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APPEL A MANIFESTATION D’INTERET INTERNATIONAL
PLACEMENT DES PARCELLES HÔTELIÈRES PROJET SAIDIA RESORT
Septembre 2016
AMI – PLACEMENT DES PARCELLES HÔTELIÈRES - PROJET SAIDIA RESORT
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SOMMAIRE
Sommaire ...................................................................................................................................................................2
Résumé exécutif……………………………………………………………………………………………………………………………………..3
Introduction ..............................................................................................................................................................4
1. Le Maroc, un océan d’opportunités ...........................................................................................................6
2. Positionnement du territoire « Maroc Méditerranée » ……………………………………………………..............13
A. Présentation de la destination Saidia…………………........................................................................15
B. Saidia Med……………………………………………....................................................................................19
3. Présentation des parcelles hôtelières (Objet de l’AMI)..........................................................................25
4. Processus de sélection ..............................................................................................................................28
A. Règles de soumission ..................................................................................................................... 28
1. Qualité des soumissionnaires................................................................................................28
2. Constitution de société projet de droit marocain................................................................28
3. Périmètre de la soumission ...................................................................................................28
4. Offre de prix du foncier.........................................................................................................28
B. Critères d’évaluation des offres .....................................................................................................29
1. Présentation générale des offres ........................................................................................29
2. Dossier administratif .............................................................................................................30
2.1 Présentation du Soumissionnaire .................................................................................30
2.1.1 Demande de participation…..........................................................................30
2.1.2 Présentation générale du Soumissionnaire .................................................30
2.1.3 Présentation détaillée des réalisations du Soumissionnaire ......................30
2.1.4 Gestion et commercialisation des projets....................................................30
2.2 Etats financiers................................................................................................................30
2.3 Existence légale du Soumissionnaire ............................................................................30
2.4 Règlement de consultation paraphé et signé ..............................................................31
2.5 Lettre de caution bancaire.............................................................................................31
3. Dossier Technique .................................................................................................................31
4. Dossier Financier ..................................................................................................................32
C. Modalités d’attribution des lots ....................................................................................................33
1. Règles de classement ............................................................................................................33
2. Principes d’attribution ..........................................................................................................33
3. Notification des résultats.....................................................................................................33
D. Finalisation de la vente ...................................................................................................................34
E. Dispositions générales.................................................................................................................... 34
F. Annexes ........................................................................................................................................... 35
AMI – PLACEMENT DES PARCELLES HÔTELIÈRES - PROJET SAIDIA RESORT
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Résumé exécutif Objet Le présent appel à manifestation d’intérêt (AMI) est lancé par la Société de Développement de Saïdia (SDS) et a pour objet la sélection d’un développeur hôtelier, national ou international, intéressé par l’acquisition d’un ou plusieurs lots de terrain dédiés au développement d’unités hôtelières au sein de la station balnéaire de Saïdia au Nord-Est du Maroc.
A propos de la station balnéaire de Saïdia Surnommée la « perle bleue » du Maroc, Saïdia, dispose d’une magnifique plage méditerranéenne de plus de 14 km de sable fin et d’un arrière-pays splendide. Lancée au début des années 2000 dans le cadre du plan Azur, Saïdia est une station balnéaire de nouvelle génération facile d’accès, à environ 2:30 h de vol de Paris ou de Londres. La station dispose d’infrastructures modernes : aéroport international d’Oujda-Angad à moins de 60 km de la station, autoroute Fès-Oujda, un golf, une marina, un aquaparc, et plusieurs unités hôtelières prestigieuses opèrent au sein du resort depuis plusieurs années. En plus d’une multitude d’activités nautiques disponibles sur place (plage, marina, aquaparc), la station reste une base de départ idéale pour visiter la région et permet de nombreuses excursions dans la nature - site d’intérêt biologique de la Moulouya - à proximité ou de visites culturelles dans les nombreux sites historiques environnants. Sans compter le large éventail d’activités sportives qui sont proposées sur site. Dans le cadre de la poursuite du développement de la station, SDS souhaite à présent sélectionner un ou plusieurs développeurs hôteliers pour le développement de 3 parcelles de terrain aménagées. Ces lots de terrain se situent en front de mer et sont destinés à accueillir des unités hôtelières de catégorie 4 ou 5 étoiles, gérées par des enseignes de gestion de renommée internationale.
Dates clés Date de lancement de l’AMI : 26 Septembre 2016 Date limite de dépôt des dossiers : 30 Décembre 2016
Contacts Dépôt des dossiers de candidature à l’attention de : - M. Nabil Doubi-Kadmiri, directeur général de la société de développement de Saïdia à Société de Développement de Saidia (SDS) Espace Les Lauriers- 2ème étage, Angle Avenue Mehdi Benbarka et Annakhil Hay Riad – Rabat – Maroc nkadmiri@sdsaidia.ma ET / OU
- M. Salim Mikram, directeur marketing et commercial de la Société Marocaine d’Ingénierie Touristique Société Marocaine d’Ingénierie Touristique (SMIT) Ministère du Tourisme Avenue Ennakhil – Cité des affaires Hay Riad – Rabat – Maroc
smikram@smit.gov.ma
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INTRODUCTION
Présentation de la Société de Développement de Saidia (SDS)
La Société de Développement Saïdia (SDS), filiale de CDG Développement (66%) et du FMDT (34%), a pour
objet de développer la station touristique de Saïdia. Cette station balnéaire a été édifiée dans le cadre du
Plan Azur de l’Etat marocain pour la construction de plusieurs stations balnéaires tout au long du littoral du
Royaume. Sa grandeur et sa spécificité géographique (proximité des frontières maroco-algériennes et
donnant sur la méditerranée) ont donné à Saïdia un statut de projet locomotive à la région de l’Oriental.
Elle est en charge de valoriser un ensemble de terrains nus, destinés à accueillir des hôtels, des résidences
immobilières et touristiques et des composantes d’animation.
Elle a également, parmi ses missions, la gestion et le développement du golf, de la marina et du centre
commercial de la station.
En somme, faire de Saïdia Med un complexe touristique offrant des services touristiques de qualité, ainsi
que l’accès à des infrastructures balnéaires développées suivant les normes internationales.
Basé sur l'expertise et la connaissance du Groupe CDG, l'implication de SDS dans le projet à long terme,
représente un investissement total estimé à 6,5 milliards de dirhams dont 2 milliards déjà en cours pour la
première phase (2012-2017) et dont les objectifs sont :
Repositionner le Resort de Saidia et le revaloriser ses infrastructures :
o Golf existant ;
o Marina ;
o Centre commercial ;
o Réseaux ;
Augmenter la capacité totale à travers le développement de différentes composantes :
o Hôtels ;
o ApartHotels ;
o RIPT ;
o Résidentiel ;
o Equipements d’animation et de loisirs ;
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Objet et nature de l’AMI
Dans le cadre du développement du Projet de Resort intégré Saidia, la Société de Développement de Saidia (SDS) lance un Appel à Manifestation d’Intérêt International pour la sélection d’un développeur hôtelier, national ou international, intéressé par l’acquisition d’un ou plusieurs lots hôteliers décrits comme suit :
1 Hôtel 4 ou 5* d’une superficie de 6.7 Ha, N° du lot : H4 ; 1 Hôtel 4 ou 5* d’une superficie de 9.2 Ha ; N° du lot : H5 ;
1 Hôtel 4 ou 5* d’une superficie de 6.5 Ha; N° du lot : H8 ;
La gestion des hôtels construits sur ces parcelles devra être assurée par des gestionnaires de renom à l’échelle internationale.
Le présent document a pour objectif de préciser les modalités de déroulement du processus d’appel à manifestation d’intérêt International. La SDS se réserve le droit de modifier ce processus à tout moment si cela s’avère nécessaire, dans ce cas, elle en informera l’ensemble des soumissionnaires.
Le présent dossier est constitué d’une note d’information sur le projet et d’un règlement de sélection.
Ces documents doivent être retirés auprès de la Société de Développement de Saidia (SDS) à l’adresse suivante :
Société de Développement de Saidia (SDS)
Espace Les Lauriers, Angle Avenue Mehdi Benbarka
et Annakhil – 2ème étage – Hay Riad – Rabat
Maroc
Ou auprès de la Société Marocaine d’ingénierie Touristique (SMIT) à l’adresse
suivante :
Ministère du Tourisme
Avenue Ennakhil – Cité des affaires Hay Riad –
Rabat – Maroc
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1. LE MAROC, UN OCEAN D’OPPORTUNITES
Une situation géostratégique exceptionnelle
Un carrefour entre l’Europe, l’Afrique et l’Amérique, à seulement deux heures des principales
capitales Européennes: Paris, Londres et Madrid ;
Une multitude de ressources naturelles, alliant mer, montagnes, forêts, désert et oasis… ;
3.500 km de côtes allant de la mer méditerranée à l’océan Atlantique ;
300 jours de soleil par an ;
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Une histoire riche et des ressources culturelles exceptionnelles
Le Maroc regorge de ressources culturelles uniques, sites architecturaux et archéologiques,
exceptionnelles, témoignages des différentes civilisations qui l’ont traversé
Maroc, une plateforme attractive pour les investisseurs
Une économie en plein essor et une évolution soutenue des différents secteurs ;
Des performances touristiques des plus élevées en termes de croissance de leadership ;
Le tourisme a pu garder la même cadence de développement malgré une conjoncture économique
international défavorable ;
Une nouvelle vision de développement touristique « Vision 2020 » préconisant un aménagement
intégré du territoire marocain ;
De nouvelles opportunités d’investissement et de développement dans les 8 territoires
touristiques pour répondre au positionnement escompté pour chaque territoire ;
Une offre unique et innovante pour investir dans la croissance du tourisme au Maroc ;
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Un cadre macroéconomique sain
Depuis, le début des années 2000, le Maroc s’est engagé dans une politique volontariste d’investissement
dans les infrastructures économiques, sociales et territoriales.
Il a mis en œuvre des stratégies de développement sectoriel pour assurer une diversification plus avancée
de l’économie et améliorer ainsi sa productivité. Le tiers de son PIB (33%) était alloué à l’investissement et
les acquis en matière de lutte contre la pauvreté, la vulnérabilité et les inégalités sociales et territoriales
aujourd’hui avérées.
Aujourd’hui, le Maroc connait un environnement économique international favorable marqué par des
baisses des cours des produits pétroliers et des autres matières premières non énergétiques.
Perspectives de l’économie nationale en 2016
Une croissance économique à 2,6% ;
Accroissement de la valeur ajoutée des activités non agricoles de 3,1% ;
L’inflation, appréhendée par le prix implicite du PIB, en tendance haussière passant de 1% en 2015 à
1,3% en 2016 ;
Allégement du déficit courant des échanges extérieurs, passant de 3,3% en 2015 et à 3% en 2016 ;
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Le Secteur Touristique au Maroc
Les activités touristiques, qui ont contribué à la croissance économique des dernières années avec des taux
de 5% en moyenne durant la période 2007-2014.
Au terme des quatre premiers mois de 2016, le secteur touristique maintient une évolution favorable de
ses recettes malgré les baisses, toutefois légères, enregistrées au niveau des arrivées et des nuitées
réalisées dans les établissements d’hébergement classés.
Quant aux recettes de voyage, elles ont progressé à fin mai 2016 de 6,4%, pour se chiffrer à plus de 21,5
milliards de dirhams.
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Les investissements dans le secteur du tourisme ont connu une forte accélération ;
Les investissements directs nationaux et internationaux dans le secteur du tourisme totalisent plus de
128 milliards de dirhams pour la période 1999-2012.
La capacité litière a plus que doublé en une décennie.
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Vision 2020 : Une stratégie de développement touristique au Maroc, des opportunités
d’investissement à saisir.
Construire 160 000 nouveaux lits hôteliers et
40 000 nouveaux lits de Résidences Immobilières
de Promotion Touristique (RIPT) ;
Doubler les arrivées de touristes en doublant
notre part de marché sur les principaux marchés
européens et en attirant 1 million de touristes
dans les marchés émergents ;
Tripler le nombre de voyages domestiques ;
Au terme de la décennie, près d’un million de
marocains auront un emploi dans le tourisme ;
Génération de 1 000 milliards de dirhams de
recettes cumulées au cours de la décennie ;
Contribution du tourisme dans le PIB
national ;
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La Vision 2020 établit 8 territoires touristiques
La vision 2020, bâtie sur une politique d’aménagement et de développement de tout le territoire du
Maroc, repose sur une déclinaison de 8 territoires (voir carte ci-dessus) à travers le pays dotés chacun
d’une identité propre permettant de vivre une expérience unique en complémentarité avec les autres.
Pour y parvenir ces territoires disposeront d’un large éventail de projets à même d’impulser une
dynamique d’investissement local et créer une visibilité internationale.
Ces territoires sont :
Grand Sud Atlantique
Sous Sahara Atlantique
Marrakech Atlantique
Atlas et Vallées
Centre Atlantique
Maroc Centre
Maroc Méditerranée
Cap Nord
Culture
La concrétisation de l’ambition nationale et des ambitions régionales passera par le développement d’un
ensemble de programmes permettant l’émergence d’une offre touristique diversifiée de qualité
répondant aux besoins de touristes de différents profils.
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2. POSITIONNEMENT DU TERRITOIRE « MAROC MEDITERRANEE »
Situation géographique Le territoire Maroc Méditerranée est situé au nord-est du Maroc. Il est limité au nord par la Mer
Méditerranée, au nord-est par le territoire Cap Nord, à l’ouest et au sud-ouest par le territoire Maroc
Centre, à l'Est par l'Algérie et au Sud par le territoire Atlas Vallées. Il s’étend sur une superficie de 28.139
km² soit 4% du territoire national.
Délimitation de Maroc Méditerranée
Positionnement du territoire Maroc Méditerranée est la nouvelle destination méditerranéenne « balnéaire & loisirs » riche par ses
animations modernes et unique par son positionnement durable/écotourisme.
Le territoire connaitra le développement d’un produit balnéaire différencié et sera doté de nombreuses
animations modernes et accessibles. La réussite du développement touristique du territoire reposera sur
la valorisation d’atouts différentiés, à travers l’intégration du produit balnéaire avec l’offre d’arrière-pays,
le développement d’une offre d’animation riche en activités sportives et de niche, et l’aménagement de
plusieurs projets axés sur le développement durable.
Ressources du territoire Ce territoire dispose de richesses naturelles importantes qu’il puise dans la diversité de ses sites
géographiques : sa côte méditerranéenne, ses lagunes, ses forêts, ses montagnes et ses plaines. S’y
ajoutent d’importantes ressources culturelles avec de nombreuses kasbahs, médinas et grottes.
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Objectifs à horizon 2020 0,9 million d’arrivées de touristes (contre 450.000 en 2010) ;
Capacité litière additionnelle de 17.800 lits pour atteindre 27.300 lits (hôteliers et assimilés) ;
Création de 23.000 emplois directs ;
6.070 millions de DH de recettes touristiques (contre 2.290 MDH en 2010) ;
Ambition de développement du territoire La création d’une offre d’animations totalement intégrée et de niveau international : centre sportif,
cité des loisirs, centre balnéo-ludique… ;
Réorientation de Cala Iris en direction du développement durable et de l’authenticité
(réaménagement du port de pêche) ;
Enrichissement de Cala Iris par de nombreuses animations (activités sportives de niche) ;
L’arrière-pays proposera une offre éco-tourisme avec hébergement traditionnel et durable, la
réhabilitation de la médina d’Oujda, une nature intégrée, et des activités de niches fondées sur les
richesses karstiques… ;
Catégorie de clientèle La clientèle attendue dans ce territoire est composée de deux segments :
Amateurs de confort sont des adultes à la recherche de relaxation et de bien être dans un
contexte balnéaire idyllique, demandeurs d’activités culturelles attachant une forte
importance à la qualité de l’hébergement et de l’animation ;
Familles Actives sont des familles qui recherchent un équilibre entre relaxation et activités
adaptées pour tous les membres de la famille, plutôt en milieu balnéaire, et qui attachent de
l’importance à la qualité de l’hébergement ;
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A. PRESENTATION DE LA DESTINATION SAIDIA
La perle bleue du Maroc, Saïdia, dispose d’une plage de 14 km et d’un arrière-pays splendide.
Saïdia est un Resort de nouvelle génération qui préserve son cachet marocain. Base de départ idéale pour visiter la région, Saïdia permet de nombreuses excursions naturelles et culturelles. Sans compter l’éventail d’activités sportives qui y sont proposée.
Saïdia garantit tout le confort dont les touristes ont besoin pour leurs vacances. Parasols, matelas de plage, services et personnel attentif permettent de ne penser qu’à l’essentiel : confort et bien être. Après un bain de soleil, les spas des hôtels voisins offrent une pause bien-être dont chacun sortira régénérer et heureux.
Propre, bordant une mer limpide, bien équipée, la plage de Saïdia est l’endroit idéal pour se retrouver en famille et jouir des bonheurs simples de l’été. Pour changer, les estivants peuvent faire un tour à la plage de Ras El Ma, toujours abritée du vent, et regarder les pêcheurs rentrer avec leurs prises. La vaste étendue turquoise est une invitation aux sports nautiques.
En fin de journée, une promenade en famille sur la corniche aménagée est un moment de grâce, alors que le soleil darde ses derniers rayons rougeoyants.
La région de Saïdia possède tous les atouts pour stimuler l’imagination et la sensibilité des familles. Zone de biodiversité peuplée d’oiseaux à l’embouchure de la Moulouya, grotte habitée par les premiers hommes dans la vallée heureuse de l’oasis de Zegzel : il est rare de trouver une destination qui offre un tel éventail d’activités enrichissantes.
Oujda, à 60 km au sud de Saïda, dispose d’une médina ancestrale, intacte et pittoresque avec ses souks gorgés de productions artisanales locales et les fortifications altières de sa kasbah. Édifiée à la fin du XIIIe siècle, la grande mosquée est le plus ancien monument de la médina. Les trois fontaines adossées à ses murs participent de la sérénité propice à la foi. Sur la droite de l’entrée principale de la mosquée, une rue mène à un chef-d’œuvre de l’architecture du XIVe, la medersa mérinide. Cette école coranique vénérable est considérée comme le joyau d’Oujda
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Localisation
Le Maroc est une destination touristique très dynamique aux portes de l’Europe ;
Saïdia est situé sur la mer Méditerranée, première destination touristique dans le monde ;
Soutien de l'Office national du tourisme marocain et des plus hautes autorités du pays pour promouvoir la destination ;
Accès
La station est à 30 minutes seulement en voiture du nouvel aéroport international d’Oujda et 1 heure et 15 minutes des aéroports de Nador et Melilla. Ces deux villes disposent aussi de deux terminaux ferry ;
Aéroport Distance Capacité (passagers/an)
Oujda 60 km 3.000.000
Nador 106 km 750.000
On peut voyager de Tanger à Saïdia en 7 heures environ, au lieu de 11 heures. Une précieuse économie de temps rendue possible grâce à l'achèvement de la Rocade méditerranéenne, sur 560 km de long. En plus de l’accès autoroutier Fès – Oujda sur 270km ;
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Climat • Climat méditerranéen par excellence :
o Un hiver doux et pluvieux ; o Un été chaud et ensoleillé ; o Température moyenne annuelle : 18°C ; o Saison estivale peut s’étaler sur la période Avril-Octobre, idéale pour les activités de plein
air ;
Fréquentation hôtelière Arrivée touristiques
Capacité d’hébergement
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Arrière-Pays et environnement
L’arrière-pays de Saïdia n’est pas en reste et constitue l’un des points forts de la destination :
Embouchure du fleuve Moulouya : A proximité immédiate de la ville se trouve une réserve naturelle –Site d’Intérêt Biologique et Ecologique (SIBE)- et l’un des bassins hydrauliques les plus importants au niveau national. L’embouchure du fleuve Moulouya constitue une zone de biodiversité riche en végétation où de nombreuses espèces protégées peuvent être aperçues. De nombreuses espèces rares d’oiseaux y ont été également répertoriées.
Ras El Ma : appelé également « cap de l’eau », est un petit port de pêche à proximité de Saïdia et doté d’une très belle plage bien abritée du vent. Orné d’eucalyptus, le village offre une vue imprenable sur la mer et de nombreux restaurants de poisson fraichement débarqué.
Oujda : Capitale de l’Oriental marocain, la ville d´Oujda est située à environ 70 km au sud-est de Saïdia. Les portes Bab Al Gharbi´ et Bab Sidi Abdel Wahab´ y témoignent du passé. Promenade dans la médina et ses souks colorés, la Kissaria, la place Attarine et les trois fontaines de la Mosquée, le plus ancien monument de la ville. Le Palais Dar Sebti´ construit par un riche marchand en 1938 était la demeure du général Lyautey pendant le protectorat et avant l´école Sidi Ziane.
Tafoughalt : est une belle région au sud-ouest de Saïdia. La route qui mène à Tafoughalt offre des vues époustouflantes. Les gorges et la vallée du Zegzel ainsi que la remarquable faune et flore du massif de Beni Snassen sont autant de passages à ne pas manquer. Plusieurs grottes ont été découvertes dans la région telle que la « grotte du chameau » ou la « grotte des pigeons ». A partir de Tafoughalt peut être également visitée la ville de Berkane, un important centre agricole de la région.
Gourougou et Nador : Après un trajet d’environ 1,5 heure sur une route agréable avec des vues imprenables sur la Méditerranée, se trouve le mont Gourougou qui culmine à plus de 900 mètres d’altitude. L’espace forestier se trouvant à proximité offre de nombreuses opportunités d’excursions et de ballades. A la lisière du bois, une vue impressionnante de la ville de Nador récompenseront la marche effectuée.
Fès & Figuig : Moyennant une excursion d’au moins 2 jours, les visiteurs de Saïdia pourront également aller découvrir Fès, capitale spirituelle du Royaume avec sa Médina, classée au patrimoine mondiale de l’humanité, ses nombreux monuments historiques d’une valeur inestimable, ainsi que l’art de vivre à la marocaine. Figuig, l’oasis du désert pourra offrir aux visiteurs une expérience unique aux portes du Sahara, avec paysages dunaires merveilleux et palmeraies à perte de vue.
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B. SAIDIA MED
Le Resort
La Marina
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Le Golf
Offre hôtelière actuelle
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Une nouvelle vision
Améliorer l’infrastructure et les équipements ;
Augmenter l’offre touristique ;
Valoriser et diversifier la qualité des produits et services ;
Créer plusieurs volets d’animation ;
Programme de développement – Principaux projets
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Programme de développement – Phase 1 (développé par SDS)
Family Hotel Club
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Beach Hotel
ApartHotel
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Résidentiel mixte
Aquapark
Principal centre de loisirs et centre de divertissement dans la localité, Saidia Aquapark sera construit sur un terrain de 7 hectares, avec une surface au sol de 3500 m², dans les meilleures normes internationales.
Il comprendra plus de 10 attractions avec thématiques et un fil conducteur narratif basé sur les aventures en hautes mers, les batailles, pirates, créatures, tempêtes...
Cet aquapark offrira un programme varié d’attractions, y compris une piscine à vagues de 1 200 m², une rivière de 375 ml, un aquaplay, piscines et toboggans pour tous les âges.
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Médina
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3. PRESENTATION DES PARCELLES HOTELIERES (OBJET DE L’AMI) Master Plan
Parcelles à céder dans le cadre du présent AMI aux fins de développer des unités hôtelières
Caractéristiques techniques du lot hôtelier H4
Catégorie: Hôtel 4 ou 5*
Surface Cessible : 67 429 m²
Surface Construite Hors Oeuvre : 45 500 m²
N° du lot : H4
CUS : 0.35
COS : 0.67
Hauteur Maximale : R+2
Nombre de lits : 1000
Caractéristiques techniques du lot hôtelier H5
Catégorie: Hôtel 4 ou 5*
Surface Cessible : 92 474 m²
Surface Construite Hors Oeuvre : 44 500 m²
N° du lot : H5
CUS : 0.35
COS : 0.48
Hauteur Maximale : R+2
Nombre de lits : 1000
H4 H5 H8
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Caractéristiques techniques du lot hôtelier H8 Catégorie: Hôtel 4 ou 5*
Surface Cessible : 64 902 m²
Surface Construite Hors Oeuvre : 44 000 m²
N° du lot : H8
CUS : 0.40
COS : 0.68
Hauteur Maximale : R+2
Nombre de lits : 1000
Prix indicatifs
* Il est à noter que les prix affichés sont indicatifs et peuvent éventuellement être revus à la hausse par
le soumissionnaire dans le cadre de son offre de prix, la modification du prix impactera le score du
soumissionnaire lié à la rubrique « prix du foncier » selon la grille de notation ci-dessous. A noter que
l’investisseur pourrait bénéficier d’une subvention du Fonds Hassan II (250 dhs / m2). L’offre ne saurait
être inférieure au prix mentionné ci-dessus.
Mesures incitatives
En plus des exonérations fiscales octroyées dans le cadre du droit commun, la réglementation marocaine
prévoit des avantages spécifiques d’ordre financier, fiscal et douanier accordés aux investisseurs dans le
cadre de conventions ou contrats d’investissement à conclure avec l’Etat sous réserve de répondre aux
critères requis.
Il s’agit de :
La contribution de l’Etat à certaines dépenses liées à l’investissement : Fonds de Développement industriel et des investissements ;
La contribution de l’Etat à certaines dépenses pour la promotion de l’investissement dans des secteurs industriels déterminés et le développement des nouvelles technologies : Fonds Hassan II pour le Développement Economique et Social ;
L’exonération des droits de douane dans le cadre de l’article 7.I de la loi de finances n°12/98 ;
L’exonération de la TVA à l’importation dans le cadre de l’article 123 -22°-b du Code Général des Impôts ;
Ces quatre avantages sont cumulables au titre d’un même projet d’investissement. Et pour plus
N° du Lot Affectation Surface
(m2) CUS COS
Hauteur maximale
Mètre linéaire sur
plage
Prix indicatifs
Prix Total (Dhs)
H4 Hôtel 4 / 5* 67 429 0,35 0,67 R+2 200 829 55 898 641
H5 Hôtel 4 / 5* 92 474 0,35 0,48 R+2 295 591 54 652 134
H8 Hôtel 4 / 5* 64 902 0,4 0,68 R+2 240 833 54 063 366
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d'informations sur chacun de ces avantages, se référer au site officiel de l’Agence Marocaine de
Développement des Investissements (AMDI).
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4. PROCESSUS DE SELECTION A. REGLES DE SOUMISSION 1. Qualité des soumissionnaires
Chacun des soumissionnaires pourra soumissionner au présent AMI soit :
seul,
soit dans le cadre d'un consortium
Le soumissionnaire seul ou en consortium s’engage à détenir un minimum de 51% de la société projet tout au long du processus de développement ;
En cas de consortium, un chef de file sera l’interlocuteur avec la Société de Développement de Saidia et devra détenir la majorité des actions et droits de vote au sein du consortium.
La ou les personnes morales constituant le consortium ne peut (peuvent) participer à plus d’un Consortium.
Une présentation des membres du consortium doit être fournie selon le modèle en annexe 1.
2. Constitution de société projet de droit marocain
Au terme du Processus de Sélection, le Soumissionnaire retenu pour le développement du ou des lots hôteliers objet du présent AMI devra présenter ou constituer une société de droit marocain qui portera le projet. Dans le cas de la constitution d’une nouvelle société projet, celle-ci devra être créée, dans un délai d’un mois à partir de la date de la notification de la sélection et avant la signature du compromis de vente.
3. Périmètre de la soumission
Les soumissionnaires ont la possibilité de proposer les offres suivantes :
Une proposition incluant uniquement un lot Hôtelier,
Une proposition incluant 2 lots hôteliers ;
Une proposition incluant 3 lots hôteliers ;
En cas de proposition pour les 2 ou 3 lots hôteliers, les offres des soumissionnaires devront être formulées de manière indépendante pour chaque lot.
4. Offre de prix du foncier
L’offre de prix à formuler par le Soumissionnaire répond à la logique de mise à prix. Celle-ci est basée sur les prix indicatifs visés ci-dessus, (Cf. au paragraphe D).
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B. CRITERES D’EVALUATION DES OFFRES
Sur la base des critères détaillés ci-dessous, une notation des Offres présentées par les candidats sera effectuée sur 100 points. Les critères et la notation y afférents se présentent comme suit :
Rubriques Points
Expertise et références du Soumissionnaire 15
Solidité financière 20
Programme et Concept 15
Planning de réalisation 10
Adéquation du positionnement du lot avec l’expertise du gestionnaire proposé par le
soumissionnaire
20
Prix du foncier 20
Total 100
1. Présentation générale des offres
Chacun des candidats devra présenter des Offres en langue française conformément aux dispositions ci-dessous.
Toutes les informations apportées par les Soumissionnaires dans leurs Offres seront considérées comme en faisant partie intégrante. Les Soumissionnaires devront joindre à leur dossier de réponse au présent AMI les éléments suivants, qui seront présentés dans l’ordre, sous enveloppes fermées et sous les intitulés indiqués ci-après :
Le Dossier administratif, tel que décrit au paragraphe 2 (ci-après le Dossier Administratif) ;
Le Dossier technique, tel que décrit paragraphe 3 (ci-après le Dossier Technique) ;
Le Dossier financier, tel que décrit paragraphe 4 (ci-après le Dossier Financier).
Les Soumissionnaires devront présenter une Offre, en trois (3) exemplaires originaux et identiques ainsi que deux (2) CD Roms1 contenant l'ensemble des fichiers informatiques constituant l'Offre, selon les modalités définies ci-après.
Il est précisé que tout Soumissionnaire n’ayant pas remis un dossier conforme aux directives définies dans le Règlement de la Consultation pourra être écarté de la procédure de sélection.
2. Dossier administratif
Les Soumissionnaires devront joindre à leur Offre le Dossier Administratif sous enveloppe fermée et cachetée comprenant :
1 Les CD-Roms devront contenir un fichier table des matières lisible sous Microsoft ® Word dont le nom sera "Table-des-matières.doc". Ce fichier devra
contenir le nom de tous les fichiers du CD-Rom avec un renvoi aux pièces du Dossier d’AMI du Soumissionnaire ainsi que l’indication du logiciel nécessaire à la
lecture du fichier.
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Présentation du Soumissionnaire
Etats financiers
Existence légale du Soumissionnaire
Règlement de la Consultation et ses annexes paraphés et signés
Lettre de caution bancaire
2.1 Présentation du Soumissionnaire
2.1.1 Demande de participation
La présentation du Soumissionnaire se matérialise par une lettre dont le modèle est fourni en annexe 2 et qui formalise la demande de participation. Cette demande devra être accompagnée des pièces justifiant les pouvoirs conférés du ou des signataires de ladite demande.
2.1.2 Présentation générale du Soumissionnaire
Le Soumissionnaire devra présenter son domaine d’activité et ses réalisations les plus significatives et les plus représentatives dans les secteurs de l’hôtellerie suivant le modèle en Annexe 3
2.1.3 Présentation détaillée des réalisations du Soumissionnaire
Le Soumissionnaire doit présenter des fiches projets, selon le modèle en Annexe 4, montrant ses réalisations. Chacun des projets présentés devra être accompagné de tout document attestant de la bonne réalisation des travaux décrits (brochure, attestation de réalisation de projet, photos, etc.). Il est essentiel de préciser à ce niveau les noms des enseignes/gestionnaires/opérateurs qui se sont implantés sur les zones valorisées décrites dans les réalisations présentées.
2.1.4 Gestion et commercialisation des projets
Le Soumissionnaire doit mentionner son expérience et/ou ses partenariats d’affaires, passés ou en projet, avec des opérateurs du secteur hôtelier (ex : Tours Opérateurs, gestionnaires hôteliers….) Il doit également décrire dans cette partie, de manière synthétique, sa vision de la stratégie de gestion et de commercialisation du projet sujet de cet AMI. Annexe 5.
2.2 Etats financiers
Le Soumissionnaire devra compléter le dossier administratif en joignant ses états financiers (bilan, compte de produits et de charges) et le rapport d’activité des trois dernières années. Ces états devront être certifiés par un commissaire aux comptes ou par l’administration fiscale.
De manière générale, les soumissionnaires sont invités à présenter tout document jugé nécessaire pour une meilleure évaluation de leur solidité et capacité financière.
2.3 Existence légale du Soumissionnaire
Le soumissionnaire devra présenter dans cette partie :
Les statuts à jour de la société ;
Une liste à jour des actionnaires ;
Un extrait du registre du commerce (Modèle J pour les sociétés de droit Marocain) de moins de 3 mois.
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Dans le cas où le Soumissionnaire participe avec plusieurs personnes morales, chacune d’elle devra présenter ses propres informations.
2.4 Règlement de consultation paraphé et signé
Les candidats devront joindre à leurs dossiers le présent règlement de consultation paraphé à toutes les pages et signé à la dernière, précédé par la mention « lu et approuvé », par le candidat ou par le mandataire du groupement.
2.5 Lettre de caution bancaire
Une lettre de caution bancaire d’un montant de Cinq cent mille (500 000) MAD par lot.
(A titre indicatif, 1 Euro ~ 11 MAD)
Le format de la lettre de caution est laissé libre aux candidats et leurs banquiers partenaires. La lettre de caution bancaire doit émaner d’une banque domiciliée au Maroc et doit être établie à l’ordre de la « Société de Développement de Saidia ».
Elle devra mentionner son objet, à savoir «Développement du lot Hôtelier du Projet Saidia Resort».
Cette caution est intégralement restituée :
Au Soumissionnaire ayant été écarté du classement dès la date de notification des résultats
du classement ;
Aux Soumissionnaires retenus dès la signature du contrat de vente définitif relatif à la vente du ou des lots pour le(s)quel(s) ils ont soumissionné dans les conditions prévues au paragraphe 3 de la partie D ci-dessous concernant les modalités d’attribution des lots.
Dans tous les cas, et sous réserve des conditions prévues au paragraphe 3 de la partie D ci-dessous concernant les modalités d’attribution des lots, la caution ne saurait être conservée par la Société de Développement de Saidia plus de douze (12) mois après la date limite de dépôt des Dossiers de Soumissions.
LES DOSSIERS ADMINISTRATIFS INCOMPLETS PEUVENT DONNER LIEU A L’ECART DEFINITIF DU SOUMISSIONNAIRE.
3. Dossier Technique
Les Soumissionnaires devront joindre à leur Offre le Dossier Technique sous enveloppe fermée et cachetée comprenant les éléments suivants :
Choix des lots visés par le Soumissionnaire ;
Note descriptive du programme et concept du projet;
Phasage et planning de réalisation ;
Stratégie de commercialisation et de gestion ;
Il est à préciser que le Soumissionnaire devra préciser les lots souhaités selon le modèle de formulaire
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32
de choix fournie en Annexe 6.
Les directives d’élaboration du scénario de développement du projet par le soumissionnaire sont détaillées en Annexe 7 du présent document.
Par ailleurs, le scénario de réalisation du projet du Soumissionnaire devra en particulier respecter les « éléments invariables » imposés pour la réalisation du projet tels que spécifiés en Annexe 7 ainsi que les stipulations de Cahier des Charges Urbanistiques fourni en Annexe 9.
Dans le cas où le scénario de réalisation du Soumissionnaire ne respecterait pas l’un de ces éléments invariables, le Soumissionnaire pourra être écarté.
En outre, il est vivement conseillé au Soumissionnaire de respecter au mieux les « éléments fortement recommandés » pour la réalisation du projet tels que spécifiés en Annexe 7. L’adéquation du scénario de réalisation du projet avec ces éléments fortement recommandés sera prise en compte de manière positive lors de la notation.
Le soumissionnaire devra présenter les éléments relatifs à sa stratégie de gestion, de commercialisation et de promotion. Ce volet de gestion, commercialisation et promotion répond également à la logique d’« éléments invariables » et d’« éléments recommandés » détaillés en Annexe 7.
4. Dossier Financier
La troisième partie de l’Offre est constituée du Dossier Financier, également sous enveloppe fermée et cachetée et qui comprend l’offre de prix.
Offre de prix du foncier
Le candidat devra présenter dans cette partie son offre de prix sur le foncier du ou des lots choisis, séparément, et selon le format du bordereau des prix fourni en Annexe 8.
Le bordereau de prix devra également comporter le cachet et la signature du représentant légal du Soumissionnaire.
Le prix proposé par lot peut être égal o u supérieur à la liste des prix indicatifs visés dans le tableau de la page 26. Les offres inférieures seront écartées.
Il est entendu qu’en cas de proposition par le soumissionnaire d’une offre de prix supérieure aux prix indicatifs affichés dans le tableau de la page 26, 5 points seront ajoutés au score du soumissionnaire pour chaque tranche de 50 dhs /m² offerte en plus du prix indicatif.
Une proposition strictement égale au prix indicatif n’entraîne pas de points additionnels.
Enfin, le nombre de points attribués est plafonné à 20.
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C. MODALITES D’ATTRIBUTION DES LOTS
1. Règles de classement
A l’issue de l’analyse et de la notation des Dossiers de Soumissions, les candidats répondant aux critères suivants pourront être rejetés :
ayant présenté des Dossiers de Soumissions incomplets ;
n’ayant pas respecté l’un des « éléments invariables » pour la réalisation du Projet Saidia Resort tels que déclinés en Annexe 7.
Quand un soumissionnaire soumissionne pour plusieurs lots hôteliers, une note sera affectée pour chaque lot et se verra attribué 3 points supplémentaires en sus de sa note finale par lot.
Les candidats seront classés par lot par ordre décroissant de score. En cas d’ex-égaux, les candidats seront départagés, selon le lot, sur la base du maximum de la somme des notes obtenues au critère « Prix du foncier ». Si la notation des prix est égale, le deuxième critère de différenciation sera la note relative à l’expertise et Références du Soumissionnaire.
2. Principes d’attribution
L’attribution des lots se fera de manière indépendante pour chaque lot. Le processus d’attribution tient compte à la fois du classement du soumissionnaire et du choix exprimé par ce dernier. Les candidats seront évalués par lot et selon l’ordre décroissant de leur score.
3. Notification des résultats
L’ensemble des Soumissionnaires seront informés du résultat de l’AMI par lettre émanant de la Société de Développement de Saidia dans un délai maximum de deux (2) mois après la date de réception des offres. Il en sera de même pour les soumissionnaires écartés du classement. Le soumissionnaire ayant obtenu le score le plus élevé sera invité par la même lettre à signer le compromis de vente avec la Société de Développement de Saidia moyennant le paiement de 25% du montant global de la vente du lot et ce dans un délai ne pouvant excéder trente (30) jours à partir de la date de notification des résultats de l’AMI. Ce premier délai expiré, la Société de Développement de Saidia se réserve le droit d’annuler l’affectation avec le soumissionnaire ayant obtenu le meilleur score sans lui restituer la caution provisoire.
Dans ce cas, la Société de Développement de Saidia invitera le soumissionnaire ayant obtenu le deuxième score à signer le compromis de vente y afférent. Ce processus pourra être renouvelé avec les autres soumissionnaires, dans les mêmes conditions, en suivant l’ordre de leur classement, et ce jusqu’à la conclusion du compromis de vente.
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D.FINALISATION DE LA VENTE
La vente sera définitive dès réalisation des conditions suspensives à convenir au niveau du compromis de vente entre la Société de Développement de Saidia et le Soumissionnaire et liées notamment au paiement de (i) 25% à la signature du compromis, de (ii) 25% du prix de cession global 3 mois après la signature du compromis et (iii) le reliquat soit 50% du prix de vente du terrain à la signature du contrat de vente final, soit au plus tard 9 mois après la signature du compromis de vente.
Pourcentage de versement Délai de versement
25% A la signature du compromis de vente
25% 3 mois après signature du compromis
50% 9 mois après signature du compromis
E. DISPOSITIONS GENERALES
Le Dossier de Soumission sera placé dans un pli scellé portant la mention « Dossier de Soumission - Projet Saidia Resort ». Ce pli devra impérativement comporter trois enveloppes scellées portant chacune la mention « Dossier Administratif », « Dossier Technique » et « Dossier Financier ».
Il devra être déposé contre accusé de réception au plus tard le 30Décembre 2016 à 10H00.
À l’adresse suivante :
Société de Développement de Saidia (SDS)
Espace Les Lauriers, Angle Avenue Mehdi Benbarka
et Annakhil – 2ème étage – Hay Riad – Rabat
Maroc
Aucun Dossier de Soumission ne sera accepté après la Date Limite.
Des éclaircissements sur le Processus de Sélection finale ou sur les données fournies dans le présent règlement de sélection finale peuvent être demandés par écrit à l’une des adresses électroniques suivantes : nkadmiri@sdsaidia.ma ou smikram@smit.gov.ma
Les modifications, compléments ou éclaircissements qui pourraient être apportés à l’AMI seront notifiés à l’ensemble des Soumissionnaires ayant retiré le dossier d’AMI.
Une visite du site peut être organisée par la SMIT et/ou la Société de Développement de Saidia à la demande des candidats ayant formulé la demande.
La Société de Développement de Saidia se réserve le droit d’introduire des modifications au dossier d’AMI. Ces modifications ne peuvent en aucun cas changer l’objet de l’AMI. Si des modifications sont introduites dans le dossier de l’AMI, elles seront communiquées à tous les candidats ayant retiré ledit dossier suffisamment à l’avance, avant la date de dépouillement des offres prévues pour la réunion de la commission.
Lorsque ces modifications nécessitent le report des délais de notification des résultats prévus au paragraphe 3 de la partie C concernant les conditions d’attribution. Ce report sera publié et les candidats ayant retiré un dossier seront avertis par courrier recommandé avec accusé réception.
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F. ANNEXES
Annexe 1 : Présentation des membres du consortium
Annexe 2 : Demande de participation
Annexe 3 : Présentation du soumissionnaire
Annexe 4 : Fiche de projet
Annexe 5 : Directives et recommandation pour la gestion et la commercialisation
Annexe 6 : Formulaire de choix
Annexe 7 : Directives d’élaboration du scenario de développement
Annexe 8 : Bordereau des prix
Annexe 9 : Cahier de Charges Urbanistiques
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ANNEXE 1
Présentation générale des membres du consortium
Membre 1 Membre 2 Membre 3 Membre 4 Membre 5 Nom / Prénom
Nom de la société représentée
Domaine(s)
d’activité
Coordonnées
(adresse/ville/pays)
Téléphone
Fax
1
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37
Fait à le
Signature et cachet
Fait à le
Signature et cachet
Fait à le
Signature et cachet
Fait à le
Signature et cachet
Fait à le
Signature et cachet
ANNEXE 2
Demande de Participation
Nous soussigné,
(Nom / prénom des membres du Consortium/ société) (Nom de la société)
- représentant la société
- représentant la société
- représentant la société
- représentant la société
- représentant la société
Demandons à participer en tant que consortium (société) au Processus de Sélection
d’un développeur hôtelier de l’un ou des lots hôtelier du Projet Saidia Resort.
Nous Déclarons sur l’honneur :
- Que les informations communiquées dans le Dossier de Soumission sont exactes.
- Que nous ne sommes pas en liquidation judiciaire, ni en redressement judiciaire.
Et nous nous Engageons :
- A entamer de bonne foi, dans le cas où notre consortium (société) serait sélectionné, les discussions avec la Société de Développement de Saidia en vue de finaliser le contrat de vente relatif au développement de l’un ou de plusieurs lots hôteliers du Projet Saidia Resort dans les délais fixés par le Règlement de Sélection Finale.
- A soumissionner en société de droit marocain dont l’objet est la réalisation du ou des lots pour lesquels on a été retenu.
Nous certifions sur l’honneur l’exactitude des renseignements ci-dessus.
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ANNEXE 3
Présentation du soumissionnaire
Informations générales
Nom/Raison sociale : …………………………………………………………………………………………….……………….
Branche d’activité : ……………………………………………………………………………………..............................
Disciplines représentées : ………………………………………………………………………………………………………
Coordonnées (adresse, ville, pays,..) : …………………………………………………………………………………….
Tél. /fax :………………………………………………………………………………………………………………………………...
Email :………………………………………………………………………………………………….....................................
Adresse web :…………………………………………………………………………………………………………………………
CA 2015 :………………………………………………………………………………………………………………………………..
Effectif 2015…………………………………………………………………………………………………………………………..
Domaines d’activités de la société ( y compris des filiales de la société)
Promoteur hôtelier
Promoteur immobilier
Promoteur de centres commerciaux
Promoteur d’animation et loisirs
Opérateur hôtelier / Tour Opérateur
Gestionnaire de centres commerciaux
Etablissement financier (banque, assurance…)
Fonds d’investissement
Autre (à préciser)
Contact privilégié
Contact privilégié du soumissionnaire :
Nom du contact
Téléphone, mobile, fax
Fonction/qualité
Informations complémentaires
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ANNEXE 4
Présentation des projets réalisés par le Soumissionnaire
(fiche projet)
Rappel : Les soumissionnaires devront étayer leurs réalisations en remplissant un minimum de deux fiches projets.
Informations générales
Intitulé du projet
Description du projet
Localisation du projet
Rôle du soumissionnaire
Rôle(s) tenu(s) par l’investisseur dans le projet :
Promoteur hôtelier
Promoteur immobilier
Promoteur de centres commerciaux
Promoteur d’animation et loisirs
Opérateur hôtelier / Tour Opérateur
Gestionnaire de centres commerciaux
Etablissement financier (banque, assurance…)
Fonds d’investissement
Autre (à préciser)
Détails du projet
Hôtellerie
o Nombre de lits :
o Nombre de chambres :
o M² plancher total :
o Catégorie :
o Ville :
o Date de mise en exploitation :
Immobilier
o M² plancher :
o Type (appartement, villas, bureaux, …) :
o Nombre d’unités (appartement, villas,
bureaux,..) :
o Standing (haut, moyen,…) :
o Date de mise en exploitation :
o Taux de commercialisation/délai
d’écoulement :
Commerces
o M² plancher total :
o Descriptif sommaire :
o Liste des enseignes de renom implantées :
o Mode de commercialisation :
o Mode de gestion :
Loisirs
o M² plancher total :
o Type de loisirs :
o Mode de gestion :
o Mode de commercialisation :
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40
ANNEXE 5
Directives et Recommandations pour la gestion et la commercialisation
de l’un ou de plusieurs lot du Projet Saidia Resort
Le Soumissionnaire présentera la stratégie commerciale à adopter pour son projet. A cet effet, il procédera à l’analyse suivante :
Une description détaillée de son produit et de ses prestations
Une segmentation de la clientèle visée
La politique de prix qu’il entend pratiquer
Par la suite le Soumissionnaire procédera à la description du mode opératoire avec lequel il entend gérer le projet. Ainsi il précisera le mode de gestion envisagé ainsi que ses modalités.
Le candidat est invité à appuyer sa stratégie de commercialisation et de gestion par tout document du type lettre d’intention avec un gestionnaire de renom.
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ANNEXE 6
Formulaire de choix
Le Soumissionnaire souhaite soumissionner pour un lot hôteliers Oui Non
La priorisation des choix se présente comme suit :
Choix numéro 1 : Lot n°:
Choix numéro 2 : Lot n°:
Choix numéro 3 : Lot n°:
Le Soumissionnaire souhaite soumissionner pour plusieurs lots
hôteliers
Oui Non
Les lots intéressant le soumissionnaire sont :
Lot n°…
Lots n° :
Lot n°…
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ANNEXE 7
Recommandations pour le développement des lots hôteliers du projet
Saidia Resort
Eléments invariables Eléments fortement recommandés
Programme de réalisation
Respecter la catégorie des hôtels par lots
selon la loi 61/00 portant statut des
établissements touristiques
Lot n° H4 : Hôtel 4 ou 5* Lot n° H5 : Hôtel 4 ou 5* Lot n° H8 : Hôtel 4 ou 5*
Concept architectural
Stratégie de gestion et de
commercialisation
Phasage et planning de
réalisation
Respecter le Cahier de charges
urbanistiques
Obtenir une lettre d’intention de la part
d’un opérateur de renom pour la gestion
de l’unité hôtelière mémorandum à la
signature du contrat définitif.
Maximum de 27 mois à partir de la
signature du contrat de vente définitif
pour chaque lot
Gestionnaire ayant réalisé ou géré des
projets de standing similaire à la
catégorie de l’hôtel choisi par le
soumissionnaire
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ANNEXE 8
Bordereau des prix
Le Soumissionnaire souhaite soumissionner pour
plusieurs lots hôteliers Oui Non
La proposition de prix par lot se présente comme suit :
Proposition Lot n° 1 : Dhs
Proposition Lot n° 2 : Dhs
Proposition Lot n° 3 : Dhs
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ANNEXE 9
Cahier de charges urbanistiques