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MONTRÉAL QUÉBEC
COLLIERS INTERNATIONAL | RAPPORT DE MARCHÉ
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Survol du marché canadienEncore une fois, la performance de l’économie canadienne dépasse celle de plusieurs autres pays développés. Bien que ce soit une position enviable, la question reste à savoir si le Canada maintiendra sa performance malgré la conjoncture économique mondiale défavorable et évitera ainsi un ralentissement ou une récession ?
L’immobilier commercial a su résister à la tempête jusqu’à maintenant et est en bonne position dans le cas d’un affaiblissement supplémentaire de l’économie. Les marchés des espaces à bureaux ont bien absorbé le nouvel inventaire libéré durant les 24 derniers mois et reviennent à des niveaux d’occupation sains. Le secteur des propriétés industrielles apparaît cependant quelque peu exposé advenant que l’économie subisse une baisse d’activité prolongée. Dans plusieurs marchés, ce secteur est intimement lié aux importations et aux exportations dont les signaux sont contradictoires. Bien que les exportations aient crû récemment, le ralentissement de l’économie américaine nous annonce un recul de notre plus important consommateur. De plus, la récente publication de données sur l’emploi aux États-Unis a démontré la fragilité de cette économie et le risque d’une diminution de la confiance des consommateurs et, par conséquent, des ventes au détail. Selon les rapports les plus récents, les importations sont aussi positives, mais l’indice global de confiance des consommateurs canadiens a légèrement reculé en juillet, ce qui pourrait indiquer un affaiblissement futur des ventes au détail et, préoccupation supplémentaire, de l’immobilier résidentiel. Les ventes au détail sont un bon indicateur de la demande d’espaces d’entreposage et de distribution dans plusieurs marchés. Une réduction de la consommation indique donc un retrait de la demande pour ce type de propriétés. Sur une note plus positive, les entreprises canadiennes semblent franchement optimistes quant aux perspectives futures et ont commencé à investir des capitaux en machinerie et en équipement, stimulant les importations dans ces secteurs. Les perspectives qui se dessinent laissent entrevoir une performance lente mais constante de l’économie canadienne, avec un retour à une croissance modérée à mesure que les variables économiques externes se précisent.
AUTOMNE 2011 | INDUSTRIEL
INDICATEURS DU MARCHÉ
Automne 2011
INOCCUPATION ABSORPTION NETTE INVENTAIRE LOYERS NETS
Survol du marché industrielde la grande région de MontréalEn cette période d’inquiétude globale, les entreprises remettent les décisions en immobilier à plus tard. En conséquence, on observe peu de mouvements sur les marchés de l’immobilier industriel de la grande région de Montréal. Pour les entreprises, la flexibilité des baux est plus importante que les taux de location eux-mêmes. En conséquence, il y a une préférence plus marquée pour des termes courts à un taux de location légèrement plus élevé que pour des baux s’étirant sur une période plus longue à un taux de location moins élevé, par exemple d’un à trois ans plutôt que pour des termes habituels de cinq ans. Les propriétaires réagissent à la conjoncture économique en offrant des options d’extension de bail avant la période de renouvellement. Ces derniers tirent donc de leurs locataires tout ce
Hudson Bay
NorthAtlantic Ocean
MANITOBA
ONTARIO
QUÉBECSASKATCHEWAN
ALBERTA
BRITISHCOLUMBIA
NORTHWESTTERRITORYYUKON
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TERRE-NEUVE & LABRADOR
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qu’ils peuvent car la location d’espaces à de nouveaux locataires ou le risque de laisser des espaces inoccupés sont coûteux. En ce troisième trimestre, on note une absorption négative de 1 274 887 pieds carrés pi² qui vient contrebalancer l’absorption annuelle positive des premier et deuxième trimestres. En conséquence, le taux d’inoccupation, représentant la proportion d’espace industriel non seulement disponible mais aussi laissé vacant, est passé de 5,45 % à 5,81 % pour la région métropolitaine, la proportion d’espace disponible, quant à elle, est au-dessus de la barre des 8 %.
LE MARCHÉLe marché des espaces industriels montréalais, bien que deuxième en importance au Canada, contient les édifices industriels parmi les plus âgés au pays mais est devenu un marché de second ordre avec le retrait de l’industrie manufacturière. En conséquence, un grand nombre d’édifices industriels sont désuets et doivent être convertis. Les isolants d’alors n’étant pas aussi performants qu’aujourd’hui, ces bâtiments ont été construits en largeur plutôt qu’en hauteur afin d’épargner sur les coûts de chauffage. L’industrie demande
en bon état. Dans tous les sous-marchés, à l’exception de Vaudreuil/Salaberry, on a observé une augmentation du taux d’inoccupation. Qui plus est, signe de temps plus difficiles, l’espace vacant à sous-louer a augmenté de près de 300 000 pi² durant le troisième trimestre, passant à un total de 1 492 502 pi², à cause d’espaces de grande taille sur la Rive-Nord, à Lasalle et à Lachine. C’est à Lachine, à Dollard-des-Ormeaux et à Montréal-Est que les taux d’inoccupation sont les plus élevés à 9,44 %, 16,34 % et 9,49 % respectivement.
TENDANCESPeu d’activité s’est produite durant ce troisième trimestre 2011. Les entreprises sont toujours dans un mode attentiste, question de voir les événements qui marqueront l’économie dans les prochains mois et années. Ainsi, les décisions en immobilier sont remises à plus tard. L’inquiétude règne, que l’on soit à Laval, dans l’Ouest de l’île ou sur la Rive-Nord, où il n’y a pas eu d’activité majeure, même pour les plus petits espaces. Le marché de l’Ouest de l’île est plus déprimé que la plupart des autres sous-marchés, sans doute à cause du nombre plus élevé de
Source : Colliers International, octobre 2011
NOUVEL INVENTAIRE, ABSORPTION ET INOCCUPATION
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Nouvel inventaire Absorption Taux d’inoccupation
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désormais des plafonds plus élevés pour l’entreposage et les édifices multi-étages désuets peuvent être reconvertis en retirant des planchers ou en haussant les plafonds. Cette façon de faire, bien que coûteuse, l’est cependant moins que de construire de nouveaux édifices. De plus, la superficie des terrains, trop petite pour les stationnements et les espaces prévus pour les camions, handicape davantage l’inventaire industriel montréalais. Certains édifices peuvent aussi être convertis en bureaux, idéaux pour les compagnies en démarrage, ou bien encore en condominiums résidentiels. Il y a présentement une forte demande pour les espaces industriels de petite taille, soit entre 10 000 pi² et 25 000 pi². Cependant, les espaces de bonne qualité correspondant à ces critères se font plutôt rares dans la région métropolitaine permettant d’affirmer que ce marché est en bonne santé. Néanmoins, la situation est différente pour les plus grands espaces de 70 000 pi² et plus : la demande stagne et les produits disponibles, bien qu’abondants, sont de moindre qualité et souvent désuets. Pour ce qui est des espaces de très grande superficie, soit de 110 000 pi² et plus, il n’y en a pratiquement aucun de disponible
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multinationales sur ce territoire. Ces dernières rationalisent leurs opérations alors que les petites et moyennes entreprises (PME) installées en périphérie s’en sortent mieux. Ainsi, on a pu remarquer une baisse des taux nets demandés par pied carré dans l’Ouest de l’île; alors que depuis la fin de 2010, ils s’étaient stabilisés aux alentours de 5,20 $/pi², ils ont chuté à 4,93 $/pi². C’est l’inverse de la tendance haussière des taux pour la région métropolitaine en général, qui ont subi une augmentation moyenne de 0,59 $ le pied carré, pour atteindre 5,12 $/pi². Les PME installées dans l’Est de l’île bénéficient des taux nets les moins élevés de la région métropolitaine, et ce, malgré une augmentation de 0,41 $ le pied carré depuis le dernier trimestre, à 4,92 $/pi². La consolidation des centres de distribution promet aussi d’affecter le marché industriel montréalais. À la lumière des frais québécois d’électricité et de la puissance des syndicats à Montréal, Target a choisi Cornwall pour la construction par Broccolini de son centre de distribution d’un million de pieds carrés. En conséquence, le centre actuel de Zellers dans la région devrait revenir sur le marché vers 2013. Wal-Mart et Canadian Tire ont
aussi établi leurs centres de distributions en dehors de la région métropolitaine. En outre, il n’y a eu aucune construction spéculative dans la région métropolitaine depuis 2008 alors qu’il y en avait beaucoup avant, notamment à Laval; tous les édifices industriels construits depuis lors ont été érigés sur mesure. Évidemment, les coûts de construction presque prohibitifs contribuent à cette situation en rendant la location d’espace plus logique pour des entreprises incertaines de leur avenir.
INVESTISSEMENTÀ l’inverse de la tendance canadienne, il y a eu peu d’activité dans le marché de l’investissement au cours des derniers mois. Un portefeuille de sept édifices a été vendu par Kesmat à Grenier-Pacaud Management Inc., un fonds torontois, pour moins de 18 millions de dollars alors que le prix demandé était supérieur à 20 millions de dollars. Puisqu’il y a un manque de nouvel inventaire, les taux de capitalisation sont en contraction. Néanmoins, les capitaux sont disponibles, faciles à obtenir et prêts à être investis. Qui plus est, les taux de financement historiquement bas viendraient faciliter les acquisitions. Les Fonds de placement
TAUX D’INOCCUPATION PAR HAUTEUR LIBRE POUR LA RÉGION DU GRAND MONTRÉAL
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GrandMontréal
Ouest de l’Île St-Laurent Centre Ouest Est de l’Île Rive-Sud
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LavalRive-Nord
Source : Colliers International, octobre 2011
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immobilier (FPI) continuent à agrandir leurs portefeuilles immobiliers, principalement en dehors de la région métropolitaine, car l’inventaire de bonne qualité à acquérir s’y fait très rare.
PRÉDICTIONSSi l’inquiétude et le pessimisme gagnent les consommateurs, ces derniers pourraient réduire leur consommation et en conséquence, ralentir l’activité économique entraînant une décroissance : le pronostic tant redouté se réalisant finalement. C’est notamment ce qui s’est produit lors de la récession des années 90. Les entreprises sont présentement dans un mode attentiste depuis 2008 et cette tendance devrait
s’étirer pour encore au moins 18 mois. Bien évidemment, il y aura toujours quelques compagnies qui devront faire des choix peu importe la conjoncture économique. En conséquence, nous ne devrions pas observer de changement majeur dans les trimestres à venir. On devrait cependant assister à une amélioration des taux de location vers la mi-année 2012. Bien que certaines compagnies aient déjà entrepris un exercice de rationalisation des effectifs, l’optimisme règne au sein des entreprises et la vague pessimiste ne les a toujours pas atteintes. Si tel devait être le cas, la situation économique pourrait être affectée par un mécanisme de prédiction autoproductrice à cause de la convergence des comportements.
POUR PLUS D’INFORMATIONS
Andrew Maravita Directeur général Région de Montréal +1 514 764-8180 andrew.maravita@colliers.com
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