MONTRÉAL QUÉBEC

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Survol du marché canadienEncore une fois, la performance de l’économie canadienne dépasse celle de plusieurs autres pays développés. Bien que ce soit une position enviable, la question reste à savoir si le Canada maintiendra  sa  performance  malgré  la  conjoncture  économique  mondiale  défavorable  et évitera ainsi un ralentissement ou une récession ? 

L’immobilier commercial a su résister à la tempête jusqu’à maintenant et est en bonne position dans le cas d’un affaiblissement supplémentaire de l’économie. Les marchés des espaces à bureaux ont bien absorbé le nouvel inventaire libéré durant les 24 derniers mois et reviennent à des niveaux d’occupation sains. Le secteur des propriétés industrielles apparaît cependant quelque peu exposé advenant que l’économie subisse une baisse d’activité prolongée. Dans plusieurs  marchés,  ce  secteur  est  intimement  lié  aux  importations  et  aux  exportations dont  les signaux sont contradictoires. Bien que  les exportations aient  crû  récemment,  le ralentissement de  l’économie américaine nous annonce un recul de notre plus  important consommateur. De plus,  la  récente publication de données sur  l’emploi  aux États-Unis a démontré  la  fragilité de cette économie et  le risque d’une diminution de  la confiance des consommateurs et, par conséquent, des ventes au détail. Selon les rapports les plus récents, les importations sont aussi positives, mais l’indice global de confiance des consommateurs canadiens a  légèrement reculé en  juillet, ce qui pourrait  indiquer un affaiblissement futur des ventes au détail et, préoccupation supplémentaire, de l’immobilier résidentiel. Les ventes au détail sont un bon indicateur de la demande d’espaces d’entreposage et de distribution dans plusieurs marchés. Une réduction de la consommation indique donc un retrait de la demande pour ce type de propriétés. Sur une note plus positive, les entreprises canadiennes semblent franchement optimistes quant aux perspectives futures et ont commencé à investir des capitaux en machinerie et en équipement, stimulant les importations dans ces secteurs. Les perspectives qui se dessinent laissent entrevoir une performance lente mais constante de  l’économie  canadienne,  avec  un  retour  à  une  croissance modérée  à mesure  que  les variables économiques externes se précisent.

AUTOMNE 2011 | INDUSTRIEL

INDICATEURS DU MARCHÉ

Automne 2011

INOCCUPATION ABSORPTION NETTE INVENTAIRE LOYERS NETS

Survol du marché industrielde la grande région de MontréalEn cette période d’inquiétude globale, les entreprises remettent les décisions en immobilier à  plus  tard.  En  conséquence,  on  observe  peu  de  mouvements  sur  les  marchés  de l’immobilier  industriel de la grande région de Montréal. Pour les entreprises,  la flexibilité des baux est plus importante que les taux de location eux-mêmes. En conséquence, il y a une préférence plus marquée pour des termes courts à un taux de location légèrement plus élevé que pour des baux s’étirant sur une période plus longue à un taux de location moins élevé,  par exemple  d’un à trois ans plutôt que pour des termes habituels de cinq ans. Les propriétaires réagissent à la conjoncture économique en offrant des options d’extension de bail avant la période de renouvellement. Ces derniers tirent donc de leurs locataires tout ce 

Hudson Bay

NorthAtlantic Ocean

MANITOBA

ONTARIO

QUÉBECSASKATCHEWAN

ALBERTA

BRITISHCOLUMBIA

NORTHWESTTERRITORYYUKON

TERRITORY

NUNAVUT

NOVA SCOTIA

TERRE-NEUVE & LABRADOR

Nanaimo

Vancouver

FortMcMurray

Edmonton

Calgary SaskatoonWinnipeg

Regina

Kelowna

SurreyVictoria

OttawaMontréal

Burlington

Halifax

CANADA

UNITEDSTATES

UNITED STATES

qu’ils peuvent car la location d’espaces à de nouveaux locataires ou le risque de laisser des espaces inoccupés sont coûteux. En ce troisième trimestre, on note une absorption négative de 1  274 887 pieds carrés pi² qui vient  contrebalancer  l’absorption  annuelle positive des premier et deuxième trimestres. En  conséquence,  le  taux  d’inoccupation, représentant  la  proportion  d’espace industriel  non  seulement  disponible mais  aussi  laissé  vacant,  est  passé  de 5,45 %  à 5,81 % pour la région métropolitaine, la  proportion  d’espace  disponible,  quant  à elle, est au-dessus de la barre des 8 %. 

LE MARCHÉLe  marché  des  espaces  industriels montréalais,  bien  que  deuxième  en importance au Canada, contient les édifices industriels parmi les plus âgés au pays mais est devenu un marché de second ordre avec le  retrait  de  l’industrie  manufacturière.  En conséquence,  un  grand  nombre  d’édifices industriels  sont  désuets  et  doivent  être convertis.  Les  isolants  d’alors  n’étant  pas aussi  performants  qu’aujourd’hui,  ces bâtiments  ont  été  construits  en  largeur plutôt qu’en hauteur afin d’épargner sur les coûts  de  chauffage.  L’industrie  demande 

en  bon  état.  Dans  tous  les  sous-marchés, à  l’exception  de  Vaudreuil/Salaberry, on  a  observé  une  augmentation  du  taux d’inoccupation. Qui plus est, signe de temps plus difficiles,  l’espace vacant à sous-louer a augmenté de près de 300 000 pi² durant le troisième trimestre, passant à un total de 1 492 502 pi², à cause d’espaces de grande taille sur la Rive-Nord, à Lasalle et à Lachine. C’est à Lachine, à Dollard-des-Ormeaux et à Montréal-Est que les taux d’inoccupation sont  les  plus  élevés  à  9,44 %,  16,34 % et 9,49 % respectivement. 

TENDANCESPeu  d’activité  s’est  produite  durant  ce troisième  trimestre  2011.  Les  entreprises sont  toujours  dans  un  mode  attentiste, question  de  voir  les  événements  qui marqueront  l’économie dans  les prochains mois  et  années.  Ainsi,  les  décisions  en immobilier  sont  remises  à  plus  tard. L’inquiétude  règne,  que  l’on  soit  à  Laval, dans l’Ouest de l’île ou sur la Rive-Nord, où il  n’y  a  pas  eu  d’activité  majeure,  même pour  les  plus  petits  espaces.  Le  marché de  l’Ouest de  l’île est plus déprimé que  la plupart  des  autres  sous-marchés,  sans doute  à  cause  du  nombre  plus  élevé  de 

Source : Colliers International, octobre 2011

NOUVEL INVENTAIRE, ABSORPTION ET INOCCUPATION

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Taux

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Nouvel inventaire Absorption Taux d’inoccupation

5,8 %

désormais  des  plafonds  plus  élevés  pour l’entreposage  et  les  édifices  multi-étages désuets peuvent être reconvertis en retirant des planchers ou en haussant les plafonds. Cette  façon  de  faire,  bien  que  coûteuse, l’est cependant moins que de construire de nouveaux édifices. De plus, la superficie des terrains, trop petite pour les stationnements et  les  espaces  prévus  pour  les  camions, handicape  davantage  l’inventaire  industriel montréalais.  Certains  édifices  peuvent aussi  être  convertis  en  bureaux,  idéaux pour  les  compagnies  en  démarrage,  ou bien encore en condominiums résidentiels. Il  y  a  présentement  une  forte  demande pour  les  espaces  industriels  de  petite taille,  soit  entre  10 000 pi²  et 25 000 pi². Cependant,  les  espaces  de  bonne  qualité correspondant  à  ces  critères  se  font plutôt  rares  dans  la  région  métropolitaine  permettant    d’affirmer  que  ce  marché  est en bonne santé. Néanmoins, la situation est différente pour les plus grands espaces  de 70 000 pi² et plus  :  la demande stagne et les produits disponibles, bien qu’abondants, sont de moindre qualité et souvent désuets. Pour ce qui est des espaces de très grande superficie,  soit  de  110  000  pi²  et    plus,  il n’y en a pratiquement aucun de disponible 

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multinationales sur ce territoire. Ces dernières rationalisent  leurs  opérations  alors  que  les petites  et  moyennes  entreprises  (PME) installées en périphérie s’en sortent mieux. Ainsi,  on  a  pu  remarquer  une  baisse  des taux  nets  demandés  par  pied  carré  dans l’Ouest de  l’île;   alors que depuis  la fin de 2010,  ils  s’étaient  stabilisés  aux  alentours de  5,20  $/pi²,  ils  ont  chuté  à  4,93  $/pi². C’est  l’inverse  de  la  tendance  haussière des  taux  pour  la  région  métropolitaine  en général,  qui  ont  subi  une  augmentation moyenne  de  0,59  $  le  pied  carré,  pour atteindre 5,12 $/pi². Les PME installées dans l’Est  de  l’île  bénéficient  des  taux  nets  les moins  élevés  de  la  région  métropolitaine, et  ce,  malgré  une  augmentation  de 0,41  $  le  pied  carré  depuis  le  dernier  trimestre,  à  4,92  $/pi².  La  consolidation des  centres  de  distribution  promet  aussi d’affecter le marché industriel montréalais. À la lumière des frais québécois d’électricité et  de  la  puissance  des  syndicats  à Montréal, Target a choisi Cornwall pour  la construction  par  Broccolini  de  son  centre de distribution d’un million de pieds carrés. En conséquence, le centre actuel de Zellers dans la région devrait revenir sur le marché vers  2013.  Wal-Mart  et  Canadian  Tire  ont 

aussi  établi  leurs  centres  de  distributions en  dehors  de  la  région  métropolitaine. En  outre,  il  n’y  a  eu  aucune  construction spéculative  dans  la  région  métropolitaine depuis 2008 alors qu’il y en avait beaucoup avant, notamment à Laval; tous les édifices industriels  construits  depuis  lors  ont été  érigés  sur  mesure.  Évidemment,  les coûts  de  construction  presque  prohibitifs contribuent  à  cette  situation  en  rendant la  location d’espace plus  logique pour des entreprises incertaines de leur avenir.

INVESTISSEMENTÀ  l’inverse  de  la  tendance  canadienne, il  y a eu peu d’activité dans  le marché de l’investissement  au  cours  des  derniers mois.  Un  portefeuille  de  sept  édifices  a été  vendu  par  Kesmat  à  Grenier-Pacaud Management  Inc., un fonds torontois, pour moins de 18 millions de dollars alors que le prix demandé était supérieur à 20 millions de dollars. Puisqu’il y a un manque de nouvel inventaire, les taux de capitalisation sont en contraction.  Néanmoins,  les  capitaux  sont disponibles, faciles à obtenir et prêts à être investis. Qui plus est, les taux de financement historiquement  bas  viendraient  faciliter les  acquisitions.  Les  Fonds  de  placement 

TAUX D’INOCCUPATION PAR HAUTEUR LIBRE POUR LA RÉGION DU GRAND MONTRÉAL

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GrandMontréal

Ouest de l’Île St-Laurent Centre Ouest Est de l’Île Rive-Sud

Taux d’inoccupation Taux d’inoccupation (moins de 24') Taux d’inoccupation (24' et plus)

LavalRive-Nord

Source : Colliers International, octobre 2011

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immobilier (FPI) continuent à agrandir leurs portefeuilles  immobiliers,  principalement en  dehors  de  la  région  métropolitaine,  car l’inventaire  de  bonne  qualité  à  acquérir  s’y fait très rare. 

PRÉDICTIONSSi  l’inquiétude  et  le  pessimisme  gagnent les  consommateurs,  ces  derniers pourraient réduire leur consommation et en conséquence,  ralentir  l’activité  économique entraînant  une  décroissance  :  le  pronostic  tant  redouté  se  réalisant  finalement.  C’est notamment  ce  qui  s’est  produit  lors  de  la récession  des  années  90.  Les  entreprises sont présentement dans un mode attentiste depuis  2008  et  cette  tendance  devrait 

s’étirer pour encore au moins 18 mois. Bien évidemment,  il  y  aura  toujours  quelques compagnies qui devront faire des choix peu importe  la  conjoncture  économique.  En conséquence, nous ne devrions pas observer de  changement majeur  dans  les  trimestres à  venir.  On  devrait  cependant  assister à  une  amélioration  des  taux  de  location vers  la  mi-année  2012.  Bien  que  certaines compagnies aient déjà entrepris un exercice de  rationalisation  des  effectifs,  l’optimisme règne  au  sein  des  entreprises  et  la  vague pessimiste ne les a toujours pas atteintes. Si tel devait être le cas, la situation économique pourrait    être  affectée  par  un  mécanisme de prédiction autoproductrice à cause de la convergence des comportements. 

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