EVALUATION DES BESOINS EN LOGEMENTS EN LANGUEDOC ...

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Novembre 2014

EVALUATION DES BESOINS EN LOGEMENTS EN LANGUEDOC-

ROUSSILLON ET DECLINAISON TERRITORIALE

Rapport n°2 final

mailto:[email protected]

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GTC DREAL Languedoc-Roussillon Evaluation des besoins en logements en Languedoc-Roussillon et

déclinaison territoriale Rapport n°2 final Novembre 2014

1

SOMMAIRE

PREAMBULE _______________________________________________________________ 2

1 Objectifs de l’étude ______________________________________________________ 2

2 Méthode générale de l’étude et calendrier ___________________________________ 3

I. ELEMENTS DE CADRAGE PREALABLES _________________________________________ 5

1 Un parc locatif social trop modérément développé au regard du taux national et de la

précarité de la population… ___________________________________________________ 5

2 … et inégalement réparti _________________________________________________ 6

3 Un parc locatif social sous tension __________________________________________ 8

4 Mais une des régions de France métropolitaine les plus dynamiques en matière de

développement du parc locatif social __________________________________________ 10

II. Evaluation et territorialisation des besoins en logements locatifs aides _____________ 16

1 Quelques rappels sur la notion de besoins en logements locatifs aidés ____________ 16

2 Méthodologie _________________________________________________________ 16

3 Estimation régionale des besoins en logements locatifs aidés ___________________ 18

3.1 Les objectifs en matière de production de logements locatifs aidés sur la région

Languedoc-Roussillon ___________________________________________________________ 18

3.2 Première estimation des logements locatifs conventionnés à produire dans les communes

soumises à l’article L.302-5 du CCH ________________________________________________ 19

3.3 Estimation de l’enveloppe régionale à produire ________________________________ 20

4 Répartition territoriale du besoin en logements locatifs aidés ___________________ 21

4.1 Des hypothèses différenciées en fonction du niveau de besoin propre à chaque groupe

typologique ___________________________________________________________________ 22

4.2 Déclinaison territorialisée des besoins en logements locatifs aidés par département, EPCI

et territoire de SCoT ____________________________________________________________ 31

TABLE DES ILLUSTRATIONS ___________________________________________________ 36

ANNEXES _________________________________________________________________ 39

1 Glossaire _____________________________________________________________ 40



2

PREAMBULE

1 Objectifs de l’étude

La DREAL Languedoc-Roussillon s’est engagée dans une démarche prospective d’évaluation

quantitative et qualitative des besoins en logements aux échéances 2020 et 2030 à l’échelle de la

région.

Ces besoins, territorialisés à l’échelle de territoires de projets (départements, EPCI, SCoT…),

doivent tenir compte :

De l’analyse des dynamiques d’évolution et de l’adéquation entre l’offre et la demande

(notamment au regard du niveau de tension des marchés locaux du logement) ;

Mais aussi des enjeux régionaux et des politiques nationales en matière d’habitat et

d’aménagement (réponse aux obligations réglementaires, diversification de l’offre, lutte contre

l’étalement urbain, accès au logement des populations les plus fragiles, amélioration des

conditions de logement, optimisation des financements…).

Cette démarche a pour objectif d’établir un point de vue de l’Etat sur les besoins en logements, afin

d’apprécier les politiques de l’habitat mises en œuvre par les acteurs publics et privés, au niveau

régional et local, et d’objectiver ainsi les échanges avec les territoires.

Précisons que cette étude n'a pas vocation à se substituer aux réflexions stratégiques réalisées à

l’échelle intercommunale (SCoT, PLH, PLUi), plus précises et plus en phase avec les volontés et les

politiques locales. Elle n’a dont aucune valeur réglementaire d’opposabilité, mais doit permettre, au

vu des éléments passés et des politiques à mettre en œuvre :

D'éclairer les services de l'Etat et les collectivités qui se lancent dans l'élaboration de tels

documents ;

D’alimenter les débats à l’échelle locale sur les objectifs et les hypothèses pris en compte dans

les documents de planification urbaine (SCOT, PLH, PLUi, PLU).

[Cf. cartes des EPCI, PLH et PDH, et des SCoT en annexe.]

Elle doit permettre également d’actualiser la feuille de route régionale en matière de

programmation de logements locatifs sociaux, adoptée en CRH en décembre 2007 et qui se fixait

2013 comme horizon.



3

2 Méthode générale de l’étude et calendrier

Le bureau d’études Guy Taïeb Conseil accompagne depuis janvier 2014 la DREAL Languedoc-

Roussillon dans la réalisation de cette étude.

Elle repose sur plusieurs phases, à savoir :

1. L’évaluation globale des besoins en logements à l’échelle régionale et leur déclinaison

territoriale ;

2. L’évaluation quantitative des besoins en logements locatifs sociaux et leur déclinaison

territoriale ;

3. L’évaluation qualitative des besoins en logements locatifs sociaux.

Schéma 1 : Les différentes étapes de réalisation de l'étude

La deuxième phase, conduite en automne 2014, fait l’objet du présent rapport. Ce dernier est

constitué de deux parties :

Le rappel des éléments principaux de cadrage régional sur la situation du marché de l’habitat

social ;

La proposition d’un outil d’aide à l’évaluation territorialisée des besoins en logements locatifs

aidés, publics et privés, à l’échéance 2020.



4

Cette phase a fait l’objet de 2 réunions techniques1 (regroupant des représentants de la DREAL, des

DDT(M) et de l’INSEE) pour y exposer l’avancement de l’étude et valider les résultats, et de 1 comité

de suivi2 (réunissant les membres du comité technique, ainsi que les représentants des DDCS(PP),

des délégataires des aides à la pierre, du Conseil Régional, de la Caisse des Dépôts et Consignations,

d’Action Logement, de l’EPF Languedoc-Roussillon, de l’Union Régionale des Organismes d’Habitat

Social – URO, et de la Fédération des Promoteurs Immobiliers - FPI) pour leur restituer les résultats.

La dernière phase de l’étude est prévue pour être terminée au premier trimestre 2015.

1 Les 6 octobre (réunion de lancement : présentation de la méthodologie générale de l’étude et des premiers résultats), 7 novembre

(présentation des éléments de cadrage, de l’évaluation des besoins en logements sociaux à l’échelle régionale et des premiers résultats de déclinaison territorialisée des besoins) 2 Le 5 décembre 2014 (restitution finale)

Avertissement :

L’estimation du besoin en logements présentée doit être interprétée avec prudence. Il ne s’agit pas d’une prévision, mais d’une projection basée sur des objectifs et hypothèses reposant sur des données sur lesquelles l’incertitude subsiste.

Les résultats obtenus constituent une base de travail pour les services de l’Etat. Ils devront être appréciés localement au regard d’autres paramètres plus qualitatifs liés au contexte et à l’aménagement, qui ne peuvent être pris en compte dans l’étude : volontés politiques locales, disponibilités foncières et projets, règlementation de l’urbanisme, périmètres de protection, zones inondables…



5

I. ELEMENTS DE CADRAGE PREALABLES

1 Un parc locatif social trop modérément développé au regard du taux national et de la précarité de la population…

Au 1er janvier 2014, la région compte 127 525 logements sociaux (d’après RPLS), soit 10% du parc de

résidences principales (contre 17% à l'échelle nationale). Elle est la 4ème région de France

métropolitaine où le taux est le plus faible.

Les agglomérations les mieux équipées sont celles de Nîmes, Alès et Montpellier (avec plus de 14%

de logements locatifs sociaux), et les moins bien dotées, celles d’Hérault Méditerranée et du Pays de

l’Or (avec moins de 6%).

Graphique 1 : Taux de logements locatifs sociaux

au 1er

janvier 2013 selon les régions

Tableau 1 : Parc locatif social au 1er

janvier 2014

(au sens de RPLS) par EPCI

A noter que sur l’ensemble du patrimoine locatif social, 94% sont loués avec un contrat de location.

Par conséquent, 6% des logements sont sans contrat, dont :

2,8% sont en vacance commerciale (en attente de relocation) ;

2,2% sont en vacance technique (vides pour cause de vente, réhabilitation ou démolition) ;

0,2% loués à une association ;

Et 0,8% occupés avec ou sans contrepartie financière (logements de fonction).



6

2 … et inégalement réparti

Seulement 635 (soit 41%) des 1 545 communes de la région comptent des logements locatifs sociaux

(d’après RPLS).

66% de l’offre locative sociale est concentrée sur 15 communes, et 48% sur les seules communes de

Montpellier, Nîmes, Perpignan, Béziers et Alès.

Tableau 2 : Communes où le stock de logements locatifs sociaux est d’au moins 1 000 logements (au sens de

RPLS 2014)

Seulement 26 communes présentent un taux d’équipement supérieur à 20% des résidences

principales.

En septembre 2014, 96 communes relèvent des dispositions de l’article L302-5 du CCH (dont 6 non

soumises à l’obligation de produire3) : 58 communes à 20% de logements conventionnés sociaux et

38 communes à 25%.

Au titre du bilan 2011-2013, 38 communes (sur 89 communes SRU, dont 7 non soumises à

l’obligation de produire4) n’ont pas atteint l’objectif et un constat de carence5 est proposé pour 35

d’entre elles.

3 Sur 97 communes qui relevent des dispositions de l’article L302-5 du CCH en Languedoc-Roussillon, 5 communes ne sont pas soumises à

prélèvement puisqu’elles comptent 20% ou plus de logements sociaux en 2013 (Carcassonne et Narbonne dans l’Aude, Alès, Bagnols-sur-Cèze et Nîmes dans le Gard) et la commune de Cuxax-d’Aude est exemptée car plus de la moitié de son territoire urbanisé est inconstructible du fait du risque inondation. 4 Sur 89 communes qui relevaient des dispositions de l’article L302-5 du CCH en Languedoc-Roussillon sur la période 2011-2013, seules 6

communes n’ont pas fait l’objet de prélèvement puisqu’elles comptaient 20% ou plus de logements sociaux (Carcassonne, Narbonne et Trèbes dans l’Aude, Alès et Nîmes dans le Gard, et Montpellier dans l’Hérault) et la commune de Cuxax-d’Aude était exemptée. 5 La loi prévoit une sanction particulière pour les communes carencées au titre du bilan, lorsqu’elles n’ont pas financé leurs objectifs

triennaux. Pour ces communes, le préfet de département peut, après avis de la commission départementale, majorer le prélèvement jusqu'à le multiplier par 5. Cette majoration est versée au « Fonds National pour le développement d'une offre de logements locatifs très sociaux » (FNODLLTS). Ce fonds sert à financer des projets de logements très sociaux à travers les appels à projet dénommés « PLAi adaptés » ou « Programme de Logements très Sociaux à très bas niveau de quittance ».



7

Carte 1 : Taux de logements locatifs sociaux au 1er

janvier 2014 (au sens de RPLS) par commune

Carte 2 : Taux de logements locatifs sociaux au 1er

janvier 2014 (au sens de RPLS) par EPCI



8

3 Un parc locatif social sous tension

Le Languedoc-Roussillon affiche l’un des taux de mobilité au sein du parc locatif social les plus

faibles de France métropolitaine (9,7% en 2013), qui témoigne des difficultés de sortie du parc ou

d’accès au parc pour une partie des ménages.

Au 1er janvier 201, 2,9% des logements sociaux sont vacants, soit un taux proche de la moyenne

nationale (3,2%).

Graphique 2 : Proportion de logements sociaux

ayant fait l’objet d’un emménagement en 2012

selon les régions

Graphique 3 : Evolution du taux de mobilité au

sein du parc locatif social

Au sein de la région, la tension du marché

locatif social s’exprime assez fortement dans

les agglomérations de Montpellier, du Pays de

l'Or, du Bassin de Thau, d'Hérault

Méditerranée ou du Grand Narbonne, qui

affichent des taux de mobilité inférieurs à

10%, généralement associés à une faible

vacance commerciale.

Tableau 3 : Vacance et mobilité au sein du parc

locatif social (d’après RPLS 2014)



9

La tension de la demande est confirmée par l’analyse du fichier de la demande locative sociale

enregistrée au 31 décembre 2013.

Avec 5 demandes pour 1 attribution (contre 3,9 au niveau national), la pression sur le parc locatif

social est très forte. Les agglomérations de Montpellier, du Bassin de Thau, d'Hérault Méditerranée,

du Pays de l’Or, ou du Grand Avignon (dans sa partie gardoise) subissent les plus importantes

tensions.

Malgré la pression, la grande majorité des demandes date de moins de deux ans, avec 59% de

moins d’1 an et 21% entre 1 et 2 ans et le délai moyen d’attribution est de 12 mois (contre 13 mois

en France métropolitaine). Il semblerait que le parc locatif privé (proportionnellement plus important

qu’en France métropolitaine) offre une alternative, au moins temporaire, aux ménages en attente

d’un logement locatif social.

C’est sur les agglomérations de Montpellier, Béziers, Narbonne et du Pays de l’Or que les délais

d’attente semblent les plus importants.

Tableau 4 : Demandes et attributions au 31 décembre 2013

Si 54% de la demande est concentrée dans les agglomérations de Montpellier, Perpignan et Nîmes

(et 61% dans 14 communes), la tension est particulièrement forte dans la couronne autour de

Montpellier, qui souffre d’une pénurie d’offre (avec plus de 8 demandes pour 1 attribution).

[Cf. carte ci-après.]



10

Carte 3 : Tension sur le parc social (ratio demandes / attribution) au 31 décembre 2013

4 Mais une des régions de France métropolitaine les plus dynamiques en matière de développement du parc locatif social

Entre 2012 et 2013, le parc de logements

locatifs sociaux a connu une augmentation de

2,2% en Languedoc-Roussillon (contre 1,6% au

niveau national). Ce taux en fait la 5ème région

la plus dynamique de France métropolitaine,

après la Corse, Midi-Pyrénées, Aquitaine et

PACA, également en retard du point de vue du

taux d’équipement en logements locatifs

sociaux.

Graphique 4 : Taux d’évolution du parc locatif

social entre 2012 et 2013



11

On observe une montée en charge du rythme de production de logements locatifs sociaux ces

dernières années : de 2 500 logements par an entre 2000 et 2013, il est supérieur à celui des années

1960, de 2 300 logements par an.

Les 35 500 logements mis en service entre 2000 et 2013 représentent 28% du stock de logements

locatifs sociaux actifs au 1er janvier 2014.

Graphique 5 : Années de mise en service du parc de logements sociaux actifs au 1er

janvier 2014 en

Languedoc-Roussillon

Si durant cette même période, près de 28%

des mises en service ont été réalisées dans le

parc existant (avec ou sans travaux), on

constate une forte baisse de la production

par acquisition de patrimoine au profit des

programmes neufs réalisés en VEFA. Ainsi,

entre 2011 et 2013 (inclus), seulement 7% des

logements mis en service ont été réalisés dans

le parc existant et 21% dans des programmes

en VEFA (contre respectivement 23% et 12%

en moyenne entre 2000 et 2010).

Graphique 6 : Origine des logements mis en

service entre 2000 et 2013



12

En volume, 39% des logements mis en service entre 2000 et 2013 concernent les villes de

Montpellier, Nîmes, Perpignan et Béziers, et 71% des communes « SRU-DALO ».

A l’échelle des agglomérations, celles de Montpellier, Perpignan, Nîmes, Béziers et Alès rassemblent

60% des mises en services.

Les agglomérations qui ont mis en service proportionnellement à leur parc le plus de logements sur

la période récente sont celles qui présentent les plus faibles taux d’équipements en logements

locatifs sociaux (Pays de l’Or, Hérault Méditerranée, Grand Avignon dans sa partie gardoise, ou

Perpignan Méditerranée) ou très dynamiques sur le plan de la production de logements

(Montpellier). La production y est à plus de 89% réalisée dans le neuf (construit par l’organisme ou

acquis en VEFA), sauf sur la CA de Perpignan.

Tableau 5 : Origine des logements mis en service entre 2000 et 2013



13

Carte 4 : Logements locatifs sociaux mis en service (par an pour 1 000 habitants) entre 2000 et 2013 par

commune (d’après RPLS)

Carte 5 : Logements locatifs sociaux mis en service (par an pour 1 000 habitants) entre 2000 et 2013 par EPCI

(d’après RPLS)



14

Les 3 500 logements mis en service en 2013

représentent 2,8% du parc locatif social

(contre 1,8% à l’échelle nationale).

Entre 2010 et 2013 (inclus), 3 500 logements

par an en moyenne ont été mis en service,

soit 17% de la production totale de logements

sur la même période (source SITADEL).

Dans le même temps, 845 logements sociaux

par an ont disparu, conduisant à une

production nette d'environ 2 700 logements.

Tableau 6 : Logements mis en service en 2013

Tableau 7 : Etat des entrées et sorties du parc entre 2010 et 2013 (inclus)

Entre 2010 et 2013, près de 3 400 logements PLAI, PLUS et PLS ont été mis en service sur la région.

Ce chiffre va vraisemblablement progresser à la hausse compte-tenu de l’évolution des

financements de logements locatifs sociaux (autour de 5 500 logements par an en moyenne entre

2010 et 2013).

Par ailleurs, les logements communaux (financés en PALULOS communale, source SISAL)

représentent 154 logements financés entre 2006 et 2013, soit 19 logements par an.

Enfin, la production de logements locatifs privés conventionnés a enregistré une forte baisse depuis

2010, et accentuée depuis 2011, année de la mise en œuvre du nouveau régime des aides de l’Anah,



15

moins favorables aux propriétaires bailleurs. Un peu plus de 300 logements locatifs privés

conventionnés par an ont bénéficié d’une aide de l’Anah entre 2011 et 2013 (contre près de 700

entre 2006 et 2010). Cette offre présente pourtant une alternative intéressante au parc HLM sous

forme de petites opérations bien intégrées dans le tissu bâti des centres-bourgs, et contribuant à

l’amélioration et à la préservation du patrimoine ancien.

Graphique 7 : Evolution des mises en service et

des financements de logements sociaux PLAI,

PLUS et PLS en Languedoc-Roussillon

Graphique 8 : Evolution du nombre de logements

privés conventionnés subventionnés par l’Anah

en Languedoc-Roussillon



16

II. EVALUATION ET TERRITORIALISATION DES BESOINS EN

LOGEMENTS LOCATIFS AIDES

1 Quelques rappels sur la notion de besoins en logements locatifs aidés

La notion de besoins en logements locatifs aidés peut recouvrir différentes interprétations, qui

étudiées de manière isolée, ne suffisent pas à évaluer l’ensemble des besoins. Il peut s’agir :

Du besoin réglementaire, lié à l’application de l’article L302-5 du CCH. Il correspond au besoin

minimal à satisfaire. Mais il n’est pas exhaustif, car il ne tient pas compte des communes non

soumises à l’article L. 302-5 du CCH et où il y a des besoins potentiels en logements locatifs

sociaux.

De la demande enregistrée en logement locatif social. Le besoin est une notion différente de la

demande. Celle-ci s’exprime là où l’offre existe. Il peut donc y avoir du besoin là il n’y a pas

d’offre et donc pas/peu de demande enregistrée. Par exemple : communes périurbaines peu

dotées en logements locatifs sociaux mais avec des besoins latents élevés.

La demande potentielle délimitée par les plafonds de ressource. Si en Languedoc-Roussillon,

près de ¾ des ménages sont potentiellement éligibles au parc social, cela reste une approche

théorique, dans la mesure où ces ménages sont, pour la plupart d’entre eux, déjà logés de

manière satisfaisante, voire propriétaires de leur bien.

La tension instantanée du marché immobilier. Elle ne révèle pas forcément l’ampleur et la

nature des besoins. Si dans les zones tendues, la sélectivité du marché immobilier met en avant

des besoins non satisfaits, la conclusion inverse est fausse. Ce n’est pas parce qu’une zone est

peu tendue que l’ensemble des besoins sont satisfaits. Sur certains espaces peu tendus, il peut

exister une demande en logement locatif social ou locatif privé pour des jeunes décohabitants à

faibles ressources, ou des besoins de renouvellement de segments de parc obsolètes.

2 Méthodologie

La méthode proposée permet d'apprécier les secteurs où le besoin en logements locatifs aidés

(publics et privés) apparaît comme le plus fort. Elle renvoie à des facteurs structurels de la

population et du parc de logements, qui forment le besoin en logements et conditionnent la

nécessité de développer le parc locatif aidé. Cette méthode permet de justifier d’une politique

inscrite dans le moyen et le long terme.

Elle repose sur des indicateurs sélectionnés en fonction de leur capacité à mettre en évidence des

caractéristiques qui génèrent de la demande « structurelle » (au moins à moyen terme) :

dynamiques de développement démographique et économique, structure d'âge de la population,

structure des ménages, potentiel de décohabitation, besoins spécifiques des personnes âgées,

revenus et précarité…



17

Cette demande potentielle doit être confrontée à l’offre préexistante et nouvelle, qui peut être

appréciée, d'abord dans le parc locatif social existant (taux de mobilité au sein du parc HLM) et dans

les segments de parc où cette demande peut trouver une satisfaction, au moins temporaire (mobilité

dans le parc locatif privé). Le niveau de vacance dans le parc locatif social doit également être pris en

compte, dans la mesure où il indique le potentiel de récupération susceptible d'alimenter l'offre.

La démarche proposée, qui sera précisée par la suite, repose sur 4 grandes étapes résumées dans

le schéma ci-après :

Schéma 2 : Etapes de la démarche d’évaluation des besoins en logements locatifs aidés

Cette approche vise au final à :

Mieux comprendre les mécanismes qui influent sur l’offre et la demande en logements et la

satisfaction des besoins des habitants ;

Favoriser une vision partagée des enjeux et des priorités en matière d’offre nouvelle ;

Mieux affecter les efforts en ce qui concerne le développement de logements aidés, en donnant

la priorité aux territoires où les tensions sont les plus fortes et en privilégiant le développement

durable du territoire.

+

=

Disparitions : démolitions, ventes HLM,

déconventionnements privés

Obj. Variation de logts locatifs aidés par an

2014-2019 inclus

Obj. nombre de logts locatifs aidés à financer par

an

+

=

Disparitions : démolitions, ventes HLM,

déconventionnements privés

Obj. Variation de logts locatifs aidés par an

2014-2019 inclus

Obj. nombre de logts locatifs aidés à financer par

an



18

3 Estimation régionale des besoins en logements locatifs aidés

3.1 Les objectifs en matière de production de logements locatifs

aidés sur la région Languedoc-Roussil lon

L’estimation des besoins vise un renforcement de la part des logements locatifs aidés, compte-

tenu :

De la tension du marché immobilier sur la région ;

De l’offre trop modérément développée au regard du taux national (10% contre 17%) ;

Du poids encore insuffisant du parc locatif social au sein des 12 Communautés d’agglomération

(12,5% des résidences principales au total, d’après RPLS 2014), où doit se concentrer une part

croissante de la production de logements ;

De la pression globale de la demande et du dynamisme démographique et économique de la

région ;

De la précarité d’une partie de la population ;

Et des objectifs ambitieux de rattrapage pour les communes soumises à l'article L.302-5 du CCH.



19

Du point de vue de la répartition spatiale, l’offre locative aidée devra être rééquilibrée, en

s’appuyant notamment sur :

L’évaluation du besoin, à partir de la confrontation entre demande potentielle et offre

préexistante et nouvelle (comme décrit plus haut) ;

Et la volonté affirmée de l’Etat de concentrer davantage les aides au logement social sur les

zones les plus tendues du territoire.

3.2 Première estimation des logements locatifs conventionnés à

produire dans les communes soumises à l ’article L.302 -5 du

CCH

D’après nos estimations, il conviendrait de produire près de 4 000 logements locatifs sociaux par an

entre 2014 et 2016, et 4 700 logements locatifs sociaux par an entre 2017 et 2019 sur l’ensemble

des communes soumises à l’obligation de rattrapage SRU.

A noter que ces chiffres correspondent au besoin minimal à satisfaire, et permettent de vérifier

que l’hypothèse retenue par la suite couvre à minima ce besoin.

Tableau 8 : Estimation des objectifs de réalisation de logements locatifs sociaux pour les périodes triennales

2014-2016 et 2017-2019 sur les communes soumises à l’article L.302-5 du CCH en Languedoc-Roussillon

[A noter : pour la période 2017-2019, le calcul s’appuie sur une estimation du nombre de résidences principales en 2017. Il conviendra de consolider ces données en temps utile, qui n’ont qu’une valeur indicative.]



20

3.3 Estimation de l ’enveloppe régiona le à produire

L’estimation de la variation du stock de logements entre 2014 et 2020 repose sur la formulation de

trois scénarios faisant varier le taux de logements locatifs aidés à l’horizon 2020

Les trois scénarios proposés font varier le taux de logements locatifs aidés de 2, 2,3 et 2,6 points, et

conduisent respectivement à une variation annuelle du stock de 5 800, 6 470 logements ou 7 140

logements, soit respectivement 27%, 30% ou 33% du besoin global en logements estimé à l’horizon

2020.

Tableau 9 : Scénarios d’évolution du stock de logements locatifs aidés entre 2014 et 2020

Le choix s’est porté sur le scénario 2, soit une progression de 2,3 points du taux de logements

locatifs aidés, pour atteindre 12,5% des résidences principales. Cela correspond à une variation

annuelle du stock de 6 470 logements entre 2014 et 2020. Ce choix est justifié par les objectifs SRU

ambitieux (4 000 à 4 700 logements par an) et la montée en puissance du nombre de logements

financés (6 000 logements PLUS, PLAI et PLS financés en 2013). C’est ce scénario qui sera par la suite

territorialisé.

Avertissement :

La variation de stock qui figure ci-avant suppose un flux de production (en neuf ou en acquisition-amélioration) supérieur pour tenir compte des sorties du parc (ventes, démolitions, déconventionnements dans le parc privé).

Ce flux annuel de nouveaux logements concerne l’ensemble de l’offre nouvelle conventionnée (parc HLM, logements privés conventionnés Anah, logements communaux, logements ou lis des foyers conventionnés).



21

4 Répartition territoriale du besoin en logements locatifs aidés



22

4.1 Des hypothèses différenciées en fonction du niveau de besoin

propre à chaque groupe typologique

L’exercice de territorialisation des besoins s’appuie sur la typologie, réalisée à l’occasion de la

première phase de l’étude, qui a permis d’établir des groupes de communes aux profils homogènes,

du point de vue de la structure et de la dynamique en matière de démographie, d’habitat, d’emploi

ou de précarité sociale. Ces groupes partagent des problématiques et des enjeux spécifiques. La

hiérarchisation des besoins (confrontation demande / offre) et la modulation de l’évolution du taux

de logements locatifs aidés ont donc été réalisées à cette échelle.

Carte 6 : Pour mémoire - Typologie des communes en Languedoc-Roussillon



23

Déclinaison du besoin en logement par groupe typologique – Méthode

I. Le besoin en logements locatifs aidés est hiérarchisé entre les groupes

typologiques, sur la base d’un gradient Offre – Demande

La méthode repose sur la constitution d’un gradient qui confronte l’évaluation de la demande potentielle à l’évaluation de l’offre. Le gradient est construit de la manière suivante :

Pour chaque indicateur, une « note » d’une valeur de 1 à 4 est attribuée pour chaque groupe typologique, en fonction de leur position respective dans la hiérarchie d’ensemble.

Ces « notes », regroupées par thème, sont ensuite multipliées par des coefficients de pondération (pour faire la distinction entre les indicateurs plus ou moins prépondérants).

Ces « notes pondérées » sont enfin additionnées en deux notes de synthèse « Demande potentielle » et « Offre ».

La hiérarchisation des besoins en logements locatifs aidés est obtenue par différence entre les deux notes « Demande » et « Offre ».

[Cf. schéma ci-après.] [A noter : les indicateurs retenus, ainsi que les pondérations résultent de discussions en réunions techniques.]

II. Les besoins en logements locatifs aidés sont estimés pour chaque groupe

typologique, sur la base d’hypothèses de développement de l’offre :

calés en fonction de la hiérarchisation du besoin obtenue,

et du taux initial de logements sociaux. Pour corriger les déséquilibres identifiés, le taux de logements locatifs aidés par groupe typologique est ainsi rehaussé ou stabilisé, tout en veillant à la cohérence avec l’estimation globale du besoin à l’échelle régionale (travail itératif pour faire coïncider les variations de taux et de stock à l’échelle des groupes typologiques et l’objectif régional). Ainsi, plus le besoin évalué est fort et plus le taux initial est faible, plus l’effort de développement sera élevé. Inversement, plus le besoin est faible et plus le taux initial est fort, plus l’effort de développement sera faible.



24

Schéma 3 : Indicateurs composant le gradient Offre – Demande

L’analyse de la demande potentielle en logements locatifs aidés

Les indicateurs ont été sélectionnés en fonction de leur capacité à mettre en évidence des

caractéristiques qui génèrent de la demande « structurelle » (au moins à moyen terme) :

Croissance démographique :

o Le taux d’évolution annuel du nombre d’habitants entre 1999 et 2011 (source

INSEE) permet de différencier les groupes selon l’intensité de leur dynamisme

démographique.

Les groupes U5, U7, R1 et R4 sont ceux qui présentent les croissances démographiques les plus

fortes (Cf. tableaux ci-après).

Aspects générationnels :

o La taille moyenne des ménages en 2011 (source INSEE) donne des indications sur le

potentiel de décohabitation susceptible de générer des besoins dans les années à

venir.

o La proportion de 20-29 ans dans la population totale (source INSEE) tient compte

des catégories de population pour lesquelles le logement social est primordial en

début de parcours résidentiel.



25

o Le poids des personnes âgées de 75 ans ou plus dans la population totale (source

INSEE) permet de prendre en compte la demande spécifique des personnes âgées

qui souhaitent notamment se rapprocher des équipements et services de proximité.

Globalement, les groupes U3, U4, U6, U8, R1 et R3 sont ceux où l’intensité de la demande

relative à ces aspects est la plus élevée (Cf. tableaux ci-après).

Aspects sociaux :

Le parc locatif conventionné s’adresse en premier lieu aux catégories dont les ressources sont

faibles à moyennes. La prise en compte de la dimension sociale de la demande est donc

prépondérante pour identifier les secteurs en déficit de logements locatifs aidés. L’objectif est

de mettre en évidence les secteurs concentrant des ménages en difficulté potentielle.

o Le revenu annuel du 2ème décile par unité de consommation en 2011 (source

INSEE, d’après DGI) identifie les territoires où les ménages à très faibles ressources

sont fortement représentés.

o La part de ménages monoparentaux en 2011 (source INSEE) permet de prendre en

compte les besoins spécifiques liés aux séparations.

o La part des familles nombreuses en 2011, avec 3 enfants ou plus de moins de 25 ans

(source INSEE) tient compte des familles potentiellement fragilisées sur le plan

économique et candidates à un logement financièrement accessible.

o La part de la population de 25-64 ans en situation de non emploi6 en 2011 (source

INSEE) identifie les secteurs en difficultés économique ou qui attirent des

populations en recherche d’activité.

o La part de 25-29 ans hébergés au domicile parental en 2011 (source INSEE) indique

des difficultés éventuelles de décohabitation pour les jeunes ménages.

Globalement, la dimension sociale de la demande est accentuée dans les villes centre U1, U2,

U3 et U4.

Dynamisme économique :

o Le taux d’évolution annuel du nombre d’emplois entre 1999 et 2011 (source INSEE)

permet de différencier les groupes selon l’intensité de leur dynamisme économique.

o L’indice de concentration de l’emploi7 en 2011 (source INSEE) permet d’identifier les

communes « pôles » qui jouent un rôle prépondérant dans l’attractivité des

territoires. Il permet également de relativiser la progression de l’emploi, qui peut

être forte en taux mais pas nécessairement significative en nombre.

En matière économique, les groupes U1, U2, U3, U4, U5 et U6 sont les plus dynamiques.

6 Part des actifs de 25-64 ans non occupés parmi la population de 25-64 ans 7 Rapport entre le nombre d’emplois locaux et le nombre d’actifs ayant un emploi résidant dans la ville



26

La note de synthèse globale de la demande correspond à l’addition de l’ensemble des « notes

pondérées ».

Les groupes constitués des villes centre U1, U2, U3 et U4 sont ceux où la demande structurelle

en logements locatifs aidés publics et privés est la plus forte.

Tableau 10 : Hiérarchisation de la demande potentielle par groupe typologique

Pondération

0,5 0,5 0,5 1 0,5 0,5 0,5 0,5 1 1

ThèmesCroissance

démographique

IndicateursTaux d'évolution

annuel pop 1999-

2011

TMM

2011

Tx 20-

29 ans

2011

Tx 75

ans ou +

2011

Revenu

annuel

2ème

décile par

U.C. 2011

Tx

mén.

Monop

2011

Tx

familles

nbses

2011

Tx de non

emploi /

pop 25-64

ans 2011

Tx 25-29

ans

hébergés

au domicile

partental

2011

Evolution

annuelle de

l'emploi en

volume 99-11

Indicateur de

concentration

de l'emploi

2011

U1 1,34% 1,91 23,8% 7,3% 6 583 9,7% 9,6% 35,5% 8,9% 2 818 1,50 22,0U2 0,68% 2,04 13,0% 11,9% 5 675 11,7% 9,5% 41,8% 13,9% 3 746 1,65 23,5U3 1,20% 2,26 10,8% 11,0% 7 843 10,7% 9,4% 38,4% 18,0% 1 275 1,13 24,0

U4 -0,15% 2,06 9,8% 14,2% 8 494 9,8% 7,5% 38,4% 14,5% 668 1,49 20,5U5 1,79% 1,99 8,2% 13,0% 9 909 8,9% 4,8% 43,0% 16,2% 867 0,98 18,0U6 1,13% 2,39 9,7% 8,5% 13 691 9,5% 6,9% 27,7% 20,1% 3 089 0,79 18,5U7 2,55% 2,46 9,4% 8,0% 10 626 9,5% 8,1% 30,8% 18,1% 1 378 0,50 17,5

U8 1,06% 2,29 8,2% 11,6% 10 165 9,2% 6,5% 35,6% 21,3% 1 241 0,61 17,0R1 2,31% 2,45 8,2% 8,0% 10 865 7,5% 7,2% 28,8% 18,2% 643 0,43 13,5R2 1,43% 2,26 8,3% 11,7% 9 149 8,8% 7,1% 34,2% 18,0% 358 0,60 16,5R3 0,62% 2,04 8,4% 13,5% 9 540 8,2% 5,8% 35,6% 15,5% 116 1,12 15,0

R4 2,12% 2,18 7,0% 10,8% 8 682 7,3% 6,0% 38,6% 16,7% 127 0,54 14,5

R5 0,11% 2,08 6,8% 16,3% 9 071 6,7% 4,8% 36,1% 22,9% 47 0,73 14,5

Languedoc-Roussillon 1,27% 2,19 11,2% 10,4% 9 044 9,7% 7,7% 35,3% 15,8% 16 373 0,97 21,0

Critères

générationnels Critères sociaux

Dynamisme

économique

Indicateurs de la demande

0,51,5 3 2

Note de

synthèse

de la

demande

Pondération

0,5 0,5 0,5 1 0,5 0,5 0,5 0,5 1 1

ThèmesCroissance

démographique

IndicateursTaux d'évolution

annuel pop 1999-

2011

TMM

2011

Tx 20-

29 ans

2011

Tx 75

ans ou +

2011

Revenu

annuel

2ème

décile par

U.C. 2011

Tx

mén.

Monop

2011

Tx

familles

nbses

2011

Tx de non

emploi /

pop 25-64

ans 2011

Tx 25-29

ans

hébergés

au domicile

partental

2011

Evolution

annuelle de

l'emploi en

volume 99-11

Indicateur de

concentration

de l'emploi

2011

U1 3 1 4 1 4 4 4 2 1 4 4 22,0U2 2 1 4 3 4 4 4 4 1 4 4 23,5U3 3 3 4 2 4 4 4 3 3 3 4 24,0

U4 1 2 4 4 3 4 3 4 1 2 4 20,5U5 4 1 2 4 2 2 1 4 2 3 3 18,0U6 2 4 3 2 1 3 2 1 4 4 3 18,5U7 4 4 3 1 1 3 4 1 3 4 1 17,5

U8 2 4 2 3 1 3 2 2 4 3 2 17,0R1 4 4 1 1 1 1 3 1 4 2 1 13,5R2 3 3 2 3 2 2 3 2 3 2 2 16,5R3 1 2 3 4 2 2 1 3 2 1 3 15,0

R4 4 3 1 2 3 1 2 4 2 1 1 14,5

R5 1 2 1 4 3 1 1 3 4 1 2 14,5

Languedoc-Roussillon 3 3 4 2 3 3 3 2 2 4 3 21,0

Critères

générationnels Critères sociaux

Dynamisme

économique

Indicateurs de la demande

0,51,5 3 2

Note de

synthèse

de la

demande



27

L’analyse de l’offre en logements locatifs aidés

La capacité des groupes typologiques à générer une offre en logements locatifs aidés a été

mesurée à partir des indicateurs suivants :

Dynamisme de la production dans l’ensemble du parc de logements :

o L’indice de construction neuve entre 1999 et 20118 (sources SITADEL et INSEE)

permet de différencier les groupes selon l’intensité du développement de l’offre

nouvelle.

Les groupes U5, U7, R3 et R4 sont les plus dynamiques en matière de construction neuve de

logements (Cf. tableaux ci-après).

Rotation au sein du parc locatif HLM :

o Le nombre d’emménagements sur une année dans le parc HLM rapporté à la

population totale (source RPLS 2014 et INSEE) traduit la capacité d’offre induite par le

renouvellement des occupants.

La capacité d’offre locative dans le parc HLM apparaît plus forte dans les villes centre U1, U2 et

U4.

Tension au sein du parc locatif HLM :

o Le nombre de demandes en logement social pour une attribution ou taux d’attribution

(source Numéro Unique) permet de mesurer les disparités entre territoires au regard de

l’ampleur des demandes non satisfaites.

Les groupes R3, R4 et R5 apparaissent comme ceux où l’offre HLM paraît suffisante au regard

taux de satisfaction de la demande.

Rotation au sein du parc locatif privé :

o Le nombre moyen d’emménagements par an dans le parc locatif privé rapporté à la

population totale (source INSEE) permet d’évaluer l’intensité du segment locatif privé,

qui offre une alternative aux ménages souhaitant accéder à un logement.

La capacité d’offre locative privée apparaît plus forte dans les villes centre U1, U2, U3 et U4.

Vacance au sein du parc locatif HLM :

o Le taux de vacance commerciale au sein du parc locatif HLM (source RPLS 2014) permet

de tenir compte du potentiel de récupération de logements susceptibles d’alimenter

l’offre.

En matière de vacance, les groupes U4 et R3, R4 et R5 présentent le potentiel le plus important.

8 Nombre de logements construits en moyenne par an pour 1 000 habitants.



28

La note de synthèse globale de l’offre correspond à l’addition de l’ensemble des « notes

pondérées ».

Le potentiel d’offre de logements locatifs aidés est plus important dans les groupes U2, U4 et

R3.

Tableau 11 : Hiérarchisation de l’offre par groupe de commune typologique

Pondération

ThèmesDynamique de

production

Rotation dans le

parc loc. social

Tension dans le

parc loc. social

Rotation dans le

parc loc. privé

Vacance dans le

parc loc. social

IndicateursInd constr. 1999-

2011

Nombre de logts loc.

sociaux libérés par

an pour 1000 hab.

Nombre de

demandes pour 1

attribution

Nb logts loc. privés

libérés par an, pour

1000 hab.

Tx de vacance dans

le parc social 2013

U1 9,30 8,8 7,1 36,86 1,0% 17,3U2 6,41 11,1 4,1 25,79 4,9% 21,5U3 7,64 5,4 5,7 20,00 1,9% 19,0

U4 5,30 11,5 2,8 18,60 5,9% 25,3U5 14,65 2,6 9,4 17,88 0,9% 13,3U6 8,22 3,9 8,1 13,88 1,2% 13,8

U7 11,76 2,0 6,2 14,51 0,9% 11,8U8 8,07 3,0 4,8 13,50 3,3% 17,5

R1 11,16 1,3 2,9 11,24 1,5% 14,3R2 8,69 1,8 2,7 14,54 4,2% 20,3R3 18,56 5,9 1,7 16,75 10,9% 27,5

R4 12,46 1,3 2,0 10,88 10,4% 20,0

R5 7,59 1,7 1,8 8,90 15,1% 18,5

Languedoc-Roussillon 8,96 5,5 5,1 19,12 3,4% 21,0

1,5 1,5

Note de

synthèse

de l'offre

Indicateurs de l'offre

0,5 1,5 2,25

Pondération

ThèmesDynamique de

production

Rotation dans le

parc loc. social

Tension dans le

parc loc. social

Rotation dans le

parc loc. privé

Vacance dans le

parc loc. social

IndicateursInd constr. 1999-

2011

Nombre de logts loc.

sociaux libérés par

an pour 1000 hab.

Nombre de

demandes pour 1

attribution

Nb logts loc. privés

libérés par an, pour

1000 hab.

Tx de vacance dans

le parc social 2013

U1 3 4 1 4 1 17,3U2 1 4 2 4 3 21,5U3 2 3 2 4 2 19,0

U4 1 4 3 4 4 25,3U5 4 2 1 3 1 13,3U6 2 3 1 2 2 13,8

U7 4 2 1 2 1 11,8U8 2 3 2 2 3 17,5

R1 3 1 3 1 2 14,3R2 3 2 3 3 3 20,3R3 4 4 4 3 4 27,5

R4 4 1 4 1 4 20,0

R5 1 1 4 1 4 18,5

Languedoc-Roussillon 3 3 2 4 3 21,0

1,5 1,5

Note de

synthèse

de l'offre

Indicateurs de l'offre

0,5 1,5 2,25



29

Hiérarchisation des besoins en logements locatifs aidés

La hiérarchisation des besoins en logements locatifs aidés résulte de la confrontation entre la

demande et l’offre : différence entre la note de synthèse de la demande et la note de synthèse de

l’offre.

[A noter : la note finale du besoin, égale à zéro à l’échelle régionale a été centrée sur 10, et arrondie pour plus de lisibilité.]

Les groupes U1 (ville de Montpellier), U3 (autres villes centres « dynamiques »), U5 (pôles

touristiques), U6 (banlieues aisées) et U7 (périurbain en fort développement) sont ceux pour

lesquels les besoins en logements locatifs aidés peuvent être considérés comme les plus

importants. Les besoins sont un peu plus modérés pour les groupes U2 (grandes villes centre)

et U8 (périurbain en moindre développement).

Tableau 12 : Synthèse de la hiérarchisation du besoin en logements locatifs aidés par groupe typologique



30

Proposition de variation du stock de logements locatifs aidés

A partir de l’évaluation des besoins par groupe typologique et de l’objectif régional de progression du

taux de logements locatifs aidés à l’horizon 2020 de 2,3 points (correspondant à une variation de

stock de 6 470 logements par an), il s’agit dans un premier temps de moduler l’évolution du taux de

logements locatifs aidés à l’échelle des groupes typologiques et d’en déduire, pour chaque groupe, la

variation du stock de logements.

Il est ainsi proposé de faire varier le taux en fonction de la hiérarchisation du besoin obtenue par

groupe typologique, et du taux initial de logements sociaux. Le postulat a été fait qu’aucun territoire

ne verrait son taux de logements locatifs aidés baisser. (Cf. hypothèses de développement ci-après :

plus le besoin évalué est fort et plus le taux initial de logements sociaux est faible, plus l’effort de

développement sera important. Et inversement.).

Le tableau ci-après, qui propose une déclinaison du scénario 2 de développement de l’offre

locative aidée pour chacun des groupes typologiques, fait apparaître :

Un net renforcement du taux de logements locatifs aidés sur les communes urbaines, et en

particulier (par ordre d’importance) sur les groupes U7, U5, U6, U8, U3, U1 et U2.

Et inversement, un développement nettement moins rapide dans les communes urbaines U4 et

les secteurs ruraux.

Tableau 13 : Déclinaison du scénario 2 de développement de l’offre locative aidée par groupe typologique



31

4.2 Déclinaison territorialisée de s besoins en logements locatifs

aidés par département, EPCI et territoire de SCoT

Schéma 4 : Méthode de territorialisation des besoins en logements locatifs aidés à l’échelle supra-

communale

Rappel de la méthodologie pour territorialiser le besoin en logements à l’échelle

supra-communale (EPCI, territoires de SCoT…)

La décomposition du besoin estimé par groupe typologique permet in fine d’évaluer les besoins à l’échelle des territoires supra-communaux, sur la base de la méthode suivante :

La commune constitue « la brique de base » des besoins. Chaque commune se voit

affectée une part du besoin estimé à l’échelle du groupe typologique auquel elle

appartient, au prorata de son poids en résidences principales au sein du groupe.

[A noter : Si les données ne seront pas diffusables à cette échelle, l’estimation communale permettra de s’adapter aux éventuels changements de périmètre supra-communal.]

Les besoins de chaque territoire sont alors reconstitués à partir de la somme des besoins de chaque commune qui le compose.

Les besoins sont ensuite ajustés pour tenir compte des éventuels décalages entre les objectifs annoncés et les objectifs règlementaires liés à l’application de l’article L302-5 du CCH. Ces derniers sont repris lorsqu’ils sont supérieurs à l’estimation des besoins par EPCI. Le solde est alors redistribué sur les autres EPCI pour retrouver la cohérence avec l’estimation globale du besoin en logements locatifs sociaux à l’échelle régionale.



32

L’estimation des besoins en logements locatifs aidés à l’horizon 2020 à l’échelle des

EPCI dotés d’un PLH

Sont présentés dans le tableau suivant les résultats des besoins estimés pour les EPCI dotés d’un PLH

approuvé ou en cours d’élaboration, permettant de mesurer les écarts avec les objectifs affichés

dans les PLH.

Tableau 14 : Evaluation des besoins en logements locatifs aidés à l’horizon 2020 à l’échelle des EPCI dotés

d’un PLH

Estimation variation du stock de logts loc. aidés

Rappels objectifs PLH

EPCI

Tx LLS 2014 (RP

FILOCOM 13)

Besoins (par an)

/an /1000 hab.

Part du besoin global

Estim tx de logts

loc. aidés en 2020

HLM et loc. privé

conv. (par an)

Part de l’obj.

global

CA de Montpellier 14,4% 1 433 3,2 35,2% 16,7% 1 500 38,4%

CA Perpignan Méditerranée 10,7% 614 2,3 29,8% 12,9% 651 25,0%

CA de Nîmes Métropole 15,3% 530 2,2 34,4% 17,1% 482 29,9%

CA du Grand Avignon (partie gardoise) ** 4,9% 242 6,1 58,2% 11,7%

CA le Grand Narbonne 11,0% 243 1,9 24,7% 12,8%

CA de Béziers Méditerranée 12,9% 240 2,1 32,6% 15,5% 300 27,3%

CA Carcassonne Agglo 12,0% 168 1,6 26,4% 13,4%

CA Alès Agglomération 15,2% 191 1,9 30,5% 16,9% 260 22,1%

CA du Bassin de Thau ** 12,6% 377 3,8 46,8% 16,8% 312 48,0%

CA Hérault Méditerranée ** 5,6% 408 5,7 50,9% 12,6% 353 40,9%

CA du Gard Rhodanien 12,8% 105 1,5 24,0% 14,1%

CC du Pays de Lunel 9,1% 124 2,5 32,5% 11,7%

CA du Pays de l'Or 4,0% 137 2,9 22,6% 7,3%

CC des Albères et de la Côte Vermeille 7,5% 129 2,3 22,4% 9,9%

CC du Pont du Gard 3,7% 47 1,9 23,5% 5,9%

CC du Clermontais 7,8% 53 2,0 27,1% 10,0% 94 26,6%

CC Vallée de l'Hérault 3,0% 58 1,6 21,8% 4,9% 126 28,2%

CC Région Lézignanaise Corbières /Minervois 5,5% 42 1,3 19,0% 6,9%

CC Beaucaire Terre d'Argence 10,0% 81 2,6 33,6% 12,5% 65 28,3%

CC la Domitienne 2,8% 64 2,4 29,8% 5,8%

CC du Pays de Sommières 4,3% 41 1,9 24,8% 6,4% 35 20,0%

CC du Pays Grand Combien 33,2% 13 1,0 20,1% 34,6% 53 31,1%

CC Lodévois et Larzac 8,3% 31 2,1 28,4% 10,8%

CC du Haut Allier 8,7% 3 0,8 15,8% 9,5% 5 14,3%

Région 10,2% 6 470 2,3 29,9% 12,5%

Région avec PLH approuvé (comparable) * 12,9% 3 960 2,8 34,9% 15,4%

32,7%

Région hors PLH approuvé (comparable) * 7,1% 2 511 1,9 24,5% 9,1%



33

L’estimation des besoins en logements locatifs aidés par département à l’horizon

2020

Tableau 15 : Evaluation des besoins en logements locatifs aidés à l’horizon 2020 à l’échelle des départements

et comparaison avec les objectifs des Plans Départementaux de l’Habitat validés

Estimation variation du stock de logts

loc. aidés Rappels objectifs

PLH

Département Dates de validité Tx LLS

2014 (RP FILOCOM

13)

Besoins (par an)

/an /1000 hab.

Part du besoin global

Estim tx de logts

loc. aidés en 2020

HLM et loc. privé conv. (par

an)

Part de l’obj.

global Aude PDH 2013-2018 9,3% 594 1,6 23,2% 10,8% 606 20,2% Gard PDH 20113-2019 11,5% 1 608 2,2 30,7% 13,6% 1 280 20,5% Hérault PDH 2011-2016 10,3% 3 263 3,0 34,2% 13,2% 3 113 28,3% Lozère 7,6% 52 0,7 11,1% 8,1% 0 Pyrénées-Orientales PDH 2011-2016 9,0% 953 2,0 24,9% 10,9% 1 183 30,9% Région 10,2% 6 471 2,3 29,9% 12,5% /

Carte 7 : Evaluation des besoins en logements locatifs aidés par département à l’horizon 2020



34

L’estimation des besoins en logements locatifs aidés par CA à l’horizon 2020

Carte 8 : Evaluation des besoins en logements locatifs aidés par CA à l’horizon 2020



35

L’estimation des besoins en logements locatifs aidés par CC à l’horizon 2020

Carte 9 : Evaluation des besoins en logements locatifs aidés par CC à l’horizon 2020



36

TABLE DES ILLUSTRATIONS

Carte 1 : Taux de logements locatifs sociaux au 1er janvier 2014 (au sens de RPLS) par commune .... 7

Carte 2 : Taux de logements locatifs sociaux au 1er janvier 2014 (au sens de RPLS) par EPCI ................ 7

Carte 3 : Tension sur le parc social (ratio demandes / attribution) au 31 décembre 2013 .................. 10

Carte 4 : Logements locatifs sociaux mis en service (par an pour 1 000 habitants) entre 2000 et 2013

par commune (d’après RPLS) ................................................................................................................ 13

Carte 5 : Logements locatifs sociaux mis en service (par an pour 1 000 habitants) entre 2000 et 2013

par EPCI (d’après RPLS) ......................................................................................................................... 13

Carte 6 : Pour mémoire - Typologie des communes en Languedoc-Roussillon .................................... 22

Carte 7 : Evaluation des besoins en logements locatifs aidés par département à l’horizon 2020 ....... 33

Carte 8 : Evaluation des besoins en logements locatifs aidés par CA à l’horizon 2020 ........................ 34

Carte 9 : Evaluation des besoins en logements locatifs aidés par CC à l’horizon 2020 ........................ 35

Graphique 1 : Taux de logements locatifs sociaux au 1er janvier 2013 selon les régions ....................... 5

Graphique 2 : Proportion de logements sociaux ayant fait l’objet d’un emménagement en 2012 selon

les régions ................................................................................................................................................ 8

Graphique 3 : Evolution du taux de mobilité au sein du parc locatif social ............................................ 8

Graphique 4 : Taux d’évolution du parc locatif social entre 2012 et 2013 ........................................... 10

Graphique 5 : Années de mise en service du parc de logements sociaux actifs au 1er janvier 2014 en

Languedoc-Roussillon ............................................................................................................................ 11

Graphique 6 : Origine des logements mis en service entre 2000 et 2013 ............................................ 11

Graphique 7 : Evolution des mises en service et des financements de logements sociaux PLAI, PLUS et

PLS en Languedoc-Roussillon ................................................................................................................ 15

Graphique 8 : Evolution du nombre de logements privés conventionnés subventionnés par l’Anah en




37

Schéma 1 : Les différentes étapes de réalisation de l'étude ................................................................... 3

Schéma 2 : Etapes de la démarche d’évaluation des besoins en logements locatifs aidés .................. 17

Schéma 3 : Indicateurs composant le gradient Offre – Demande ........................................................ 24

Schéma 4 : Méthode de territorialisation des besoins en logements locatifs aidés à l’échelle supra-

communale ............................................................................................................................................ 31

Tableau 1 : Parc locatif social au 1er janvier 2014 (au sens de RPLS) par EPCI ........................................ 5

Tableau 2 : Communes où le stock de logements locatifs sociaux est d’au moins 1 000 logements (au

sens de RPLS 2014) .................................................................................................................................. 6

Tableau 3 : Vacance et mobilité au sein du parc locatif social (d’après RPLS 2014) ............................... 8

Tableau 4 : Demandes et attributions au 31 décembre 2013 ................................................................. 9

Tableau 5 : Origine des logements mis en service entre 2000 et 2013 ................................................ 12

Tableau 6 : Logements mis en service en 2013 ..................................................................................... 14

Tableau 7 : Etat des entrées et sorties du parc entre 2010 et 2013 (inclus) ........................................ 14

Tableau 8 : Estimation des objectifs de réalisation de logements locatifs sociaux pour les périodes

triennales 2014-2016 et 2017-2019 sur les communes soumises à l’article L.302-5 du CCH en


Tableau 9 : Scénarios d’évolution du stock de logements locatifs aidés entre 2014 et 2020 .............. 20

Tableau 10 : Hiérarchisation de la demande potentielle par groupe typologique ............................... 26

Tableau 11 : Hiérarchisation de l’offre par groupe de commune typologique ..................................... 28

Tableau 12 : Synthèse de la hiérarchisation du besoin en logements locatifs aidés par groupe

typologique............................................................................................................................................ 29

Tableau 13 : Déclinaison du scénario 2 de développement de l’offre locative aidée par groupe

typologique............................................................................................................................................ 30

Tableau 14 : Evaluation des besoins en logements locatifs aidés à l’horizon 2020 à l’échelle des EPCI

dotés d’un PLH ...................................................................................................................................... 32

Tableau 15 : Evaluation des besoins en logements locatifs aidés à l’horizon 2020 à l’échelle des

départements et comparaison avec les objectifs des Plans Départementaux de l’Habitat validés ..... 33

Tableau 19 : Loyer maximum de zone PLAI, PLUS et PLS pour les logements financés en 2014 (Source :

Les aides financières au logement, septembre 2014) ........................................................................... 45



38

Tableau 20 : Plafonds de ressources en PLAI, PLUS et PLS (Source : Les aides financières au logement,

septembre 2014) ................................................................................................................................... 45

Tableau 21 : Plafonds de loyers en 2014 des logements privés conventionnés et plafonds mensuels

de revenus ............................................................................................................................................. 46



39

ANNEXES

1 Glossaire ...................................................................................................................40



40

1 Glossaire

Sources de données concernant le parc locatif social

RPLS – Répertoire des logements locatifs Sociaux des bailleurs : Mis en place en 2011, ce

répertoire succède à l’enquête sur le parc locatif social (EPLS) qui a été réalisée entre 1987 et

2010.

Les logements pris en compte sont les logements ordinaires, conventionnés ou non à l’EPL, dont

les organismes interrogés ont la pleine propriété ou sur lesquels ils ont un bail emphytéotique, à

construction ou à réhabilitation, ou dont ils ont l’usufruit au 1er janvier de l’année de la collecte

ou au 1er janvier de l’année précédente. Sont exclus les logements foyers, les foyers de

travailleurs et les résidences sociales.

A noter que du fait des changements de définition et de mode de collecte, les résultats RPLS

2011 et EPLS au 1er janvier 2010 et les années antérieures ne sont pas directement

comparables.

Communes soumises par les obligations de production de logement locatif social et à

l’inventaire contradictoire SRU (art. L302-5 et suivants du CCH) : L’article 55 de la Loi n° 2000-

1208 du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains, impose

l’obligation pour certaines communes d’avoir un minimum de logements sociaux.

La loi du 18 janvier 2013, relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au

renforcement des obligations de production de logement social, porte l’obligation à 25 % à

compter du 1er janvier 2014 (sauf dans les territoires ne justifiant pas un effort supplémentaire

de production) et renforce le rythme de rattrapage. Les objectifs de la 5ème période triennale

(2014-2016) sont fixés à 25 % du nombre de logements locatifs sociaux manquants, ceux de la

6ème à 33%, de la 7ème à 50%, et ceux de la 8ème (2023-2025) à 100 %.

Relèvement à 25% du taux minimal : Le relèvement du taux minimal concerne les communes de

plus de 1 500 habitants en Ile-de-France, et de plus de 3 500 habitants hors Ile-de-France,

comprises dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale

(EPCI) à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus

de 15 000 habitants.

Les EPCI à fiscalité propre sont désormais soumis à la loi SRU, ainsi l’obligation pour les

personnes morales, de fournir aux préfets chaque année, un inventaire des logements sociaux

dont elles sont propriétaires ou gestionnaires, est étendue aux propriétaires ou gestionnaires de

logements sociaux présents sur le territoire de ces EPCI (CCH : L.302-6).

Seuil fixé à 20% :

Dans les « zones non tendues » : le taux est maintenu à 20 % de logements sociaux pour les

communes, appartenant à une agglomération ou à un EPCI à fiscalité propre dont la situation

du parc de logements existants ne justifie pas un effort de production supplémentaire. La

nécessité d’effectuer un effort de production supplémentaire dépend de la croissance

démographique ou non de la commune. Celle-ci est appréciée en fonction :



41

du ratio entre le nombre de demandes de logement locatif social, hors mutations

internes dans le parc locatif social et le nombre d’attributions annuelles, hors mutations

internes, établi par extraction des données du système national d’enregistrement de la

demande de logement locatif social, au 1er janvier de l’année en cours ;

du ratio entre le nombre de bénéficiaires de l’allocation logement (AL) dont le taux

d’effort est supérieur à 30 % et le nombre de bénéficiaires de l’AL fournit par la CNAF, au

1er janvier de l’année précédente ;

du ratio entre le nombre de logements vacants parmi les logements proposés à la

location et le nombre de logements proposés à la location extrait des données du

répertoire des logements locatifs sociaux, au 1er janvier de l’année précédente.

Pour chaque critère, une cotation est établie et le cumul de ces cotations permet

l’établissement d’un indicateur global du besoin de logement locatif social.

Les communes ne justifiant pas un effort de production supplémentaire ont un indicateur

global du besoin de logement locatif social inférieur à 200. La liste est fixée à l’annexe 1 du

décret n°2014-870 / CCH : R.302-14.

Les communes justifiant un effort de production supplémentaire ont un indicateur global du

besoin de logement locatif social supérieur ou égal à 140. La liste est fixée à l’annexe 2 du

décret n°2014-870 / CCH : R.302-14.

Pour certaines communes connaissant une forte croissance démographique : le taux est fixé

à 20% de logements sociaux pour les communes connaissant une croissance rapide et

durable qui jusqu’alors étaient exclues du dispositif de la loi SRU.

La croissance démographique est avérée, lorsque la population publiée au 1er janvier de

l’année de réalisation de l’inventaire, est au moins supérieure de 5 % à la population publiée

cinq années auparavant ou, par défaut, au dernier recensement général de la population

(CCH : R.302-14 IV).

Il s’agit des communes de plus de 15 000 habitants qui ne font pas partie d'une

agglomération ou d'un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants et comportant une

commune de plus de 15 000 habitants, lorsque leur parc de logements existants justifie un

effort de production de logements locatifs sociaux supplémentaires pour répondre à la

demande et aux difficultés d’accès au logement des personnes à revenus modestes ou

défavorisées (CCH : L.411).

La liste des communes concernées est fixée par décret (annexe 2 du décret n°2014-870 /

CCH : R.302-14).

Sont exemptées de ce dispositif :

Les communes comprises dans une agglomération dont le nombre d'habitants a décru entre

les deux derniers recensements et qui appartiennent à un EPCI à fiscalité propre doté d’un

programme local de l'habitat (PLH) exécutoire (PLH adopté). La décroissance démographique

est avérée, lorsque la population, publiée au 1er janvier de l’année de réalisation de

l’inventaire, est inférieure à la population publiée cinq ans auparavant ou, par défaut, au

dernier recensement général (CCH : R.302-14 III).



42

Les communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une

inconstructibilité résultant d'une zone A, B ou C, d'un plan d'exposition au bruit approuvé ou

d'une servitude de protection instituée en application du Code de l'environnement.

Les conditions d’exemption sont étendues aux communes dont plus de la moitié du territoire

urbanisé est soumis à une inconstructibilité inhérente à des risques naturels (Code de

l’environnement : L.562-1), technologiques (Code de l’environnement : L.515 15) ou miniers

(Code minier : L.174 5).

Prélèvement annuel sur les ressources fiscales : Les communes qui ne remplissent pas leur

obligation de production de logement social sont soumises à un prélèvement sur leurs

ressources fiscales. Sont exonérées de prélèvement les communes ayant plus de 15% de

logements sociaux et bénéficiant de la DSU (Dotation de Solidarité Urbaine). Elles sont

néanmoins dans l’obligation de construire. Le montant du prélèvement est fixé à 20 % du

potentiel fiscal par habitant (CGCT : L.2334-4) multipliés par la différence entre 25 % ou 20 % des

résidences principales et le nombre de logements sociaux existant dans la commune l’année

précédente, sans pouvoir dépasser 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de

la commune. Le prélèvement est diminué du montant des dépenses exposées par la commune

au titre des subventions foncières (CGCT : L. 2254-1), des travaux de viabilisation, de dépollution

ou de fouilles archéologiques des terrains ou des biens immobiliers mis à disposition pour la

réalisation de logements sociaux.

Un inventaire contradictoire est effectué tous les ans entre l'État et chaque commune

concernée pour déterminer le nombre de logements locatifs sociaux existant au 1er janvier de

l’année précédant le prélèvement. L’inventaire est réalisé par la DDTM. La commune dispose de

2 mois pour présenter ses observations. Les logements pris ne compte sont tous les logements

offerts à la location au 1er janvier de l’année en cours, qu’ils soient occupés ou vacants dans

l’attente d’une occupation, dès lors qu’ils répondent aux conditions ci-après :

- La totalité du parc HLM construits avant la réforme du financement du logement de 1977,

(le conventionnement a été instauré en 1976) ;

- Les logements privés conventionnés Anah dont l’accès est soumis à des conditions de

ressources ;

- Les logements communaux ;

- Les logements ou lits des foyers conventionnés pour personnes âgées, handicapées, jeunes

travailleurs, travailleurs migrants, les résidences sociales et les places de CHRS (prise en

compte : 1 logement = 3 places ou 3 lits s’ils ne sont pas constitués de logements

autonomes) ;

- Les logements HLM vendus à leurs occupants à compter du 1er juillet depuis 2006, et ce

pendant 5 ans.

Chaque fin année, le nombre et le pourcentage des logements sociaux retenus sont notifiés

officiellement aux communes. Le calcul s’effectue par rapport au nombre des résidences

principales des communes concernées fourni par les Services Fiscaux.



43

Système National d’Enregistrement (SNE) : nouveau système informatique national

d’enregistrement des demandes de logement locatif social mis en place depuis le 28 mars 2011.

L’ancien système « Numéro Unique » ne délivre donc pus le numéro unique à compter de cette

date.

Via l’infocentre, il donne des informations sur la demande de logement social, sa localisation,

ses caractéristiques et son niveau de satisfaction (les attributions), à une maille territoriale fine

(la commune). Ces données alimentent la conception des politiques publiques du logement, que

ce soit au niveau national ou au niveau territorial.

Occupation des logements

Logement conventionné : logement ayant fait l’objet d’une convention entre l’État et le

propriétaire bailleur du logement. Cette convention donne droit à l’aide personnalisée au

logement (APL) pour les locataires qui remplissent les conditions d’octroi.

Nouvelles mises en service : ensemble des logements mis en service au cours de l’année N de

l’enquête RPLS. L’année de première mise en service est celle d’entrée du logement dans le parc

locatif social. Il s’agit soit de logements neufs, soit de logements remis en location après travaux

de réhabilitation, soit de logements qui ne faisaient pas partie du parc locatif des bailleurs

sociaux avant leur acquisition.

Logements vides : logements non occupés et non proposés à la location, car en cours ou en

attente de travaux, de démolition ou de vente.

Taux de vacance : logements vacants parmi les logements proposés à la location hors logements

vides pour raison technique / logements proposés à la location.

Taux de mobilité : emménagements dans les logements proposés à la location depuis au moins

un an / logements proposés à la location en service depuis au moins un an. Les rotations au

cours d’une même année ne sont pas mesurées.

Un logement est considéré comme ayant fait l’objet d’un emménagement si le bail est en cours

au 1er janvier de l’année N de l’enquête RPLS et a pris effet dans le courant de l’année N-1.

Surface habitable : surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par

les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Cette notion remplace celle de surface corrigée utilisée jusqu’en 2011 ; la surface corrigée étant

la surface réelle du logement à laquelle on applique des coefficients qui tiennent compte de

l'état d'entretien, de l'équipement et de la situation du logement.

Financements des logements locatifs sociaux

PL AI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration. Ce prêt finance des logements locatifs destinés à des

ménages qui cumulent des difficultés économiques et des difficultés sociales.



44

PLU S : Prêt Locatif à Usage Social. Dispositif actuellement le plus fréquemment mobilisé pour le

financement du logement social.

PL S : Prêt Locatif Social. Ce prêt finance des logements locatifs situés en priorité dans les zones

dont le marché immobilier est tendu.

Les logements locatifs financés par l’un de ces trois prêts donnent lieu à une convention

prévoyant l’encadrement de la destination des logements (notamment des plafonds de loyers et

de ressources) et permettant aux locataires de bénéficier des aides personnalisées au logement

(APL). Ils sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU.



45

Tableau 16 : Loyer maximum de zone PLAI, PLUS et PLS pour les logements financés en 2014 (Source : Les

aides financières au logement, septembre 2014)

Tableau 17 : Plafonds de ressources en PLAI, PLUS et PLS (Source : Les aides financières au logement,

septembre 2014)



46

PALULOS (Prime à l’amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale) : elle a

pour objet d’aider les bailleurs propriétaires ou gestionnaires de logements locatifs sociaux à

réaliser les travaux d’amélioration dans les logements ou immeubles existants. Elle ne

représente plus aujourd'hui qu'une petite partie des interventions au titre de la réhabilitation

des logements HLM. Depuis la loi de finances pour 2009, la préparation du budget du

programme 135 ne prévoit plus de financement budgétaire pour la PALULOS classique, les

moyens étant concentrés sur le développement de l’offre nouvelle. Toutefois, des subventions

PALULOS restent possibles pour la réhabilitation (mise aux normes) des foyers de travailleurs

migrants (FTM) et, depuis 2011, pour la création de places d'hébergement à partir de logements

vacants dans le parc HLM situé dans les zones où le marché du logement est détendu (zones B2

et C). Compte-tenu de la priorité donnée aux logements ordinaires, l’utilisation des PLAI pour les

opérations d’hébergement sera principalement réservée aux zones A et B1 (ces opérations sont

comprises dans les enveloppes et les objectifs régionaux de PLAI). En zones B2 et C, il convient

d'utiliser des logements locatifs sociaux vacants pour créer des structures d’hébergement, le cas

échéant, avec l’aide financière de la PALULOS.

PALULOS communale : subvention PALULOS attribuée à une commune en vue de créer des

logements locatifs sociaux par l’amélioration de bâtiments communaux vacants. Par exemple,

travaux de rénovation et d’adaptation d’anciens logements d'instituteurs ou d’un presbytère

pour la réalisation de logements sociaux... Sont éligibles les communes ne disposant pas

d'établissements publics administratifs placés sous leur tutelle et gestionnaires de logements (3°

de l'article R323-1 du CCH). Dans les statistiques sur les logements financés, la PALULOS

communale est décomptée comme offre nouvelle et non pas avec la PALULOS.

Logements privé à loyer maîtrisé : Depuis les 1er octobres 2006, le propriétaire bailleur peut

conclure avec l’Anah une convention par laquelle celui-ci s’engage à louer son logement à titre

de résidence principale (pendant 9 ans en conventionnement avec travaux et pendant 6 ans en

conventionnement sans travaux) à des locataires sous conditions de ressources à des niveaux de

loyers inférieurs aux loyers du marché. En contrepartie de ce loyer dit maîtrisé, le propriétaire

bailleur bénéficie d’une déduction fiscale spécifique, modulée en fonction du son degré

d’engagement plus ou moins social (convention à loyer intermédiaire, social ou très social). La

convention en loyer social (LC) ou très social (LCTS) ouvre droit pour le locataire à l’APL. Les

logements concernés sont intégrés dans le décompte SRU (obligation de 20 à 25% de logement

sociaux).

Tableau 18 : Plafonds de loyers en 2014 des logements privés conventionnés et plafonds mensuels de

revenus



47

Evolution du régime des aides de l’Anah :

En 2010, l’Anah adopte un nouveau régime d’aides et réoriente ses aides en faveur des

propriétaires occupants et de lutte contre l’habitat indigne ou très dégradé et la lutte contre la

précarité énergétique.

En 2013, ce régime d’aides est assoupli (entrée en vigueur à compter du 1er juin 2013) : il

bénéficie désormais à deux fois plus de propriétaires occupants et encourage davantage la

rénovation thermique, notamment en rendant l’aide Habiter Mieux accessible aux propriétaires

bailleurs en habitat peu dégradé.

[A noter : Depuis la réforme des aides en 2011, l’aide aux propriétaires bailleurs concernait essentiellement les opérations de réhabilitation lourde et le traitement des logements indignes ou dégradés, en privilégiant les opérations complètes incluant notamment l’amélioration énergétique.]

EVALUATION DES BESOINS EN LOGEMENTS EN LANGUEDOC ...

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