Actualités juridiques & fiscales du secteur immobilier

© De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I.

Actualités juridiques & fiscales du secteur immobilier

Jeudi 10 mai 2012

© De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I.- Actualités juridiques & fiscales du secteur immobilier 2

Intervenants

Marlène Benoist-Jaeger, Counsel, Immobilier & Opérations immobilières

Géraldine Piedelièvre, Counsel, Immobilier & Opérations immobilières

Paul Talbourdet, Avocat Associé, Immobilier & Opérations immobilières

10/05/2012


Programme

Certaines zones grises entre obligations du bailleur et du preneur :

Partie 1 – Le régime contractuel des travaux d’amélioration du preneur dans les baux commerciaux (tenant's improvement), Marlène Benoist-Jaeger

Partie 2 – Les obligations du bailleur et du preneur au titre de la réglementation ERP, Géraldine Piedelièvre

Partie 3 – La répétition de l’indu en matière de gestion immobilière, Paul Talbourdet

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Partie 1 – Le régime contractuel des travaux d’amélioration

du preneur dans les baux commerciaux


Le régime contractuel des améliorations du preneur

Les problématiques soulevées sont différentes selon l’époque à laquelle on se place :

A l’entrée dans les lieux du preneur : adaptation des locaux loués aux besoins du preneur

Pendant le cours du bail : espace de liberté laissé ou non au preneur aux fins d’adaptation des locaux loués à l’évolution de ses besoins

A la fin du bail / au départ du preneur : accession des travaux et problématique alternative de la fixation du loyer de renouvellement ou des conditions de restitution des locaux loués

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I – A l’entrée dans les locaux loués

Le plus fréquemment, les travaux d’aménagement font l’objet d’une clause spécifique dans les baux commerciaux :

- Intérêt pour le preneur : accord de principe du bailleur sur le programme de travaux

- Intérêt pour le bailleur : étendue des travaux d’aménagement et conformité avec les autorisations administratives

A – RAPPEL DE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE CONFORME PESANT SUR LE BAILLEUR

B – CAS SPÉCIFIQUE DES BAUX EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT


I / A – Obligation de délivrance conforme

A – RAPPEL DE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE CONFORME PESANT SUR LE BAILLEUR

Le bailleur n’est pas déchargé de son obligation de délivrance conforme par une clause mettant à la charge du preneur les travaux d’aménagement.

Article 1719 du Code civil :

Le bailleur doit délivrer la chose louée, telle qu’elle a été décrite dans le contrat, et pouvant être utilisée conformément à la destination contractuelle.

L’obligation de délivrance conforme fait l’objet d’une application de plus en plus stricte de la part de la jurisprudence.

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Impossibilité matérielle

- CA Paris, 18 avril 2005 : locaux trop exigus pour l’installation des cuisines alors que les locaux sont loués à usage de bar brasserie

Impossibilité faute d’avoir l’autorisation nécessaire (autorisation administrative, autorisation de la copropriété)

- CA Paris, 2 avril 2009 : le bailleur ne s’est pas assuré de la délivrance d’un permis afin de réaliser l’aménagement du local

- CA Paris, 7 novembre 1997 : aucune démarche entreprise par le bailleur vis-à vis de la copropriété pour autoriser l’activité de restaurant.

Attitude fautive du bailleur :

- CA Paris, 5 janvier 2011 : interdiction au preneur d’apposer une enseigne en façade de l’immeuble où s’exerce son activité commerciale.

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Points de vigilance :

Clauses exonératoires possibles dans la mesure où le preneur a une connaissance personnelle et complète des locaux loués

CA Pau, 23 février 2010

Voir toutefois : 3ème Civ. 5 juin 2002 : le preneur a eu connaissance de rapports sur les travaux nécessaires à l’exploitation des locaux à usage d’hôtel et s’engageait à réaliser tous les travaux nécessaires ; les travaux s’étant révélés plus importants que ceux mentionnés dans les rapports : le bailleur doit assumer leur coût.

Aussi :

- importance du descriptif des locaux loués et de la reconnaissance du preneur qu’il en a parfaitement connaissance

- importance du descriptif des travaux d’aménagement du preneur

- validation de la possibilité matérielle et administrative de la réalisation des travaux d’aménagement du preneur

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I / B – Cas Spécifique des Baux en l’état futur d’achèvement

B – CAS SPÉCIFIQUE DES BAUX EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT

Souhait du preneur de faire financer et/ou réaliser par les entreprises du bailleur les travaux d’aménagement avant son entrée dans les lieux.

1) Simple financement par le bailleur et réalisation par le preneur

Principales difficultés :

Répartition entre les travaux de construction du bailleur et les travaux d’aménagement du preneur

Nouvelles autorisations administratives nécessaires pour les travaux d’aménagement

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2) Réalisation par le bailleur

Double intérêt pratique et économique : Pour le preneur : adaptation ab initio du descriptif de l’immeuble à ses besoins, gain de

temps et d’efficacité

Pour le bailleur : rendre attractif son immeuble dans le cadre de la commercialisation et conserver le contrôle de la construction.

Ecueils spécifiques :

Difficulté tenant à la détermination d’un cahier des charges précis des travaux du preneur

Obligation de délivrance conforme pesant sur le bailleur (descriptif des locaux loués modifié par le descriptif des travaux d’aménagement)

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Points de vigilance : Descriptif sommaire des travaux d’aménagement et liste des cas dans

lesquels le bailleur peut refuser de réaliser certains travaux : autorisations, impossibilité technique, diminution SHON, conformité etc.

Mise au point d’un calendrier précis sur les modalités de détermination du descriptif détaillé définitif et des coûts de réalisation des travaux

Institution d’un comité de suivi Impact sur le bail :

Absence d’appréciation ni de validation du bailleur sur l’adéquation des travaux d’aménagement aux besoins du preneur

Neutralisation des effets de la réalisation des travaux : * sur les diminutions de surfaces ou d’emplacement de stationnement

* sur le décalage de la date de mise à disposition des locaux loués

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II – En cours de bail

A – PRINCIPES ET AMÉNAGEMENTS CONTRACTUELS

B – RÉALISATION PAR LE PRENEUR DE TRAVAUX EN VIOLATION DU CONTRAT


II / A – Principes et aménagements contractuels

A – PRINCIPES ET AMÉNAGEMENTS CONTRACTUELS

Principes : Articles 1728 et 1730 du Code civil

Aménagements contractuels

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II / A – Principes et aménagements contractuels


Clause contractuelle : Absence de clause soumettant l’autorisation du bailleur à des conditions abusives

Application de la clause contractuelle : Refus abusifs de donner l’autorisation de travaux

Régimes spécifiques : exemple hôtels (article L.311-1 et L.311- 4 du Code de tourisme)

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II / B – Réalisation par le preneur de travaux en violation du contrat

B – RÉALISATION PAR LE PRENEUR DE TRAVAUX EN VIOLATION DU CONTRAT

Résiliation du contrat

Refus de renouvellement

Remise en état

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III – A la fin du bail

A – SORT DES AMÉLIORATIONS ET DES CONSTRUCTIONS EN FIN DE BAIL

B – RENOUVELLEMENT : IMPACT DES TRAVAUX DU PRENEUR SUR LE LOYER DE RENOUVELLEMENT

C – DÉPART DU PRENEUR : CONDITIONS DE RESTITUTION DES LOCAUX LOUÉS


III / A – Sort des améliorations et des constructions en fin de bail

A – SORT DES AMÉLIORATIONS ET DES CONSTRUCTIONS EN FIN DE BAIL

Aménagements contractuels

En l’absence de stipulations contractuelles : Constructions : article 555 du Code civil

Améliorations : article 546 et 551 du Code civil

Points de vigilance : Accession en fin de bail vs fin de jouissance

Incidences en cas de sinistre (bénéfice des indemnités d’assurances) / en cas d’expropriation

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III / B – Renouvellement : impact des travaux preneur sur le loyer de renouvellement

B – RENOUVELLEMENT : IMPACT DES TRAVAUX DU PRENEUR SUR LE LOYER DE RENOUVELLEMENT

Rappel succinct des règles applicables :

* Valeur locative (article L.145-33 du Code de commerce).

Critères de détermination de la valeur locative posés à défaut d’accord entre les parties.

* Plafonnement (article L.145-34 du Code de commerce) : exclusions : bail de plus de 9 ans (ou tacite reconduction depuis plus de 12 ans), locaux monovalents, bail bureaux.

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Incidence des améliorations réalisées et financées par le preneur

Principe :

• Au cours du 1er renouvellement suivant la réalisation des travaux :

Le bailleur ne peut se prévaloir des améliorations réalisées par le preneur à ses frais, ni comme élément d’appréciation de la valeur locative, ni comme motif de déplafonnement : article R.145-8 du Code de commerce

Il pourra à l’occasion du 2ème renouvellement (à condition d’en avoir acquis la propriété).

Exception (déplafonnement) dès le 1er renouvellement : dès lors que les travaux peuvent être considérés comme constituant une modification notable d’un des éléments définis aux 1° à 4° de l’article L.145-33 (détaillés aux articles R.145-3 et R.145-4) du Code de commerce.

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Jurisprudences abondantes : difficulté de dégager des critères de distinction

Qualification des travaux relève de l’appréciation des juges du fond

Exemples : Extension de l’assiette du bail = exclusif de la notion d’amélioration

Accroissement notable de la surface de vente = modification notable

Clause d’accession reportant l’accession en fin de jouissance

Date de la prise en compte des travaux preneurs :

Lorsque les travaux relèvent de l’article R.145-3 (modification notable), ils doivent être invoqués par le bailleur lors du 1er renouvellement, sous peine de déchéance du droit de s’en prévaloir ultérieurement.

En pratique, aménagements contractuels fréquents

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III / C – Départ du preneur : conditions de restitution des locaux loués

C – DÉPART DU PRENEUR : CONDITIONS DE RESTITUTION DES LOCAUX LOUÉS

Principes : article 1730 et 1731 du Code civil

Aménagements contractuels : clause d’accession et clause de restitution des locaux loués

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III / C – Départ du preneur : conditions de restitution des locaux loués


Travaux d’aménagement réalisés par le bailleur avant la mise à disposition des locaux loués (cf. supra I – B/)

Tendance de la pratique à détailler les conditions de restitution des locaux loués notamment s’agissant des éléments qui pourront / devront être déposés par le preneur à son départ des locaux loués.

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Partie 2 – Les obligations du bailleur et du preneur au titre de la réglementation ERP


Sommaire

Bref rappel de la règlementation ERP

Qui, du bailleur ou du preneur doit se conformer à la législation ERP dans le cadre d’un bail commercial?

I – Dans le silence du contrat A – OBLIGATIONS À LA CHARGE DU BAILLEUR B – OBLIGATIONS À LA CHARGE DU PRENEUR

II – Aménagements contractuels A – PRINCIPES B – UN DURCISSEMENT DE LA JURISPRUDENCE

Sanctions du non respect de la réglementation ERP

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Cadre général : Bref rappel de la règlementation ERP

Définition d’un établissement recevant du public (ERP)

Article R.123-2 du Code de la Construction et de l’Habitation :

« Constituent des établissements recevant du public (ERP), tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non ».

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Classement des ERP (par type et par catégorie) :

Nature de l’exploitation ; soumission aux dispositions générales communes mais aussi aux dispositions qui leur sont propres (CCH art R 123-18)

Etablissements installés dans un bâtiment

M : Magasins de vente, centres commerciaux

N : Restaurants et débits de boisson

O : Hôtels et pensions de famille

W : Administrations, banques, bureaux

Etablissements spéciaux (établissements de plein air, chapiteaux, parcs de stationnements couverts, gares…)

Immeubles de grande hauteur

Effectif du public et du personnel

1ère catégorie: au dessus de 1500 personnes

2ème catégorie: de 701 à 1500 personnes

3ème catégorie: de 301 à 700 personnes

4ème catégorie: moins de 300 personnes

5ème catégorie: établissements accueillant un nombre de personnes inférieur au seuil dépendant du type d’établissement (pour un ERP de type salle de spectacle, l’établissement est en 5ème catégorie en dessous du seuil de 50 personnes, pour un ERP de plein air, le seuil sera en dessous de 300 personnes). En dessous de 20 personnes, les ERP de 5ème catégorie sont assujettis à un règlement de sécurité restreint.

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Deux catégories de dispositions spécifiques aux ERP : Sécurité contre les risques d’incendie et de panique

Arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendies et de panique dans les ERP (R123-1 à R123-55 du CCH)

Ex: mise en conformité de l’installation électrique, évacuation, issues de secours, qualité des matériaux…

Accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR)

Article L111-7 et suivants et R 111-19-1 du Code de la construction et de l’habitation :

« Les établissements recevant du public définis à l'article R. 123-2 et les installations ouvertes au public doivent être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap.

L'obligation d'accessibilité porte sur les parties extérieures et intérieures des établissements et installations et concerne les circulations, une partie des places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux et leurs équipements. »

Loi Handicap du 11 février 2005 :

- Obligation de faire réaliser un audit d’accessibilité sur les ERP existants avant le 31 décembre 2010

- Délai maximal de mise aux normes de tous les ERP fixé au 1er janvier 2015.

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Afin de s’assurer du respect de ces dispositions spécifiques, le maire et le préfet disposent de différents modes de contrôles: Au titre des autorisations administratives:

Préalablement à la réalisation de travaux, nécessité d’obtenir une autorisation afin de vérifier leur conformité aux dispositions ERP ( article L.111-8 CCH). Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu d’autorisation.

Avant toute ouverture au public: L'ouverture d'un ERP est subordonnée à une autorisation délivrée par l'autorité administrative après contrôle du respect des dispositions liées à l’accessibilité des PMR et après une visite de la commission de sécurité (L.111-8-3 et R.123-45 du CCH).

L’obligation pour les constructeurs, installateurs et exploitants de procéder, pendant la construction, et périodiquement en cours d’exploitation, aux vérifications nécessaires des installations et équipements de l’ERP.

Visites inopinées et périodiques par la commission départementale compétente

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La législation ERP se rattache-t-elle à l’immeuble ou à l’activité ?

Qui, du preneur ou du bailleur, doit se conformer à la législation ERP dans le cadre d’un bail commercial?


I – Dans le silence du contrat

A – OBLIGATIONS À LA CHARGE DU BAILLEUR

B – OBLIGATIONS À LA CHARGE DU PRENEUR


I / A – Obligations à la charge du bailleur

Obligation de délivrance

Article 1719 du Code civil :« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation

particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement

décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail .»

Civ 3ème 27 mars 2002, n° 00-22.561 ; Civ, 3ème 3 mai 2007, n°06-110.92: Obligation applicable tant lors de la mise à disposition des locaux que pendant la durée du bail

Civ 3ème 29 septembre 2010, n°09-69.337: obligation du bailleur de payer le remplacement d’une toiture bien que les travaux de l’article 606 du Code civil aient été mis à la charge du preneur (en raison de l’impossibilité pour le preneur de poursuivre son exploitation dans des conditions normales sans engager des travaux importants)

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Article 1720 du Code civil« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires,autres que les locatives. »

Civ 3ème, 21 mars 2001, n°99-14462: « attendu que la bailleresse a manqué à son obligation d’entretenir la chose à l’usage pour lequel elle avait été louée et plus précisément de maintenir les locaux en conformité avec les normes de sécurité applicables aux ERP et qu’elle était ainsi à l’origine du trouble grave mettant en péril l’exploitation, du fonds de commerce de la locataire »

Obligation de sécurité : obligation de moyen autonome CA Paris 16ème ch. Sect. A, 14 septembre 2005: condamnation du bailleur à

réaliser le confinement des parties des lieux loués en vertu « du principe selon lequel l’obligation de délivrance emporte obligation de sécurité des lieux loués »

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Usage conforme à l’usage qu’escompte le locataire: importance de la désignation/destination dans la rédaction du bail CA Montpellier 6 mai 2008: caractérise un manquement à l’obligation de

délivrance conforme, un manquement à ce qui a été prévu et attendu pour l’exploitation des surfaces données à bail tel que cela résulte des énonciations du bail.

Civ 3ème 2 juillet 1997, n°95-14.151: le bailleur manque à son obligation de délivrance si le preneur est dans l’impossibilité d’exercer dans les locaux à usage commercial, l’activité prévue au bail

Civ 3ème 30 juin 2010, n° 08-23647: même si le bailleur n’est pas tenu des autorisations liées à l’activité du preneur, les locaux délivrés ne doivent pas empêcher le preneur d’obtenir les autorisations qui lui seraient nécessaires. Même en présence d’un bail « tous commerces » le bailleur doit s’assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas l’exploitation de certaines activités.

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I / B – Obligations à la charge du preneur

Obligation d’entretien et de réparation

Article 1754 du Code civil :

« Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux (…) »

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I / B – Obligations à la charge du preneur

Obligations résultant des travaux réalisés par le preneur en relation avec son activité

Transformation des locaux :

Civ 3ème 4 octobre 2000 « la cour d’appel, en l’absence de toute demande d’autorisation du locataire d’exercer une activité autre que celle prévue au bail, a légalement justifié sa décision de débouter le preneur de sa demande en exécution par le bailleur des travaux de mise en conformité prescrits par l’Administration »

Clause « tous commerces » : le bailleur n’est pas tenu de prendre à sa charge les travaux liés à l’activité précise du preneur

Position constante de la Cour de cassation: civ 3ème 20 juin 1989 n°88-11.390, 3ème civ 28 mai 2003

MAIS la doctrine préconise de compléter cette clause d’une clause dérogatoire expresse mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité liés à l’activité exercée (J. Doucet, Defrénois n°12/04)

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II – Aménagements contractuels

A – PRINCIPES

B – UN DURCISSEMENT DE LA JURISPRUDENCE


II / A – Principes

Les parties peuvent décider d’aménager la répartition de la charge du respect des normes ERP, dans la limite de l’obligation de délivrance conforme du bailleur qui est impérative CA Versailles, 10 janvier 2001 n°99-01209: possibilité de convenir que les travaux

autres que ceux de l’article 606 restent à la charge du preneur.

Limite : les aménagements contractuels ne peuvent vider le contrat de son essence en déchargeant le bailleur de son obligation essentielle de délivrance Jurisprudence constante: Civ 3ème, 5 juin 2002 n°00-19.037, la Cour de cassation

en déduit que « la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance » civ 3ème, 20 janvier 2009 n°07-20.854

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II / B – Un durcissement de la jurisprudence

Nécessité d’une clause expresse et précise: interprétation très restrictive pour exclure l’obligation de délivrance du bailleur

La validité des clauses dérogatoires reste soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond (éléments factuels) Civ 3ème, 27 mars 2002, n°00-22.561: la clause précisant que le preneur

doit prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir se retourner d’une manière quelconque contre le bailleur pour quelque cause que ce soit n’est pas suffisamment expresse.

Civ 3ème 19 juin 2002, n°01-01.769: la clause stipulant que le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, qu’il a à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité et doit se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements notamment sanitaires, ne suffit pas.

Civ 3ème, 10 décembre 2008, n°2008-046248: en l’espèce, obligation de délivrance pas satisfaite car le local ne comportait aucun dispositif d’insonorisation spécifique et les essais acoustiques n’étaient pas conformes à la réglementation. Par suite, les travaux importants résultant de l’inadaptation du hangar à l’activité envisagée étaient à la charge du bailleur.

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Civ 3ème, 13 juillet 2010 n°09-15.409 : manque à son obligation de délivrance le bailleur qui loue à usage exclusif de restaurant-brasserie un local ne comportant pas la gaine d’extraction de l’air pollué de la cuisine exigée par la réglementation sanitaire. En effet, le contrat de bail ne transférait pas au locataire la charge de réaliser un dispositif d’extraction de fumées et le bailleur n’avait pas informé le locataire avant la conclusion du bail des difficultés techniques. Par suite, le locataire pouvait valablement se libérer de l’obligation de payer les loyers en invoquant l’exception d’inexécution

Seules les clauses faisant expressément référence aux travaux liés à la sécurité ERP sont considérées comme exonératoires pour le bailleur : Civ 3ème 21 mars 2012, n°11-14809 et 11-21619: « ayant relevé qu’une

clause du bail mettait à la charge du preneur tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble en conformité avec la réglementation existante concernant l’activité du preneur, notamment les travaux de sécurité, la cour d’appel, qui a constaté que les travaux réalisés visaient à la mise en conformité de l’établissement en vue de recevoir du public et constituaient des travaux de sécurité au sens du contrat, en a justement déduit que le preneur ne pouvait en demander le remboursement à la bailleresse »

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Certains travaux relèvent toujours de la responsabilité du bailleur: Civ 3ème, 9 juillet 2008, n°07-14631: les travaux résultant des vices structurels de

l’immeuble (désordres structurels et de fissures sur le gros œuvre) sont à la charge du bailleur, toute clause contractuelle contraire étant inefficace..

Civ 3ème, 2 juillet 2003 n°01-16246: les travaux de désamiantage lors de la prise de possession, même si le bail contient une clause mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par des dispositions légales et réglementaires relatives à l’hygiène, la sécurité, à la construction et à l’environnement.

Civ 3ème, 18 mars 2009, n°08-11011: la clause du bail interdisant au preneur d’exercer, contre le bailleur, un recours quelconque pour vices cachés ou apparents, défauts ou malfaçons, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance (infiltrations entrainant l’interruption de l’exploitation).

En les rattachant à l’obligation de délivrance, la Cour de cassation place ces travaux hors d’atteinte de la volonté des parties

On constate un durcissement de la jurisprudence s’agissant des travaux liés à l’immeuble. Pour les travaux liés à l’activité du preneur (et dès lors qu’une clause spécifique le prévoit), il peuvent être mis à la charge du preneur dès lors que leur faisabilité n’est pas en cause.

10/05/2012


Sanctions du non respect de la réglementation ERP

A – Sanction administrative Risque de fermeture de l’établissement par le maire ou le préfet par arrêté pris après

avis de la commission de sécurité compétente la fermeture est maintenue jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité

Si l’exploitant ne procède pas à la fermeture de l’établissement après mise en demeure du maire ou du préfet 3 750€ d’amende

B – Sanction pénale Les sanctions pénales ne découlent pas directement des infractions aux règles ERP

mais le non respect de la réglementation peut entrainer de graves répercussions: Crim. 14 mars 1974, n°73-92.507, mort de 146 personnes dans l’incendie d’une salle de

danse due au mépris total de la réglementation ERP (suppression des issues de secours, accumulation de matériaux combustibles et ouverture de l’établissement sans l’autorisation administrative exigée)

C – Sanction civile Résiliation du bail

Civ 3ème, 6 novembre 2001, n°00-14.044, le preneur n’a pas exécuté les obligations d’entretien et de respect des règles d’hygiène et de sécurité contractuellement à sa charge; s’agissant d’un ERP ces infractions sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Dommages intérêts10/05/2012


Partie 3 – La répétition de l’indu en matière de gestion immobilière


Les fondements juridiques de la répétition de l’indu

Fondements : articles 1235 et 1376 du Code civil

Selon l’article 1376 du Code civil, « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

Selon les articles 1235 et 1376 du Code civil, un paiement sans dette est un paiement indu faisant naître, pour l’accipiens, l’obligation de restituer et, pour le solvens, le droit d’agir en répétition. Toutefois, la répétition n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. Pour que la répétition de l’indu puisse être exigée, il faut qu’il y ait une remise à titre de paiement, alors qu’il n’y avait pas de dette. Ainsi, le paiement a lieu sans cause, soit que la dette n’existe pas, soit qu’elle n’existe plus

En matière de copropriété : par le biais de la restitution de l’indu, un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 30 novembre 2004 reconnait que la répartition de charge nulle, car non conforme aux critères légaux, justifie la répétition de charges indûment payées. (Cass. Civ. 3ème, 30 novembre 2004, n°03-16488).

10/05/2012


I – Les conditions de fond requises

A – PAIEMENT INDU

1) INDU OBJECTIF

2) INDU SUBJECTIF

B – ERREUR DU SOLVENS

1) ERREUR ET INDU SUBJECTIF

2) ERREUR ET INDU OBJECTIF


I / A – Paiement indu

1) INDU OBJECTIF Dette inexistante : le paiement n’a alors de cause que pour aucune des deux

personnes. L’inexistence de la dette peut découler de l’annulation de cette dernière, de sa résolution ou de sa caducité à la suite de la réalisation d’une condition résolutoire.

Paiement excessif : l’indu résulte du paiement d’une somme supérieure à celle due en réalité; il est évident que l’indu se limite au trop perçu (Cass. Civ. 1ère, 9 décembre 1986 & CA Lyon, 22 mai 2003, n°01-07.139). De façon plus générale, tout versement excessif au regard de l’obligation due, donne lieu à une action en répétition au profit du solvens. Ainsi en est-il de la somme correspondant à une majoration de loyers motivée par d’importants travaux qui n’ont en définitive pas été réalisés (CA Versailles, 1ère chambre, 2ème section, 19 novembre 1999, n°8220/97)

La cause de la dette ultérieurement effacée:

paiement libératoire d’une obligation nulle : lorsqu’un contrat est ultérieurement annulé ou résolu, les restitutions qui doivent avoir lieu sont habituellement rattachées au mécanisme de la répétition de l’indu

remise en cause d’une décision de justice

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I / A – Paiement indu

2) INDU SUBJECTIF

Dette existe mais la personne qui a payé:

soit n’était pas tenue de la dette (le solvens a payé la dette d’un autre)

soit n’était pas tenue à l’égard de cette personne (le solvens a payé à une personne qui n’était pas le créancier)

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I / B – Erreur du solvens

1) ERREUR ET INDU SUBJECTIF Nécessité de l’erreur du solvens. En présence d’un indu subjectif, la répétition

impose la démonstration de la part du solvens (Cass. Civ 1ère, 15 janvier 1985, n° 83-14.742). En l’absence d’erreur, le paiement effectué est causé et ne saurait être remis en cause sur simple demande du solvens (ex le solvens a soit entendu gérer les affaires du véritable débiteur, soit le gratifier indirectement).

La faute du solvens est un élément indifférent à la recevabilité de l’action en répétition de l’indu. (Cass. Com., 15 octobre 1996, n°94-14.226). Confirmation de la solution par la Chambre sociale de la Haute juridiction selon laquelle la négligence commise par le solvens, quelle que soit sa gravité, ne saurait priver celui-ci de la totalité de son droit à répétition (ex Cass. Soc., 14 juin 1979).cf Cass Civ 1ère, 17 février 2010, n°08-19.789 : l’absence de faute du solvens n’est pas une condition de la répétition de l’indu, sauf à déduire, le cas échéant, de la somme répétée, les dommages-intérêts destinés à réparer le préjudice résultant pour l’accipiens de la faute commise par le solvens. Néanmoins, la faute du solvens continue à jouer un rôle quant à l’étendue de la restitution. Elle permet d’exonérer totalement ou partiellement l’accipiens de la dette en restitution lorsque celle-ci lui a causé un préjudice.

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2) ERREUR ET INDU OBJECTIF L’article 1377 alinéa 1 du Code civil semblant limiter la nécessité de l’erreur au seul

indu subjectif, la doctrine s’est interrogée sur les hypothèses dans lesquelles l’erreur doit être regardée comme une condition de la répétition. La condition d’erreur n’est en effet pas exprimée dans les textes de base.

JP ancienne : nécessité de l’erreur dans l’indu objectif. Si la dette n’existait pas, le paiement fait en l’absence d’erreur ne peut s’expliquer que par l’intention libérale de son auteur ou par une gestion d’affaires et la répétition ne peut alors être admise.

Le droit positif nouveau : l’indifférence de l’erreur dans l’indu objectif. Les articles 1235 et 1376 ne font en effet pas de la constatation de l’erreur une condition nécessaire de la répétition de l’indu dans le cas où le paiement se trouve dépourvu de cause en raison de l’inexistence de la dette. Dès que les sommes versées ne sont pas dues, le droit à remboursement s’impose.

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3) CARACTÉRISTIQUES DE L’ERREUR Toute erreur peut être prise en compte. Lorsque l’erreur du solvens est requise, celle-

ci peut être une erreur de fait comme une erreur de droit.

L’erreur est appréciée souverainement par les juges du fond. Elle ne peut cependant être prise en compte que si elle est déterminante. Ce caractère est déduit par la JP a contrario de l’absence de paiement effectué en connaissance de cause.

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II – L’action en répétition de l’indu

A – LES PARTIES À L’ACTION

1) QUI PEUT AGIR ? LE DEMANDEUR À L’ACTION (« SOLVENS »)

2) CONTRE QUI AGIR ? LE DÉFENDEUR À L’ACTION (« ACCIPIENS »)

B – PRESCRIPTION DE L’ACTION


II / A – Les parties à l’action

1) QUI PEUT AGIR? LE DEMANDEUR À L’ACTION (« SOLVENS ») L’action peut être exercée par le solvens, c’est-à-dire celui qui s’est appauvri.

Ainsi, peuvent demander la répétition, entre autres:

Le tiers qui a agi au nom et pour le compte d’autrui comme représentant légal ou conventionnel;

Le commissaire qui agit sous sa responsabilité et en son nom propre;

L’assureur ayant indûment versé des sommes à un assuré;

NB: Ne dispose pas de cette action le gérant d’affaires qui a payé avec les deniers du géré ou qui a payé avec ses propres deniers mais a vu sa gestion ratifiée par le maître de l’affaire. En l’absence de ratification de la gestion par le maître de l’affaire, la répétition redevient possible.

NB: Le syndic qui a payé à tort à un véritable créancier alors que celui-ci était normalement primé par d’autres, ne dispose pas davantage de l’action en répétition de l’indu.

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II / A – Les parties à l’action

2) CONTRE QUI AGIR? LE DÉFENDEUR À L’ACTION (« ACCIPIENS ») Il résulte de l’article 1376 du Code civil que l’action en restitution ne peut être engagée que contre celui qui a

effectivement reçu le paiement de l’indu mais aussi contre celui pour le compte duquel le paiement a été reçu. En effet, l’action en répétition de l’indu ne peut valablement être engagée qu’à l’encontre de celui qui a effectivement

reçu la somme indûment payée. Peu importe à cet égard l’existence de lien de droit entre les parties, seule compte la réalité de l’enrichissement.

(« Celui qui demande la restitution de ce qu’il a indûment payé doit prouver que celui contre qui il agit a bien reçu ce paiement – Cass. Civ. 1ère 19 décembre 1962, Gaz. Pal. 1963.1.321 » Droit civil – Les obligations – F. Terré, P. Simler, Y. Lequette, 10ème édition, n°1051 (Pièce n°26))

Cf arrêt Cass Civ 3ème, 10 novembre 2009, pourvoi n°08-20035

« Vu l'article 1376 du code civil, ensemble l'article 1743 du même code ;

Attendu que pour rejeter l'irrecevabilité de la demande en répétition des charges indues pour la période précédant le 1er décembre 1990, date à laquelle la société était devenue propriétaire de l'ensemble immobilier, l'arrêt retient que l'action en recouvrement de charges a un caractère réel et se trouve attachée, non à la personne du propriétaire, mais à sa qualité de bailleur ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'obligation pesant sur la société de restituer des charges qu'elle n'avait pas perçues, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ».

Par conséquent, les charges indument perçues avant la vente ne peuvent en principe pas être réclamées au nouveau bailleur.

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II / B – Prescription de l’action

Point de départ : l’action en répétition de l’indu ne peut être utilement engagée qu’à compter de la date où le paiement est devenu indu. Cf Cass. Civ. 3ème, 31 mai 2007, n°06-13224

Certaines demandes relatives au remboursement des charges peuvent être déclarées irrecevables comme prescrites par le tribunal, compte tenu de la prescription quinquennale des loyers et des charges.

« Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives. » (Code civil, article 2277 alinéa 2 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2008-561 du 17 janvier 2008).

Etant rappelé que cette règle de prescription quinquennale n’a pas été remise en cause par l’article 2224 introduit dans le Code civil par la loi n°2008-561 du 17 janvier 2008.

L’action en répétition d’un indu de charges relevait, avant la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005, du régime général des quasi-contrats soumis à une prescription trentenaire mais depuis l’intervention de la loi du 18 janvier 2005, l’action des locataires en répétition des sommes (loyers ou charges) indues est soumise à la prescription quinquennale.

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II / B – Prescription de l’action

Cf Cass. Civ. 3ème, 8 février 2012, n°10-25.251 selon lequel l’action en restitution des sommes indûment versées au titre des charges de copropriété, charges et honoraires de recouvrement, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription régissant les actions personnelles ou mobilières. Les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure (prescription de 5 ans, article 2224 du Code civil).

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III – Répétition de l’indu en cas de contestation de l’indexation

A – RESTITUTION-NULLITÉ ET RÉPÉTITION DE L’INDU

B – APPLICATION EN MATIERE LOCATIVE


III / Répétition de l’indu en cas de contestation de l’indexation

Particularité de la répétition consécutive à l’annulation ou à la résolution d’un contrat.

Problème : est-on encore en présence d’une répétition de l’indu alors que la restitution trouve en réalité son origine dans la nullité ou la résolution?

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III / A – Restitution-nullité et répétition de l’indu

Il est important de distinguer les restitutions consécutives à une annulation (qui suivent les règles des nullités) et les restitutions consécutives à un paiement sans cause (qui suivent les règles de la répétition de l’indu). (Cf Civ. 1, 11 juin 2002, n°00-15.297, note J.L Auber)

En pratique, l’intérêt de cette dissociation réside dans les délais de prescription : prescription biennale contre prescription quinquennale.

L’action en répétition d’un indu de charges se prescrit par cinq ans, depuis l’intervention de la loi du 18 janvier 2005 (article 2277 alinéa 2 du Code civil). Au contraire, la prescription applicable en cas de nullité est égale à deux ans.

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III / B – Application en matière locative

En matière locative, il faut distinguer selon que la somme à restituer prend sa source dans une annulation (de la clause d’indexation par exemple) ou dans un paiement sans cause (erreur dans le calcul des charges ou de l’indexation par exemple).

L’annulation d’une clause d’indexation sera régie par les règles relatives aux nullités. Au contraire, l’erreur dans le calcul des charges ou de l’indexation sera régie par les règles relatives à la répétition de l’indu.

Par conséquent, en matière locative, la répétition de l’indu ne peut donc provenir que d’une erreur dans le montant des charges payées ou dans le calcul de l’indexation. En revanche, si la dette est annulée ultérieurement (annulation de la clause d’indexation par exemple), la restitution aura lieu sur le fondement des nullités. Le délai de prescription sera donc de deux ans et non pas de cinq (régime de la répétition de l’indu). Il faut néanmoins préciser que la prescription biennale ne s’appliquera que si la clause est nulle en application du statut des baux commerciaux (article L145-60 du Code de commerce).

Les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu mais seulement des règles de la nullité (Cass. Civ. 1ère, 24 septembre 2002, n°00-21.278).

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