Tendances du marché immobilier CanadienT3 2021

Tendances du marché immobilier Canadien - T3 2021 1

Les perspectives économiques mondiales continuent de se normaliser et de s’améliorer à mesure que d’autres économies commencent à rouvrir

Le Canada a démontré une certaine faiblesse, la croissance réelle de son PIB au deuxième trimestre de 2021 ayant été de -0,3 %¹ (ou -1,2 % sur une base annualisée)

Selon Statistique Canada, les baisses prononcées des activités de revente des maisons et des exportations ont largement contribué à la faiblesse

La pénurie de micropuces et d’autres intrants ont réduit le commerce des véhicules automobiles motorisés et la consommation intérieure

Après avoir retrouvé son niveau prépandémique en septembre, l'emploi s’est maintenu (+31 000; +0,2 %) en octobre. Le taux de chômage a baissé de 0,2 point de pourcentage à 6,7 %²

Le plus récent taux d’inflation globale du Canada pour septembre 2021, mesuré d’après l’indice des prix à la consommation (« CPI »), a atteint son plus haut niveau depuis février 2003, soit une augmentation de 4,1 % par rapport à l’an dernier³

Les effets de base dans des catégories comme l’énergie ont été largement responsables de la hausse des prix

La mesure d’inflation actuelle est élevée et semble devoir persister quelque temps du fait de l’expansion du bilan de la Banque centrale en réponse à la pandémie

Selon le scénario économique de base de Fiera Capital (reprise réflationnaire – 50 % de probabilité), la relance économique mondiale va se poursuivre à un rythme supérieur à la tendance au cours des 12 à 18 prochains mois, sans crainte d’un resserrement prématuré des politiques monétaires

Le lancement réussi de plusieurs vaccins et traitements sécuritaires et efficaces accélère au final le retour à une normalité économique

Mais étant donné les niveaux d’inflation actuellement élevés et la lointaine éventualité d’autres confinements pendant les mois plus froids au Canada, la probabilité d’un scénario économique de « stagflation » est à présent de 40 %

La Banque du Canada a signalé le 27 octobre qu'elle pourrait augmenter les taux d'intérêt dès avril 2022 et a déclaré que l'inflation resterait au-dessus de l'objectif pendant une grande partie de l'année prochaine en raison de la hausse des prix de l'énergie et des problèmes d'approvisionnement⁴. Des pressions inflationnistes plus fortes et plus persistantes ont conduit à cet ajustement politique plus ferme. La banque centrale a maintenu le taux directeur du financement à un jour à 0,25%, comme prévu, et a déclaré qu'elle mettait fin à l'assouplissement quantitatif et entrait dans la phase de réinvestissement, au cours de laquelle elle achètera des obligations du gouvernement du Canada uniquement pour remplacer les obligations arrivant à échéance. Cette réponse parvient même d’un contexte de perspectives moins optimistes pour l'économie canadienne, ce qui rend difficile de concilier ces attentes de taux agressives avec des ajustements à la baisse des prévisions de PIB de la Banque du Canada jusqu'en 2023. En effet, la Banque du Canada a reconnu qu'une incertitude considérable dans ses prévisions existe. Le gestionnaire va continuer à surveiller les mesures de l’inflation qui peuvent avoir des répercussions grandement favorables pour les futurs loyers et prix immobiliers.

Survol de l’économie canadienne

1. Statistique Canada2. Statistique Canada3. Statistique Canada4. Banque du Canada

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Industriel⁶

> Le marché industriel national du Canada continue de s’approcher d’une pénurie d’espace record

> Même si l’absorption nette nationale au troisième trimestre de 2021 a été de 9,3 millions de pieds carrés (-41,8 % d’un trimestre à l’autre), le taux de disponibilité nationale s’est contracté à seulement 2,0 % (-0,3 % d’un trimestre à l’autre)

> Par conséquent, les loyers nets nationaux ont franchi la barre des deux chiffres pour la première fois, s’établissant à 10,03 $ le pied carré (+2,1 % d’un trimestre à l’autre)

> Vancouver, London, la région de Waterloo et Toronto ont chacune des taux de disponibilité de 0,9 % ou moins, ce qui ne laisse actuellement pas d’options pratiques aux occupants

> Montréal suit de près avec un taux de disponibilité d’à peine 1,2 %. Calgary a aussi créé une surprise, son taux de disponibilité se comprimant de 1,0 % en l’espace d’un seul trimestre pour s’établir à 5,6 %

Image: Maestria - Montréal - FRE Opportunity Fund II - Multirésidentiel5. CBRE Q3 2021 MarketView6. CBRE Q3 2021 MarketView

RésuméLe développement demeure l’unique solution à long terme; mais étant donné les perturbations dans la chaîne d’approvisionnement, les délais de construction qui s’étirent et le manque de terrains à développer, les solutions vont poser un défi. Le pipeline de développement actuel de 34,1 millions de pieds carrés ne va augmenter que de 1,8 % l’inventaire existant et les projets dont la livraison est prévue d’ici la fin de 2022 sont déjà préloués à 63,4 %. Comme nous l’avons systématiquement répété, le gestionnaire s’attend à ce que la croissance de la location dans ce secteur demeure robuste afin de régler la pénurie d’espace.

Perspectives de l'immobilier canadienBureaux⁵

> Le marché national des bureaux au Canada a vu son taux d’inoccupation passer à 15,7 % (+0,4 % d’un trimestre à l’autre) – le plus élevé depuis 1994, dépassant ceux de la bulle technologique et de la crise financière mondiale, selon CBRE

> L’activité locative montre des signes de croissance, surtout avec les occupants technologiques, et quatre des 10 marchés canadiens ont enregistré une absorption nette positive ce trimestre

> La demande pour de l’espace aménagé, qui a été importante dans les marchés principaux de Toronto et Vancouver depuis cet été, voit à présent l’espace en sous-location diminuer à l’échelle nationale

> L’offre de sous-locations de qualité restantes, qui ne représentent que 20,5 % de l’espace inoccupé, est bien souvent insuffisante

> Les nouvelles constructions suscitent beaucoup d’intérêt, car la tendance à la fuite vers la qualité se poursuit

RésuméCette légère amélioration dans la sphère de la sous-location dure depuis quelques trimestres, ce qui laisse entrevoir une reprise à court terme du marché des bureaux. Toutefois, les paramètres fondamentaux de ce type de propriété vont continuer à se heurter à des défis alors que les entreprises s’adaptent à des solutions plus hybrides et que les 17,3 millions de pieds carrés en construction (soit 3,6 % de l’inventaire national existant) sont ingérés par le marché.

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Multirésidentiel

> Il y avait, parmi les zones métropolitaines recensées au Canada, 6,1 % ou 116 929 appartements dont les loyers étaient en retard sur un univers total de 1 912 290 unités – mais, représentant seulement 0,6% du loyer total attendu, soulignant que les travailleurs les moins bien payés ont été les plus touchés¹²

> Curieusement, la zone métropolitaine de recensement de Toronto a enregistré la plus grande part des arriérés de loyers au Canada et environ 11,0 % de toutes les unités ayant des loyers en retard

> La demande pour le marché locatif aurait été plus faible si ce n’avait été du soutien financier gouvernemental sans précédent comme la Prestation canadienne d’urgence, la Prestation canadienne de la relance économique et les prestations d’assurance-emploi. Cela a permis aux ménages dont les revenus ont souffert de la pandémie de payer leur loyer et de rester dans leurs unités

> Le taux d’inoccupation global dans les zones métropolitaines de recensement est passé à 3,2 % à la fin de 2020 (+1,2 % d’une année à l’autre), mais les loyers ont augmenté de 3,6 % d’une année à l’autre et atteint une moyenne de 1 165 $ pour des appartements de deux chambres¹³

RésuméLes perspectives à long terme pour ce type de propriétés semblent vigoureuses, car les taux d’intérêt moindres à plus long terme continuent de faire monter les prix des maisons au Canada, ce qui augmente l’écart entre le coût de la propriété et celui de la location. Selon Économique RBC, le Canada, qui a reconnu la nécessité de relancer l’immigration, a été un des rares pays développés à augmenter ses cibles au plus fort de la pandémie. Les nouvelles cibles (plus de 400 000 nouveaux arrivants au cours de chacune des trois prochaines années) devraient permettre de rattraper le retard pris en 2020.¹⁴

Marché de détail

> Le secteur canadien du commerce de détail traditionnel (« brique et mortier ») continue de s’adapter aux effets persistants de la pandémie et de composer avec⁷

> Les restrictions de capacité qui persistent pour les détaillants de services comme les restaurants, combinées à la réduction du trafic piétonnier enregistrée par divers centres commerciaux fermés et commerçants installés sur des artères principales, continuent d’entraîner des annonces de fermeture et des faillites

> Selon une récente étude JLL Retail Outlook, les ménages canadiens ont réussi à épargner environ 180 milliards de dollars en 2020, soit plus ou moins 5 800 $ par adulte canadien⁸

> Sans doute du fait de ces économies, les ventes au détail canadiennes ont augmenté de 5,3 % d’une année sur l’autre en juillet 2021, ce qui est un bon signe⁹

> Selon CBRE, le total national sous construction a légèrement diminué à la fin de l’an dernier et est présent de 9,6 millions de pieds carrés, quelques projets ayant démarré pendant cette période d’incertitude¹⁰

> Les projets à usage mixte, qui comptent pour 74,8 % de ce qui est en construction à l’échelle nationale, représentent l’essentiel du pipeline actif de certains marchés comme Toronto¹¹

RésuméÀ long terme, le gestionnaire s’attend à ce que la croissance du commerce électronique continue à dépasser les ventes des magasins de brique et mortier, et il va se montrer très sélectif en s’intéressant uniquement à des centres qui ont des épiceries ou des pharmacies comme magasins-piliers dans des endroits stratégiques promis à un redéveloppement.

7. CoStar – Retail Report8. JLL Retail Outlook9. Koyfin10. CBRE Q3 2021 MarketView11. CBRE Q3 2021 MarketView12. Rapport sur le marché locatif 2020 de la SCHL13. Rapport sur le marché locatif 2020 de la SCHL14. Économique RBC

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PERSPECTIVES DU MARCHÉ > Les taux de vaccination à la hausse ont amené de

nombreux gouvernements provinciaux à dévoiler des plans de réouverture et une feuille de route précisant comment et quand les restrictions pourraient être assouplies, ce qui laisse entrevoir de la lumière au bout du tunnel et à penser que le pire pourrait être enfin derrière nous

> Cela a créé, comme l’estime Fiera Immobilier, les conditions pour que l’économie canadienne se rattrape sur le plan de la croissance pendant la deuxième moitié de 2021; toutefois, l’inflation à la hausse devient un risque plus important de prévu initialement, ce qui pourrait créer un environnement plus stagflationniste

> Dans un monde où la croissance sera ardue en raison du vieillissement de la population,

le Canada bénéficie d’une immigration qui devrait contribuer à faire croître sa population plus vite que d’autres nations, ce qui va augmenter la demande pour l’immobilier canadien

> L’offre immobilière future reste aussi relativement disciplinée par rapport aux cycles passés; elle devrait donc être dépassée par la demande

> Étant donné les niveaux d’endettement élevés dans le monde, les taux d’intérêt devraient rester relativement inférieurs plus longtemps malgré la poussée de l’inflation

> L’immobilier canadien devrait continuer à attirer des investissements étrangers et un pourcentage plus grand des affectations des régimes de retraite nationaux, ce qui augure bien pour les valeurs

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Michael Le Coche Directeur, Stratégies et développement

Greg Martin Vice-président, Stratégie et services de conseil en investissements