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Table des matières

Sommaire .................................................................................................................. 11

Introduction

1 Des « devis et marchés » au contrat d’entreprise. 13

2 Limites de l’étude......................................................... 14

3 Plan. ................................................................................ 15

TITRE 1Droit commun du contrat d’entreprise

4 Plan. ................................................................................ 19

CHAPITRE 1. DÉFINITION, QUALIFICATION ET DISTINCTIONS ................ 21

Section 1. Définition du contrat d’entreprise ................................................... 21

5 Définition du contrat d’entreprise – Code civil. ... 21

6 Définition du contrat d’entreprise – Doctrine et jurisprudence actuelles.......................................... 22

Section 2. Champ d’application du contrat d’entreprise ......................... 24

7 Champ d’application. ................................................. 24

8 Prestations relevant du champ d’application. ...... 24

Section 3. Réglementation du contrat d’entreprise ..................................... 29

9 Désuétude des articles 1782 et suivants du Code civil. ................................................................ 29

10 Application du Code civil à défaut de législation particulière. ................................................................... 30

11 Autorégulation : codes de déontologie, labels de qualité et normes techniques.............................. 31

12 Autonomie de la volonté. .......................................... 38

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1260 CONTRAT D'ENTREPRISE

13 Législations adoptées en dehors du Code civil – Droit belge. ................................................................... 39

14 Législations adoptées en dehors du Code civil (suite) – Internationalisation des affaires. ............. 42

15 Prestation de services et droit européen................ 45

16 Vers une harmonisation européenne du droit contractuel de la prestation de services ? .............. 49

17 Le contrat d’entreprise dans la proposition de règlement relatif à un droit commun européen de la vente. ................................................... 55

Section 4. Caractères du contrat d’entreprise.................................................. 57

18 Contrat consensuel. .................................................... 57

19 Contrat synallagmatique........................................... 58

20 Contrat à titre onéreux............................................... 59

21 Contrat à exécution instantanée ou successive ... 60

22 Contrat à durée déterminée ou à durée indéterminée......................................................................... 61

23 Contrat commutatif ou aléatoire ? .......................... 63

24 Contrat intuitu personae ? ......................................... 64

Section 5. Qualification juridique du contrat d’entreprise et distinction avec les autres contrats............................................................ 65

25 L’opération de qualification – Critique des classifications traditionnelles. ........................... 65

1. Le contrat de vente ........................................................................................................ 69

26 Distinction vente – entreprise – Généralités......... 69

27 Système de la vente..................................................... 71

28 Système de l’entreprise. ............................................. 72

29 Système du contrat mixte vente – entreprise. ..... 72

30 Système du critère économique............................... 75

31 Système du critère psychologique (origine ou initiative de la conception).................................. 76

32 Système du critère de spécificité.............................. 77

33 Système de l’autonomie des volontés..................... 80

34 Distinction vente – entreprise – Domaine de la construction immobilière................................ 82

35 Distinction vente – entreprise – Convention de Vienne et garantie des biens de consommation.... 84

36 Intérêt de la distinction.............................................. 86

TABLE DES MATIÈRES 1261

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2. Le contrat de bail............................................................................................................ 88

37 Distinction contrat de bail – entreprise – Généralités. ................................................................... 88

38 Distinction bail – entreprise – Mise à disposition d’une chose avec personnel. ..................................... 90

3. Le contrat de transport ............................................................................................... 93

39 Définition et éléments constitutifs du contrat de transport................................................................... 93

40 Droit applicable au contrat de transport. .............. 94

41 Distinction transport – entreprise – Contrat de déménagement. ..................................................... 96

42 Intérêt de la distinction – La responsabilité du transporteur et les délais de prescription. ....... 97

4. Le contrat de mandat .................................................................................................. 98

43 Distinction mandat – entreprise. ............................. 98

44 Intérêt de la distinction. ............................................. 101

45 Applications – A. Le contrat de courtage immobilier..................................................................... 103

46 Applications – B. Autres professions (architecte, avocat, notaire, huissier, etc.). .................................. 107

5. Le contrat de dépôt ....................................................................................................... 114

47 Distinction dépôt entreprise. .................................... 114

48 Intérêts de la distinction. ........................................... 115

49 Critères de qualification – Généralités. .................. 116

50 Critères de qualification – Théorie de l’absorption.............................................................. 117

51 Critères de qualification – Théorie du cumul. ...... 120

52 Prééminence de la volonté des parties. .................. 121

6. Le contrat de travail...................................................................................................... 122

53 Distinction contrat de travail-entreprise................ 122

54 Incidence de la qualification de la convention par les parties – Évolution de la jurisprudence. ... 122

55 Loi-programme du 27 décembre 2006. ................. 127

56 Le phénomène de la fausse indépendance – Aperçu. ........................................................................... 129

57 Le cas particulier de la mise à dispositionde travailleurs : loi du 24 juillet 1987. .................... 131

58 Intérêt de la distinction. ............................................. 135

7. Le « contrat de promotion immobilière ».......................................................... 135

59 Présentation du phénomène de la promotion. .... 135

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60 Définition. ..................................................................... 136

61 Différentes formes de promotion – Caractéristiques communes. .................................... 136

62 Qualification du contrat de promotion immobilière. ................................................................. 139

8. La qualification par les parties ............................................................................... 140

63 Incidence la qualification donnée par les parties..... 140

64 Qualification et accord procédural des parties. ... 142

CHAPITRE 2. FORMATION DU CONTRAT D’ENTREPRISE ............................... 143

Section 1. Phase précontractuelle et accord des volontés...................... 143

65 Offre et acceptation – Renvoi au droit commun. 143

66 Pourparlers et devis – Liberté de rupture des négociations (sans indemnisation, sauf convention). ......................................................... 147

67 Pourparlers et devis – Exceptions – A. Rupture abusive. .......................................................................... 150

68 Pourparlers et devis – Exceptions – B. Esquisses et études préalables de l’architecte. ........................ 153

69 Pourparlers et devis – Exceptions – C. Œuvre créatrice de l’entrepreneur........................................ 156

70 Pourparlers et devis – Exceptions – D. Enrichissement sans cause du maître de l’ouvrage. ................................................................. 157

71 Devoir d’information réciproque des parties dans la phase précontractuelle. ............................... 158

72 Devoir précontractuel du professionnel de s’informer des besoins de son client, spécialement lorsqu’il est profane........................... 161

73 (Suite) – Secteur de l’informatique.......................... 162

74 Libre choix du cocontractant – Marchés publics – Renvoi. ........................................................................... 163

75 Libre choix du cocontractant – Marchés privés – Principe.......................................................................... 166

76 Libre choix du cocontractant – Marchés privés – Référence à la réglementation des marchés publics. ........................................................................... 169

77 Libre choix du cocontractant – Contrat de prestation de services couplé à la vente d’un bien.... 170

78 Accord des volontés et délai de réflexion. ............. 172


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Section 2. Conditions de validité ................................................................................ 175

1. Capacité............................................................................................................................... 175

79 Capacité des parties au contrat – Généralités. ..... 175

80 Immatriculation à la Banque-Carrefour des Entreprises. ............................................................ 176

2. Consentement .................................................................................................................. 177

81 Consentement au contrat – Renvoi au droit commun......................................................................... 177

3. Objet ...................................................................................................................................... 183

3.1. UNE PRESTATION......................................................................................................... 183

82 Principe. ......................................................................... 183

83 Terminologie : plans, métré, devis, bordereau, cahier des charges. ...................................................... 185

84 Objet déterminé ou déterminable – Précisions à propos du contrat d’architecture – Renvoi. ....... 187

85 Application : la clause d’exclusivité et le caractère déterminable de l’objet (à propos des « ventes couplées forcées »)....................................................... 188

3.2. UN PRIX ......................................................................................................................... 191

3.2.1. Notion ........................................................................................................... 191

86 Exigence d’un prix déterminé ou déterminable... 191

3.2.2. Modes de fixation du prix ............................................................. 192

3.2.2.1. Aperçu ........................................................................................... 192

87 Modes de fixation du prix – Aperçu. ....................... 192

3.2.2.2. Marché à forfait absolu ....................................................... 193

88 Marché à prix ferme ou marché à forfait absolu – Principes. ....................................................................... 193

89 Augmentation du prix suite à une modification de la mission initiale ou à une augmentation du coût de la main-d’œuvre ou des matériaux – Droit commun et article 1793 du Code civil – Renvoi............................................................................. 201

90 Augmentation du prix suite à la survenance d’évènements imprévus ou à la fluctuation des coûts – Théorie des sujétions imprévues et théorie de l’imprévision......................................... 201

91 Augmentation du prix consécutive à l’erreur ou la faute du prestataire de service (notamment l’erreur matérielle de calcul) et incidence des informations fournies au prestataire lors de la conclusion du contrat. .............................. 210

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92 Conséquences sur le prix d’une réduction de la mission initiale................................................... 213

3.2.2.3. Marché à prix déterminable ............................................. 213

93 Principes. ....................................................................... 213

94 Marché à forfait relatif. .............................................. 214

95 Marché à bordereau de prix...................................... 215

96 Marchés en régie et « cost plus fee »........................ 217

3.2.2.4. Marché à prix laissé à la discrétion de l’entrepreneur .................................................................... 220

97 Marché à prix laissé à la discrétion de l’entrepreneur – Principes. ........................................ 220

3.2.3. Obstacles à la libre fixation du prix ...................................... 226

98 Règlementation des prix – Ancien régime – Loi Cools. ....................................................................... 226

99 Règlementation des prix – Nouveau régime – Code de droit économique........................................ 228

100 Règlementation des prix – Service des prix du S.P.F. Économie...................................................... 229

101 Règlementation des prix – Clauses d’indexation des prix........................................................................... 229

102 Règlementation des prix – Loi Breyne. .................. 231

103 Règlementation des prix – Autres législations. .... 232

104 Prescriptions déontologiques. ................................. 234

105 Indication des prix. ..................................................... 237

4. Licéité de l’objet et de la cause................................................................................ 238

106 Principes – Contrat d’entreprise et dispositions impératives et d’ordre public (notamment les prescriptions urbanistiques). .............................. 238

107 Dispositions impératives – Les contrats conclus avec les consommateurs............................................ 246

Section 3. Consensualisme.............................................................................................. 247

108 Principe.......................................................................... 247

109 Exceptions – L’exigence d’écrit dans le contrat d’entreprise. .................................................................. 248

110 Prescriptions déontologiques. .................................. 252

Section 4. Preuve du contrat.......................................................................................... 254

111 Charge et objet de la preuve. .................................... 254

112 Modes de preuve. ........................................................ 258


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Section 5. Interprétation du contrat ........................................................................ 263

113 Application du droit commun.................................. 263

114 Multiplicité de documents contractuels................. 265

115 À titre subsidiaire, interprétation contre celui qui a stipulé et interprétation contra preferentem – Application en matière de contrat d’entreprise. .... 266

CHAPITRE 3. EFFETS DU CONTRAT D’ENTREPRISE ............................................. 269

Section 1. Obligations de l’entrepreneur.............................................................. 269

116 Aperçu des obligations de l’entrepreneur. ............ 269

1. Obligation principale : exécuter la prestation................................................ 270

117 Mode de d’exécution de la prestation – Instructions du maître de l’ouvrage et Ius variendi.......................... 270

118 Respect des règles de l’art.......................................... 274

119 Obligation de moyens ou de résultat – Principes...... 280

120 Obligation de moyens ou de résultat – Illustrations dans le contrat d’entreprise(hors secteur de la construction) . ........................... 282

2. Obligations accessoires ............................................................................................... 294

2.1. OBLIGATION DE RESPECTER LE DÉLAI..................................................................... 294

121 Fixation du délai. ......................................................... 294

122 Délai raisonnable......................................................... 297

123 Mise en demeure. ........................................................ 299

124 Obligation de résultat................................................. 305

125 Cause étrangère libératoire et prolongation du délai : facteurs imputables au maître de l’ouvrage ou aux cotraitants................................ 306

126 Cause étrangère libératoire et prolongation du délai : cas de force majeure. ................................ 309

127 Dommages et intérêts ou clause pénale : principes. ....................................................................... 312

128 Clause pénale : pouvoir de réduction du juge. ..... 314

129 Clause pénale : exécution partielle.......................... 317

130 Clause pénale : requalification et majoration....... 318

2.2. OBLIGATION D’INFORMATION ET DE CONSEIL ..................................................... 319

131 Principe. ......................................................................... 319

132 Contenu et intensité de l’obligation d’information – Présentation.................................... 325

133 Contenu de l’obligation d’information – A. Devoir de s’informer. ............................................. 327

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134 Contenu de l’obligation d’information – B. Devoir de conseil proprement dit. ...................... 331

135 Contenu de l’obligation d’information – C. Devoir de résister au maître de l’ouvrage et de formuler des réserves. ...................................... 340

136 Contenu de l’obligation d’information – D. Devoir de contrôle réciproque des fautes – Renvoi. ............. 343

137 Preuve du conseil donné. .......................................... 343

138 Limitation conventionnelle de l’obligation d’information. .............................................................. 344

2.3. OBLIGATION DE SÉCURITÉ......................................................................................... 345

139 Obligation de sécurité – Principes........................... 345

140 Obligation de sécurité – Législations particulières. ................................................................. 348

2.4. OBLIGATION DE LIVRAISON ET OBLIGATION DE CONSERVATION ET DE RESTITUTION ..................................................................................................... 349

141 Préambule – Distinction selon que l’entrepreneur fournit la matière et son travail ou qu’il ne fournit que son travail. ................................................................. 349

142 Obligation de livrer le travail (lorsque l’entrepreneur fournit la matière et son travail)..... 350

143 Obligation de conserver et de restituer (lorsque l’entrepreneur ne fournit que son travail)............. 352

3. Obligations de l’entrepreneur et cause étrangère libératoire : la théorie des risques .................................................................................................... 359

3.1. THÉORIE DES RISQUES : RAPPEL DU DROIT COMMUN........................................ 359

144 Droit commun.............................................................. 359

145 Présentation des articles 1788 à 1790 du Code civil. ................................................................ 361

3.2. L’ENTREPRENEUR FOURNIT LA MATIÈRE ET SON TRAVAIL................................. 362

146 Risques de la matière – Transfert des risques et transfert de propriété. ............................................ 362

147 Risques de la main-d’œuvre...................................... 366

148 Sort du contrat en cas de perte de la chose avant la réception........................................................ 366

149 Hypothèse spéciale du bâtiment érigé sur le terrain du maître. ............................................. 368

150 Possibilité de dérogations conventionnelles......... 373

3.3. L’ENTREPRENEUR NE FOURNIT QUE SON TRAVAIL .............................................. 374

151 Risques de la chose. .................................................... 374


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152 Matériaux fournis par le maître de l’ouvrage et par le prestataire de services. ............................... 375

153 Risques de la main-d’œuvre...................................... 375

154 Sort du contrat. ........................................................... 376

155 Possibilité de dérogations conventionnelles......... 376

Section 2. Obligations du maître de l’ouvrage.................................................. 377

156 Obligations du maître de l’ouvrage – Généralités.... 377

1. Obligation de permettre l’exécution de l’ouvrage ....................................... 380

157 Fondement et nature de l’obligation. ..................... 380

158 Obligation de permettre et de faciliter l’exécution de l’ouvrage – Applications....................................... 381

159 Obligation de permettre et de faciliter l’exécution de l’ouvrage – Immixtion du maître de l’ouvrage dans la conception ou la réalisation des travaux. Incidence de la présence d’un architecte............... 389

160 Obligation de coordonner les travaux. ................... 396

161 Obligation de sécurité. ............................................... 398

162 Obligation de désigner des prestataires professionnels – Renvoi. ............................................ 401

163 Obligation de prendre livraison de l’ouvrage. ...... 404

2. Obligation de recevoir de l’ouvrage..................................................................... 404

164 Notion de réception – Réception unique ou réception provisoire puis définitive (renvoi). .. 404

165 Obligation d’accorder la réception – Conséquences du refus de réception – Réception avec réserves. ............................................ 406

166 Conditions de validité de la réception – Vices de consentement............................................... 409

167 Modalités de la réception : moment de la réception.............................................................. 412

168 Modalités de la réception : réception partielle. .... 414

169 Modalités de la réception : réception antérieure ou postérieure à la livraison...................................... 415

170 Modalités et charge de la preuve de la réception : réception expresse ou tacite...................................... 416

171 Modalités de la réception : réception expresse ou tacite – Régimes particuliers (loi Breyne et marchés publics). .................................................... 420

172 Modalités de la réception : réception par un mandataire du maître de l’ouvrage – Rôle de l’architecte. ..................................................... 424

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173 Réception et sous-traitance....................................... 427

174 Effets de la réception – Principes et renvois.......... 428

3. Obligation de payer le prix ....................................................................................... 429

175 Obligation de payer le prix – Principe.................... 429

176 Date d’exigibilité du paiement – Principe et clauses dérogatoires............................................... 431

177 Exigibilité du paiement – Dérogations établies par la loi. ........................................................................ 434

178 Obligation de retenue sur le paiement lorsque l’entrepreneur a des dettes sociales ou fiscales. ... 440

179 Exception d’inexécution. ........................................... 442

180 Compensation.............................................................. 442

181 Retard de paiement – Mise en demeure et intérêts moratoires – Principe et clause pénale. ................. 443

182 Prescription de l’action en paiement du prix. ...... 448

183 Défaut de paiement : exception d’inexécution, droit de rétention et clause de réserve de propriété. ................................................................. 452

184 Privilège de l’entrepreneur et de l’architecte. ....... 456

CHAPITRE 4. CONSÉQUENCES DE L’INEXÉCUTION DES OBLIGATIONS DE L’ENTREPRENEUR .......................................................................................................... 459

185 Distinction : avant et après réception..................... 459

186 Sanction de l’inexécution des obligations du maître de l’ouvrage. .............................................. 460

Section 1. Sanctions de l’inexécution des obligations de l’entrepreneur, avant la réception.............................................................. 462

1. Exécution en nature...................................................................................................... 462

187 Exécution en nature – Principe................................ 462

188 Exceptions à l’exécution en nature. ........................ 469

189 Exécution en nature – Difficulté des sanctions avant l’échéance du terme (« exceptio timoris » et « anticipatory breach »). ........................................ 479

190 Exécution en nature – Exigence d’une mise en demeure préalable. ............................................... 483

191 Exécution forcée. ......................................................... 484

192 Succédanés à l’exécution forcée : le remplacement – Principes. ................................... 485

193 Succédanés à l’exécution forcée : le remplacement – Remplacement judiciaire ou extrajudiciaire......................................................... 488


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194 Succédanés à l’exécution forcée : le remplacement – Clause de remplacement unilatéral. ...................................................................... 493

195 Succédanés à l’exécution forcée : l’astreinte. ........ 494

2. Exécution par équivalent (responsabilité contractuelle avant réception) .............................................................................................................. 496

196 Exécution par équivalent ou la réparation du dommage causé par l’inexécution contractuelle – Principes. ....................................................................... 496

197 Exécution par équivalent – Conditions : l’inexécution imputable à l’entrepreneur. ............. 497

198 Exécution par équivalent – Conditions : l’existence d’un dommage et d’un lien causal...... 500

199 Aménagements conventionnels(en particulier l’exonération ou la limitation de la responsabilité) – Renvoi................................... 503

3. Exception d’inexécution.............................................................................................. 508

200 Exception d’inexécution – Principes. ...................... 508

201 Aménagements conventionnels de l’exception d’inexécution. ............................................................... 511

4. Résolution pour inexécution fautive .................................................................. 512

202 Résolution judiciaire – Principes. ............................ 512

203 Résolution unilatérale extrajudiciaire du contrat d’entreprise. .................................................................. 519

204 Caractère supplétif de la résolution – La clause résolutoire expresse. ................................................... 525

205 Caractère supplétif de la résolution – Exclusion par les parties du mécanisme de la résolution. .... 529

206 Effets de la résolution ex tunc et distinction entre trois types de contrats d’entreprise. ............. 529

207 Valorisation des prestations réciproques............... 530

208 Dommages et intérêts complémentaires à la résolution............................................................... 533

5. Réfaction du prix ............................................................................................................ 538

209 Application du mécanisme de la réfaction judiciaire du prix dans le contrat d’entreprise ? ... 538

210 Conditions de la réfaction. ........................................ 540

211 Clauses dérogatoires en matière de réfaction. ..... 541

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Section 2. Sanction de l’inexécution des obligations de l’entrepreneur, après la réception (notamment la responsabilité contractuelle pour vices cachés) ............................... 542

1. Généralités ......................................................................................................................... 542

212 Base légale et ratio legis. ............................................ 542

213 Domaine d’application de la responsabilité après agréation : prestations matérielles ou intellectuelles.......................................................... 545

2. Conditions d’application............................................................................................ 547

214 Existence d’un dommage et d’un lien de causalité. .................................................................. 547

215 Caractère caché du vice – Notion............................ 551

216 Caractère caché du vice – Situation de l’acquéreur de l’ouvrage – Exceptions soulevées par l’entrepreneur. ...................................................... 554

217 Responsabilité à base de faute. ................................ 555

218 Pluralité de responsables – La responsabilité contractuelle in solidum. ........................................... 556

219 Délais de l’action en responsabilité contractuelle après réception-agréation – Présentation. ............ 558

220 Délai de procédure : obligation d’intenter l’action « en temps utile ». ......................................... 558

221 Délai de procédure : délai d’introductionde l’action dans les contrats en chaîne. ................. 562

222 Délai de prescription : limite décennale de l’article 2262bis du Code civil. ............................ 563

223 Délai de prescription – Caractère interruptif de la citation en justice – Étendue. ......................... 564

224 Délai de prescription – Caractère interruptif de la mise en demeure par un avocat ou par un huissier de justice. .................................... 565

225 Objet de l’action : réparation en nature ou par équivalent. ....................................................... 566

3. Caractère supplétif de la responsabilité de droit commun ..................... 567

226 Validité des clauses d’exonération et de limitation de responsabilité – Principe............. 567

227 Contractualisation du délai utile. ............................ 570

228 Interprétation stricte des clauses d’exonération et de limitation............................................................. 571


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229 Clauses qui alourdissent la responsabilité du prestataire : la garantie conventionnelle des vices cachés (ou garantie de parfait fonctionnement).......................................................... 572

230 Clauses qui alourdissent la responsabilité du prestataire : le pacte de garantie (notamment en matière de troubles de voisinage). ..................... 575

Section 3. Responsabilité contractuelle de l’entrepreneur du fait d’autrui .................................................................................................................. 578

231 Responsabilité du fait d’autrui – Renvoi. ............... 578

Section 4. Responsabilité de l’entrepreneur du fait des produits défectueux ............................................................................................................................ 580

232 La loi du 25 février 1991 et le contrat d’entreprise. .................................................................. 580

233 Conditions d’application – Le produit défectueux... 583

234 Conditions d’application – Le lien causal. ............. 586

235 Conditions d’application – Le dommage............... 586

236 Sujets (créanciers et débiteurs) de la responsabilité. .............................................................. 587

237 Causes d’exonération.................................................. 589

238 Clause limitative ou exonératoire de responsabilité et partage de responsabilité........... 590

239 Extinction de la responsabilité – Délai de déchéance et délai de prescription.......................... 591

Section 5. Transmission propter rem de l’action en responsabilité contractuelle ....................................................................................................................... 592

240 Transmission de l’action en responsabilité – Principes (C. civ., art. 1615)....................................... 592

241 Transmission de l’action en responsabilité – Sort des actions déjà initiées au moment de la vente.... 598

242 Transmission de l’action en responsabilité – Promotion immobilière et loi Breyne. .................... 602

243 Transmission de l’action en responsabilité – Exceptions que l’entrepreneur peut opposer à l’acquéreur. ................................................................... 605

CHAPITRE 5. SOUS-TRAITANCE ........................................................................................... 607

Section 1. Définition et caractéristiques .............................................................. 607

244 Définition....................................................................... 607

245 Distinctions : sous-traitance, entreprise générale et cotraitance. ............................................................... 607

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246 Distinctions : sous-traitance et outsourcing. ......... 609

247 Distinctions : sous-traitant et « entrepreneur remplaçant ». ................................................................ 612

248 Problème de la qualification du contrat – Sous-traitance............................................................... 613

249 Droit de sous-traiter. ................................................... 618

250 Caractère autonome du contrat de sous-traitance. . 625

Section 2. Relation entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur principal ................................................................................................................................. 627

251 Responsabilité de l’entrepreneur pour le fait du sous-traitant – Principe. ............................................. 627

252 Hésitations autour de l’article 1797 du Code civil.... 629

253 Responsabilité pour la faute ou pour fait du sous-traitant ? ............................................................... 630

254 Validité de la clause d’exonération de la responsabilité du fait des sous-traitants. ............... 631

255 Clause exonératoire de responsabilité du fait d’autrui et réglementation des clauses abusives.... 634

256 Cas des sous-traitants désignés ou imposés.......... 635

257 Responsabilité de l’entrepreneur principal vis-à-vis des tiers, du fait du sous-traitant ? ........... 637

Section 3. Relation entre l’entrepreneur principal et le sous-traitant ........................................................................................................................ 638

1. Conséquences de la qualification du contrat de sous-traitance en contrat d’entreprise ....................................................................................................... 638

258 Réalisation de l’ouvrage – Responsabilité avant et après l’agréation de l’ouvrage.............................. 638

259 Droit de résiliation unilatérale de l’entrepreneur principal (C. civ., art. 1794). ...................................... 643

260 Décès du sous-traitant (C. civ., art. 1795 et 1796).... 643

261 Exception aux conséquences de la qualification de contrat d’entreprise : les changements et suppléments dans les entreprises à forfait (C. civ., art. 1793). ...................................................................... 644

2. Autonomie du contrat de sous-traitance .......................................................... 645

262 Autonomie du contrat de sous-traitance par rapport au contrat principal – Principe. ................ 645

263 Autonomie du contrat de sous-traitance par rapport au contrat principal – Applications – (i) La formation du contrat de sous-traitance. . 646


BRUYLANT

264 Autonomie du contrat de sous-traitance par rapport au contrat principal – Applications – (ii) Le prix, sa révision et son payement. ............ 648

265 Autonomie du contrat de sous-traitance par rapport au contrat principal – Applications – (iii) L’exécution du contrat de sous-traitance. .. 652

266 Autonomie du contrat de sous-traitance par rapport au contrat principal – Applications – (iv) Les retards d’exécution et la clause pénale. ..... 653

267 Autonomie du contrat de sous-traitance par rapport au contrat principal – Applications – (v) La réception de l’ouvrage et la prescription de l’action en responsabilité. .................................... 655

268 Autonomie du contrat de sous-traitance par rapport au contrat principal – Applications – (vi) For et droit applicable. ........................................ 657

3. Exceptions à l’autonomie du contrat de sous-traitance .......................... 660

269 Transparence contractuelle – Notion. .................... 660

270 Transparence contractuelle – Interprétation de la clause opérant renvoi général aux clauses et conditions du contrat principal. .......................... 661

271 Transparence contractuelle – Difficultés lorsque le contrat principal est un marché public.............. 663

272 Limites à l’autonomie du contrat de sous-traitance résultant du droit commun – Illustrations : la force majeure et la caducité. ....... 664

Section 4. Relation entre le maître de l’ouvrage et le sous-traitant 667

1. Action directe du sous-traitant contre le maître de l’ouvrage ............... 667

273 Article 1798 du Code civil.......................................... 667

274 Titulaires de l’action directe – Principe. ................. 670

275 Titulaires de l’action directe – Hypothèses de la sous-traitance en chaîne et de la cession de la créance du sous-traitant. ........................................... 671

276 Formalisme de l’action directe. ................................ 674

277 Cause de l’action directe – Notion et étendue...... 678

278 Assiette (ou objet) de l’action directe...................... 680

279 Effets de l’action directe. ............................................ 683

280 Exceptions soulevées par le maître de l’ouvrage.... 686

281 Validité des clauses dérogeant à l’article 1798 ? .... 690

282 Exercice de l’action directe en cas de faillite, de liquidation ou de procédure de réorganisation judiciaire de l’entrepreneur principal. .................... 691

BRUYLANT


283 Action directe et saisie-arrêt de la créance de l’entrepreneur principal............................................. 693

284 Action directe et cession (ou dation en gage)de la créance de l’entrepreneur principal.............. 694

285 Concours entre sous-traitants et avec d’autres créanciers du maître de l’ouvrage. .......................... 695

286 Privilège du sous-traitant (L. hyp., art. 20, 12°). ... 697

2. Action directe du maître de l’ouvrage contre le sous-traitant ? ............ 698

287 Principe – Relativité des conventions et théorie de l’immunité relative des préposés et agents d’exécution.................................................................... 698

288 Solutions alternatives proposées par la doctrine...... 706

289 Solution contractuelle préalable.............................. 712

290 Importance de la qualification des contrats : la transmission au maître de l’ouvrage de la garantie des vices cachés (à l’égard du fournisseur des matériaux). ...................................... 712

291 Réciprocité de la théorie de l’immunité relative : à propos de l’action du sous-traitant envers le maître de l’ouvrage (en dehors de l’article 1798 du Code civil)................................................................ 715

CHAPITRE 6. EXTINCTION DU CONTRAT D’ENTREPRISE ............................... 717

Section 1. Causes d’extinction ou de dissolution du droit commun 717

292 Principe – Application de la théorie générale des contrats. ......................................................................... 717

293 Classification des causes d’extinction du contrat d’entreprise. .................................................................. 717

Section 2. Résiliation du contrat ................................................................................ 719

1. Résiliation du contrat de commun accord....................................................... 719

294 Mutuus dissensus – Notion........................................ 719

295 Effets du mutuus dissensus. ....................................... 721

2. Résiliation unilatérale du contrat d’entreprise à durée indéterminée 722

296 Expression d’un principe général de droit. ........... 722

297 Notion de contrat d’entreprise à durée indéterminée. ............................................................... 723

298 Modalités de l’exercice du droit de résiliation unilatérale – À propos du délai de préavis. ........... 724

3. Résiliation unilatérale par le maître de l’ouvrage (C. civ., art. 1794). 726

299 Résiliation unilatérale par le maître de l’ouvrage – Principe....................................................................... 726


BRUYLANT

300 Champ d’application de l’article 1794 du Code civil – Généralités......................................................... 727

301 Champ d’application de l’article 1794 du Code civil – Cas des professions libérales. ........................ 731

302 Modalités de l’exercice du droit. .............................. 735

303 Effets de la résiliation unilatérale. ........................... 739

304 Obligation d’indemnisation de l’entrepreneur – Généralités. ................................................................... 741

305 Obligation d’indemnisation de l’entrepreneur – Le damnum emergens. ............................................... 742

306 Obligation d’indemnisation de l’entrepreneur – Le lucrum cessans. ....................................................... 745

307 Fixation conventionnelle de l’indemnité de résiliation. ...................................................................... 748

308 Résiliation unilatérale justifiée par un cas de force majeure. ......................................................................... 756

309 Relations entre l’article 1794 et l’article 1184 du Code civil. ................................................................ 758

310 Résiliation unilatérale par le prestataire – Manquement contractuel, sauf clause contraire ou dérogation admise par les usages...................... 765

Section 3. Mort de l’entrepreneur et situations apparentées .............. 766

311 Article 1795 du Code civil et le caractère intuitu personae du contrat d’entreprise. ............................ 766

312 Modalités de la dissolution pour cause de mortet indemnisation de l’entrepreneur (C. civ., art. 1796). ...................................................................... 770

313 Hypothèse de la mort du maître de l’ouvrage. ..... 772

314 Assimilations à la mort de l’entrepreneur – Généralités. ................................................................... 773

315 Assimilations à la mort de l’entrepreneur – La faillite de l’entrepreneur. ...................................... 773

316 Assimilations à la mort de l’entrepreneur – La réorganisation judiciaire et la liquidation de l’entrepreneur. ........................................................ 779

BRUYLANT


TITRE 2Règles particulières au contrat de construction

immobilière

317 Introduction – Le caractère multidisciplinaire du droit la construction – Limites du présent titre... 787

318 Aperçu des principales dispositions particulières applicables au contrat de construction immobilière. ................................................................. 788

CHAPITRE 1. TYPOLOGIE DES FORMES D’ORGANISATION CONTRACTUELLE DES PROJETS DE CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE............................................................................................................................. 789

319 Présentation du schéma « traditionnel » de construction (ou « triangle classique »). ................ 789

320 Phénomène de la promotion immobilière de droit privé – Présentation et tentative de définition. ...................................................................... 791

321 Formule du « bouwteam »......................................... 796

322 Contrats de design and build et leurs variantes....... 798

323 Contrats publics alliant conception et exécution de travaux...................................................................... 799

324 Contrats de design and build et partenariats public-privé. .................................................................. 802

CHAPITRE 2. LES INTERVENANTS ET LEURS CONTRATS ................................ 807

325 Présentation des principaux intervenants du droit de la construction........................................................ 807

Section 1. L’architecte .......................................................................................................... 808

326 Cadre légal, réglementaire et déontologique – Présentation.................................................................. 808

327 Port du titre d’architecte............................................ 809

328 Formes d’exercice de la profession – Principes. ... 810

329 Formes d’exercice de la profession – Exercice en personne physique...................................................... 812

330 Formes d’exercice de la profession – Exercice dans le cadre d’une ou par une personne morale. 814

331 Exercice de la profession : l’assurance obligatoire de la responsabilité de l’architecte – Principes. ... 818

332 Exercice de la profession : l’assurance obligatoire de la responsabilité de l’architecte – Arrêt de la Cour constitutionnelle du 12 juillet 2007. ............ 822


BRUYLANT

333 Recours obligatoire à l’architecte : à propos du monopole de l’architecte – Principe. ...................... 827

334 Étendue du monopole de l’architecte – Activités visées par le monopole............................................... 829

335 Étendue du monopole – À propos des missions partielles. ....................................................................... 831

336 Étendue du monopole – À propos du recours à des collaborateurs ou à des tiers spécialistes. ....... 832

337 Sanctions en cas d’infraction au monopole. ......... 834

338 Conséquence de la violation du monopole sur les relations contractuelles – Nullité du contrat et incidence sur la responsabilité à raison de vices et malfaçons. ..................................................................... 835

339 Incompatibilité des professions d’architecte et d’entrepreneur. ............................................................ 839

340 Indépendance de l’architecte. .................................. 843

341 Étendue du devoir d’indépendance. ....................... 845

342 Principe d’indépendance et phénomène de la promotion immobilière.............................................. 847

343 Principes d’indépendance et d’incompatibilité dans les contrats de type design & build. ............... 853

344 Sanction de la violation des règles de l’incompatibilité et de l’indépendance. .................. 858

345 Fixation des honoraires et du budget de l’ouvrage – Règles de déontologie, mode de fixation et incidence de la Norme déontologique n° 2. ......... 860

346 Fixation des honoraires et du budget de l’ouvrage – Éléments accessoires de la convention d’architecture................................................................ 863

347 Fixation des honoraires – Preuve de la réalité des prestations et incidence des manquements de l’architecte..................................................................... 864

348 Fixation des honoraires – Contrats d’architecture conclus avec des consommateurs. .......................... 865

Section 2. L’entrepreneur .................................................................................................. 866

349 Accès à la profession. .................................................. 866

350 Inscription à la Banque-Carrefour des entreprises... 872

351 Obligation de retenue et responsabilité solidaire pour les dettes fiscales et sociales de l’entrepreneur – Rappel historique. ........................ 874

BRUYLANT


352 Obligation de retenue et responsabilité solidaire pour les dettes fiscales et sociales de l’entrepreneur – Principe........................................... 875

353 Responsabilité subsidiaire pour les dettes fiscales et sociales (responsabilité en cascade). .................. 880

354 Responsabilité solidaire pour le paiement de la rémunération due aux travailleurs du cocontractant ou de ses sous-traitants................... 882

355 Agréation....................................................................... 883

Section 3. L’ingénieur ........................................................................................................... 887

356 Protection du titre d’ingénieur, accès à la profession et exercice de celle-ci.............................. 887

357 Aperçu des prestations des ingénieurs et des bureaux d’étude........................................................... 889

358 Droits et obligations des parties et responsabilité de l’ingénieur................................................................ 891

Section 4. Le promoteur .................................................................................................... 894

359 Présentation du phénomène et des différentes formes de promotion immobilière – Renvoi......... 894

360 Statut du promoteur immobilier. ............................ 894

361 Organisation de la profession de promoteur immobilier..................................................................... 896

362 Régime juridique applicable au contrat de promotion – La liberté contractuelle et ses limites............................................................................. 899

363 Contrat de promotion : contrat sui generis ?......... 902

364 Qualifications possibles du contrat de promotion... 904

365 Nature de l’obligation principale du promoteur immobilier : obligation de résultat.......................... 906

366 Garantie et responsabilité du promoteur immobilier après agréation – Principe................... 909

367 Garantie et responsabilité du promoteur immobilier après agréation – Régime particulier de la loi Breyne. ........................................................... 913

368 Transmission des actions........................................... 915

Section 5. Le coordinateur sécurité et santé ..................................................... 917

369 Coordination de la sécurité et de la santé – Champ d’application. ................................................. 917

370 Moment de la désignation du coordinateur de sécurité........................................................................... 920

371 Statut et conditions d’exercice de la fonction de coordinateur. ................................................................ 922


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372 Instruments de la coordination................................ 924

373 Contenu du contrat et responsabilité du coordinateur de sécurité. ........................................... 925

Section 6. Les professionnels de la coordination et de la gestion de chantiers ................................................................................................................................ 928

374 Apparition de professionnels de la coordination et de la gestion de chantier – Présentation. .......... 928

375 Présentation des différents aspects de la mission du project manager. .................................................... 929

376 Contenu du contrat et responsabilité du project manager......................................................................... 931

CHAPITRE 3. RENFORCEMENT DU CARACTÈRE ABSOLU DU FORFAIT 933

377 Marché à forfait absolu – Rappel............................. 933

378 Renforcement du caractère absolu du forfait dans les contrats de construction d’ouvrages immobiliers : l’article 1793 du Code civil............... 933

379 Conditions d’application et fonctionnement de l’article 1793 du Code civil. ....................................... 935

380 Augmentation du prix dans le cadre du forfait – Théorie des sujétions imprévues, faute de l’entrepreneur et faute du maître de l’ouvrage – Rappel. ........................................................................... 940

CHAPITRE 4. PRIVILÈGE DU SOUS-TRAITANT ......................................................... 943

381 Lien avec l’action directe du sous-traitant – Renvoi............................................................................. 943

382 Privilège du sous-traitant (L. hyp., art. 20, 12°) – Notion. ........................................................................... 944

383 Conditions de mise en œuvre du privilège............ 944

384 Conflit de rang entre privilèges. ............................... 946

385 Privilège du sous-traitant de marchés publics. ..... 947

CHAPITRE 5. RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE EN MATIÈRE DE CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE ................................................................................... 949

Introduction ................................................................................................................................ 949

386 Responsabilité décennale et responsabilité contractuelle pour « vices véniels » – Présentation.................................................................. 949

387 Responsabilité décennale et responsabilité pour vices véniels sont des responsabilités à base de faute. ............................................................................... 950

BRUYLANT


388 Importance de la détermination de la nature des obligations respectives de l’architecte et de l’entrepreneur (obligation de moyens v. obligation de résultat). ............................................... 952

389 Limites du présent chapitre : la responsabilité des intervenants à l’acte de construire postérieure à la réception de l’ouvrage – À propos de la responsabilité avant la réception – Renvoi. .......... 954

390 Plan. ................................................................................ 956

Section 1. Particularités de la réception de l’ouvrage en droit de la construction........................................................................................................................ 957

391 Notion de réception – Rappel. ................................. 957

392 Pratique du droit de la construction : la distinction entre la réception provisoire et la réception définitive – Présentation. ........................ 958

393 Conséquences juridiques de la réception provisoire....................................................................... 961

394 Conséquences juridiques de la réception définitive........................................................................ 964

395 Autonomie de la volonté des parties dans la détermination des effets des réceptions provisoire et définitive. .................................................................. 966

396 Processus de réception de l’ouvrage et date de la réception........................................................................ 969

397 Preuve de la réception (réception expresse ou tacite) – Renvoi. ........................................................... 971

Section 2. Nature des obligations des intervenants à l’acte de construire.............................................................................................................................. 972

398 Obligation de moyens ou de résultat – Rappel. ... 972

399 Nature des obligations des professionnels de la construction – Présentation...................................... 973

400 Obligations habituellement qualifiées de résultat – A. Le vice du sol. ....................................................... 978

401 Obligations habituellement qualifiées de résultat – B. Le vice du matériau............................................. 980

402 Obligations habituellement qualifiées de résultat – C. L’engagement du promoteur – Renvoi. ......... 984

403 Obligations habituellement qualifiées de résultat – D. La spécialisation de l’entrepreneur. ............... 985

Section 3. Obligations de l’architecte et de l’entrepreneur ................... 991

404 Obligations de l’architecte et de l’entrepreneur – Principe.......................................................................... 991


BRUYLANT

1. Obligations de l’architecte ........................................................................................ 992

405 Obligations de l’architecte – Présentation. ........... 992

406 Étude préalable. ........................................................... 995

407 Conception et élaboration des plans et des différents documents d’entreprise........................... 997

408 Possibilité de déléguer de tâches à des spécialistes ? – Renvoi................................................. 1003

409 Contrôle de l’exécution des travaux........................ 1005

410 Vérification des décomptes et assistance lors de la réception de l’ouvrage. .......................................... 1013

411 Assistance du maître de l’ouvrage et devoir de conseil. ........................................................................... 1015

412 Fixation et contrôle du respect du programme et du budget.................................................................. 1024

2. Obligations de l’entrepreneur ................................................................................. 1028

413 Exécution de l’ouvrage dans le respect des spécifications contractuelles et des règles de l’art. ... 1028

414 Obligation d’utiliser des matériaux exempts de vices. .......................................................................... 1033

415 Respect des délais. ....................................................... 1035

416 Obligation d’information........................................... 1036

Section 4. Responsabilité décennale........................................................................ 1038

417 Base légale..................................................................... 1038

418 Ratio legis. ..................................................................... 1039

1. Conditions de la responsabilité décennale ...................................................... 1039

419 Existence d’un contrat d’entreprise......................... 1039

420 Existence d’un contrat d’entreprise : tout contrat d’entreprise ?................................................................. 1040

421 Nature des ouvrages visés par la responsabilité décennale : « édifices » et « gros ouvrages ». ......... 1041

422 Nature du vice susceptible d’engager la responsabilité décennale : à propos du « vice grave ». ........................................................................... 1044

423 Nature du vice susceptible de mettre en œuvre la responsabilité décennale : exclusion des vices véniels, en ce compris les vices dits « fonctionnels » qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination, sans porter atteinte à sa solidité ou à sa stabilité................................................................... 1046

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424 Nature du vice susceptible d’engager la responsabilité décennale : absence d’incidence du caractère apparent ou caché du vice. ............... 1049

425 Preuve d’une faute dans le chef de l’entrepreneur.... 1050

2. Défendeurs à l’action en responsabilité décennale .................................... 1052

426 Titulaires de l’action en responsabilité décennale – Renvoi. ........................................................................ 1052

427 Défendeurs à l’action en responsabilité décennale – Présentation. ......................................... 1053

428 Défendeurs à l’action en responsabilité décennale – A. L’architecte. ...................................... 1053

429 Défendeurs à l’action en responsabilité décennale – B. L’entrepreneur. ................................ 1054

430 Défendeurs à l’action en responsabilité décennale – C. Le sous-traitant. ............................... 1055

431 Défendeurs à l’action en responsabilité décennale – D. Le promoteur. .................................. 1057

432 Défendeurs à l’action en responsabilité décennale – E. L’ingénieur-conseil et le bureau d’études.......................................................................... 1058

433 Défendeurs à l’action en responsabilité décennale – À propos des professionnels de l’immobilier qui n’interviennent pas (habituellement) directement à l’acte de construire. ..................................................................... 1059

3. Objet de l’action en responsabilité décennale ............................................... 1063

434 Objet de l’action en responsabilité décennale – La réparation du dommage. ..................................... 1063

4. Caractère d’ordre public de la responsabilité décennale ......................... 1068

435 Caractère d’ordre public de la responsabilité décennale – Principe. ................................................. 1068

436 Illicéité des clauses d’exonération de la responsabilité décennale. .......................................... 1069

437 Tempérament – À propos des clauses d’exonération de responsabilité en cas de recours à des spécialistes.......................................................... 1070

438 À propos des clauses dites de « limitation de la responsabilité in solidum ». ....................................... 1072

5. Délai d’intentement de l’action en responsabilité décennale ............... 1075

439 Délai préfix spécial de dix ans et raison d’être. .... 1075

440 Point de départ du délai : l’agréation. .................... 1076


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441 Nature du délai – Délai de garantie et délai d’action. ......................................................................... 1077

442 « Interruption » du délai préfix en cas de réalisation de travaux de réfection ? ....................... 1079

443 Effets du délai préfix – Prolongation du délai possible ?........................................................................ 1080

444 Incidence du dol sur le délai préfix. ........................ 1084

445 Effets de la citation sur les vices apparus postérieurement à l’expiration du délai mais « virtuellement » inclus dans celle-ci....................... 1085

446 Effet de l’écoulement du délai décennal dans les chaînes de contrats. .................................................... 1086

6. Moyens de défense à l’action en responsabilité décennale .................... 1088

447 Moyens de défense – La cause étrangère (force majeure, faute du maître de l’ouvrage ou fait d’un tiers) et l’ignorance invincible......................... 1088

448 Moyens de défense – Les autres moyens tirés du droit commun – Renvoi. ............................................ 1091

Section 5. Responsabilité pour vices cachés véniels ................................... 1092

449 Absence de responsabilité (après la réception) pour vices véniels apparents. .................................... 1092

450 Responsabilité pour vices véniels cachés – Principe – Renvoi au droit commun. ...................... 1092

451 Délais de l’action en responsabilité contractuelle après réception-agréation – Renvoi. ....................... 1095

452 Clause d’exonération de responsabilité pour vices cachés véniels – Renvoi.............................................. 1096

Section 6. Titulaires des actions en responsabilité et transmission des actions .......................................................................................................................... 1099

453 Titulaires de l’action en responsabilité – Principes. ....................................................................... 1099

454 Titulaires de l’action en responsabilité– Difficultés liées au régime de la copropriété forcée par appartements............................................ 1099

455 Action en responsabilité et location (ou leasing) de l’immeuble............................................................... 1101

456 Action en responsabilité et vente de l’immeuble – La transmission des actions. ..................................... 1102

457 Point de départ du délai décennal et du délai utile en présence de chaînes de contrats. ....................... 1108

Section 7. Partage des responsabilités .................................................................. 1111

458 Partage des responsabilités – Principe. .................. 1111

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1. Identification des fautes respectives (renvoi).................................................. 1113

459 Présentation.................................................................. 1113

460 Défauts des matériaux : responsabilité (en principe) de l’entrepreneur – Renvoi. ............. 1113

461 Défauts d’adaptation de l’ouvrage à la nature du sol : responsabilité (en principe) de l’architecte – Renvoi. ........................................................................... 1114

462 Défaut dans la conception de l’ouvrage : responsabilité (en principe) de l’architecte – Renvoi. ........................................................................... 1114

463 Défaut dans l’exécution de l’ouvrage : responsabilité (en principe) de l’entrepreneur – Renvoi. ........................................................................... 1115

2. Contrôle réciproque des fautes ............................................................................... 1116

464 Contrôle réciproque des fautes entre architecte et entrepreneur – Principe. ....................................... 1116

465 Défauts de conception : responsabilité éventuelle de l’entrepreneur.......................................................... 1116

466 Défauts dans l’exécution de l’ouvrage : responsabilité éventuelle de l’architecte................ 1121

3. Immixtion du maître de l’ouvrage (renvoi) ..................................................... 1124

467 Immixtion du maître de l’ouvrage dans la conception ou la réalisation des travaux – Renvoi.... 1124

4. Responsabilité in solidum ......................................................................................... 1127

468 Équivalence des conditions et responsabilité in solidum – Principe. ................................................. 1127

469 Conditions et effets de la responsabilité in solidum........................................................................... 1128

470 Responsabilité in solidum de l’architecte, de l’entrepreneur et des autres exécutants – Incidence du devoir de contrôle réciproque et portée de la mission de l’architecte......................... 1132

471 Validité limitée de la clause d’exonération de la responsabilité in solidum. .......................................... 1138

472 Existence d’un droit d’action entre l’entrepreneur et l’architecte ou entre co-traitants ? ...................... 1141

CHAPITRE 6. LOI BREYNE ........................................................................................................ 1145

Section 1. Champ d’application................................................................................... 1145

473 Présentation générale. ............................................... 1145

1. Conventions auxquelles la loi s’applique.......................................................... 1147

474 Notion de « convention »........................................... 1147


BRUYLANT

1.1. CONVENTIONS AYANT POUR OBJET UNE HABITATION À CONSTRUIRE

OU EN VOIE DE CONSTRUCTION ............................................................................... 1149

475 Nature de l’engagement du promoteur. ................ 1149

476 Immeuble d’habitation (maison ou appartement) situé en Belgique. ......................................................... 1155

477 Habitation « à construire ou en voie de construction » – À propos de la notion d’« achèvement ». ........................................................ 1159

478 Incidence de la destination de l’immeuble. ......... 1163

479 Obligation de procéder à des paiements ou des versements avant l’achèvement. .............................. 1164

480 Absence d’incidence du caractère professionnel ou non de l’activité du promoteur........................... 1166

1.2. CONVENTIONS AYANT POUR OBJET LE TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ D’UNE HABITATION AVEC ENGAGEMENT DE LA TRANSFORMER OU DE L'AGRANDIR 1167

481 Vente d’habitations à rénover – Présentation. ..... 1167

482 Critère de l’ampleur des travaux à réaliser. ........... 1168

2. Conventions exclues du champ d’application ............................................... 1169

483 Conventions conclues par certaines autorités publiques. ...................................................................... 1169

484 Conventions conclues par certains professionnels de l’immobilier. ............................................................ 1169

485 Conventions d’études. ................................................ 1171

Section 2. Information de l’acquéreur ou du maître de l’ouvrage : mentions obligatoires et clauses prohibées............................................... 1173

486 Information de l’acquéreur ou du maître de l’ouvrage et mentions obligatoires – Généralités. 1173

487 Liste des mentions obligatoires................................ 1175

488 Documents à annexer à la convention................... 1181

489 Clauses prohibées. ....................................................... 1183

Section 3. Qualification du contrat........................................................................... 1185

490 Principe. ......................................................................... 1185

Section 4. Dispositions dérogatoires au droit commun ........................... 1186

1. Prix ......................................................................................................................................... 1186

491 Fixation du prix. ........................................................... 1186

492 Révision du prix. .......................................................... 1187

493 Paiement du prix. ........................................................ 1189

2. Garanties obligatoires ................................................................................................. 1194

494 Garanties obligatoires – Présentation. ................... 1194

BRUYLANT


495 Le cautionnement des entrepreneurs agréés. ...... 1195

496 La garantie d’achèvement des promoteurs et entrepreneurs non agréés..................................... 1198

497 Sanctions. ...................................................................... 1202

3. Transfert de propriété et des risques .................................................................... 1203

498 Transfert de propriété et des risques. ..................... 1203

4. Responsabilité du promoteur .................................................................................. 1205

499 Responsabilités du promoteur : loi Breyne et droit commun......................................................................... 1205

5. Réception de l’ouvrage ............................................................................................... 1207

500 Procédure de réception de l’ouvrage...................... 1207

Section 5. Sanctions.............................................................................................................. 1210

501 Sanctions civiles – Sanction générale..................... 1210

502 Sanctions civiles – Sanction spécifique. ................. 1211

503 Sanctions pénales........................................................ 1214

Bibliographie ................................................................................................................... 1215

Index alphabétique .................................................................................................................. 1243

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