Les interventions et le financement de l’Anah en faveur des copropriétés en difficulté.
Pascale CHODZKO Anah/ SEPE – Fevrier 2011
www.lesopah.frwww.coproprietes.org
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté.
Quelques mots sur l'Anah, point d’actualité
L’ingénierie
Les financements
Les programmes et les autres cas d’octroi de l’aide au syndicat
Quelques mots sur l'Anah
Présentation de l’Anah
Etablissement Public d’EtatCodifié aux articles L 321-1 CCH et R 321-1 à 22 du CCHL’Anah est gérée par un CA (RGA, liste des travaux subventionnables...)Double tutelle du Ministère du Logement et de celui des Finances
Quelques mots sur l'Anah
Ses missions : mettre en œuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements privés existants, participer à la LHI, améliorer les outils de connaissance du parc privé
Son action : accorder des subventions pour l’amélioration des
résidences principales de plus de 15 ans à des propriétaires
occupants modestes ou à des propriétaires bailleurs privés.
Son budget : 556 M€ de subventions en 2010 pour 107 328
logements.
Quelques mots sur l'Anah
Résultats 2010
NB de logements aidés
Copro19%
PO50%
PB31%
33 15220 484
53 435
Résultats 2010
Subvention en M€
Copro9%
PO30%
PB61%
146,38 M€
290,8 M€
42,77M€
Quelques mots sur l'Anah
Quelques mots sur l'Anah, des évolutions importantes depuis 2009
Un nouveau financeur : l’UESL
De nouvelles missions :
La RHI et l'humanisation des structures d’hébergement ;
Le Plan National de Requalification des Quartiers Anciens
Dégradés ;
La lutte contre la précarité énergétique dans le cadre du
Programme national d’aide à la rénovation thermique.
Les nouvelles missions RHI/THIRORI
RHI : compétence transférée à l’AnahOpération sous maîtrise d’ouvrage localeTraitement d’immeubles insalubre et en péril sous IDHPar acquisition et démolition d’immeublesPuis reconstruction de logements en sortie (non financée par la RHI)
Déficit d’opération RHI :Dépenses = études + relogement + acquisitions + démolitions (ou réhabilitation partielle) Recette = reventes des terrains ou immeubles principalement
THIRORI : nouveau dispositif
Bénéficiaires Collectivités territoriales ou leurs groupementsSociétés de construction dans lesquelles l'État détient la majorité du capitalTout organisme ayant vocation à être bénéficiaire de l'expropriation ainsi que les concessionnaires des opérations d'aménagement mentionnés au L. 300-4 du code de l'urbanisme.
5 critères cumulatifs d’éligibilité, communs à la RHI et au THIRORI, à quelques différences près :
1. Traitement d'ensemble de la problématique de l'habitat indigne2. Cohérence du projet avec la politique d'aménagement du quartier ou de l'ilôt3. Caractéristiques des immeubles du périmètre de l'opération4. Un projet social destiné aux occupants du périmètre financé5. Production de logements dans un objectif de mixité sociale
Les nouvelles missions RHI/THIRORI L’éligibilité d'un projet aux financements
Etude de calibrage : plafond de 200 000€ HT- taux de 70% maximumanalyse du bâti et diagnostic urbain, analyse de l'état foncier et immobilier, enquête sociale, étude et accompagnement juridique
Accompagnement social et relogement : plafond de 10 000€ TTC / ménage relogé - 70% maximum
Déficit d'acquisitions, démolitions / réhabilitation : pas de plafond - 70% maximum en RHI - 40% maximum en THIRORI
appropriation et libération des sols,
travaux sur emprises foncières et sur immeubles,
frais de maîtrise d'œuvre et de maîtrise d'ouvrage
recettes : cessions de charges foncières, terrain, commerces et autres
Les nouvelles missions RHI/THIRORI
Les nouvelles missions : le PNRQAD
Les nouvelles missions : zoom sur le programme “Habiter Mieux”
Fonds d’Amélioration pour la Rénovation thermique « habiter mieux »
500 millions d’€ de 2010 à 2017
Aux propriétaires occupants en complément de l’aide Anah – 300 000
Dans le cadre d’un CLE (contrat local d’engagement )
Prime travaux :1100 € dès 25% de gain énergie
1600 € max si abondement collectivité
Aide ingénierie :430 € AMO diffus
300 € en opérations programmées en complément de l’aide de l’Anah
Quelques mots sur l'Anah, feuille de route 2011
2011 : réorientation des aides de l’Anah
Priorité donnée à la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé ;
Rééquilibrage de l’aide de l’Anah en faveur des PO ;
Ciblage des aides en faveur des PB.
Quelques mots sur l'Anah, zoom sur la réforme du régime des aides
Propriétaires bailleursUn régime unifié entre les zones (objectif traitement habitat dégradé ou indigneDistinction selon l’état de dégradation (moyen dégradé/ très dégradéConventionnement du loyer = LI minima + étiquette E.
Propriétaires occupantsDévelopper l’action à destination des PO dans une logique sociale et technique à partir de l’analyse des besoins (autonomie, énergie )Revaloriser les aides en cas de dégradation très importante (diagnostic)Priorité : Précarité énergétique - travaux rentables – FARTEnjeu ingénierie et diagnostic.
Propriétaires bailleurs (Loyer intermédiaire a minima)
25%RSD - décence
Travaux hors plafond majoré
E
2000€
Si réservation :
UESL
Ou
Préfet si LCTS
25%500 € HT/ m² limité à80 m² (soit 40 000€)
Dégradation moyenne
25%
35%
35%
Taux
Travaux lourds –plafond majoré
Type travaux
Transformation d’usage
Autonomie
Habitat indigne
100€/m²limité à80m²(8000€max)
1 000 €HT/ m²limité à 80 m² (soit 80 000€)
Habitat indigne grave ou logement dégradation importante
Ecoconditionnalité
Prime réservation
Prime réduction loyer
Plafond travaux
Détail type travaux
25%RSD - décence
Travaux hors plafond majoré
E
2000€
Si réservation :
UESL
Ou
Préfet si LCTS
25%500 € HT/ m² limité à80 m² (soit 40 000€)
Dégradation moyenne
25%
35%
35%
Taux
Travaux lourds –plafond majoré
Type travaux
Transformation d’usage
Autonomie
Habitat indigne
100€/m²limité à80m²(8000€max)
1 000 €HT/ m²limité à 80 m² (soit 80 000€)
Habitat indigne grave ou logement dégradation importante
Ecoconditionnalité
Prime réservation
Prime réduction loyer
Plafond travaux
Détail type travaux
Quelques mots sur l'Anah, les dispositifs dédiés à l’amélioration thermique des bâtiments, l’éco conditionnalité
Quelques mots sur l'Anah, les dispositifs dédiés à l’amélioration thermique des bâtiments, l’éco conditionnalité
Propriétaires occupants
Travaux hors plafond majoré
Travaux lourds –plafond majoré
Type travaux
20% uniquement si Plan Sauvegarde et OPAH copro
35%20%20 000€ HTAutres travaux (dont énergie)
35%50%50%20 000 € HTAutonomie (vieillissement/ handicap)
50%50%50%20 000 € HTHabitat indigne
50%50%50%50 000€ HT
Habitat indigne ou logement dégradation importante
Plafond de ressources majoré
Plafond ressources très sociaux
Plafond ressources de base
Plafond travaux
Détail type travaux
Travaux hors plafond majoré
Travaux lourds –plafond majoré
Type travaux
20% uniquement si Plan Sauvegarde et OPAH copro
35%20%20 000€ HTAutres travaux (dont énergie)
35%50%50%20 000 € HTAutonomie (vieillissement/ handicap)
50%50%50%20 000 € HTHabitat indigne
50%50%50%50 000€ HT
Habitat indigne ou logement dégradation importante
Plafond de ressources majoré
Plafond ressources très sociaux
Plafond ressources de base
Plafond travaux
Détail type travaux
Les quartiers récents Les quartiers anciens
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : des typologies contrastées d’habitat
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : l’ingénierie
L’Anah intervient tout d’abord sur le champ de l’ingénierie (d’importantes évolutions au dernier CA de l’Anah)
En OPAH « copropriété » et PLS, dans les grandes copropriétés, les taux sont harmonisés et les plafonds sont revus En volet « copropriété », destiné à l’intervention sur les petites copropriétés diffuses en secteur opérationnel, l’ingénierie est prévue dans le suivi-animation de l’opération principale Dans tous les cas, il est possible de financer des études et expertises complémentaires en phase pré opérationnelle et en phase de suivi –animationUne aide au redressement de la gestion est possible.
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : l’ingénierie
Le cas particulier du volet « copropriété » Une opération en quartier ancien (OPAH RU, PIG Insalubrité…) peut inclure un « volet copropriété ». Dans ce cas, des immeubles en difficulté sont repérés et font l’objet d’une intervention adaptée La maîtrise d’ouvrage définit alors les missions classiques liées au programme principal et les missions particulières liées au « volet copropriété » 2 possibilités s’offrent, ainsi qu’une solution de rattrapage Les immeubles font l’objet d’un diagnostic et éventuellement d’une « labellisation ». Ils son intégrés au volet copropriété après un passage devant la CLAH
Une ingénierie qui permet de diagnostiquer et de redresser la copropriété
Les objectifs de la phase pré opérationnelleRepérer les immeubles en copropriété et en difficulté, si on est à l’échelle d’un quartier ; Dans les immeubles repérés, ou sur un échantillon d’immeubles concernés, analyser la situation et les tendances à l’œuvre ; Estimer le potentiel de redressement et de requalification afin de définir la stratégie la plus adaptée ; Dès cette phase, informer et mobiliser les copropriétaires ; Préparer le suivi de l’opération et les indicateurs à suivre pendant le programme.
Une ingénierie qui permet de diagnostiquer et de redresser la copropriété
L’étude pré-opérationnelle permet d’identifier les points de blocage et d’élaborer une stratégie de redressement
Priorisation des actions à mener, le redressement de la copropriété est un préalable indispensable à la réalisation d’un programme de travaux (sauf urgence) ; Actions à conduire, y compris coercitives ; Redressement de la situation financière ; Montages financiers et analyse des « restes à charges ».
Une ingénierie qui permet de diagnostiquer et de redresser la copropriété
Typologie de l’habitat peu adaptée aux besoins actuels
La poursuite des actions de redressement en phase opérationnelle
Le développement des partenariats initiés en phase pré opérationnelle
L’information et l’accompagnement pour le redressement de la copropriété sur différents champs
Fonctionnement et aspects juridiques (formation conseils syndicaux, travail sur le règlement de copropriété…) Actions à conduire y compris coercitives
Gestion (maîtrise des dépenses, prévention des impayés …) Social à destination des personnes occupantes et appui aux projets
patrimoniauxAssistance technique à la réalisation de travauxAssistance administrative au montage des dossiers de financement
L’Anah intervient également dans les aides aux travaux : Aide au syndicat des copropriétaires (au bénéfice de l’ensemble de propriétaires) ;Éligibilité : 75% de lots dédiés à l’habitation principale (ou 75% des tantièmes dédiés à l’habitation principale) ; Ouverture d’un compte spécifique travaux au nom du syndicat des copropriétaires ; Pas de relation juridique entre les copropriétaires et l’Anah.
Cette aide ne doit pas s’appliquer lorsque les mesures incitatives sont vouées à l’échec
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les financements
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les financements
Les subventions aux travaux ne sont pas automatiques : il faut les utiliser comme levier pour exiger ou cibler des travaux ou engager les copropriétaires dans une démarche de redressement
Exemple d’avis préalable de la CLAH
Refus d’attribuer une aide aux syndicats sur des travaux votés (ex ravalement / toiture) alors que les travaux de réseaux d’eau et de sécurité n’ont pas été décidés.
Accord préalable de la CLAH pour une aide au syndicat à un taux de 50% limités aux travaux prioritaires (électricité, ascenseurs..). Les autres travaux pourront être subventionnés au regard de l’engagement de la copropriété dans une démarche de redressement.
Accord préalable de la CLAH a financé les travaux en parties communes de structures, réseaux d’eaux et électriques à 50%. Les autres travaux pourront également être financés mais à taux de 35%.
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les financements
Il est désormais possible de cumuler aide individuelle et aide au syndicat. Le levier que représente l’aide au syndicat dans la prise de décision en assemblée générale est maintenu, mais un traitement différencié entre les copropriétaires devient possible.
Avance aux syndicats de copropriétaires dans la limite de 40 % du montant prévisionnel de la subvention.
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les financements
Tantièmes Quote-part Taux 50 % RAF Taux 35 % + IND RAF
PO TSO (35%)
15% 12 000 € 6 000 € 6 000 € 4 200 € 4 200 € 3 600 €
PO de base (20%)
15% 12 000 € 6 000 € 6 000 € 4 200 € 2 400 € 5 400 €
PB - LM (20%)
25% 20 000 € 10 000 € 10 000 € 7 000 € 4 000 € 9 000 €
PB - LL 35% 28 000 € 14 000 € 14 000 € 9 800 € 0 € 18 200 €
commerce 10% 8 000 € 4 000 € 4 000 € 2 800 € 0 € 5 200 €
Total 100% 80 000 € 40 000 € 40 000 € 28 000 € 9 600 € 42 400 €
SCENARIO 1 (Plan de Sauvegarde)
SCENARIO 2 (mixage)
Les cadres opérationnels : les dispositifs traditionnels Le plan de sauvegarde :
Pilotage par le Préfet ;
Objectif principal : redressement des instances de la copropriété ;
La réalisation d’un programme de travaux n’est pas l’élément déclencheur de la procédure.
L’OPAH copropriété :
Adaptée des OPAH classiques, l’objet est d’accompagner le programme de travaux ;
À l’origine destinées à traiter « les copropriétés récentes » (après1948) cumulant de multiples difficultés.
Le volet « copropriété »:
Mini OPAH copropriété sur des immeubles labellisés.
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les programmes.
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les programmes, les aides aux travaux.
OPAH « copropriétés»
Aide au syndicat des copropriétaires :
Taux : 35% maximum ;
Plafond : 150 k€ /bâtiment + 15 k€/lot d’habitation principale.
Dans le cas d’immeubles présentant une pathologie lourde (i.e mérule) : 50%, hors plafonds, sous réserve d’une participation d’une collectivité au minimum de 10%
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les programmes, les aides aux travaux.
Plan de sauvegarde (travaux en parties communes)
Aide au syndicat des copropriétaires :
Travaux réalisés après approbation du plan de sauvegarde ;
TAUX : 50% maximum ;
Plafond : pas de plafond.
Remarques :
les travaux d’urgence (généralement ceux destinés à garantir la sécurité des personnes) sont subventionnables dans les mêmes conditions dès la nomination de la commission ;
Les travaux en parties privatives sont subventionnables selon les règles de droit commun.
L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les autres cas d’octroi de l’aide aux syndicats.
Aides liées à un situation d’urgence ou lié à la sécurité :En cas d’arrêté de péril, d’insalubrité ou sur la base d’une grille insalubrité DGS ; En cas d’injonction au titre de la mise en sécurité des équipements communs ; En cas de notification au titre du saturnisme.
Aides spécifiques : aides aux travaux d’accessibilité / adaptation au handicap (travaux en parties communes) :
Travaux d’accessibilité de l’immeuble ; Taux 70% ; Plafond : 15 000 €/accès ; Cumulables avec les aides Anah accordées pour d’autres travaux.
Administrateur provisoire (travaux en parties communes) : Ne s’applique pas en cas de nomination suite à une absence de syndic ; Dans les conditions du plan de sauvegarde.
Les aides aux travaux : cas particuliers sur les parties privatives
Portage provisoire (travaux en parties privatives):
Aide à un organisme HLM, ou une SEM logement ou restructuration urbaine (seul cas d’éligibilité de ces organismes)
Logements acquis en vue de leur revente ;
Plan de sauvegarde uniquement, avec éventuellement une convention spécifique ;
Taux : 35% ;
Plafond : 30 000 €/logement.
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