XXX

XXX

XXX

MARKETBEAT

MARCHE

DU LOGEMENT

EN FRANCE1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

A la croisée des chemins

SOMMAIRE

01 Contexte économique et Données de cadrage

02 Contexte Institutionnel

03 Marché résidentiel et innovation

04 Le marché de l’investissement résidentiel

05 Le marché locatif

06 Le marché des logements anciens

07 Le marché des logements neufs

08 Définitions

2Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

CONTEXTE ECONOMIQUE : DE L’OPTIMISME A LA REALITE !

Croissance du PIB en France, %

Source : INSEE

Enquêtes de conjoncture, indice de confiance des

confiance des ménages et indice du climat des affaires

Source : INSEE

Taux de chômage en France, en %

Source : INSEE

CONTEXTE ECONOMIQUE ET DONNEES

DE CADRAGE

2019 : ralentissement de la croissance

La croissance du PIB à la mi-2019 est inférieure aux

estimations. Après un quatrième trimestre 2018 à 0,4%,

l’année 2019 semblait démarrer sous de bons augures. Or,

le premier trimestre 2019 n’a connu qu’une croissance de

0,3%. Le deuxième trimestre 2019 a confirmé la

décélération de l’économie française avec une croissance

du PIB de 0,2%, inférieure aux prévisions qui tablaient sur

un taux de 0,3%. Cette tendance n’est pas nouvelle : la

croissance du PIB ralentit depuis 2017, où elle avait atteint

les 2,4%. Après une année 2018, qui avait culminé à

1,7%, 2019 semble poursuivre ce ralentissement avec une

croissance acquise d’environ 1% en milieu d’année. Dans

ce contexte, la Banque de France table sur une croissance

du PIB de 1,3% pour 2019. La France serait ainsi au

niveau de la croissance moyenne de la zone Euro estimée

à 1,2% pour 2019, selon EUROSTAT.

2019 : regain d’optimisme en France

Le ralentissement économique n’entrave pas le climat des

affaires qui est reparti à la hausse depuis janvier 2019

(+3%), après une année 2018, marquée par les conflits

sociaux. L’indice de confiance des ménages suit une

évolution encore plus marquée (+10% depuis janvier

2019). L’investissement des entreprises repart ainsi à la

hausse, mais la consommation des ménages reste en

retrait (+0,9%), malgré les mesures gouvernementales,

dites « gilets jaunes », pour augmenter le pouvoir d’achat

des ménages modestes. Les ménages se signalent surtout

en 2019, par une forte proportion à épargner. Enfin, le

chômage continue de diminuer. Il atteint les 8,5% de la

population active au deuxième trimestre 2019 selon

l’INSEE.

2019 : la France, valeur refuge?

Les tensions commerciales sino-américaines ont atteint de

nouveaux paliers en 2019, à même de déstabiliser le

commerce international. Ce contexte fait de l’Eurozone un

territoire refuge pour les investissements internationaux.

Les taux des OAT à 10 ans des grands Etats Européens

virent peu à peu au négatif, alors que la devise

européenne s’apprécie. Cependant, le renfort de l’Euro,

associé au déclin du commerce international fait caler la

machine exportatrice allemande. De plus, l’accumulation

de crises politiques dans de nombreux pays européens (

Italie, Brexit au Royaume-Uni) perturbe le climat des

affaires. Dans ce contexte troublé, l’économie française

bien que pénalisée retrouve une certaine attractivité.

Relativement stable sur le plan institutionnel, moins

dépendante du commerce international, celle-ci concentre

les investissements. L’OAT à 10 ans est devenue négative

depuis juin 2019, tandis que les investisseurs étrangers

font une percée remarquée dans l’immobilier français.

3Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

DES CONDITIONS DE FINANCEMENT TOUJOURS PLUS

FAVORABLES

Taux de crédit : toujours aussi favorables à

l’acquisition

Les taux de crédit du logement du secteur concurrentiel

s’établissent à 1,20% en Juillet 2019 (1,26% pour

l’accession en neuf et 1,20% pour l’ancien), en recul de 24

points de base par rapport à leur niveau de mi-2018, ils ont

ainsi conservé la tendance baissière qui est la leur depuis

18 mois. Cette contraction est visible sur tous les taux à

15, 20 et 25 ans avec un recul de l’ordre de 27, 28 et 29

points de base en un an. L’abondance de liquidités et la

politique monétaire accommodante de la BCE expliquent

ce climat propice à la compression des taux. Les

ménages acquéreurs bénéficient donc de conditions

d’emprunt encore plus favorables. Aujourd’hui, la moitié

des ménages, amenés à emprunter sur quinze ans, est en

mesure de bénéficier d’un crédit à moins de 1%.

Pour autant, l’activité du marché du crédit souffle le chaud

et le froid depuis début 2018. Le premier semestre 2018 a

été marqué par une contraction de la demande de crédits

immobiliers sous le double effet de la hausse des prix de

l’immobilier et par la restriction des dispositifs d’aide à la

propriété. Mi-2018, la production est repartie à la hausse

sous l’effet d’un meilleur moral coté ménages et par une

baisse de l’exigence des banques en matière d’apport

personnel. L’été 2019 est marqué de nouveau par un

ralentissement après plusieurs mois de forte activité. De

mai à juillet 2019, le montant de production de crédits était

supérieur de 2,6% en un an mais le nombre de prêts

bancaires accordés est en baisse de 3,4%.

Dégradation rapide de l’indicateur de

solvabilité

Après un point haut atteint en 2016, l’indicateur de

solvabilité des ménages continue de décroître

régulièrement. Cette dégradation a une influence

contrastée sur les projets immobiliers des ménages en

raison de l’abaissement de l’exigence des établissements

bancaires. Ceux qualifiés de jeunes et / ou de modestes

bénéficient ainsi de conditions de prêts plus favorables.

Conséquence de ce contexte très porteur, l’encours des

crédits à l’habitat accordés aux particuliers résidents a

dépassé les 1 000 milliards d’euros en novembre 2018,

avec un taux de croissance annuel moyen d’environ 6%

par an depuis 2017.

CONTEXTE ECONOMIQUE ET DONNEES

DE CADRAGE

Taux de crédit (en %)

Source : L’Observatoire Crédit Logement / CSA

Indicateur de solvabilité des ménages

Base 100 en 2001

Source : L’Observatoire Crédit Logement / CSA

Encours des crédits immobiliers des ménages en

milliards d’€ et taux de variation annuel

Source : L’Observatoire Crédit Logement / CSA

4Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

PARC DE LOGEMENTS EN FRANCE ET EVOLUTION SOCIALE

Parc de logements en France (en milliers)

Source : INSEE, SDES, estimations annuelles du parc de

logements au 1er Janvier

Répartition des résidences principales selon le statut

d’occupation, en %

Source : INSEE, SDES, estimations annuelles du parc de

logements au 1er Janvier

10 millions de logements en plus sur 30 ans

Au 1er janvier 2018, le parc des logements en France

comptait un peu plus de 36,33 millions d’unités, un chiffre

en hausse de 1,1% par an sur les 30 dernières années. Le

parc de résidences principales (29,74 millions de

logements et 82,2% du parc total) a suivi une progression

similaire. Celui des logements secondaires est moins

dynamique, avec une croissance annuelle moyenne de

seulement 0,9%. C’est in fine le nombre de logements

vacants qui aura le plus augmenté au cours des trois

dernières décennies, passé de 1,9 million en 1988 à plus

de 3 millions au 1er janvier 2018.

Moins de bailleurs privés et plus de

propriétaires

En 30 ans, la part des propriétaires de résidences

principales aura progressé de 7,8%, pour atteindre 57,7%,

avec à la clé un double mouvement : une prise de poids

des propriétaires sans charge de remboursement (passés

de 28,4% à 37,6% des occupants) et une diminution des

ménages accédant à la propriété (passés de 26% à

20,1%), une des conséquences logiques du vieillissement

de la population française.

Coté locataires, la progression est plus modeste (+1,8%)

mais là encore la dynamique est contrastée entre une

augmentation du poids des bailleurs publics (+8,3%) et un

désengagement des opérateurs privés (-2,6%), même si

ces derniers représentent toujours 22,9% du parc des

résidences principales, soit un peu plus de 6,6 millions de

logements à l’échelle nationale.

CONTEXTE ECONOMIQUE ET DONNEES

DE CADRAGE

Catégories de

logements1988 2018

Evol.

annuelle

Résidences principales 26 097 29 744 +1,1%

Résidences secondaires 2 703 3 519 +0,9%

Logements vacants 1 932 3 067 +1,6%

Ensemble 26 097 36 330 +1,1%

5Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

RÉORIENTATION DE L’INVESTISSEMENT PUBLIC…

CONTEXTE INSTITUTIONNEL

Evolution du nombre logements locatifs sociaux

financés*, en milliersLes APL mises à contribution

Contraint à des arbitrages budgétaires complexes depuis

2017, l’Etat a mis à contribution les politiques du logement.

Après la coupe de 5 euros des APL (Aide Personnalisée

au Logement), entrée en vigueur au 1er octobre 2017, un

quasi-gel lui a succédé en 2018, avec une revalorisation

annuelle inférieure à l’inflation. La réforme annoncée pour

2020 de leur mode de calcul, qui reposera désormais sur

les revenus actuels de l’allocataire et non sur ceux à

l’année N-2, devrait marquer de nouvelles économies,

proches du milliard d’euros. L’introduction du loyer de

solidarité représente un manque à gagner de loyers de

900 millions d’euros, contraignant les bailleurs à trouver de

nouvelles pistes de financement.

Le big bang du logement social

Outre la baisse des APL, les bailleurs sociaux ont vu leur

taux réduit de TVA sur la construction et les travaux

passer de 5,5% à 10%, pour un coût total estimé à 800

millions d’euros. Après de nombreuses inquiétudes sur la

capacité des bailleurs sociaux à maintenir leur effort de

construction dans un tel contexte législatif et budgétaire

(baisse de 20 000 logements HLM construits en 2018),

une nouvelle phase de négociation avec l’Etat s’est

ouverte. Un pacte d’investissement pour le logement social

a été conclu en mars 2019, entre l’Etat et les bailleurs

sociaux. La Réduction du Loyer de Solidarité (RLS) est

ainsi limitée à 1,3 milliard d’euros par an, avec en

complément une diminution de la cotisation des bailleurs

sociaux au fond des aides à la pierre et le retour de la TVA

à 5,5% pour certains types de logements sociaux.

Réforme du Pinel, PTZ

L’accession à la propriété a également été mise à

contribution par un recentrage du dispositif du PTZ (Prêt à

Taux Zéro). Sa quotité est ramenée à 20% dans les zones

B2 et C et, est maintenue à 40% jusqu’en 2020 sur les

secteurs A et B1. A partir de cette date, le PTZ ne sera

possible que dans les grandes agglomérations. Sans

pouvoir préjuger de l’impact de ces changements

structurels, notons que le nombre de PTZ accordés a déjà

reculé de 27% entre 2017 et 2018, selon la SGFGAS

(Société de Gestion des Financements

et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété).

L’investissement locatif défiscalisé n’est pas en reste. Le

Pinel a aussi eu droit à sa réforme avec la fin de l’éligibilité

en zone B2. Ce tourant budgétaire suscite l’inquiétude des

différentes filières du logement en France, d’autant plus

qu’à l’approche des municipales, l’année 2020 ne sera pas

favorable à l’obtention de permis de construire.

.

*(ANRU et foncière inclus)

Sources : SISAL (Système d’Information pour le Suivi des Aides au Logement),

Ministère de la cohésion des territoires

Nombre d’opérations financées par un PTZ, en milliers

PTZ émis au 31 mars de l’année n+1 pour la France métropolitaine

Source : SGFGAS

6Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

EFFORT DE SIMPLIFICATION VS MUNICIPALES

CONTEXTE INSTITUTIONNEL

Nombre de logements commencés et autorisés depuis

2009, en milliers d’unités

Source : SDES, Sit@del2, estimations sur données arrêtées à fin

juin 2019

Indice du coût à la construction des immeubles à usage

d'habitation

La loi Elan : un effort de facilitation

La loi Elan (Evolution du Logement et Aménagement

Numérique) a pour vocation de rendre plus flexible les

marchés du logement. Sur le segment locatif, elle introduit

un bail mobilité, un volet de réglementation pour

l’encadrement des locations touristiques et celui des loyers

à titre d’expérimentation dans certaines zones. Pour le

logement social, elle acte le regroupement des bailleurs

qui gèrent moins de 12 000 logements au 1er Janvier 2021,

la facilitation des colocations et de l’habitat

intergénérationnel et l’examen tous les trois ans des

locataires en zone tendue pour estimer si le logement

accordé correspond à leur besoin. Enfin, la vente de HLM

est facilitée.

Pour les marchés immobiliers dégradés, cette même loi

envisage la mise en place d’ORT (Opération de

Revitalisation du Territoire), afin de mieux coordonner les

politiques du logement concernées. La lutte contre les

marchands de sommeil est renforcée par la possibilité

d’une présomption de revenus par le fisc. La lutte contre

les propriétés dégradées est réalisée par un plan initiative

copropriété, avec 2,7 milliards d’euros pour aider les 684

copropriétés les plus en difficulté de France.

Enfin, un dernier axe de simplification normative est

privilégié avec la lutte contre les recours abusifs, la gestion

des dents creuses sur le littoral, la transformation de

bureaux en logements, et la mise en place du PPA (Projet

Partenarial d’Aménagement) avec le dispositif de la

Grande Opération d’Aménagement (GOU).

Une construction malgré tout en recul pour

diverses raisons cycliques

La loi ELAN et la réaffectation des budgets ont donc

considérablement transformé le cadre des acteurs du

marché résidentiel en France. Pour l’instant, ces mesures

n’ont pas permis de redresser l’effort de construction en

France, avec une baisse des logements commencés et

autorisés de respectivement -9% et -6,7% en deux ans.

Ce recul fait suite à la forte hausse observée depuis la mi-

2015 (+27% en 2 ans pour les logements commencés et

+ 25% ceux autorisés). Le recul de la construction

s’explique par diverses raisons, dont l’approche des

municipales qui entraine de manière cyclique une baisse

des obtentions de permis de construire. La Fédération des

Promoteurs Immobiliers évoque, quant à elle, la

raréfaction du foncier, conséquence directe de séquence

de fortes productions. La montée en puissance des

intercommunalités avec des PLU (Plan Local d’Urbanisme)

plus restrictifs pourrait accentuer le phénomène. Enfin, la

hausse des coûts de construction et les pénuries

sectorielles de main d’œuvre pénaliseraient également le

marché et sa production.

Source : INSEE

7Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

VERS LE LOGEMENT AUGMENTÉ?

MARCHÉ RÉSIDENTIEL ET INNOVATION

Demande + flexible vs. Offre - flexible

Le rêve de l’accession à la propriété s’avère de plus

en plus inaccessible compte-tenu de l’évolution de la

société. En effet, le vieillissement de la population et la

hausse des décohabitations font graduellement

augmenter le nombre de ménages tout en diminuant

leur taille moyenne. La demande de logements

correspond donc de moins en moins à celle de la

famille type (couple et enfants), qui ne représente plus

que 26% des ménages depuis 2013; elle encourage la

mise en place de nouvelles formes de logements plus

adaptées. Pour les acteurs du marché résidentiel,

cette évolution est une nouvelle contrainte : les

bâtiments coûtent de plus en plus chers à produire

(coût des matériaux de construction, course aux

labels, performance énergétique, pénurie de foncier,

complexification des normes, etc…), alors que la

demande est de plus en plus flexible et de moins en

moins solvable car composée de familles moins

stables. Les acteurs du marché sont donc pris en étau

entre la nécessité de standardiser leur produit pour

diminuer les coûts tout en diversifiant ces mêmes

produits pour en augmenter les recettes.

Logements : des m² et de plus en plus de

services

La production d’un patrimoine immobilier crée donc de

moins en moins de plus values, avec d’un coté moins

de recettes et de l’autre plus de coûts. Pour

compenser ce déclin, de nombreux acteurs du marché

se réinventent comme prestataires de services, l’enjeu

étant de moins en moins le prix de vente et d’achat

que l’introduction d’une offre de services, assurant des

revenus récurrents sur le moyen-long terme.

L’engouement pour les offres de logements

spécialisés ne fait donc que commencer (résidences

séniors, résidences avec services, résidences

médicalisées ou étudiantes), d’autant plus que de

nouvelles opportunités correspondent à l’hybridation

des catégories comme le coliving qui permet de lier

l’offre de colocation et de coworking pour les jeunes

actifs.

Répartition des ménages, en %

Le logement comme interface de services

Intégration de nouvelles fonctions

• Coworking

• Restauration

• Evènementiel

• Salle de sport

• Livraison

• Santé

Mise en commun d’anciennes fonctions

• Salon

• Cuisine

• Outils/ Mobilier

• Jardin

• Factures réseaux (eau, électricité, gaz, internet, etc…)

Source : INSEE

8Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

RÉSIDENTIELUN MARCHÉ STABILISÉ À 4 MILLIARDS D’EUROS

ET DES INSTITUTIONNELS A L’AFFÛT

Volume d’investissement en logements en France,

en milliard d’euros

Vers un nouveau seuil à 4 milliards d’euros

L’année 2018 aura marqué les esprits avec un record en

termes de volume d’investissement résidentiel proche des 4

milliards d’euros, en partie porté par la vente du portefeuille

Vesta (4 000 logements), cédé par la SNCF, pour 1,4 milliard

d’euros. Outre cette transaction hors normes, la performance

de l’année 2018 éloigne le marché français de

l’investissement résidentiel des seuils usuellement observés,

pour la première moitié de la décennie (aux alentours d’un

milliard d’euros). Le marché de l’investissement résidentiel est

porté par trois facteurs. Premièrement, les cessions de grands

portefeuilles de logements par des acteurs de la sphère

publique, confirmées en 2019 avec la cession en cours de

plus de 300 logements parisiens par la fondation Rothschild.

Deuxièmement, la diversification stratégique des fonds

d’investissement alimentent l’appétit des investisseurs

institutionnels sur la poche résidentielle sous toutes ces

formes (portefeuille, actif unitaire de grande taille, résidentiel

classique ou avec services, grandes métropoles ou villes

secondaires, etc…). Tout porte à croire que le marché de

l’investissement résidentiel pourrait à nouveau dépasser les 4

milliards d’euros en 2019 et ce pour la 2ème année

consécutive.

Retour des institutionnels

Face à la limitation de l’investissement public, les

institutionnels ont une ouverture d’autant plus que les signaux

positifs se multiplient : hausse des prix d’acquisition en

bureaux, dynamique démographique porteuse dans les

grandes villes françaises, besoin de réinventer la fonction

résidentielle.... Cette montée en puissance se prépare en

amont depuis quelques années avec une communauté

d’acteurs au nombre toujours croissant. AEW a lancé en 2017

RESIDYS, un fonds dédié aux actifs résidentiels Core qui

privilégie la levée de capitaux auprès des institutionnels; le

fond disposerait désormais d’une capacité de financement

supérieure à 500 millions d’euros. Début 2018, ABERDEEN a

lancé son fond résidentiel européen Asper qui vise une taille

optimale de 1,5 milliard d’euros, avec une première

acquisition en France, à Suresnes, fin 2018. Plus récemment

c’est M&G qui se positionne sur le marché et affiche de

grandes ambitions.

Les investisseurs institutionnels se saisissent aussi du PLI

(Prêt Locatif Intermédiaire). Ce produit mixte entre le

logement privé et le logement social lancé en 2014 est de plus

en plus encouragé par les acteurs publics. En janvier 2019,

CDC Habitat a ainsi lancé FLI2, son second fond immobilier

dédié au logement intermédiaire doté de 900 millions d’euros

avec comme investisseurs AXA, PREDICA, BNP PARIBAS

CARDIF et le fond de pension hollandais PGGM.

* Volume estimé

Source : Cushman & Wakefield

Coté Corporate…

Outre les opérations classiques d’acquisitions d’actifs, le

marché immobilier est marqué par de nombreuses

acquisitions d’opérateurs. Les investisseurs étrangers

multiplient les acquisitions dans le secteur résidentiel français

: le belge IMMOBEL rachète NAFILYAN & PARTNERS,

l’américain GREYSTAR reprend le gestionnaire de résidences

étudiantes ACTEVA. Enfin, l’allemand GOLBECH achète

GSE. Du côté des grands groupes français, la tendance est à

la consolidation/diversification : VINCI IMMOBILIER acquiert

URBAT SOLUTION, ALTAREA COGEDIM prend le contrôle

de WOODEUM, DANIEL FEAU de SEVERINI. Les

constructeurs de maisons individuelles sont aussi visés

comme MAISONS AVENIR FRANCE (IXO PRIVATE EQUITY

et BPI France) et MAISONS SOCOREN. Ce goût pour les

acquisitions semble difficile à freiner, d’autant plus qu’après

des années de forte croissance du marché immobilier

résidentiel et un cadre de financement optimal pour les

entreprises les ressources financières ne manquent pas. De

nombreuses jeunes pousses en forte croissance attisent ainsi

les convoitises, comme la plateforme de résidences

étudiantes KLEY, remarquée en 2018, pour l’acquisition du

Carré Raspail à Gentilly.

9Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

RÉSIDENTIELLE RÉSIDENTIEL EN RATTRAPAGE

Taux de rendement global en France par classe d’actifs Taux de rentabilité : 7,1% pour le résidentiel

Depuis 2016, le taux de rendement des actifs résidentiels

connaît un net rattrapage selon les données publiées par

MSCI-IPD. En 2018, il s’établit à 7,1% soit sa meilleure

performance depuis 2011, et dépasse ainsi la moyenne

des actifs immobiliers observés (6,6% en 2018).

L’attractivité de l’immobilier résidentiel est renforcée par la

relative contre-performance d’autres catégories d’actifs. Le

taux de rendement des bureaux (actifs immobiliers

traditionnellement privilégiés pour l’investissement) est

limité à 6,4% en 2018, en raison de la contraction des

rendements locatifs et de la baisse des taux de rendement

du capital. Le taux de rendement du commerce pâtit des

difficultés de la grande distribution avec un niveau de

3,5%, bien en deçà de la moyenne décennale (7,3%). Le

résidentiel devient ainsi la troisième catégorie d’actif la

plus rentable, après l’hôtellerie (11,7%) et les locaux

industriels (14,0%).

Une rentabilité portée par une croissance des

valeurs en capital

La stabilité du taux de rendement global des logements en

France observée entre 2013 et 2016 (autour de 4%) laisse

depuis lors la place à une croissance relativement forte, de

l’ordre de 5,8% en 2017 et 7,3% en 2018. Cette évolution

à la hausse est essentiellement portée la croissance des

valeurs en capital - +3,3% en 2017 et +4,7% en 2018 –

alors que le rendement locatif reste stable à 2,4%. Le

marché parisien et neuilléen marque sa différence avec un

taux de rendement global proche des 8% alors qu’en

périphérie parisienne ou en régions, il est compris entre

4% et 4,9%.

Le résidentiel dans un contexte favorable

La baisse des taux de rendement prime se poursuit en

immobilier d’entreprise banalisé. Cette compression est

portée par les taux à rendement négatif des OAT à 10 ans.

La prime de risque en immobilier atteint désormais les 340

points bas, encourageant un déversement de

l’investissement obligataire vers le compartiment

immobilier. Le marché de l’investissement résidentiel est

ainsi porté par un contexte doublement favorable entre un

renforcement général de l’attractivité des actifs immobiliers

et des taux de rendement historiquement faibles pour les

actifs immobiliers usuellement privilégiés par les

investisseurs (bureaux, commerce et logistique). Le

logement devient une cible de choix dans la stratégie de

diversification des portefeuilles des investisseurs.

Source : MSCI - IPD

Taux de rendement global : Somme du rendement locatif

courant et de celui en capital – voir définitions page 15.

Sources : Banque de France, Cushman & Wakefield

OAT 10 ans et taux de rendement prime

Taux de rendement global en logement par composante

en France, en %

Source : MSCI - IPD

10Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

LE MARCHÉ LOCATIF DES LOGEMENTSILE-DE-FRANCE : NOUVELLE HAUSSE DES LOYERS

Loyer des logements en Ile-de-France, en €/m²/mois

Source : OLAP (Observatoire des Logements de l’Agglomération

Parisienne)

Durée d’occupation moyenne des logements locatifs

privés parisiens de 2014 à 2017, en années

Source : OLAP Observatoire des Logements de l’Agglomération

Parisienne

Loyer des logements en Ile-de-France par génération,

en €/m²/mois

Source : OLAP (Observatoire des Logements de l’Agglomération

Parisienne)

Paris redémarre !

En ce début d’année 2019, les loyers observés en Ile-de-

France connaissent une légère hausse portée par Paris.

En effet, les valeurs locatives y ont augmenté de 1,7% en

un an, pour s’établir désormais à 23,30 €/m²/mois en

moyenne. Après deux années (2017 et 2018) de quasi-

stagnation (+0,4% en moyenne), le marché locatif parisien

amorce à nouveau une dynamique de croissance, reste à

savoir si celle-ci se confirmera tout au long de l’année

2019 et au-delà. La hausse des loyers a été plus modérée

en Petite Couronne (+1,5% sur la même période), mais

elle reste la plus forte progression sur ce secteur depuis

2015. Les loyers ont augmenté dans une moindre mesure

en Grande Couronne pour atteindre les 13,80 €/m²/mois.

A Paris, les loyers des appartements sont compris entre

22 €/m²/an (4 pièces) et 26,80 €/m²/an (1 pièce), alors

qu’en périphérie l’amplitude des loyers est bien plus large

de 12 €/m²/an pour les logements les plus grands à 20,90

€/m²/an pour les studios. Les loyers parisiens continuent

donc d’augmenter en dépit des dispositifs d’encadrement

des loyers. L’encadrement des loyers appliqué en 2017, a

été annulé par le tribunal administratif en novembre 2017,

puis réinstauré au 1er juillet 2019.

Valeurs locatives : un premium de 6 à 9% pour

les nouveaux baux

Sur l’ensemble des loyers étudiés par l’OLAP en 2018, les

valeurs locatives des nouveaux baux sont supérieures de

près de 10% à Paris, avec des valeurs respectives de

25,60 €/m²/mois pour les nouveaux baux, contre 23,30

€/m²/mois en moyenne pour l’ensemble des baux

observés. Ce premium atteint +8,9% en Petite Couronne,

soit un taux proche de Paris et +6,5% en Grande

Couronne.

Durée d’occupation : de 4 à 7 ans en moyenne

Une analyse exclusive de 7 000 baux signés sur le marché

des logements privés à Paris entre 2014 et 2017 montre

une grande disparité des durées d’occupation des

logements : de l’ordre de 52 à 54 mois (4,3 ans et 4,5

ans) pour les logements de petite taille (1 et 2 pièces),

durée qui passe à 64 mois (5,35 ans) pour les 3 pièces et

à 82 mois (6,8 ans) pour les 4 pièces et plus.

11Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

LE MARCHÉ LOCATIF DES LOGEMENTSEN REGIONS : LOYERS EN LÉGÈRE HAUSSE

Source : CLAMEUR

Les loyers de marché des logements privés en 2019

Mobilité résidentielle (axe de gauche, en %) et vacance

locative (axe de droite – base 100 en 1998)

Loyers de marché du parc privé en France

Source : CLAMEUR

Moy. 10 ans

Moy. 10 ans

Mobilité résidentielle : du mieux

Après un point haut en 2015 à 30,6%, la mobilité

résidentielle avait diminué en 2016 (-3%) et 2017 (-4%).

L’année 2018 marque le retour à une tendance haussière

(+6%), pour atteindre un seuil de 30,2%, proche du

maximum observé en 2015. Dans le même temps, la

vacance locative qui s’était stabilisée à 111,2 en 2017, soit

un niveau légèrement supérieur à sa moyenne à 10 ans,

connaît une nouvelle baisse (-9%) en 2018.

Valeurs locatives : en hausse…comme

l’inflation

Selon les dernières données publiées par CLAMEUR, le

niveau des loyers de marché des appartements s’établit à

12,80 €/m²/mois en moyenne en 2018. L’année 2018

marque une rupture avec la tendance observée jusque là.

Depuis 2013, l’évolution de ces valeurs alternait entre

faible croissance (+0,8% en 2013, 2014 et 2016) et phases

de repli dans des proportions similaires (-0,8% en 2015 et

2017). Avec un rythme de 2,4%, l’année 2018 vient donc

rompre avec une période 2013-2017 de relative stagnation

des loyers (+0,2% d’augmentation moyenne) et se situe au

niveau des hausses annuelles moyennes observées entre

2007 et 2012 (+1,6%), sans atteindre la période

exceptionnelle de 1998/2006 (+4%). Cette hausse doit

cependant être relativisée par une réelle progression de

l’inflation en 2018. La progression des loyers est

supérieure à celle de l’inflation (+1,8% sur la même

période). Sur le temps long, ce retour de l’inflation,

associé à des loyers en stagnation jusqu’à récemment

aboutit à une baisse de la valeur du marché locatif. Sur la

période 2014-2018, les taux de variation se sont croisés.

L’inflation affiche une hausse de 0,8% par an en moyenne

contre « seulement » 0,5% pour les loyers, sur cette

période. Les loyers de relocation conservent, quant à eux,

une tendance baissière (-0,3%), actant une cinquième

année consécutive de repli.

Coup de froid sur les loyers en province

Les loyers de marché du parc résidentiel privé sont, en

France métropolitaine, compris dans une fourchette très

large avec des valeurs inférieures à 10 €/m²/mois dans 6

régions et comprises entre 11 et 13 €/m²/mois pour 4

autres. Avec une moyenne de loyers de marché à

19,4 €/m²/mois, l’Ile-de-France fait figure d’exception. Les

variations de loyer sont contrastées d’une année à une

autre. Les loyers sont en baisse ou en stagnation dans

quatre régions (Basse-Normandie, Haute-Normandie,

Picardie, Nord-Pas-de-Calais) et augmentent fortement

dans trois d’entre elles (Poitou-Charentes, Centre et

Bourgogne) entre 2017 et 2018.

Source : CLAMEUR

12Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

LE MARCHÉ DES LOGEMENTS ANCIENSVOLUME RECORD ET HAUSSE DES PRIX

Ventes de logements anciens en France, en milliers Le million !

Fin mars 2019, le volume annuel des ventes de logements

anciens poursuit son augmentation : le nombre de

transactions réalisées au cours des 12 derniers mois

atteint un nouveau record historique (985 000 unités). Il

excède ainsi nettement le volume cumulé un an plus tôt

(960 000 en mars 2018). La progression des volumes de

ventes observée depuis début 2015 se poursuit donc en

2019; il pourrait bien franchir le million de vente de

logements anciens en 2019. Selon la Chambre des

Notaires, ce record n’augure pas pour autant une

surchauffe de la machine immobilière : cette hausse des

volumes est à relativiser par la croissance du stock total de

logements qui augmente à un rythme d’environ 1% par an.

De plus, les paramètres structurels du marché des

logements anciens demeurent stables : des taux d’intérêts

toujours au plancher et qui s’orientent à nouveau à la

baisse, et, des hausses de prix mesurées en province.

Prix toujours orientés à la hausse !

Quel que soit le type de logements considérés, les prix

continuent leur progression, de l’ordre de +3% en 2018*

(+3,70% en 2017) avec une pointe à +3,90% en Ile-de-

France (+4,80% en 2017). La hausse des prix a donc

ralenti en 2018, mais conserve cependant un rythme

soutenu. Les augmentations de prix les plus marquées

concernent toujours les appartements, qui voient leurs

valeurs croître de +3,70% à l’échelle nationale et de

+4,60% pour la région capitale. Là encore, la remontée

des prix de cession observée depuis 2016 s’est amplifiée

au cours de l’année 2018.

Prix de l’ancien en régions : évolutions

contrastées

L’amplitude des prix est importante sur le marché des

logements anciens; ils vont du simple au triple selon les

villes considérées. Les valeurs métriques sur un

échantillon de 30 agglomérations ont augmenté de 3,52%

en moyenne. Ce taux de croissance est différencié selon

le niveau des prix moyens observés :

- Dans les villes où ce prix moyen dépasse les 3 000

€/m², les valeurs métriques ont ainsi progressé de

5,8% en un an.

- Pour les unités urbaines dont les prix moyens sont

compris de 2 000 à 3 000 €/m², cette hausse atteint

4,8%,

- Pour les villes dans lesquelles les prix sont inférieurs à

2 000 €/m², une légère décroissance (-0,85%) est

observée.

Source : CGEDD d’après bases Notaires et DGFiP (MEDOC)

* Projection

Source : Notaires de France

Evolution des prix des logements anciens en France par

type (T1 2018 / T1 2019)*

Prix (€/m²) des logements anciens en régions au 31 Mars

2019 et évolution en un an

* Variation sur 1 an : évolution entre le 1ème trimestre 2018 et le 1ème

trimestre 2019 / Source : Chambre des Notaires - INSEE

*

Moy. 10 ans

13Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

LE MARCHÉ DES LOGEMENTS ANCIENSÎLE-DE-FRANCE : DES PRIX ORIENTÉS A LA HAUSSE

Prix des appartements anciens en Ile-de-France

par département, en €/m²

Prix en Ile-de-France : hausse de 1,3% à 6,5%

selon les départements

Selon la dernière note sur le marché des logements

anciens en Ile-de-France publiée par la Chambre des

Notaires, les prix ont augmenté de 3,9% entre mai 2018 à

mai 2019. Cette nouvelle hausse est surtout liée à la

hausse des prix des appartements (+4,9%), en particulier

parisiens (+6,5%). Le prix médian des appartements

anciens à Paris a ainsi dépassé la barre symbolique des

10 000 €/m² cet été. L’écart se creuse entre la Petite et la

Grande Couronne, où les prix n’ont progressé que de

+1,3% pour les appartements anciens, un niveau

largement en deçà de la performance globale de l’Ile-de-

France (+4,9%). Les département de la Petite Couronne

affichent en effet des hausses plus importantes (+4,6%

pour le Val-de-Marne, +4,3% pour les Hauts-de-Seine et

+5,7% en Seine-Saint-Denis).

Comme souvent en matière de marché résidentiel, les

moyennes de prix reflètent mal l’hétérogénéité des valeurs

métriques observées sur certains micromarchés. A Paris,

10 arrondissements dépassent désormais la barre des

10 000 €/m² (les 9 premiers arrondissements et le 16ème)

avec un maximum de 13 880 €/m² pour le 6ème. Ces prix

élevés amorcent une légère baisse dans le 1er

arrondissement (-1%) le 5ème (-0,3%) par rapport au

premier trimestre 2018. Une dynamique de report semble

se mettre en place, favorisant les arrondissements

alentours, le 6ème , le 7ème, le 8ème et le 10ème

arrondissement affichent ainsi une hausse des prix

supérieure à 10% en 2018. Enfin, le 19ème affiche la plus

forte hausse des prix (+ 13,8% en un an) pour atteindre

8 350 €/m², dépassant ainsi de peu le 20ème (8 220 €/m²).

Dans les Hauts-de-Seine, les valeurs moyennes sont

comprises entre 5 070 €/m² et 7 600 €/m², avec une valeur

médiane de 6 200 €/m². L’amplitude des prix est similaire

dans le Val-de-Marne, avec des valeurs allant de 3 080

€/m² à 5 350 €/m². Dans une moindre mesure, les Yvelines

affichent aussi un écart de prix dans une proportion

similaire, de 2 680 €/m² à 4 530 €/m², pour un prix médian

de 3 470 €/m².

La dispersion des valeurs est, quant à elle, plus faible en

Seine-Saint-Denis, de 2 520 €/m² à 4 200 €/m², avec une

médiane positionnée à 3 160 €/m². Le Val d’Oise,

l’Essonne et la Seine-et-Marne clôturent le classement

avec des prix médians respectifs de 2 820 €/m², 2 760

€/m² et 2 540 €/m².

Paris : axe de droite

Source : Chambre des Notaires

Prix des appartements anciens en Ile-de-France,

valeurs observées au 1er trimestre 2019, en €/m²

Source : Chambre des Notaires

Prix des appartements anciens à Paris

au 2eme trimestre 2019, en €/m²

Source : Chambre des Notaires

14Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

LE MARCHÉ DES LOGEMENTS NEUFSVENT DE REDOUX SUR LE NEUF!

Ventes brutes de logements neufs en France par

destination, en milliers

La vente investisseurs en berne

Les ventes brutes de logements neufs en France ont

représenté près de 128 000 unités en 2018, soit une

légère baisse (-1,4%) par rapport à l’année record de

2017. Ce recul est lié à la diminution du nombre de

logements vendus à des investisseurs particuliers (-8%), là

où les cessions en accession continuent d’augmenter

(+6%). La hausse de ces ventes est cependant

insuffisante pour compenser le déclin des ventes à

investisseur. Ces évolutions croisées sont l’illustration des

changements de financement observés sur ce marché,

entre des conditions de crédit particulièrement favorables

pour les particuliers et le recentrage de l’investissement

locatif défiscalisé sur les zones les plus tendues pour

l’instant à la recherche d’une alternative. Les ventes à

investisseurs et celles en accession génèrent d’ailleurs

des volumes à quasi égalité en 2018, une première depuis

le lancement du dispositif Pinel. A ce titre, la loi de finance

2020 sera décisive pour le maintien ou non des dispositifs

d’investissement locatifs défiscalisés, leur coût pour les

finances publiques étant aussi contesté que leur capacité

à relancer l’offre est souligné. De même, la question du

PTZ n’est toujours pas tranchée, ce dispositif perdant de

son importance dans un contexte de taux d’intérêt

particulièrement bas, même s’il reste sollicité sur le

segment emblématique du logement individuel neuf.

Diminution des mises en vente et de l’offre

Au terme de l’année 2018, près de 130 000 logements

neufs, dont 121 900 appartements, ont été mis en vente

en France. Ce volume, en hausse de près de 16% en un

an, augure une année 2019 cependant moins dynamique.

Son 1er trimestre enregistre d’ailleurs près de 20 300

mises en vente, soit une baisse de 36% en un an. Cette

diminution alors même que les ventes restent soutenues,

provoque donc une contraction du stock (appelé offre

commerciale) d’environ 11% en un an. Le délai

d’écoulement est ainsi en baisse à 9,7 mois au 1er

trimestre 2019, un chiffre assez éloigné de l’année 2018,

où il était proche des 11 mois, mais au-dessus du 1er

trimestre 2017 (9 mois). Le prix de vente moyen en

France continue ainsi d’augmenter, pour atteindre les

4 358 €/m². Le stock peine toujours à se reconstituer, alors

que la demande des particuliers reste forte, portée par des

conditions de financement exceptionnelles, qui alimentent

la hausse des prix.

Source : Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI)

Offres et mises en vente de logements neufs collectifs en

France, en milliers

Source : FPI

15Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

LE MARCHÉ DES LOGEMENTS NEUFSPRIX : ENTRE SURCHAUFFE ET TASSEMENT

Prix de vente des logements collectifs neufs en France,

en €/m²

Prix de vente en hausse !

Le prix moyen de vente des logements collectifs neufs a

atteint les 4 358 €/m² en France métropolitaine au 1er

trimestre 2019 soit une hausse de 1,77% en un an. Cette

progression est légèrement inférieure à celle observée en

2017 (+1,8%) ou encore en 2016 (+2,5%). Elle est portée

par l’Ile-de-France (+1,86%) et dans une moindre mesure

par les marchés de Province (+0,84%). Le début de

l’année 2019 vient nuancer cette logique haussière; il

marque en effet une baisse des prix en Ile-de-France, par

rapport à la fin de l’année 2018, de l’ordre de -2%, alors

que les prix en province continuent d’augmenter (+1,64%).

Ce recul doit cependant être relativiser; il fait d’une part

suite à une hausse continue des prix de vente francilien en

2018 et pourrait donc n’être que conjoncturelle. En effet,

avec un prix moyen de 5 034 €/m² pour les logements

collectifs vendus en Ile-de-France, le 1er trimestre 2019 se

situe au-dessus du 3ème trimestre 2018 (4 989 €/m²),

dernière valeur top.

Surchauffe des prix dans une majorité de

marchés en province

Sans surprise, la croissance des prix moyens des

logements collectifs neufs en régions (+1,77% en

moyenne en 2018) ne rend pas compte de la dynamique

particulière de chaque micromarché. En 2017, seules trois

métropoles affichaient des prix en baisse (Brest Métropole,

Angers-Loire Métropole, Orléans Métropole), contre 7 en

2018, un panel assez large regroupant trois catégories :

- Les villes ayant des prix moyens assez élevés

(supérieurs à 4 000 €/m²), où une légère correction était

attendue après des années de hausse (Nice, Lyon, Nantes

et Montpellier).

- Des métropoles intermédiaires de province,

disposant de campus et de quelques spécialisations

économiques notables (Strasbourg, Grenoble, Tours).

- Les métropoles normandes avec un prix moyen de

l’ordre de 3 200 €/m².

Pour les villes affichant une hausse des prix à la vente

deux catégories se distinguent également :

- Les villes avec des prix moyens contenus, ou qui

ont connu une forte baisse et bénéficient d’une dynamique

de rattrapage (Brest, Angers, Dijon, Orléans, Lille,

Besançon).

- Des métropoles régionales dynamiques qui, malgré

des prix parfois élevés, sont toujours sur une dynamique

haussière (Toulouse, Bordeaux, Aix-Marseille).

Source : FPI

Source : FPI

Prix de vente des logements neufs collectifs en France,

en €/m² au T1 2018 et T1 2019.

16Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

LE MARCHÉ DES LOGEMENTS NEUFSILE-DE-FRANCE : LE GRAND ECART DES VALEURS

Paris : prix exceptionnels et raréfaction de

l’offre

Les logements collectifs neufs se sont commercialisés en

Ile-de-France sur la base d’un prix moyen compris entre

4 253 €/m² pour la Seine et Marne et 13 658 €/m² pour

Paris. Dans la Capitale, si la hausse des prix est

généralisée (+18% en 2018), l’écart des prix reste

important entre les arrondissements, de 10 100 €/m²

dans le Nord-Est à plus de 15 000 €/m² pour la rive

gauche (5ème/6ème/7ème). Le marché parisien du neuf est

pénalisé par la rareté du foncier et le coût d’entrée pour

les opérations. Ainsi, l’année 2018 s’est elle limitée à 284

mises en ventes.

La Petite Couronne : une locomotive

En toute logique, la Petite Couronne est le vrai moteur du

marché francilien avec 9 561 mises en vente en 2018,

pour un stock d’environ 13 000 logements, soit environ

60% des mises en ventes et des ventes du marché

résidentiel neuf collectif francilien, pour un prix moyen de

5 815 €/m² en 2018 (+4% par rapport à 2017). Ce

territoire présente cependant des variations importantes

selon les micro-marchés avec une dissymétrie Est/Ouest

qui se maintient. Le secteur Neuilly-Levallois présente

des prix proches de Paris (11 555 €/m²) et la Boucle Sud

connaît une réelle dynamique de rattrapage avec un prix

moyen de l’ordre de 8 900 €/m². La Couronne Est

bénéficie pleinement de la saturation du marché parisien

alors que le Nord compte quelques marchés avec des

potentiels importants (Clichy, Saint-Ouen, Pantin, et le

quartier de Plaine Commune à Saint-Denis) et affiche un

prix moyen de 4 800 €/m² alors qu’au Sud, ces valeurs

atteignent 5 500 €/m².

Grande Couronne : une grande hétérogénéité

La Grande Couronne est un marché plus réduit avec

environ 5 800 mises en vente pour 2018 (-28% en un an)

et des prix qui atteignent désormais les 4 296 €/m². Les

ventes sont stables à un peu plus de 6 800 logements en

un an, soit presque le même chiffre qu’en 2017. Dans le

détail, la Seine-et-Marne connaît une hausse de ses

réservations (+23% en un an), portée par Marne-la-

Vallée et Sénart, alors que l’Essonne enregistre une

baisse de ses ventes (-24%). Le Val d’Oise est porté par

une dynamique particulièrement favorable avec des

réservations stables dans un contexte de baisse des

mises en ventes (-29%), ce qui engendre une hausse des

prix d’environ 4% sur un an. Les Yvelines connaissent

une conjoncture similaire avec une forte contraction de

ses mises en vente (-43%) et une légère hausse de ses

réservations, engendrant une baisse rapide du stock et

une hausse des prix de 3%.

Prix de vente des logements neufs collectifs à Paris et en

proche banlieue en €/m², Mi-2019

Source : GRECAM – Observatoire Immobilier de l’Habitat Collectif

Prix de vente moyen des logements neufs collectifs en

Ile-de- France, en €/m², Mi-2019

Source : GRECAM – Observatoire Immobilier de l’Habitat Collectif

17Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

LE MARCHÉ DES LOGEMENTS NEUFSRÉINVENTER LE LOGEMENT NEUF?

Nouvel élan pour la reconversion de bureaux

en logements

Le différentiel croissant entre le prix des appartements

neufs et celui des bureaux encourage certains acteurs à

envisager la reconversion de bureaux en logements.

Certaines opérations sont déjà livrées comme le Reille à

Paris de NOVAXIA, le 72 Quai des Carrières à

Charenton d’I3F. La loi ELAN (article 28) entend faciliter

ces démarches. Ce type d’opérations peut désormais

bénéficier d’un bonus de constructibilité de 30%, et de

dispositifs dérogatoires. La création de la catégorie

d’Immeuble de Moyenne Hauteur (de 28 à 50 mètres)

facilite les changements d’usage, tout comme les

dispositifs dérogatoires pour les parkings en cas de

logements issus d’une opération de reconversion de

bureaux en logement. Enfin, les bailleurs envisageant

une transformation de bureaux en logements peuvent

donner congé de manière facilité à leurs locataires.

Gare au dynamisme des actifs tertiaires

franciliens !

Les écarts significatifs entre les bureaux et les

logements neufs parisiens suscitent l’intérêts des acteurs

publics qui y verraient un moyen de limiter la crise du

logement. Pour autant, la dynamique du bureau

francilien est également porteuse depuis 2013 : volume

d’investissement record (plus de 19 milliards d’euros en

2018), vacance réduite (2,3% mi-2019), taux de

rendement prime en baisse régulière (3,00% dans le

QCA). Ces bons indicateurs encouragent les

propriétaires à conserver leurs actifs dans l’espoir d’une

revente future avec une forte plus-value. Dans ce

contexte, seul un nombre limité de secteurs franciliens

remplissent des conditions optimales pour de telles

opérations en cumulant un prix de l’immobilier élevé, un

écart de valeurs métriques en faveur du logement, une

localisation urbaine attractive et des actifs tertiaires

difficilement réintégrables sur le marché.

La reconversion de bureaux en résidence au

secours de la reconversion de bureaux en

logements?

Dans ce contexte, la rentrée 2019, marque peut-être

l’annonce d’un tournant avec l’officialisation de deux

projets d’envergure. A Paris, dans le 15ème, COVEA a

acquis l’ancien siège social d’ADOMA avec l’ambition

affichée d’en faire un centre de coliving et de coworking.

A Levallois-Perret, M&G REAL ESTATE a acquis un

immeuble de bureaux, qui sera reconverti en résidence

services par NOVAXIA, et loué à l’opérateur LES

ESSENTIELLES.

Prix de vente des bureaux et des logements neufs

collectifs en Ile-de- France, en €/m², 1er semestre 2019

Volume d’investissement Bureaux en Ile-de-France,

en milliards d’euros

Sources : Immostat, Cushman & Wakefield

18Cushman & Wakefield | MarketBeat Le marché des logements en France – Bilan 1er Semestre 2019 & Perspectives fin d’année

Aire Urbaine de Paris : selon la définition de l'INSEE, ensemble continu et sans enclave formé par un pôle urbain (unité urbaine offrant

plus de 10 000 emplois) et par sa couronne périurbaine, c'est-à-dire les communes dont 40 % de la population active y résidant, travaille

dans le pôle urbain ou dans une commune fortement attirée par celui-ci. Elle comprend 1 786 communes en Ile-de-France et dans les

départements limitrophes.

Bailleurs publics : au sens strict du code de la construction et de l’habitation, les organismes bailleurs sociaux sont des constructeurs

disposant d’un agrément au titre du service d'intérêt général. Il existe 2 catégories de bailleurs sociaux : les Offices Publics de l’Habitat,

dont le conseil d’administration est piloté directement par le Conseil général, et les sociétés anonymes d’HLM dont le conseil

d’administration est principalement composé des collecteurs « Action Logement » (ex 1%), c'est-à-dire les employeurs qui cotisent à

l’effort de construction.

Bailleurs privés : tous les autres bailleurs non assimilés aux bailleurs publics. Une location appartient au secteur privé lorsque le

propriétaire est une personne privée (particulier ou société).

CLAMEUR : (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) : association régie par la loi du 1er juillet

1901 dont l’Observatoire privé des marchés locatifs privés est devenu essentiel à la connaissance des loyers du secteur privé et à une

analyse du fonctionnement des marché locaux de l’habitat.

Indicateur de solvabilité des ménages : indicateur de la capacité à emprunter des ménages, il rapporte le coût mensuel des emprunts

(intégrant le niveau des taux d’intérêt, la durée des prêts accordés, le taux d’apport personnel des emprunteurs, le coût des opérations

immobilières réalisées) au revenu des emprunteurs.

Loyers de marché : CLAMEUR observe les loyers de marché hors charges. Les niveaux / indices / variations de loyers de marché

s’entendent hors charges.

Taux de mobilité résidentielle : publié par CLAMEUR, ce taux représente la proportion des locataires qui changent de logement au

cours d'une année donnée.

Prix de vente des investissements en bureaux : donnée publiée par ImmoStat. Exprimé en euros "acte en main" par m² (€ AEM / m²),

cet indicateur est calculé comme une moyenne simple des prix recensés au cours des douze derniers mois, au sein de chaque sous-

secteur géographique de la segmentation ImmoStat.

Prix de vente des logements neufs : L’Observatoire Immobilier de l’Habitat du GRECAM comporte, chaque semestre, un cahier de

conjoncture du marché à l’échelle de l’Ile-de-France, puis des huit départements, et de l'ensemble des villes nouvelles. Cette note de

conjoncture fait le point des principaux flux du semestre et met en évidence une batterie d’indicateurs, suivis dans le temps, révélateurs

des différentes dynamiques du marché dont le prix moyen du m² habitable, parking inclus. L’évolution récente des prix est rapprochée de

celle des écoulements, afin d’apprécier l’élasticité des rythmes de vente par rapport aux prix.

Résidences principales : selon la définition de l'INSEE, habitation occupée de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs

personnes d'un même ménage1, par opposition à la résidence secondaire.

Résidences secondaires : habitation servant notamment de logement de villégiature à ses propriétaires ou locataires, ceci uniquement

pour des périodes de courtes durées durant l'année (vacances, week-end, loisirs, etc.). Elle se distingue en cela de la résidence

principale qui est le logement habituel du ménage.

Rendement locatif : le rendement locatif courant d’un immeuble est égal au montant des revenus locatifs nets sur une année donnée,

rapporté à la valeur d’expertise en début d’année, augmenté des dépenses d’investissement sur l’année.

Rendement en capital : il est égal à la différence entre la valeur d’expertise en fin d’année et la valeur d’expertise en début d’année

augmentée des dépenses d’investissement sur l’année, le tout rapporté à la valeur d’expertise en début d’année augmentée des

dépenses d’investissement sur l’année.

Taux de rendement global : somme du rendement locatif et du rendement en capital pour un type d’actif immobilier pour une période

donnée.

Ventes brutes de logements neufs : réservations à la vente avec dépôt d’arrhes (source CGDD). A la différence des ventes nettes,

elles ne tiennent pas compte des désistements.

Volume d’investissement en logements : Somme des montants des actifs immobiliers résidentiels (collectifs ou individuels) destinés à

la location acquis pendant une période donnée par des bailleurs privés non individuels ou par des bailleurs sociaux dès lors que les actifs

sont des opérations neuves.

.

DEFINITIONS

Disclaimer

Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien

que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune

manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle,

du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état

de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source.

©2019 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés

Magali Marton

Head of Research - France

+33 (0)1 86 46 10 95

magali.marton@cushwake.com

AUTEURS

Antoine Derville

Président

+33 (0)1 53 76 92 91

antoine.derville@cushwake.com

CONTACTS

Nils Vinck

Head of Capital Markets

+33 (0)1 86 46 10 19

nils.vinck@cushwake.com

Chrystèle Villotte

Head of Residential Capital Markets

+33 (0)1 86 46 11 07

chrystele.villotte@cushwake.com

Félix Solé

Chargé d’études

+33 (0)1 86 46 10 87

felix.sole@cushwake.com