Post on 10-Sep-2018
ENAM
Androhibe Antananarivo 101 BP 1163 020 24 553 79
Ecole Nationale d’Administration de Madagascar Etablissement Public à caractère Administratif
Placé sous tutelle du Ministère de la Fonction Publique Du Travail et des Lois Sociales et du Ministère des Finances et du Budget
Site web : www.enam.mg e-mail : sfi@enam.mg
sfi_enam@yahoo.fr tél: 020 24 553 86
REPOBLIKAN’I MADAGASIKARA
Fitiavana - Tanindrazana – Fandrosoana
- Ecole Nationale d’AdministratiEcole Nationale d’AdministratiEcole Nationale d’AdministratiEcole Nationale d’Administration de Madagascar on de Madagascar on de Madagascar on de Madagascar ----
PROJET DE FIN D’ETUDES
POUR L’OBTENTION DU DIPLOME DE L’ECOLE NATIONALE D’ADMINISTRATION DE MADAGASCAR
SECTION : INGENIEUR DES SERVICES TOPOGRAPHIQUES
Présenté par
RAKOTOZAFY Herinirina Norbert
PROMOTION ILAINA : 2014 - 2016
RAPPORTEUR : Monsieur RAZAFINDRAKOTOHARY Tiana Richard Ingénieur Géomètre –Topographe, Géomètre E xpert RESPONSABLE de la composante Modernisation et
Restructuration des Services Fonciers à la CCRF
Janvier 2016
PROJET DE VALORISATION DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT : DEFIS ET PERSPECTIVES D’UNE GESTION
RATIONNELLE DU PATRIMOINE FONCIER DE L’ETAT
EXAMINATEUR : Monsieur RAKOTONDRAVA O Willy Ingénieur Géomètre –Topographe, Géomètre Expert Chef de Service d’Intervention et Méthod es
PRESIDENT: Monsieur RAOELISON Harilanto Juriste Enseignant - Formateur à l’ENAM
ENAM
REPOBLIKAN’I MADAGASIKARA
Fitiavana - Tanindrazana – Fandrosoana
- Ecole Nationale d’Administration de Madagascar Ecole Nationale d’Administration de Madagascar Ecole Nationale d’Administration de Madagascar Ecole Nationale d’Administration de Madagascar ----
PROJET DE FIN D’ETUDES POUR L’OBTENTION DU DI PLOME DE L’ECOLE NATIONALE
D’ADMINISTRATION DE MADAGASCAR
SECTION : INGENIEUR DES SERVICES TOPOGRAPHIQUES
PROJET DE VALORISATION DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT : DEFIS ET PERSPECTIVES D’UNE GESTION
RATIONNELLE DU PATRIMOINE FONCIER DE L’ETAT
Présenté pa r
RAKOTOZAFY Herinirina Norbert
PROMOTION ILAINA : 2014 - 2016
RAPPORTEUR : Monsieur RAZAFINDRAKOTOHARY Tiana Richard Ingénieur Géomètre –Topographe, Géomètre Exp ert RESPONSABLE de la composante Modernisation et
Restructuration des Services Fonciers à la CCRF
Androhibe Antananarivo 101 BP 1163 020 24 553 79
Ecole Nationale d’Administration de Madagascar Etablissement Public à caractère Administratif
Placé sous tutelle du Ministère de la Fonction Publique Du Travail et des Lois Sociales et du Ministère des Finances et du Budget
Site web : www.enam.mg e-mail : sfi@enam.mg
sfi_enam@yahoo.fr tél: 020 24 553 86
Janvier 2016
EXAMINATEUR : Monsieur RAKONDRAVAO Willy Ingénieur Géomètre –Topographe, Géomètre Expert Chef de Service d’Intervention et Méthod es
PRESIDENT : Monsieur RAOELISON Harilanto Juriste Enseignant - Formateur à l’ ENAM
iii
REMERCIEMENTS
La réalisation de ce mémoire est l’aboutissement de toutes contributions de différentes
personnes de bonne volonté que je ne peux pas toutes de peur d’en oublier certaines. Mais,
qu’il me soit permis d’adresser mes vifs remerciements à :
Monsieur, Le Directeur Général de l’Ecole Nationale de l’Administration, qui m’a
accueilli au sein de son établissement pour suivre la formation de cadre supérieur de
l’Administration et m’a autorisé à élaborer ce projet de fin d’études.
Monsieur, Le Directeur Général des Services Fonciers ;
Monsieur, Le Directeur des Services Topographiques
Pour leur contribution dans la bonne marche de notre formation professionnelle
afin de devenir opérationnel et réformateur une fois entrer dans l’Administration.
Madame, La Directeur de Formation Initiale qui n’a cessée d’améliorer la qualité de
nos études pédagogiques.
Tous les corps enseignants et administratifs de l’ENAM, spécialement, nos formateurs de
la section Ingénieur des Services Topographiques et les Hauts cadres du Ministère tutelle qui
ont partagés leur connaissance et savoir-faire que je réitère ici l’expression de ma haute
considération.
Mes profondes reconnaissances s’adressent également à :
Mon encadreur professionnels, Monsieur, RAZAFINDRAKOTOHARY Tiana
Richard, responsable de la composante Modernisation et Restructuration des Services
Fonciers à la CCRF, qui m’a guidé dans l’élaboration de ce projet de fin d’études et m’a
accordé son temps précieux pour me prodiguer des conseils importants.
Je remercie également :
Tous les membres de ma famille, particulièrement mon père, mon frère et mes deux
sœurs qui m’ont soutenu d’une manière ou d’une autre dans tous ce que j’avais entrepris.
Tout:
• mes collègues de promotion Ingénieur des Services Topographiques ;
• le personnel de l’Administration Foncière ;
• les personnes qui ont contribué de loin ou de près à la réalisation de ce projet
de fin d’études, merci à tous.
iv
SOMMAIRE
REMERCIEMENTS
SOMMAIRE
LISTE DES TABLEAUX
LISTE DES FIGURES
LISTE DES ABREVIATIONS
GLOSSAIRE
INTRODUCTION
PARTIE I : ANALYSE DE LA SITUATION FONCIERE
CHAPITRE I : L’EVOLUTION DU REGIME FONCIER A MADAGA SCAR
1.1- Historique du foncier
1.2- Etats des lieux de la situation foncière à Madagascar
CHAPITRE II : LA COORDINATION DES PARTIES PRENANTES
2.1- Les Institutions et Organisations
2.2- La Direction Générale des Services Fonciers
2.3- La Direction Générale de l’Aménagement du Territoire
PARTIE II : ANALYSE DIAGNOSTIQUE DE LA GESTION FONC IERE
CHAPITRE I : DIAGNOSTIC DU SECTEUR DU FONCIER
1.1. Identification et étude des facteurs de diagnostic
1.2. Analyse des facteurs de diagnostic.
v
CHAPITRE II : PRESENTATION DES METHODES DE VALORISA TION DU DPE
2-1. Le Domaine Privé de l’Etat
2-2. Les méthodes de valorisation
PARTIE III : LA VALORISATION DU DOMAINE PRIVE DE L’ ETAT
CHAPITRE I : RECOMMANDATIONS DE PROCEDES DE VALORIS ATION DU DPE
1.1. Description du projet de valorisation
1.2. Détermination des zones prioritaires
1.3. Etude de faisabilité
CHAPITRE II : DISCUSSIONS ET PERSPECTIVES
2.1. Les enjeux et perspectives
2.2. Propositions des solutions.
2.3. Planification des opérations
CONCLUSION
ANNEXES
BIBLIOGRAPHIE
RESUME
TABLE DES MATIERES
vi
LISTE DES TABLEAUX
Tableau 1: Evolution des statuts des terres après la réforme de 2005 ...................................... 11
Tableau 2: Coût d'élaboration du plan cadastral ...................................................................... 45
Tableau 3: Matrice de cadre logique ........................................................................................ 57
Tableau 4: Plan d'action ........................................................................................................... 62
LISTE DES FIGURES
Figure 1: Arbre des problèmes ................................................................................................. 48
Figure 2: Arbre des objectifs .................................................................................................... 50
Figure 3: Diagramme de Gantt ................................................................................................. 64
Figure 4: Réseau « PERT » ...................................................................................................... 65
vii
LISTE DES ABREVIATIONS
CCRF : Cellule de Coordination de la Réforme Foncière
CTD : Collectivité Territoriale Décentralisée
CIRDOMA : Cir conscription Domaniale
CIRTOPO : Cir conscription Topographique
DGAT : Direction Générale de l’Aménagement du Territoire
DGSF : Direction Générale des Services Fonciers
DPE : Domaine Privé de l’Etat
DST : Direction des Services Topographiques
EDBM : Economic Development Board of Madagascar
FNF: Fonds National du Foncier
LPF: Lettre de Politique Foncière
MECIE : M ise En Compatibilité des Investissements avec l’Environnement
MEPATE : M inistère d’Etat en charge des Projets présidentiels, de l’Aménagement du
Territoire et de l’Equipement
ODOC : Opération Domaniale Concertée
PERT : Program Evaluation & Review Technique
PLOF : Plan Local d’Occupation Foncière
PNF : Programme National Foncier
PPNT : Propriété Privée Non Titrée
PTF : Partenaire Technique et Financier
PUDé : Plan d’Urbanisme Détaillé
SAC : Schémas d’Aménagement Communal
SIG : Système d’Information Géographique
TTA : Tribunal Terrier Ambulant
viii
GLOSSAIRE Affectation : Fait matériel ou acte juridique permettant de donner à un bien immobilier sa
destination particulière au regard de son statut juridique de rattachement.
Bail : Contrat par lequel le propriétaire d’un terrain laisse l’usage de celui-ci à une autre
personne, pour une durée déterminée, et moyennant le versement régulier d’une somme
d’argent, le loyer. Selon ces conditions, le bail peut revêtir diverses formes par exemple le
bail emphytéotique.
Biens vacants et sans maître : Biens pour lesquels il peut être établi, par une procédure
appropriée, qu’ils ne sont l’objet d’aucune utilisation ou occupation, et qu’ils ne font l’objet
d’aucune revendication de propriété.
Cadastre : Techniquement, le terme Cadastre est utilisé à la fois pour désigner le service
spécialisé de l’Administration qui gère la cartographie foncière et cette dernière
Juridiquement, à Madagascar, le terme « Cadastre » est utilisé pour désigner une procédure
particulière applicable aux droits de jouissance aboutissant à une reconnaissance juridique
collective de ces derniers.
Certificat foncier : Acte administratif attestant de l’existence de droits d’occupation,
d’utilisation, de mise en valeur, personnels et exclusifs, portant sur une parcelle de terre,
établi par suite d’une procédure spécifique légalement définie. Le certificat reconnait un droit
de propriété opposable aux tiers jusqu’à preuve du contraire.
Cession : Acte juridique qui permet le transfert, moyennant ou non une contrepartie, de la
propriété d’un bien d’une personne juridique à une autre personne juridique. La cession peut
être à titre onéreux ou à titre gratuit, aimable ou forcée (cas d’expropriation), de gré à gré, les
parties se choisissant, ou par adjudication, l’acheteur étant celui qui offre le meilleur prix dans
le cadre des conditions prédéfinies de la vente. La cession peut être définitive dès la signature
de l’acte, ou conditionnelle, lorsque certaines conditions sont fixées pour la valider.
Délimitation : Action qui permet de fixer les limites physiques d’un bien immobilier et donc
d’en déterminer la consistance.
Domaine privé immobilier : Ensemble des biens fonciers de l’Etat, d’une collectivité
décentralisée ou de toute personne morale de droit public, susceptible de disposer d’un
patrimoine.
Foncier : Ce terme peut définir l’ensemble des relations entre l’Homme et la Terre, ou
l’ensemble des règles qui sont relatives à l’appropriation privative des terres.
Immatriculation : Régime juridique applicable à la propriété foncière garantissant à celle-ci
un caractère définitif et inattaquable.
Présomption : Conséquence validée légalement d’un fait ou d’un acte dont la seule existence
dispense le bénéficiaire de la présomption d’apporter une preuve d’un autre fait ou acte dont
l’existence est vraisemblable au regard du premier.
Réserve foncière : Espace érigée par arrêté du Ministre chargé des domaines en zone à statut
économique.
Titre foncier : De manière générale, copie authentique de la page du livre foncier relative à
l’immeuble immatriculé, attestant de la propriété au profit du détenteur du titre.
1
INTRODUCTION
L’effectivité de la sécurisation foncière est l’une des grandes préoccupations du
gouvernement malagasy depuis le retour de l’indépendance. En effet, la terre tient une place
importante dans la société malagasy, et constitue la principale richesse léguée par nos
ancêtres. Ce statut de la terre, pour la communauté et pour la famille, est la principale raison
de l’inflexibilité des gens dans les litiges fonciers. Pourtant, les Services Fonciers n’arrivent
pas à satisfaire les services publics relatifs à la propriété foncière. De plus, avant la
colonisation les malagasy pouvaient s’installer dans des terrains ne faisant pas l’objet d’une
première occupation. Mais, après l’indépendance, tous les propriétaires des terrains devraient
posséder des documents reconnus par les lois, attestant leur droit de jouissance sur lesdits
terrains. C’est à partir de cette condition qu’on qualifie d’illicites toutes formes d’occupation
non reconnue par les lois en vigueurs. Vu que la maîtrise du foncier est une nécessité absolue
dans le développement économique du pays, des lois ont étés promulguées pour régir les
différents statuts des terres existants, afin d’améliorer la gestion foncière à Madagascar.
Cependant, on constate encore l’accaparement illégal des terrains appartenant au DPE. En
outre, la réforme n’a été entamée que depuis 2005 afin de renforcer intégralement les
services fonciers, et mettre en place la gestion foncière décentralisée, par la création des
Guichets Fonciers faisant partie des services communaux. Ces Guichets Fonciers sont
destinés à gérer les PPNT ni cadastrées. Mais, le développement économique et la croissance
démographique exigent la mise en place d’une gestion optimale du DPE, et à la création des
réserves foncières pour la réalisation du futur plan d’urbanisme, ou autres projets
d’aménagement à venir. Celle-ci permettra de promouvoir un environnement économique
favorable aux différentes formes d’investissements. La valorisation de DPE doit prendre en
compte la décentralisation effective, en faisant participer les CTD dans les négociations des
contrats d’investissements sur le DPE, se trouvant dans sa zone administrative. Dans ce cadre,
il est important de se demander dans quelle mesure les contributions des Services Fonciers
sont-elles indispensables dans la valorisation du DPE et qu’elles sont les défis et perspectives
d’une gestion rationnelle du patrimoine foncier de l’Etat ?
Outre les impacts positifs sur l’effectivité de la sécurisation foncière, élément
indispensable dans le développement des activités économiques, et l’amélioration de
l’environnement social, la valorisation du DPE permet à l’Etat de prévoir les surcoûts des
2
expropriations lors des expulsions à des fins d’utilité publique. Elle a aussi comme objectif de
mettre à disposition de l’Etat des terrains libres et sécurisés, pour les projets d’aménagement
territoriaux et aux bons fonctionnements de ses démembrements territoriaux.
Néanmoins, un projet de cette envergure nécessite une sensibilisation de la population
sur leurs bienfaits, d’autant plus que l’opinion publique est plutôt réticente à l’idée d’octroyer
des terrains aux investisseurs étrangers. Il serait indispensable de régulariser les occupations
actuelles, lesquelles faisaient partie des catégories des PPNT, de suspendre la nouvelle
demande d’acquisition de DPE avant que la sécurisation ne soit faite, en vue d’une gestion
plus rationnelle. Cependant, les recrudescences des occupations illicites sur le DPE peuvent
entraîner la démolition des habitations s’y trouvant et pourraient provoquer des troubles
sociaux. Ce projet nécessite donc, la récupération des données foncières actuelles, notamment
celles concernant le DPE afin de concevoir la base de données opérationnelles.
Ainsi, la pertinence de ce sujet réside dans sa mise en œuvre, laquelle constitue un
moyen de réduire les litiges fonciers, outre sa forte contribution dans le développement
économique de Madagascar. Il faut aussi remarquer que la valorisation du DPE permet à
l’Etat d’accroître les recettes fiscales, afférentes aux impôts fonciers, et d’augmenter les
ressources propres de l’Etat par la bonne exploitation des terrains.
De ce fait, il est indispensable d’élaborer un projet de valorisation du DPE, dont la
contribution des Services Fonciers joue un rôle prépondérant pour sa réussite. Le présent
ouvrage va détailler la conception dudit projet, pour pouvoir aider les différents
responsables étatiques dans sa réalisation. A cet effet, ce document a été structuré en trois
grandes parties, dont la première portera sur l’analyse de la situation foncière à Madagascar,
la deuxième partie procèdera sur l’analyse diagnostique de la gestion foncière, et la troisième
partie aura pour objet, le projet de valorisation du DPE.
3
PARTIE I : ANALYSE DE LA SITUATION FONCIERE
Afin de bien comprendre la situation foncière à Madagascar, il est important de
réaliser une étude brève sur les différentes formes de gestion foncière qui se sont succédé au
cours de son histoire. Une rétrospective sur l’évolution du régime foncier à Madagascar
mettra en exergue les grandes lignes de la gestion des terres appliquée depuis la période de
gestion communautaire en passant par la période monarchique jusqu’à nos jours. Le deuxième
chapitre sera consacré à la coordination et aux attributions des parties prenantes dans la
gestion foncière, afin de déceler les éventuels points de défaillance, et la complémentarité de
chaque acteur dans la gestion foncière.
4
CHAPITRE I : L’EVOLUTION DU REGIME FONCIER A MADAGA SCAR
Le mode de gestion de terre à Madagascar a évolué jusqu’à maintenant suivant la
période de son histoire. De plus, la politique de développement socio-économique du pouvoir
en place, ou l’organisation même de la société influencent l’orientation de la politique
foncière malagasy. A remarquer aussi que, la maîtrise du foncier occupe un rôle important
dans tous les programmes gouvernementaux qui se sont succédé à Madagascar. En effet,
depuis l’indépendance, les Services Fonciers n’ont cessé de changer de Ministère de tutelle (1).
1.1- Historique du foncier
Dans cette section, il est judicieux d’évoquer l’historique du foncier. Comme premier
paragraphe, le mode de gestion des terres avant 1896, tandis que le second se rapportera sur
le régime foncier de 1896 à nos jours. Ce rétrospectif du régime foncier est indispensable pour
avoir une idée précise sur la situation du foncier à Madagascar.
1.1.1- Le mode de gestion des terres avant 1896
1-1.1.1 Durant l’époque communautaire
Durant la période prés-civilisation, la terre appartenait à toute la communauté. La
gestion des biens collectifs a été confiée à l’ainé, lequel est désigné par les villageois. Comme
la société malagasy était formée par des familles patriarcales, l’individu était généralement un
« Raiamandreny », c’est-à-dire le doyen du village. Tous les villageois avaient le devoir
d’exploiter la terre et de s’entre-aider dans les travaux pour l’épanouissement et le bien de la
communauté. Cette forme de gestion communautaire, exclue toute individualisation de la
propriété terrière. Par conséquent, les Malagasy vivaient sur ses terres où leurs droits de
jouissance résultent seulement de la reconnaissance de la communauté, et aucuns d’eux
n’avaient un droit particulier sur la terre. Tout le monde était traité sur le même pied d’égalité
en tant qu’usufruitier (2).
1-1.1.2 Durant la période monarchique
L’ancien système a été repris par la monarchie au cours de la royauté. Durant cette
période, le monarque était le seul propriétaire des terres et où les sujets n’avaient que le droit
(1)
Cf. Annexe-1 (2)
Du latin : Usus = droit d’utiliser la chose Fructus= droit de recueillir le fruit ou les produits issus de la chose
Usufruitier= Est la personne qui a le droit d’utiliser une chose et d’en récolter le produit
5
de jouissance. La gestion de terre relève donc de l’autorité royale, et les occupants pouvaient
être expulsés à tout moment de leurs terres par le monarque. En effet, au cours de son
discours, le Roi Andrianampoinimerina (v.1745-1810) a établi dans son royaume une
codification orale, lui désignant maitre de toutes les terres : « je vous rappelle Merina, que le
sol de ce pays m’appartienne ainsi que le pouvoir, je vais donc vous distribuer des terres, […]
vous vivrez sur les parcelles que je vous aurai assignées, mais la terre reste à moi ainsi que
l’autorité…et nul autre ne peut s’en dire le maitre puisque vos personnes elles-mêmes
m’appartiennent… » (3).
Cette distribution des terres était une sorte de mise à disposition à titre gratuit. Cet acte royal
confère aux bénéficiers le droit de jouissance sur les parcelles. Ce dernier devait faire l’objet
d’une mise en valeur probante et pérenne ou une obligation dans le cas échéant. Néanmoins,
l’acquisition a été conditionnée par :
• La limitation des contenances.
• L’obligation de résidence permanente sur les lieux.
1.1.2- Le système foncier depuis 1896
1.1.2-1. De 1896 à l’avènement de l’indépendance
En 1896, un an après l’invasion des troupes colonisatrices françaises, la Reine
RANAVALONA III, sous protectorat français, avait promulgué la loi du 9 mars 1896 portant
sur la propriété foncière indigène (4). Cette loi établit un système foncier basé sur le modèle
australien, suivant le principe de l’ « Act Torrens ». Ce principe assure le droit de
prééminence de l’Etat sur l’ensemble des terrains, lesquels ne font pas encore l’objet d’une
occupation. La loi reconnaît donc, comme droit de propriété ou de jouissance individuelle,
toute forme de mise en valeur des terrains.
Par conséquent, la loi du 9 mars 1896 transforme la propriété coutumière ancestrale en
un statut de droit moderne avec constatation officielle, délivrant ainsi un TITRE FONCIER
ayant une valeur probante, absolue, et impliquant une vérification sérieuse des droits. A
l’issue de laquelle, la loi institue le Service Public en charge de la Gestion Foncière qui est
constituée par la Conservation de la Propriété de Madagascar et où cette dernière est
chargée de :
(3)
Tantaran’ny Andriana, CALLET, 1902 (4)
Journal officiel de Madagascar et dépendances, 1898.
6
• l’immatriculation des immeubles ;
• la constitution des titres de propriété ;
• la conservation des actes relatifs aux immeubles immatriculés ;
• l’inscription des droits et charges sur les immeubles.
Le Service Topographique, aura pour missions d’effectuer les mesures des terrains et de
dresser les plans avec la constitution des titres de propriété.
Durant la colonisation française, L’Etat colonial a favorisé la création des réserves
indigènes dans le but d’accaparer les terrains fertiles et riche en sous-sol. Pour cela, le
principe de domanialité a été mis en vigueur à des fins de pillage économique de Madagascar.
Du fait de l’« Act Torrens » régissant le régime foncier à Madagascar, l’Administration
coloniale a préconisée l’immatriculation des terres et la possession du Titre Foncier par les
occupants, afin qu’ils aient pu jouir définitivement de leurs droits de propriété. Bref, tous les
terrains non immatriculés et vacants ont été considéré propriété de l’Etat colonial sauf les
terrains qui ont été déjà bâtis ou ceux usuellement cultivés par les Malagasy. Au cours de la
colonisation, l’Administration créa des territoires de colonisation, puis, des périmètres de
colonisation, consistant à annuler les droits existants sur des zones déterminées même si elles
sont déjà occupées par des malagasy. Certains des terrains récupérés par l’Etat ont été ensuite
céder gratuitement aux colons ou contre une somme dérisoire selon leur superficie. Cette
politique coloniale est à l’origine de l’existence de terrains en grande superficie immatriculés
au nom des colons, dont certains ont été repris par l’Etat dès l’avènement de l’indépendance,
en l’absence des héritiers légaux.
1.1.2-2. Le système de gestion foncière de 1960 à nos jours
Dès le retour de l’indépendance de Madagascar en 1960, les parlementaires malagasy
ont adopté des lois, ressemblant fortement aux textes coloniaux, régissant la gestion foncière
malagasy. Par conséquent, le régime foncier n’a pas changé sur le fond outre que, l’Etat
malagasy s’est substitué à l’Administration française dans l’expression de la souveraineté, en
reprenant le principe de la présomption de domanialité. Toutefois, des rectifications de la
gestion foncière héritée de la colonisation ont étés prises par les différents Pouvoirs
successifs. Et les Services Fonciers se sont réorganisés afin qu’ils puissent améliorer la
gestion foncière malagasy. Ces mesures et dispositifs rectificatifs sont essentiellement faits à
7
travers des outils législatifs comme, l’ordonnance n°60-146 relative au régime de
l’immatriculation et sera modifiée ensuite par d’autres ordonnances en vue d’améliorer la
gestion foncière. Du fait de l’insécurité foncière à Madagascar, l’Etat malagasy s’est aussi
engagé dans des mesures techniques comme des multiples opérations cadastrales. C’est dans
ce cadre que l’Etat malagasy a procédé à l’immatriculation collective des terrains mise en
valeur, pour consacrer les droits d’appropriation des terres aux occupants. Cependant,
plusieurs d’entre-elles restent inachevées faute de continuité de la politique de
l’Administration ou par manque de financement. De plus, d’après différentes sources, 12 à
15% du territoire national seulement sont titrés depuis la création des Services Fonciers. Or, le
principe de domanialité implique que tous les terrains non immatriculés appartiennent à l’Etat.
Cette situation accroit l’insécurité foncière, en ne reconnaissant pas le droit de propriété des
occupants ayant procédé à la mise en valeur du terrain en question pendant des dizaines
d’années. Cette constatation a conduit les responsables de l’administration foncière à
reconsidérer la gestion foncière malagasy par la réforme de 2005.
La réforme de 2005 a pour objectif d’améliorer la gestion foncière à Madagascar, par
l’élaboration de la lettre de politique foncière. Cette réforme marque le passage du principe de
présomption de domanialité publique au principe de présomption de propriété privée. En
conséquence, un nouveau statut de terre est apparu dans la loi, reconnaissant comme droit de
jouissance de propriété toute forme d’occupation, avec mise en valeur pérenne et attestée par
la constatation d’une commission locale: le PPNT. La gestion de PPNT est attribuée au CTD
par la mise en place du Guichet Foncier. A partir de 2005, la loi n° 2005-019 du 17 octobre de
la même année régit donc le système de gestion foncière à Madagascar à deux niveaux (5) :
• Au niveau déconcentré : Les Services Fonciers chargés d’assurer la gestion des
Domaines publics de l’Etat, des Domaines Privés de l’Etat et des propriétés privées
titrées et cadastrées.
• Au niveau décentralisé : Les Guichets Fonciers communaux qui assurent la gestion
des parcelles non titrées ni cadastrées mais faisant l’objet d’une occupation suite à la
délivrance des certificats fonciers.
(5)
LETTRE DE POLITIQUE FONCIERE validée par le Conseil de Gouvernement du 3 mai 2005
8
Deux preuves légales de propriété coexistent à Madagascar depuis la mise en œuvre de
la réforme de 2005: Le Titre Foncier et le Certificat Foncier où la différence réside au niveau
de la valeur juridique et du degré de sécurisation foncière.
1.2- Etats des lieux de la situation foncière à Madagascar
L’évolution du régime foncier à Madagascar est marquée par le passage des droits de
propriété traditionnels vers l’acquisition légale de ce droit. De ce faite, les propriétaires des
terrains font appel à l’Etat et aux services fonciers pour faire valoir leurs droits, ceux qui
devraient être conditionnés par la possession d’un Titre Foncier ou un Certificat Foncier. Par
conséquents, de nombreuses demandes de régularisation et d’acquisitions des terrains
domaniaux sont reçues par les Services Fonciers. Et afin de satisfaire les demandes massives
de régularisation foncière, et d’alléger les charges des Services Fonciers centraux et de leurs
unités excentrées, l’Administration foncière a œuvrée pour la réforme de 2005 en adoptant la
Lettre de politique foncière avec comme principaux objectifs la décentralisation et
l’amélioration de la gestion foncière à Madagascar. Il est maintenant opportun de faire une
constatation de la situation des Services Fonciers, dix ans après la mise en œuvre de la
réforme de 2005.
1.2.1- La situation des Services Fonciers
Les Services Fonciers malagasy sont actuellement dans la phase d’amélioration, pour
pouvoir répondre aux attentes des usagers et remplir les missions relatives à la sécurisation
foncière, conformément à la politique foncière de l’Etat. Des mesures ont été prises en
conséquence, plus particulièrement au niveau de :
1-2.1.1 La modernisation des processus de traitement des données
La numérisation des données topographiques et des informations foncières représente
en ce moment une activité à part entière du service topographique. Ce procédé constitue une
étape clé dans la dématérialisation de traitement des dossiers en vue de la modernisation des
Services Fonciers.
1-2.1.2 La mise en place des unités excentrées opérationnelles
La déconcentration de la gestion foncière se trouve parmi les objectifs de la lettre de
politique foncière. Dix ans après la mise en œuvre de la réforme, on n’en compte seulement
aujourd’hui 38 Services Fonciers déconcentrés (CIRTOPO et CIRDOMA) pour les 119
9
districts existants. Le nombre de ces unités est loin de satisfaire les demandes de la population
en matière de foncière. Pour cause, les ressources humaines des Services Fonciers n’en
compte qu’environ 1000 personnels seulement dont 427 pour les Services Topographiques (6).
1.2.2- Les contraintes à considérer
Malgré les acquis multiples de la réforme, les Services Fonciers plus particulièrement
les Services Topographiques connaissent encore des problèmes nuisant à la qualité des
services publics.
1-2.2.1 Les ressources disponibles
Les ressources allouées à l’Administration foncière sont insuffisantes par rapport à
l’immensité de leurs responsabilités. Afin d’atteindre la sécurisation foncière effective, et de
mettre en place une gestion foncière pour accentuer le développement économique du pays, il
est primordial de prendre des mesures adéquates sur les aspects suivants :
a. Les ressources humaines
Comme il a été énoncé auparavant, les Services Topographiques souffrent
énormément de carence de personnels tant sur le plan quantitatif que qualitatif. Il faudrait
donc procéder à des recrutements de personnels qualifiés. La direction centrale devrait aussi,
assurer la répartition des personnels avec les matériels nécessaires, proportionnellement aux
zones d’intervention des unités excentrées.
b. Les moyens matériels et les ressources financières
L’augmentation des budgets alloués à la gestion foncière est impérative, pour
permettre le renouvèlement des équipements et l’acquisition des matériels modernes.
L’utilisation des matériels sophistiqués et l’informatique est incontournable afin de satisfaire
les exigences de précision et de rendement, dans le processus de traitement des dossiers.
Parallèlement à la dotation de ces matériels, les personnels devraient suivre des formations
pour renforcer leurs compétences à utiliser lesdits matériels dans des meilleures conditions.
c. Au niveau des archives et des infrastructures
L’un des problèmes des Services Fonciers est la gestion des archives. En effet, la
détérioration avancée de ces archives rendait leur exploitation délicate et parfois impossible.
(6)
SIDPFM, ASSOCIATION DES INGENIEURS GEOMETRES TOPOGRAPHES « Mémorandum sur l’amélioration du secteur foncier à Madagascar »
10
Cette situation est due en partie à l’absence de programmes de restauration mais aussi au
délabrement des bâtiments et des équipements de classement qui ne garantit plus leur
conservation.
1-2.2.2 La prévalence de la corruption
D’après le classement des différents organismes internationaux et nationaux, le
Service Foncier malagasy est l’une des institutions où l’indice de perception de la corruption
est l’un de plus élevé (7). Cette constatation ternit l’image des Services Fonciers, et accroît les
méfiances des usagers vis-à-vis des actions prises par les acteurs du foncier. Le monnayage
des services publics est aussi la conséquence de la faible capacité de l’administration foncière,
due à l’insuffisance des ressources en leur disposition. Ce phénomène de corruption est aussi
entretenu et favorisé par des rabatteurs, qui profitent des laxismes du système d’accès dans
les Services Fonciers, et la méconnaissance des usagers des procédures à suivre.
1.2.3- Les apports de la réforme de 2005
L’un des principaux objectifs de la réforme foncière de 2005 est la mise en place de la
décentralisation de la gestion foncière pour gérer le nouveau statut des terres récemment
créé : La Propriété Privée Non Titrée. L’application de cette réforme repose sur quatre axes
stratégiques, lesquelles doivent aboutir au renforcement des capacités de l’institution
foncière, à savoir :
• Axe I : La structuration, la modernisation et l’informatisation des conservations
foncières et topographiques ;
• Axe II : L’Amélioration et la Décentralisation de la gestion foncière ;
• Axe III : La rénovation de la règlementation foncière et domaniale ;
• Axe IV : Le programme national de formation aux métiers du foncier.
L’interruption de la coopération avec le PTF causée par la crise politique de 2009, a
stoppée ou a perturbée les sources de financements et la mise en œuvre de la réforme de 2005
par l’Administration foncière a été au ralenti. Néanmoins, cette réforme a pu apporter
quelques changements significatifs à la gestion foncière par la mise en œuvre desdits quatre
axes.
(7)
Rapport du BIANCO en 2010
11
1.2.3.1- Domaines matériel et technique
En effet, l’octroi des matériels dans le cadre de l’Axe I, a permis au Service
Topographique de procéder à la numérisation de certains documents topographiques, et
d’informatiser les traitements des données. Cette dernière constitue une phase importante vers
la dématérialisation des données foncières, dont leurs avantages sont considérables aussi biens
pour les Services que pour les Usagers
1.2.3.2- Domaines législatif et procédural
Comme ce qui a été dit précédemment, la modification majeure du système de gestion
foncier malagasy est attribuée à la réforme de 2005 suite à la suppression du principe de
présomption de domanialité. L’adoption du nouveau statut des terrains, le PPNT, reconnaît
comme droit de jouissance de propriété privée toute forme d’occupation coutumière de longue
durée, et le respect de l’usage des lieux. Parallèlement à la loi de cadrage n° 2005-019 du 17
octobre 2005, divers textes juridiques ont été promulguées à l’issue de l’élaboration de la
lettre de politique foncière :
• La loi sur les Propriétés Privées Non Titrées ni Cadastrées : loi n°2006-031 du 24
novembre 2006
• La loi sur le Domaine Privé de l’Etat, des Collectivités Territoriales Décentralisées,
des personnes morales de droits publics : loi 2008-014 du 23 juillet 2008
• La loi sur les Domaines Publics : loi n°2008-13 du 28 juillet 2008
L’adoption de ces nouvelles lois entraîne la configuration des statuts des terres illustrée
comme suit :
Tableau 1: Evolution des statuts des terres après la réforme de 2005 Avant la réforme Après la réforme
Domaine Privé National
Domaine Privé de l’Etat et Domaine
Public
Propriété Privée Non Titrée
Propriété Privée Titrée Propriété Privée Titrée
Terrains soumis à un régime juridique de
protection spécifique
Terrains soumis à un régime juridique de
protection spécifique
Source : LPF validée par le Conseil de Gouvernement du 3 mai 2005
12
CHAPITRE II : LA COORDINATION DES PARTIES PRENANTES
L’absence de coordination des actions des parties prenantes dans la gestion foncière
est en partie l’une des causes de l’insécurité foncière à Madagascar. La réforme de la gestion
foncière nécessite des échanges des informations selon les compétences et les responsabilités
des acteurs. En effet, le non-respect de ces aspects est la cause de l’incohérence des décisions
des parties prenantes dans les actions qu’ils entreprennent. De plus, les responsabilités
partagées et complémentaires des acteurs du foncier et de l’aménagement du territoire sont
indissociables, dans la mise en place d’un environnement territorial et foncier favorable, pour
le développement économique du pays. La concertation des acteurs est indispensable afin
d’éviter la discordance des actions prises dans le cadre de la gestion foncière.
2.1- Les Institutions et Organisations
Les terrains affectés aux Institutions ou Organisations font actuellement l’objet d’une
occupation illicite. Cette situation nécessite la collaboration étroite entre les Services fonciers
et ces institutions en vue de procéder à leur sécurisation.
2.1-1. Inventaires des terrains affectés
L’inventaire des terrains affectés est une nécessité en vue de procéder à leur
sécurisation. Cette étape permet aussi de faire l’état des lieux de la situation foncière de
chaque institution ou organisation. Elle doit être aussi le fondement de toutes les décisions de
l’Etat central dans l’affectation ou la désaffectation des terrains. A remarquer aussi que la
mauvaise gestion des terrains affectés est aussi due à :
2-1.1.1 La non-communication des données sur le patrimoine foncier des
institutions.
L’insuffisance des communications entre les institutions affectataires et les Services
Fonciers en charge de la gestion foncière empêchera l’établissement au sein des Services
Fonciers d’une base des données des terrains affectés. Cette situation limitera la prise des
mesures adéquates pour éviter l’accaparement des terrains affectés, qui pourtant sont
nécessaires pour le bon fonctionnement et l’accomplissement des missions assignées aux
institutions. Il faudrait donc que les Services Fonciers communiquent davantage des
informations sur des terrains dont disposent les institutions affectataires.
13
2-1.1.2 La non-intégration des terrains affectés dans le plan de repérage.
La non-intégration des terrains affectés dans le plan de repérage induit en erreur les
responsables, lesquels peuvent donner leur approbation sur la disponibilité du terrain en cas
d’une demande formulée par un tiers. Par conséquent, des Titres Fonciers ou des Certificats
peuvent être délivrés sur des terrains appartenant au DPE qui sont affectés à une institution
non répertoriée sur le plan de repérage des Services Fonciers. Cette situation complique la
vérification de l’illégalité des demandes formulées par les occupants illicites au bout de
certains temps d’exploitation.
2.1-2. Sécurisation des terrains affectés
Le défaut de sécurisation des terrains affectés est souvent à l’origine des occupations
illicites. Il est donc impératif de délimiter clairement les terrains faisant l’objet d’une
affectation. Pour ce faire, les institutions et organisations gestionnaires des Domaines Privés
de l’Etat doivent recourir aux Services Fonciers dès que l’affectation est approuvée ou la
désaffectation est déclarée, pour pouvoir mettre à jour les données à la disposition de chaque
partie.
2.1-2.1. Le déclenchement des procédures de sécurisation.
Le déclenchement des procédures de sécurisation est l’initiative des institutions et des
organisations affectataires. Or, la plupart de ces entités ne font appel aux Services Fonciers
qu’une fois que des occupations illicites sont constatées. Les responsables des institutions
étatiques et les organisations affectataires n’envisagent de procéder à la sécurisation des
terrains affectés, ils se limitent seulement à la construction des clôtures. Pourtant, ce mode de
sécurisation ne permet pas de mettre à jour les données des Services Fonciers et peut
provoquer des distinctions entre les limites réelles sur le terrain et celles indiquées dans le
plan de repérage et les dossiers Fonciers.
2.1-2.2. La matérialisation de la protection des terrains
Pour rendre la sécurisation des terrains affectés effective, il est indispensable de
matérialiser les limites par des bornes. En tant que prestation au profit de l’Etat ou de ses
démembrements territoriaux, seuls les agents publics sont habilités à effectuer les travaux de
bornage. Mais faute de ressources, il est impossible pour certaines institutions de sécuriser
leur terrains sans appuis de l’Etat central. L’impossibilité de matérialisation de la protection
14
des terrains peut être aussi due à des nombreuses occupations des lieux et dont une expulsion
provoquerait des troubles sociales.
2.1-3. Elaboration d’une base de données des terrains affectés
En collaboration avec les Services Fonciers, chaque institution et organisation
devraient se doter d’une base des données au niveau de l’Administration foncière dont leur
gestion et leur mise à jour se feront conjointement entre les deux entités. Mais dans l’état de
la gestion foncière actuelle, la conception de cette base de données nécessite des efforts
considérables de la part de tous les acteurs du foncier. Elle est pourtant indispensable à
l’amélioration de la gestion foncière dans la mesure où elle permet :
2.1-3.1. L’enregistrement des informations concernant chaque terrain affecté.
Chaque institution ou organisation étatique possédant un patrimoine foncier devrait
avoir un dossier de classement au sein des Services Fonciers. Afin que ces derniers puissent
les intégrer dans leur base des données. Les informations contenues dans cette base de
données serviront de références dans les opérations de sécurisation ou lors de la réaffectation
du terrain.
2.1-3.2. La mise à jour des changements liés au patrimoine foncier des institutions.
La mise à jour des éventuels changements est effectuée par les services fonciers dès
que l’institution ou organisation affectataire les avise. Ces modifications seront ensuite
reportées sur l’ensemble des dossiers.
2.2- La Direction Générale des Services Fonciers
La matérialisation de la sécurisation des terrains appartenant à l’Etat incombe au
Services Fonciers. Pour gérer efficacement son domaine, l’Etat a donc l’obligation de prendre
en charge toutes les opérations y afférentes.
2.2-1. L’inventaire du DPE sur tout le territoire Malagasy
La non-intégration de tous les statuts de terres à Madagascar dans un plan de repérage
unique (PLOF) ainsi que les données de gestion foncière, ne permet pas à l’Administration
foncière de suivre l’évolution de la situation foncière, et de mettre à jour et en temps réel les
éventuelles modifications, résultants des différentes opérations relatives à la gestion et à la
15
sécurisation foncière à Madagascar. De plus, l’inexistence des inventaires complets sur la
situation du DPE à l’échelle nationale est un facteur de blocage des mesures d’exploitation
des potentiels fonciers de l’Etat. Cependant, la conception de cet outil de repérage unique
informatisé est en ce moment en cours de finalisation mais les données ne couvrent pas encore
tout le territoire national.
2-2.1.1 Procédé de recensement des terrains titrés et certifiés.
Sur la base des archives et des rapports d’activités annuels des unités déconcentrées et
des Guichets Fonciers, le Service technique en charge de la conception du plan de repérage
national prend en compte toutes les données pour rendre opérationnel le plan d’occupation
foncière informatisé. Ce procédé permet d’avoir un aperçu graphique régulier de la situation
d’occupation des terrains, dans un système d’information géographique et d’identifier de
façon conçue leur niveau de sécurisation.
2-2.1.2 L’état des lieux des PPNT.
En collaboration avec les Collectivités Territoriales Décentralisées et la communauté
de base, les Services Fonciers procèdent à l’identification des PPNT en vertu de l’article 33 de
la loi n°2005-019 du 17 octobre 2005 et de l’Article 2 de la loi n°2006-031 du 24 novembre
2006, où les données collectées seront intégrées dans le plan de repérage national.
A l’issue de ces deux opérations, on peut visualiser l’état des lieux du DPE au niveau
du repérage national. Et d’envisager les actions qui seront nécessaires à la gestion rationnelle
du patrimoine foncier de l’Etat.
2.2-2. Etudes techniques
Les études techniques relatives à la sécurisation du DPE, devraient être inclues dans le
plan de travail pluriannuel des Services Fonciers sous la supervision du ministère de tutelle.
Les opérations de sécurisations précédées des études d’inventaire prioriserons les zones
densément peuplées et s’élargiront au fur et à mesure de l’extension de la ville et des visions
d’aménagement de l’Etat.
16
2-2.1.1 Elaboration conjointe du plan d’aménagement territorial.
En collaboration avec la Direction Général de l’Aménagement du Territoire, les
techniciens des Services Fonciers, sur la base de la technologie du SIG, contribuent à la
conception des différents plans d’aménagement du territoire dans tous les niveaux. Les
informations à disposition de ces techniciens pourraient servir de base de décision, sur la
conception du plan d’aménagement compatible avec la réalité socio-économique de la zone et
la vocation du sol.
2-2.1.2 La validation technique des prestations externalisées.
La nécessité d’autres compétences, notamment dans la conception des logiciels utilisés
au sein des Services Fonciers, force les responsables à faire appel aux consultants.
Néanmoins, la validation de ces produits devrait être soumise à l’approbation des techniciens
des Services Fonciers, suite à des essaies concluantes. Mais tous les traitements des données
foncières devraient être centralisés au niveau des Services Fonciers.
2.2-3. Renforcement des coopérations entre les Services Fonciers et les Collectivités Territoriales Décentralisées.
L’amélioration de la gestion foncière implique le renforcement des coopérations entre
les Services Fonciers et les collectivités territoriales décentralisées. Le défaut constaté de cette
coopération est en partie la cause des dérives des Guichets Fonciers. En effet, certains
personnels des unités décentralisées en charge de la gestion du patrimoine foncier local n’ont
pas les compétences requises en matière de foncier. Cette situation remet en cause la validité
du Certificat Foncier délivré par les services communaux, dont plusieurs ont dû être annulés
et a même conduit à la fermeture de nombreux Guichets Fonciers.
2.2-3.1. Gestion technique du DPE au niveau des CTD.
L’élaboration du Schéma d’Aménagement Communal est l’une des conditions
d’obtention par la commune des subventions de l’Etat central. Vu que, la réalisation de ce
schéma nécessite l’utilisation d’une cartographie, indiquant le DPE disponible dans la
circonscription de la commune. De plus, les techniciens des Services Topographiques peuvent
assistés la commune dans la conception desdits schémas. Mais le non établissement des bases
17
de données contenants les terrains mobilisables, faisant parties du DPE pour chaque commune
au sein des Services Foncier, rendent cette opération difficile.
2.2-3.2. Encadrement des CTD dans la mise en place des Guichets Fonciers.
Depuis l’adoption de la loi n°2006-031 du 24 novembre 2006, la gestion de PPNT
ressort de la compétence des Collectivités Territoriales Décentralisées de base par la mise en
place du Guichet Foncier. Or, l’absence des cadres de coopération entre les services
déconcentrés et décentralisés dans certaines régions entraîne :
• Le conflit de compétences entre les Services Fonciers excentrés et les Guichets
Fonciers ;
• Les dérives des Guichets Fonciers dans les opérations de Certifications Foncières ;
• L’annulation des actes des services fonciers décentralisés et la fermeture de plusieurs
Guichets Fonciers.
Il faut donc que, les Services Fonciers encadrent les communes dans la mise en place
de la gestion foncière décentralisée. Ces encadrements portent essentiellement sur :
• L’échange des données pour la mise à jour du Plan Local d’Occupation Foncière
(PLOF) auprès des Services Topographiques ;
• La formation des Agents des Guichets Fonciers sur le métier du foncier ;
• Le contrôle des opérations réalisées par les Guichets Fonciers ;
• La nécessité des échanges d’informations entre les Services Fonciers excentrés, les
Guichets Fonciers et les autres acteurs du foncier.
2.3- La Direction Générale de l’Aménagement du Territoire
L’aménagement du territoire implique la considération des droits qui prévalent sur les
terrains à aménager. En effet, les planifications territoriales exigent des échanges entre les
gestionnaires du foncier et les institutions chargées de l’aménagement du territoire.
2.3-1. Elaboration de la politique d’aménagement du territoire
L’élaboration de la politique d’aménagement du territoire repose sur les informations
des statuts des terrains et leurs taux d’occupations. Le fait d’ignorer ces informations
constitue l’une de source des conflits fonciers entre les occupants et les investisseurs. Il oblige
aussi l’Etat à procéder à des expropriations onéreuses. Pour cela, il faut :
18
2-3.1.1. Veiller au respect des droits des occupants ancestraux.
Le refus des expropriations par la population pour cause d’utilité publique est souvent
motivé par le fait qu’elles profitent pour la plupart des cas aux investisseurs étrangers. Dans
le projet d’extension de la ville, les promoteurs des logements et d’habitations procèdent aux
remblaiements massifs des marécages même s’ils sont cultivés par des familles depuis des
générations. Ces remblaiements des plaines inondables empêchent aussi l’écoulement des
eaux en période de sècheresse et provoquent des inondations en période pluviale.
2-3.1.2. Mobiliser et mettre à disposition des terrains constructibles.
La perspective d’aménagement du territoire devrait être vulgarisée, pour éviter
l’implantation et les exploitations de la population sur des zones concernées. La mise en
œuvre du projet est, premièrement, conditionnée par la disponibilité du terrain ou avec
l’accord des occupants, et deuxièmement, par la conformité du projet avec la vocation du
lieu.
2.3-2. Promouvoir les projets d’aménagement du territoire
La sécurisation foncière des investissements est l’une des enjeux de la promotion des
projets d’aménagement du territoire. Cependant, l’accès sécurisé à la terre est encore limité
aux grands investissements.
2-3.2.1. Mise en œuvre des opérations d’urbanisme
Les outils de planification territoriale sont incompatibles à la réalité foncière des CTD.
Leur mise en œuvre peut entraîner le déplacement ou l’expulsion de la population. Par
conséquent, la politique de développement infrastructurels des démembrements de l’Etat est
confrontée à la réticence de la population déjà installée sur les terrains à aménager.
2-3.2.2. Suivi-évaluation du plan d’aménagement du territoire
L’absence de coordination des actions entre les acteurs des aménagements et ceux du
foncier se manifeste par l’existence de constructions non régularisées sur des terrains. Il y a
donc une incohérence entre les textes régissant l’urbanisme et ceux du foncier. De plus, la
conception du plan d’urbanisme doit être précédée de la régularisation de toutes les
occupations foncières sur la zone ciblée.
19
Avant la réforme de 2005, le régime foncier à Madagascar est basé sur le principe de
présomption de domanialité. L’Etat est donc le propriétaire légal de tous les terrains non
immatriculés. Ce régime foncier prévaut depuis la création de l’Administration foncière
jusqu’à l’adoption de la Lettre de politique foncière de 2005. En 2005, différentes sources ont
révélé que seulement 12 à 15% des terrains à Madagascar sont immatriculés (8). Cette
constatation a conduit les dirigeants à renforcer les capacités des Services Fonciers par la
réforme foncière de 2005. Cette réforme de 2005, apporte aussi un grand changement dans la
mise en place de la gestion foncière décentralisée à Madagascar par l’adoption de la loi
n°2006-031 du 24 Novembre 2006 (9), fixant le régime juridique de la propriété foncière
privée non titrée, dont la gestion est confiée aux CTD. Malgré cette réforme, la récurrence des
litiges fonciers et l’accaparement des terrains, faisant partie du domaine privé de l’Etat,
reflètent la défaillance des Services Fonciers. Par conséquent, la deuxième partie de cet
ouvrage portera sur l’analyse diagnostique de la situation foncière, afin d’en dégager des
solutions adaptées aux problèmes fonciers qui prévalent actuellement. Dans ce contexte, une
deuxième lettre de politique foncière a été élaborée en aout 2015 pour renforcer les acquis de
celle adoptée en 2005 et de palier les problèmes qui persistent encore dans la gestion foncière.
(8)
PROJET DE PROGRAMME NATIONAL FONCIER, DOSSIER DE PRESENTATION, JUIN 2003 (9)
Lettre de Politique Foncière adoptée en 2005
20
PARTIE II : ANALYSE DIAGNOSTIQUE DE LA GESTION FONC IERE
Cette partie est consacrée à l’étude des différents facteurs qui interviennent dans la
mise en œuvre du projet. Il est donc judicieux de bien distinguer ces facteurs, et d’analyser
leur interrelation afin de prévoir l’évolution de la situation foncière. A l’issue de cette partie,
des visions plus précisent des points des dysfonctionnements de la gestion foncière seront
dégagées. La gestion du Domaine Privé de l’Etat est particulièrement affectée par ces facteurs
de défaillance du système foncier à Madagascar. Par conséquent, une mise en évidence de ces
facteurs aidera les responsables du présent projet dans le choix des méthodes de valorisation
les plus adéquates par rapport aux facteurs susmentionnés.
21
CHAPITRE I : DIAGNOSTIC DU SECTEUR DU FONCIER
Ce chapitre sera consacré à l’analyse des différents facteurs déterminants de la
situation foncière à Madagascar. Il identifie en premier lieu les facteurs et fait des études
diagnostiques concernant leurs influences sur la réalité foncière. La deuxième section se
portera sur la relation entre les facteurs de diagnostic et aboutira à la synthèse des mesures,
visant à améliorer la gestion foncière malagasy.
1.1. Identification et étude des facteurs de diagnostic
La mise en œuvre d’un projet de valorisation du patrimoine foncier doit prendre en
compte les forces, les faiblesses, ainsi que, les opportunités et menaces sur le secteur du
foncier qui conditionnent l’atteinte de l’objectif global du projet.
1.1.1. Les facteurs internes
La situation de la gestion foncière à Madagascar est déterminée par l’équilibre des
facteurs forces et les principales faiblesses du foncier sur tous ses aspects.
1-1.1.1 Détermination des forces du foncier
Les potentiels du foncier à Madagascar sont considérables. Il est impératif de
déterminer les forces afin de les exploitées convenablement. Parmi les plus importantes forces
du foncier malagasy, on peut citer :
• Un cadre institutionnel qui a existé depuis la période de la monarchie. Par conséquent,
les informations autour du foncier couvrent une grande partie de l’histoire de Madagascar ;
• Les personnels du foncier sont très expérimentés. Les savoir-faire professionnels du
personnel des Services Fonciers représentent des atouts considérables dans la mise en œuvre
de la réforme foncière ;
• Le territoire national est immense avec généralement un faible taux d’occupation
démographique. Par conséquent, les forts potentiels du foncier malagasy sont encore sous
exploités ;
• La transversalité du foncier dans tous les secteurs stratégiques de développement
marque son importance dans le programme général de l’Etat ;
22
• Le lancement de la réforme foncière de 2005 a contribué fortement à une nette
amélioration de la gestion foncière sur tout le plan et à tous les niveaux.
1-1.1.2 Les principales faiblesses du foncier
L’insécurité foncière, qui perdure à Madagascar, est le reflet de la défaillance de la
gestion foncière en général. Les principaux facteurs de dysfonctionnement des Services
Fonciers ont pour causes :
• L’insuffisance des ressources allouées à la gestion foncière, qui affaiblit
considérablement la capacité des Services Fonciers à satisfaire les demandes des usagers ;
• La détérioration massive des archives, qui empêche l’exploitation des documents
contenant les informations de base ;
• La prédominance de l’utilisation des procédés archaïques, qui ne correspondent plus à
la précision exigée dans les opérations techniques actuelles ;
• La prévalence de la corruption au sein de l’Administration foncière, entretenue par le
népotisme et le favoritisme de certains responsables ;
• La lenteur administrative due aux complexités des procédures de traitement des
documents fonciers ;
• La dépendance financière vis-à-vis des bailleurs de fonds dans la réalisation de la
réforme qui pourrait anéantir les efforts entrepris en cas de rupture de financement.
1.1.2. Les facteurs externes
Les responsables de l’Administration foncière doivent saisir les opportunités qui se
présentent pour atteindre les objectifs fixés dans la réforme. Une gestion foncière efficiente
implique aussi, la prise en considération des éventuelles menaces afin de prendre les mesures
appropriées.
1-1.2.1. Les opportunités.
L’amélioration de la gestion foncière nécessite l’utilisation optimale des ressources,
dont les services fonciers disposent. Il est aussi judicieux de saisir les opportunités qui se
présentent :
23
• Le foncier est l’un des éléments clés du Politique National de Développement ;
• La reprise des coopérations avec les secteurs privés surtout le plan, les collaborations
avec les PTF, renforcent les capacités de l’Administration foncière ;
• La stabilité politique actuelle participe à l’amélioration du climat d’investissement lié
au foncier ;
• Le progrès de la technologie du Système d’Information Géographique (SIG), où son
utilisation est l’une des programmes de la modernisation des Services Fonciers ;
• Une demande croissante d’immatriculation foncière dans les grandes villes.
1-1.2.2. Les menaces.
La résolution des problèmes actuels des Services fonciers est l’une des préoccupations
des différentes responsables de l’Administration foncière. Par conséquent, les responsables
devraient considérer les différentes menaces afin de prévoir les effets négatifs sur la gestion
foncière :
• La politisation de l’Administration foncière, celle-ci se manifeste par le manque ou
l’inexistence des consultations des techniciens compétents en la matière dans l’élaboration de
la lettre de politique foncière. De plus, l’ingérence de certaines politiciens dans la gestion
foncière empêchent les responsables des services fonciers d’agir correctement et d’appliquer
les règlements en vigueur ;
• La multiplication des cabinets privés non compétents œuvrant dans les domaines du
foncier : Les opérations effectuées par ces cabinets entrainent indirectement la remise en
cause du pouvoir régalien des Services Fonciers ;
• Les services fonciers dépendent encore des aides financières des bailleurs de fonds
dans l’application de la réforme. Et cette dépendance présente le risque d’arrêt de
financements des opérations en cas de rupture de coopération avec les bailleurs ;
• La destruction des repères topographiques (bornes d’ Immatriculation Foncière) et des
infrastructures géodésiques (points géodésiques) est dû en grande partie par le manque
d’éducation citoyenne de la population. Pourtant ces repères sont très importants dans les
opérations relatives à l’aménagement de Madagascar et constituent la matérialisation de la
sécurisation foncière ;
24
• La recrudescence des occupations foncières illicites qui est favorisée par l’aggravation
de la crise socioéconomique ;
• Le non enregistrement de certaines opérations de mutations faites par les propriétaires
foncières (ventes, lègues successoraux, donation,…).
1.2. Analyse des facteurs de diagnostic.
Bien que distincts, ces quatre facteurs sont interdépendants. L’affaiblissement des
facteurs positifs entraîne l’aggravation des facteurs négatifs et cette relation reste valable
réciproquement.
1.2.1. L’optimisation des forces
L’optimisation des facteurs forces du foncier nécessite des mesures de renforcements
pour pouvoir maîtriser les points faibles entravant la bonne marche de l’Administration
foncière. Il est de même de procéder à la minimisation des points de faiblesse dans la mesure
d’atténuer leurs conséquences négatives.
1-2.1.1 L’exploitation optimale des forces
La transversalité du foncier dans les secteurs économiques assure sa position
stratégique dans la politique de développement de l’Etat. Cette place du foncier devrait
permettre l’augmentation des ressources financières allouées à la gestion foncière à travers :
• La bonne gestion des recettes des Services Fonciers ;
• L’élargissement de l’assiette fiscale foncière ;
• La mise à disposition par l’Etat des ressources nécessaires dans la mise en œuvre des
quatre axes de la réforme ;
• L’opérationnalisation du Fonds National du Foncier (FNF) ;
• L’élargissement des champs d’interventions des Services Fonciers : Travaux
Topographiques dans le projet de génie-civil, minier, environnemental,…
1-2.1.2 Les mesures correctives internes des points de défaillance
Les points de faiblesses de l’Administration foncière peuvent être résolus de
l’intérieur. Les mesures correctives internes se concentrent généralement dans :
25
• Le renforcement de la lutte contre la corruption ;
• L’amélioration des conditions de travail ;
• L’acquisition des équipements et matériels modernes ;
• Le renforcement des compétences par des échanges interpersonnels ;
• La mise en place d’un service spécialisé dans le SIG ;
• La formation à l’utilisation de la nouvelle technologie.
1.2.2. La capitalisation des opportunités
Les apports des opportunités qui se présentent dans le foncier malagasy doivent faire
l’objet d’une bonne exploitation, afin de les capitalisés face aux menaces. Pour cela, les
responsables du foncier devraient mettre en place des plans allant dans ce sens :
1-2.2.1. La mise à profit des opportunités
Dans la mesure où le foncier est le pilier du développement, il faut que les
responsables mettent en œuvre des stratégies pour exploiter à bon échéant les opportunités qui
en découlent :
• Les responsables des Services Fonciers décideront des axes prioritaires en coopérants
avec les PTF;
• L’utilisation du SIG et de l’imagerie satellitaire devrait être maitrisée par les Services
Fonciers excentrés avec les équipements nécessaires ;
• Les retombées des investissements liés au foncier seront réaffectées pour la mise en
place des unités excentrées ;
• Le fait que toutes les activités économiques sont en rapport avec le foncier permet de
renforcer le système PPP dans les opérations de sécurisation foncière ;
• L’élaboration d’une base de données fiable dans la sécurisation foncière urbaine est
nécessaire à la conception des plans d’urbanisme.
26
1-2.2.2. La réduction des influences néfastes des menaces externes
L’utilisation des opportunités dans la réduction des conséquences des menaces
externes offre une autre option dans l’amélioration de la gestion foncière.
• La coopération avec le PTF devrait inclure un programme de sensibilisation et de
vulgarisation des textes en vigueur sur le foncier. Cette campagne aura pour objectif de lutter
contre la recrudescence des occupations illicites ;
• La place stratégique du foncier dans le développement économique ne peut s’exploiter
que par les techniciens des Services Fonciers. Les responsables ne devraient pas donc se plier
aux pressions des politiciens et des associations populistes dans l’application de ses tâches, et
devraient appliquer correctement les lois en vigueur ;
• La modernisation des Services Fonciers mettait à disposition des techniciens des outils
performants, afin d’augmenter le rendement des travaux et de raccourcir le temps de
traitement des dossiers.
27
CHAPITRE II : PRESENTATION DES METHODES DE VALORISA TION DU DPE
Le chapitre suivant portera sur la description du domaine privé de l’Etat. A l’issue de
cette section se dégagera une connaissance précise des points essentiels du DPE. Ensuite, on
étudiera les différentes méthodes de valorisation du DPE tout en détaillant certaines
améliorations sur les procédés appliqués actuellement.
2-1. Le Domaine Privé de l’Etat
Le domaine privé de l’Etat comporte des spécificités particulières tant sur leur mode
de gestion que, sur les régimes juridiques qui le régit. La formation du patrimoine foncier de
l’Etat remonte au début de son histoire contemporaine dont le principal principe de gestion
était la présomption de domanialité. Depuis la réforme 2005, l’Etat à annuler le principe de
présomption de domanialité au profit du principe de présomption de propriété privée.
2-1.1. Définition
Après la mise en vigueur de la loi n° 2005-019 du 17 Octobre 2005 (10) et comme il
était déjà rapporté auparavant, les statuts des terres à Madagascar se répartissent, selon
l’article 2 de cette loi:
• Terrains dépendant des domaines de l’Etat, des collectivités décentralisées et des
autres personnes morales de droit public ;
• Terrains des personnes privées : Propriétés immatriculées et PPNT ;
• Terrains constitutifs des aires soumises à un régime juridique de protection spécifique.
Le premier statut des terrains comprend le Domaine Public et le Domaine Privé de l’Etat.
Le DPE s’entend tous les terrains susceptibles de propriété privée en raison de leur nature ou
de la désignation qui leur est donnée. Il est aussi constitué de tous les terrains vacants et sans
maître, non immatriculés, non cadastrés, et ne faisant pas l’objet d’une occupation reconnue
dans la catégorie de PPNT (11).
(10)
Lettre de Politique foncière de 2005 (11)
Ibid.
28
2-1.2. Les caractéristiques physiques
De par leur nature, le DPE peut s’étendre ou se rétrécir suivant l’évolution naturelle du
Domaine public suite à un phénomène physique environnemental, ou à la suite des travaux
réalisés par l’Etat. En effet, en vertu de l’Article 6 de la loi n° 2008-014 du 23 juillet 2008, les
biens qui ont perdu leur caractère de domaine public s’intègre automatiquement dans le DPE
suivant ces cas :
• Les lais et relais de la mer et tous terrains cessant d’être recouverts par la mer de
quelque façon que ce soit, sauf les terrains immatriculés antérieurement à l’époque de
submersion, lesquels retournent aux propriétaires du titre foncier ;
• Les îles, à condition que l’atterrissement qui les forme :
a) représente bien les caractères d’une île au sens géographique du mot ;
b) provienne du lit du cours d’eau.
• Les atterrissements dits « alluvions » qui se forment naturellement, successivement, et
imperceptiblement aux fonds domaniaux riverains d’un cours d’eau ;
• Les terrains dits « relais » qui sont délaissés par l’eau courante qui se retire
insensiblement, lorsque les relais sont riveraines de fonds domaniaux ;
• Les terrains dits « délaissés » c’est-à-dire les parties du lit des cours d’eau
abandonnées suite à un changement naturel des cours d’eau ou à des travaux publics, si le
domaine peut faire valoir des droits reconnus à un propriétaire, y compris un droit éventuel de
préemption ;
• Les atterrissements formés artificiellement d’une manière plus ou moins soudaine, à la
suite des travaux que l’Administration a fait exécuter dans un cours d’eau, ou suite à des
apports de terre entraînant le retrait des eaux, ceci étant sous réserve de tout droit éventuel de
préemption.
Tous ces phénomènes pourraient conduire à l’accroissement du DPE, il est possible aussi
que les phénomènes inverses se reproduisent entraînant dans ce cas, le décroissement du DPE.
29
2-1.3. Les cadres juridiques et les compétences de gestion
Les caractéristiques juridiques du DPE qui sont soumises aux règles du droit commun
et relatives à la propriété privée, sous réserve des règles particulières légalement fixées
dérogeant ce droit commun, restent inchangées. Par conséquent, les compétences de gestion
du patrimoine foncier de l’Etat diffèrent, primo, selon leur mode d’utilisation et secundo,
selon le niveau de démembrements territoriaux où ils se situent.
2-1.3.1. Le cadre juridique de gestion du DPE
Les textes législatifs qui régissent le domaine privé de l’Etat ont été modifiés plusieurs
fois par des ordonnances et articles suivant l’orientation politique du gouvernement en place.
Toutefois, le principe de présomption de domanialité n’a été annulé qu’à partir de la réforme
de 2005. Les lois cadres qui se sont succédées dans le temps sur le domaine privé national
devenu domaine privé de l’Etat sont :
• La loi n° 2008-014 du 23 juillet 2008, sur le Domaine Privé de l’Etat, des Collectivités
Territoriales Décentralisées et des personnes morales de droits publics ;
• La loi n° 67-029 du 18 décembre 1967 relative au régime d’immatriculation collective
ou cadastre ;
• La loi n° 60-004 du 15 février 1960 relative au Domaine Privé National ;
• La loi du 9 mars 1896 sur la propriété indigène.
2-1.3.2. Les compétences de gestion du DPE
La gestion du patrimoine foncier de l’Etat relève de celle de l’Administration centrale
par l’intermédiaire des Services Fonciers. Par conséquent, toutes opérations relatives à la
gestion du DPE sont conditionnées par un acte juridique.
a) L’affectation
L’Etat peut mettre à disposition des services publics des terrains dépendant du DPE,
dont la gestion relève ensuite de celui-ci conformément à l’article 10 de la loi n° 2008-014 du
23juillet 2008. Cette affectation est déterminée par un arrêté du Ministre chargé des Domaines
(12) après formulation d’une demande par les services intéressés, en vue d’une réalisation d’un
projet dans le cadre de ses missions.
(12)
MEPATE
30
b) La désaffectation
Réciproquement, le même Ministre peut décider de la désaffectation, dans le cas de
défaut de réalisation dudit projet, lequel constitue l’objet de l’affectation ou l’échéance de
délai imparti à la réalisation du projet. Il faut préciser que l’Etat ne pourra disposer du terrain
qu’après désaffectation.
c) Le droit de préemption
Ce droit permet au bénéficiaire d’obtenir, par préférences à tout autre, un domaine
public déclassé. Néanmoins, l’accord des Services Fonciers est requis, suite à une demande du
bénéficiaire qui doit être le riverain immédiat du domaine public déclassé.
Les compétences de gestion du domaine privé de l’Etat dépendent de la superficie du
terrain et du classement des circonscriptions où il se trouve. En effet, selon l’article 27 de la
loi n° 2008-14 du 23 juillet 2008, tous actes relatifs à la cession ou à la location des biens du
domaine privé de l’Etat sont approuvés et signés, dans les conditions prédéfinies par ce même
article.
2-2. Les méthodes de valorisation
Le patrimoine foncier est le bien le plus important de l’Etat Malagasy, sa valorisation
devrait donc contribuer à l’augmentation des ressources propres internes de l’Etat. D’après les
analyses qui ont été faites précédemment, cette potentielle est mal exploitée jusqu'à
aujourd’hui. Par conséquent, il est considérable de revoir quelques méthodes de valorisation
du patrimoine foncier et d’adopter la plus avantageuse pour l’Etat toute en garantissant la
satisfaction de l’intérêt général.
2-2.1. La gestion rationnelle du patrimoine foncier de l’Etat
Le fait que l’Etat ne dispose pas de données fiables sur la situation de son patrimoine
foncier, complique tous les projets concernant le Domaine Privé de l’Etat. Afin de gérer de
manière rationnelle le patrimoine foncier de l’Etat, outre l’affectation ou la désaffectation, il
faut que les Services Fonciers avec la collaboration des institutions concernées et CTD
puissent procéder à :
31
• L’inventaire du patrimoine foncier de l’Etat.
L’inventaire effectué par les Services Fonciers a pour objectif d’établir la situation réelle
du DPE. Cet inventaire comporte deux phase bien distinct mais complémentaire dont :
La phase de bureau qui consiste à vérifier tous les dossiers concernant le DPE. Elle
renseigne sur les informations écrites dans chaque dossier afférant au DPE. Il faut souligner
qu’une part de cet inventaire est déjà réalisée dans quelques localités. Toutefois l’inventaire
effectué concerne seulement les domaines qui sont déjà titrés à l’Etat (13).Par conséquent, les
résultats ne représentent qu’une infime partie de tous les terrains supposés appartenir à l’Etat.
La phase physique qui constate l’état réel du DPE. Cette phase prendrait en compte la
disponibilité ou non du domaine, la situation des occupations, l’établissement d’un plan
d’occupation. Malgré son importance, cette phase n’est pas encore entreprise jusqu’à nos
jours.
D’ailleurs, les informations et données recueillies au cours de ceux deux phases serviront à
l’élaboration de la base des données et la conception du plan de repérage numérique spéciale
DPE.
• L’Immatriculation des terrains vacants et sans maître au nom de l’Etat: nu et sans
occupation attestée.
Parallèlement à la constatation physique des occupations ou non du DPE, les brigades
topographiques procèdent à l’immatriculation des terrains, reconnus comme appartenir au
DPE. Cette procédure vise en premier lieu à sécuriser les patrimoines fonciers de l’Etat, et
second lieu à achever la matérialisation de la protection des terrains à l’aide des bornes de
délimitation. L’immatriculation du DPE sera priorisée dans les grandes villes et s’élargira au
fur et à mesure de son extension.
• La création de base de données foncière de DPE avec mise en ligne des données
foncières consultables par les grands publics. Cette plateforme électronique est une sorte de
plan de repérage numérique, qui sert à vérifier d’une manière globale la disponibilité d’un
terrain pour les promoteurs, les investisseurs et les simples citoyens.
13
Cf. Annexe-2
32
• La refonte de système de baux.
L’instauration d’un seuil surfacique et temporel de rentabilité de bail est nécessaire, pour
permettre à l’Administration de contrôler la gestion de ses terres mises en concession, et de
récupérer le terrain une fois le bail arrivé à échéance.
• L’aménagement des terres.
Pour augmenter la valeur ajoutée des terrains, l’Etat devrait les aménagés en zonage
suivant les potentiels économiques du lieu. A partir de l’identification des caractéristiques
exploitables des terrains, en coopération avec les Services Fonciers, les institutions étatiques
concernées conçoivent des plans d’aménagement adaptés.
• La standardisation et normalisation de gestion du DPE.
Pour faciliter les échanges des données et informations, il faut instaurer un système de
gestion standardisé et normalisé de DPE dans tous les Services Fonciers de Madagascar. Ces
données et informations ainsi constituées serviront de garanties pour l’Etat dans la bonne
gestion de son patrimoine.
• Les Réserves foncières.
La création des réserves foncières permet à l’Etat de disposer de ses terrains,
conformément à la planification territoriale de développement. De plus, ces réserves
foncières éviteraient à l’Etat de procéder à des expropriations onéreuses dans la réalisation des
infrastructures d’utilités publiques. Elles peuvent aussi servir de garantes de l’accès à la terre
pour les générations futures.
• La cogestion des patrimoines fonciers, entre l’Etat par l’intermédiaire des Services
Fonciers et les CTD, porte sur les échanges des informations foncières, la planification
territoriale, le zonage du Plan Local d’Urbanisme, et la conception du Plan Local
d’Occupation Foncière (PLOF) au niveau communale.
A noter que la loi n° 2008-014 du 23 juillet 2008 régit le DPE, mais il faut remarquer que
certains de ces procédés nécessitent l’adoption d’une nouvelle loi, dont l’élaboration doit
faire l’objet d’une concertation entre les acteurs concernés.
33
2-2.2. La promotion des investissements
Les investissements sur le patrimoine foncier devraient être au profit de l’intérêt
général. Ce type de valorisation du DPE fait appel aux financements privés nationaux ou
étrangers. La promotion des investissements sur les domaines privés de l’Etat est faite dans le
système de partenariat public-privés. En effet, l’Etat devrait rester le propriétaire du capital
foncier dans tout projet d’investissement sur le patrimoine foncier de l’Etat. Dans ce cadre, le
projet de valorisation prendra en compte ou/et se portera sur :
• La concertation avec les Autorités locales et les Communautés de base dans
l’élaboration des contrats avec les investisseurs ;
• La mise en concession des terres non utilisées par l’Etat et de ses démembrements ;
• La durée de contrat de bail avec les étrangers doit être inversement proportionnelle
avec la superficie du terrain et renouvelable sous condition résolutoire. Par conséquent, il est
nécessaire de modifier l’article 19 de la loi n° 2008-014 du 23 juillet 2008 sur le DPE ;
• L’acquisition des terrains par les étrangers doit être soumise aux conditions prévues
par la loi n° 2007-036 du 14 janvier 2008 sur les investissements à Madagascar.
+ Art 19 : Autorisation d’acquisition foncière.
+ Art 20 : Annulation de l’autorisation d’acquisition foncière.
On doit ajouter, à l’article 19 de la présente loi, le seuil surfacique des lots de terrains
que l’Etat ne devrait pas dépasser dans l’octroi des terres aux étrangers et les conditionnalités
suivantes :
• Le projet, objet de l’investissement, doit être en conformité avec la vocation des
terrains, les usagers du moment et du lieu ;
• La facilitation de l’accès aux terrains sécurisés pour des investisseurs ne devrait pas se
faire aux détriments des nationaux ;
• Le projet d’investissement sur le DPE en faveur du développement durable du pays ;
• Le renforcement de coopération entre les Services Fonciers et l’EDBM (Economic
Development Board of Madagascar) pour éviter l’accaparement des terrains par les
investisseurs et la protection des droits des occupants antérieurs ;
34
• La priorisation de projet de promotion de logements sociaux dans la périphérie de la
ville ;
• La promotion de projet de développement des infrastructures hydro-agricoles et des
énergies renouvelables ;
• Le renforcement des coopérations entre les Services Fonciers et l’Office National de
l’Environnement dans le cadre de MECIE (14) pour les projets qui nécessitent l’exploitation
des vastes terrains ou des zones sensibles.
2-2.3. L’aliénation
L’aliénation est l’instrument de valorisation de son patrimoine foncier, que l’Etat ne
devrait procéder à celle-ci qu’au bénéfice des nationaux. L’application de la cession gratuite
devrait se limiter à certaines catégories de personne (paysans, candidats à l’exode urbaine), et
la dotation des terrains gratuitement devrait être conditionnée par des certaines résultats
déterminées par décret et fait l’objet de vérification stricte.
• Les articles 27, 28, 29, 30 de la loi n°2008-014 du 23 juillet 2008, prévoient cette
méthode de valorisation par aliénation. Toutefois, les contrôles de l’observation des clauses
résolutoires doivent être renforcés, pour éviter les spéculations foncières qui prévalent
aujourd’hui. Ces spéculations foncières se caractérisent par l’acquisition des terrains
appartenant au DPE, en vue de les revendre ensuite à des prix exorbitants.
La condition résolutoire qui doit être vérifiée est l’obligation de mises en valeur. Il
faut aussi ajouter dans la condition d’obtention des terrains de l’Etat, l’interdiction de vente
pendant 25 ans à compter de la date de la cession du DPE au bénéficiaire.
• Toute occupation du DPE reconnue dans le cadre de PPNT peut faire l’objet d’une
consécration des droits pour les occupants par :
+ Un Certificat Foncier ;
+ Un Titre Foncier ;
+ La susceptibilité de transfert par droits successoraux.
(14)
Décret MECIE n°99-954 du 15 décembre 1999, modifié par le décret n°2004-167 du 3 février 2004
35
• La Détermination des terres propices à la culture vivrière afin de les redistribuer dans
ce cadre revient à une commission composée de Services Fonciers, de CTD et de
représentant de la Communauté de base de la zone cible.
Ce type de valorisation est faite dans le but d’alléger les charges financières de l’Etat dans
la gestion de son patrimoine foncier, mais aussi, de stimuler la production agricole plus
particulièrement, la culture vivrière pour parvenir à l’autosuffisance alimentaire de
Madagascar.
L’article 26 de la loi n°2008-014 du 23 juillet 2008, prévoit les autorités compétentes
pour tous les actes relatifs à la cession ou à la location des biens du domaine privé de l’Etat
selon les conditions ci-dessous :
+ Dans les communes rurales, la compétence relève du représentant de l’Etat au
niveau de la Région pour les terrains ruraux dont la superficie est inférieure ou
égale à 50 hectares et du Ministre chargé des Domaines pour les terrains
supérieurs à 50 hectares ;
+ Dans les communes urbaines, la compétence relève du représentant de l’Etat au
niveau de la Région pour les terrains urbains dont la superficie est inférieure ou
égale à 1000 mètres carrés et du Ministre chargé des Domaines pour les
terrains urbains supérieurs à 1000 mètres carrés ;
+ Des terrains domaniaux peuvent être mis gratuitement à la disposition de
sociétés ou de particuliers ou de tous organismes publics ou privés, pour
l’installation d’œuvre d’intérêt social, culturel, scientifique ou cultuelle, par
arrêté du Ministère chargé du Services des Domaines. Ces terrains restent la
propriété de l’Etat, le bénéficiaire de l’arrêté devenant simplement
superficialité dans les conditions définies par la loi sur la propriété foncière
titrée.
La procédure d’instruction de la demande d’acquisition des terrains domaniaux est la
même qu’il soit terrain rural ou urbain sauf pour le terrain domanial dont la superficie est
supérieure à 2500 hectares (15).
(15)
Cf. Annexes – 4 ; - 5
36
L’analyse diagnostique du secteur du foncier effectuée dans cette deuxième partie a
fait apparaitre les points déterminant de la gestion foncière, ainsi que leur relation de
causalité. Cette analyse a permis de déceler les facteurs de blocage d’une gestion optimale du
foncier à Madagascar. Ces facteurs serviront de base de décision dans la description des
méthodes de valorisation du patrimoine foncier de l’Etat, suivant les finalités que ce dernier
prévoit dans le futur. Le projet de valorisation constituera une nouvelle orientation pour l’Etat,
dans la gestion rationnelle de ses biens fonciers et de garantir les droits à la terre de la
génération future.
37
Partie III : LA VALORISATION DU DOMAINE PRIVE DE L’ ETAT
La gestion foncière du DPE actuelle ne permet pas à l’Etat d’exploiter les forts
potentiels de son patrimoine foncier. Cette partie portera sur la conception des méthodes de
valorisation les plus adaptées d’après différentes analyses qui ont été effectuées auparavant.
Le contenu de cette partie répond aux critères d’élaboration du projet, afin d’atteindre d’une
manière optimale les objectifs fixés.
38
CHAPITRE I : RECOMMANDATIONS DE PROCEDES DE VALORIS ATION DU DPE
Il s’est déduit à partir du paragraphe précèdent que les méthodes de valorisation sont
interdépendantes, dans la mesure où la mise en œuvre de l’une entraîne la prise en
considération des autres. Toutefois, les procédés adoptés pour la valorisation du patrimoine
foncier de l’Etat doivent permettre à ce dernier d’assoir son rôle de garant de l’intérêt général.
1.1. Description du projet de valorisation
Le projet de valorisation du domaine privé de l’Etat permettra de maîtriser et de gérer
rationnellement le patrimoine foncier national. De plus, il permet de mettre en place un
environnement foncier favorable au développement du pays. En effet, les enjeux économiques
de la valorisation du patrimoine foncier de l’Etat devraient être en conformité avec la mise en
place d’une condition sociale viable pour la population locale.
1-1.1. Le contexte décisionnel du projet
La rentabilité économique du projet constitue la plus importante des critères dans sa
mise en œuvre. En effet, outre l’augmentation de recettes fiscales foncières, la redevance
issue des investissements du projet augmentera considérablement les ressources propres
internes de l’Etat. Il est aussi primordial que la réalisation du projet garantisse le droit à la
terre de la population malagasy, par une mise en place d’une gestion optimale du patrimoine
foncier de l’Etat. Par conséquent, les trois méthodes vues précédemment peuvent être
combinés dans un même projet généralisé, afin que les bénéficiaires puissent en profiter sur
tout le plan et plus particulièrement :
1-1.1.1 Sur le plan économique
La valorisation du domaine privé de l’Etat est une nécessité pour le développement
économique du pays. Les retombées économiques d’une utilisation plus rationnelle du
patrimoine foncier de l’Etat sont considérables. Cependant, la prise en compte de la situation
des occupations est primordiale pour que les mesures prises sur le plan économique ne soit
pas aux détriments des conditions de vie de la population locale de la zone cible du projet.
39
1-1.1.2 Sur le plan social
Le volet social est important dans l’élaboration d’un projet de l’Etat. La valorisation
du patrimoine foncier de l’Etat offre l’opportunité à la population de légaliser leur situation
foncière. De plus, elle octroi aux paysans des terres arables pour accroitre leur production et
aura comme répercussion, non seulement l’augmentation de leur revenue mais aussi la
diminution du prix des denrées alimentaires en zone urbaine.
1-1.2. Les responsables de mise en œuvre et leurs missions dans le cadre du projet
La Direction générale des Services Fonciers est la première responsable du projet. La
mise en œuvre nécessite plusieurs phases, dans la mesure où, il faut mettre en place un
environnement foncier favorable avant de procéder à la valorisation proprement dite du
patrimoine foncier de l’Etat. Elle est donc chargée de coordonner les Services Fonciers
excentrés dans la phase préparatoire du projet qui consiste à :
+ Faire l’inventaire des terrains domaniaux ;
+ Recenser les terrains disponibles ;
+ Procéder à la sécurisation du DPE ;
+ Concevoir le plan de repérage du DPE ;
+ Elaborer la base des données du DPE.
Les deux dernières activités sont du ressort exclusif des Services Topographiques, du
fait que ces procédés nécessitent des techniques particulières du système d’information
géographique.
1-1.3. L’analyse des résultats escomptés
L’analyse prévisionnelle du projet permet d’établir un bilan des résultats escomptés de
la réalisation du projet. Les listes citées, ci-après, sont exhaustives mais constituent les plus
importants résultats attendus du projet :
+ La régularisation des occupations ;
+ L’augmentation des recettes foncières ;
+ Les développements des investissements ;
+ Projet d’aménagement du territoire adapté à la situation foncière ;
+ Augmentations de la production agricole ;
+ Mise en place d’un système de garantie des droits à la terre de Malagasy.
40
L’atteinte de ces résultats dépendra de la coordination des parties prenantes, mais aussi
la mise à disposition des Services Fonciers des ressources nécessaires et suffisantes. Cette
augmentation du budget de fonctionnement des Services Fonciers est impérative, parce que,
ce sont ces derniers qui doivent mettre en œuvre le projet. Néanmoins en respectant le
principe de Gestion Axée sur les Résultats, les ressources financières supplémentaires
devraient être justifiées par l’atteinte des objectifs et son utilisation feront l’objet d’un
contrôle strict par des auditeurs indépendants.
1.2. Détermination des zones prioritaires
Etant immense, la valorisation du domaine privé de l’Etat devrait suivre une
chronologie progressive suivant les exigences de la politique nationale de développement, de
la pression démographique, et des potentiels de chaque zone. La détermination des zones
prioritaires dépende donc des trois critères à savoir :
1-2.1. Classification du DPE en zonage d’activité
Cette classification du DPE en zonage d’activité est réitérée dans la nouvelle Lettre de
Politique Foncière de 2015 par la création des réserves foncières. Les zonages d’activité
établis correspondent donc aux différentes planifications territoriales pour tous les niveaux de
décentralisation.
Ainsi, la mise en place de cette classification permettra de contrôler au préalable le
développement de la ville et de prévenir l’apparition des secteurs d’activité non conforme à la
vocation du lieu. Elle constituera en conséquence une vitrine de l’orientation d’une zone
donnée et évitera la prolifération des activités dans des endroits non appropriées :
1-2.1.1 Zones industrielles
L’instauration de cette zone permettra de rééquilibrer les activités économiques sur
tout le territoire national toute en préservant la particularité de chaque région. Elle joue aussi
les rôles de moteur de développement dans la région. En effet, l’implantation des industries
dans la région réduira l’exode des gens pour trouver de l’emploi. En ce sens, la valorisation
du DPE en zone industrielle aura un impact positif direct sur la situation socio-économique de
la population locale.
41
1-2.1.2 Zones résidentielles
Conformément à la politique générale de l’habitat et de logement, la zone offre les
conditions infrastructurelles au développement humain. Le lotissement des patrimoines
fonciers de l’Etat permettra une extension de la ville respectant les normes d’urbanisme.
L’Etat appréciera la mise à disposition de ses terrains déjà aménagés soit par cession
définitive à titre onéreuse soit par un bail emphytéotique. Cependant leur utilisation devra se
limiter à la construction des logements d’habitation selon un cahier de charge établis par les
autorités compétentes.
1-2.1.3 Zones agricoles
L’importance des activités agricoles sur l’économie nationale exige la création des
zones agricoles aussi bien dans le milieu rural que dans la zone périurbaine. La protection des
agricultures familiales dans ces zones constitue un moyen d’atteindre l’autosuffisance
alimentaire. En partenariat avec des techniciens agronomes et des associations paysannes, les
CTD élaborent une liste de culture adaptée à la caractéristique du terrain et à la demande du
marché dont les paysans pourraient cultiver. Les terrains destinés à la cultures familiales sont
cédés gratuitement aux paysans exploitants après la justification d’une mise en valeur
probantes pendant un temps bien déterminé.
1-2.1.4 Zones d’exploration et d’extraction minières
Madagascar possède des richesses souterraines inestimables, non-exploitées, ou font
l’objet d’exploitation sauvage à l’exception de quelque grands projets miniers. La création de
cette zone permettra de circonscrire l’exploitation de ces zones et de délimiter d’une manière
précise la progression des explorations et des extractions. Celle-ci est dans le but d’attirer les
grands investisseurs étrangers toutes en protégeant les investisseurs locaux. La délimitation de
cette zone favorise les intérêts de chaque acteurs économiques et de prévenir les conflits
d’intérêt entre les explorateurs miniers, les agriculteurs, les éleveurs,…En outre, elle
permettra de limiter les impacts néfastes des projets miniers sur l’environnement.
1-2.1.5 Zones Touristiques
Les potentiels touristiques de Madagascar sont encore sous-exploités de par sa
richesse en biodiversité unique au monde. La mise en place des zones touristiques avec les
infrastructures et équipements nécessaires est donc indispensable pour attirer davantage des
42
touristes à visiter la grande île. L’exploitation de ces zones devra suivre des prescriptions
strictes afin de répondre aux attentes des visiteurs, et à la conservation de la l’environnement.
1-2.1.6 Réserves écologiques
L’instauration des réserves écologiques est nécessaire pour la protection de
l’environnement. A l’instar des réserves forestières, elle constitue une zone d’extension pour
l’épanouissement de la faune et de la flore endémiques de la zone. Sa mise en place autour
des aires protégées garantira la conservation de la biodiversité et l’augmentation des
couvertures forestières de la zone.
1-2.2. Evaluation des potentiels de chaque zone
Cette étude d’évaluation des potentiels de chaque zone déterminera le projet de
valorisation le plus adéquat du patrimoine foncier de l’Etat. Elle constitue dans ce sens la base
de la classification en zonage d’activité rapportée précédemment. Les potentiels de chaque
zone sont étudiés sur différents aspects notamment : économiques ; démographiques ;
miniers ; touristiques ; écologiques ;…
En collaboration étroite avec d’autres secteurs d’activités, le Service Foncier sera
chargé de fournir les informations relatives à la sécurisation foncière du domaine concerné et
d’effectuer des études topographiques supplémentaires suivant le besoin.
1-2.3. Publication des terrains domaniaux disponibles dans chaque Circonscription
La publication d’une liste des terrains domaniaux disponibles, conforme au plan de
développement national et local, garantisse l’égalité d’accès de chaque acteur à l’exploitation
convenable de la terre. Ce procédé évite aussi le développement de la spéculation foncière.
Cependant la Circonscription et la Collectivité territoriale ne peuvent procédées à
cette étape qu’après l’effectivité de la sécurisation foncière dans la zone concernée. Cette
sécurisation est la garante de la jouissance totale des droits de l’acquéreur définitif ou des
exploitants sur une durée bien déterminée. Elle assure aussi une plus-value plus importante de
la parcelle.
De plus, la publication des terrains domaniaux disponibles aux grands publics permet
d’accélérer leurs mobilisations. La promotion des investissements locales sur les terrains
disponibles des collectivités réduiraient le risque d’accaparement des terrains libres et
augmenteraient les ressources financières des CTD. Cette publication prouve aussi la
43
neutralité de l’Administration foncière en donnant l’égalité de chance des citoyens d’accéder
à la demande d’acquisition des terrains domaniaux.
1.3. Etude de faisabilité
L’étude de faisabilité permet de s’assurer de l’importance du projet et de la possibilité
de sa réalisation. Cette étude vise à déterminer que le projet est adapté dans le système de
gestion foncière sur tout le plan. Elle décrite également les mesures d’accompagnement dans
la réalisation du projet. Et en dernière paragraphe, une évaluation globale du coût du projet
sera effectuée.
1-3.1. L’intégration du projet dans le système foncier
L’intégration du processus de valorisation dans le système de gestion foncier permet
de maîtriser sa réalisation par des organisations et structures déjà existantes. D’après l’analyse
diagnostique de la situation foncière précédente, il en découle que la bonne gestion du
patrimoine foncier de l’Etat s’inscrit dans l’attribution des Services Fonciers. De ce faite, la
réalisation dudit projet bénéficie des dispositifs existants.
1-3.1.1. Sur le plan technique
Le projet de valorisation du patrimoine foncier de l’Etat n’exige pas des spécificités
techniques particulières à mettre en œuvre. Les techniques utilisées dans l’administration
foncière répondent à la concrétisation du projet. Néanmoins, le renforcement des ressources
est nécessaire pour assurer la finalisation du projet dans un délai prévu.
1-3.1.2. Sur le plan organisationnel
L’Administration foncière est l’institution chargée de mettre en œuvre le projet.
Cependant, pour ne pas surcharger davantage les Services Fonciers, une entité rattachée à la
Direction générale des Services Fonciers sera créé pour piloter les opérations, durant la phase
d’inventaire.
1-3.1.3. Sur le plan juridique
Les trois procédés de valorisation du patrimoine foncier de l’Etat, présentés dans le
paragraphe précédent, sont régis par des textes juridiques spécifiques mais complémentaires.
Cependant, le renouvèlement de certaines textes obsolètes sont nécessaires, afin qu’elles
44
correspondent avec les critères d’optimisation du projet et d’intégration dans le système de
gestion foncier.
1-3.2. Les dispositifs nécessaires
La réalisation du projet de valorisation du patrimoine foncier de l’Etat nécessite la
mise en œuvre de certaines mesures d’accompagnement. En effet, le patrimoine foncier de
l’Etat fait l’objet de fortes occupations, dont il faut prendre des mesures adéquates selon les
cas :
1-3.2.1. L’identification des occupations sur le DPE.
La réalisation du projet nécessite la connaissance de la situation des occupations du
Domaine Privé de l’Etat. Il faut donc mettre en place des brigades foncières pour faire la
constatation physique du patrimoine foncier de l’Etat. Cette phase a pour objectif d’identifier
les occupations non encore régularisées mais reconnues dans le PPNT et les occupations
illicites.
1-3.2.2. La régularisation des occupations reconnues dans le PPNT
Cette phase du projet est très importante dans la mesure où la régularisation de toutes
les occupations foncières fait partie des conditions indispensables à la réussite du projet.
L’occupation justifiant d’une mise en valeur de plus de 5ans avant le projet devrait être
régularisée. Cette opération priorisera les paysans, en procédant à une reconnaissance locale
pour attester l’existence d’une mise en valeur probante. Il faut donc mettre en place une
commission chargé d’étudier les occupations en vue de les régulariser.
1-3.2.3. L’expulsion des occupants illicites
L’assainissement des occupations sur les domaines privés de l’Etat nécessitent
l’expulsion des occupants illicites. Cette mesure accroit les terrains susceptibles de faire
l’objet de procédé de valorisation, mais, aussi incite la population à régulariser leur situation
foncière. Toutefois, l’application de cette mesure doit être accompagné d’un replacement des
gens expulsés dans les terrains déjà sécurisés et aménagés pour le développement des activités
économiques.
45
1-3.2.4. Les mesures d’accompagnement
La méthode de valorisation du patrimoine foncier de l’Etat par aliénation fait partie
des mesures d’accompagnement, dans l’application des deux autres méthodes. Cependant
certaines dispositions doivent être prises pour atténuer les impacts indésirables du projet sur la
population locale comme :
+ L’inflation à la suite d’un projet d’extraction minière ;
+ L’accaparement des terres arables par les des multinationales de l’agro-
industrie ;
+ La destruction de l’environnement par le prospecteur pétrolière ;…
1-3.3. L’évaluation des coûts
Les plus significatifs budgets du projet seront les coûts de la phase physique. Cette
phase peut être assimilée à la phase physique de l’opération d’immatriculation collective. A
titre d’exemple, le tableau ci-dessous détaille le coût d’une opération cadastrale en utilisant
l’ortho-photographie et l’image satellite sur une superficie donnée.
Tableau 2: Coût d'élaboration du plan cadastral (Superficie de la zone : 64Km2, Nombre de parcelles : 9600)
Ortho photographie durée : 930 jours Imagerie satellite durée : 592 jours
Désignation U Prix U Nb Montant Désignation U Prix Nb Montant
Prix de l’ortho
photo
Km2
600000 64 38 400 000 Prix de l’image
satellite
Km2
56508 64 3616 512
Indemnité Indemnité
01Chef de
brigade
jour 20000 567 11 340000 Chef de
brigade
jour 20000 283 5660000
01Opérateur jour 10000 567 5670000 01opérateur jour 10000 283 2830000
02Manoeuvres jour 15000 567 8505000 02Manoeuvres jour 15000 283 4245000
Location
GPS jour 300000 05 1500000
Station Total jour 100000 04 400000
Total 66315000 Total 20651512
Source : ATW-2005
46
Dépendant de plusieurs paramètres comme l’équipement, la mobilité, le relief, le
temps, la densité des occupations, la précision des opérations…, l’inconnu dans les
opérations physique est le rendement journalier d’une surface inventoriée qu’une équipe de X
personnes peut effectuer.
Il est donc difficile de prédire le temps qu’il faut pour faire les opérations d’inventaire
du DPE sur tout le territoire national qui est similaire à une opération cadastrale de
Madagascar. Par contre, le coût avancé par des différentes études est autour de 140000 Ar/ha (16). Ce coût est apparemment rédhibitoire mais les retombées économiques de la sécurisation
foncière effective sont énormes pour le développement du pays. Par conséquent, la phase
physique d’inventaire du DPE devrait prioriser les terrains urbaines et s’étendre au fur et à
mesure de l’extension de la ville.
(16)
Constat dans la Lettre de politique foncière de 2005
47
CHAPITRE II : DISCUSSIONS ET PERSPECTIVES
La maîtrise du patrimoine foncier de l’Etat est impérative pour réaliser les différents
programmes de développement de sa politique générale. Il faut donc mettre en place un
système de gestion rationnelle du domaine privé de l’Etat. La valorisation des terrains
appartenant à l’Etat devrait faire l’objet d’une concertation, avec la population, pour éviter les
incompréhensions et la violation des droits à la terre des nationaux.
2.1. Les enjeux et perspectives
Actuellement, les potentiels fonciers de Madagascar sont sous-exploités. La mise en
œuvre du présent projet, permettra à l’Etat de gérer d’une façon optimale son patrimoine
foncier, mais, aussi de faire bénéficier à la population l’inestimable richesse de Madagascar.
L’orientation de la politique foncière de l’Etat devrait donc assurer un environnement
économique favorable respectant les droits de la population.
2-1.1. Analyse des problèmes de la gestion du DPE
L’insécurité foncière à Madagascar est le reflet du dysfonctionnement du système de
gestion foncière malagasy. La structuration des liens des points des dysfonctionnements
permet d’identifier les problèmes fondamentaux du système foncier. Il se déduira à partir de
ces liens, les relations des causes à effets de défaillance du système foncier.
48
Figure 1: Arbre des problèmes
L’arbre des problèmes ci-dessus met en exergue les relations des causes à effets des
dysfonctionnements de la gestion du DPE au sein des Services Fonciers. Les
dysfonctionnements s’expliquent par l’incapacité à maîtriser le patrimoine foncier de l’Etat,
dont la cause est généralement due à :
Gestion irrationnelle
du DPE
Climat socio-économique
dégradé
Politiques foncière et
urbanisme non cohérentes
Potentiels de patrimoine
foncier de l'Etat
inexploitées
Non maîtrise du
patrimoine foncier de
l'Etat
Dysfonctionnement du
système de gestion du
patrimoine foncier de l'Etat
Multiplication des
occupations illicites de
DPE
Méconnaissance de la situation
réelle du DPE
Patrimoine foncier
de l'Etat accaparé
Terrains domaniaux
inondables
remblayés
Spéculations
foncières
développées
Occupation non régularisée
Constructions
illicites multipliées
Expropriation
onéreuse pour les
constructions des
infrastructures
Difficultés d'accès à la propriété
foncières sécurisées des investisseurs
Récurrence des litiges
fonciers liés à l'acquisition
du DPE
Non appropriation
de la nouvelle
technologie
Faible capacité des
Services Fonciers
Corruption au
niveau des Services
fonciers
Insuffisance des
ressources allouées
à la gestion
foncière
Non sécurisation du
DPE
Méconnaissance des
procédures de
régularisation
foncière
Absence des données
fiables au niveau des
Services Fonciers
Défaillance du système de
repérage actuel
Détérioration ou
Destruction des archives
Tensions permanentes
entre la population et les
investisseurs
49
- La mauvaise gestion du patrimoine foncier de l’Etat ;
L’absence d’une politique de gestion du domaine privé de l’Etat, empêche ce dernier
de prendre des mesures adéquates pour maîtriser ses biens. A souligner aussi que la
prévalence de la corruption au sein des Services fonciers favorise l’accaparement et
l’exploitation anarchique des patrimoines fonciers de l’Etat.
L’enchainement des problèmes dus à la mauvaise gestion du domaine privé de l’Etat
entraîne des répercussions négatives sur l’environnement socio-économique lié à la terre
parce que souvent les spéculateurs profitent des failles du système pour accaparer des terrains
et les revendent à des prix exorbitants.
- La méconnaissance de la situation réelle du domaine privé de l’Etat ;
L’inexistence des données fiables concernant les patrimoines fonciers de l’Etat reflète
l’incapacité de l’administration foncière à remplir complètement sa mission. Cette situation
peut s’expliquer par l’insuffisance des ressources allouées à la gestion foncière notamment à
la sécurisation du patrimoine foncier de l’Etat.
Cette situation a pour conséquence l’incohérence entre le politique d’aménagement
avec la réalité foncière et entrave la mise en place d’un code minier attractif pour les
investisseurs tout en protégeant les droits des nationaux dans l’exploitation de la terre. En
outre, cette méconnaissance du DPE rende difficile la recherche des terrains disponibles pour
la réalisation des infrastructures publiques.
- La multiplication des occupations illicites du domaine privé de l’Etat.
La recrudescence des occupations illicites du domaine privé de l’Etat est due à
l’inexistence d’une matérialisation de leur sécurisation. De plus, la méconnaissance par les
usagers des procédures de régularisations rend précaire la protection de leur droit de
jouissance sur une parcelle de terrain donnée. Ces occupations illicites sont souvent à
l’origine des différends rapportés au tribunal et qui provoquent la saturation de ce dernier.
De plus, en un siècle d’existence de l’Administration foncière, seulement -20% du
territoire national sont titrés. Ce faible taux de régularisation foncière que les Services
Fonciers arrivent à traité décourage les usagers à entamer les procédures d’immatriculation de
leurs terrains du moment que les menaces venant des spoliateurs ne surviennent.
2-1.2. Analyse des objectifs d’une gestion rationnelle du DPE
La résolution des problèmes identifiés dans le paragraphe précédent permet de décrire
la situation qui prévaudra après la mise en œuvre du projet. La hiérarchisation des objectifs
est nécessaire pour définir les axes prioritaires des activités.
50
Figure 2: Arbre des objectifs
Afin d’atteindre les objectifs fixées par le présent projet, il est nécessaire de définir les
différentes activités prioritaires. Par conséquent, le Service Foncier devra mettre en œuvre un
plan de travail pour :
Réserves
Foncières crées
et adaptées
Gestion
rationnelle
Climat socio-
économique
amélioré
Vision d'aménagement et
d'urbanisme cohérentes avec
la situation foncière
Exploitation adéquate
des potentiels du
patrimoine foncier de
l'Etat
Procédé de
valorisation de
DPE déterminé
L'Etat maîtrise son
patrimoine foncier
La sécurisation
foncière est
effective
Patrimoine foncier
de l'Etat
inventorié
Patrimoine
foncier de l'Etat
capitalisé
Planification territoriale
adaptée
Recettes fiscales
foncières
augmentées Occupations
régularisées
Promotion des
constructions des
logements
sociaux
Les constructions
des infrastructures
diminuent les
expropriations
Activités
économiques
développées
Acquisition des terrains par les
investisseurs respectant les droits de la
population
Plan
d'Occupation
Foncière
opérationnel sur
tout le territoire
Consolidation de
la réforme
Renforcement de
la lutte anti-
corruption au
niveau de
l'Administration
Mise à
disposition des
ressources
nécessaires dans
la gestion
Régularisations
des occupations
ancestrales :
PPNT
Vulgarisation des
procédures de
régularisation
foncière
Constatation physique
des occupations et
enquête sur terrains
Conception d'une
cartographie spéciale de
DPE avec mise à jour
des occupations
Elaboration d'une base des
données centralisée du DPE
des terrains disponibles
51
- Maîtriser le patrimoine foncier de l’Etat ;
L’Etat est le plus grand propriétaire des terrains, il est donc indispensable qu’il
entreprend des actions qui visent à transformer ses patrimoines fonciers en un atout de
développement. De ce fait, l’Administration foncière devra disposer d’une base des données
fiables nécessaires à la valorisation des patrimoines fonciers de l’Etat.
De par la transversalité du foncier dans le développement sur tout secteur d’activité, la
disponibilité de cette base des données des patrimoines fonciers de l’Etat permet à ce dernier
et aux autres acteurs de concevoir leur projet de développement avec un élément fondamental
que le foncier représente.
- Procéder à l’inventaire du DPE sur tout le territoire national ;
C’est l’étape la plus importante du processus d’établissement de la base des données
dans la mesure où elle reflète la situation réelle du domaine privé de l’Etat. A l’issue de cet
inventaire, l’Administration foncière dispose des informations concernant les terrains
disponibles c’est-à-dire inoccupés et sans maître et ceux occupés de façon illicites.
Cet inventaire des patrimoines fonciers de l’Etat se fera périodiquement pour le suivi
de son évolution et la prise de décision conséquente garantissant à des générations futures le
droit d’accès à la terre.
- Renforcer la sécurisation foncière.
L’effectivité de la sécurisation foncière garantit la réalisation des tous projets qui
visent à valoriser le domaine privé de l’Etat. La sécurisation concerne aussi bien le patrimoine
foncier de l’Etat que les terrains à statuts différents. Par conséquent, le renforcement des
capacités des Services fonciers sont indispensables dans le projet de valorisation de domaine
privé de l’Etat. De plus, les litiges fonciers font partie des sources de l’insécurité sociale. En
conséquence, l’insécurité liée à l’acquisition des terrains découragent les investisseurs à
s’installer dans un pays.
2-1.3. Les hypothèses critiques du projet de valorisation du DPE
La réalisation du projet peut être accompagnée par des conditions indispensables, mais
qui ne sont pas du ressort des acteurs. La prise en considération de ces facteurs permet de
réajuster les actions suivant les circonstances favorables, pour atteindre les objectifs fixés.
Les hypothèses critiques du projet sont principalement :
52
+ La synergie des acteurs ;
+ Les financements supplémentaires ;
+ L’expulsion des occupations illicites ;
+ La réticence de la population face à des investissements qui nécessitent
l’exploitation d’une plus grande superficie de terres.
2.2. Propositions des solutions.
Les problèmes de gestion du domaine privé de l’Etat illustrés par la figure vu
précédemment ont des causes multiples. Il est donc indispensable de trouver des moyens
adaptés à la réalité foncière et aux ressources disponibles pour une valorisation optimale de
patrimoine foncier de l’Etat. L’implication des tous les acteurs par une approche participative
est sollicitée dans la résolution des facteurs des blocages et dont l’objet de cette approche est
de procéder au :
2-2.1. Réajuster les prix des terrains domaniaux et mettre à jour les Textes.
Le principal facteur de blocage à l’application de la réforme foncière est le manque
des ressources financières pour assurer le financement des activités. De plus, l’évolution de la
situation foncière actuelle nécessite les renouvèlements des certaines textes règlementaires
plus particulièrement ceux régissant le domaine privé de l’Etat. La résolution de ces
problèmes requiert la concertation des tous les responsables notamment dans :
- la proposition des nouveaux projets des lois pour actualiser les textes déjà
obsolètes ;
Etant donné que le projet de valorisation du patrimoine foncier de l’Etat concerne un
domaine sensible de la souveraineté nationale, sa mise en œuvre devrait être encadrée par des
lois. L’application de ces lois devrait faire l’unanimité et répondre aux attentes de la
population locale.
- la révision de grilles tarifaires appliquées dans les opérations foncières
d’acquisition des terrains domaniaux pour augmenter les recettes et de
permettre aux Services Fonciers d’acquérir des matériels et des équipements
modernes ;
53
Cette révision des prix des terrains domaniaux est nécessaire à cause d’une fourchette
de prix constatée dans quelques circonscriptions qui est extrêmement basse et reflète la grille
tarifaire de terrain domanial en générale (17).
- le renforcement de la lutte anti-corruption ;
- la recherche des partenaires techniques et financières ;
Ces deux derniers points sont indispensables pour assurer l’autofinancement des
Services Fonciers. L’augmentation des recettes est l’une des solutions des problèmes
d’insuffisance des ressources. Toutefois, cette mesure ne devrait pas modifier les missions des
Services Fonciers entant que service public.
2-2.2. Coordonner la gestion foncière déconcentrée et décentralisée.
Les Services fonciers excentrés et déconcentrés doivent travailler ensemble et en
synergie dans chaque Circonscription, aussi de multiplier les échanges de donnée et
d’information. De ce fait, l’encadrement technique des Guichets Fonciers doit être assuré par
le Service Foncier pour éviter les conflits de compétences et la superposition des activités
relatifs à la sécurisation foncière.
La gestion du DPE est particulièrement concernée par cette nécessité de coopérations
entre ces deux entités par le fait que les patrimoines fonciers de l’Etat sont supposés
immatriculer au nom de l’Etat. Et comme la majeure partie du DPE n’est pas sécurisée, elle
fait l’objet des occupations légitimes ou illicites et/ou d’exploitation sauvage. Les rôles des
Guiches Fonciers et ceux des Services Fonciers déconcentrés sont donc d’identifier la nature
des occupations.
- Les occupations reconnues faisant parti du statut des PPNT sont du ressort des
Guichets Fonciers ;
- Les autres devraient être prises en charges par les Services Fonciers dont le
domaine privé de l’Etat en fait partie ;
- Les échanges des informations dans le processus de transformation de
Certificat Foncier en Titre foncier ;
- La conception du Plan d’Occupation Foncière.
(17)
Cf. Annexe-3
54
2-2.3. Elaborer un mémorandum d’amélioration pour chaque Service Foncier.
Le plan d’orientation générale des Services Fonciers ne doit pas exclure toute initiative
de chaque responsable de Circonscription d’élaborer son propre plan d’amélioration du
moment que la mise en œuvre de ce dernier entre dans le cadre de la Lettre de Politique
Foncière adoptée pour l’ensemble.
L’objet de ce plan d’amélioration est d’amorcer la transition de la gestion foncière
actuelle vers l’effectivité de l’ « e-foncier ». Dans cette optique, chaque service foncier devra
mettre en place une division chargée de la dématérialisation et de l’informatisation des
opérations foncières. Il faut aussi promouvoir au sein des Services Fonciers les coopérations
via des partenariats public-privé. Cette coopération est surtout axée sur la modernisation des
Services Fonciers et doit permettre à ces derniers l’acquisition des équipements et des
matériels modernes. Cette perspective entre dans le cadre de la dématérialisation de
l’administration foncière.
L’élaboration de ce plan doit se faire conformément au principe de gestion axé sur les
résultats des services publics. L’évaluation de la réalisation de ce plan à la fin d’une année de
service conditionne la poursuite de financement et l’application aux autres Circonscriptions.
2-2.4. Légiférer les conditions de mise en valeur.
Le texte a pour objectif de lever toute ambigüité dans l’interprétation de
l’article 33 de la loi n°2005-019 du 17 octobre 2005, qui définit les modes de détention du sol
reconnus comme droit de propriété non titré par un acte domanial.
L’existence de texte explicatif qui définit les types des mises en valeur admises dans
les conditions d’acquisitions des terrains domaniaux facilite les résolutions des plusieurs cas
des litiges fonciers. De plus, une explication de cet article 33 permettra d’éviter les conflits
des compétences qui pourraient subvenir entre les Services Fonciers déconcentrés et les
Guichets Fonciers.
Ce texte facilitera l’intervention de la commission de constatation d’état de lieu et de
prévenir toutes formes de partialité de cette dernière lors de son intervention dans l’attribution
des terrains domaniaux à un tiers. Cependant, ce nouveau texte devrait prendre en compte la
particularité de chaque région dont les modes d’exploitation ou de détention des terrains
diffèrent d’une région à un autre. En outre, le texte devra mentionner le seuil chronologique
de mise en valeur pour être reconnus comme telle. Cette durée minimale de mise en valeur
55
sera donc définit au préalable dans chaque Circonscription. Et la vérification du temps
d’occupation avec la mise en valeur admise est laissée à l’appréciation de la Commission de
constatation d’état de lieu lors de l’opération d’attribution ou de reconnaissance du droit de
propriété non titré de l’occupant.
L’implication de la communauté de base dans la proposition de ce texte constituera
une condition sine-qua-non pour assurer sa conformité avec la réalité socio-économique
locale. Cette condition implique la désignation de mode d’occupation en adéquation avec la
classification du DPE vu précédemment. Néanmoins, l’élaboration du texte final devra être
confiée aux hommes de droit et aux techniciens des Services Fonciers pour être adopté par
tous les acteurs et en conformité avec la Lettre de Politique Foncière.
2-2.5. Poursuivre les opérations domaniales concertées (ODOC)
Avec les moyens techniques et les méthodologies actuelles, les opérations cadastrales
offraient une alternative appropriée pour remédier aux faibles capacités des Services Fonciers
dans la sécurisation foncière.
L’inventaire du DPE et les opérations cadastrales sont complémentaires dans le projet
de valorisation du patrimoine foncier de l’Etat. En effet, les deux opérations visent à identifier
les statuts juridiques des parcelles et la situation des occupants qui s’y installent. Le
déclenchement d’une opération cadastrale est une initiative que l’Etat devra prendre et qui
permettra de renforcer la gestion foncière au sein des Services Fonciers déconcentrés.
Cependant, les CTD ou les associations et/ou la communauté de base pourraient formulées
une demande pour que l’Etat procède à une opération cadastrale dans une localité donnée.
Par conséquent, l’opération cadastrale réponde aussi au principe de la gestion foncière
décentralisée. Les différentes parcelles concernées par cette opération seront individualisées
lors de la phase physique. Cette phase aboutira par l’établissement d’une matrice cadastrale
qui contienne chaque parcelle avec leurs caractéristiques physiques : Contenance, Consistance
et Limites. Et les enquêtes menées durant cette phase, identifient tous les prétendants
propriétaires. Le détenteur des droits définitifs est désigné après la vérification au cours de la
phase juridique.
Dans le cas où des litiges surviennent, le TTA ordonne une investigation à l’issue de
laquelle il prononcera un jugement définitif en faveur des ayants droits. Comme l’opération
est effectuée par l’Administration, les droits prononcés dans ce jugement sont reconnus au
56
niveau des Services Fonciers. Le jugement définitif prononcé par le TTA offre une
sécurisation partielle de la parcelle cadastrale. Néanmoins, pour garantir une Sécurisation
optimale, il faut transformer le jugement en Titre Foncier par la phase administrative de la
procédure. Comme les opérations cadastrales recueillent des informations cartographiques et
attributaires des parcelles concernées, elles constituent parmi les moyens qu’on devrait
envisager dans l’établissement de la base des données foncières à l’échelle nationale. De plus,
les moyens techniques et la méthodologie actuelle permet d’atteindre une meilleure précision
des informations et qu’on peut les intégrées directement dans le PLOF national.
2.3. Planification des opérations
Le projet est intégré dans le plan de travail annuel des Services Fonciers. L’envergure
nationale du projet et sa période de réalisation perpétuelle marque son importance dans le
développement de Madagascar. Néanmoins, la phase d’inventaire doit être délimitée dans un
espace temporel.
2-3.1. Elaboration du cadre logique
Le cadre logique garantit la cohérence des ressources allouées par rapport aux résultats
attendus pour chaque programme du projet. L’élaboration de la matrice du cadre logique
permet de visualiser la planification des activités.
57
Tableau 3: Matrice de cadre logique
Logique d’intervention Indicateurs
objectivement
vérifiables
Sources de
vérification
Hypothèses
Objectifs
globaux
Valoriser le Domaine
Privé de l’Etat
X ha des terrains
exploités.
Rapport
d’activités
annuelles des
Services
Fonciers
Politique de
développement
économique
intégrer dans la
lettre de
politique
foncière
Gérer de façon
rationnelle du patrimoine
foncier de l’Etat
Informations et
données foncières
fiables
disponibles.
Objectifs
spécifiques
1. Inventorier le
Domaine Privé de
l’Etat
Conjoncture
politique
favorable
2. Renforcer la
sécurisation foncière
3. Maîtriser le
patrimoine foncier de
l’Etat
Résultats 1. Diminution des
superficies occupées
illicitement
Nombres des
occupations
régularisés
augmentés de X%
en 2020
Rapport sur les
TF et CF
délivrés.
Capacité de
l’Administration
foncière
renforcée
2. Augmentation des
recettes liées à
l’utilisation du DPE
Recettes des
opérations
foncières passées
de X Milliards
d’Ariary en 2015
à Y Milliards
d’Ariary en 2020
Rapport financier
annuel des
Services
Fonciers
Système de
Recouvrement
de l’assiette
fiscale foncière
optimum
3. Réduction des
expropriations dans la
réalisation des
infrastructures
Nombres des
parcelles
expropriées
diminuées
Rapport des
Services
Fonciers
Plan
d’aménagement
correspondant à
la réalité
58
4. Diminution des
conflits fonciers
Réduction de X%
des nombres des
dossiers litigieux
d’ici 2020
Tribunal de
première
instance
Tribunal Terrier
Ambulant
Apurement de
tous les dossiers
conflictuels
actuels
5. Développement des
investissements sur le
DPE
Réduction de X%
de surface des
terrains
inexploitées
Rapport de
l’EDBM
Protection des
droits des
investisseurs et
concertation
avec la
population locale
6. Base des données du
patrimoine foncier de
l’Etat opérationnelle
Données sur le
patrimoine
foncier de l’Etat à
jour au sein des
Services Fonciers
Disponibilité des
données précises
au sein de
l’Administration
foncière
Informatisation
de
l’administration
foncière
Activités Moyens ou
Acteurs
Coûts
1-1 Constatation
physique des
occupations sur le
DPE
1-1.1 Identifier les
occupations sur le
Domaine Privé de
l’Etat.
1-1.2 Régulariser les
occupations
reconnues dans la
catégorie de
PPNT.
1-1.3 Délimiter les
DPE sur le plan
de repérage.
Mise en place
d’une brigade de
constatation
(Topo+Domaine)
Financement du
projet
Mise en place
d’une technique
plus économique
au niveau de
l’Administration
foncière
59
1-2 Conception d’une
cartographie spéciale
de DPE avec mise à
jour des occupations
existantes
1-2.1 Numériser le
plan de repérage
actuel
1-2.2 Intégrer les
données
collectées sur
terrain et dans les
archives
1-2.3 Représenter les
occupations avec
mise à jour de
leur situation
(régulière ou non)
Services
Topographiques
Budget de
fonctionnement
Données et
matériels faibles
disponibles
1-3 Elaboration d’une
base des données
centralisée des
terrains disponibles
1-3.1 Identifier les
caractéristiques
des terrains en
vue de leur
valorisation
1-3.2 Uniformiser les
données foncières
à l’échelle
nationale
1-3.3 Intégrer les
projets
d’aménagement
du territoire
Services
archivages et
Conservateurs
Foncières
Budget de
fonctionnement
Mise à
disposition des
matériels
nécessaires
60
2-1 Consolidation de la
réforme de 2005
2-1.1 Axe I : La
restructuration, la
modernisation et
l’informatisation
des conservations
foncière et
topographique ;
2-1.2 Axe II :
l’amélioration et la
décentralisation de la
gestion foncière ;
2-1.3 Axe III : la
rénovation de la
règlementation
foncière et
domaniale ;
2-1.4 Axe IV : un
programme
national de
formation aux
métiers du foncier.
DRGFD/CCRF
/DGSF/DST/
DDPF
Ressources
propres internes
Poursuite des
financements de
la réforme de
2005
2-2 Régularisation des
occupations
ancestrales : PPNT
2-2.1 Identifier la zone
prioritaire
2-2.2 Déclencher les
opérations de
régularisation
collectives
2-2.3 Transformer des
CF en Titre
Foncier
DGSF et CTD
A la charge des
usagés
Distinction des
occupations
ancestrales
reconnues dans
la catégorie de
PPNT avec les
occupations
irrégulières
61
Source : Recherche personnelle
2-3 Vulgarisation des
procédures de
régularisation
foncière
2-3.1 Publication des
procédures à
suivre.
2-3.2 Coopération avec
les mass-médias
2-3.3 Campagne de
sensibilisation de
régularisation
foncière.
CCRF
Partenaires
techniques et
financières
Système
d’information
des usagers mise
en place
3-1 Renforcement de la
lutte anti-corruption
3-1.1 Mise en place d’un
audit périodique
3-1.2 Lutte contre les
intermédiaires par
l’obligation de port
de badge.
DGSF
Etat
Sanction
exemplaire pour
les contrevenants
3-2 Mise à disposition
des ressources
nécessaires
Etat Selon le besoin
Pour l’atteinte
des objectifs
Utilisation
optimale des
ressources
3-3 Opérationnalisation
du PLOF national
DST Partenaires
techniques et
financières
Orthophotos
couvrant le
territoire
national
62
2-3.2. Plan d’action
Le plan d’action sert à faire une description détaillée des différentes étapes en
précisant les responsables, le cadre temporel, et les résultats attendus de chaque activité. Le
plan d’action représente la chronologie des opérations, ainsi que le responsable de leur
exécution.
Le plan d’action sera établi annuellement et fera l’objet d’un suivi-évaluation à la fin
de l’année.
Tableau 4: Plan d'action Action Responsable Début Date limite
d’achèvement
Résultat
Réunion initiale des tous les acteurs du projet
1.1 Constatation physique
des occupations du
Domaine Privé de
l’Etat. [A] (18)
Services
Topographiques
1.1.1 Identifier les
occupations sur le
patrimoine foncier de
l’Etat. [A1]
Occupations de DPE
identifiée
1.1.2 Régulariser les
occupations reconnues
dans la catégorie des
PPNT. [A2]
Situation des
occupations
régularisées
1.1.3 Délimiter les Domaines
Privés de l’Etat sur le
plan de repérage. [A3]
DPE marquée sur le
plan de repérage
Réunion de revue et d’évaluation de (I)
1.2 Concevoir une
cartographie spéciale
DPE avec mise à jour
des occupations
existantes. [B]
Services
Topographique
avec la
collaboration du
FTM
1.2.1 Numériser le plan de
repérage actuel. [B1]
Plan de repérage
numérisé
(18)
[ ] : Désignation des activités dans le réseau « PERT » figure 4, page 61
63
1.2.2 Intégrer les données
collectées sur terrains et
celles dans les archives.
[B2]
Données collectées
sur terrains et dans
les archives
conformes et
intégrées
1.2.3 Représenter les
occupations avec mise à
jour de leurs
occupations : régulières
ou non. [B3]
Occupations
représentées et mise à
jour
Réunion de revue et d’évaluation de (II)
1-3 Elaboration d’une base
des données des terrains
disponibles. [C]
Services
Topographiques
1.3.1 Identifier les
caractéristiques des
terrains en vue de leur
valorisation. [C1]
Potentiel des terrains
identifiés
1.3.2 Uniformisation des
procédés et données
foncières à l’échelle
nationale. [C2]
Procédées et Données
uniformes sur tout le
territoire national
1.3.3 Intégrer les projets
d’aménagement du
territoire. [C3]
Projets
d’aménagement
représentés sur le
PLOF : exemple
SAC, PUDé
Réunion de revue finale et présentation du rapport d’évaluation du projet
Source : recherche personnelle
64
2-3.3. Le contrôle et suivi-évaluation
Afin d’assurer la bonne exécution des différentes activités, une représentation des
tâches sous forme de réseau permettra de contrôler leur exécution dans un délai prévu. Il est
nécessaire d’effectuer un suivi-évaluation à chacune des phases de la réalisation. Les outils
de planification utilisés dans le projet sont :
+ GANTT
+ PERT
Comme la durée nécessaire pour achever l’inventaire du DPE à l’échelle nationale
n’est pas déterminé dans cet ouvrage, le chronogramme d’activité suivant représente le plan
d’exercice annuel des Services Fonciers. Ce plan entre dans le cadre du projet de valorisation
du patrimoine foncier de l’Etat. Et les ressources nécessaires pour sa mise en œuvre sont
incluses dans le budget général de l’Administration foncière.
Figure 3: Diagramme de Gantt
65
Le diagramme ci-dessus représente le calendrier de la phase d’inventaire du DPE et les
liens d’interdépendance des opérations subséquentes à sa réalisation. Cette représentation en
diagramme du projet permettra au responsable de visualiser son avancement au fur et à
mesure de la réalisation. Le Diagramme de Gantt est par conséquent l’illustration graphique
de la chronologie du projet avec l’indication des ressources allouées dans la réalisation de
chaque activité. Les responsables auront donc la possibilité de réaffecter certaines ressources
en vue d’atteindre les objectifs fixés dans le délai imparti.
Figure 4: Réseau « PERT »
X : délai le plus tôt
A : Activité (19)
Y : délai le plus tard
Chemin critique au cours d’une année d’exercice : Début – A - A1 - B2 - C2 – Fin
Le réseau « PERT » ci-dessus montre les principales activités qu’il faut entreprendre
pour la valorisation du patrimoine foncier de l’Etat. Le chronogramme de réalisation devrait
être respecté pour optimiser les résultats attendus. En effet, les responsables de chaque activité
dispose d’une indication de temps prévu pour accomplir l’activité avec la marge accordée.
Mais aussi de se situer par rapport à l’ensemble des activités nécessaires à la réalisation du
projet. Chaque acteur du projet peut donc effectuer sa propre évaluation et de faire
l’autocontrôle de son travail.
(19)
Cf. Tableau 4 : Plan d’action, page 58
Start Finish
A
B B1 B2
A3
C1
A1 A2
C
C2
C3
B3
100
110
100
110
75
85
75
85
45
55
75
85
60
70
60
70
75
85
45
55 75
85 60
70
A
X
Y
66
CONCLUSION
La valorisation du DPE mettrait l’Etat en position favorable dans les négociations
avec les investisseurs. Les apports techniques et administratifs des Services Fonciers
constituèrent les fondements de la valorisation du DPE. Ces apports se manifestèrent par
l’inventaire du DPE, qui a pour objectifs de le sécuriser, afin que l’Etat et ses démembrements
puissent exploiter ses potentiels terriers. C’est-à-dire de mettre en concession les terrains non
exploités par l’Etat, pour que les investisseurs aussi bien nationaux qu’étrangers puissent les
acquérir pour développer leurs activités économiques. En outre, la matérialisation de la
sécurisation du DPE permet aussi à l’Etat de prévoir l’accaparement illégal des terrains et
d’éviter les occupations illicites du DPE. De plus, la maitrise de la gestion du DPE épargne à
l’Etat de procéder à des expropriations onéreuses et impopulaire, lors d’une réalisation des
projets d’aménagements ou des constructions des infrastructures publiques. Il est important de
souligner que la concrétisation de ce projet dépendra de plusieurs mesures, notamment, la
réalisation des quatre axes de la réforme de 2005, la synergie institutionnelle et
organisationnelle, le renforcement de la lutte anti-corruption et l’éducation citoyenne,….En
effet, ces mesures constituent les points de renforcement des Services Fonciers afin de remplir
pleinement ses missions.
Toutefois, la volonté et l’orientation politique du Gouvernement prévalent dans la
réalisation de ce projet. En effet, de par la complexité de sa mise en œuvre, seule
l’Administration centrale aura les pouvoirs de mobiliser tous les acteurs, les parties prenantes
du projet et les ressources nécessaires pour sa réalisation. De plus, tout projet de valorisation
du DPE n’implique seulement la recherche du meilleur profit pour l’Etat ou les CTD mais
devrait aussi satisfaire l’Intérêt général.
A titre de rappel, actuellement, seule une infime partie des terrains à Madagascar est
immatriculée, soit 15% du territoire national, et faisant l’objet d’une exploitation adaptée,
alors que la Grande île possède des énormes potentiels économiques liés à la terre. D’ores et
déjà, les contributions des Services Fonciers sont indispensables dans la concrétisation de la
valorisation du DPE. Et le renforcement de capacité des Services Fonciers est nécessaire pour
atteindre la sécurisation foncière effective sur tout le territoire national.
IX
ANNEXES
Annexe-1 : BILAN DES RATTACHEMENTS MINISTERIELS DU FONCIER DEPUIS 1896
PERIODES RATTACHEMENTS MINISTERIELS
APPELATIONS
1896- 1919
Service de la Conservation Foncière
1919 jusqu'à l'Avènement
de l'indépendance
Direction des Domaines, de la Propriété et du Cadastre
1960 à 1965
Ministère de l'Economie Service d'Inspection des Affaires Domaniales et
Foncières
1965 à 1970 Ministère de l'Agriculture et de l'Expansion Rurale
Direction des Domaines et du Service Topographique
1972
Ministère de l'Economie et des Finances
Direction des Services Fonciers et de l'Enregistrement
1973 à 1982 Ministère de l'Economie
et des Finances Direction des Services Fonciers
1983 à 1989
Présidence de la République chargée des Finances et de
l'Economie
Direction des Patrimoines
1989 à 1992
Ministère de la Production Agricole
et de la Réforme Agraire
Direction des Patrimoines et de la Réforme Agraire
1993 à 1996
Ministère d'Etat à l'Agriculture
et au Développement Rural
Direction des Domaines et de la Réforme Agraire
1997 à 2002
Ministère de l'Aménagement du Territoire et de la Ville
Direction des Affaires Domaniales et Foncières
2002 à 2009
Ministère de l'Agriculture de l'Elevage et de la Pêche
Direction des Domaines et des Services Fonciers
2008
Ministère de la Réforme Foncière, des Domaines et
de l’Aménagement du Territoire
Apparition de la Direction d’Appui à la Réforme Foncière (DARF)
2009
Ministère de
l’Aménagement du Territoire et de la Décentralisation
Rattachement à la Direction Générale de l’Aménagement du Territoire
Nouvelle Appellation de la DARF en Direction de la Réforme et de la Gestion Foncière Décentralisée
X
2010
Vice Primature en charge du développement et de l’Aménagement du
Territoire,
Direction Générale des Services Fonciers avec apparition de la
Direction des Services Topographiques
2011
Direction Générale des Services
Fonciers
2012-2013 Direction Générale des Services
Fonciers
2014-2015 Ministère d’Etat chargé des
Infrastructures, d’Equipement et de l’Aménagement du
Territoire
Direction Générale des Services Fonciers
2015 à nos jours Ministère d’Etat chargé des
Projets présidentiels, de l’Aménagement du territoire et
de l’Equipement
Direction Générale des Services Fonciers
Source : Compilation personnelle
Annexe-2 : EXTRAIT DE L’INVENTAIRE DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT
INVENTAIRE DE TERRAIN DOMANIAL Localité Nom de la propriété TITRE Superficie Lieu-dit
AN
TA
NA
NA
RIV
O
FORT DUCHESNE DOMAINE (2ème feuille)
26101-A 85Ha 46A 90Ca Andrainarivo
GRAND ESSOR 33588-A 07Ha 40A 21Ca Ambolokandrina
ANTSAHALALINA 11285-A 09Ha 66A 32Ca Ambatobe
AGRANDISSEMENT DE LA STATION D'ESSAI DE NANISANA
2039-A 14Ha 98A 99Ca Nanisana
DOMAINE DE BEVALALA 2931-B 10Ha 47A 91Ca Nord de Bevalala
Tanjombato
DOMAINE D'ANDRANOMAMBA 3565-B 15Ha 46A 85Ca Ambohidrasoa
Tsiafahy
VILLA L'AVENIR 4999-B 06Ha 56A 40Ca Andranonahoatra Ambohidrapeto
DOMAINE DE MAHALAVAOLONA II 6 PARTIE
7121-B 1Ha 03A 24Ca Mahalavolona Tanjombato
JOUVENCE 43-B 367Ha 27A 95Ca Anjeva,
Ambohimalaza
DOMAINE D'AMBONILOHA 525-B 01Ha 36A 55Ca Ambohibala, Sabotsy
Namehana
DOMAINE D'ANKADIKELY 541-B 02Ha 11A 06Ca Ankadikely, Ilafy
DOMAINE DE RAINIPANILO 542-B 03Ha 50A 59Ca Rainipanilo, Sabotsy
Namehana
LOVATSARA XI 1007-H 17Ha 89A 30Ca Antanetibe Antehiroka
MIANTSOSOA
1232-H 188Ha 55A 40Ca Soavinimerina
Mahitsy
XI
RESERVE INDIGENE D'ANOSILAVA 223-H 62Ha 58A 25Ca
Ambatolampy Merimandroso
VAKODRAZANA DOMAINE 874-H 30Ha 26A 65Ca Ambohitrimanjaka
AN
TS
IRA
NA
NA
NORMANDIE II 610-BK 1389Ha 60A 37Ca Rurale Anivorano-
Nord
SAINT ADRESSE II 3 479-BK 10Ha 29A 99Ca Urbaine de Diégo-
Suarez
FERME VETERINAIRE D'ANDRANOMANITRA
2470-BK 43 Ha 00A 00Ca Rurale Mahavanona
QUARTIER MANARINTSOA 4242-BK 26Ha 95A 36Ca Urbaine de Diégo-
Suarez
DOMAINE DE LA RETRAITE 187-BK 94Ha 82A 55Ca Antanamitarana
TO
AM
AS
INA
LA NORMANDIE 3126 BA 45Ha 12A 58Ca Urbaine de Toamasina
LE JARDIN BOTANIQUE III 1595 BA 140Ha 71A 08Ca Urbaine de Toamasina PREMIER TRANCHE D'AMENAGEMENT
5565-BA 151Ha 01A 33Ca Foulpointe
FECULERIE DE MEUNIER 1841-BA 539Ha 10A 88Ca Foulpointe
KERSAINT 3477-BA 539Ha 10A 88Ca Urbaine de Toamasina
FARAFATE DOMAINE 5166 BA 21Ha 37A 71Ca Suburbaine Toamasina
FIA
NA
RA
NT
SO
A
PLAISANCE 585-V 119Ha 47A 74Ca
Manolafaka, Commune urbaine et
District de Fianarantsoa
COLIGNY III 13-V 137Ha 51A 65Ca Matsanganana,
Ialamarina VATOSOLA 696-V 21Ha 11A 40Ca Vatosola
LA VALLEE 611-V 13Ha 98A 74Ca Fianarantsoa ville
TOLIARA TONDA MAHENGA DOMAINES 311-CJ 01Ha 26A 27Ca Maroamalona, M
AH
AJA
NG
A
LA PROVIDENCE IV 102-BR 118Ha 86A 33Ca Marohogo
BASTIDE 74-BR 478Ha 20A 80Ca Ankilahila
ENTRE TROIS 137-BR 1495Ha 45A 29Ca Marohogo
SPERANZA 3-BU 252Ha 74A 61Ca Madirovalo
BEVOKY DOMAINE 461-BU 5101Ha 77A 7Ca Ambato-boeni
SAMITETO DOMAINE 86-BT 0Ha 69A 33Ca Ambolomoty
TULIPE 339-BT 1330Ha 23A 30Ca Andranoboka Source : DST/Service des Statistiques et Suivi-évaluation
XII
Annexe-3 : FOURCHETTES DES PRIX DES TERRAINS DOMANIAUX
Région : ANALAMANGA
District : Commune urbaine Antananarivo
Circonscription : Antananarivo-Ville
Commune Catégorie Edilitaire/Touristique Agricole et Autres
Antananarivo
Urbaine
Prix en Ariary
Minimum Maximum Minimum Maximum
10.000 100.000 4.000 20.000 Source : Services des Domaines et de la Propriété Foncière
Région : ANALAMANGA
District : Manjakandriana
Circonscription : Manjakandriana
Source : Services des Domaines et de la Propriété Foncière
Annexe-4 : PROCEDURE D’ACQUISITION DES TERRAINS DOMANIAUX
Procédure d’acquisition 1- Réception de la demande
2- Paiement de cautionnement
3- Constatation d’état de lieu(*)
4- Avis des Services techniques(*)
5- Décision préalable de l’autorité supérieure
6- Immatriculation ou morcellement préalable
7- Perception des provisions domaniales et établissement du projet d’acte
8- Approbation des actes domaniaux
9- Notification de l’acte
(*) Conformément à la figure ci-dessous
Commune
Catégorie
Edilitaire/Touristique Agricole et Autres
Prix en Ariary
Minimum Maximum Minimum Maximum
Manjakandriana 500 1500 80 500
Mantasoa 500 1000 80 500
Ambanitsena Rurale 400 1000 80 500
Carion 400 1000 80 500
Sambaina 400 1000 80 500
Autres 200 800 60 200
XIII
- Cas de repérage des dossiers Terrains Domaniaux :
Source : DGSF, Manuel des procédures, 2012
Annexe-5 : PROCEDURE D’INSTRUCTION DE LA DEMANDE DE TERRAIN D’UNE SUPERFICIE SUPERIEURE A 2500 HECTARES
Etapes Pièces à fournir Résultats attendus Responsables
Analyse du projet Dossier du projet avec Son Business Plan
� Impact socio-économique du projet
� Délai nécessaire pour le projet
� Durée éventuelle du contrat
� Redevance locative
Procès-verbaux du comité Décision du comité : - Note de rejet ; ou - Approbation ; - Le cas échéant,
soumission du dossier au Conseil des Ministres
Comité interministérielle institué, par décision du Ministère chargé du foncier. Feront partie de ce comité les représentants des CTD
CIRDOMA :
-N° de Transmission*
CIRTOPO : Secrétariat
-RECEPTION
-Enregistrement sur registre
Caisse :
-Paiement des droits*
CHEF CIRTOPO
-Attribution Agent Traitant
-Dispatching
Agent Traitant -Traitement
Secrétariat :
-RENVOI au Domaines*
(N° Transmission)
-Contrôle
-Signature
(1jour)
(1jour)
(3jours)
(3jours)
(2jours)
XIV
Soumission du dossier au Conseil des Ministres
Pièce ci-dessus énumérés Note du conseil : - Rejet ; ou - Approbation
Conseil des Ministres
Notification de la note de rejet ou d’approbation du projet
Poursuite de la procédure ou abandon du projet
Ministère en charge du foncier ou Le comité interministériel ci-dessus spécifié
Si demande approuvée
Dépôt du dossier de demande de terrain
� Lettre d’intention � Business Plan � Plan sommaire de la
zone demandée � Avis favorable du ou
des ministères sectoriels concernés
� Récépissé de demande du permis environnemental
� PV de comité interministériel
� Note d’approbation du comité, ou le cas échéant, du conseil des Ministres
Récépissé de la demande
Demandeur Ministère en charge du foncier
Délivrance d’une lettre d’introduction portant autorisation de prospection dont la publication se fera en 2 langues (malagasy et français)
Autorisation de prospection (modèle en annexe) dont la publicité est à la charge du demandeur
MINISTÈRE EN CHARGE DU FONCIER
Sensibilisation, information de la population et prospection de terrains Règlement des litiges éventuels
� Avis des Autorités locales
� Rapport de sensibilisation annexe d’une fiche de présence
� Repérage des terrains concernes et établissement d’un plan régulier
� Distraction et /ou annulation des demandes antérieures
Terrain disponible et quitte de toutes charges
Demandeur Régions, Communes, Fokontany, Population locale, CIRTOPO, Géomètre Libre Assermenté, Représentants des services techniques concernés (Ministère de l’environnement, des eaux et forêts…) Frais à la charge du demandeur
XV
Remise des résultats de la prospection, des avis des Autorités régionales et communales et dossier de demande d’acquisition au MINISTÈRE EN CHARGE DU FONCIER
� Demande en double exemplaire
� Deux (02) Plans réguliers
� Business plan � Statuts � RCS � NIF � Pouvoir � Élection de domicile
à Madagascar � Rapport de la
prospection
Accord de principe Demandeur MINISTÈRE EN CHARGE DU FONCIER
En cas d’acceptation, envoi dossier de demande auprès CIRDOMA aux fins d’instruction et de paiement du cautionnement
Pièces ci-dessus énumérées et Décision du MINISTÈRE EN CHARGE DU FONCIER
Dossier consigné Quittance
MINISTÈRE EN CHARGE DU FONCIER Demandeur
Etat des lieux avec bornage des parties disponibles, aux frais du demandeur
Dossier de bornage Terrains immatriculés au nom de l’Etat Malagasy
Demandeur, Géomètre Libre Assermenté, CIRDOMA, CIRTOPO, Commission règlementaire, autres services techniques
Consultations services techniques
• Un exemplaire de la demande • Certificat de Situation Juridique • Plan d’immatriculation
Avis des services techniques sur la situation physique et juridique du terrain
Services Fonciers Services Techniques
Décision de principe Dossier complet Durée du bail et prix ou redevance à appliquer arrêtés
MINISTÈRE EN CHARGE DU FONCIER
Paiement des provisions domaniales auprès de la CIRDOMA du ressort
Dossier complet Quittance de versement
Demandeur Services Fonciers
Établissement du projet d’acte
Dossier complet Acte rédigé prenant en compte les conditions et clauses indispensables et du cahier des charges
Services Fonciers
XVI
Approbation du projet d’acte
Dossier complet Acte approuvé MINISTÈRE EN CHARGE DU FONCIER
Enregistrement de l’acte
Projet d’acte dument approuvé
Acte enregistré Centre fiscal, Demandeur
Notification du demandeur
Ampliation conforme de l’acte
Demandeur, Services Fonciers
Inscription du droit au bail et création d’un titre spécial audit droit
Dossier complet Droit au bail publié Titre spécial délivré
Circonscription domaniale Demandeur
Source : Circulaire n°321-10/MADT/SG/DGSF du 25/10/2010
Annexe-6 : CONSECRATION DES DROITS AU NIVEAU DES TRIBUNAUX TER RIERS
Etape Durée Observation
Enrôlement
Affichage du rôle 1 mois Fourniture des pièces
Audience 3 mois au plus
Descente En cas de conflit Présence obligatoire
Prononcé du jugement Notification des parties au procès
Attente du délai d’appel Si jugement non collectif
Délivrance définitif
Source : DGSF, Manuel des procédures, 2012
XVII
BIBLIOGRAPHIE
OUVRAGES et RAPPORTS
RATSIALONANA Rivo, MADAGASCAR Cadre d’Analyse de la Gouvernance
Foncière World Bank
COMBY, Joseph, Evaluation de la réforme foncière à Madagascar, PNF- Bâtiment du
Service Topographique - porte 219 - Deuxième étage - Rue Stibbe Anosy - Anosy
Antananarivo, septembre 2011, 81 pages
RAKOTO, Mana Jean, Manuel pratique du domaine de l’Etat et l’expropriation pour
cause d’utilité publique, Librairie de Madagascar, 1968
MACE Raoul, L’évolution du régime foncier à Madagascar, Edition LAROSE. Paris
Vème.1936. 255 p
CONTRIBUTION A UN OUVRAGE COLLECTIF OU ACTE DE CONG RES
ANDRIANIRINA Rivo et al. Après Daewoo ? Etat de lieu et perspective des
appropriations à grande échelle à Madagascar CIRAD. Juin 2010
TEYSSIER et al. Des terres pour l’agro-industrie internationale ? Un dilemme pour la
politique foncière malgache ECHOGEO, Décembre 2009
RABESIHANAKA, et al, Les modes envisageables de sécurisation foncière à
Madagascar, in DGSF- 2005 C
Association des Ingénieurs Géomètres Topographes et al. Mémorandum sur
l’amélioration du secteur foncier à Madagascar. Novembre 2014
MAEP et al. Lettre de politique foncière version validée par le conseil de Gouvernement
du 3 mai 2005
MEPATE et al. Lettre de Politique Foncière version finale Aout 2015
MADT. Manuel de procédure des Services Fonciers. 2012
Règlement technique des Services Topographiques
XVIII
MEMOIRES ET THESES
RASAMOELY Aina Natolotra Jonathan, Coordination des échanges de données entre les
circonscriptions topographiques et les guichets fonciers communaux : cas de la
CIRTOPO d’Ambohidratrimo et du BIF d’Ivato Firaisana, 86 pages, mémoires de fin
d’études : Ingénieur des Services Topographiques, ENAM, 2014
RAHARIMANDIMBY Nirinela, Prise de décision dans la procédure d’acquisition du
terrain domanial, 102 pages, mémoires de fin d’études : Inspecteur des Domaines et de la
Propriété Foncière, ENAM, 2011
LOIS et TEXTES REGLEMENTAIRES
� La Constitution de la IVème République;
� La Constitution de la IIème République ;
� La Constitution de la première République ;
� Loi n° 2008-14 du 23 juillet 2008 sur le Domaine Privé de l’Etat ;
� Loi n° 2008-13 du 23 juillet 2008 sur le Domaine public ;
� Loi n° 2007-036 du 14 janvier 2008 sur les investissements à Madagascar ;
� Loi n°2006-036 du 24 novembre 2006 sur les Propriétés Foncières Non Titrées Ni
Cadastrées ;
� Loi n° 2005-019 du 17 octobre 2005 fixant les statuts des terres à Madagascar ;
� Loi n°67-029 du 18 décembre 1967 relative à l’Immatriculation collective ou Cadastre ;
� Loi n°60-004 du 15 février 1960 relative au Domaine Privé National ;
� La loi du 9 mars 1896 portant sur la propriété indigène.
WEBOGRAPHIES
• Rapport FAO sur le potentiel des terres agricoles en Afrique. [Consulté le 11 septembre 2015].
Disponible sur :
http://www.fao.org/africa/news/detail-news/
• Organigramme et Attributions du ministère en charge du foncier. [Consulté le 15 février 2015].
Disponible sur :
http://www.mepate.gov.mg/
XIX
RESUME
L’objet de ce mémoire porte sur l’analyse du système de gestion foncière à Madagascar.
En centenaire d’existence de l’Administration foncière, seulement 15% du territoire national sont
immatriculés. Et la faible densité démographique dans les régions rurales de Madagascar laisse
une grande partie du territoire national inexploitée. L’Etat possède donc de patrimoine foncier
immense, dans la mesure où les terrains non immatriculés et sans occupations l’appartiennent.
Mais, l’inexistence des données réelles sur le domaine privé de l’Etat, rende difficile toute
exploitation rationnelle de cette potentielle foncière. Cette situation ne favorise seulement
l’accaparement des terres par des investisseurs étrangers, mais, aussi la pratique de la spéculation
foncière des quelques nationaux.
Les projets de valorisation du patrimoine foncier de l’Etat n’ont seulement pour objectifs
de le capitaliser, mais aussi de garantir les droits à la terre de la génération future. Cependant, la
mise en œuvre du projet ne doit en aucune façon conduire à la violation du droit des occupants
légaux et légitimes. Les Services Fonciers tiennent donc, des rôles importants dans la réalisation
du projet, par le fait que ceux-ci fournissent les données et informations nécessaires à la réussite
du projet.
Les expériences de quelques projets d’exploitation à grande échelle du patrimoine foncier de
l’Etat, montre l’importance et la pertinence du projet. Dans la mesure où ces projets ont dus
contribués au développement économique de Madagascar, mais ont échoués à cause de
l’inexistence des informations et données sures sur le patrimoine foncier de l’Etat. En effet, ces
informations sont à la base d’une gestion rationnelle du Domaine Privé de l’Etat. L’Etat devrait
donc, mettre à disposition des Services Fonciers les ressources nécessaires pour
l’accomplissement de ses missions et prendre davantage des responsabilités en mettant en œuvre
de projet de valorisation de son patrimoine foncier. D’ailleurs, il est incontournable pour l’Etat
de renforcer les Services Fonciers sur tous les axes afin d’en assurer un développement durable
du pays.
Mots clés : Acte domanial, Aliénation, Base des données, Cadastre, Certificat Foncier, Domaine
Privé de l’Etat, Expropriation, Immatriculation foncière, Plan Local d’Occupation Foncière, Plan
de repérage, Sécurisation foncière, Titre Foncier.
XX
TABLE DES MATIERES
REMERCIEMENTS ....................................................................................................................... III
SOMMAIRE .................................................................................................................................... IV
LISTE DES TABLEAUX ............................................................................................................... VI
LISTE DES FIGURES .................................................................................................................... VI
LISTE DES ABREVIATIONS ..................................................................................................... VII
GLOSSAIRE ................................................................................................................................. VIII
INTRODUCTION .............................................................................................................................. 1
PARTIE I : ANALYSE DE LA SITUATION FONCIERE ....... .................................................... 3
CHAPITRE I : L’EVOLUTION DU REGIME FONCIER A MADAGA SCAR ........................ 4
1.1- Historique du foncier ......................................................................................................... 4 1.1.1- Le mode de gestion des terres avant 1896 ............................................................... 4 1.1.2- Le système foncier depuis 1896 ............................................................................... 5
1.2- Etats des lieux de la situation foncière à Madagascar .................................................... 8 1.2.1- La situation des Services Fonciers .......................................................................... 8 1.2.2- Les contraintes à considérer ..................................................................................... 9 1.2.3- Les apports de la réforme de 2005 ......................................................................... 10
CHAPITRE II : LA COORDINATION DES PARTIES PRENANTES .................................... 12
2.1- Les Institutions et Organisations .................................................................................... 12 2.1-1. Inventaires des terrains affectés ............................................................................. 12 2.1-2. Sécurisation des terrains affectés ........................................................................... 13 2.1-3. Elaboration d’une base de données des terrains affectés ....................................... 14
2.2- La Direction Générale des Services Fonciers................................................................. 14 2.2-1. L’inventaire du DPE sur tout le territoire Malagasy ............................................. 14
2.2-2. Etudes techniques ................................................................................................... 15 2.2-3. Renforcement des coopérations entre les Services Fonciers et les Collectivités Territoriales Décentralisées. ................................................................................................. 16
XXI
2.3- La Direction Générale de l’Aménagement du Territoire ............................................. 17
2.3-1. Elaboration de la politique d’aménagement du territoire....................................... 17
2.3-2. Promouvoir les projets d’aménagement du territoire ............................................. 18
PARTIE II : ANALYSE DIAGNOSTIQUE DE LA GESTION FONC IERE ........................... 20
CHAPITRE I : DIAGNOSTIC DU SECTEUR DU FONCIER ..... ............................................. 21
1.1. Identification et étude des facteurs de diagnostic .......................................................... 21 1.1.1. Les facteurs internes............................................................................................... 21 1.1.2. Les facteurs externes .............................................................................................. 22
1.2. Analyse des facteurs de diagnostic. ................................................................................. 24 1.2.1. L’optimisation des forces ....................................................................................... 24 1.2.2. La capitalisation des opportunités .......................................................................... 25
CHAPITRE II : PRESENTATION DES METHODES DE VALORISA TION DU DPE ........ 27
2-1. Le Domaine Privé de l’Etat ............................................................................................ 27 2-1.1. Définition ............................................................................................................... 27 2-1.2. Les caractéristiques physiques ............................................................................... 28 2-1.3. Les cadres juridiques et les compétences de gestion ............................................. 29
2-2. Les méthodes de valorisation .......................................................................................... 30 2-2.1. La gestion rationnelle du patrimoine foncier de l’Etat .......................................... 30
2-2.2. La promotion des investissements ......................................................................... 33 2-2.3. L’aliénation ............................................................................................................ 34
PARTIE III : LA VALORISATION DU DOMAINE PRIVE DE L’ ETAT .............................. 37
CHAPITRE I : RECOMMANDATIONS DE PROCEDES DE VALORIS ATION DU DPE .. 38
1.1. Description du projet de valorisation ............................................................................. 38 1-1.1. Le contexte décisionnel du projet .......................................................................... 38 1-1.2. Les responsables de mise en œuvre et leurs missions dans le cadre du projet ..... 39
1-1.3. L’analyse des résultats escomptés.......................................................................... 39
1.2. Détermination des zones prioritaires .............................................................................. 40 1-2.1. Classification du DPE en zonage d’activité ........................................................... 40
1-2.2. Evaluation des potentiels de chaque zone .............................................................. 42 1-2.3. Publication des terrains domaniaux disponibles dans chaque Circonscription .... 42
XXII
1.3. Etude de faisabilité ........................................................................................................... 43 1-3.1. L’intégration du projet dans le système foncier ..................................................... 43
1-3.2. Les dispositifs nécessaires ..................................................................................... 44 1-3.3. L’évaluation des coûts ........................................................................................... 45
CHAPITRE II : DISCUSSIONS ET PERSPECTIVES ............................................................... 47
2.1. Les enjeux et perspectives ................................................................................................ 47 2-1.1. Analyse des problèmes de la gestion du DPE ........................................................ 47
2-1.2. Analyse des objectifs d’une gestion rationnelle du DPE ....................................... 49
2-1.3. Les hypothèses critiques du projet de valorisation du DPE ................................... 51
2.2. Propositions des solutions. ............................................................................................... 52 2-2.1. Réajuster les prix des terrains domaniaux et mettre à jour les Textes. .................. 52
2-2.2. Coordonner la gestion foncière déconcentrée et décentralisée. ............................ 53
2-2.3. Elaborer un mémorandum d’amélioration pour chaque Service Foncier. ............. 54
2-2.4. Légiférer les conditions de mise en valeur. ........................................................... 54 2-2.5. Poursuivre les opérations domaniales concertées (ODOC) ................................... 55
2.3. Planification des opérations ............................................................................................. 56 2-3.1. Elaboration du cadre logique ................................................................................. 56 2-3.2. Plan d’action .......................................................................................................... 62 2-3.3. Le contrôle et suivi-évaluation ............................................................................... 64
CONCLUSION ................................................................................................................................. 66
ANNEXES ........................................................................................................................................ IX
BIBLIOGRAPHIE ...................................................................................................................... XVII
RESUME ....................................................................................................................................... XIX
TABLE DES MATIERES ............................................................................................................. XX