Brochure Actualité immobilière juridique et fiscale 2012

7/28/2019 Brochure Actualit immobilire juridique et fiscale 2012

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Lefvre Pelletier&associs Avocats

ACTUALITIMMOBILIREJURIDIQUEET FISCALE 2012

14me dition - Janvier 2013


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Lefvre Pelletier&associs Avocats 1


En livrant, une fois encore, une prsentation sommaire de lactualit

juridique et fiscale de lanne coule, nos quipes immobilires etfiscales savent quelles rpondent une demande, car nombreux sontceux qui nous disent attendre cette publication et lvnement delancement qui y est consacr.

Mais si cette livraison tient du marronnier qui, chaque anne, fleurit la mme poque, elle est loin dtre routinire : nos lecteurs doiventmesurer combien les avocats rdacteurs sont attentifs slectionner lesdcisions les plus topiques, celles qui clairent notre pratique.

Il faut en effet bien comprendre limportance attache au contentieuxpar un cabinet davocats daffaires, dont lactivit est principalementdirige vers le conseil, la ngociation contractuelle et la rdaction dactes.

Si le droit franais est crit, c'est--dire principalement fait de lois etrglements et chacun sait avec quelle profusion son interprtationest luvre des cours et tribunaux: il est donc essentiel de matriser lesens et la porte que nos juges donnent aux textes normatifs, pour lesappliquer au plus juste et vous clairer utilement.

Cest lobjet mme de cette quatorzime dition de notre brochure quedy participer.

Les quipes des dpartements immobilier et fiscal

Janvier 2013

Lefvre Pelletier & associs est lun des premiers cabinets davocats en France. Ilaccompagne ses clients franais et trangers en sappuyant sur la complmentaritdes comptences de ses quipes en toutes matires du droit des affaires en conseilcomme en contentieux.

ACTUALITES IMMOBILIREJURIDIQUE ET FISCALE 2012


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SOMMAIRE

6Proprits publiques -------------------------------p.27

II La fiscalitimmobilire en 2012 ---------------------- p.30

1 Mesures lgislatives ----------------------------------p.30

1.1 Fiscalit des entreprises -------------------------------p.31

1.2 Fiscalit des particuliers -------------------------------p.35

1.3 TVA ------------------------------------------------------------------------------------------- p.40

1.4 Mesures diverses ----------------------------------------------------p.40

2 Rescrits, instructions fiscalesactualits BOFip, positioncontentieuse deladministration -------------------------------------------------p.42

3 La jurisprudence fiscaleimmobilire en 2012 ------------------------------p.44

3.1 Revenus fonciers -----------------------------------------------------p.44

3.2 Plus-values immobilires -----------------------------p.45

3.3 TVA ------------------------------------------------------------------------------------------- p.46

3.4 Droits denregistrement ------------------------------p.46

3.5 Abus de droit --------------------------------------------------------------p.47

3.6 Taxe professionnelle(sappliquant en dernier lieuau titre de 2012) -----------------------------------------------------p.47

III Chronologie desprincipaux textesparus en 2012 -------------------------------------------------p.48

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Le droitimmobilier en 2012 --------------------------p.03

1 Dispositions gnrales ------------------------p.03

1.1 Vente - Avant contrat --------------------------------------p.03

1.2 Proprit - Servitudes -

Diagnostics ----------------------------------------------------------------------p.04

1.3 Coproprit ------------------------------------------------------------------p.05

2 Immobilier dentreprise -------------------- p.07

2.1 Bail en gnral ------------------------------------------------------------p.07

2.2 Bail commercial --------------------------------------------------------p.07

2.3 Professions immobilires ----------------------------p.08

2.4 Relations sociales (gardiens) ------------------ p.10

2.5 Socits immobilires -------------------------------------p.10

2.6 Crdit-bail immobilier ------------------------------------p.11

2.7 Financement et garanties ----------------------------p.11

3 Immobilier dhabitation --------------------- p.13

4 Construction-urbanisme ---------------- p.15

4.1

Construction ---------------------------------------------------------------p.15

4.2 Urbanisme ----------------------------------------------------------------------- p.17

5 Dveloppement durableenvironnement --------------------------------------------------p.23

5.1 Dveloppement durable ------------------------------p.23

5.2 Environnement ----------------------------------------------------------p.24


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de vente a t conclue, la lsion sapprcie au jour de laralisation de la vente.

La Cour de cassation rappelle dans un arrt du 14 dcem-bre 2011, quune action en rescision pour lsion neremet pas en cause le droit de proprit de lacqureur(Cass. civ. 3me 14 dcembre 2011). Ce nest que si le

caractre lsionnaire de la vente est reconnu, quelacqureur aura le choix de rendre limmeuble ou depayer le supplment du juste prix.

La surface de limmeuble prendre en compte pour ladtermination du caractre lsionnaire du prix de venteest la surface stipule dans lacte de vente et non la sur-face dclare au cadastre (Cass. civ. 3me 5 dcembre 2012).

n Vices cachs

Larticle 1643 du Code civil nonce que le vendeur est

tenu des vices cachs, quand mme il ne les aurait pas connus, moins que, dans ce cas, il nait stipul quil ne sera oblig aucune garantie . Pour carter cette responsabilit, lesvendeurs cherchent soutenir le caractre apparent du vice.

Mais la simple connaissance du vice par lacqureur nestpas suffisante pour exclure une action en garantie des vicescachs : il est ncessaire de dmontrer que lacqureurconnaissait lampleur et les consquences du vice (Cass.civ. 3me 14 mars 2012).

n Rduction de prix pour insuffisance de surface

Le Code civil permet sous certaines conditions lacqureurdun immeuble de rclamer une rduction de prix si lasurface du bien vendu est infrieure celle indique danslacte de vente (articles 1616 et suivants du Code civil).Laction en diminution de prix du contrat doit tre in-tente dans l'anne du contrat, peine de dchance.

Cette action en rduction de prix est applicable unevente en ltat futur dachvement. Le point de dpartdu dlai dun an court alors dans ce cas, compter de ladate de la livraison du bien et non de la date de la conclu-sion de lacte de vente (Cass. civ. 3me 11 janvier 2012).

Avant contrat

n Pacte de Prfrence

Le pacte de prfrence en matire de vente immobilireest un avant-contrat par lequel un promettant sengage,dans le cas o il dciderait de cder limmeuble, en faireprioritairement la proposition au bnficiaire. Ce typede mcanisme se retrouve souvent dans les baux, pourpermettre au locataire de devenir propritaire des lo-caux lous, en cas de cession par le bailleur.

La Cour de cassation a eu se prononcer rcemment

1 Le droitimmobilier en 2012

1 Dispositions gnrales

1.1 Vente - Avant contrat

Vente

n Formation de la vente

Une vente est parfaite lorsque loffre dachat faite par unacqureur est accepte par le propritaire de limmeuble.

Lacceptation de loffre par un propritaire peut prendrela forme dune lettre officielle adresse par son avocat,

et ce mme si lacqureur n'en est pas le destinataire(Cass. civ. 3me 9 mai 2012).

Pour que la vente puisse tre considre comme parfaite,il est ncessaire que son objet soit dtermin. Tel n'estpas le cas lorsque la dsignation du bien immobilier n'estpas suffisamment prcise (Cass. Civ. 1re 20 juin 2012).

n Vices du consentement

Lerreur, la violence et le dol sont les trois vices duconsentement reconnus en droit franais des contrats.

Le dol intervient lorsque lune des parties se rendcoupable de manuvres visant entraner une erreur chezson cocontractant. Le dol peut rsulter dune rticencedolosive, c'est--dire du silence gard par la partie surun lment dterminant du contrat.

Le dol peut tre sanctionn par la nullit de la vente,mais il peut galement entraner, dans certain cas, unerduction du prix de vente.

Ces deux demandes nayant pas le mme objet, unacqureur dont laction en nullit pour dol a t rejete

par une dcision dfinitive reste fond former une nou-velle action en justice pour rclamer une diminution duprix de la vente en raison de la mme rticence dolosivequil reproche ses vendeurs (Cass. civ. 3me 11 janvier 2012).

n Lsion

Laction en rescision pour lsion est la possibilit laisseau vendeur dun immeuble dans les deux ans de la vente,de demander lacqureur le paiement dun supplmentde prix, sil dmontre quil a t ls de plus de 7/12me

dans le prix de vente. Le caractre lsionnaire est estim

en prenant en compte ltat de limmeuble et sa valeurau moment de la vente. Lorsquune promesse unilatrale


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dans une espce o le preneur estimait que le pacte deprfrence, consenti sur les locaux lous, pouvait sap-pliquer en cas de vente de la totalit de limmeuble. LaCour de cassation confirme larrt dappel qui avaitdonn raison au preneur, en relevant que le pacte de pr-frence ne distinguait pas lhypothse de la vente de la

totalit de limmeuble de celle de la vente des seuls lo-caux lous (Cass civ. 3me 6 juin 2012).

n Promesse de vente

Les formalits de larticle 1690 du Code civil ne sont pasapplicables en cas dexercice par le bnficiaire dunefacult de substitution prvue par un compromis devente, la substitution ne sanalysant pas en une cessionde crance (Cass. civ. 3me 12 avril 2012).

n Conditions suspensives

La Cour de cassation vient dapporter une prcision enmatire de dlai de ralisation des conditions suspensivesdans une promesse synallagmatique de vente. Un compro-mis de vente sign en 2001 prvoyait la ralisation dunevente dun bien immobilier sous conditions suspensives,sans date limite pour la ralisation des conditions sus-pensives, mais prcisait que la vente devait tre ritrepar acte authentique au plus tard le 31 dcembre 2004.Les acqureurs mettent en demeure les vendeurs deraliser la vente le 14 juin 2007, rappelant que les condi-tions suspensives avaient t ralises, puis assignent les

vendeurs en vente force.La Cour de cassation a dcid quen labsence de dlaispcifique prvu pour la ralisation des conditions sus-pensives, la vente tait devenue parfaite ds la ralisationdes conditions suspensives, mme postrieurement audlai de ritration par acte authentique. Cette daten'est pas extinctive mais constitutive du point de dpart partir duquel l'une des parties peut obliger l'autre s'excuter (Cass. civ. 3me 21 novembre 2012).

S'agissant de la condition suspensive lie la purge dudroit de premption urbain, la dcision de la commune

d'exercer son droit de premption entrane la dfaillancede la condition suspensive et, partant, la caducit de lapromesse de vente. Le fait que la commune ait par lasuite renonc acqurir l'immeuble ne remet pas encause la caducit de la promesse de vente (Cass. civ. 3me

10 octobre 2012).

n Droit de rtractation dune SCI pourune acquisition usage dhabitation

La Cour de cassation a tranch la question de savoir siune socit civile immobilire, constitue en vue de

l'acquisition d'une villa, bnficie du droit de rtractationaccord par l'article L.271-1 du Code de la construction

et de l'habitation tout acqureur non professionneld'un immeuble usage d'habitation. La rponse est po-sitive en ce que les SCI ne sont pas exclues du bnficede cette protection, mais ngative lorsque l'objet socialde la socit consiste dans l'acquisition et la gestion parlocation de tous immeubles. L'acquisition a, dans ce cas,

t juge faite par un acqureur professionnel (Cass. 3me

civ. 24 octobre 2012). A contrario, lobjet social dune SCIvisant lacquisition dun bien permet de considrer quecette protection est acquise la SCI.

1.2 Proprit - Servitudes -Diagnostics

Servitude

n Travaux et servitude de tour dchelle

La servitude de tour dchelle est le droit pour le pro-pritaire dun immeuble dinstaller de manire temporairesur le fonds voisin des chelles ou chafaudages pourraliser des travaux indispensables sur son immeuble.En cas de refus du voisin sans motif lgitime, cette auto-risation peut tre obtenue en justice sur le fondement desobligations normales de voisinage. Cest ce qua rappella 3me chambre civile de la Cour de cassation dans sonarrt du 15 fvrier 2012. La Cour a jug que loppositiondu voisin pour linstallation dun chafaudage pour unedure limite relevait donc dun abus de droit, au vu de lancessit de raliser les travaux et de passer pour ce faire

par le fonds voisin ; toute autre solution au regard de la valeurdes travaux effectuer entranait un cot disproportionn.

n Le principe lgal dlagage darbres

Le droit imprescriptible de faire couper les branches quidpassent sur son fond en vertu de larticle 673 du Codecivil connat dsormais un temprament. En effet, par unrevirement de jurisprudence, la Cour de cassation aadmis que le cahier des charges dun lotissement pouvaitdroger ce principe dlagage lgal. La porte de cettesolution parat gnrale dans la mesure o elle est trans-

posable toutes conventions entre voisins (Cass. civ. 3me13 juin 2012).

n Servitude et rgles durbanisme

Lassiette dune servitude de passage doit tenir comptedes rgles durbanisme. Cest ce qua soulign la Courde cassation en censurant une dcision des juges du fondqui avaient, lors de la fixation de lassiette lgale duneservitude, retenu un trac dans une partie situe dansune zone de protection du patrimoine architectural,urbain et paysag, sans vrifier sil tait compatible avec

les contraintes durbanisme et environnementales appli-cables la parcelle (Cass. civ. 3me 5 septembre 2012).


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Publicit foncire

Une ordonnance du 10 juin 2010 avait supprim lergime des conservateurs des hypothques. Un dcretdapplication du 28 dcembre 2012, modifiant les dcretsdu 4 janvier 1955 et 14 octobre 1955, en tire les cons-quences, notamment sur les formalits de demande derenseignements hypothcaires. Par ailleurs, le dcret du14 octobre 1955 est complt cette occasion dedisposition spcifique (A71-3 71-13) aux tats descriptifsde division.

Diagnostics

n Diagnostic de performance nergtique

Le gouvernement a engag fin 2010 un plan de fiabilisa-tion du diagnostic de performance nergtique (DPE).

En application de ce plan, plusieurs arrts visant notam-ment amliorer les aspects techniques et renforcerles comptences des diagnostiqueurs et des organismesde contrle, ont t pris durant lanne 2012 :

a) un arrt du 27 janvier 2012 impose que les logicielsintgrant la nouvelle mthode de calcul 3CL-DPEsoient valids par le ministre en charge de laconstruction ;

b) deux arrts du 8 fvrier 2012 ont modifi respec-tivement le DPE vente et le DPE location en dfinissantle contenu du nouveau dispositif et les mthodes utiliser ;

c) un arrt du 18 avril 2012 relatif au DPE portant surdes centres commerciaux ;

d) un arrt du 17 octobre 2012 a modifi la mthode3CL-DPE afin dassurer la prise en compte dun plusgrand nombre de paramtres et donc damliorer lafiabilit du DPE.

La date dentre en vigueur de quatre de ces textes (a,b, et d), initialement fixe au 1erjanvier 2013, a t repor-

te au 1er

avril 2013 afin de tenir compte du retard prisdans la validation technique des logiciels. La mthode3CL-DPE version 2012 ne sera donc applicable quau1er avril 2013.

n Termites

Un arrt du 7 mars 2012 vient modifier, compter du1erjuillet 2012, la rfrence normative pour la ralisationdu diagnostic termites la vente. Ainsi, la nouvelle rfrenceest la norme NF P 03-201 de mars 2012 Diagnostic tech-nique Etat du btiment relatif la prsence de ter-

mites. La principale modification de la nouvelle normeest de ne plus prvoir la recherche dautres insectes

larves xylophages et agents de dgradation biologiquedu bois. Il est uniquement exig du diagnostiqueur quilmentionne la prsence dautres agents biologiques pouvantdtriorer le bois, sans besoin de notifier le nom de cesagents, ni leur localisation.

n AmianteLe contenu du dossier technique amiante (DTA) a tprcis par un arrt ministriel du 21 dcembre 2012qui dtaille les recommandations gnrales de scuritdevant figurer dans les DTA, renvoyant aux dispositionsdu Code du travail et de celles relatives aux dchets.

Il fournit galement un nouveau modle de fiche rcapi-tulative tablir par chaque propritaire. Cette fichesimplifie la prsentation des lments essentiels du DTAafin de les rendre plus lisibles, notamment le suivi des

travaux de retrait ou de confinement effectus surlimmeuble. Ces dispositions entrent en vigueur le 1er

janvier 2013.

Par ailleurs deux arrts du 12 dcembre 2012 rendentapplicable la refonte des reprages de produits conte-nant de lamiante qui rsultent du dcret n2011-629 du3 juin 2011. Ces arrts prcisent pour les listes A (flocage,calorifugeage et faux-plafond) et B (ex annexe 13.9), lamthodologie employer et le contenu du rapport.

1.3 Coproprit

Audit nergtique et DPE collectif

Depuis le 1erjanvier 2012, l'laboration d'un diagnosticde performance nergtique (DPE) est obligatoire pourles btiments quips dune installation collective dechauffage ou de refroidissement (Dcret n 2012-1342du 3 dcembre 2012).

Sil sagit de btiments usage principal dhabitation encoproprit de cinquante lots ou plus, dont la date de dptde la demande de permis de construire est antrieure au

1erjuin 2001, cest un audit nergtique, beaucoup pluscomplet, qui est requis (Dcret n 2012-111 du 27 janvier2012). Les coproprits ont l'obligation de faire raliserce document avant le 1erjanvier 2017.

Le syndic de coproprit doit inscrire lordre du jourde lassemble gnrale des copropritaires la dcisionde raliser le DPE ou laudit nergtique, selon le cas.Une fois ce document ralis, le syndic inscrit lordredu jour de la prochaine assemble la prsentation dudiagnostic, ou de laudit, par son auteur.

Larticle 1er du dcret n 2012-1342 du 3 dcembre 2012apporte des prcisions sur les modalits de ralisation

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du DPE collectif. A noter que le DPE collectif vaudraDPE pour la vente ou la location des lots de limmeuble.

Le dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 prcise quand lui les modalits de ralisation et le contenu de lauditnergtique. Lors de laudit nergtique, une enqute esteffectue auprs des occupants pour valuer leur

consommation, le confort thermique dont ils bnficientet les amliorations quils souhaitent.

Laudit contient un descriptif des parties communes etprivatives, des lments dquipements communs, dechauffage, de consommation deau et de ventilation. Ilprcise galement la quantit annuelle dnergieconsomme, les missions de gaz effet de serre etcomprend des prconisations visant optimiser lutili-sation et lexploitation des quipements ainsi que despropositions de travaux damlioration.

Plan de travaux dconomies dnergie

Lorsquun plan de travaux dconomies dnergie estadopt par lassemble gnrale des copropritaires, lestravaux planifis doivent faire lobjet dun vote distinctaprs mise en concurrence des entreprises slectionnes.

Larticle 2 du dcret n 2012-1342 du 3 dcembre 2012instaure larticle R.138-2 du Code de la construction etde lhabitation qui dfinit le plan de travaux dconomiesdnergie.

Ce dernier comprend des travaux damlioration de la

performance nergtique qui portent soit sur les parties etquipements communs (par exemple : travaux disolationthermique des toitures, des murs, des parois vitres donnantsur l'extrieur, travaux dclairage des parties communes)soit sur les parties privatives pour les travaux dintrtcollectif (par exemple : lisolation thermique des paroisvitres donnant sur lextrieur, pose ou remplacementd'organes de rgulation ou d'quilibrage sur les metteursde chaleur ou de froid).

Les travaux dintrt collectif sont raliss sur les partiesprivatives de limmeuble et relvent de la majorit absolue

des copropritaires. La dfinition des travaux dintrtcollectif variera en fonction de chaque rglement de co-proprit. Lorsque des travaux dintrt collectif sontvots, chaque copropritaire est tenu dy procder saufsil est en mesure de prouver la ralisation de travauxquivalents.

Le plan de travaux dconomies dnergie prvoit unprogramme dtaill indiquant lanne prvisionnellede ralisation des travaux et leur dure, ainsi quunevaluation du cot des travaux sur la base des devis issusde la mise en concurrence des entreprises.

Le syndicat des copropritaires procde la rception

des travaux en prsence des copropritaires concerns.En cas de rserves, le syndic de coproprit assure le suiviet la rception des travaux destins permettre la levedes rserves (Dcret n 2012-1342 du 3 dcembre 2012).

Financement de travaux par emprunt collectif

La loi n2012-387 du 22 mars 2012, relative la simpli-fication du droit et l'allgement des dmarches admi-nistratives, a instaur (article 26-4 26-8 nouveaux dela loi du 10 juillet 1965) la possibilit reconnue auxsyndicats de copropritaires de souscrire un empruntafin de financer des travaux vots.

Elle droge au principe selon lequel la souscription d'unemprunt bancaire au nom du syndicat des copropritairesne peut tre adopte qu' l'unanimit des voix des co-propritaires.

Ces drogations existent lorsque lemprunt a pour objetsoit le prfinancement de subventions publiques accordesau syndicat pour la ralisation des travaux vots soit lefinancement de travaux concernant les parties communesou de travaux d'intrt collectif sur parties privatives, soitdes actes d'acquisition conformes l'objet du syndicat.

Lemprunt est vot la mme majorit que les travauxquil doit financer.

Le prt ainsi consenti par lintermdiaire du syndicat descopropritaires chaque copropritaire est plafonn saquote-part de dpenses dans la somme totale des travauxvots.

Le contrat de prt, conforme aux conditions gnraleset particulires du projet de contrat de prt jointes l'ordre du jour de l'assemble gnrale, ne peut tresign par le syndic avant l'expiration du dlai de recoursde deux mois prvu au deuxime alina de l'article 42.

Le syndicat est garanti en totalit, sans franchise et sansdlai de carence, par un cautionnement solidaire couvrantle principal et les accessoires de lemprunt.

La caution, si elle est actionne, est subroge de plein droit

dans le bnfice du privilge spcial immobilier du syndicatsur les lots des copropritaires.

Ces dispositions entreront en vigueur l'expiration d'undlai de deux mois suivant la publication dun dcretdapplication intervenir (Loi n 2012-387 du 22 mars2012 relative la simplification du droit et lallgement desdmarches administratives).

Responsabilit du syndic

Le syndic est responsable, l'gard des copropritaires,

sur le fondement quasi dlictuel, pour les fautes commisesdans sa gestion. Un copropritaire tenu de payer une par-


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tie des travaux non vots est fond obtenir rparationdu prjudice personnel que lui cause ce surcot imprvu(Cass. 3me civ. 7 fvrier 2012).

Homologation judiciaire de la rpartitiondes charges

En prsence dune rpartition initiale des charges rsul-tant d'un acte de partage et non pas d'une stipulation durglement de coproprit, un copropritaire ls ne peutprtendre au remboursement des charges acquittesavant l'homologation judiciaire de la nouvelle rpartition(Cass. 3me civ. 9 mai 2012).

Actualisation du rglement de coproprit

Une clause du rglement de coproprit modifie envertu de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, relatif aux

adaptations du rglement de coproprit renduesncessaires par les modifications lgislatives et rglemen-taires intervenues depuis son tablissement, peut trerexamine la majorit simple de l'article 24 de la loiet corrige pour satisfaire aux critres de l'article 10 dela loi rgissant la rpartition des charges communes(Cass. 3me civ. 23 mai 2012).

Convocation d'un tiers l'assemble

En principe, la convocation de personnes extrieures une assemble gnrale ne vicie pas celle-ci ds lors que

les personnes convoques tort ne votent pas (Cass. 3meciv. 31 mai 2012).Toutefois, la nullit est susceptible dtreencourue en prsence de personnes trangres qui ef-fectueraient des pressions sur les copropritaires (CAOrlans 15 juin 2009).

Autorisation de travaux

Les travaux soumis lautorisation de l'assemble descopropritaires en application de larticle 25 b de la loidu 10 juillet 1965, ne peuvent tre raliss pralablement lobtention de celle-ci.

A dfaut, le copropritaire peut tre condamn remettreles lieux dans leur tat antrieur, et ce quand bien mme,dans l'intervalle, la dcision refusant d'autoriser les travauxserait annule. Seule une ventuelle ratification des travauxnon autoriss, donne a postriori par lassemble g-nrale, permettrait alors au copropritaire dviter cetteremise en tat (Cass. 3me civ. 19 septembre 2012).

Notifications et mises en demeure

Actuellement larticle 64 du dcret du 17 mars 1967 prvoit

que lensemble des notifications et mises en demeureeffectues en application des textes fixant le statut de la

coproprit sont valablement faites, sauf disposition ex-presse diffrente, par lettre recommande avec demandedavis de rception ou par tlcopie avec rcpiss.

Un projet de dcret, qui envisage par ailleurs de supprimerles notifications et mises en demeure par voie de tlcopie,

doit tre prsent en Conseil dEtat afin de permettrela dmatrialisation des changes au sein des syndicatsde copropritaires (Rponse ministrielle n 536 du 22novembre 2012).

2 Immobilier dentreprise

2.1 Bail en gnral

Expropriation

Le preneur qui a difi des constructions sur un terraindonn bail, rsili de manire anticipe par leffet duneexpropriation, est crancier, pour les constructionsdifies par lui, de lindemnit de dpossession versepar lautorit expropriante (Cass. civ. 3me 5 janvier 2012).En application de larticle 555 du Code civil, le preneurreste en effet propritaire des constructions rgulirementdifies par lui pendant le cours du bail.

2.2 Bail commercial

IndexationLe feuilleton judiciaire continue concernant les clausesdindexation comportant un indice de base fixe.

Certains tribunaux avaient, dans le sillage du tribunal degrande instance de Paris, jug quune clause dindexationdevait tre rpute non crite au seul motif quelle com-portait un indice de base fixe en ce quelle tait contraire larticle L112-1 du Code montaire et financier.

Par deux arrts rendus le mme jour, la cour dappel deParis a pos le principe de validit des clauses dindexation

comportant un indice de base fixe, en rappelant quelarticle L. 112-1 du Code montaire et financier a pourobjet de sanctionner lventuel rattrapage qui seraitinduit par une distorsion dlibre, entre la durescoulant entre deux rvisions, et la priode de variationindiciaire prise en compte pour indexer le loyer.

La cour dappel de Paris a donc considr que les clausesdindexation comportant un indice de base fixe sont enprincipe valables, sous rserve que la vie du bail ne soitaffecte daucun vnement modifiant le loyer tel que loide blocage, rvision judiciaire ou mme avenant de

modification des surfaces ou du loyer (CA Paris pole 5 ch. 3,4 avril 2012).

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Indpendamment de cette rserve qui semble discutable,il convient de prciser que les deux arrts de la cour dappelfont lobjet dun pourvoi devant la Cour de cassation.

Annexe environnementale

Les baux conclus ou renouvels portant sur des locaux

de plus de 2 000 m usage de bureaux ou de com-merces doivent comporter une annexe environnemen-tale, en application de larticle L 125-9 du Code delenvironnement. Cette obligation est applicable compterdu 1erjanvier 2012 pour les baux en cours et les renou-vellements et compter du 14 juillet 2013 pour lensembledes autres baux.

Le dcret n2011-2058 du 30 dcembre 2011 est venuprciser le contenu de cette annexe environnementalequi ne comporte pas de dispositions contraignantes.Ainsi, lannexe comporte un change dinformation entre

le preneur et le bailleur. Les parties tablissent par ailleurs selon la priodicit qu'elles fixent , un bilan de l'volutionde la performance nergtique et environnementale dubtiment et des locaux lous et sengagent sur un pro-gramme d'actions.

Plafonnement

La Cour de cassation confirme que, pour entraner ledplafonnement du loyer, il faut tablir une modificationnotable des facteurs locaux de commercialit ayant unimpact favorable sur le commerce exerc (Cass. civ. 3me

17 janvier 2012). Elle prcise ainsi la terminologie duneprcdente dcision de principe dans laquelle elle exi-geait que la modification et t de nature avoir uneincidence favorable sur l'activit du preneur (Cass. civ.3me 14 septembre 2011).

A linverse, lextension notable de la destination autoriseest une cause objective de dplafonnement du loyer dubail renouvel, et il importe donc peu de savoir si elle aeu une incidence favorable sur lactivit du preneur(Cass. civ. 3me 18 janvier 2012).

Enfin, la clause dun bail de bureaux autorisant la cessionpour tous commerces, prcisment en lespce dansune autre activit , permet dcarter la qualification delocaux usage exclusif de bureaux. Le loyer de ce bailreste donc soumis la rgle du plafonnement (Cass. civ.3me 14 fvrier 2012).

Sous-location

Le bailleur ne peut pas exiger lexpulsion du sous-loca-taire en cours de bail, compte tenu de leffet relatif desconventions, et ce mme si la sous-location est irrgu-

lire, puisque le bailleur na pas concouru lacte desous-location (Cass. civ. 3me 1er fvrier 2012).

Clause de non-concurrence

Une clause de non-concurrence ne peut faire chec audroit dont dispose le preneur de demander la dspcia-lisation partielle (Cass. civ. 3me 15 fvrier 2012). Ce droit,dordre public, avait dj fond la nullit applique par laCour de cassation aux clauses denseigne, imposant auxpreneurs dexploiter sous une enseigne dtermine(Cass. civ. 3me 12 juillet 2000).

Obligation dadhrer une association decommerants

La nullit dune clause dadhsion lassociation descommerants nentrane pas automatiquement le rem-boursement au preneur des cotisations quil a verses(Cass. civ. 1re 12 juillet 2012). La Cour de cassation unifor-mise ainsi sa position aprs avoir eu une position qui sem-

blait plus stricte (Cass. civ. 1re

20 mai 2010). Dsormais, lepreneur qui sollicite le remboursement des cotisations, doitdmontrer que les cotisations verses ne lont pas ten contrepartie des services rendus de ladite association.

Point de dpart des intrts du loyer fixjudiciairement

Les intrts applicables au loyer du bail renouvel courent compter de la demande en fixation de loyer, et non compter de la dcision fixant le loyer comme lavait long-temps considr le tribunal de grande instance de Paris

et, ensuite, la cour dappel de Paris (Cass. civ. 3me 3 octobre2012).

La loi du 22 mars 2012 relative lasimplification du droit et lallgementdes dmarches administratives

Cette loi a notamment clarifi la date pour laquelle lescongs doivent tre dlivrs, savoir : pour la date prvueau contrat, pour les congs et demandes de renouvelle-ment dlivrs pour la date dexpiration du bail, ainsi quepour les congs dlivrs pour les priodes triennales.

En revanche, lorsque le bail se prolonge tacitementau-del de son terme, les congs doivent tre signifisau moins six mois lavance pour le dernier jour dutrimestre civil.

2.3 Professions immobilires

Agent immobilier

n Pouvoirs

Confirmant une jurisprudence bien tablie, la Cour decassation a rappel que le mandat donn un agent im-


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mobilier ne lui confre pas le pouvoir dengager sonmandant pour conclure la vente. Sous rserve duneclause contraire introduite dans le mandat, le mandantest en principe libre de refuser la signature dun compro-mis, dont les termes obissent pourtant ses attentes. Untel refus nest donc pas ncessairement de nature

constituer une faute ouvrant droit des dommages etintrts pour lagent (Cass. civ. 1re 28 juin 2012 et Cass.civ. 3me 12 avril 2012).

nDroit rmunration

La Cour de cassation, confirmant sa position svre lgard des agents immobiliers, continue dencadrer trsstrictement leurs droits rmunration ou indemnisa-tion : une srie darrts, rappelant des positions souventdj bien tablies, en atteste.

Ainsi, elle a rappel quen labsence dun mandat critpralable, un agent ne pouvait prtendre lindemnisationde ses diligences en se prvalant de la thorie civile dela gestion daffaire (Cass. civ. 1re 22 mars 2012).

Dans le mme sens, labsence de fixation prcise dans lemandat de la commission due lagent immobilier, leprive de tout droit rmunration (Cass. civ. 1re 8 mars2012) ; il en est de mme lorsque le mandat ne dsignepas le dbiteur de la commission (Cass. civ. 1re 8 mars2012).

Le dfaut de la carte professionnelle exige par la loiHoguet prive la personne exerant une activit habituellede ngociateur immobilier, du paiement des commissionsaffrentes diverses ventes immobilires conclues grce son entremise (Cass. civ. 1re 5 avril 2012).

Enfin, lirrgularit de la tenue du registre des mandatsprescrite par la loi Hoguet entrane la nullit du mandatde lagent immobilier et le prive de son droit commission(CA Paris ple 5 ch. 5 16 fvrier 2012).

Notaire

n Procuration

Relevant que lemprunteur avait donn procuration tout clerc de notaire dune tude notariale pour lereprsenter lacte, la Cour de cassation, adoptant uneinterprtation littrale stricte, a conclu lirrgularit delacte sign par une secrtaire, personne non habilite,et dclar nuls les actes de saisie-attribution, le titre lesfondant ne pouvant tre considr comme excutoire(Cass. civ. 1re 12 juillet 2012). Il convient en consquence

dadopter pour ces procurations, couramment tablies,des rdactions larges et une application stricte.

n Sanction disciplinaire

Saisi dune question prioritaire de constitutionnalitrelative la discipline des notaires et de certains officiersministriels, le Conseil constitutionnel a dclar incons-titutionnel lalina 3 de larticle 4 de lordonnance du28 juin 1945 interdisant de manire dfinitive, au notaireayant commis une faute, linscription sur les listeslectorales. Le caractre automatique de cette sanctiona t considr comme portant atteinte au principe din-dividualisation des peines (Cons. const. 27 janvier 2012).

n Responsabilit civile professionnelle

Il est bien tabli que le notaire nest pas tenu de vrifierle caractre vridique des informations dordre factuelfournies par les parties. Ainsi, ne commet pas de fautele notaire qui sest fond sur ces informations, enlabsence dlments de nature veiller ses soupons,et ds lors que les parties lui avaient volontairementdissimul une situation compromettant lefficacit delacte (Cass. civ. 1re 23 fvrier 2012).

Et lobligation du notaire de sassurer de lefficacit desactes quil instrumente, ne trouve sappliquer que dansla mesure o le notaire a t mis en mesure dexercerpleinement son devoir de conseil. Tel nest pas le caslorsquaprs lenvoi dun projet dacte authentique rdiggracieusement par le notaire, les parties ont dlibrmentrenonc recourir ses services et choisi de signer

lacte, plusieurs mois plus tard, hors de la prsence dunotaire (Cass. civ. 1re 30 mai 2012).

Enfin, il a t jug que le notaire, au titre de son devoirde conseil, est tenu de sassurer que ses clients ont par-faitement connaissance de la teneur et des incidencesdun jugement rendu plusieurs annes avant la vente etrduisant lassiette dun immeuble. Ainsi, la mention delacte de vente aux termes de laquelle les parties ontparfaitement connaissance de la dcision rendue et enfont leur affaire personnelle, nest pas suffisante pourcarter la responsabilit du notaire pour manquement

son devoir de conseil (Cass. civ. 1re 14 novembre 2012).

nConflit dintrts

Il est fait interdiction aux notaires de recevoir des actesdans lesquels leurs parents ou allis, en ligne directe tous les degrs, et en ligne collatrale jusqu'au degrd'oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou quicontiennent quelque disposition en leur faveur. Ne vautpas titre excutoire, un acte instrument en mconnais-sance de cette interdiction, par un notaire qui se trouvaitgalement tre le fils du prsident du conseil dadminis-

tration de la banque, intervenu en tant que reprsentantlgal de la banque (Cass. civ. 1re 31 octobre 2012).

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2.4 Relations sociales (gardiens)

Harclement moral du gardien

Dans la ligne de sa jurisprudence, la Cour de cassationraffirme que lemployeur est responsable des faits deharclement commis par des personnes extrieures lentreprise, ds lors que celles-ci exercent une autorit,de fait ou de droit, sur les salaris et en font applicationdans une coproprit. Ce principe a t appliqu pour unconseil syndical reconnu auteur de faits de harclement,engageant la responsabilit du syndicat des copropri-taires (Cass.soc. 19 octobre 2011).

Confirmant une approche extensive de la responsabilitde l'employeur, cette dcision rappelle que, sagissantdune obligation de scurit de rsultat (Cass. soc. 21 juin2006), lemployeur ne peut sexonrer de sa responsabi-

lit en invoquant labsence de faute de sa part quand bienmme il aurait pris des mesures en vue de faire cesserces agissements comme c'tait le cas en l'espce (rappel l'ordre et modification de la composition du conseilsyndical).

2.5 Socit Immobilire

Poursuites des associs

Larticle 1858 du Code civil impose aux cranciers dessocits civiles de ne poursuivre le paiement des dettes

sociales lencontre de leurs associs quaprs avoirpralablement et vainement poursuivi la personne morale.Il nest pas ncessaire quune socit soit en procdurecollective pour que ses associs puissent tre poursuivisau titre de cet article (Cass. com. 26 juin 2012).

Dcision collective des associs

Il rsulte de l'article 1854 du Code civil que les dcisionscollectives peuvent rsulter du consentement de tous lesassocis exprim dans un acte . Selon la Cour decassation, les dclarations fiscales ne constituent pas un

tel acte au sens de cet article (Cass. com. 12 juin2012).

Actes contraires l'intrt social d'unesocit

La Cour de cassation a confirm son revirement dejurisprudence opr en 2011, par lequel elle invalide lesactes contraires l'intrt social d'une SCI, et ce mmeen cas de consentement unanime des associs.

Cest ainsi quelle a jug quun emprunt, pourtant auto-

ris par lassemble gnrale extraordinaire de la SCI,destin au financement dun apport en compte courant

dans une autre socit nest pas opposable la socit,ntant conforme ni lobjet de la socit ni son intrt(Cass. com. 26 juin 2012).

De mme, la garantie octroye par une SCI sous formede cautionnement hypothcaire portant sur son unique

bien immobilier est nulle comme contraire son intrtsocial, et ce mme sil a t consenti par tous les associs(Cass. civ.3me, 12 septembre 2012).

Evaluation des droits sociaux

L'article 1843-4 du Code civil prvoit que dans tous lescas o sont prvus la cession des droits sociaux d'un as-soci, ou le rachat de ceux-ci par la socit, la valeur deces droits est dtermine, en cas de contestation, par unexpert dsign, soit par les parties, soit dfaut d'accordentre elles, par ordonnance du prsident du tribunal

statuant en la forme des rfrs et sans recours possible.

La Cour de cassation a confirm la comptence exclusivedu prsident du tribunal pour dsigner cet expert (Cass.3me civ. 28 mars 2012).

Le recours cette expertise s'impose mme lorsque lesparties n'ont pas convenu dans lacte de dsigner unexpert pour la dtermination du prix de cession en casde dsaccord. Dans ce cas, il a t jug que lexpertntait pas li par la mthode de dtermination du prixde cession prvue lacte (Cass. com. 4 dcembre 2012).

Prjudice moral d'une socit

La chambre commerciale de la Cour de cassation areconnu qu'une socit pouvait se prvaloir d'un prjudicemoral, solution dj admise par la chambre criminelle de-puis plusieurs annes. En lespce, il sagissait de rparerlatteinte limage de marque de la socit et un troublecommercial du fait de la violation dune clause de nonconcurrence (Cass. com. 15 mai 2012).

Reprsentation d'une socitUn grant nomm, mais dont la nomination n'est paspublie au registre du commerce et des socits, peutvalablement reprsenter la socit dans tous les actesde la procdure pnale, compter de la date de l'assem-ble dcidant cette nomination (Cass. com. 10 juillet2012). Cette dcision rendue dans le cadre dune ins-tance pnale, est susceptible de s'appliquer tout typed'instance, civile ou pnale.

Le tuteur dun grant nest pas habilit reprsenter la

socit civile immobilire dont ce dernier est mandataire(Cass. 1re civ. 12 juillet 2012).


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2.6 Crdit-bail immobilier

Le crdit-bailleur est tenu du mme devoir de mise engarde que le banquier lors de la conclusion dun crdit-bail (Cass. com. 11 avril 2012), savoir notamment, attirerlattention du crdit-preneur sur les incidences finan-

cires de lopration envisage.

Un crdit-bailleur ne peut voir sa responsabilit retenueen raison dune mconnaissance de son obligation deconseil lorsque le crdit-preneur a eu en sa possessionune tude de march et des comptes prvisionnels, etque le crdit-bailleur lui a adress des tableaux repre-nant le financement, des notes sur les revenus de lop-ration en priode de construction et une noticeexplicative reprenant le montage. La Cour de cassationconfirme larrt dappel qui avait dduit de ces l-ments factuels que le crdit preneur avait bnfici deconseils clairs avant de raliser son projet (Cass. civ.3me 11 septembre 2012).

2.7 Financement et garanties

Compte courant dassocis

Les avances en compte courant dassocis ne sont pas prendre en compte au titre du passif exigible lorsquellessont bloques ou, dans le cas contraire, lorsque leur rem-boursement na pas t demand (Cass. com. 10 janvier

2012).

La cession des parts dune socit nemporte pas auto-matiquement cession du compte courant de lassocicdant. Mais si le cdant a renonc sa crance encompte courant, il ne peut plus en rclamer le rembour-sement. Une dcision dans laquelle la renonciation cette crance a t retenue alors que les faits ntaientpas si vidents, vient rappeler lintrt de prvoir le sortdu compte courant par une clause spcifique dans lactede cession des parts afin dviter tout litige entre cdantet cessionnaire postrieurement sa signature (Cass.com. 11 septembre 2012).

Les parties peuvent droger au principe de laffectationdes crances en compte courant, si la demande daffec-tation spciale est formule avant lentre en compte dela crance considre (Cass. com. 3 juillet 2012).

Hypothques

Un immeuble frapp dune clause dinalinabilit ne peutfaire lobjet dune hypothque conventionnelle (Cass. civ.1re 23 fvrier 2012).

Une hypothque constitue sur la nue-proprit dun

bien immobilier portera sur la pleine proprit de ce bienau moment de lextinction de lusufruit (Cass. com.13mars 2012).

Lorsquune personne se porte garant auprs dun crancieren acceptant doctroyer une hypothque sur un bien lui

appartenant, la dure de lengagement du garant doittre distingue de celle de linscription hypothcaireprcise dans lacte constitutif de la garantie. La Courde cassation a ainsi rappel que, bien quune hypothqueait t inscrite pour une certaine dure, le crancierpeut demander le renouvellement de cette inscriptionet poursuivre le garant au-del de la date dexpirationde linscription (Cass. civ. 1re 12 janvier 2012).

Le renouvellement dune inscription hypothcaire nencessite pas la production par le crancier de son titreauprs de la Conservation des hypothques ; des men-

tions supplmentaires sont requises en cas de changementdans ltat du crancier, ce qui nest pas le cas en cas deliquidation judiciaire du crancier, dans la mesure ocette situation naggrave pas la situation du dbiteur(Cass. civ. 3me 8 fvrier 2012).

Il nest pas ncessaire de procder au renouvellementde linscription provisoire dune hypothque judiciaireconservatoire, une fois que le bien affect la garantiede la crance est vendu et que son prix est consign(Cass. civ. 2me 22 mars 2012).

Le crancier qui procde linscription dune hypothquesur le bien de son dbiteur doit en informer ce dernierdans un dlai de huit jours aprs dpt des bordereauxdinscription provisoire de ladite hypothque, le tout peine de caducit de son inscription. Ds lors quuncrancier ayant procd une telle inscription na signifi son dbiteur que lordonnance lautorisant prendrecette inscription dhypothque provisoire, la Cour decassation admet que le dbiteur puisse demander lamainleve de la sret (Cass. civ. 2me 2 fvrier 2012).

Si un jugement de liquidation suspend le cours dune pro-cdure de saisie immobilire, cette procdure (quelquensoit le rgime) peut tre reprise, sur autorisation du juge-commissaire,par le crancier privilgi poursuivant, dansltat dans lequel elle se trouvait au jour du jugementdouverture. Ainsi, le crancier poursuivant peut reprendreles formalits effectues antrieurement l o ellesavaient t arrtes, sans quil ne soit ncessaire de lesrecommencer depuis le dbut (Cass civ. 2me 7 juin 2012).

La mainleve dune hypothque judiciaire provisoire doit

tre ordonne lorsque le crancier ne justifie pas decirconstances susceptibles de menacer le recouvrement de

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sa crance. Cest le cas lorsque les dbiteurs dmontrentquils disposent des revenus et avoirs leur procurant uneaisance financire certaine et que le crancier disposedj de garanties (Cass. civ. 2me 7 juin 2012).

Le dfaut dannexion de procurations un acte notari

ou de mention de leur dpt au rang des minutes apermis dannuler les procdures de saisie immobilireintentes par les banques crancires aux motifs que lesactes (prts) ne constituaient pas des titres excutoiresrguliers permettant de procder lencontre desdbiteurs des saisies immobilires ou des mesures pro-visoires (Cass. civ. 2me 7 juin 2012). Le contexte de laffairea certainement particip au sens de la dcision, qui a trendue loccasion dune vaste affaire descroquerie aucrdit immobilier, qui avait conduit de nombreux em-prunteurs sendetter lourdement.

Une dcision en sens contraire avait t rendue moinsde trois mois auparavant par une autre chambre de laCour de cassation (Cass. civ. 1re 22 mars 2012).

Un renvoi devant une chambre mixte de cette questionest souhait par la doctrine et les praticiens.

Gage-espce

Une simple erreur matrielle affectant le numro duncompte bancaire objet dun nantissement au profit dunebanque ne permet pas dempcher lattribution judiciaire

du gage au profit de la banque crancire (Cass. civ.1re

26 janvier 2012).

Cession de crances professionnelles(par voie de bordereau Dailly)

La Cour de cassation avait jug quen cas de notificationde la crance, le cessionnaire navait pas justifier aucdant avoir pralablement poursuivi judiciairement ledbiteur cd, mais quil devait nanmoins justifier dunedemande amiable lencontre du dbiteur cd ou duneimpossibilit de faire une telle demande. Elle vient de

juger que cette formalit pouvait tre carte contrac-tuellement par les parties (Cass. com. 5 juin 2012).

Le cessionnaire est recevable prouver par tous moyenslexactitude de la date laquelle il a accept la cession ;la double datation ne rend pas le bordereau irrgulier(Cass. com. 3 juillet 2012).

Cautionnement

La caution solidaire qui bnficie dune crance de dom-mages-intrts lencontre de la banque en raison du

comportement fautif de cette dernire, voit sa crancecompense avec celle de la banque. Le dbiteur principal

en avait dduit que son propre engagement stait teint ;toutefois, dans un arrt contestable, la Cour de cassationlui refuse le jeu de la compensation jugeant quellenteint pas la dette principale garantie mais seulementlobligation de la caution (Cass. com. 13 mars 2012).

Le caractre disproportionn des engagements dunecaution sapprcie en fonction de ses capacits financiresau jour de la souscription de son engagement et sans quily ait lieu de tenir compte de lexistence dautres garantiesdlivres au profit du dbiteur (Cass. com. 31 janvier2012).

Les banques sont tenues dun devoir de mise en garde lgard, notamment, des cautions des emprunteurs, saufcautions averties. Nest pas caution avertie le dirigeantdune socit tierce par rapport la socit cautionne(Cass. com. 31 janvier 2012).

La banque qui ninforme pas la caution, mme grante dela socit cautionne, du caractre non viable du projet,commet une manuvre dolosive ; le cautionnement estdonc dclar nul (Cass. com. 10 juillet 2012). Dans un arrtdu mme jour, la haute juridiction prcise que la respon-sabilit de la banque ne peut pas tre retenue sil nestpas tabli quelle avait connaissance de la situation irr-mdiablement compromise de la socit cautionne, etquen outre la caution avait dclar ne pas faire de lasituation financire de la socit cautionne la conditiondterminante de son engagement (Cass. com. 10 juillet

2012).

Devoir de conseil des banques

Une banque qui octroie un financement une socitsans avoir les lments lui permettant dapprcier si cetengagement est adapt aux capacits de la socitemprunteuse commet une faute qui engage sa respon-sabilit (Cass. com. 11 avril 2012).

Lettre dintention

Lobligation de poursuivre le recouvrement dune dettea t juge comme tant une obligation de rsultat etnon de moyens, mme si lexcution de cet engagementdpendait de circonstances extrieures celui qui sestengag (Cass. civ. 1re 23 fvrier 2012).

Nantissement du fonds de commerce

Les inscriptions dun nantissement sur un fonds de com-merce doivent tre prises peine de nullit dans lesquinze jours de lacte de vente ou de lacte constitutif.Le crancier dont linscription a t ralise au-del de

ce dlai et ayant indiqu sur les bordereaux quil main-tenait sa demande denregistrement alors que lacte tait


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hors dlai, na manifestement pas la qualit de crancierinscrit. Par consquent, il ne peut se prvaloir de larticleL 143-2 du Code de commerce imposant au bailleur quipoursuit la rsiliation dun bail dun local dans lequel estexploit un fonds grev dinscription, de notifier sademande de rsiliation aux cranciers inscrits antrieu-

rement la rsiliation (Cass. com. 15 fvrier 2012).

Affaire Cur Dfense - Suite

La cour dappel de Versailles saisie sur renvoi aprscassation dun arrt de la cour dappel de Paris reconnaitla comptence des juridictions franaises pour ouvrirune procdure de sauvegarde lgard dune socitholding de droit luxembourgeois aprs avoir procd lanalyse de faits objectifs qui permettaient de rattacherles intrts principaux de cette holding en France : d-tention 100% des actions dune filiale de droit franais

dtenant elle-mme un seul actif immobilier en France,ngociation et signature Paris des principaux actes degestion, soumission de ces actes au droit franais et auxjuridictions franaises, reprsentation en France par ledirigeant de la filiale franaise (CA Versailles 19 janvier2012).

La cour dappel de Versailles retient dans le mme arrtlexistence pour lemprunteur de difficults conomiquesinsurmontables : au jour de louverture de la procdurede sauvegarde, le risque de voir prononcer lexigibilit

immdiate du prt tait rel et confrontait lemprunteur des difficults de nature le conduire la cessationdes paiements.

La holdingtait galement confronte de telles difficultsdans la mesure o le pacte commissoire contenu dansle nantissement des titres de la filiale emprunteur auraitncessairement t mis en uvre. Cet vnement auraitt assimil un vnement susceptible davoir des effetsngatifs sur la capacit de la holding rembourser le prtdactionnaire et donc un cas de dfaut permettant auprteur dexiger le remboursement du prt.

3 Immobilier dhabitation

Protection du locataire et vente dimmeuble

Sagissant de la vente par lots, la protection des locatairesest toujours au cur des proccupations des magistratsqui ont rendu quelques dcisions significatives.

nChamp dapplication des accords collectifs

La procdure dinformation et de protection des loca-taires issue des accords collectifs de location du 9 juin

1998 et du 16 mars 2005 a vocation sappliquer quandbien mme il se serait coul plusieurs annes entre ladernire vente et la dlivrance dun nouveau cong(Cass. 3me civ. 18 janvier 2012).

La question de lapplication des accords collectifs de

location de 1998 et 2005 en labsence de cong-ventefait par ailleurs encore dbat.

Adoptant une lecture extensive de laccord collectif delocation de 1998, la Cour de cassation la jug applicable une vente par lots en labsence de cong-vente. Danscette affaire, bien que le locataire demandeur nen ait past destinataire, le bailleur avait toutefois fait dlivrer descongs-vente dautres locataires de lensemble immo-bilier et avait expressment soumis le processus devente accord collectif de location.

Ds lors, on peut srieusement douter de la portegnrale de cette dcision, notamment en labsence totalede cong-vente (Cass. 3me civ. 5 septembre 2012).

La rsistance des juges du fond semble se profiler : unedcision rendue par la chambre 1 ple 4 de la cour dappelde Paris, dcide quen labsence de cong-vente, lopra-tion de vente par lots nentre pas dans les prvisions delaccord collectif de location de 1998 (CA ple 4 ch.1 13septembre 2012).

nAssociation de locataires

Sur la qualit de linformation transmise au locataire : laCour de cassation confirme le caractre dordre publicde la consultation de lassociation de locataires, mmeconstitue en cours dapplication des accords collectifs(Cass. 3me civ. 31 octobre 2012).

En labsence dune telle association de locataires, lajurisprudence rcente a expressment reconnu quuntat technique de limmeuble suffit linformation deslocataires et quil convient de distinguer le diagnostictechnique complet, tabli en prsence dune association

de locataires, du simple tat technique de limmeubletabli en labsence dune telle association. Lapprciationdu contenu et du caractre satisfaisant de ltat tech-nique de limmeuble est laisse au juge du fond (Cass. 3me

civ. 17 octobre 2012).

Personne morale

Sagissant du droit de premption et de prorogation dulocataire prvu par larticle 10.1. de la loi n75-1351 du31 dcembre 1975 relative la protection des occupantsde locaux usage dhabitation (issu de lamendement dit

Aurillac), mis en uvre dans le cadre de vente dun im-meuble de plus de 10 logements, il est aujourdhui

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tabli quils ne sont pas susceptibles de sappliquer aubnfice dun locataire personne morale, de surcrotcommerant (CA Paris ple 4 ch. 4 2 fvrier 2012).

n Renonciation

Insistant sur le caractre ncessairement expresse et

non quivoque de la renonciation un droit ou uneaction, la Cour de cassation a jug que la demande deprorogation du bail en suite dun cong, nempchait pasle locataire de se prvaloir de la nullit de loffre devente et, par suite, du cong pour vendre subsquent(Cass. 3me civ. 18 janvier 2012).

Bail dhabitation

nDroit au renouvellement du bail et usageprofessionnel

En matire de bail usage mixte dhabitation et profes-sionnel, la Cour de cassation a rappel que seul lusagedes locaux titre dhabitation principale, mme partiel-lement, ouvre droit au bnfice de la protection de laloi du 6 juillet 1989 et plus particulirement la nces-saire motivation du cong en application de son article15 (Cass. 3me civ. 5 septembre 2012).

n Rsiliation judiciaire du bail

Le dfaut doccupation par le locataire du logementsocial pris bail constitue un manquement grave ses

obligations lgales et conventionnelles susceptibledentraner la rsiliation judiciaire du bail (CA Versailles1re ch. 2me sect. 6 dcembre 2011).

nCong du bailleur et offre de relogement

Ds lors que le locataire, protg en vertu des dispositionsde larticle 15-III de la loi du 6 juillet 1989, est dcdavant le terme du bail, le bailleur est dispens doffrir unrelogement au conjoint cotitulaire du bail qui ne satisfaitpas aux conditions dge et de ressources requises parcette loi (Cass. 3me civ. 3 mai 2012).

nCong du locataire par lettre simple

Malgr un rappel lordre adress par la Cour de cassa-tion, les juges du fond confirment leur rsistance face auformalisme impos au locataire pour adresser un congau bailleur en ne sanctionnant pas par la nullit, un congadress au propritaire par lettre simple (CA Versailles1re ch. 10 janvier 2012).

n Encadrement des loyers

Le dcret n2012-894 du 20 juillet 2012, relatif lvo-

lution de certains loyers, et pris en application de larticle18 de la loi du 6 juillet 1989, prvoit lencadrement de

lvolution des loyers fixs lors dune nouvelle miseen location ou dun renouvellement de bail, dans 22agglomrations franaises.

Ainsi, sauf en cas de premire location, le loyer ne peut enprincipe excder le dernier loyer du prcdent locataire,augment du jeu de la rvision indiciaire.

Des drogations ce principe dencadrement sont pr-vues pour les relocations ou les renouvellements de bail,en cas de ralisation de travaux (dont la nature et lemontant sont prcisment encadrs) ou de loyer sous-valu. Une augmentation, dont le niveau est lui-mmeencadr par le dcret, peut alors tre applique.

En labsence de jurisprudence sur ce dispositif, denombreuses questions subsistent dont les principalesconcernent la formalisation du bail, la fixation du loyerdu bail renouvel aprs travaux de rnovation ou encore

lvolution du loyer en cours de bail (cf. notre article dansOprations Immobilires n 49, oct. 2012 : encadrement desloyers : la question des travaux).

n Sous-valuation du loyer

Dans ce contexte, il est utile de rappeler que lapprciationdu caractre sous-valu du loyer relve de lapprciationsouveraine des juges du fond, qui ont rcemment rendudes arrts confirmant leur divergence sur ce sujet (CAVersailles 1re ch. 27 mars 2012 et CA Paris, 4me ch. 20 mars2012).

nCharges

En labsence de texte spcifique sanctionnant le dfautde rgularisation annuelle des charges, les juges fontappel aux principes de droit commun des contrats commecelui de la bonne foi dans lexcution des conventions.Sur ce fondement, il a ainsi t jug que la rgularisationpar un bailleur des charges sur cinq ans, correspondant plus du triple de la somme provisionne tait brutale,dloyale et constitutive dune faute contractuelle (Cass.

3me

civ. 21 mars 2012).

n Logement dcent

Lapprciation des critres de dcence au moment de laprise deffet du bail varient en fonction du nombre depices du logement considr : la Cour de cassationconfirme que le bien compos dune seule pice justifielassouplissement du critre relatif lexistence duneinstallation sanitaire distincte. Pour tous les logementsconstitus de plus dune pice, les exigences sont plusstrictes et le logement doit comporter une installation sa-

nitaire comprenant un W.C intrieur spar (Cass. 3meciv. 21 mars 2012).


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n Les rformes prvues pour 2013

Lors du 66me Congrs de la FNAIM qui s'est droul les10 et 11 dcembre 2012, la ministre de l'Egalit desterritoires et du Logement, Ccile Duflot, a dcrit lesprincipaux axes de la future loi pour le logement prvue

pour le premier semestre 2013.Le texte modifierait la loi du 6 juillet 1989 en tendant lagarantie des risques locatifs pour scuriser les bailleurs,et chercherait rguler le prix des loyers, notammenten crant des observatoires locaux.

Rquisition des locaux vacants

Larrt du 14 dcembre du ministre de lEgalit desterritoires et du logement relatif la fixation des prix debase des loyers des locaux rquisitionns avec attribu-

taire est paru au journal officiel le 28 dcembre 2012. Ilprend cette anne une importance particulire.

4 Construction urbanisme

4.1 Construction

Responsabilit lgale des constructeurs

Un dsordre futur est un dsordre judiciairement d-nonc lintrieur du dlai dcennal qui, tout en ne por-tant pas encore atteinte la solidit ou la destination delouvrage, atteindra de manire certaine une gravit d-cennale dans ce dlai. Engage ainsi sa responsabilit d-cennale et doit payer au matre douvrage le cot destravaux de consolidation, lentreprise qui pendant ses ex-cavations a aggrav la pente dun talus crant un risquedboulement dans le dlai dcennal, mettant ainsi en jeula solidit du btiment et la scurit de ses habitants(Cass. civ. 3me 12 septembre 2012).

Aux termes de larticle 1792-6 du Code civil, la rcep-

tion des travaux est lacte par lequel le matre douvragedclare accepter louvrage, avec ou sans rserves. Elleconstitue le point de dpart des garanties dues par lesconstructeurs et peut tre expresse, judiciaire ou tacite.Dans ce dernier cas, le matre douvrage doit manifesterune volont non quivoque daccepter louvrage. Dansune dcision tonnante du 19 juin 2012, la 3me chambrecivile de la Cour de cassation a jug que le refus exprsde rception pour un lot pouvait cacher une rceptiontacite car il y avait eu paiement du solde du prix et prisede possession des lieux. Ce travail de contorsion de

la haute juridiction traduit sa tendance favoriser lamobilisation de la garantie des constructeurs.

Responsabilit du matre duvre

Le matre duvre est soumis un devoir de conseil trsvaste, qui, dans le cadre dune mission complte, portenotamment sur le choix des entreprises de travaux.Commet une faute, larchitecte qui conseille de retenirun entrepreneur gnral qui na pas fourni dattestationdassurance et est en difficult financire : trois moisaprs labandon du chantier, il tait effectivement placen liquidation judiciaire (Cass. civ. 3me 11 avril 2012). Lematre duvre a ainsi vu sa responsabilit engage et at amen indemniser le matre douvrage pour leretard du chantier.

Troubles anormaux du voisinage

Les riverains dun chantier peuvent mettre en jeu laresponsabilit du matre douvrage et des autres

constructeurs sur le fondement du trouble anormal duvoisinage ; la responsabilit des entrepreneurs est retenuelorsque leur mission est en lien direct avec les dsordresconstats sur le fonds voisins. La condamnation in soli-dum du matre douvrage et de lentreprise est exclue,si le march de travaux met la charge de lentreprisela mise en uvre de toutes dispositions, ses frais etrisques, pour viter les nuisances. Le matre douvragedoit alors tre entirement garanti par lentrepreneur,auteur des troubles (Cass. civ. 2me 9 fvrier 2012).

Assurance dommages-ouvrageDans un arrt du 23 mai 2012, la 3me chambre civile dela Cour de cassation rappelle les critres de dterminationdu montant de lindemnit dommages-ouvrage : (i) la TVAnest prise en compte que si le matre douvrage nestpas assujetti la TVA, (ii) si l'assureur ne notifie pas saposition de garantie dans le dlai de soixante jours compter de la rception de la dclaration du sinistre,l'indemnit est alors majore de plein droit d'un intrtgal au double du taux de l'intrt lgal (article L.242-1alina 5 du Code des assurances) dont le point de d-

part, non dfini par cet article, diffre selon lesdcisions : jour de la mise en demeure pralable faite parlassur comme en lespce ou jour de lassignation, quivaut mise en demeure.

Concernant le dlai dans lequel doit tre exerce lactionindemnitaire contre lassureur dommages-ouvrage, lahaute juridiction a rappel larticulation entre le dlai dela garantie dommages-ouvrage qui expire dix ans aprsla rception de louvrage et celui de larticle L.114-1 duCode des assurances qui dispose que toutes les actionsdrivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par

deux ans compter de l'vnement qui y donne nais-sance. Ainsi, cest au-del dun dlai de douze ans aprs

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la rception, que lassurance dommages-ouvrage ne peutplus tre actionne avec succs. Ds lors, lassureur ac-tionn 14 ans aprs la rception qui na pas donn sa po-sition de garantie dans le dlai de soixante jours, ne peuttre sanctionn (Cass. civ. 3me 20 juin 2012).

Lassureur dommages-ouvrage a en effet soixante jours compter de la rception de la dclaration de sinistrepour prendre position sur sa garantie. A dfaut derponse dans ce dlai, lassureur est tenu de garantir. Silsavre quune dclaration de sinistre porte sur desdsordres identiques ceux ayant dj fait lobjet duneindemnisation, le non-respect de ce dlai de soixantejours ne pourra tre oppos lassureur, pour cetteseconde dclaration. Le dommage ayant dj t rpar,la demande indemnitaire est injustifie (Cass. civ. 3me

10 octobre 2012).

Enfin, les personnes soumises lobligation de souscrireune assurance dcennale doivent tre en mesure denjustifier. Aussi, lorsquun acte translatif de proprit oude jouissance dun bien intervient avant lexpiration dudlai de garantie dcennale, il doit tre fait mention delexistence ou de labsence dassurance dommages-ouvrage dans le corps de lacte ou en annexe. A tcasse une dcision dappel qui a jug quune informationgnrale dlivre par le notaire dans son acte sur lesrisques thoriquement encourus par les acqureurs dfaut de souscription dune assurance dommages-

ouvrage par le vendeur, tait suffisante. Cet article exigeen effet une information concrte et circonstancie desacqureurs : le notaire devait indiquer si en lespce,cette police avait t effectivement souscrite (Cass. civ.1re 12 juin 2012).

Marchs de travaux

Dans deux arrts du mme jour (Cass. civ. 3me 25 sep-tembre 2012), la Cour de Cassation revient sur la vasteobligation de conseil de lentrepreneur qui porte surtous les aspects dune opration de travaux projete :

lentreprise a t juge responsable pour ne pas avoirimplant son ouvrage conformment lautorisationadministrative dlivre, peu importe quelle ait agi surles instructions du matre douvrage : elle devaitconseiller le matre douvrage sur les consquences decette mauvaise implantation. Le matre douvrage taitdonc bien fond rsilier le march de travaux pourfaute, sans avoir payer dindemnits contractuelles ;

la seconde espce rappelle lobligation de conseil delentrepreneur sur les risques inhrents aux travaux

raliser, celui-ci devant se renseigner sur leur finalitpour proposer les travaux adapts.

Un march forfait est un contrat dont la fixation duprix a t convenue lavance de manire globale etdfinitive pour des travaux dont la nature et la consis-tance sont prcisment dfinies. Ce caractre forfaitairene fait pas obstacle la rsiliation, du march ni lindemnisation de lentrepreneur suivant le principe de

la rparation intgrale du prjudice caus par la rsiliationfautive du march. En lespce, la rsiliation nayant past prcde de la mise en demeure contractuellementprvue, le prjudice doit tre indemnis et ne saurait selimiter la seule perte de la marge bnficiaire sur lapart du march non excute du fait de la rupture ; lesdommages et intrts allous doivent correspondre auxpertes rellement prouves et aux gains manqus (Cass.civ. 3me 29 fvrier 2012).

Sous-traitance

Est sanctionn de nullit le contrat de sous-traitancepour lequel le paiement de toutes les sommes dues parlentrepreneur au sous-traitant na pas t garanti, soitpar une caution personnelle et solidaire, soit par unedlgation de paiement (article 14 de la loi n75-1334 du31 dcembre 1975). Cette nullit entrane lanantisse-ment rtroactif du contrat de sorte que les parties doi-vent tre remises en ltat. Or cela est source dedifficults lorsque les travaux ont t partiellement ouintgralement raliss. La dtermination du montant des

restitutions dues au sous-traitant est le plus souventconfie un expert judiciaire qui retient le cot moyende lintervention (Cass. civ. 3me 30 novembre 2011). Lejuste prix des prestations fournies pour le march necorrespond pas ncessairement aux sommes rellementdbourses par lentreprise.

La haute juridiction a prcis que le cautionnementpersonnel et solidaire pouvait rsulter dun accord-cadreconclu entre lentrepreneur et sa banque. Il importe peuque ce contrat-cadre ne comporte pas les caractris-tiques que le cautionnement doit revtir (nom des sous-

traitants et montant des marchs garantis). En effet, dslors que la banque, qui a reu un avis de notification ducontrat de sous-traitance par lentrepreneur, fournit ausous-traitant une attestation de cautionnement prcisantles caractristiques susvises, ce cautionnement estvalable (Cass. civ. 3me 20 juin 2012).

Larticle 14-1 de la loi du 31 dcembre 1975 impose aumatre douvrage, qui a connaissance de lexistence dunsous-traitant ne bnficiant pas des garanties lgales (ac-ceptation et agrment de ses conditions de paiement,

caution ou dlgation de paiement), de mettre endemeure lentrepreneur principal de respecter ces obli-


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gations. Cette obligation simpose galement en matirede sous-traitance industrielle qui a pour objet la fourni-ture sur le chantier dun produit individualis, faonn la demande et non-substituable : la responsabilit dlic-tuelle du matre douvrage peut tre engage sil ne res-pecte pas cette obligation, que le sous-traitant excute

ou non sa mission sur le chantier (Cass. civ. 3me 7 novem-bre 2012).

Droit moral de larchitecte

Un architecte conoit un immeuble usage de bureaux.Pour des raisons financires, seule la premire trancheest ralise, la seconde reste en ltat des fondations.Une socit ayant acquis la parcelle sur laquelle demeu-rent celles-ci, fait construire un immeuble mitoyen celuiralis, totalement affranchi du projet initial. Larchitectedemande la dmolition des nouvelles constructions auxmotifs quelles portent atteinte au droit moral dont ilest titulaire sur luvre architectural quil a prcdem-ment conu. Sa demande est rejete : si larchitecte quise voit confier une mission de conception et de ralisa-tion d'un immeuble dont il n'a ralis que la premiretranche (la seconde ayant t abandonne), na pasrenonc son droit moral, cela ne fait pas obstacle l'dification d'un btiment mitoyen dont l'architectures'affranchit du projet initial (Cour de cassation, 3me chambre17 octobre 2012).

4.2 Urbanisme

Documents durbanisme

nModification des documents durbanisme

A compter du 1erjanvier 2013, les dispositions de lor-donnance n 2012-11 du 5 janvier 2012 qui modifient lescinq procdures dvolution dun plan local durbanisme(PLU), entrent en vigueur. Sans reprendre le dtail des 5procdures, il convient de noter que pour permettre la

mise en compatibilit dun PLU en vue de la ralisationdun projet dintrt gnral, il faudra compter l'avenirsur la dclaration de projet (L.123-14 du Code de lurba-nisme) qui permet aux collectivits de se prononcer surlintrt gnral de la ralisation de projets publics. Unedclaration de projet permettra de mettre en compati-bilit les dispositions du PLU la condition que ce projetprsente un intrt gnral, selon les mmes critres quepour lancienne rvision simplifie. Les nouvelles disposi-tions prvoient la procdure applicable la dclarationde projet (article L.123-14-2 du Code de lurbanisme).

Par ailleurs, le PLU peut faire l'objet d'une procdure demodification lorsqu'il est envisag de modifier le rglement

ou les orientations damnagement et de programmation(OAP), la condition de ne pas porter atteinte au projetdamnagement et de dveloppement durable. L'ordon-nance distingue au sein de cette procdure deux sous-catgories : la modification soumise enqute publique(procdure normale) et celle pour laquelle une simple

mise disposition du dossier au public est requise (pro-cdure simplifie).

Le champ d'application de la procdure de modificationsoumise enqute publique s'applique pour les modifi-cations qui ont alternativement pour effet de (L.123-13-2 du Code de lurbanisme) :

majorer de plus de 20 % les possibilits de construc-tion, rsultant dans une zone, de l'application de l'en-

semble des rgles du plan ;

diminuer ces possibilits de construire ;

rduire une zone urbaine (U) ou urbaniser (AU).

Dans les autres cas de figure, la procdure de modificationsimplifie peut tre mise en uvre.

Ces nouvelles dispositions ne seront pas applicables auxprocdures en cours, l'exception, d'une part, desdispositions rgissant les obligations qui rsultent d'unchangement de primtre d'une commune dote d'unPLU ou du changement de primtre d'un tablissementpublic de coopration intercommunale (EPCI) comptent

en matire de PLU et, d'autre part, de celles permettantde modifier le projet de PLU aprs l'enqute publiquepour tenir compte, non seulement des observations del'enqute publique, mais galement des avis despersonnes consultes sur le projet arrt.

n Evaluation environnementale

Le dcret n 2012-995 du 23 aot 2012 relatif l'va-luation environnementale des documents d'urbanismemodifie le champ d'application et le contenu du rapportde prsentation des documents d'urbanisme qui doivent

faire l'objet d'une valuation environnementale (R 121-14 R 121-16 du Code de lurbanisme).

Les documents d'urbanisme doivent, en raison de leursincidences sur l'environnement, faire l'objet d'une valua-tion environnementale soit de manire systmatique, soitaprs un examen au cas par cas par l'autorit administra-tive de l'Etat dsigne cet effet. Les documents soumis cette obligation sont, notamment : les directives terri-toriales d'amnagement et de dveloppement durables(DTADD), le schma directeur de la rgion Ile-de-France(SDRIF), les schmas de cohrence territoriale (SCOT),

les plans locaux d'urbanisme (PLU) et certaines cartescommunales.

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L'autorit administrative de l'Etat comptente en ma-tire d'environnement peut tre le Conseil gnral del'environnement et du dveloppement durable (CGEDD),le prfet de rgion, le prfet de dpartement ou le prfetde Corse, pour ce qui concerne le plan d'amnagementet de dveloppement durable de Corse.

Lorsque lautorit comptente est saisie au titre de laprocdure d'examen au cas par cas, elle dcide, dans undlai de deux mois, si le document doit faire l'objet d'unevaluation environnementale. Dans tous les cas, elleformule un avis sur l'valuation environnementale et leprojet de document, dans les trois mois suivant sa saisine.

Le texte entre en vigueur le 1er fvrier 2013. Toutefois,les documents d'urbanisme dont la procdure d'labo-ration ou de rvision sera particulirement avance cette date (en raison de l'organisation soit de la runion

conjointe des personnes publiques associes, soit dudbat sur le projet d'amnagement et de dveloppementdurables, soit de l'enqute publique) ne seront pas sou-mis aux nouvelles rgles d'valuation environnementale.

n Procdure de modification des plans locauxdurbanisme

Dans un arrt du 22 mai 2012, la Cour administrativedappel de Lyon est venue apporter des prcisions surla mise en uvre de la procdure de modification duPLU prvue larticle L. 123-13 du Code de lurbanisme.

La Cour a considr que la procdure de modificationdoit tre initie par le conseil municipal, et non par lemaire. A dfaut, la totalit de la procdure de modificationest illgale.

Permis de construire

nChamp dapplication

Dans un arrt du 20 juin 2012, le Conseil dtat a prcisle champ dapplication du permis de construire en matire

dantenne relais.

Une socit avait dpos deux demandes de dclarationpralable en vue dautoriser, dune part, un pylne deradiotlphonie dune hauteur de 18 mtres, reposantsur une dalle enterre, et dautre part, des installationstechniques sur une dalle de bton clture de palissadesen bois dune surface de 10,5 mtres carrs.

Le Tribunal administratif avait valid le dpt de ces d-clarations mais le Conseil dtat a annul le jugementpour erreur de droit, considrant que bien que disso-

cies physiquement, les deux constructions pouvaienttre attaches par un lien fonctionnel leur confrant le

caractre dune mme construction, relevant du champdapplication du permis de construire.

nComposition du dossier et attestation lachvement

Attestation acoustique

Larrt du 27 novembre 2012 met en place lobligationdattester de la prise en compte de la rglementationacoustique. Ce document (prvu dans le dcret n 2011-604 du 30 mai 2011) devra dsormais tre fourni l'achvement des travaux de btiments d'habitation neufs(btiments collectifs soumis permis de construire,maisons individuelles accoles ou contigus un localdactivit ou superposes celui-ci). L'arrt s'appliqueaux btiments dont le permis de construire serademand compter du 1erjanvier 2013.

Lattestation transmettre par le matre d'ouvrage l'au-torit administrative ayant dlivr le permis deconstruire, sera jointe la dclaration d'achvement destravaux. Elle s'appuie sur des constats effectus en phaseconception, pendant la phase chantier et lors de la livrai-son de louvrage.

Larrt dfinit un modle d'attestation et prcise la m-thode utiliser pour le choix des mesures acoustiques effectuer en vue de l'laboration de l'attestation. Cesmesures seront systmatiquement ralises sur la confi-guration la plus dfavorable ou l'quipement le plus

bruyant, prsents sur le groupe de logements choisi,compte tenu des matriaux, des quipements et tech-niques utiliss, de la volumtrie des locaux et du niveaud'exigence fix par la rglementation. Le programme demesures doit respecter le nombre de mesures fix parlarrt.

Attestation thermique

Le dcret n 2012-490 du 13 avril 2012 relatif l'attesta-tion tablir l'achvement des travaux de rhabilitationthermique de btiments existants et soumis autorisa-

tion de construire, modifie les articles R. 131-28-1 etsuivants du Code de la construction et de lhabitation etlarticle R. 462-4-2 du Code de lurbanisme.

Dsormais, toutes les demandes dautorisation deconstruire (dclaration pralable et permis deconstruire) dposes compter du 1er janvier 2013devront attester de la prise en compte de la rglemen-tation thermique pour les btiments existants.

De mme, l'achvement des travaux, les matres d'ouvrageseront tenus de fournir l'autorit comptente, un

document attestant du respect de la rglementationthermique en vigueur.


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Cette attestation doit tre tablie, selon les catgoriesde btiments et de travaux, par un contrleur technique,une personne rpondant aux conditions exiges pourraliser le diagnostic de performance nergtique, unorganisme ayant certifi la performance nergtique dubtiment dans le cadre de la dlivrance du label haute

performance nergtique ou par un architecte.

n Recours architecte

Le dcret n 2012-677 du 7 mai 2012 prcise les cas dedispense de recours un architecte dans le cadre desdemandes de permis de construire.

Ce texte modifie larticle R. 431-2 du Code de lurba-nisme qui prvoit dsormais quest dispens de recours un architecte les projets de construction usage autrequ'agricole dont la fois la surface de plancher et l'empriseau sol, au sens de l'article R.420-1 [du Code de lurbanisme],de la partie de la construction constitutive de surface deplancher n'excdent pas cent soixante-dix mtres carrs .

La rforme de la surface de plancher, entre en vigueurle 1er mars 2012, avait modifi le calcul du seuil au-delduquel le recours l'architecte tait obligatoire pour unepersonne physique construisant pour elle-mme uneconstruction non agricole.

Ce seuil, exprim auparavant en surface hors uvrenette, tait depuis le 1er mars 2012 valu la fois ensurface de plancher et en emprise au sol. Cette modifi-

cation a entran un accroissement du nombre de projetsncessitant de recourir un architecte.

Cet effet non souhait a t corrig par le dcret prcitdu 7 mai : l'emprise au sol qui doit alors tre prise encompte est uniquement celle de la partie de la constructionconstitutive de surface de plancher. Elle correspond laprojection verticale du volume de la partie de laconstruction constitutive de surface de plancher : les sur-faces amnages pour le stationnement des vhicules oules auvents, par exemple, ne sont pas prises en compte.

Le texte s'applique aux demandes de permis de construiredposes compter du 8 mai 2012.

n Titre habilitant construire

Depuis le dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007, le pti-tionnaire na plus justifier, dans le cadre de la demandede permis de construire, quil est autoris raliser lestravaux ; il se contente dattester que cette condition estremplie.

Sagissant des immeubles soumis au statut de la copro-prit, la jurisprudence avait malgr tout considr, dans

un premier temps, que l'autorit administrative devaitvrifier si ces travaux affectaient les parties communes

ou l'aspect extrieur d'un immeuble compris dans lacoproprit et, dans ce cas, si le ptitionnaire avait reul'accord de l'assemble gnrale des copropritaires. Adfaut, le maire ne pouvait dlivrer lgalement le permis(TA Orlans, 1er fvrier 2011).

Le Conseil dtat est revenu sur cette position dans unarrt du 15 fvrier 2012, en estimant que les rglesissues du dcret du 5 janvier 2007 nimpliquaient pluspour le ptitionnaire de justifier, dans le cadre de sademande de permis de construire, de lautorisation del'assemble gnrale des copropritaires de raliser lestravaux.

n Retrait du permis de construire

Larticle L. 424-5 du Code de lurbanisme prvoit que lepermis de construire, d'amnager ou de dmolir, tacite

ou explicite, ne peut tre retir que s'il est illgal et dansle dlai de trois mois suivant la date de cette dcision.Pass ce dlai, le permis ne peut tre retir que surdemande explicite de son bnficiaire.

Pour des motifs de scurit juridique, le Conseil dtat ajug que lautorit comptente ne peut rapporter uneautorisation durbanisme que si la dcision de retrait estnotifie au bnficiaire (et non plus seulement prise) avantlexpiration de ce dlai de trois mois (CE 13 fvrier 2012).

Le retrait des autorisations durbanisme fait lobjet dun

rgime lgal spcifique : ce jour, la solution adopte parle Conseil dtat nest donc pas transposable au rgimedes autres actes administratifs individuels crateurs dedroit, pour lesquels la date de notification de la dcisionde retrait est sans incidence sur sa lgalit, ds lors quecelle-ci a t dicte dans le dlai de retrait.

Lotissement

Le Conseil dtat rappelle, dans un arrt du 29 novembre2012 quun plan local durbanisme (PLU) ne peut, parprincipe, interdire la ralisation de lotissement dans

certaines zones.

Loi Littoral

Dans un arrt du 14 novembre 2012, le Conseil dtatconfirme sa jurisprudence selon laquelle les oliennesconstituent une extension de lurbanisation au sens dela loi Littoral de 1986, et se trouvent alors rgies par leprincipe durbanisation en continuit.

Une telle extension est prohibe en effet par larticleL146-4 I du Code de lurbanisme lorsquelle nest pas

ralise en continuit avec les agglomrations et villagesexistants.

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Urbanisme commercial

nAvis du ministre de l'conomie, de l'industrie etde l'emploi, en charge du commerce

Dans trois arrts rendus cette anne (30 janvier 2012, 4avril 2012 et 4 juin 2012), le Conseil dtat a rappel les

conditions dapplication de larticle R. 752-51 du Codede commerce qui prvoit que le commissaire du gou-vernement recueille les avis des ministres intresss, qu'ilprsente la Commission nationale damnagementcommercial (CNAC).

Labsence de prsentation par le commissaire du gou-vernement de ces avis a pour effet dentacher dillgalitlautorisation dlivre.

Contentieux

n Sanction des recours abusifs

Former un recours contre un permis de construire estun droit constitutionnellement garanti et a, en principe,pour objet de sassurer que le projet est conforme auxrgles durbanisme. Or, ces dernires annes unepratique dviante de cette procdure sest dveloppe.Loutil est, en effet, de plus en plus utilis des fins mercan-tiles et dans le seul but de nuire un projet immobilier.

Le lgislateur est intervenu rgulirement afin de limiter

ce type de recours qualifi dabusif et certaines mesurespermettent au juge administratif den limiter les effets,en limitant par exemple lintrt agir des associations.En ralit, seule lamende permet au juge administratif desanctionner les recours abusifs, mais son faible montantest peu dissuasif. Et il nest pas dans les attributions dujuge administratif de prononcer dautres sanctions oudaccorder des dommages et intrts, qui relvent de lacomptence du juge judiciaire.

Alors que le gouvernement prvoit dintervenir sur cesujet dans les mois venir, plusieurs dcisions rcentesdes juges judiciaires semblent marquer un tournant danslapprciation de ces recours, le juge judiciaire nhsitantplus qualifier lintention de nuire et sanctionner,parfois lourdement, leurs instigateurs.

Dans un arrt du 5 juin 2012, la Cour de cassation aconfirm la condamnation de lauteur dun recours abusif verser au promoteur la somme de 385.873,15 eurosau titre de l'ensemble des prjudices subis. Le recoursavait, selon la Cour, t inspir non par des considra-tions visant l'observation des rgles d'urbanisme mais

par la volont de nuire aux droits du bnficiaire, et sonmaintien pendant plus de quatre annes, malgr le carac-

tre excutoire du permis de construire dlivr, avaitperturb le projet immobilier.

Dans cette ligne, le Tribunal de commerce de Marseillea rcemment condamn une entreprise juge coutu-mire des recours au paiement dune somme de1.451.076 euros de dommages-intrts, le jugementtant assorti de lexcution provisoire (4 octobre 2012).La socit en question avait une activit rduite et enralit, elle navait t constitue que dans le butdintroduire ce type de recours. Plus rcemment encore,la cour dappel de Paris a condamn, dans un arrt du 9novembre 2012, six personnes des peines de prisonavec sursis, de fortes amendes et prs d'un milliond'euros de dommages-intrts pour une escroquerieconsistant dposer des recours contre les projetsimmobiliers, puis monnayer leur retrait.

nObligation de notification des recours

Dans un arrt du 14 novembre 2012, le Conseil dtatvient clairer les obligations de notification en cas dappeldun jugement rejetant un recours contre une dcisiontacite de non-opposition dclaration pralable.

Le recours est irrecevable ds lors que le pourvoi encassation na pas t, conformment aux disposi

Brochure Actualité immobilière juridique et fiscale 2012

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