Calcul des besoins en logements en région Nord Pas-de ...

DGALN / BE / Pôle Marchés locaux de l'habitat

DREAL Nord Pas de Calais

Décembre 2012

Calcul des besoins en logementsen région Nord Pas-de-Calais àl'horizon 2030Fiche de retour d'expérience

Maître d'ouvrage Références affaire / devis

DGALN/BE Affaire n° 103000029 Cde : 01

Historique des versions du documentVersion Date Commentaire

0.1 21/11/12 Envoi DREAL et relecture

0.2 21/12/12 Premières modifications suite à la relecture interne

0.3 25/01/13 Version définitive après retours DREAL/SECLAT

Affaire suivie parPeggy MERTINY - CETE NP / RDT / DUHF

Tél. : 03 20 49 62 81

Courriel : [email protected]

RédactricePeggy MERTINY - CETE NP / RDT / DUHF

ContributeursMarc LEROY - CETE NP / RDT / IGSStéphane DANEL - CETE NP / RDT / DUHFMarie DURCAK - CETE NP / RDT / DUHFOlivier GAUCHET - DREAL Nord-PdC / SECLAT / DLH

RelecteurSylvain GUERRINI - CETE NP / RDT / DUHFMarie DURCAK - CETE NP / RDT / DUHFOlivier GAUCHET - DREAL Nord-PdC / SECLAT / DLH

Référence(s) Intranet et Internet : http://intra.cete-np.i2/methodologie-d-analyse-des-marches-r902.html

Visas techniques

Le chargé d'affaire Pilote Le responsable de Groupe et relecteur

Peggy MERTINY Sylvain GUERRINI

- CETE NP/PM - Calcul des besoins en logements en région Nord Pas-de-Calais à l'horizon 2030

Bordereau DocumentaireLes informations en gras sont obligatoires.

Informations du documentTitre Calcul des besoins en logements en région Nord

Pas-de-Calais à l'horizon 2030

Sous-titre Fiche de retour d'expérience

Date du document Décembre 2012

Diffusion Confidentiel (diffusion réservée au CETE) Diffusion restreinte au ministère Diffusion libre

Support Papier Electronique

Auteurs Prénom PeggyNom MERTINYRôle Chargée d'étude piloteQualité Animatrice du pôle de compétence et d'innovation sur les

Marchés Locaux de l'Habitat

Organisme Auteur Nom de l’organisme Centre d'Etudes Techniques de l'Equipement Nord Picardie

Sigle de l’organisme CETENP

Nom de la division Département Risques et Développement des Territoires (RDT)

Groupe Développement Urbain Habitat Foncier (DUHF)

Adresse 2, RUE DE BRUXELLES, CS 20275

59019 LILLE CEDEX

Numéro de téléphone 03 20 49 62 81

Adresse mail [email protected]

Adresse du site web

Organisme Commanditaire Organisme Commanditaire N°1

Nom de l’organisme DGALN

Sigle de l’organisme DGALN/SAGP/SDP/BE

Nom de la division Bureau des études

Adresse La Grande Arche, La Défense



Adresse du site web http://www.developpement-durable.gouv.fr/


Organisme Commanditaire N°2

Nom de l’organisme DREAL Nord Pas de Calais

Sigle de l’organisme DREAL NPdC

Nom de la division SECLAT

Adresse 44 rue de TOURNAI , CS 40259, 59019 LILLE CEDEX



[email protected]

Adresse du site web http://www.nord-pas-de-calais.developpement-durable.gouv.fr/

Informations ContractuellesStatut du rapport DEFINITIF

Nature du rapport Fiche de retour d'expérience

Numéro d’affaire Affaire : 103000029 Cde : 01

Numéro du chapitre budgétaire 0135-01-01-10

Programme DAOL

Résumé A l'occasion de l'actualisation du calcul des besoins en logements sur l'ensemble de la région, la DREAL Nord Pas de Calais a souhaité confier au CETE Nord Picardie la réalisation d'un outil de projection permettant d'estimer les besoins en logements à l'horizon 2030.Le calcul des besoins est fondé sur la confrontation entre la projection du parc de logements et la projection OMPHALE de l'INSEE sur les mêmes territoires.La projection du parc de logements est réalisée par palier de 5 années, sur la base des données FILOCOM 2010, au vu des tendances d'évolution observées depuis 1999 (restructuration, disparition et construction neuve), avec la spécificité de faire « vieillir » le parc de logements de manière différenciée en fonction de son ancienneté. La méthode de projection intègre par ailleurs d'autres spécificités, comme le fait de pouvoir intervenir sur le niveau de construction neuve, mais aussi sur les taux de vacance et de résidence secondaires, à chaque période quinquennale.Une interface graphique interactive a été réalisée permettant à l'utilisateur de jouer sur ces différents paramètres et d'en mesurer instantanément les effets.


mailto:[email protected]

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Sommaire

Introduction...........................................................................................1Le contexte..........................................................................................................................................1La commande...................................................................................................................................... 1Les objectifs........................................................................................................................................1

Le calcul des besoins en logement.....................................................2

Le principe : confronter l'évolution du parc de logements avec celui des ménages...........................................................................................................................2

Une méthode fondée sur des projections.........................................................................................2Les limites........................................................................................................................................... 4

La méthode de projection du parc de logements ......................................................6

Les données FILOCOM exploitées....................................................................................................6Le modèle de projection du parc.......................................................................................................6Comment définir les facteurs de vieillissement du parc ?...............................................................7Des cas particuliers à ne pas négliger .............................................................................................9Le parc datant de la seconde guerre mondiale................................................................................9Les adaptations possibles de la méthode en amont ou en aval, notamment en matière de qualité du parc ancien .....................................................................................................................12Les autres arbitrages nécessaires...................................................................................................12

La déduction des besoins en construction neuve....................................................13

Le principe.........................................................................................................................................13Deux positionnements possibles....................................................................................................13Le calcul d'un « déséquilibre » induit par une construction neuve donnée.................................14Le calcul des besoins à l'équilibre ..................................................................................................15Le positionnement de la DREAL NpdC ...........................................................................................16

L'interface graphique...................................................................................................17

Un outils informatique en trois parties............................................................................................17

Les perspectives et approfondissements possibles................................................20

La déclinaison des besoins détaillés par nature de production....................................................20La déclinaison des besoins sur le territoire....................................................................................20

Bibliographie.......................................................................................21Études................................................................................................................................................ 21Publications....................................................................................................................................... 21

Annexes...............................................................................................22Annexe 1 – Exemple de feuille de calcul « brute »....................................................22

Table des illustrations......................................................................................................................24Table des tableaux............................................................................................................................24Table des cartes................................................................................................................................24


Introduction

Le contexte Depuis le début des années 2000, la DREAL Nord Pas de Calais utilisait FILOCOM et les projections OMPHALE de l'INSEE pour calculer les besoins en logements à l'échelle régionale.

Une réforme territoriale

d'envergure

A l'occasion de la réforme des périmètres d'EPCI au travers le schéma départemental de coopération intercommunale, de la remise à jour correspondante des projections OMPHALE sur ces nouveaux territoires et de la disponibilité exceptionnelle de FILOCOM 2010, la DREAL a souhaité missionner le CETE Nord Picardie pour travailler sur sa méthode d'estimation des besoins.

La commande La DREAL souhaitait d'une part consolider sa méthode de calcul mais également créer une interface plus interactive, qui permettrait de tester plusieurs scénarii d'évolutions en fonction de différents niveaux de construction et différentes échelles.

Les objectifs Pour la DREAL, l'objectif était de pouvoir disposer d'un outil interactif de calcul des besoins en logements sur la région, qui permette également aux DDTM de mesurer l'impact effectif des objectifs de construction neuve.

Un outil pédagogique C'est un outil dynamique d'aide à la décision qui a été élaboré, devant permettre à la DREAL et aux DDTM de construire un discours argumenté sur les besoins en logements dans le cadre des porter-à-connaissance, de l'association ou des avis de l’État sur les documents de planification (SCOT, PLH, PLU, PLUI, PDH), qui puisse être porté auprès des collectivités .

1 - CETE NP/PM - Calcul des besoins en logements en région Nord Pas-de-Calais à l'horizon 2030

Le calcul des besoins en logementLe principe : confronter l'évolution du parc de logements avec celui des ménages

Une méthode fondée sur des projections

La méthode sur laquelle s'appuyait à l'origine la DREAL Nord Pas-de-Calais était fondée sur la projection du parc de logements et sa confrontation avec les projections de l'INSEE. Ce principe n'a pas été remis en cause, mais a été adapté afin de pouvoir procéder par itération et effectuer des tests sur l'impact de tel ou tel niveau de construction neuve.

La projection des ménages : Omphale

Ici, nous avons travaillé avec les projections Omphale 2010 de l'INSEE en nombre de ménages et non en population totale. Omphale, abréviation de « Outil Méthodologique de Projection d'Habitants, d'Actifs, de Logements et d'Élèves » est une application complexe qui comprend un modèle théorique de projection de la population. Elle repose sur la « méthode des composantes » qui consiste à suivre une pyramide des âges à partir des trois composantes : la natalité, la mortalité et les migrations. Ces projections ne peuvent cependant être réalisées que sur des territoires de taille suffisante, de l'ordre de 50 000 habitants minimum.

Des données utilisées jusqu'en 2030

Les calculs ont été effectués sur la base du recensement 2007, et par palier de 5 ans à partir de 2010 et jusqu'à 2040. Pour des raisons de prudence, le modèle élaboré s'arrête en 2030, car en matière de projection, tant pour les logements que pour la population, 2040 nous paraissait trop lointain et assez peu « opérationnel ». Afin de pouvoir prendre en considération les différentes hypothèses développées par l'INSEE, nous avons également conservé les 3 niveaux de projection Omphale, à savoir HAUT, CENTRAL et BAS dans notre simulation.

La projection du parc de logements :

FILOCOM

Parallèlement, nous avons élaboré une méthode de projection du parc qui permet de disposer d'un volume de logements projeté aux mêmes années (2010, 2015, 2020, 2050 et 2030). FILOCOM 2010 nous a servi de point de départ. Nous avons observé comment ce parc s'est constitué depuis 1999 : les modes et statuts d'occupation à ces deux dates et leurs évolutions, mais surtout les dynamiques à l’œuvre, en matière de construction neuve effective, de disparition et de restructuration /changement d'usage au sein du parc existant.


INSEE OMPHALE Scénario

Région Nord - Pas-de-Calais HAUT 33,35%

Région Nord - Pas-de-Calais CENTRAL -

Région Nord - Pas-de-Calais BAS -32,62%

ménages 2007

ménages 2010

ménages 2015

ménages 2020

ménages 2025

ménages 2030

ménages 2035

ménages 2040

variation ménages 2010-2040

variation par rapport à

l'hypothèse centrale

1 605 307 1 644 998 1 709 937 1 768 356 1 829 743 1 893 311 1 943 015 1 989 196 344 198

1 605 307 1 644 145 1 702 064 1 750 188 1 799 740 1 849 400 1 880 692 1 902 259 258 114

1 605 307 1 643 292 1 694 151 1 732 185 1 770 067 1 805 937 1 819 235 1 817 214 173 922

Le principe : confronter l'évolution du parc de logements aveccelui des ménages (suite)

Une méthode fondée sur des projections (suite)

Une méthode de projection différente

du « point mort »

Pour mettre au point la projection, nous avons, à la différence du calcul du « point mort », considéré l'évolution du parc de manière indépendante de celle des ménages. En effet, le point mort ne fait que calculer l'impact du desserrement des ménages entre deux dates, c'est-à-dire à population égale, en prenant en compte les mutations du parc de logements (renouvellement et changement de statuts d'occupation). Le calcul complémentaire de « l'effet démographique » impacte le résultat de manière positive si le territoire est en croissance démographique ou négative s'il est en déprise.La donnée première dans le calcul du point mort est donc d'origine démographique. Or, aucun critère démographique n'intervient dans notre projection du parc de logements : nous l'avons élaboré de manière tout à fait déconnectée du fait démographique. Ainsi, la confrontation des deux projections élaborées de manière indépendantes, celle du parc de logements et celle des ménages INSEE, donnera les besoins effectifs.

Des hypothèses pour l'avenir

Nous avons ainsi pu construire des hypothèses d'évolution pour chaque territoire, en partant de la simple projection des tendances observées au cours des 11 dernières années (1999-2010), à l'adaptation arbitraire d'un certain nombre de critères que nous détaillerons plus loin. Il nous a semblé important de conserver toutes les possibilités offertes par la projection.Il est donc possible, de manière explicite et interactive, d'agir sur ces projections en modifiant les principaux paramètres (construction neuve, taux de vacance et taux de résidences secondaires) pour les adapter aux réalités du terrain. Nous pouvons ainsi présenter à la fois le scenario « au fil de l'eau », mais également faire varier certaines hypothèses, pour voir, à l'occasion par exemple de la baisse d'un point de la vacance ou de la construction de 1 000 logements supplémentaires, l'impact que ce simple changement pouvait avoir sur les besoins.

A la recherche d'un équilibre

Au final, sur chacun des territoires et tous les cinq ans, nous disposons d'un nombre de ménages et d'un nombre de logements.De ce nombre total de logements, sous réserve de définir un pourcentage de résidences secondaires et de logements vacants (soit en prolongeant la tendance passée, soit en définissant des taux de manière arbitraire), on en déduit un nombre de résidences principales.Si on part du principe théorique que les besoins en logements sont satisfaits lorsque tous les ménages sont logés dans un logement pérenne, c'est-à-dire une résidence principale, la simple soustraction « Résidences principales projetées » moins les « ménages OMPHALE » permet de caractériser la situation du territoire à chacune des dates palier. Ainsi, dans un monde théorique : • si le nombre de résidences principales est supérieur au nombre de ménages =

la construction neuve permet de loger tous les ménages et génère un excédent, plus ou moins élevé ;

• si au contraire le nombre de ménages reste supérieur, tous les ménages ne sont pas logés, et il existe encore un déficit de construction neuve, que l'on qualifie de « résiduel » ;

• si, idéalement, les deux volumes sont de même ordre = la situation est équilibrée et les besoins sont satisfaits.


Les limites Cette méthode, comme toutes les autres, présente certaines limites évidentes.

Les limites d'OMPHALE

La population est mouvante, de nombreux facteurs influent sur les comportements individuels et sont de nature à infléchir les tendances démographiques passées : implantation d'un établissement générateur d'emplois, la construction d'un lotissement d'habitations ou la modification du réseau de transport, etc.Il est néanmoins possible de « projeter » la population en fonction d'un jeu d'hypothèses explicites. Un modèle de projection tel qu'Omphale, permet alors de déterminer la population à un horizon choisi si le scénario se réalise. Ainsi le modèle permet d'explorer plusieurs jeux d'hypothèses raisonnables qui balaient les champs du possible ; d'où la coexistence de 3 jeux d'hypothèses dans les données Omphale : le scénario HAUT, BAS et CENTRAL.Les projections de l'INSEE sont ainsi bâtise sur des hypothèses sur trois facteurs : natalité, mortalité et flux migratoires. Le scénario « central » est notamment bâti sur une prolongation des tendances observées en ce qui concerne les flux migratoires. Ainsi, les territoires en déclin démographique du fait d'une faible attractivité résidentielle (fuite des ménages vers l'arrière pays par exemple) se voient affectés d'un besoin en logements neufs très faibles car les projections de ménage perpétuent le déficit migratoire enregistré ces dernières années.Exemple : le périmètre du SCOT Flandres Maritimes englobe la communauté urbaine de Dunkerque et l'arrière-pays littoral. L'étude apporte des résultats à ces deux échelles :

• à l'échelle de l'intercommunalité (Communauté urbaine de Dunkerque), la projection OMPHALE est assez faible en raison de la reconduction du déficit migratoire en direction de l'arrière pays ; il serait pourtant dangereux de se limiter à cette simple analyse car,

• à l'échelle du SCOT, les besoins s'avèrent nettement plus importants. En effet, à cette échelle, le modèle intègre les besoins issus des populations péri-urbaines venues s'installer dans l'arrière pays.

Il est donc indispensable d'avoir à l'esprit ces éléments lors de discussion avec les collectivités locales ou lors de contributions aux documents de planification, car il est important de trouver la bonne échelle d'analyse de fonctionnement du territoire comme nous le verrons plus loin.

Une échelle minimale appliquée à des

territoires

Les projections de population et de ménages doivent concerner des territoires cohérents, dont la population est supérieure au seuil de 50 000 habitants, afin de fiabiliser les projections démographiques d'OMPHALE 2010.Les territoires concernés par cette projection ne peuvent donc pas concerner une population trop faible, car sans OMPHALE, aucun calcul des besoins n'est possible selon la présente méthode. Dans certains cas donc, des regroupements doivent être effectués.Il a donc été arrêté une liste de territoires adaptés à cette projection, pour lesquels le calcul des besoins en logements était nécessaire dans le cadre de la mise en œuvre des politiques publiques liées au logement, à savoir la Région, les deux départements, les EPCI, les Pays, les SCOT et l'Aire Métropolitaine Lilloise, qui correspondaient à ces critères.

Une échelle « macro » Le modèle développé est un modèle 'macro' qui s'attache à caractériser les ajustements structurels nécessaires entre le parc de logement (offre) et les ménages (demande). La question de l'échelle pertinente, dans l'absolu, est le bassin d'habitat, le bassin de vie ou du moins l'aire de marché.C'est une des limites de notre travail : les EPCI ne sont généralement pas des aires de marché en tant que telles, mais nécessité est de pouvoir disposer d'éléments de connaissance à ces échelles décisionnelles.


La non prise en compte d'une partie des ménages et des

logements

Une autre critique peut être formulée sur la non prise en compte des besoins des populations marginalisées, les sans domicile fixe par exemple, dont le nombre est assez mal connu. Ces populations, plus que les autres, ont des besoins en logements très spécifiques.D'ailleurs l'hébergement, qu'il soit d'urgence, ou en résidence sociale ainsi que les foyers pour personnes âgées (qui ne sont pas des logements autonomes), ne sont pas non plus intégrés au modèle de projection. Ces besoins en hébergement sont une question complémentaire qui n'est pas traitée ici.Ainsi, la libération potentielle de logements, consécutive au départ en maison de retraite n'est pas étudié en temps que tel, mais ce phénomène est bien intégré au modèle puisque celui-ci prend en compte les mutations au sein du parc existant, comme les phénomènes de vacance, de restructuration du bâti ou de disparition pure et simple, quel que soit l'origine de la mutation éventuelle.

Le modèle ne considère pas du tout

l'adéquation entre offre et demande

N'importe quel ménage est susceptible de résider dans n'importe quelle résidence principale.Il est impossible de disposer par l'INSEE de projections de ménages par taille de ménages par exemple et donc de « détailler » la demande aux horizons temporels d'étude et par suite de décrire les besoins par typologie par exemple.Le modèle est quantitatif ce qui renvoie à l'objet même de l'étude, à savoir la détermination des ajustements structurels nécessaires entre offre et demande.

Quid des situations de cohabitation

désirées ?

Enfin, le modèle de calcul des besoins prend comme présupposé le fait que chaque ménage doit être logé dans une résidence principale. Il n'intègre donc pas le fait que plusieurs ménages puissent cohabiter volontairement, ou pas, sous le même toit.Ainsi, les descendants qui prennent en charge un aïeul, les étudiants qui font de la colocation, sont autant de logements en moins qu'il faudrait déduire des besoins réels. Ce modèle ne répond pas à cette question, mais un travail plus précis sur les différentes situations de co-habitation, forcées ou choisies, pourrait aider à déterminer un volume de logements « non indispensables ». Néanmoins, en ces temps de pénurie de logement, il ne serait sans doute pas judicieux de minorer des objectifs de construction qui ont déjà du mal à être atteints.


La méthode de projection du parc de logements

Les données FILOCOM exploitées

Utilisée par les premières méthodes de calcul des besoins régionaux, nous avons continué à nous servir de la base de données FILOCOM car elle apportait tous les éléments nécessaires à sa mise mise à jour. La méthode consiste à projeter l'ensemble du parc de logements (hors meublés) de manière différenciée en fonction des années de construction, puis, tous les 5 ans, à voir si les besoins sont satisfaits au travers des modes d'occupation.

Sur le moyen terme Pour établir cette projection, il est nécessaire d'examiner comment le parc s'est comporté par le passé sur une période suffisamment longue, à savoir pour notre modèle pendant la période 1999-2010, soit 11 années. Dans son ensemble, le parc de logements évolue au travers de plusieurs facteurs qui se cumulent, se complètent ou s'annulent :

• la construction neuve ;• la restructuration : lorsqu'un nouveau logement apparaît au sein de la

taxe d'habitation, il est considéré par FILOCOM comme issu de restructuration si la date de construction de l'immeuble au sein duquel il apparaît est d'au moins 4 années plus ancienne que sa date d'apparition. Ces logements restructurés peuvent être issus de la division de grands logements, de la fusion de plusieurs petits, ou bien de la transformation d'usage de bureaux, de commerces, d'usines ou de dépendances en logement ;

• la disparition : les disparitions dans FILOCOM, sont des disparitions fiscales et non physiques. Lorsqu'un logement est démoli, ou bien transformé substantiellement (scindé ou fusionné avec un autre), ou s'il change d’usage pour devenir un commerce, un cabinet médical ou un bureau d'avocat, il disparaît de la base. Le nombre de logements disparus regroupe donc, non seulement les démolitions de logements, mais également les divisions, les fusions, et les utilisations autre que l'habitat, comme les activités tertiaires et commerciales. Les disparitions physiques de logements (démolitions) ne sont donc pas identifiables en tant que telles par l'outil.

Le modèle de projection du parc

La première méthode de calcul sur laquelle nous avons travaillé prenait déjà en compte les années de construction. Nous avons étoffé cette méthode pour faire en sorte de faire vieillir le parc de manière plus cohérente.

La théorie Le modèle de projection mis au point a pour principe de « faire vieillir » le parc de logements de 2010 pour estimer son volume en 2015 et de procéder ainsi de suite, par palier de 5 ans, jusqu'en 2030.

En pratique Pour ce faire, 4 étapes successives :1. On observe entre 1999 et 2010, comment le parc a évolué en fonction des

années de construction (variable ACONS) : on en définit des taux de disparition, de restructuration par tranche quinquennale de parc, ainsi que des volumes moyens de construction neuve sur ces 11 années.

2. On divise le parc de 2010 en 18 tranches de 5 années en fonction des années de construction : ]N-5;N] , ]N-10;N-5], etc jusqu'à ]N-85 et avant] et Non Renseignés ;

3. on impute à chacune de ces tranches un taux de disparition (négatif) et un taux de restructuration (positif) spécifique, correspondant à l'ancienneté des logements et tirés des observations faites en premier (1°) ;


La méthode de projection du parc de logements (suite)

Le modèle de projection du parc (suite)

En pratique (suite) 4. enfin, on crée une nouvelle tranche ]N;N+5] qui correspond à la construction neuve de 2010-2015.

Le parc de 2015 est alors la somme de toutes ces composantes : le parc existant ayant subi des mutations (restructuration et disparitions) différenciées selon son âge, augmenté de la construction neuve.

Et ensuite Pour calculer le parc de 2020, il suffit alors de « faire glisser » toutes les tranches d'une case, c'est à dire que la construction neuve 2010-2015 a vieilli de 5 ans, elle se voit imputer à son tour le premier taux de disparition et de restructuration, et que la case ]N-85 et avant] se voit augmenter du volume de logements précédemment contenu dans ]N-80 ; N-85]. En 2020, le parc de 2015 a donc vieilli de 5 années supplémentaires.

Les point forts Avec cette méthode : • chaque période quinquennale est indépendante l'une de l'autre, on peut

donc jouer sur le niveau de la construction neuve à chaque intervalle ;• cette même construction neuve est intégrée au modèle et subit, dès sa

création, des évolutions semblables aux autres tranches de parc. En effet, une partie des logements neufs est capté par d'autres usages, notamment professionnels (professions libérales entre autres) et disparaît du fichier de la taxe d'habitation. Les immeubles récents subissent également des adaptations et transformations (restructurations) qu'il ne faut pas non plus négliger et de nouveaux logements y apparaissent ;

• on peut également imputer à certains territoire des objectifs spécifiques de démolition ou de construction neuve, sur une ou plusieurs périodes, comme pour les sites « politique de la ville » ou en renouvellement urbain.

• Le modèle ne nécessite qu'un socle limité de données.• La mise à jour régulière est possible et aisée : il suffit de disposer de

projections actualisées de ménages par l'INSEE et des extractions de Filocom avec de nouveaux millésimes.

• La méthode est duplicable facilement dans toutes les régions.

Comment définir les facteurs de vieillissement du parc ?

Pour que le modèle fonctionne, il faut définir les taux de disparition, d'apparition de logements restructurés, spécifiques à chacune des tranches de parc, ainsi que le niveau de construction neuve à insuffler au modèle tous les 5 ans.Pour définir ces valeurs, nous avons regardé comment le parc de chacun des territoires s'est comporté de 1999 à 2010.



Comment définir les facteurs de vieillissement du parc ? (suite)

Un parc qui évolue différemment en fonction de son

ancienneté

Lorsqu'on regarde les taux de disparition, ainsi que les taux de restructuration au sein du parc existant, on a la confirmation que ces deux phénomènes touchent différemment le parc en fonction de son ancienneté.

Des spécificités dues à l'histoire des

territoires

On distingue en particulier la problématique du parc construit pendant la seconde guerre mondiale : les mutations qui le touchent prennent très vite des valeurs importantes, comme pour le taux de disparition de 3,76%, alors qu'il ne représente qu’une part infime du parc régional.


TOTA

L

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]191

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]192

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999] NR

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0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

1,43

2,83

2,33

1,35

1,95

1,34

1,852,17

2,53

1,22

0,800,62 0,63

0,38 0,36 0,350,58

1,25

0,550,26

Taux quinquennal d'apparition de logements restructurés entre 1999 et 2010, en Région NPdCselon la tranche d'âge du parc - Source FILOCOM d'après DGFiP

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200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

450 000Année de construction des logements de la Région NPdC du parc de 1999

FILOCOM d'après DGFiP

Taux quinquennal d'apparition de logements entre 1999 et 2010 selon la tranche d'âge du parc

Région NpdC

Source FILOCOM d'après DGFiP

Taux quinquennal de disparition de logements

entre 1999 et 2010 selon la tranche d'âge du parc

Région NpdC

Source FILOCOM d'après DGFiP

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920]

]192

0, 1

925]

]192

5, 1

930]

]193

0, 1

935]

]193

5, 1

940]

]194

0, 1

945]

]194

5, 1

950]

]195

0, 1

955]

]195

5, 1

960]

]196

0, 1

965]

]196

5, 1

970]

]197

0, 1

975]

]197

5, 1

980]

]198

0, 1

985]

]198

5, 1

990]

]199

0, 1

995]

]199

5, 1

999]

NR

-4,00

-3,50

-3,00

-2,50

-2,00

-1,50

-1,00

-0,50

0,00

-2,07

-3,61

-2,72

-2,10-2,47

-2,07

-2,57

-3,76

-2,69

-1,98

-2,58

-1,46-1,25

-1,04-0,67 -0,52 -0,60

-1,11

-0,57

-2,66

Taux quinquennal de disparition entre 1999 et 2010, en Région Nord Pas-de-Calaisselon la tranche d'âge du parc - source FILOCOM d'après DGFiP


Des cas particuliers à ne pas négliger

Ces valeurs extrêmes soulèvent une difficulté pour la projection car elles sont souvent liées à un parc très spécifique et ne peuvent en aucun cas être transposées de la sorte aux tranches de parc suivantes.

Le parc de la seconde guerre mondiale

La question du parc de logement de la seconde guerre mondiale, construit de 1939 à 1945, ne doit donc pas être négligée. En effet, il est caractérisé par deux points qui peuvent introduire un biais dans la projection : • il concerne peu de logements, • ce petit échantillon est également très « fragile » et montre un taux de

disparition particulièrement élevé.A titre d'exemple, si on conserve sur la tranche 1940-1945, le taux de disparition d'origine de FILOCOM, on se voit appliquer, lors du calcul de la projection de 2030, des taux significativement élevés à un parc construit entre 1955 et 1965, générant des volumes de disparitions complètement disproportionnés et irréalistes.

Le parc dont la date de construction n'est

pas connue

Dans la base FILOCOM, un nombre parfois non négligeable de logements n'ont pas de date de construction renseignée. Ces « non renseignés » ne doivent pourtant pas être écartés du modèle car ils sont bel et bien présents sur le territoire. Ils équivalaient sur la région Nord Pas de Calais à 50 000 logements en 1999 soit presque autant que la tranche de parc construite entre 1990 et 1995.

Le secret statistique Au début du processus de calcul, le parc de 2010 est divisé en 21 tranches de 5 années, à partir desquelles sont calculés des taux de disparition et de restructuration. En sachant que FILOCOM applique une règle de secret statistique en deçà de 11 logements, il se peut que sur une ou plusieurs tranches de parc, il existe un secret sur le nombre de logements restructurés, disparus ou sur le nombre total de logements dans la tranche elle-même (cas parfois rencontrés entre 1935 et 1945), d'où l'impossibilité de calculer un taux.Dans tous ces cas de figure, des choix doivent être effectués par la maîtrise d'ouvrage, car ils vont influer de manière non négligeable sur les résultats.

Le parc datant de la seconde guerre mondiale

A chaque fois que plusieurs options ont été envisagées, la DREAL a été consultée et a arrêté celles qui lui paraissaient les plus adaptées au contexte régional.Ainsi, pour ce qui est des taux de disparition et de restructuration anormalement élevés, observés sur la tranche ]1940-1945], plusieurs options étaient possibles :

• Faire glisser les taux en même temps que le parc et remplacer la valeur initiale manquante par une autre → non retenu.

• Remplacer les taux de restructuration et de disparition par les taux moyens de l’ensemble du parc de chaque territoire → retenu.

• Remplacer par les taux moyen régional → non retenu.

La question épineuse de la qualité de

construction

A ce stade de la réflexion, lors des échanges avec la DREAL , nous avons entériné le fait que nous conserverions, pour la projection de chaque territoire, les taux de disparition et de restructuration fixes, et que ce serait le parc de chaque tranche qui « vieillirait » en passant d'une tranche à l'autre.Ce choix suppose implicitement que la qualité du bâti est « constante » dans le temps, or il n'en est rien. En effet, on peut espérer que les bâtiments récents soient plus durables que, par exemple, le parc de la reconstruction (des années 1950 à 1970) qui souffre d'une qualité parfois moindre.


Or il est impossible de savoir si en 2030, le parc construit en 1999, aura les mêmes caractéristiques (restructuration et disparition) que celui construit en 1969.L'hypothèse sous-jacente est que les caractéristiques du parc de logement en terme d'évolution (disparition, restructuration) ne dépendent pas de sa date de construction mais de son ancienneté. Autrement dit dans le modèle, les logements construits entre 1995 et 2000 évoluent de la même manière lors du pas quinquennal 2025-2030 que le parc construit entre 1980 et 1985 évolue entre 2010 et 2015.

Qui conduit à une réflexion plus large

sur les modèles mathématiques

utilisés

Mais d'autres options sont également envisageables. Il est possible de corriger ou redresser des valeurs qui nous semblent trop disparates, avant de les intégrer dans la projection et cela pour toutes les valeurs des taux de disparition et de restructuration. De manière non exhaustive, en voici quelques unes que nous n’avons pas retenues.

Des valeurs fixes lissées

La première tend à lisser les valeurs afin de supprimer certains phénomènes, et en conserver d'autres. Par exemple, lorsque l'on observe les taux de disparition, on remarque un pic sur la tranche de parc [N-5;N-10[. Cet accroissement ponctuel des disparitions est en fait dû à un réajustement des données par les services fiscaux (DGFiP). En effet, un nombre non négligeable de logements construits sont déclarés vacants au moment de leur apparition dans le fichier de la taxe d'habitation. Ils ne deviennent cependant pas tous des habitations car ils peuvent être captés par le tertiaire (bureau d'avocat, de sage-femme, etc). Lors de la mise à jour des modes et statuts d'occupation de FILOCOM, ils sortent donc de la base car ils ne sont plus éligibles à la taxe d'habitation. Il est donc préférable de conserver ce premier pic car il rend compte d'un phénomène constant et durable.En ce qui concerne les autres pics de valeurs (hormis celui de la seconde guerre mondiale qu'il faut supprimer ou remplacer pour ne pas biaiser les moyennes à la hausse), il est possible de les lisser de plusieurs manières :

– soit en définissant des valeurs arbitrairement ;– soit effectuer une moyenne sur trois valeurs d'origine : celle de la tranche

en question, la précédente et la suivante. Au bout de deux itérations, la courbe des valeurs est « parfaitement » lissée (cf. graphique ci-contre).


]N-5

, N]

]N-1

0, N

-5]

]N-1

5, N

-10]

]N-2

0, N

-15]

]N-2

5, N

-20]

]N-3

0, N

-25]

]N-3

5, N

-30]

]N-4

0, N

-35]

]N-4

5, N

-40]

]N-5

0, N

-45]

]N-5

5, N

-50]

]N-6

0, N

-55]

]N-6

5, N

-60]

]N-7

0, N

-65]

]N-7

5, N

-70]

]N-8

0, N

-75]

]N-8

5, N

-80]

]N-8

5 et

ava

nt]

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

0,57 1,

11

0,60

0,52 0,67 1,

04 1,25 1,

46

2,58

1,98

2,69

3,76

2,57

2,07 2,

47

2,10

2,72

3,61

Taux quinquennal de disparition entre 1999 et 2010 en Région NPdCselon l'ancienneté du parc - Source FILOCOM d'après DGFiP

Valeur absolue du taux QUINQUENNAL de DISPARITION Valeurs LISSEES du taux QUINQUENNAL de DISPARITION : 2eme itération Valeurs LISSEES du taux QUINQUENNAL de DISPARITION : 1er itération

Région Nord Pas de Calais ]N-5, N]

0,57 1,11 0,60 0,52 0,67 1,04 1,25 1,46 2,58 1,98 2,69 3,76 2,57 2,07 2,47 2,10 2,72 3,61

0,57 1,11 0,60 0,60 0,75 0,99 1,25 1,76 2,01 2,42 2,42 2,62 2,41 2,37 2,21 2,43 2,81 3,61

0,57 1,11 0,60 0,65 0,78 1,00 1,34 1,67 2,06 2,28 2,49 2,49 2,47 2,33 2,34 2,48 2,95 3,61

]N-10, N-5]

]N-15, N-10]

]N-20, N-15]

]N-25, N-20]

]N-30, N-25]

]N-35, N-30]

]N-40, N-35]

]N-45, N-40]

]N-50, N-45]

]N-55, N-50]

]N-60, N-55]

]N-65, N-60]

]N-70, N-65]

]N-75, N-70]

]N-80, N-75]

]N-85, N-80]

]N-85 et avant]

Valeur absolue du taux QUINQUENNAL de DISPARITION

Valeurs LISSEES du taux QUINQUENNAL de DISPARITION : 1er itération

Valeurs LISSEES du taux QUINQUENNAL de DISPARITION : 2eme itération

NOTA : Cette valeur extrême a été remplacée par une valeur moyenne de 2,6 dans les calculs

Cellules pour lesquelles la valeur initiale a été remplacée par la moyenne des 3 valeurs (même tranche, tranche précédente et tranche suivante) de la ligne supérieure.

Des valeurs fixes issues d'une

régression

Il est également possible de suivre une courbe de tendance, construite pour coller le plus possible aux données initiales et supprimer le pic de disparition observé pour le parc de la seconde guerre mondiale.Pour cela, les logiciels de calcul « standards » tels que Excel ou Calc (Open Office ou LibreOffice) disposent de calculs automatiques suivant le type de régression choisie, dont voici les principales ci-après.Notons que le coefficient de détermination (R²) obtenu est assez moyen et que le meilleur résultat est celui de la régression exponentielle avec R²=0,74.

Des valeurs « mobiles »

Le dernier exemple consisterait à faire glisser les taux initiaux, en même temps que le parc, en y ajoutant un coefficient donné à chaque fois que le parc « vieillit » de 5 années supplémentaires. Ici, la régression linéaire donne mathématiquement le facteur multiplicatif : f(x) = 0,16x + 0,35. De cette manière, les spécificités de chacune des tranches sont conservées et reconduites, la projection consistant à majorer, tous les 5 ans, les taux applicables de 0,16% supplémentaires.


Région Nord Pas de Calais ]N-5, N]

0,57 1,11 0,60 0,52 0,67 1,04 1,25 1,46 2,58 1,98 2,69 3,76 2,57 2,07 2,47 2,10 2,72 3,61

]N-10, N-5]

]N-15, N-10]

]N-20, N-15]

]N-25, N-20]

]N-30, N-25]

]N-35, N-30]

]N-40, N-35]

]N-45, N-40]

]N-50, N-45]

]N-55, N-50]

]N-60, N-55]

]N-65, N-60]

]N-70, N-65]

]N-75, N-70]

]N-80, N-75]

]N-85, N-80]

]N-85 et avant]

Valeur absolue du taux QUINQUENNAL de DISPARITION

]N-5

, N]

]N-1

0, N

-5]

]N-1

5, N

-10]

]N-2

0, N

-15]

]N-2

5, N

-20]

]N-3

0, N

-25]

]N-3

5, N

-30]

]N-4

0, N

-35]

]N-4

5, N

-40]

]N-5

0, N

-45]

]N-5

5, N

-50]

]N-6

0, N

-55]

]N-6

5, N

-60]

]N-7

0, N

-65]

]N-7

5, N

-70]

]N-8

0, N

-75]

]N-8

5, N

-80]

]N-8

5 et

ava

nt]

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

0,57 1,

11

0,60

0,52 0,67 1,

04 1,25 1,

46

2,58

1,98

2,69

3,76

2,57

2,07 2,

47

2,10

2,72

3,61

f(x) = 0,58·1,11^xR² = 0,74


]N-5

, N]

]N-1

0, N

-5]

]N-1

5, N

-10]

]N-2

0, N

-15]

]N-2

5, N

-20]

]N-3

0, N

-25]

]N-3

5, N

-30]

]N-4

0, N

-35]

]N-4

5, N

-40]

]N-5

0, N

-45]

]N-5

5, N

-50]

]N-6

0, N

-55]

]N-6

5, N

-60]

]N-7

0, N

-65]

]N-7

5, N

-70]

]N-8

0, N

-75]

]N-8

5, N

-80]

]N-8

5 et

ava

nt]

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

0,57 1,

11

0,60

0,52 0,67 1,

04 1,25 1,

46

2,58

1,98

2,69

3,76

2,57

2,07 2,

47

2,10

2,72

3,61

f(x) = 0,16x + 0,35R² = 0,70


]N-5

, N]

]N-1

0, N

-5]

]N-1

5, N

-10]

]N-2

0, N

-15]

]N-2

5, N

-20]

]N-3

0, N

-25]

]N-3

5, N

-30]

]N-4

0, N

-35]

]N-4

5, N

-40]

]N-5

0, N

-45]

]N-5

5, N

-50]

]N-6

0, N

-55]

]N-6

5, N

-60]

]N-7

0, N

-65]

]N-7

5, N

-70]

]N-8

0, N

-75]

]N-8

5, N

-80]

]N-8

5 et

ava

nt]

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

0,57 1,

11

0,60

0,52 0,67 1,

04 1,25 1,46

2,58

1,98

2,69

3,76

2,57

2,07 2,

47

2,10 2,

72

3,61

f(x) = 1,01 ln(x) - 0,16R² = 0,62


]N-5

, N]

]N-1

0, N

-5]

]N-1

5, N

-10]

]N-2

0, N

-15]

]N-2

5, N

-20]

]N-3

0, N

-25]

]N-3

5, N

-30]

]N-4

0, N

-35]

]N-4

5, N

-40]

]N-5

0, N

-45]

]N-5

5, N

-50]

]N-6

0, N

-55]

]N-6

5, N

-60]

]N-7

0, N

-65]

]N-7

5, N

-70]

]N-8

0, N

-75]

]N-8

5, N

-80]

]N-8

5 et

ava

nt]

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

0,57 1,

11

0,60

0,52 0,67 1,

04 1,25 1,46

2,58

1,98

2,69

3,76

2,57

2,07 2,

47

2,10 2,

72

3,61

f(x) = 0,40 x^0,68R² = 0,71


Régression linéaire : Régression exponentielle :

Régression logarithmique :Régression puissance :


Les adaptations possibles de la méthode en amont ou en aval, notamment en matière de qualité du parc ancien

La DREAL Nord Pas de Calais a également souhaité conserver (comme dans sa méthode antérieure) un critère de qualité minimale des logements. En effet, tous les logements produits, notamment par restructuration, ne sont pas toujours de qualité optimale et ne répondent que très partiellement aux besoins des ménages. Il a donc été décidé de prendre en compte un critère de qualité dans la projection, mais uniquement dans le parc ancien restructuré.Cette prise en compte peut être effectuée a posteriori, comme une compensation des logements de mauvaise qualité produits, ou bien plus en amont, en excluant des calculs les logements qui ne correspondent pas aux critères de qualités requis.

Des logements EN PLUS pour

« compenser » les biais du marché

Un filtre peut être envisagé en aval, pour cela, on peut procéder comme suit :• lors du calcul des taux de référence (taux de restructuration), calculer la

part du parc occupée en tant que résidence principale et issue de restructuration, qui ne dispose d'aucun élément de confort (ou qui n'est pas tout confort, position plus restrictive1) ;

• effectuer la projection de parc sans restriction d'aucune sorte, et calculer le besoin en construction neuve à l'équilibre ;

• sachant que X% des besoins de résidences principales sont satisfaits par la création spontanée de logements de mauvaise qualité , il convient de majorer la construction neuve d'autant2, pour créer une offre alternative de qualité destinée à « compenser » cette offre médiocre.

Ce n'est pas le choix qui a été retenu par la DREAL Nord Pas de Calais.

Ou des logements projetés EN MOINS

qui viennent majorer les objectifs de

construction

L'option choisie a été de ne retenir dans la simulation que la production spontanée de parc restructuré tout confort.Les taux de restructuration ont ainsi été calculés sur la base des restructurés tout confort, répondant en principe aux besoins des ménages. Les restructurés ayant un confort partiel ou sans confort étant en quelque sorte «ignorés» dans le modèle de projection, même si en réalité ils apparaissent tout de même.Cette minoration volontaire du volume des restructurés pris en compte dans le modèle, amène par conséquent à majorer l'objectif de construction neuve, sans pour autant afficher un système de « compensation » spécifique.Nota : le filtre « tout confort » rend parfois très faible le volume de logements sur certaines tranches de période de construction du bâti, voir ci-après la manière de traiter le cas du secret statistique.

Les autres arbitrages nécessaires

Il existe d'autres points de vigilance identifiés pour lesquels une décision éclairée de la maîtrise d'ouvrage doit être prise.

Pour les dates de construction non

renseignées

En ce qui concerne les logements dont les dates de construction ne sont pas renseignées, des résultats parfois très disparates sont observés, avec un nombre non négligeable de secret statistique. La DREAL Nord Pas de Calais a donc choisi l'application, par défaut, des taux de disparition et de restructuration moyens calculés sur l’ensemble du parc de chaque territoire.

Pour le secret statistique

Lorsque le secret statistique empêche le calcul d'un taux sur une tranche donnée, la valeur est remplacée par le taux moyen régional calculé sur la même tranche de parc.

1 Le confort dans FILOCOM a trois modalités : sans confort ( 0) : ni baignoire, ni douche, ni wc (wc affecté au logement, intérieur ou sur la parcelle , les wc communs sont exclus) ; tout confort ( 2) : baignoire ou douche, wc et chauffage central et confort partiel ( 1) : les autres possibilités.

2 Attention : si X% des besoins sont satisfaits par la création spontanée de résidences principales de mauvaise qualité, il est nécessaire, dans la majoration de la construction neuve totale, de transformer ce taux, qui ne concerne que les RP, afin qu'il s'applique à l'ensemble du parc. Il faut donc multiplier par le facteur 1+ taux de RS + taux de VA. C'est ce qui a été fait pour le calcul du déficit / excédent résiduel dans notre interface.


La déduction des besoins en construction neuve

Le principe Une fois la méthode de projection arrêtée, le besoin en construction neuve découle de la comparaison à la même date des deux projections : celle des logements et celle des ménages.

Un ménage = une résidence principale

Or la projection touche le parc dans sa totalité. Pour en déduire un nombre de résidences principale, il faut en déduire une part de résidences secondaires et une part de logements vacants. Ici aussi, plusieurs options ont été envisagées.

Une option « au fil de l'eau »

Celle « au fil de l'eau » qui conduit à appliquer aux valeurs de 2010, l'évolution moyenne constatée entre 1999 et 2010. Mais ceci peut conduire à des valeurs aberrantes. En effet, les tendances d'évolution sont parfois très marquées et ne peuvent être reconduite indéfiniment.Par exemple, lorsqu'un territoire se tend et que sa vacance a beaucoup diminué en passant de 8% en 1999 à 5% en 2010 (soit -0,27 points de vacance par an) on ne peut pas prolonger cette tendance, car un calcul automatique nous amènerait à appliquer un taux de vacance de -0,45% en 2030 !A l'inverse, si un territoire passe de 5% à 8% de vacance, la prolongation de la tendance donnerait un taux de vacance en 2030 de 13,45%, ce qui n'est pas réaliste. La DREAL n'a donc pas choisi pour cette option.

Qui n'a pas été retenue

La DREAL a ainsi défini arbitrairement, au vu des niveaux de 1999 et de 2010, des hypothèses pour l'avenir, à chacune des échéances quinquennales.Chaque territoire s'est donc vu doté de taux de vacance et de résidences secondaires spécifiques à chaque territoire, et généralement stables.

Une itération tous les 5 ans

Donc, à chaque période quinquennale, une fois que le parc a été projeté dans son ensemble, les taux de vacance et de résidences principales définis préalablement sont appliqués pour en déduire le volume de résidences principales.La confrontation de ces résidences principales et du nombre de ménages OMPHALE nous permet de calculer les besoins.

Deux positionnements possibles

L'élaboration du modèle de calcul nous a mené à envisager deux postures différentes : • La première, à partir d'une construction neuve donnée, calcule un déficit ou

un excédent résiduel. Le besoin étant alors la résultante de cette construction neuve +/- le déficit/excédent résiduel.

• La seconde part de l'évolution projetée du parc hors neufs et calcule le niveau de production neuve nécessaire pour que la situation soit à l'équilibre parfait.


La déduction des besoins en construction neuve (suite)

Deux positionnements possibles (suite)

Le calcul d'un « déséquilibre » induit par une construction neuve donnée

Le premier modèle prend en compte une construction neuve donnée par l'utilisateur (issue d'une simple projection ou définie arbitrairement) qui impacte le volume total de logement, en N+5. Une fois les résidences principales déduites, la soustraction d'Omphale nous donne un déficit/excédent résiduel qui vient augmenter ou diminuer la construction neuve observée.

Du déséquilibre au besoin

Les besoins en logements sont donc issus de la construction neuve donnée majorée ou minorée en fonction du déséquilibre qu'elle engendre.

ATTENTION : l'opération qui consiste à calculer ce déséquilibre à l'année T, à savoir RP

T-OmphaleT

ne donne qu'un déficit/excédent résiduel en résidences principales. Pour calculer l'ensemble des besoins en logements, il est nécessaire de calculer le déficit/excédent global du parc à l'aide des taux de vacance et de résidences secondaires de l'année T.

Une fois cette opération effectuée, le besoin en logement sur la période T-5 à T est de :• construction neuve [T-5 à T] + valeur absolue du déficit total, • OU, construction neuve T-5 à T – excédent.

Les avantages du calcul d'un

déséquilibre résiduel

Ce premier modèle permet de faire varier le niveau de la construction neuve tous les 5 ans et de voir en quoi cela impacte le déficit/excédent résiduel.Ainsi, par itération, on peut montrer l'impact concret de la construction neuve sur le territoire, comme par exemple : • observer en combien de temps, avec un niveau de construction suffisant, on

peut vraisemblablement résorber un déficit initial vis-à-vis de l'hypothèse centrale d'Omphale.

• ou à l'inverse, on peut montrer qu'avec un niveau de construction trop faible, on creuse de manière dramatique un déficit, et ce pour tous les scenarii d'Omphale (Haut, bas et central).

La modulation Ce modèle offre la possibilité de simuler une montée en puissance de la construction neuve lorsque son niveau est trop bas par exemple, au lieu de donner un objectif à l'équilibre qui s’avérerait trop important au bout de la première période quinquennale.


PARCFILOCOM 2010

- Disparitions

PARCPROJETE2015

+ restructuration tout confort

OMPHALE2015

1 . Projection du parc total

+ Construction neuve

2 . Calcul du besoin

résiduel

Résidencesprincipales

Résidencessecondaires

Vacants

DEFICIT résiduel en RP+ % de résidences secondaires + % de résidences secondaires

+ % de vacants+ % de vacants

3 . Calcul du besoin total

BESOINS EN LOGEMENTS = CONSTRUCTION NEUVE effective + DEFICIT total


Le calcul des besoins à l'équilibre

Le second modèle prend le problème à l'envers et pose la question suivante : combien dois-je construire de logements neufs entre [T-5 et T] pour arriver à ce que Parc total T = Omphale T , c'est-à-dire l'équilibre parfait ?

Pour cela, il suffit de comparer le parc projeté sans la construction neuve et celui « à l'équilibre » calculé à l'aide d'Omphale (1 ménage = 1 RP) en utilisant les taux de vacance et de résidence secondaire donnés.Le besoin en construction neuve étant alors la différence entre les deux.

Les avantages du calcul à l'équilibre

Ce second modèle permet de montrer, deux choses fondamentales :• A partir des données 2010, combien faudrait-il en 5 ans produire de logements

pour atteindre l'équilibre dès 2015 et ainsi résorber le déficit/excédent sur la seule première période quinquennale ?

• Une fois le déficit/excédent comblé en 2015, quel serait le « niveau de croisière » à tenir pour pouvoir rester à l'équilibre jusqu'en 2030, selon chaque scénario Omphale (Haut, Bas et Central).

Le déficit initial Le modèle fournit une indication en 2010 de l'écart entre le nombre de résidences principales et les projections de ménages INSEE à cette date (qui ne sont encore « que » des projections puisque le recensement 2010 de l'INSEE sera disponible en 2013), ce qui constitue un déficit ou un excédent en résidences principales.Cette donnée est à manier avec une grande précaution et la DREAL NPdC a fait le choix de ne pas communiquer cette dernière. En effet cet écart est théorique et ne prend aucunement en compte des phénomènes de mal-logement dont on pourrait considérer qu'ils viennent majorer cet écart (en augmentant les besoins). Il s'agit par exemple des situations de cohabitations forcées : décohabitations plus tardives chez les populations jeunes et rendues difficiles par un marché tendu.

Le rattrapage Lorsqu'il existe un déficit initial constaté en 2010, comme dans bon nombre de territoires, cela donne la hauteur de l'effort nécessaire pour résorber ledit déficit. Souvent, comparé au niveau moyen de construction observé sur les 11 années précédentes, ce besoin s'avère trop important pour pouvoir être imputé sur la première période et pouvoir être objectivement porté par les services déconcentrés auprès des responsables locaux. D'où l'utilité de revenir ensuite au premier modèle afin de simuler une montée en puissance sur deux voire trois périodes quinquennales. Une fois le rattrapage effectué, on peut donner le niveau minimal de construction à tenir pour rester à l'équilibre.


1 . Projection du parc hors construction neuve 2 . Calcul du parc à l'équilibre

3 . Calcul du besoin à l'équilibre

PARCFILOCOM 2010

- Disparitions

PARCPROJETE2015Hors construction neuve

+ restructuration tout confort

PARC2015

À l'équilibre

OMPHALE2015

=Nombre

deRésidencesprincipales

VACANTS2015

Résidences secondaires

2015

+

+

Construction neuve nécessaire pour atteindre l'équilibre


Le calcul des besoins à l'équilibre (suite)

Le positionnement de la DREAL NpdC

Le choix de la DREAL Nord Pas de Calais a été de retenir les deux solutions à la fois.En effet, les deux méthodes ont chacune des vertus pédagogiques spécifiques, qui peuvent être utiles aux services déconcentrés dans leurs discussions avec les collectivités ou lors de leur association au cours de l'élaboration des documents de planification.Nous avons donc été amené à constituer un modèle de projection et une interface graphique qui puissent faire les deux types de calculs de manière concomitante.

Des choix modifiables De plus, étant donné les possibilités de l’outil, la DREAL a souhaité que le modèle intègre une certaine souplesse d'utilisation, une certaine marge de manœuvre donnée à l’usager, pour éviter le côté automatique et renforcer le caractère « pédagogique » du calcul. Pour ce faire, ont été mis à disposition de l'utilisateur :

• des éléments « informatifs » sur le niveau de construction neuve, de vacance et de résidences secondaires,entre les deux dates de références, 1999 et 2010 ;

• des éléments prédéfinis par la DREAL Nord Pas de Calais pour le calcul de la projection, c'est-à-dire les taux de vacance et de résidences secondaires à chaque palier quinquennal (2015, 2020, 2025 et 2030) ;

• une possibilité de changer ces valeurs pour tester différentes options, comme par exemple l'impact que pourrait avoir la diminution d'un point de vacance...


L'interface graphique

Un outil informatique en trois parties

La méthode de projection étant -en elle même- assez peu communicante (cf. Annexe 1), la DREAL a souhaité disposer d'une interface graphique permettant aux agents des services déconcentrés de tester plusieurs scenarii d'évolution sur les territoires dont ils ont la charge.

Applicable aux échelons politiques

adaptés

L'outil s'ouvre sur un premier choix, celui du territoire.L'ensemble des territoires d'observation définis en amont selon le seuil d'Omphale (cf. Supra) sont ainsi disponibles à l'ensemble des utilisateurs.

Les données de cadrage (1)

Afin de bien appréhender l'outil, les données de cadrage sont fournies afin de connaître les spécificités du territoire :• les données FILOCOM de 1999 et de 2010 : volume du parc de logements,

nombre et part de résidences secondaires, nombre et part des logements vacants, nombre de résidences principales et nombre de logements neufs construits en moyenne par an entre 1999 et 2010 ;

• un graphique sur la structure du parc selon les dates de construction ;• le rappel des données sur les besoins à l'équilibre diffusées par la DREAL aux

territoires, à l'horizon 2020 et 2030 ;• les données OMPHALE : selon chacun des scenarii, et par palier de 5 années ;• et les taux de vacance et de résidences secondaires retenus pour effectuer la

simulation, pour chaque palier quinquennal. Ces données sont modifiables et sont donc identifiées de la sorte par un code couleur jaune. La modification de ces données par l'utilisateur induira alors des changements dans l'ensemble des deux projections. Un bouton « réinitialiser » permettra ensuite de revenir aux valeurs initiales.


L'interface graphique (suite)

Un outil informatique en trois parties (suite)

La simulation à l'équilibre (2)

Un rappel de la méthode de calcul à l'équilibre a été souhaité par la DREAL Nord Pas de Calais afin que les services puissent interpréter au mieux les résultats.En effet, les besoins calculés en première période 2010-2015, ont comme objectif d'être à l'équilibre en 2015, c'est à dire, de combler un premier déficit constaté dès 2010 en seulement 5 ans. Le choix a été fait de mentionner la présence de ce déficit mais de ne pas l'afficher en tant que tel dans le simulateur.

Les tableaux de résultats

Selon chaque scenario OMPHALE, sont présentés les niveaux de construction neuve requis pour être à l'équilibre en 2015, 2020, 2025 et 2030.

Le scénario central est souvent privilégié pour sa « neutralité », il a donc été placé en premier.A partir du parc 2010, sont indiqués les niveaux de construction neuve à l'équilibre correspondants, par période quinquennale et par an.On peut ainsi constater qu'après la première période 2010-2015, les besoins à l'équilibre sur les périodes suivantes sont bien moins importants, car ils ne sont pas grevés par un déficit initial comme en 2010.Ce sont donc les niveaux de construction nécessaires pour rester à l’équilibre parfait jusqu’en 2030.


Évolution du Parc de logement à l'équilibre (cf schéma de l'onglet Méthodologie)

Calcul des besoins en logements neufs Exemple de calcul sur la période 2010 – 2015 :

Remarque : les besoins estimés sur la période 2010-2015 intègrent un déficit initial

2. ÉVALUATION DES BESOINS FUTURS EN CONSTRUCTION NEUVE : La construction neuve à l'équilibreOn parle de situation d'équilibre lorsque la demande, c'est à dire les besoins, est exactement satisfaite par l'offre constituée par le parc de logements : chaque ménage est alors logé dans une résidence principale.

Le parc total de résidences principales dans une situation « d'équilibre » est donc déterminé par les projections de ménages fournies par l'INSEE.Par suite, le choix d'une hypothèse sur les taux de vacance et de résidences secondaires permet de déduire le parc total de logements dans une situation d'équilibre aux différents horizons temporels : 2015, 2020, 2025, 2030.L'évolution du parc total de logements dans une situation d'équilibre théorique où l'offre rencontre exactement la demande est donc, dans le modèle, fonction des seules variables : taux de vacance et de résidences secondaires et nombre de ménages.

Suite au raisonnement précédent, le parc de logements à atteindre en 2015, de manière à satisfaire exactement la demande totale, est connu. Les besoins en logements neufs, c'est à dire le nombre de logements neufs à construire, se déduisent par la comparaison (entendue comme soustraction) de cette demande totale avec l'offre estimée en 2015 et constituée par le parc total de logements de 2010 que le modèle fait vieillir de 5 ans.Durant cette période, le parc connait en effet des mouvements internes : disparitions de logements (essentiellement par démolitions) et créations de logements dans le parc ancien (essentiellement par division de logements existants). Pour calculer ces mutations internes au parc existant et spécifique à chaque territoire d'étude, le modèle projette les tendances observées sur la période 1999 – 2010.Cette comparaison fournit le niveau théorique de construction neuve à atteindre pour satisfaire exactement la demande. Le modèle procède par itération successive pour déterminer les besoins sur chaque période quinquennale.

L'interface graphique (suite)

Un outil informatique en trois parties (suite)

L'influence de la construction sur la

satisfaction des besoins (3)

Tout comme dans la partie consacrée au calcul à l'équilibre (2), les précautions d'usage sont rappelées en préambule.Les niveaux de construction neuve sont calés par défaut sur le niveau moyen annuel constaté dans FILOCOM entre 1999 et 2010.Comme pour les autres paramètres modifiables, ces niveaux de construction sont signalés en jaune et peuvent être changés individuellement sur chaque tranche par l'utilisateur.

Les tableaux de résultats

Comme précédemment, les trois scenarii sont présentés séparément.Il est alors possible de constater, en cas de prolongation de la tendance régionale, que le déficit initial enregistré en 2010 (mais non repris dans le tableau), sera résorbé entre 2015 et 2020 dans le scénario CENTRAL et que si ce niveau est conservé ensuite un excédent important sera constitué en 2030.Parallèlement, dans le scénario HAUT, le déficit diminue un peu mais se creuse à nouveau en 2025 et 2030A contrario, dans le scénario BAS, ce déficit est comblé dès 2015.


3. SIMULATION : Influence d'un niveau de construction sur la satisfaction des besoins

Évolution du Parc de logement projeté en fonction du niveau de construction

Cette section permet de simuler l'influence d'un niveau de construction sur la satisfaction des besoins en calculant un déficit / excédent par rapport à la « situation d'équilibre » définie précédemment.

Le modèle fait ici vieillir le parc de logements en intégrant un volume de constructions neuves produites sur chaque période quinquennale et renseigné par l'utilisateur. Un parc de résidences principales est déduit selon le même raisonnement que dans la section 2. et comparé au parc de résidences principales correspondant à une « situation d'équilibre ».Cette comparaison permet le calcul d'un déficit / excédent en résidences principales, qui n'est pas un déficit / excédent en logements neufs. En effet, on considère qu'une proportion de la construction neuve sera vacante et qu'une autre augmentera le parc de résidences secondaires.

Les perspectives et approfondissements possibles

La déclinaison des besoins détaillés par nature de production

Cette méthode permet de définir des besoins en logements acceptables et acceptés par tous les acteurs.Pour autant ces besoins globaux en construction neuve ne sont pas ici détaillés finement. Il serait néanmoins possible d'élaborer des clés de répartition permettant de décliner ces objectifs selon différents segments donnés.

Pour le logement social

Ainsi, l'évaluation des besoins en logements sociaux pourrait découler de cette estimation globale. Il suffirait alors de définir le volume de logements neufs devant être destinés au parc locatif social.Plusieurs paramètres pourraient entrer en ligne de compte :

• la part de logements sociaux déjà existant dans le territoire ;• la part de logements sociaux à atteindre à l'horizon T ;• le nombre de ménages potentiellement éligibles ;• les équipements ;• etc.

Le principe n'est pas d'estimer un besoin en logements locatifs sociaux de la même manière que les besoins totaux, en comparant offre et demande. Il s'agit de déduire des besoins globaux sur un périmètre d'étude, le nombre de logements locatifs sociaux à produire sous différentes hypothèses :

• augmentation de X% du taux de locatif social sur le territoire ;• ou maintien du taux de X% .

S'en déduit un taux de locatif social au sein de la production neuve déterminée par le modèle.

Par typologie de logement

L'offre nouvelle pourrait également être déclinée par type de logement, individuel et collectif, ou encore par taille en vue notamment d'accroître l'offre de grands logements ou au contraire de petits, ou bien de favoriser une mixité.

Par typologie de segments

En dehors du logement social, un objectif en nombre de logements destinés à l'accession à la propriété, et en locatif privé pourraient aussi être définis.

La déclinaison des besoins sur le territoire

Si, en raison des seuils d'Omphale, cette simulation n'est possible que sur des territoires à forte population, l'étendue de ces territoires peut poser problème pour la transposition de l'objectif au niveau local.

Un besoin lié à la planification locale

En effet, si définir un objectif global peut sembler cohérent à grande échelle, le territoire politique sur lequel il s'applique a parfois l'obligation légale de décliner cet objectif à un niveau plus fin, à la commune, voire au quartier, comme dans le cas des programmes locaux de l'habitat, ou des délégations des aides à la pierre.Nous n'avons pas travaillé à ce niveau, mais plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour décliner localement des objectifs globaux, comme la création de typologies communales multicritères de type ACP (analyse en composantes principales) et CAH (classification ascendante hiérarchique), ou bien simple scoring.


Bibliographie

Études • Les besoins en logement à l'horizon 2010, CETE Nord Picardie pour l'Observatoire Régional de l'Habitat (ORHA), 2004.

• Analyse des besoins en logements de la région Bretagne : état de l'art des méthodes, CETE de l'ouest, décembre 2010.

• Évaluation des besoins en logement en Ile-de-France ", DREIF, J. Bosvieux, B. Coloos, M. Mouillart, C. Taffin, Juin 2000

• Etude prospective sur les besoins en logements territorialisés en Poitou-Charentes à l'horizon 2020, Guy Taieb Conseil pour la DREAL Poitou-Charentes, 2011.

Publications • Connaître les besoins locaux en logements, DGUHC et Caisse des Dépôts, 2004.

• Le modèle de projection démographique Omphale 2010, INSEE méthodes, n°124, Février 2011.

• L'évaluation normative des besoins : principes et application concrète à l'Ile-de-France, ANIL avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat (Jean Bosvieux ANIL, Bernard Coloos FFB, Michel Mouillart Université Paris X, Claude Taffin UNFOHLM), Habitat Actualité, avril 2001.


AnnexesAnnexe 1 – Exemple de feuille de calcul « brute »→ calcul automatique avec prolongation de tendances


Table des illustrations

Graphiques page

- Taux quinquennal de disparition et taux quinquennal d'apparition 1999-2010, Région Nord Pas de Calais- Année de construction des logements, parc 1999, Région Nord Pas de Calais

8

Valeurs lissées du taux quinquennal de disparition 1999-2010, Région Nord Pas de Calais

10

4 possibilités de régressions appliquées au taux quinquennal de disparition, Région Nord Pas de Calais : linéaire, exponentielles logarithmique, et puissance.

11

Schéma de la méthode impliquant le calcul d'un déficit/excédent 14Schéma de la méthode impliquant le calcul à l'équilibre 15Capture d'écran de l'interface graphique : les données introductives 17Capture d'écran de l'interface graphique : le calcul à l'équilibre 18Capture d'écran de l'interface graphique : le calcul d'un déficit/excédent

19

Table des tableaux

Tableau page

Projections INSEE Omphale 2010, Région Nord Pas de Calais 2Méthode de lissage des valeurs du taux quinquennal de disparition, Région Nord Pas de Calais

10

Valeurs absolues du taux quinquennal de disparition, Région Nord Pas de Calais

11

Table des cartes


Calcul des besoins en logements en région Nord Pas-de ...

Documents

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