obligation d’exploitation d’un fonds de

commerce dans les lieux loués depuis 3 ans– La condition de propriété du fonds de

commerce : la nécessité d’une clientèle propre et autonome


Les principaux droits issus du statut Les principaux droits issus du statut des baux commerciaux des baux commerciaux -- 11

• La faculté de résiliation anticipée• La faculté de modifier la destination des

lieux loués :– Le droit à la déspécialisation simple : adjoindre

à l’activité initiale une activité connexe ou complémentaire

– La réglementation de la déspécialisation renforcée : adjoindre à l’activité initiale des activités nouvelles ou changer d’activité

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Les principaux droits issus du statut Les principaux droits issus du statut des baux commerciaux des baux commerciaux -- 22

• Le droit au renouvellement du bail :– Un droit sous conditions– Les tempéraments au droit au renouvellement :

• Le bailleur peut refuser le droit au renouvellement du bail : ildonne congé contre versement d’une indemnité d’éviction due au preneur

• Le bailleur peut invoquer le droit de reprise dans des cas limités (absence d’indemnité)

• Le droit au plafonnement du loyer :– La libre fixation initiale du loyer– L’encadrement du loyer lors des révisions triennales et

lors du renouvellement du bail


IIII-- La locationLa location--ggéérancerance


Les conditions du contrat de Les conditions du contrat de locationlocation--ggéérance rance

• Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant 2 années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance, sauf exceptions

• Le respect de mesures de publicité légale :– Le locataire-gérant doit être immatriculé au

RCS– Insertion d’un avis dans un JAL dans les 15

jours de la conclusion du contrat

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Les effets particuliers du contrat de Les effets particuliers du contrat de locationlocation--ggéérancerance

• Les effets entre les parties :– Des obligations réciproques inhérentes au contrat de

location• Les effets à l’égard des tiers :

– L’exigibilité immédiate des dettes afférentes àl’exploitation du fonds de commerce

– Inopposabilité au locataire des contrats conclus antérieurement par le loueur

– Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de six mois à compter de cette publication, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire -gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds


IIIIII-- La vente du fonds La vente du fonds de commercede commerce


Les conditions du contrat de Les conditions du contrat de cession du fonds de commerce cession du fonds de commerce -- 11

• Des conditions de forme :– L’exigence légale de mentions obligatoires

contenues dans l ’acte de vente : par exemple, chiffre d’affaires et bénéfices des 3 dernières années, informations sur le vendeur, état des garanties pesant sur le fonds de commerce, etc.

– La mise à disposition des livres de compte des 3 dernières années

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Les conditions du contrat de Les conditions du contrat de cession du fonds de commerce cession du fonds de commerce -- 22

• Des conditions de publicité légale :– Enregistrement fiscal dans les 15 jours de la vente

auprès du service des impôts– Publication de la vente dans les 15 jours de sa

conclusion dans un JAL– Dans les 15 jours suivants, le cessionnaire doit faire

publier un avis au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales),

– Accomplissement des formalités d’immatriculation au RCS du cessionnaire et de radiation du cédant


Les effets particuliers du contrat de Les effets particuliers du contrat de cession du fonds de commercecession du fonds de commerce

• Les créanciers du vendeur ont la possibilité, sous certaines conditions :- de s'opposer au paiement du prix, dès l'instant où leur créance est certaine,- de "surenchérir d'un sixième", lorsqu'ils estiment que le fonds a été sous-évalué.

• le repreneur peut être rendu responsable, solidairement avec le cédant, dans la limite du prix du fonds, du paiement de l'impôt au titre des bénéfices réalisés pendant l'exercice de la cession, et parfois même de l'exercice précédent.


Conclusion :Conclusion :Le fonds de commerce, support de Le fonds de commerce, support de

multiples opmultiples opéérations juridiquesrations juridiques

PropriPropriéétaire taire de lde l’’immeubleimmeuble

BailleurBailleur

PropriPropriéétaire du fonds taire du fonds de commercede commerce

PreneurPreneur

Exploitant du fonds Exploitant du fonds de commercede commerce

LocataireLocataire--ggéérantrant

CCéédantdant

CessionnaireCessionnaire

Contrat de bail Contrat de bail commercialcommercial

Contrat de Contrat de locationlocation--ggéérancerance

Contrat de cession Contrat de cession de fonds de de fonds de commercecommerce

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