ACTUALITÉ IMMOBILIÈRE JURIDIQUE ET FISCALE .1.1 Vente - Avant contrat ... l'objet d'une...

download ACTUALITÉ IMMOBILIÈRE JURIDIQUE ET FISCALE .1.1 Vente - Avant contrat ... l'objet d'une notification

If you can't read please download the document

  • date post

    13-Sep-2018
  • Category

    Documents

  • view

    213
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of ACTUALITÉ IMMOBILIÈRE JURIDIQUE ET FISCALE .1.1 Vente - Avant contrat ... l'objet d'une...

  • Lefvre Pelletier&associs Avocats

    ACTUALIT IMMOBILIREJURIDIQUEET FISCALE 2013

    15me dition - Janvier 2014

  • Lefvre Pelletier&associs Avocats2

    Lefvre Pelletier&associs Avocats

    En ces temps dincertitude internationale, de morosit conomique et de dtresse sociale, nos quipes juridiques ont fait le choix de mettre en relief cequi va mieux. Au-del des invitables difficults suscites par le trop-plein rglementaire et par une jurisprudence souvent bien pointilliste, quelques solutions se dessinent en effet :

    - dabord, ce faisceau dordonnances qui commence desserrer le carcan juridique de la construction et de lurbanisme. Les signes sont timides mais ilsexistent, permettant que la norme sassouplisse pour favoriser une oprationimmobilire denvergure ou allgeant la chape des recours abusifs contre lesautorisations durbanisme. Ce nest pas encore le choc de simplification, maiscela va dans le bon sens.

    - ensuite et surtout, cette confirmation que notre organisation juridique saccommode fort bien du droit souple, celui de la rgle qui montre le chemin,qui suscite ladhsion des acteurs, qui entrane sans contraindre. Le plan btimentdurable a particip en 2013 au dveloppement de ce droit souple par la gn-ralisation en juillet de lannexe environnementale au bail commercial, comme,depuis fin octobre, par louverture la signature de la charte dengagement volontaire de rnovation nergtique du parc tertiaire. Cette voie normativedoit tre encourage car elle rend bien compte de la capacit de la socitcivile participer llaboration des normes, puis sengager les respecter ;et ce nest srement pas par hasard que le Conseil dEtat a consacr au droitsouple son tude annuelle 2013.

    A tous, nous sommes reconnaissants de la confiance que vous nous accordez.

    Bonne lecture chacun !

    Les quipes des dpartements immobilier et fiscal

    Janvier 2014

    Lefvre Pelletier & associs est lun des premiers cabinets davocats en France. Il

    accompagne ses clients franais et trangers en sappuyant sur la complmentarit

    des comptences de ses quipes en toutes matires du droit des affaires en conseil

    comme au contentieux.

    ACTUALITES IMMOBILIREJURIDIQUE ET FISCALE 2013

  • Lefvre Pelletier&associs Avocats 3

    SOMMAIRE

    5.1 Dveloppement durable ------------------------------ p.25

    5.2 Environnement ---------------------------------------------------------- p.27

    6 Proprits publiques ------------------------------- p.28

    7 Droit pnal de limmobilier ------- p.30

    II La fiscalitimmobilire en 2013 ---------------------- p.31

    1 Mesures lgislatives ---------------------------------- p.32

    1.1 Fiscalit des foncires -------------------------------------- p.32

    1.2 Fiscalit des entreprises ------------------------------- p.32

    1.3 Fiscalit des particuliers ------------------------------- p.37

    1.4 Taxe sur la valeur ajoute ------------------------- p.40

    1.5 Mesures diverses ---------------------------------------------------- p.42

    2 Rescrits, instructions fiscales, actualits BOFiP, position contentieuse de ladministration ------------------------------------------------- p.42

    3 La jurisprudence fiscaleimmobilire en 2013 ------------------------------ p.45

    3.1 Revenus fonciers ----------------------------------------------------- p.45

    3.2 Plus-values immobilires ----------------------------- p.46

    3.3 Droits denregistrement ------------------------------ p.47

    3.4 Impts locaux ------------------------------------------------------------- p.47

    III Chronologie des principaux textesparus en 2013 ------------------------------------------------- p.48

    1 Le droit

    immobilier en 2013 -------------------------- p.04

    1 Dispositions gnrales ------------------------ p.04

    1.1 Vente Avant contrat ------------------------------------- p.04

    1.2 Proprit, servitudes, mesurage, diagnostics -------------------------------------- p.05

    1.3 Coproprit Association Syndicale --------------------------------------- p.07

    2 Immobilier dentreprise -------------------- p.08

    2.1 Bail en gnral ----------------------------------------------------------- p. 08

    2.2 Bail commercial ------------------------------------------------------- p. 08

    2.3 Bail professionnel ------------------------------------------------ p.10

    2.4 Bail construction etbail emphytotique ------------------------------------------- p. 10

    2.5 Agent immobilier etprofessions immobilires --------------------------- p. 10

    2.6 Relations sociales (gardiens) ---------------- p.11

    2.7 Socits immobilires ------------------------------------- p.12

    2.8 Crdit-bail immobilier ---------------------------------- p.12

    2.9 Financement et garanties ---------------------------- p.12

    3 Immobilier rsidentiel ------------------------- p.14

    3.1 Protection du locataire et vente dimmeuble ------------------------------------- p.14

    3.2 Bail dhabitation -------------------------------------------------------- p.16

    4 Construction-Urbanisme -------------- p.19

    4.1 Construction --------------------------------------------------------------- p.19

    4.2 Urbanisme ----------------------------------------------------------------------- p.21

    5 Dveloppement durable etenvironnement -------------------------------------------------- p.25

  • Lefvre Pelletier&associs Avocats4

    et de lhabitation, lacqureur non professionnel peut sertracter dans un dlai de sept jours compter du lendemain de la premire prsentation de la lettre luinotifiant lacte ayant pour objet la construction ou lacquisition dun immeuble usage dhabitation, la sous-cription de parts donnant vocation lattribution enjouissance ou en proprit dimmeubles dhabitation oula vente dimmeubles construire ou de location-accession la proprit immobilire.

    Lorsque les poux se sont conjointement engags acqurir un bien, chacun d'eux a qualit pour se prvaloirde la rtractation de l'autre dans les conditions prvuesaudit article. L'exercice par l'un des poux co-acqureursde son droit de rtractation entrane l'anantissementdu contrat (Cass civ. 3me 4 dcembre 2013).

    Conditions suspensives

    Lorsque la promesse de vente est subordonne unecondition suspensive d'obtention par l'acqureur d'unprt pour financer l'acquisition, les conditions du prtenvisag sont gnralement dcrites par la promesse.Lacqureur-emprunteur qui sollicite un prt des condi-tions diffrentes perd le bnfice de la condition suspen-sive, qui sera rpute acquise mme si le prt n'est pasobtenu. Il en va ainsi si le montant du prt sollicit estsuprieur au montant indiqu par la promesse (Cass. civ.3me 16 janvier 2013), si la demande de prt porte sur untaux infrieur celui prvu par la promesse (Cass. civ. 3me

    20 novembre 2013) ou encore si la demande de prt n'estpas faite au nom des acqureurs mais dune socit civileimmobilire en cours dimmatriculation (Cass. civ. 3me

    27 fvrier 2013).

    Pacte de prfrence

    Le pacte de prfrence est un avant-contrat par lequel unpromettant sengage, dans le cas o il dciderait de cderlimmeuble concern, en faire prioritairement la propo-sition au bnficiaire. Ce type de mcanisme se retrouvedans les baux, pour permettre au locataire de devenirprioritaire en cas de cession des locaux lous par le bailleur. Le pacte de prfrence stipul au profit d'un locataire sur les locaux lous ne s'applique pas la ventede la totalit de l'ensemble immobilier comprenant pourpartie les locaux lous (CA Paris 6 fvrier 2013).

    A dfaut de clause contraire, le pacte de prfrence s'impose aux hritiers du stipulant par application de l'article 1122 du Code civil (CA Colmar 11 janvier 2013).

    Vente

    Vices cachs

    Larticle 1643 du Code civil nonce que le vendeur esttenu des vices cachs, quand mme il ne les aurait pas connus,

    moins que, dans ce cas, il nait stipul quil ne sera oblig

    aucune garantie .

    1 Le droit immobilier en 2013

    1 Dispositions gnrales

    1.1 Vente - Avant contrat

    Avant contrat

    Promesse de vente

    La jurisprudence rendue depuis 1993 qui refuse au bn-ficiaire dune promesse unilatrale de vente lexcutionforce de la vente en cas de rtractation du promettantaprs signature de la promesse, a t confirme en 2013par la troisime chambre civile de la Cour de cassation(Cass. civ. 3me 12 juin 2013).

    Le bnficiaire dune promesse de vente a seul qualit agir pour obtenir la restitution du dpt de garantie sila vente n'est pas ritre, et ce mme si le dpt a tvers par un tiers (Cass. civ. 3me 29 mai 2013).

    Lorsque la promesse de vente prvoit un dlai pour laralisation d'une condition suspensive et qu la date pr-vue pour la rgularisation de lacte de vente, cette condi-tion nest pas ralise, la promesse est caduque du faitde la dfaillance de la condition suspensive, quand bienmme aucune clause de la promesse ne prvoit explicitement cette caducit (Cass. civ. 3me 29 mai 2013).

    A linverse, lorsqu'une promesse de vente stipule que ledlai prvu pour la ritration de la vente est automati-quement prorog pendant un dlai complmentairejusqu rception des pices administratives ncessaires la perfection de lacte authentique, lexpiration de cedlai ou sa prorogation n'entrane pas la caducit de lapromesse, mais la date dexpiration est constitutive dupoint de dpart de la priode partir de laquelle l'unedes parties peut obliger l'autre s'excuter (Cass. civ. 3me

    3 avril 2013).

    Une indemnit d'immobilisation dans une promesse synallagmatique de vente indemnisant le vendeur en casde dfaillance de l'acqureur ne prive pas le vendeur dela possibilit d'agir en excution force de la vente (Cass.civ. 3me 19 mars 2013).

    Lorsqu'une promesse unilatrale de vente ne soumet laleve d'option d