17429744 Libro Gestion Inmobiliaria

7/26/2019 17429744 Libro Gestion Inmobiliaria

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GESTININMOBILIARIA

MINISTERIO DE EDUCACIN Y CIENCIA

Centro Nacional de Informacin y Comunicacin Educativa


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Autor:

M del Carmen Pareja Rivero

Coordinacin pedaggica:

Carmen Fernndez Herrez

Edicin y Maquetacin:

Al fonso Cerezo RamrezInmaculada Snchez Peas

Diseo de la portada:

Santiago Martn de la Fuente

Esta publicacin editada por el Programa de Nuevas tecnologas de laInformacin y de la Comunicacin del MINISTERIO DE EDUCACIN yCIENCIA, en Noviembre de 2004, es una parte de los materiales quecomponen el curso Gestin Inmobiliaria de Aula Mentor

Ministerio de Educacin y Ciencia

Secretara General de Educacin y Formacin Profesional

Centro Nacional de Informacin y Comunicacin Educativa

I.S.B.N.: 84-364-3930-1

N.I.P.O.: 651-04-104-4Depsito Legal:


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NDICE

Introduccin...................5

BLOQUE A: INTRODUCCIN A LA GESTIN INMOBILIARIA

Tema 1: Los contratos de la gestin inmobiliaria11

BLOQUE B: DERECHO INMOBILIARIO

Tema 2: El derecho de propiedad: sus limitaciones y modificaciones25Tema 3: La compraventa I..37Tema 4: La compraventa II................................................................................53

Tema 5: El contrato de arrendamiento.71Tema 6: El Registro de la Propiedad95Tema 7: La hipoteca inmobiliaria. Objeto y sujetos de la hipoteca

inmobiliaria..109

BLOQUE C: VALORACIONES INMOBILIARIAS

Tema 8: Valoraciones de inmuebles..127

BLOQUE D: ALGUNOS IMPUESTOS EN OPERACIONES INMOBILIARIAS

Tema 9: Conceptos bsicos de fiscalidad.139Tema 10: Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.149Tema 11: Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre Transmisiones y

Actos Jurdicos Documentados 163Tema 12: Impuesto sobre el Valor Aadido e Impuesto sobre Bienes

Inmuebles..181

BLOQUE E: LA VENTA

Tema 13: Tcnicas de venta197

BLOQUE F: MATERIALES DE CONSTRUCCIN

Tema 14: Materiales y Tcnicas de construccin I..221Tema 15: Materiales y Tcnicas de construccin II 239

Glosario..259


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INTRODUCCIN

GESTIN INMOBILIARIA 5

INTRODUCCIN

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) son profesionales cualificados que

ofrecen un servicio integral en la intermediacin inmobiliaria, entre los que se

encuentran la mediacin, tramitacin, informes, peritaciones y asesoramiento en

materia de bienes inmobiliarios, y por cuyos servicios cobra unos honorarios.

Con el Decreto de Medidas Liberalizadoras1 de junio de 2000, desaparece el

examen para Agente de la Propiedad Inmobiliaria que, junto a la diplomatura

universitaria, eran los nicos requisitos para acceder al ttulo de API, y desde

1Son un conjunto de medidas que pretenden incrementar el grado de competencia y de flexibilidad de laeconoma, con actuaciones en sectores clave como el de la electricidad, los hidrocarburos y la telefona, ascomo en otras reas que benefician directamente a los consumidores y al empleo: suelo urbanizable,sanidad, actividades profesionales, comercio interior, defensa de la competencia, participacionesempresariales y fiscalidad del ahorro.

Regula esta normativa temas como:

Reduccin a un ao del plazo para que las ganancias patrimoniales tributen a un tipo fijo, que pasa del20 por 100 al 18 por 100, con el fin de estimular el ahorro familiar, facilitar la movilizacin de lasinversiones y homologar el sistema fiscal espaol al de otros pases.

En el Impuesto sobre el Patrimonio se exime de tributacin a la vivienda habitual, hasta un importemximo de 25 millones de pesetas.

Tambin se introducen medidas que pueden repercutir favorablemente sobre el precio de las vivienda, comoaumentar el suelo urbanizable y eliminar la discrecionalidad que la Ley del Suelo otorgaba a los municipios encuanto a la clasificacin del suelo como no urbanizable.

Adems, nos encontramos a este respecto con medidas como: La iniciativa privada tendr el derecho a promover la transformacin del suelo urbanizable. A travs del

silencio administrativo, quedarn aprobados los instrumentos del planeamiento urbanstico de desarrolloen el plazo de seis meses o en el que establezca la legislacin autonmica.

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria dejarn de tener la exclusividad en la intermediacininmobiliaria

Se mejora el tratamiento impositivo sobre sucesiones en determinados supuestos. Cuando se produce elfallecimiento del propietario de una empresa o de un inmueble familiar, los receptores (cnyuge odescendientes que hayan convivido los dos aos previos con el propietario), slo tributarn por el 5% delvalor de los bienes.

En el caso de las empresas, se exige que los sucesores mantengan el negocio en activo durante 10aos. Respecto a los herederos de viviendas, el Gobierno fij una exencin de 20 millones de pesetasen el impuesto de sucesiones. El requisito es que los beneficiarios mantengan la propiedad de lavivienda durante un mnimo de 10 aos despus de la transmisin. Esta medida ha resultado muybeneficiosa para las empresas familiares. De hecho, el Instituto de Empresa Familiar asegura quemuchos negocios desaparecan por los impuestos que deban pagar los herederos.

El incremento de patrimonio tiene un tratamiento fiscal distinto. Los decretos liberalizadores de junio de 1996 triplican la actual superficie para construir


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INTRODUCCIN

6 GESTIN INMOBILIARIA

entonces no se convocan pruebas para obtener este ttulo, sino que se ha

liberado su prctica, por lo que cada vez es ms importante una buenconocimiento del sector, conocimiento del que carecen algunas de las personas

dedicadas a esta profesin, al que solo los ha llevado un inters econmico.

En cuanto a las funciones a desarrollar por los Agentes de la Propiedad

Inmobiliaria, segn el Decreto 3248/69, de 4 de Diciembre de 1.969 (Reglamento

colegios oficiales), que aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de

Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, "Son funciones

propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria la mediacin y corretaje en las

siguientes operaciones: compraventa y permuta de fincas rsticas y urbanas,

prstamos con garanta hipotecaria sobre fincas rsticas y urbanas,

arrendamientos rsticos y urbanos, cesin y traspaso de estos ltimos, evacuar

las consultas y dictmenes que les sean solicitados sobre el valor en venta,

cesin o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados

anteriores".

Podemos as establecer una relacin de las actividades que pueden llevarse a

cabo en una Agencia Inmobiliaria, que son:

1. Compraventa de todo tipo de inmuebles.

2. Opciones de compra de bienes inmuebles.

3. Permuta de bienes inmuebles.4. Arrendamiento de bienes inmuebles.

5. Cesin y traspaso de derechos de arrendamientos.

6. Constitucin, cesin, subrogacin, y renovacin de prstamos con garanta

hipotecaria o personal.

7. Aportacin en sociedad u otro tipo de participacin de bienes inmuebles y

derechos inmobiliarios.

8. Subastas de bienes inmuebles.

9. Mediacin en la captacin de recursos dinerarios necesarios para inversin

en bienes y derechos inmobiliarios.

10. Traspaso de locales de negocio.

11. Promocin, gestin y administracin de comunidades de propietarios y

cooperativas inmobiliarias.

12. Tramitacin y promocin de asuntos relativos a operaciones inmobiliarias

ante cualquier organismo estatal, autnomo, provincial o municipal.

13. Tramitacin y promocin de expedientes de viviendas de Proteccin Oficial

o libres.


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INTRODUCCIN


14. Peritacin y valoracin en venta, cesin o traspaso y renta de bienes

inmuebles y derechos inmobiliarios de cualquier tipo

No todos los A.P.I. ofrecen necesariamente todos estos servicios.

Es por tanto muy amplia la materia que hay que conocer para poder llevar a cabo

una buena labor en este sector, y adems es conveniente estar actualizndose

continuamente, pues cambia la normativa, las exigencias de los clientes, los

mtodos de venta, etc.


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BLOQUE A

INTRODUCCIN A LA GESTININMOBILIARIA

Tema 1: Los contratos de la gestin inmobiliaria


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TEMA 1

LOS CONTRATOS DE LA GESTININMOBILIARIA

1. Contrato de mandato

1.1. Las obligaciones del mandatario

1.2. Las obligaciones del mandante

1.3. Modos de acabarse el mandato

2. Contrato de arrendamiento de servicios

2.1. El precio en el arrendamiento de servicios

3. Contrato de mediacin corretaje

4. La nota de encargo

5. Modelos de los contratos

5.1. Modelo de Contrato de mandato

5.2. Modelo de Arrendamiento de servicios

5.3. Modelo de Nota de encargo


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Bloque A - Tema 1 LOS CONTRATOS DE LA GESTIN INMOBILIARIA


Cuando un cliente solicita servicios de algn tipo a un tcnico en gestin

inmobiliaria, sea la compra, la venta, u otro servicio prestado por el mismo, se

produce una relacin que da lugar a un contrato. Este contrato puede ser devarios tipos, y todos muy similares.

1. CONTRATO DE MANDATO

El contrato de mandato se regula en el Cdigo Civil, indicando el art. 1.709del mismo, que este contrato es aquel por el que una persona se obliga a

prestar algn servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otro. (Ej.:

Da. Fernanda Garca Martnez que reside en Calatayud (Zaragoza), desea

adquirir una vivienda en Orihuela (Alicante), y al no poder desplazarse a

Orihuela, decide encargar a D. Antonio Gil Gonzlez, sobrino suyo residente en

Alicante, la bsqueda de dicha vivienda, envindole por escrito las condiciones

del encargo). En este caso, entre Da. Fernanda y D. Antonio, se establece un

contrato de mandato.

Este contrato, se considerar realizado tanto si se formaliza por escrito

mediante un documento pblico o privado, o si se acuerda de forma verbal.

A falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito, pero si el

mandatario1tiene por ocupacin el desempeo de servicios a los que se refiera

el mandato, como es el caso de los profesionales de la gestin inmobiliaria, se

presume la obligacin de retribuirlo.

El mandatario no puede traspasar los lmites del mandato, pero estos no se

considerarn traspasados si el servicio prestado o la cosa hecha se cumpliesen

de forma ms ventajosa para el mandante2, de lo que se seala en el contrato.

1.1. LAS OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

El mandatario, para poder actuar como tal debe ser mayor de edad o menor

emancipado.

1

Persona que presta el servicio o hace la cosa contratada2Persona para la que se presta el servicio o se hace la cosa contratada


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Si para realizar la operacin que se acuerda en el contrato demandato, se exige mayora de edad, ser necesario que elmandatario la tenga, no siendo suficiente en esos casos el estaremancipado.

Al aceptar el contrato de mandato, el mandatario queda obligado a cumplir el

mandato, y responder de los daos y perjuicios que, de no llevarlo a cabo, se

ocasionen al mandante. El mandatario tambin debe mantener informado al

mandante del desarrollo del mandato.

En la ejecucin del mandato ha de ajustarse el mandatario a las instrucciones

del mandante, y a falta de instrucciones, deber hacer todo lo posible, segn la

naturaleza del negocio, para que este llegue al mejor fin posible.

El mandatario puede nombrar sustituto para realizar el trabajo mandado,

siempre que el mandante est de acuerdo, pero ser el mandatario que

contrata con el mandante, quien responder de la gestin del sustituto siempre

que:

1. Cuando no se le dio facultad para nombrarlo.

2. Cuando se le dio esta facultad, pero sin designar la persona, y el

nombrado era notoriamente incapaz o insolvente.

En los casos comprendidos en los dos nmeros del artculoanterior puede adems el mandante dirigir su accin contrael sustituto.

La responsabilidad de dos o ms mandatarios, aunque hayan sido instituidos

simultneamente, no es solidaria, si no se ha expresado as.

El mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente

ante la parte con quien contrata, sino cuando se obliga a ello expresamente o

traspasa los lmites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus

poderes.

1.2. LAS OBLIGACIONES DEL MANDANTE

El mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya

contrado dentro de los lmites del mandato (ej.: pagar un precio determinado

por la compra de una vivienda, o hacerlo de una forma determinada, etc.). En lo

que el mandatario se haya excedido respecto del contrato acordado, no queda

obligado el mandante, salvo que lo acepte expresa o tcitamente.


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Si el mandatario lo pide, el mandante debe anticipar al mandatario, las

cantidades necesarias para la ejecucin del mandato, y si las hubiera

anticipado el mandatario, el mandante deber reembolsrselas, aunque el

negocio no haya salido bien, con tal que est exento de culpa el mandatario. Elreembolso comprender los intereses de la cantidad anticipada, a contar desde

el da en que se hizo la anticipacin.

Si el cumplimiento del mandato ocasionara daos o perjuicios al mandatario,

sin culpa ni imprudencia de este, el mandante deber indemnizarlo de dichos

daos.

Si el mandatario es nombrado por dos o ms personas, que lo han nombrado

para un negocio comn, quedarn obligadas solidariamente para todos los

efectos del mandato.

1.3. MODOS DE ACABARSE EL MANDATO

Como especifica el Cdigo Civil, el mandato se acaba por:

1. Revocacin: Cuando el mandante decide dar por terminado el mandatomediante una declaracin de voluntan individual, lo cual puede hacer de

forma expresa, es decir, comunicndoselo al mandatario, o bien de formatcita, cuando el mandante nombra un nuevo mandatario o l mismo

realiza el mandato (en estos casos, surtir efecto desde que el mandatario

al que se revoca el contrato conoce la existencia del contrato con otro

mandatario). Esta forma de finalizar el mandato deber hacerse conforme a

la buena fe y con el preaviso necesario para que el mandatariono resulte

perjudicado. Si el mandato se termina por revocacin, el mandantepuede

pedir al mandatario la devolucin del documento donde conste el mandato.

2. Renuncia o incapacitacin del mandatario:En este caso, el mandatariosolo tiene que comunicarlo al mandante, pero teniendo en cuenta que unavez que lo ha comunicado deber seguir con su gestin hasta que el

mandante pueda seguir con dichas gestiones, por si mismo o por otro

mandatario.


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3. Muerte, declaracin de prodigalidad3 o por concurso o insolvencia4del mandante o del mandatario: Lo hecho por el mandatario, ignorando lamuerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el

mandato, es vlido y surtir todos sus efectos respecto a los terceros quehayan contratado con l de buena fe.

En el caso de morir el mandatario, debern sus herederos ponerlo en

conocimiento del mandante y proveer, entretanto, a lo que las

circunstancias exijan en inters de ste.

4. Incapacitacin sobrevenida del mandante: Salvo que en el mismo sehubiera dispuesto su continuacin o el mandato se hubiera dado para el

caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto porste. En estos casos, el mandato podr terminar por resolucin judicial

dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del

tutor.

2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DESERVICIO

Seala el Cdigo Civil que el arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o

servicios.

Podemos definir el contrato de arrendamiento de servicios como aqul por el

cual, una de las partes se obliga a prestar a otra un servicio por un tiempo y un

precio cierto.

En estos contratos, se llama arrendadoral que se obliga, en nuestro caso aprestar el servicio; y arrendatarioal que adquiere el derecho al servicio que seobliga a pagar.

3 Declaracin de prodigalidad: Es la sentencia que declara a una persona prdiga, que segn lajurisprudencia, es aquella persona con una conducta socialmente reprochable que de modo habitualpone en riesgo su patrimonio en perjuicio de su familia ms cercana

4Insolvencia, Situacin en la que se encuentra una persona (fsica o jurdica), en la cual que no puedehacer frente a las deudas que tiene contradas. Puede suceder, que se encuentre en esta situacin,

pese a disponer de activos, si estos no pueden convertirse para el momento en que venzan las deudas.Las personas declaradas en quiebra, tienen prohibido por ley la realizacin de determinadas actividadesempresariales.


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2.1. EL PRECIO

En este tipo de contratos no se puede determinar siempre el precio exacto del

servicio que se est prestando. Se considerar que se ha fijado un preciocierto siempre que se establezca la forma para poder calcular la cantidad final

a pagar.

Ej.: Si una empresa constructora contrata los servicios de unainmobiliaria para que durante un tiempo mximo de 6 meses levenda las viviendas de un edificio que va a construir, el precio apagar por este servicio, se puede establecer por viviendavendida, de forma que no podemos saber el precio final hastaque una vez terminado el contrato, se compruebe el nmero

total de viviendas que se han vendido, pero si se podr calcularcuando finalice el contrato.

3. CONTRATO DE MEDIACINO CORRETAJE

Es aquel contrato por el cual una parte (corredor o mediador), se compromete a

indicar a otra (mandante), la oportunidad de concluir un negocio con un tercero,

o a servir de mediador en la conclusin de dicho contrato, a cambio de una

retribucin (prima o comisin).

Este tipo de contratos se regular por las condiciones que establezcan las

partes, y en su defecto por las normas generales, los usos y costumbres.

4. LA NOTA DE ENCARGO

Cuando se contrata a un profesional liberal, como puede ser el caso de unainmobiliaria, es conveniente formalizar una Nota de encargo, sobre todo en

los casos de una relacin profesional continuada. Esta nota, que materializa la

solicitud del cliente, deber ir firmada y sellada por ste, en ella figuran los

servicios requeridos y sus condiciones.

Los servicios as contratados se caracterizan por basarse en la confianza del

cliente en el profesional al que encarga el trabajo, as como en la libertad de

este en cuanto a la forma de conseguir el resultado deseado.


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5. MODELOS DE CONTRATOS5.1. CONTRATO DE MANDATO

COMPARECIENDODe una parte Don ........................................................, como representante de la empresa.., constituida en escritura pblica otorgada ante Don.., Notario de ., e inscrita en el Registro Mercantilcon fecha de .. de .. de ......, libro ...., tomo .., folio .., con CIF nm. ....., y condomicilio social en ..., calle ., con poderes derepresentacin conforme a escritura pblica autorizada por Don .....,Notario de .. con fecha de ... de ... de ..., de una parte;

y de otra parte Don .., con DNI nm. ... y domicilio en...., calle ....Ambas partes acuerdan celebrar el presente CONTRATO DE MANDATO, de acuerdo con lassiguientes,

ESTIPULACIONES

La empresa . encarga a Don .. elsiguiente negocio .., conforme a las siguientes instrucciones.

1. El mandatario negociar y contratar a nombre de la empresa .., y entodos los documentos que suscriba en tal concepto, expresar que lo hace con poder de laempresa ....

2. La empresa ... ser responsable de las obligaciones contradas por elmandatario.

3. Don .. ser responsable de cualquier perjuicio quecause a la empresa .. por proceder en el desempeo de sus funciones

con malicia, negligencia o infraccin de las instrucciones recibidas.4. Por el presente contrato Don .. queda autorizado a interesarse en

nombre propio o ajeno en negociaciones del mismo gnero de las que hace a nombre dela empresa ..

5. En todo lo no previsto en el presente contrato habr que estar a lo dispuesto en el Cdigode Comercio, en las Leyes especiales y en las reglas generales del Derecho comn.

6. Para resolver cualquier cuestin derivada del presente contrato las partes se sometenexpresamente a los Tribunales de ..., con renuncia del fuero propio.

Y Conformes, firman el presente contrato, por duplicado y a un solo efecto, Don.. y Don .......................................................

En ............................................. a .. de ...... de ..

Fdo.: Fdo.:


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5.2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS

REUNIDOS

Don ................................................, mayor de edad, con D.N.I .................., vecino de................................................, con domicilio en calle .................................................., de unaparte;

Don ................................................, mayor de edad, con D.N.I. .................. vecino de................................................, con domicilio en calle ................................................, de otra;

ESTIPULAN

Celebrar un contrato de ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS, atendiendo a las siguientes:

CLAUSULAS

1. Don ................................................................................................. contrata los servicios de

Don ......................................................................................2. La actividad que debe prestar Don ............................................................ es la de

(especificar).

3. Como contraprestacin a los servicios prestados, Don ................................................deber pagar la cantidad de .................................................................................................pesetas a Don ................................................, pagadera en tres plazos, en las siguientesfechas:

1 de enero de ................................................

1 de marzo de ................................................

1 de mayo de ................................................

4. En dichas fechas se efectuar el cobro, ingresando el importe en la cuenta corriente queDon ................................................ tiene abierta en la entidad bancaria................................................,sucursal ................................................, en el nmero decuenta .................................................

5. La fecha de inicio de prestacin de los servicios es de ....de ..................... de ..... y la definalizacin de ...... de ........................... de ....... .

6. Don .................................................................................. se obliga por el presente, aprestar los servicios referidos en el tiempo y forma establecidos.

7. Para la resolucin de cualquier duda que surja sobre la aplicacin o interpretacin delpresente contrato las partes se someten a la jurisdiccin de los Tribunales de................................................ con renuncia al fuero propio que les correspondiera.

En ............................................. a .. de ...... de ..

Fdo.: Fdo.:


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5.3. LA NOTA DE ENCARGO

NOTA DE ENCARGO PROFESIONAL

Don ............................................................................., mayor de edad, con D.N.I..................., vecino de ................................................, con domicilio en calle.................................................., como represntate de la empresa.., por el presente documento, encargaa Don ................................................, mayor de edad, con D.N.I. .................. vecino de................................................, con domicilio en calle ................................................,que intervenga y medie en la de los bienesque a continuacin se indican:

1.

2. .

3. .

A tal fin, se acepta la intervencin profesional de D. .como en la transaccin del objeto delpresente contrato, y se le faculta expresamente para realizar cuantas gestionesconsidere oportunas para lograr el objetivo acordado.

El prsente contrato tendr una duracin de .. meses a partir de la fecha

de este contrato.

D. .tendr derecho apercibir como honorarios profesionales la cantidad de ..() euros por su intervencin en el logro del trabajo encargado.

Y como aceptacin de este documento, firman el mismo.

En ............................................. a .. de ...... de ..

Fdo.: Fdo.:


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ANEXO

Los honorarios de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria varan de unas

zonas a otras, y segn el tipo de servicios, pero a modo orientativo incluimosesta tabla con precios de algunos servicios (ao 2004):

SERVICIO TIPOINMUEBLE

IMPORTE

Compraventa, incluidas las

subastas

Opciones de compra

Permutas

Fincas urbanas

Fincas rsticas

Fincas

industriales

3% s/precio real de la transmisin



Aportacin en sociedad Todo tipo de

inmuebles

3% s/valor real bienes aportados

Constitucin, cesin, subrogacin,

renovacin y prrroga de

prstamos y crditos con garanta

personal o real

Todo tipo de

inmuebles

3% s/importe principal prstamo

Arrendamientos para uso distintodel de vivienda

Todo tipo deinmuebles

12% s/importe primera anualidad

Traspaso de locales de negocio Todo tipo de

inmuebles

5% s/precio traspaso y 12% s/ la

nueva renta del primer ao

Transmisin, cesin o traspaso de

derechos inmobiliarios

Todo tipo de

inmuebles

3%

Promocin, gestin y

administracin de comunidades de

propietarios y cooperativas

inmobiliarias

Todo tipo de

inmuebles

10% s/precio total promocin

Tramitacin y promocin de

asuntos relativos a operaciones

inmobiliarias ante cualquier

organismo estatal, autnomo,

provincial o municipal

Todo tipo de

inmuebles

Hasta 90.000 1,00%

Exceso hasta 150.000 : 0,80%

Exceso hasta 210.000 : 0,60%

Exceso desde 210.000 : 0,40%.

Tramitacin y promocin de

expedientes de viviendas

Todo tipo de

inmuebles

Hasta 30.000 2%

Exceso de 30.000 1%


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BLOQUE B

DERECHO INMOBILIARIO

Tema 2: El derecho de propiedad: sus limitaciones

y modificaciones

Tema 3: La compraventa I

Tema 4: La compraventa II

Tema 5: El contrato de arrendamiento

Tema 6: El Registro de la Propiedad

Tema 7: La hipoteca inmobiliaria. Objeto y sujetos

de la hipoteca inmobiliaria


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TEMA 2

EL DERECHO DE PROPIEDAD:SUS LIMITACIONES YMODIFICACIONES

1. El derecho de propiedad

2. Las limitaciones del dominio

3. Las modificaciones del derecho de propiedad

3.1. El usufructo3.1.1 Obligaciones del usufructuario3.1.2 Extincin del usufructo

3.2. La servidumbre3.2.1 Formas de adquirir las servidumbres3.2.2 Derechos y obligaciones de los propietarios de los

predios dominante y sirviente3.2.3 Extincin de la servidumbre

4. La propiedad inmobiliaria

4.1. Clasificacin del suelo

4.1.1. Clasificacin del suelo4.1.1.1 Derechos de los propietarios del suelo urbano4.1.1.2 Deberes de los propietarios del suelo urbano

4.1.2. Suelo no urbanizable4.1.2.1 Derechos de los propietarios de suelo no

urbanizable

4.1.3. Suelo urbanizable4.1.3.1 Derechos de los propietarios del suelo

urbanizable

4.1.3.2 Deberes de los propietarios del suelourbanizable


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Bloque B - Tema 2 EL DERECHO DE PROPIEDAD


En este bloque temario Derecho inmobiliario vamos a estudiar materias de

gran relevancia para la gestin inmobiliaria como:

El derecho de propiedad: sus limitaciones y modificaciones

La compraventa

El contrato de arrendamiento

El Registro de la Propiedad

La hipoteca inmobiliaria. Objeto y sujetos de la hipoteca inmobiliaria

1. EL DERECHO DE PROPIEDAD

Nuestra Constitucin garantiza el derecho a la propiedad privada y el Cdigo

Civil seala que nadie pueda ser privado de sus bienes y derechos, salvo por

causa justificada de utilidad pblica o inters social, y mediante la oportuna

indemnizacin.

Pero qu es la propiedad?. Segn nuestro Cdigo Civil, la propiedad es el

derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las

establecidas en las leyes.

La propiedad es el derecho real por excelencia e implica un poder directo e

inmediato sobre las cosas

2. LAS LIMITACIONES DEL DOMINIO

En la Constitucin, si bien se garantiza el derecho a la propiedad, tambin se

limita, aunque sea por causa justificada de utilidad pblica o inters social.

Tambin se puede limitar los derechos del propietario de un bien por las

relaciones de vecindad, y por las normas que regulan esas relaciones, as se

prohben el abuso del derecho y su ejercicio de mala fe. Segn esto, un

propietario podr usar y disfrutar de su propiedad siempre que tenga en cuenta

los derechos de las dems personas que puedan verse afectadas por el uso

que el propietario haga de esos derechos (con estas limitaciones se fijan las

normas que regulan las relaciones de vecindad).


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Otras limitaciones al dominio son las que se dan cuando por parte del

propietario se otorgan derechos de adquisicin preferente respecto a un bien

(derechos de tanteo1 y retracto2), pues en esos casos, se est limitando la

facultad de enajenacin sobre el bien que normalmente tendra el propietario,ya que en caso de querer venderlo, ha de hacerlo, o al menos dar la opcin

preferente de compra, a las personas que poseen el derecho de tanteo o el de

retracto.

3. LAS MODIFICACIONES DEL DERECHO DE

PROPIEDADSegn el Cdigo Civil existen dos figuras que modifican el derecho de

propiedad, son el usufructo y la servidumbre. Otros derechos como el

arrendamiento, el derecho de uso, etc., los regula como contratos.

3.1. EL USUFRUCTO

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de

conservar su forma y sustancia. Se constituye por la ley, por la voluntad de los

particulares manifestada en actos entre vivos o en ltima voluntad, y por

prescripcin.

Puede constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de una cosa, a

favor de una o varias personas, simultnea o sucesivamente, y en todo caso

desde o hasta cierto da, puramente o bajo condicin. Tambin puede

constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalsimo ointransmisible.

1 Derecho de adquisicin preferente que posibilita a un titular a adquirir la propiedad de algo conpreferencia a un tercero, estando obligado el propietario a comunicar al titular de este derecho suintencin de vender, as como las condiciones en que quiere hacerlo.

2

Derecho de adquisicin preferente por el que el titular de este derecho puede comprar una vivienda conpreferencia a un tercero, an cuando ste ya haya realizado la compra, siempre que se subrogue en lascondiciones que este acord con el vendedor.


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El usufructuario puede aprovechar por s mismo la cosa usufructuada,

arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a ttulo

gratuito; pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se

resolvern al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rsticas, elcual se considerar subsistente durante el ao agrcola.

3.1.1. OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, est obligado:

A formar, con citacin del propietario o de su legtimo representante,

inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el

estado de los inmuebles. A prestar fianza, comprometindose a cumplir

las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta seccin.

El usufructuario est obligado a hacer las reparaciones ordinarias que

necesiten las cosas dadas en usufructo.

Se considerarn ordinarias las que exijan los deterioros odesperfectos que procedan del uso natural de las cosas ysean indispensables para su conservacin. Si no las hicieradespus de requerido por el propietario, podr ste hacerlaspor s mismo a costa del usufructuario.

Las reparaciones extraordinarias sern de cuenta del propietario. Elusufructuario est obligado a darle aviso cuando sea urgente lanecesidad de hacerlas.

Si el propietario hace las reparaciones extraordinarias, tendrderecho a exigir al usufructuario el inters legal de la cantidadinvertida en ellas mientras dure el usufructo.

Si no las hace, cuando fuesen indispensables para lasubsistencia de la cosa, puede hacerlas el usufructuario; perotendr derecho a exigir del propietario, al concluirse el

usufructo, el aumento de valor que tuviese la finca por efectode las mismas obras.

3.1.2. EXTINCIN DEL USUFRUCTO

El usufructo se extingue:

Por muerte del usufructuario.

Por expirar el plazo por que se constituy, o cumplirse la condicinresolutoria consignada en el ttulo constitutivo.


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Por la reunin del usufructo y la propiedad en una misma persona.

Por la renuncia del usufructuario.

Por la prdida total de la cosa objeto del usufructo. Por la resolucin del derecho del constituyente.

Por prescripcin.

3.2. LA SERVIDUMBRE

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de

otro perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida laservidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

Existen distintas clases de servidumbre, as:

Voluntarias: son aquellas impuestas por un propietario sobre su finca.

Legales:las impuestas por ley o reglamento.

Continuas: son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin laintervencin de ningn hecho de la persona

Discontinuas: son las que se usan a intervalos ms o menos largos ydependen de actos del hombre

Aparentes: las que se anuncian y estn continuamente a la vista porsignos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas

No aparentes: las que no presentan indicio alguno exterior de suexistencia

Positivas: las servidumbres que impone al dueo del predio sirviente laobligacin de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por s mismo

Negativas: las que prohben al dueo del predio sirviente hacer algo quele sera lcito sin la servidumbre.

Las servidumbres son indivisibles, de forma que si el prediosirviente se divide entre dos o ms, la servidumbre no semodifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parteque le corresponda.


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3.2.1. FORMAS DE ADQUIRIR LAS SERVIDUMBRES

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de ttulo, o por

la prescripcin de veinte aos.

Para adquirir por prescripcin las servidumbres a que serefiere el artculo anterior, el tiempo de la posesin secontar: en las positivas, desde el da en que el dueo delpredio dominante, o el que haya aprovechado laservidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el prediosirviente; y en las negativas, desde el da en que el dueodel predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal,al del sirviente la ejecucin del hecho que sera lcito sin laservidumbre.

Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no

aparentes, slo podrn adquirirse en virtud del ttulo. La falta de ttulo

constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripcin,

nicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueo del

predio sirviente, o por una sentencia firme.

La existencia de un signo aparente de servidumbre entredos fincas, establecido por el propietario de ambas, seconsiderar, si se enajena una, como ttulo para que laservidumbre contine activa y pasivamente, a no ser que, altiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, seexprese lo contrario en el ttulo de enajenacin decualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signoantes del otorgamiento de la escritura.

Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos

necesarios para su uso.

3.2.2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOSDE LOS PREDIOS DOMINANTE Y SIRVIENTE

El dueo del predio dominante podr hacer, a su costa, en el predio sirviente

las obras necesarias para el uso y conservacin de la servidumbre, pero sin

alterarla ni hacerla ms gravosa. Deber elegir para ello el tiempo y la forma

conveniente a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueo del

predio sirviente.


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El dueo del predio sirviente no podr menoscabar de modo alguno el uso de

la servidumbre constituida.

3.2.3. EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES

Las servidumbres se extinguen:

Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante yla del sirviente.

Por el no uso durante veinte aos.

Este trmino comenzar a contarse desde el da en quehubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a lasdiscontinuas; y desde el da en que haya tenido lugar unacto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.

Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse laservidumbre.

Este revivir si despus el estado de los predios permiteusar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, hayatranscurrido el tiempo suficiente para la prescripcin,conforme a lo dispuesto en el nmero anterior.

Por llegar el da o realizarse la condicin, si la servidumbre fueratemporal o condicional.

Por la renuncia del dueo del predio dominante.

Por la redencin convenida entre el dueo del predio dominante y el delsirviente.

Si el predio dominante perteneciera a varios en comn, el

uso de la servidumbre hecho por uno impide la prescripcinrespecto de los dems.

4. LA PROPIEDAD INMOBILIARIAEs aquella que se tiene sobre un bien inmueble.

Se consideran inmuebles por naturaleza, el suelo y todas las partes slidas o

fluidas que forman su superficie y profundidad (Ej.: las minas, las canteras,etc.).


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Se consideran inmuebles por incorporacin, los edificios, caminos y

construcciones de todo gnero adheridas al suelo, los rboles y plantas, y los

frutos pendientes, mientras estuvieran unidos a la tierra o formarn parte

integrante de un inmueble, as como todo lo que est unido a un inmueble concarcter fijo, de forma, que si se separarse de l, se producira un

quebrantamiento o un deterioro en el inmueble.

La propiedad inmobiliaria puede ser urbana y rstica, segn la consideracin

de la zona donde est situada.

4.1. CLASIFICACIN DEL SUELOLa Ley del suelo clasifica los terrenos en suelo urbano, urbanizable y nourbanizable.

4.1.1. SUELO URBANO

Tienen la condicin de suelo urbano:

El suelo ya transformado por contar, como mnimo, con acceso rodado,abastecimiento de agua, evacuacin de aguas y suministro de energa

elctrica o por estar consolidados por la edificacin en la forma y con las

caractersticas que establezca la legislacin urbanstica

Los terrenos que en ejecucin del planeamiento hayan sido urbanizados

de acuerdo con el mismo.

4.1.1.1 Derechos de los propietarios de suelo urbano

Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a:

Completar la urbanizacin de los terrenos para que adquieran lacondicin de solares

Edificar stos en las condiciones que en cada caso establezca lalegislacin urbanstica y el planeamiento.


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4.1.1.2 Deberes de los propietarios de suelo urbano.

Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanizacin

debern completar a su costa la urbanizacin necesaria para que los mismosalcancen, si an no la tuvieran, la condicin de solar, y edificarlos en plazo si se

encontraran en mbitos para los que as se haya establecido por el

planeamiento y de conformidad con el mismo.

Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanizacin

consolidada debern asumir los siguientes deberes:

Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin todo el suelonecesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones

pblicas de carcter local al servicio del mbito de desarrollo en el quesus terrenos resulten incluidos.

Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecucin delos sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluyaen el mbito correspondiente, a efectos de su gestin.

Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin actuante el suelocorrespondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondientembito; este porcentaje, que tiene carcter de mximo, podr serreducido por la legislacin urbanstica. As mismo, esta legislacin podr

reducir la participacin de la Administracin actuante en las cargas deurbanizacin que correspondan a dicho suelo.

Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas derivadosdel planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecucin material delmismo.

Costear y, en su caso, ejecutar la urbanizacin.

Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca elplaneamiento.

4.1.2. SUELO NO URBANIZABLE

Tienen la condicin de suelo no urbanizable los terrenos en que concurran

alguna de las circunstancias siguientes:

Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algn rgimenespecial de proteccin incompatible con su transformacin de acuerdocon los planes de ordenacin territorial o la legislacin sectorial, enrazn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos,


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4.1.3.1 Derechos de los propietarios de suelo urbanizable

Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrn derecho a:

Usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a lanaturaleza rstica de los mismos.

A promover su transformacin instando de la Administracin laaprobacin del correspondiente planeamiento de desarrollo, deconformidad con lo que establezca la legislacin urbanstica.

4.1.3.2 Deberes de los propietarios de suelo urbanizable

La transformacin del suelo clasificado como urbanizable comportar para lospropietarios del mismo los siguientes deberes:

Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin todo el suelonecesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotacionespblicas de carcter local al servicio del mbito de desarrollo en el quesus terrenos resulten incluidos.

Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecucin delos sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluyao adscriba al mbito correspondiente.

Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexin con lossistemas generales exteriores a la actuacin y en su caso, las obrasnecesarias para la ampliacin o refuerzo de dichos sistemas requeridospor la dimensin y densidad de la misma y las intensidades de uso questa genere, de conformidad con los requisitos y condiciones queestablezca el planeamiento general.

Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin actuante el suelocorrespondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o mbitocorrespondiente; este porcentaje, que tiene carcter de mximo, podr

ser reducido por la legislacin urbanstica. Asimismo, esta legislacinpodr reducir la participacin de la Administracin actuante en lascargas de urbanizacin que correspondan a dicho suelo.

Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas derivadosdel planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecucin material delmismo.

Costear o ejecutar la urbanizacin del sector o mbito correspondiente.

Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el

planeamiento.


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TEMA 3LA COMPRAVENTA I

1. Trmites previos a la compra-venta.

1.1 El contrato de arras o seal.

1.1.1 Contenido del contrato de arras o seal.

1.2 El contrato de opcin de compra.

1.3 La promesa de compraventa.

1.4 Modelos.


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Bloque B - Tema 3 LA COMPRAVENTA I


La compra de la propia vivienda es uno de los actos de mayor relevanciaeconmica para una familia, siendo Espaa uno de los pases de la Unin

Europea en que mayor porcentaje de la poblacin accede a la propiedad de suvivienda

1. TRMITES PREVIOS A LA COMPRAVENTA

En una operacin de compraventa de inmuebles, desde que comprador y

vendedor llegan al acuerdo de realizar la compra-venta, hasta el momento enque se firma el contrato, puede pasar un tiempo. Es relativamente frecuenteque para tener una seguridad de que la operacin se va a realizar las partesfirmen un contrato preparatorio del de compraventa o un precontrato. Estoscontratos pueden ser:

Contrato de Arras

Contrato de opcin de compra

Promesa de compraventa

1.1. CONTRATO DE ARRAS O SEAL

Para reservar la vivienda durante un plazo, el comprador suele entregar alvendedor una cantidad (seal), que despus se descuenta del precio total de lacompra, y que debe documentarse por escrito en un contrato privado en el quese fijen sus consecuencias. Este contrato privado es el contrato de arras oseal

En este documento deben adems reflejarse las siguientes circunstancias:

Identificacin de las partes (si el piso es de un matrimonio en rgimen degananciales, deben firmar marido y mujer).

Descripcin completa de la vivienda.

Si hay o no inquilinos.

Si hay o no hipoteca u otra carga.

Precio total.


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Existen dos tipos de contrato de arras: arras confirmatorias y arraspenitenciales

Arras conf irmatorias: tambin denominadas "paga y seal" . Desde elmomento de la firma y de la entrega de la cantidad de dinero como seal acuenta del precio final de la vivienda, tanto comprador como vendedor puedenexigir el cumplimientodel contrato en caso de renuncia de la otra parte, seacual sea la causa

Arras penitenciales: reguladas en el artculo 1.454 del cdigo civil. En estetipo de arras, ambas partes pueden retractarse: el comprador perdiendo lacantidad entregada si es quien renuncia, y el vendedor devolviendo el doble delo recibido si es suya la renuncia. Debe aparecer expresamente en el contrato

que se trata de arras penitenciales

El contrato de arras goza de la mxima libertad de redaccin y de fondo, peroconviene que se redacte con cuidado, ya que el contrato definitivo de compra-venta que se realiza ante el notario, muchas veces es una trascripcin de estecontrato previo. Si la compra-venta se realiza a travs de una inmobiliaria, stasuele ser la que proporciona un modelo estndar de contrato al cliente.

1.1.1. CONTENIDODELCONTRATODEARRASOSEAL

Los puntos que no deben faltar a la hora de redactar un contrato de arras son:

1. Comparecientes:Deben aparecer en este apartado las dos partes, la quepromete vender, y la que promete comprar, y de ambas deber constar lossiguientes datos:

Nombre y apellidos

Estado civil

Domicilio

Nmero de Identificacin Fiscal (NIF).

Si los vendedores son un matrimonio y el inmueble en ventaes ganancial, deben firmar los dos miembros de matrimonio.Si pertenece a varias personas proindiviso, deben firmartodos los titulares. Y si se trata de una sociedad, si lapersona que firma es un representante, deber indicarseel/los documento/s por los que est facultado a realizar laoperacin (igualmente si el que firma es un apoderado de

un particular).


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Aunque la compra la realice un matrimonio, basta la firmade uno de los cnyuges, pero si la adquisicin la hacenvarias personas proindiviso, debern firmar todos los quevan a comprar. Cuando el comprador sea una sociedad o

empresa, deber indicarse con qu documentos se autorizaal firmante como representante de los compradores (igualsuceder si un particular es representado en la firma).

2. Inmueble objeto del contrato: Los datos que deben incluirse en el contratode arras sobre el inmueble son:

Descripcin:Se puede hacer una descripcin de la vivienda objeto delcontrato, pero no es necesario que sta sea muy detallada. Sonimportantes de incluir en este aparato:

Localidad donde est la vivienda

Direccin completa (si es un edificio de viviendas con la planta y lapuerta)

Superficie

Si se trata de un piso, y ste se vende conjuntamente con una plazade garaje o con un trastero, debern constar estos, As como unadescripcin de los mismos.

Registro:No es obligatorio, pero s importante, pues ser la prueba quetenga el comprador de que los datos que conoce son los reales sobre elinmueble y su situacin fsica y jurdica.

Cargas:Es muy importante comprobar si el inmueble tiene cargas, puesde ser as, estas debern incluirse en el contrato, con indicacin de si esel comprador quien se subroga en dichas cargas o cualquier otroacuerdo sobre las mismas que las partes haya acordado.

Es frecuente que si el inmueble se adquiri por el vendedorhace 15 ms aos, la hipoteca (es una carga) se hayapagado, pero no haya sido cancelada. La cancelacin deuna hipoteca, aunque ya se haya pagado, lleva aparejadosunos gastos. Si las partes acuerdan que los pagar elvendedor, debe figurar as de forma expresa.

3. Condiciones de la Compra-Venta:En este apartado se debern incluir:

Arras. Se deber especificar detalladamente la entrega de la sealconvenida, as como su importe (lo habitual es que oscile entre el 5 % y

el 15 % del precio total del inmueble)


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Algunas inmobiliarias incluyen en estos contratos unaclusula que garantice que las arras sern devueltas alcomprador si ste no consigue financiacin hipotecaria,pero no es fcil de probar si lo que ha sucedido es que el

comprador no ha conseguido que le financien la viviendaque pretende comprar, o no le han parecido bien lascondiciones de las que ha encontrado.

Precio. Conviene establecer en este contrato una fecha concreta paraentregar el resto del precio de compra (el precio acordado menos laseal entregada con este contrato), cantidad que debe especificarse. Siesta fecha se establece en das, debe especificarse si se trata de dasnaturales o hbiles. Es habitual que la entrega de la cantidad pendientese haga coincidir con la firma de la escritura pblica, y de ser as, esto eslo que se har constar en el contrato de arras.

Tambin se ha de tener en cuenta respecto al precio que en muchasocasiones, la vivienda que se adquiere tiene alguna carga, como puedeser una hipoteca. De ser as, si el comprador se va a subrogar en la hipoteca o en cualquier otra carga, debe indicarse en el contrato qu partedel precio de la compraventa ser entregada al vendedor y culcorresponder a la subrogacin.

Gastos:La ley aconseja que sea el comprador quien se haga cargo detodo los gastos menos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de losTerrenos (plusvala) y los originados por la intervencin de un agenteinmobiliario, pero las partes pueden acordar la forma en que lo harn enel contrato.

Es aconsejable pedir el consentimiento expreso delacreedor (Banco o Caja) a este cambio, pues en casocontrario el vendedor no se desvincula de la deuda y sepuede encontrar con una reclamacin si no paga elcomprador. Ahora bien si se trata de una hipoteca que seencuentre en fase de ejecucin judicial, es imprescindible

extremar las cautelas por parte del comprador, siendopreferible exigir la liberacin previa de la finca de talesprocedimientos

Si lo que se est comprando es una vivienda en construccin, o se estcomprando directamente a la promotora, no habr que firmar un contrato deeste tipo, pero si que el comprador ha de entregar una cantidad a cuenta. Enestos casos, tanto el plano como las calidades anunciadas, inclusive en lapublicidad, son parte del contrato, y por lo tanto, de obligado cumplimiento parala promotora.


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Adems, la promotora est obligada a garantizar mediante aval bancario todaslas cantidades que reciba a cuenta de los futuros compradores.

Los contratos de este tipo, se redactarn para adaptarlos a las condiciones queen cada caso acuerden las partes, pero al final del tema se presenta un modelocomo ejemplo.

(Ver modelo de contrato al final del tema)

1.2. EL CONTRATO DE OPCIN DE COMPRA

La opcin de compra, es un contrato por el que se concede, al posiblecomprador, un derecho de preferencia, en la compra de una vivienda medianteun precio, que se suele llamar prima, y que puede convertirse en parte delprecio de la compraventa si se realiza el contrato.

Si alquilamos una vivienda con opcin de compra, se sueleestablecer un alquiler ms alto del normal para esavivienda, considerndose esa diferencia con el preciohabitual, la prima, cantidad que se deducir del precio decompra, si esta llega a llevarse a cabo. No es extrao,tampoco que el acuerdo en un caso como este seadescontar del precio de venta de la vivienda, el total de lascantidades satisfechas en concepto de alquiler.

Tambin puede establecerse que sea el precio del alquilerde la vivienda la prima por la opcin de compra, sinnecesidad de que el precio establecido por este conceptosea superior del habitual

Este contrato slo genera obligaciones para el vendedor, que queda obligado ano disponer de la vivienda ofrecida, y a mantener la oferta. De vender este la

vivienda a un tercero, estando vigente la opcin de compra, el optante solopodr oponerse al tercer adquiriente si la opcin de compra est inscrita en elRegistro de la Propiedad, para lo cual, segn el Reglamento Hipotecario elacuerdo de opcin de compra debe haberse hecho en un contrato inscribible(Ej.: contrato de arrendamiento), y adems debe reunir los siguientesrequisitos:

Acuerdo expreso de las partes para que se inscriba.

Precio acordado para la compra del inmueble y de la seal para laopcin de compra.

Plazo para el ejercicio de la opcin de compra.


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De no darse estas condiciones, lo nico que ocurrira de producirse la venta delinmueble a un tercero, es que el vendedor incurrira en responsabilidad porincumplimiento.

Este tipo de contrato es ms habitual que se realicen en el arrendamiento deviviendas, que el hecho de que se lleven a cabo solo como opcin de compra,pero tambin se dan estos casos. En ambas situaciones, debe indicarse en elcontrato de opcin de compra si la cantidad que se paga como 'prima', alfirmarse el contrato, cuando llegue el momento de ejercitarse la opcin decompra por el optante y perfeccionarse el contrato de compraventa, pasar aconvertirse en precio de la compraventa o no. En el caso concreto de que no sehaya pactado que dicha prima pase a formar parte del precio acordado por laspartes para la compraventa del inmueble, el optante tendr que abonar lacantidad total de la compraventa sin posibilidad de deducir lo que ya hayapagado en concepto de prima.

Otro dato que debe incluirse en este contrato es el plazo mximo que seestipula para el ejercicio de la opcin, que no podr exceder de cuatro aos.

En el arriendo con opcin de compra la duracin de laopcin podr alcanzar la totalidad del plazo de aqul, perocaducar necesariamente en caso de prrroga, del contrato

de arrendamiento.

El derecho de opcin de compra, solo es transmisible con el consentimiento delconcedente.

(Ver modelo de contrato al final del tema)

1.3. LA PROMESA DE COMPRAVENTA

Este contrato, que se regula en el Cdigo Civil, es un acuerdo, cuyo objetivoes la celebracin de un contrato de compraventa en el futuro

Generalmente, mediante la promesa de compraventa, en la que hayconformidad en el objeto y en el precio, da derecho a los contratantes, aexigirse recprocamente, el cumplimiento de lo que hubieran acordado,pudindose exigir, de no cumplirse finalmente el contrato de compraventa,daos y perjuicios.


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La promesa debe constar por escrito, y debe contener, como mnimo, lasiguiente informacin:

Datos de las partes (nombre, D.N.I., domicilio y estado civil), que han deser mayores de edad y capacitados para contratar.

Los plazos y las condiciones en que ha de celebrarse el contrato decompraventa.

La fecha y la identificacin de la notara donde se suscribir la escriturade venta (no es obligatorio).

Descripcin del inmueble (Ver punto 2 del apartado 1.1.1. de este tema).

Cargas que tiene.

Precio y forma de pago, incluidas las obligaciones del comprador ante laentidad que financia el inmueble.

Qu sucede si la entidad niega el crdito.

Las arras y sus respectivos intereses moratorios.

Pago de gastos notariales, timbre, impuestos, tasas, contribuciones,

servicios pblicos, cuotas de administracin y fecha de entrega delinmueble.


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CONTRATO DE ARRAS O SEAL De una parte: Don/a ............................................................ , mayor de edad,soltero/a, provisto/a de DNI nmero ..................... , vecino/a de.........................., c/

....................................................................................................................................De otra parte: Don/a ........................................................... , mayor de edad,soltero/a, provisto/a de DNI nmero ..................... , vecino/ade............................................................., c/.........................................................................

INTERVIENENEn su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal necesaria para elotorgamiento del presente documento, lo que llevan a efecto bajo los siguientes:

ANTECEDENTESI.- Que Don/a ............................................................ es dueo/a de la vivienda situada

en ..............., c/ ......................................, n........., piso.........., con inscripcin en elRegistro de la Propiedad de ................ nmero ................ en el tomo .........., libro........., folio ........, finca nmero .........., inscripcin ................

Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda carga,gravamen y limitacin.

Situacin arrendaticia.- Libre, segn aseveran, de arrendatarios, ocupantes yprecaristas.

II.- Expuesto lo que antecede, los seores comparecientes

CONVIENENPrimero.- Don/a ........................................................ se obliga a vender a Don/a

........................................................, que se obliga a comprar, la finca descrita en elantecedente I, en estado libre de cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, concuanto le sea principal, accesorio, integrante y dependiente y al corriente decontribuciones, impuestos y gastos de la comunidad, por el precio de.................................. de euros.

Segundo.- Don/a ......................................................... entrega a Don/a......................................................... a cuenta y como arras o seal de la compra-ventafutura, la cantidad de ............................... euros, que perder si incumpliera loconvenido en el presente documento, o tendr derecho a percibir doblada si elincumplimiento se produjere por los vendedores.

Tercero.- Don/a ........................................................... se obliga a entregar el resto

del precio en el plazo mximo de ....... das naturales. El otorgamiento de la escriturapblica de compra-venta se producir simultneamente al pago del expresado restodel precio.

Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y de la escriturapblica de compra-venta que en su da se otorgue, hasta su inscripcin en el Registrode la Propiedad sern de cuenta de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre elIncremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvala), que pagar laparte vendedora.

La eleccin del notario autorizante de la referida escritura corresponder a la partecompradora. Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura pblicasern de cuenta de la parte vendedora.

En ............................, a .... de .......................... de 20 ...


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MODELO DE CONTRATO DE OPCIN DE

COMPRA

En .........................., a ......... de ...................... de ......................

REUNIDOSDe una parte, D./D ............................................................. (EL CONCEDENTE) ,mayor de edad, de estado civil ...................................., profesin .................................,de nacionalidad .............................., vecino/a de .............................. y con domicilio en....................................................................., y D.N.I. n ..................................Y de otra, D./D.................................................................... (EL ADQUIRENTE), mayorde edad, estado civil..........................., profesin ..........................., de nacionalidad

.............................., vecino/a de .................. y con domicilio en

........................................................................................, y D.N.I. n ........................

ACTANAmbos actan en inters y nombre propio y, reconocindose, mutuamente, lacapacidad y representacin suficientes para el otorgamiento del presente CONTRATO

EXPONENPrimero.- Que EL CONCEDENTE es propietario/a por justo y legtimo ttulo, de laFinca1 situada en la planta ...., del edificio sito en la calle....................................................., de la ciudad ............................................. Tiene unasuperficie de ...... metros cuadrados tiles, linda al norte ................................, al sur....................................., al este ................................, al oeste.........................Fue adquirida por2 ........................................................., mediante escritura pblicaotorgada ante el Notario de ......................... el da ... con el nmero .... de su protocolo.Qued inscrita en el Registro de la de la Propiedad nmero ... de........,al tomo.........,libro...........,folio.......,seccin.........,finca registral nmero......................,inscripcin...............La referencia catastral de la finca descrita es la sealada con el n .......... del Catastrode ....................., segn resulta de .............................

Segundo.- EL CONCEDENTE declara que la finca descrita se halla libre de cargas,gravmenes, ocupantes y arrendatarios y al corriente de pago de impuestos, arbitrios y

gastos de todo tipo.Tercero.- Que EL CONCEDENTE est interesado en otorgar un derecho de opcin decompra, y

Cuarto.- Que EL ADQUIRENTE est interesado en adquirir dicho derecho sobre lafinca descrita, con todos sus derechos, accesiones, usos y mejoras, las partes hanllegado a un acuerdo al respecto y al objeto de regularlo,

1

Vivienda, local comercial, etc2Contrato de compraventa, herencia, etc


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ESTIPULANPrimero.- EL CONCEDENTE otorga a favor del ADQUIRENTE derecho de opcin decompra sobre la finca descrita con todos sus derechos, accesiones, usos y mejoras,

libre de cargas, gravmenes, ocupantes, arrendatarios y al corriente de pago deimpuestos, arbitrios y gastos de todo tipo.

Segundo.- El precio de la prima del presente derecho de opcin es la cantidadde3............................................................ euros(............ .)4, que se pagarn a plazosde la siguiente forma:

Un primer pago de......................euros ( ............. .). Que se hace entrega a lafirma de este contrato, mediante cheque garantizado n librado contra la cta.cte. n...................., otorgando EL CONCEDENTE cabal carta de pago de lacitada cantidad mediante la firma del presente documento.

Un segundo pago de.................... euros ( ............. .) Que se har efectivo elda...........de.........................de..............

Y un ltimo pago de.................... euros ( ............. .). Que se har efectivo elda............de...............de.....................

Las dos ltimas cantidades se harn efectivas tambin mediante cheques bancarios,librados contra la referida cta. cte. n............................Dichas cantidades se considerarn, a todos los efectos, para el caso en que se ejercitela opcin, como entrega a cuenta del precio de la compraventa.

Tercero.- El derecho de opcin de compra se concede por el plazo mximo de............... aos, a contar desde el da de hoy, terminando el da ........ de ................. de..........., de tal forma que cuando EL ADQUIRENTE requiera a LA CONCEDENTEdentro de plazo, momento en que se proceder al otorgamiento de la escritura pblica

de compraventa en plazo de 10 das, con simultneo pago del resto del precio yentrega de la posesin, ante el Notario, lugar, da y hora que, en el propiorequerimiento, se indiquen.

Cuarto.- Por el mero transcurso del plazo antes citado, sin que EL CONCEDENTEhaya recibido el requerimiento aludido, sin ningn otro requisito, se entenderautomticamente extinto de pleno derecho el presente contrato de opcin de compra,con total decaimiento entonces de los derechos correspondientes a EL ADQUIRENTE.

Quinto.- Para el caso de que se ejercite la opcin, la compraventa estar regulada porlos siguientes

PACTOSI. D./D .............................................. vende a D..............................................., quienadquiere, la finca descrita con todos sus derechos, accesiones, usos y mejoras, enconcepto de libre de cargas, gravmenes, ocupantes, arrendatarios y al corriente depago de impuestos, arbitrios y gastos de todo tipo.

II.El precio de la presente compraventa es de .................. euros ( ............. .). En estemomento, ha sido pagado con anterioridad, ............. euros ( ............. .) y respecto de

3

Cantidad en letras4Cantidad en nmeros


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las restantes ............... euros ( ............. .) se pagan al contado en el momento deotorgamiento de la escritura, segn se indica en el siguiente pacto.III.En ese acto, la compradora entrega a la vendedora la parte de precio pendiente,mediante cheque garantizado n ................ de ............................. euros ( ............. .),

librado en esta fecha contra la cuenta corriente n ............................... , abierta en elBanco .................., Agencia ........................ otorgando la vendedora cabal carta depago de la citada cantidad y, en consecuencia, del total precio de la compraventa,mediante la firma del presente instrumento.

IV.En el acto de otorgamiento de escritura la vendedora entrega la posesin de lafinca a la compradora.

V. La vendedora responder del saneamiento y eviccin segn dispone el CdigoCivil.

VI.Todos los gastos e impuestos derivados de la compraventa, incluido el Impuestosobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que se deriven dela presente escritura sern pagados con arreglo a Derecho.

Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente contrato deOPCIN DE COMPRA, sern de cargo exclusivamente del CONCEDENTE.

Sptimo.- Dentro del plazo para el ejercicio de esta opcin, EL CONCEDENTE seobliga a permitir al ADQUIRENTE personalmente y/o acompaada de las personasque estime conveniente, el acceso a la citada finca cuantas veces lo desee, previasolicitud.

Octavo.- Ambas partes remitirn las notificaciones precisas segn este contrato a lassiguientes direcciones: .........................................................................................

Noveno.- Las partes para cualquier cuestin que surja entre ellas en relacin alpresente contrato, su ejecucin, interpretacin y/o cumplimiento, se sometenexpresamente a los Juzgados y Tribunales de la ciudad de5...................... .Y para que conste lo firman por duplicado, en el lugar y fecha arriba indicados.

EL CONCEDENTE EL ADQUIRIENTE

Fdo.: Fdo.:

5Domicilio habitual del adquiriente


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SUPUESTO

El 5 de febrero de 2004 unos clientes tuyos, D. Juan Marin Sola con D.N.I.00.000.000 mayor de edad y casado con Da. Flor Estar Prez, con D.N.I.11.111.111, y D. Serafn Olea Morn con D.N.I. 22.222.222, acuerdan lacompraventa de una vivienda situada en la 3 planta, letra A, del n 21 de laAvda. Dr. Martinez Cuadrado de Salamanca, propiedad de D. Serafn, y que D.Juan y Da. Flor van a utilizar como vivienda habitual.

En el momento de llegar al acuerdo, D. Juan y Da Flor residen de la C/Camino de Santiago 15, 4 B, y D. Serafn en la vivienda que vende.

La vivienda se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad nmero 01201en el tomo12, libro 2, folio 84., con el nmro de inscripcin 1.141

La vivienda se encuentra libre de cargas segn consta en la documentacinsolicitada por los compradores, as como de inquilinos.

El precio de la vivienda ser de 152.300 euros, entregndose a la firma delcontrato de arras un 15 % del precio como seal, cantidad que las partesacuerdas que el comprador perder si incumple lo convenido en el contrato de

arras, o tendr derecho a percibir doblada dicha cantidad, si el incumplimientose produce por los vendedores.

La escritura se firmar ante la notaria Da. Carmen Reja Po, como mximo enun plazo de 30 dias naturales, momento en el cual se completar el pago de lavivienda, y que la misma ser entregada a sus nuevos propietarios.

Todos los gastos que se ocasionen como consecuencia de la compraventacorrern a cargo del comprador, excepto la plusvalia, que pagar el vendedor.

Tras llegar a el acuerdo, ambas partes deciden firmar un contrato de arras conlas condiciones acordadas, y te piden a ti que redactes dicho contrato.

Redactar el contrato de arras o seal que corresponda a ese acuerdo.(Ver solucin en la pagina siguiente).


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CONTR TO DE RR S O SE L

De una parte: Don Juan Marin Sola, y Da. Flor Estar Prez, provistos de DNI nmeros00.000.000y 11.111.111, vecinosde Salamanca, c/ Camino de Santiago, 15 4 B.

De otra parte: DonSerafn Olea Morn, mayor de edad, provistode DNI nmero22.222.222, vecinodeSalamanca, Avda. Dr. Martnez Cuadrado, 21 3 A.

INTERVIENEN

En su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal necesaria para el otorgamientodel presente documento, lo que llevan a efecto bajo los siguientes:

ANTECEDENTESI.- Que Don.Serafn Olea Morn.. es dueo de la vivienda situada en Salamanca, c/ Caminode Santiago, n.15, piso.4 B , con inscripcin en el Registro de la Propiedad de .Salamanca.nmero 01201en el tomo .12, libro .2, folio .84, nmero .1.141

Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda carga, gravamen ylimitacin.

Situacin arrendaticia.- Libre, segn aseveran, de arrendatarios, ocupantes y precaristas.

II.- Expuesto lo que antecede, los seores comparecientes

CONVIENEN

Primero.- Don Serafn Olea Morn se obliga a vender a Don .Juan Marin Sola .y a Da.: .Flor Estar Prez., que se obligan a comprar, la finca descrita en el antecedente I, en estadolibre de cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con cuanto le sea principal, accesorio,integrante y dependiente y al corriente de contribuciones, impuestos y gastos de la comunidad,por el precio de .152.300.euros .

Segundo.- Don. Juan Marin Sola. entrega a Don .Serafn Olea Morna cuenta y como arraso seal de la compraventa futura, la cantidad de 22.845 euros, que perder si incumpliera loconvenido en el presente documento, o tendr derecho a percibir doblada si el incumplimientose produjere por los vendedores.

Tercero.- Don. .Juan Marin Solase obliga a entregar el resto del precio en el plazo mximode 30 das naturales. El otorgamiento de la escritura pblica de compraventa se producir

simultneamente al pago del expresado resto del precio.

Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y de la escritura pblica decompra-venta que en su da se otorgue, hasta su inscripcin en el Registro de la Propiedadsern de cuenta de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el Incremento del Valor delos Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvala), que pagar la parte vendedora.

La eleccin del notario autorizante de la referida escritura corresponder a la parte compradora.Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura pblica sern de cuenta dela parte vendedora.

En .Salamanca, a .5. de .febrerode 2004

Fdo.: Serafn Olea Morn Fdo.: Flor Estar Prez Fdo.: Juan Marn Sola


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TEMA 4LA COMPRAVENTA II

1. El contrato de compraventa:

1.1 Naturaleza del contrato.

1.2 Sujetos de la compraventa.

1.3 Objetos de la compraventa.1.3.1. La cosa.

1.3.2. El precio

1.4 Forma y perfeccionamiento del contrato.

1.4.1. Forma.

1.4.2. Perfeccionamiento.

1.5 Obligaciones de vendedor

1.5.1. En cuanto a la entrega de la cosa.

1.5.2. En cuanto al saneamiento.

1.6 Obligaciones del comprador

1.6.1. Obligacin de pagar el precio.

1.6.2. Obligacin de pagar intereses.1.7 Resolucin de la venta.


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Bloque B - Tema 4 LA COMPRAVENTA II


1. EL CONTRATO DE LA COMPRAVENTA

El contrato de compraventa es el ms importante de los que generanobligaciones patrimoniales.

Este contrato se caracteriza por ser:

Consensual, pues se hace vlido por el mero consentimiento de laspartes.

Bilateral, pues su firma genera obligaciones para las dos partes delcontrato.

Meramente obligatorio, pues obliga a una de las partes (el vendedor),

a entregar la cosa objeto del contrato, y a la otra parte (el comprador) apagar el precio que e haya determinado.

Oneroso, pues existe un intercambio de prestaciones (se cambia el bienobjeto del contrato por dinero).

1.1. NATURALEZA DEL CONTRATO

Segn el Cdigo Civil, este contrato es aquel por el cual uno de loscontratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar porella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Cuando una parte del precio de la venta consista en dinero y otra parte en otracosa, se calificar el contrato por la intencin que los contratantes manifiestenen el contrato, pero de no manifestarla, se entender que es una permutasi laparte del precio que es una cosa es mayor que la que es dinero; de ser alcontrario, es decir que la parte en dinero sea superior a la que es otra cosa, se

entender que el contrato es una venta.La venta se perfeccionar, y ser obligatoria para ambas partes, por el hechode existir acuerdo entre estas, aunque no se haya entregado ni el bien objetodel contrato, ni el precio establecido para su pago.


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Los gastos de otorgamiento de escrituras sern de cuenta del vendedor, y losde la primera copia1y los dems posteriores a la venta, sern de cuenta delcomprador, salvo pacto en contrario.

1.2. SUJETOS DE LA COMPRAVENTA

Son el comprador y el vendedor, aunque las dos partes del contrato puedenestar formadas por ms de una persona.

Adems, para poder ser comprador o vendedor, es decir, para poder ser sujetode un contrato de compraventa es necesario que adems las personas renanuna serie de requisitos, a saber:

a) Capacidad: Segn el Cdigo Civil, podrn celebrar el contrato de compra yventa todas las personas a quienes este Cdigo autoriza para obligarse.

Igualmente aclara el Cdigo Civil que el marido y la mujer podrn vendersebienes recprocamente, y por otro lado, delimita claramente esta capacidadal aclarar que no podrn adquirir por compra, aunque sea en subasta pblicao judicial, por s ni por persona alguna intermedia:

Los que desempeen algn cargo tutelar, los bienes de la persona opersonas que estn bajo su guarda o proteccin.

Los mandatarios, los bienes de cuya administracin o enajenacinestuviesen encargados.

Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

Los empleados pblicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de lospueblos y de los establecimientos tambin pblicos, de cuyaadministracin estuviesen encargados.

Esta disposicin regir para los jueces y peritos que de cualquier modointervinieren en la venta.

Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio fiscal, Secretarios deTribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos queestuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdiccin o territorioejercieran sus respectivas funciones, extendindose esta prohibicin al

1

Es primera copia la que, con los requisitos determinados en la ley orgnica notarial, expida el notariopor primera vez a cada una de las partes que as lo requiriere.


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acto de adquirir por cesin. Al igual que los Abogados y Procuradoresrespecto de los bienes que fueron objeto de un litigio en que intervenganpor su profesin y oficio.

b) Legitimacin: Slo estn legitimados para vender los dueos del bien, o lostitulares del derecho que se pretende enajenar.

1.3. OBJETOS DE LA COMPRA

En la compra existen dos objetos, la cosa vendida, y el precio pagado por esacosa.

1.3.1. LACOSA

La cosa objeto del contrato de compraventa adems de ser un objeto fsico (Ej.:una vivienda) tambin puede ser un derecho o un bien inmaterial (Ej.: derechode usufructo, patente, energa, etc.).

Para que algo pueda ser objeto del contrato debe cumplir unos determinadosrequisitos, a saber:

Que sea real o posible su existencia, es decir que tiene que ser algo quese pueda cambiar por el precio aunque no exista en el momento defirmarse el contrato, por eso habla de su posible existencia (Ej.: unedificio que se va a construir).

Que sea lcito su trfico.

Que sea determinable, o que se puedan establecer los criterios para sudeterminacin en el futuro.

1.3.2. ELPRECIO

El precio que como hemos visto antes no tiene porque ser todo en dinero, sique en esta forma es el elemento ms caracterstico de la compraventa.

Los requisitos del precio son

Que sea real y verdadero. Si el precio fuera simulado, la venta seranula.

Que sea determinado o determinable. Es determinado cuando la cuantadel precio se fija y es conocida por las partes a llevarse a cabo el

contrato. Es determinable cuando an no conocindose la cuanta del


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precio, en el contrato se establecen los criterios para poder determinarloen el futuro.

1.4. FORMA Y PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO

1.4.1. FORMA

No se especfica segn la normativa, ninguna forma determinada para elcontrato de compraventa, aunque en algunos casos, como puede ser lacompraventa de inmuebles, las partes pueden acordar en el contrato laexigencia de escritura pblica para que la compraventa tenga eficacia.

1.4.2. PERFECCIONAMIENTO

El contrato de compraventa se perfecciona, por el acuerdo entre las partes,siendo suficiente con este acuerdo para que el contrato obligue a las partes,aunque ni el bien haya sido entregado al comprador, ni el precio al vendedor.

Segn el Cdigo Civil, los gastos de otorgamiento deescritura sern de cuenta del vendedor, mientras que los de

primera copia, posteriores, corrern a cargo del comprador,salvo acuerdo en contra de las partes del contrato.

1.5. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

El vendedor, segn el Cdigo Civil est obligado a la entregay saneamientode la cosa objeto de la venta, pero hay otras obligaciones generales quereconoce el Cdigo Civil a la largo de su articulado, como:

Conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia. Entregar todos los accesorios de la cosa, junto con sta, aunque no

hayan sido mencionados en el contrato.

Pagar los gastos de la escritura matriz, salvo pacto en contrario.

Entregar al comprador los ttulos de pertenencia y los otros documentosy elementos que sean necesarios para garantizar a este elreconocimiento y la defensa de la cosa.


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1.5.1. ENCUANTOALAENTREGADELACOSA:

Se entender entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesindel comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, elotorgamiento de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato,salvo que de la escritura se deduzca lo contrario.

El vendedor deber entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba alperfeccionarse el contrato.

Si la venta es de bienes inmuebles y se hubiese hecho con expresin de sucabida, a razn de un precio por unidad de medida o nmero, el vendedortendr obligacin de entregar al comprador, si ste lo exige, todo cuanto se

haya expresado en el contrato; pero si esto no es posible, podr el compradoroptar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisin del contrato,siempre que, en este ltimo caso, no baje de la dcima parte de la cabida ladisminucin de la que se le atribuyera al inmueble.

Lo mismo se har, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es dela calidad expresada en el contrato. La rescisin, en este caso, slo tendrlugar a voluntad del comprador, cuando el menor valor de la cosa vendidaexceda de la dcima parte del precio convenido.

Si, por el contrario, el inmueble resultase de mayor cabida o nmero que losexpresados en el contrato, el comprador tendr la obligacin de pagar elexceso de precio si la mayor cabida o nmero no pasa de la vigsima parte delos sealados en el contrato; pero si excede de dicha vigsima parte, elcomprador podr optar entre pagar el mayor valor del inmueble, o desistir delcontrato.

En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razn de un tantopor unidad de medida o nmero, no tendr lugar el aumento o disminucin delmismo, aunque resulte mayor o menor cabida o nmero de los expresados enel contrato.

Esto mismo tendr lugar cuando sean dos o ms fincas las vendidas por unsolo precio, pero si, adems de expresarse los linderos, indispensables en toda

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