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AUTOMNE 2011 | BUREAUX

INDICATEURS DU MARCHÉ

Automne 2011

INOCCUPATION ABSORPTION NETTE INVENTAIRE LOYERS NETS

Survol du marché canadien Encore une fois, la performance de l’économie canadienne surpasse celle de plusieurs autres pays développés. Bien que ce soit une position enviable, la question reste à savoir si le Canada maintiendra sa performance malgré la conjoncture économique mondiale défavorable et éviter ainsi un ralentissement ou une récession ?

L’immobilier commercial a su résister à la tempête jusqu’à maintenant et est en bonne position dans le cas d’un affaiblissement supplémentaire de l’économie. Les marchés des espaces à bureaux ont bien absorbé le nouvel inventaire livré durant les 24 derniers mois et reviennent à des niveaux d’occupation sains. Le secteur des propriétés industrielles apparaît cependant quelque peu exposé advenant que l’économie subisse une baisse d’activité prolongée. Dans plusieurs marchés, ce secteur est intimement lié aux importations et aux exportations dont les signaux sont contradictoires. Bien que les exportations aient crû récemment, le ralentissement de l’économie américaine nous annonce un recul de notre plus important consommateur. De plus, la récente publication de données sur l’emploi aux États-Unis a démontré la fragilité de cette économie et le risque d’une diminution de la confiance des consommateurs et, par conséquent, des ventes au détail. Selon les rapports les plus récents, les importations sont aussi positives, mais l’indice global de confiance des consommateurs canadiens a légèrement reculé en juillet, ce qui pourrait indiquer un affaiblissement futur des ventes au détail et, préoccupation supplémentaire, de l’immobilier résidentiel. Les ventes au détail sont un bon indicateur de la demande d’espaces d’entreposage et de distribution dans plusieurs marchés. Une réduction de la consommation indique donc un retrait de la demande pour ce type de propriétés. Sur une note plus positive, les entreprises canadiennes semblent franchement optimistes quant aux perspectives futures et ont commencé à investir des capitaux en machinerie et en équipement, stimulant les importations dans ces secteurs. Les perspectives qui se dessinent laissent entrevoir une performance lente mais constante de l’économie canadienne, avec un retour à une croissance modérée à mesure que les variables économiques externes se précisent.

Survol du marché de bureaux de la grande région de Montréal Jusqu’à maintenant, l’économie montréalaise a semblé immunisée contre les effets néfastes du ralentissement et de la décroissance économique de la crise de 2008. Trois ans plus tard, la vague peut-elle encore nous atteindre ? Nous pouvons affirmer que l’imprévisibilité a dominé ces trois dernières années. L’année 2011 a débuté légèrement dans le négatif pour le marché de bureaux du centre-ville et le second trimestre de 2011 s’est conclu par une absorption positive significative de 239 000 pieds carrés (pi²) dans le centre-ville montréalais. Quant à lui, le troisième trimestre de 2011 a un effet presque nul sur l’absorption annuelle. En effet, on assiste à un recul de 27 629 pi² au centre-ville, causé principalement par l’espace laissé vacant par CGI dans le Vieux-Montréal. Considérant que

MONTRÉAL QUÉBEC

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Hudson Bay

NorthAtlantic Ocean

MANITOBA

ONTARIO

QUÉBECSASKATCHEWAN

ALBERTA

BRITISHCOLUMBIA

NORTHWESTTERRITORYYUKON

TERRITORY

NUNAVUT

NOVA SCOTIA

TERRE-NEUVE & LABRADOR

Nanaimo

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OttawaMontréal

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Nouvel inventaire Absorption Taux d’inoccupation

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NOUVEL INVENTAIRE, ABSORPTION ET INOCCUPATION

Source : Colliers International, octobre 2011

propriétaires augmente et ce, malgré le fait que le contexte soit sensiblement resté le même au cours des neuf derniers mois. En conséquence, le taux de location moyen dans le centre des affaires du centre-ville pour un espace de classe A avec un terme de cinq ans et une allocation est passé de 21,29 $/pi² à 21,48 $/pi² du second au troisième trimestre. Le taux d’inoccupation relativement stable s’approche néanmoins du niveau seuil de 6,0 % à partir duquel l’élévation de nouvelles tours au centre-ville devient rentable. Après tout, il est à noter qu’un bon gestionnaire conserve toujours plus ou moins 5,0 % de son espace inoccupé pour soutenir l’expansion éventuelle de ses locataires. La marge restante est donc plutôt mince. Bien qu’il y ait eu quelques annonces, la plupart des entrepreneurs sont dans l’attente d’un locataire majeur avant de commencer les travaux d’excavation. Actuellement, pour une entreprise à la recherche de plus de 50 000 pi² d’espaces contigus, le marché montréalais présente une situation de rareté saisissante : il n’y en a que trois au centre-ville (au 1000 De la Gauchetière, au 800 René-Lévesque Ouest et dans la future tour Altoria, où 230 000 pi² d’espaces contigus restent à louer).

TENDANCESAlors que l’état des infrastructures routières et les travaux permanents causent des maux de tête aux automobilistes, la question se pose, à savoir si devant les

retards toujours plus importants de leurs employés, des entreprises ayant pignon sur rue au centre-ville ne vont pas choisir de se déplacer en banlieue ? En fait, à ce jour, les chiffres sur la disponibilité, l’inoccupation et l’absorption, synonymes d’une année plutôt normale, semblent indiquer que la demande pour les espaces à bureaux du centre-ville est au moins aussi élevée que par les années passées. Qui plus est, le loyer net moyen a subi une augmentation de 3,0 % depuis le début de l’année 2011, atteignant 14,24 $/pi² pour les immeubles du centre-ville, toutes classes confondues. À noter qu’il n’y a pas eu de nouvelles tours construites au centre-ville durant la dernière décennie et que les annonces de livraison de nouveaux espaces à bureaux viendraient changer la situation. L’inquiétude face à l’incertitude des marchés semble en augmentation puisque plusieurs entreprises cherchent à réduire leurs espaces de moitié ou du tiers en le sous-louant. Néanmoins, l’espace à sous-louer a décru passant de 196 666 pi² au second trimestre à 165 266 pi² au troisième trimestre dans tout le centre-ville. Aux dires de certains professionnels de l’immobilier, bien que l’inquiétude et l’activité reliées à la rationalisation augmentent, le marché reste somme toute tranquille.

INVESTISSEMENTIl y a eu peu de développements au niveau de l’investissement dans le marché des bureaux du centre-ville. Le message ici est

cet espace a déjà été reloué en grande partie et devrait être occupé d’ici la fin de l’année, par Desjardins notamment qui y occupera 75 000 pi² et par Abitibi Bowater qui en prendra 50 000 pi², l’année 2011 s’annonce comme une année plutôt normale pour les bureaux du centre-ville montréalais. Donc, si la tendance se maintient, nous devrions nous attendre à une absorption annuelle de 400 000 pi², moyenne annuelle de la dernière décennie. Bien que l’année ait aussi débuté dans le négatif dans la banlieue montréalaise (absorption négative de 35 249 pi² au premier trimestre), on a pu observer une légère reprise, si bien qu’à ce jour, l’absorption annuelle en banlieue atteint les 110 510 pi², soit l’équivalent d’une tour à bureaux. Une absorption assez élevée dans le grand Montréal (249 595 pi²) et un taux d’inoccupation plutôt bas à 7,8 % indiquent qu‘à l’heure actuelle les propriétaires immobiliers sont avantagés par le marché. Qui plus est, les entreprises hésitent à prendre des décisions immobilières.

Centre-villeLE MARCHÉLe marché du centre-ville s’est resserré durant les trois premiers trimestres de 2011. Le taux d’inoccupation moyen atteint désormais 6,9 % dans les édifices de classe A, B et C considérés dans notre étude trimestrielle. De toute évidence, l’appétit des

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le même que par les années passées, que bien que les liquidités soient disponibles, il y a une rareté sans équivoque de produits de qualité. Les taux d’intérêt historiquement bas, que la Banque centrale du Canada s’est engagée à maintenir, permettent un financement facile et à moindre coût advenant que des occasions d’achats se présentent. En effet, de gros acheteurs ainsi que les fonds de placement immobilier (FPI) sont à l’affût d’occasions d’acquisitions mais l’activité est sporadique et, durant le trimestre précédent, s’est surtout concentrée sur des complexes résidentiels dans la couronne montréalaise. Cela dit, le FPI Dundee a acquis le 700, De la Gauchetière pour environ 278 millions de dollars, soit 274,00 $/pi². Nous pouvons en tirer une leçon : en rachetant les mêmes portefeuilles depuis une décennie et en les retirant tous du marché, sans l’addition de nouveaux espaces, le marché de l’investissement continuera à se contracter et à stagner. D’ailleurs, les occasions de croissance des portefeuilles immobiliers des FPI sont en constante réduction depuis leur naissance en 2000, après avoir acquis une bonne partie du parc immobilier montréalais.

PRÉDICTIONSLe Canada finit toujours par être entraîné par les États-Unis dans leurs récessions et crises économiques. Nos institutions financières sont solides et, somme toute, la position du Canada est avantageuse

TAUX D’INOCCUPATION ET DE DISPONIBILITÉ SELON LES SECTEURS : LOCATIONS DIRECTES ET SOUS-LOCATIONS

Source : Colliers International, octobre 2011

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14 %Taux d’inoccupation de sous-location Taux de disponibilité de sous-location Taux d’inoccupation de location directe Taux de disponibilité de location directe

CDA C-V Est C-V Ouest Vieux Mtl St-Laurent Ouest del’Île

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Laval Rive-Sud

grâce à son économie basée sur les ressources naturelles. En conséquence le pays bénéficie de l’instabilité économique mondiale. Ce qu’on doit comprendre ici, c’est que les Européens et autres investisseurs étrangers sont plutôt enclins à l’idée de venir investir ici. Que nous soyons ou non en récession au quatrième trimestre 2011, le marché de bureaux montréalais ne devrait pas en être affecté outre-mesure. Bien qu’on note un resserrement au niveau des locataires, l’érection de nouvelles tours risque de changer l’attitude des propriétaires. En effet, les rumeurs à l’effet que Rio Tinto Alcan se serait entendu pour devenir le principal locataire d’une tour certifiée LEED® platine vont bon train. Une annonce a d’ailleurs été faite concernant le rachat du campus de la Maison Alcan par Guy Laliberté afin de le reconvertir en hôtel, alors que bon nombre d’acheteurs se montrent intéressés par les 200 000 pi² de bureaux du 1188, Sherbrooke Ouest. La livraison de bureaux dans Griffintown du complexe Altoria, redonnera sans doute aux locataires de bureaux montréalais plus de poids lors de négociations. D’autres tours pourraient aussi être érigées dans les prochaines années, advenant que des locataires majeurs s’engagent à y louer de grandes superficies. Notamment, Cadillac Fairview a annoncé son désir d’ériger une tour près du Centre Bell, mais attend de louer la moitié des espaces à bureaux prévus avant d’entamer la construction. Le

projet de tour par Kevric a été lancé et déjà la majorité des unités résidentielles a été vendues. De plus, la tour de Westcliff a déjà été annoncée dans le même quartier. Aussi, le Fonds immobilier de solidarité FTQ a annoncé cet été d’être en voie de construire trois autres projets multifonctions au cœur du centre-ville.

BanlieueLE MARCHÉContrairement à la majorité des autres métropoles nord-américaines et à l’image de Manhattan, l’espace à bureaux du centre-ville montréalais (environ 50 millions de pieds carrés) est plus grand que celui de la banlieue (environ 25 millions de pieds carrés). De toutes les banlieues montréalaises étudiées, c’est à Saint-Laurent que le taux d’inoccupation est le moins élevé après Laval qui affiche 6,8 %, malgré un marché léthargique et stagnant. Bien que quelques transactions aient été conclues dans l’arrondissement, il y a peu de signes de reprise. Cela dit, le troisième trimestre a été jusqu’à maintenant le meilleur trimestre de l’année, avec une absorption positive de 110 510 pi². Le loyer moyen pondéré pour les espaces de classe A et B à Saint-Laurent est passé de 10,90 $ à 10,62 $, avec un taux d’inoccupation qui a chuté de 9,8 % à 7,5 % durant le troisième trimestre. Bien que l’été fût une période très calme pour le marché

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Andrew Maravita Directeur général Région de Montréal +1 514 764-8180 andrew.maravita@colliers.com

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immobilier en banlieue, on recense quand même quelques transactions.

TENDANCES

Pour un locataire majeur à la recherche de plus de 50 000 pi², tout comme au centre-ville, il y a présentement peu d’espaces contigus disponibles. La majeure partie se situe dans les centres Ouest et Est et un seul de ces espaces disponibles se situe dans un édifice de classe A, soit le 1611, Crémazie. À Saint-Laurent, trois espaces contigus sont disponibles et un seul dans un édifice de classe A ; même situation sur la Rive-Sud, où 70 692 pi² d’espaces contigus sont disponibles dans le Complexe III au 9935, avenue de Catania. Puisque les marchés des couronnes Nord et Sud sont différents et variés, il est difficile de discerner une tendance décrivant l’ensemble de la banlieue montréalaise. L’érection de nouvelles tours à bureaux à Laval et sur la Rive-Sud augmente le dynamisme de ces sous-marchés alors que les marchés de l’Ouest et de l’Est de l’île sont plutôt stagnants. En effet, une seule nouvelle tour à bureaux est recensée dans l’Ouest de l’île. Synonyme du resserrement du marché des espaces à bureaux dans l’Est de l’île, le taux d’inoccupation moyen a grimpé de 12,2 % à 14,4 % durant l’année 2011.

INVESTISSEMENTTout comme au centre-ville, les produits d’investissement de qualité se font plutôt rares en banlieue. Au moment où les taux de capitalisation sont compressés par les marchés, les gros acheteurs sont à l’affût d’occasions d’achats. Cela dit,

les propriétaires et FPI se retiennent de mettre des propriétés en vente et vont jusqu’à amortir leurs actifs à une valeur au livre nulle. En continuant d’en assurer la gestion, ils s’assurent un flux de trésorerie plus ou moins constant mais en l’absence d’occasions d’achat, il leur est impossible de s’étendre davantage. De plus, les taxes sur les gains de capital, l’absence d’autres occasions d’achat et l’interruption des flux de trésorerie découragent la revente. Au niveau des transactions, Place Vertu a fait l’objet d’une acquisition combinée de portefeuilles. De plus, le FPI Homburg a fait l’achat de 29 centres commerciaux au Québec et en Ontario. Quelques complexes résidentiels dans la couronne montréalaise ont aussi fait l’objet de transactions tels que le Domaine Bellerive à Laval ou les Appartements Rockhill, qui tous deux ont été acquis pour 150 millions de dollars. Notons donc le peu d’activité dans le Grand Montréal.

PRÉDICTIONSÀ Laval, il y a au moins trois projets de tours à bureaux qui sont prévus pour les prochaines années. Notamment, le FPI Cominar, principal propriétaire immobilier à Laval, devrait entamer en 2012 la construction d’une tour de 100 000 pi² à Place Laval. Les entrepreneurs attendent des locataires requérant 20 000 pi² ou plus d’espace avant de débuter les travaux. Cela dit, l’étendue projetée du réseau de métro avec cinq nouvelles stations à Laval augmentera le nombre de pôles de développement et plusieurs autres projets sont donc à prévoir dans les années à venir. La situation des infrastructures routières au centre-ville de Montréal, avec la décennie de chaos à prévoir à cause de la reconstruction de l’échangeur Turcot ou les inquiétudes reliées à l’état des ponts vers la métropole, pourrait encourager plusieurs entreprises, à l’expiration de leurs baux au centre-ville, à déplacer leurs bureaux en banlieue. Vu la rareté des espaces contigus de grande superficie, le nombre de projets de construction devrait continuer de croître au cours des prochains mois et années. Par exemple, il y a présentement cinq projets de tours de plus de 60 000 pi² en pré-location sur la Rive-Sud qui se situent pratiquement tous à Brossard, à l’exception de la Tour Catania.

512 bureaux dans 61 pays• 1,53 milliards de dollars US de revenus annuels

• 12 509 professionnels

• Gestion d’un espace de 978,6 millions de pieds carrés

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