L’observatoire des copropriétés dans le département de l’Essonne

L’observatoire des copropriétés dans le département de l’EssonneL’observatoire des copropriétés

dans le département de l’Essonne

Séminaire du 6 juin 2008Séminaire du 6 juin 2008

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DDE de l’Essonne


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D.D.E. de l’EssonneIntroductionIntroduction

• Pourquoi un observatoire départemental ?

• Pourquoi un séminaire ?

L’observatoire : structure, principes, résultats

L’observatoire : structure, principes, résultats







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D.D.E. de l’EssonneLa structure de l’observatoire : le

repérageLa structure de l’observatoire : le repérage

• Une identification fondée sur les fichiers fonciers fiscaux 2006 :• Propriétés divisées en lots• Propriétés bâties• Propriétaires

• Les données disponibles à l’échelle de la copropriété• Caractéristiques du bâti : ancienneté, maisons• Caractéristiques de la propriété : personnalité juridique des

copropriétaires, ancienneté de la propriété, mutation 2005• Parfois : syndic

2 141 copropriétés de plus de 10 logements (hors copropriété 100% HLM)

55

D.D.E. de l’Essonne

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D.D.E. de l’EssonneLa structure de l’observatoire : la

qualificationLa structure de l’observatoire : la qualification

• Le positionnement de la copropriété dans le marché immobilier• A la parcelle cadastrale : caractéristiques des mutations (Base

Biens 2000 - 2005)

• L’occupation de la copropriété• A l’échelle de la copropriété : statut d’occupation (TH 2005),

imposition des ménages à la TH (TH 2005), demandes en logement social (fichier préfectoral 2006), demandes d’aide du FSL (fichier CG 2006)

• A l’échelle du quartier : bénéficiaires de minima sociaux et d’allocations logement (CAF 2005)

• La structure de la propriété• A l’échelle de la copropriété : taux de mutation (fichiers foncier

2006), durée moyenne de propriété (fichiers foncier 2006)

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D.D.E. de l’EssonneLa structure de l’observatoireLa structure de l’observatoire

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D.D.E. de l’EssonneLa construction des indicateursLa construction des indicateurs

• Les fonctions des indicateurs• Qualifier puis hiérarchiser les risques de fragilités, de difficultés,• Créer, susciter des « alertes » sur des évolutions de la copropriété ou sur son

environnement

• Les principes retenus :• Une hiérarchisation des indicateurs selon leur signification en termes de risques • Plusieurs échelles d’appréciation des risques : départemental, intercommunal,

communal• Un maillage large dans une logique de veille et d’alerte

• Les limites actuelles :• Une photographie… En perspectives, des évolutions• La secrétisation des données… Des résultats à partir de 20 logements

Une identification des copropriétés potentiellement fragiles

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D.D.E. de l’EssonneLa construction des indicateursLa construction des indicateurs

• Les indicateurs de 1er rang• les valeurs vénales basses• l’imposition totale à la TH

• Les autres indicateurs • Le taux de rotation• La durée moyenne de propriété• L’évolution des personnes morales copropriétaires• Les statuts d’occupation• Le taux de vacance• Le nombre de demandeurs HLM et d’aides FSL• Les situations de précarité sociale

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D.D.E. de l’EssonneLa construction de l’observatoire :

l’indicateur valeurs vénalesLa construction de l’observatoire : l’indicateur valeurs vénales

• Objectif : apprécier le positionnement de la copropriété dans le marché immobilier

• Principe : le poids des mutations à valeur basse

Nombre % Nombre %

Fort risque 232 11% 25 376 21%

Risque 161 8% 11 621 10%

Sans risque repéré 1 192 56% 68 741 58%

Non renseignée 556 26% 13 250 11%

Indicateur valeur vénale à l'échelle départementale

Copropriétés Logements

appartements maisons

2000 974 €/m2 1 307 €/m2

2001 1 019 €/m2 1 391 €/m2

2002 1 088 €/m2 1 448 €/m2

2003 1 240 €/m2 1 610 €/m2

2004 1 452 €/m2 1 836 €/m2

2005 1 738 €/m2 2 120 €/m2

valeur maximale des mutations basses départementales

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D.D.E. de l’EssonneLa construction de l’observatoire :

l’indicateur THLa construction de l’observatoire : l’indicateur TH

• Objectif : cerner les capacités financières des ménages occupant la copropriété

• Principe : la proportion de ménages soumis à la totalité de la TH

Nombre % Nombre %

Fort risque 172 8% 20 320 17%

Risque 466 22% 36 434 31%

Sans risque repéré 959 45% 55 668 47%

Non renseignée 543 25% 6 494 5%

Indicateur TH à l'échelle départementale

Copropriétés Logements

Proportion de ménages imposés à la totalité de la TH

Fort Risque <= 44,6%

Risque <= 59,5%

Sans risque repéré

>59,5%

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D.D.E. de l’EssonneLe croisement des indicateurs : la

hiérarchisation des risquesLe croisement des indicateurs : la hiérarchisation des risques

Fort risque RisqueSans risque

repérénr

Fort risque 14 047 1 579 2 929 1 765

Risque 8 319 5 636 19 925 2 554


2 640 3 986 43 486 5 556

nr 370 420 2 401 3 303

Indicateur valeur vénale

Indicateur TH

A l'échelle départementale


repérénr

Fort risque 12% 1% 2% 1%

Risque 7% 5% 17% 2%


2% 3% 37% 5%

nr 0% 0% 2% 3%Indicateur TH


Indicateur valeur vénale

1313



repérénr

Fort risque 127 22 152

Risque 13 77 66


95 50 1 247 9

nr 1 9 272

à l'échelle communale

Hiérarchisation des risques



repérénr

Fort risque 20 878 1 913 15 462

Risque 736 3 359 2 592


7 967 2 409 60 106 136

nr 23 168 3 167

Hiérarchisation des risques


à l'échelle communale

1414


1515

D.D.E. de l’EssonneL’observatoire : les outils à

destination des collectivités locales et des EPCI

L’observatoire : les outils à destination des collectivités locales et des EPCI

• Des extractions de la base de données• Le répertoire des copropriétés• Les données et les indicateurs

• Des fiches communales (note de synthèse)• L’importance des copropriétés dans le parc de logements• Les cartes de localisation des risques• Une première lecture des enjeux potentiels

• Des fiches copropriétés

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D.D.E. de l’EssonneL’observatoire : la

fiche copropriétéL’observatoire : la fiche copropriété

• Un support pour l’approfondissement de la connaissance

• Une démarche indispensable pour qualifier les fragilités ou difficultés locales

L’observatoire : un outil au service des acteurs

locaux

L’observatoire : un outil au service des acteurs

locaux







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D.D.E. de l’EssonneEvryEvry

• 136 copropriétés, 10 600 logements

• Les 3/4 des propriétaires occupants et la quasi totalité des locataires du parc privé résident dans une copropriété

• Une politique locale ancienne

• Un PLH en cours d’adoption

1919

D.D.E. de l’EssonneJuvisy-sur-orgeJuvisy-sur-orge

• 76 copropriétés et 2 750 logements

• La moitié des P.O et 2/3 des locataires résident dans une copropriété

• Une mobilisation récente : lancement d’une OPAH multisites

• Un PLH en cours d’adoption

L’observatoire : un support pour les

politiques notamment préventives

L’observatoire : un support pour les

politiques notamment préventives







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D.D.E. de l’EssonneLes copropriétés dans les politiques

publiquesLes copropriétés dans les politiques publiques

• Etat

• Anah

• Conseil Régional

• Conseil Général

• ADEME

L’observatoire : le fonctionnement

L’observatoire : le fonctionnement







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D.D.E. de l’EssonneL’observatoire : un outil au service

du réseau d’acteurs locauxL’observatoire : un outil au service du réseau d’acteurs locaux

• Une actualisation par la DDE

• Un enrichissement de la connaissance par les communes et les EPCI

• L’organisation de l’échange d’expériences

L’observatoire des copropriétés dans le département de l’Essonne

Documents

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