REVENUS FONCIERS Cécile CHARPY 2009. 2 Les revenus fonciers constituent une catégories de revenus...

REVENUS FONCIERSREVENUS FONCIERS

Cécile CHARPY Cécile CHARPY 20092009

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Les revenus fonciers constituent une catégories de revenus Les revenus fonciers constituent une catégories de revenus passibles de l'impôt sur le revenu.passibles de l'impôt sur le revenu.

Ils sont déterminés suivant leurs règles propres, puis Ils sont déterminés suivant leurs règles propres, puis totalisés avec les autres revenus totalisés avec les autres revenus (TS, RCM, BIC, BA, BNC)(TS, RCM, BIC, BA, BNC) du du contribuable, ils forment le revenu global.contribuable, ils forment le revenu global.

C’est ce revenu global qui sera soumis à l'impôt sur le C’est ce revenu global qui sera soumis à l'impôt sur le revenu.revenu.

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I - Champ d'applicationI - Champ d'application

Quels sont les revenus imposables ?Quels sont les revenus imposables ?

Sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :Sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :

les revenus des locations d'immeubles les revenus des locations d'immeubles

mais également les revenus accessoires.mais également les revenus accessoires.

Exemple de revenus accessoires : Exemple de revenus accessoires :

les revenus de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse ou de les revenus de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse ou de pêche ;pêche ;

les revenus de la concession du droit d'exploitation des carrières et biens les revenus de la concession du droit d'exploitation des carrières et biens assimilés (ardoisières, sablières, tourbières).assimilés (ardoisières, sablières, tourbières).

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Quels sont les personnes imposables ?Quels sont les personnes imposables ?

Les revenus fonciers peuvent être réalisés directement par le Les revenus fonciers peuvent être réalisés directement par le contribuable (personne physique) ou par l'intermédiaire d'une société contribuable (personne physique) ou par l'intermédiaire d'une société qui a pour objet de gérer et de donner en location un patrimoine qui a pour objet de gérer et de donner en location un patrimoine immobilier (SCI en général) ou encore par le biais d'un fonds de immobilier (SCI en général) ou encore par le biais d'un fonds de placement immobilier (FPI). placement immobilier (FPI).

Ainsi sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :Ainsi sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :

- les revenus des associés de sociétés immobilières non passibles de - les revenus des associés de sociétés immobilières non passibles de l'impôt l'impôt sur les sociétés ;sur les sociétés ;

- les revenus des associés de sociétés immobilières de copropriété dotées - les revenus des associés de sociétés immobilières de copropriété dotées de la de la «transparence fiscale » ; «transparence fiscale » ;

- les particuliers détenteurs de parts de FPI à raison des produits encaissés - les particuliers détenteurs de parts de FPI à raison des produits encaissés par par le fonds en provenance de ses actifs immobiliers.le fonds en provenance de ses actifs immobiliers.

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Les personnes imposables au regard du champ territorial ?Les personnes imposables au regard du champ territorial ?

En principe,En principe, les personnes domiciliées fiscalement en Franceles personnes domiciliées fiscalement en France sont imposables sur sont imposables sur l'ensemble de leurs revenus locatifsl'ensemble de leurs revenus locatifs qu'il s'agisse de revenus provenant qu'il s'agisse de revenus provenant d'immeubles situés en d'immeubles situés en France ou à l'étrangerFrance ou à l'étranger. .

Toutefois,Toutefois, de nombreuses conventions internationales réservent le droit d'imposer de nombreuses conventions internationales réservent le droit d'imposer les revenus locatifs à l'Etat sur le territoire duquel se trouve l'immeuble (l'existence les revenus locatifs à l'Etat sur le territoire duquel se trouve l'immeuble (l'existence des revenus ainsi exonérés en France peut cependant influencer le montant de des revenus ainsi exonérés en France peut cependant influencer le montant de l'impôt français lorsqu'il est fait application, pour le calcul de cet impôt, du système l'impôt français lorsqu'il est fait application, pour le calcul de cet impôt, du système du « taux effectif »).du « taux effectif »).

Les personnes domiciliées hors de FranceLes personnes domiciliées hors de France ne sont quant à elles soumises à l'impôt ne sont quant à elles soumises à l'impôt français que pour les revenus de leurs immeubles situés en France.français que pour les revenus de leurs immeubles situés en France.

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II – Détermination du revenu foncier imposableII – Détermination du revenu foncier imposable

Le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu peut être Le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu peut être déterminé :déterminé :

- soit selon le régime réel d'imposition, soit, - soit selon le régime réel d'imposition, soit,

- pour les titulaires de revenus fonciers ne dépassant pas un - pour les titulaires de revenus fonciers ne dépassant pas un certain montant, selon le régime simplifié d'imposition certain montant, selon le régime simplifié d'imposition « micro-foncier ». « micro-foncier ».

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II – Détermination du revenu foncier imposableII – Détermination du revenu foncier imposable

A - Le régime « micro-foncier »A - Le régime « micro-foncier »

Les contribuables dont le revenu foncier est inférieur à 15 000 € sont soumis de Les contribuables dont le revenu foncier est inférieur à 15 000 € sont soumis de plein droit à un régime d'imposition simplifié (dit « micro-foncier ») qui aboutit à plein droit à un régime d'imposition simplifié (dit « micro-foncier ») qui aboutit à n'imposer que 70 % des recettes (abattement de 30 %).n'imposer que 70 % des recettes (abattement de 30 %).

Le régime Le régime nn’est ’est paspas applicable lorsque le contribuable (ou l'un des membres de son applicable lorsque le contribuable (ou l'un des membres de son foyer fiscal) est propriétaire d’un immeuble bénéficiant d’un régime spécial foyer fiscal) est propriétaire d’un immeuble bénéficiant d’un régime spécial (monument historique, Besson, Robien, Périssol, Malraux, Scellier).(monument historique, Besson, Robien, Périssol, Malraux, Scellier).

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A - Le régime « micro-foncier » suite…A - Le régime « micro-foncier » suite…

Le contribuable bénéficiant du micro-foncier porte directement le montant de ses Le contribuable bénéficiant du micro-foncier porte directement le montant de ses revenus bruts sur sa déclaration d'ensemble (déclaration de revenu formulaire 2042).revenus bruts sur sa déclaration d'ensemble (déclaration de revenu formulaire 2042).

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Si le montant des charges est supérieur à 30 %, le contribuable peut avoir intérêt à Si le montant des charges est supérieur à 30 %, le contribuable peut avoir intérêt à renoncer au micro foncier.renoncer au micro foncier.Dans ce cas, il opte pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers.Dans ce cas, il opte pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers.Cette option peut notamment lui permettre de déduire un déficit foncier. Cette option peut notamment lui permettre de déduire un déficit foncier. En effet, avec le régime du micro foncier, les revenus fonciers ne peuvent être que En effet, avec le régime du micro foncier, les revenus fonciers ne peuvent être que positif. positif.

Attention toutefois car l'option est globale et s'applique obligatoirement pour une Attention toutefois car l'option est globale et s'applique obligatoirement pour une période de trois ans durant laquelle elle est irrévocable. période de trois ans durant laquelle elle est irrévocable.

A l'issue de cette période, le contribuable peut à tout moment y renoncer en se A l'issue de cette période, le contribuable peut à tout moment y renoncer en se plaçant sous le régime micro-foncier plaçant sous le régime micro-foncier (sous réserve, bien entendu, que ses conditions (sous réserve, bien entendu, que ses conditions

d'application soient toujours réunies).d'application soient toujours réunies). Depuis 2006, au-delà des trois années durant lesquelles l'option est irrévocable, le Depuis 2006, au-delà des trois années durant lesquelles l'option est irrévocable, le contribuable est considéré comme exerçant une option annuelle (et non plus contribuable est considéré comme exerçant une option annuelle (et non plus triennale) pour le régime réel (Rép. Anciaux : AN 5-9-2006 p. 9342 n° 94953).triennale) pour le régime réel (Rép. Anciaux : AN 5-9-2006 p. 9342 n° 94953).

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L'option et la renonciation à l'option ne sont soumises à aucun formalisme L'option et la renonciation à l'option ne sont soumises à aucun formalisme particulier. particulier.

L'option résulte de la simple souscription de la déclaration n° 2044. L'option résulte de la simple souscription de la déclaration n° 2044.

Quant à la renonciation à l'option, elle résulte de l'absence de dépôt de déclaration Quant à la renonciation à l'option, elle résulte de l'absence de dépôt de déclaration n° 2044 et du report direct du montant des revenus bruts fonciers sur la déclaration n° 2044 et du report direct du montant des revenus bruts fonciers sur la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.d'ensemble des revenus n° 2042.

Le micro-foncier cesse de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle le Le micro-foncier cesse de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle le revenu brut foncier excède 15 000 €. revenu brut foncier excède 15 000 €.

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B - Le régime réelB - Le régime réel

Le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la Le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre :différence entre :

le montant des recettes encaissées et le montant des recettes encaissées et

le total des frais et des charges acquittés. le total des frais et des charges acquittés.

Les revenus fonciers sont calculés sur la déclaration n° 2044 et reportés sur la Les revenus fonciers sont calculés sur la déclaration n° 2044 et reportés sur la déclaration n° 2042 (2ème ligne).déclaration n° 2042 (2ème ligne).

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B - Le régime réel : les revenus fonciers sont déclarés sur le formulaire 2044 B - Le régime réel : les revenus fonciers sont déclarés sur le formulaire 2044

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B - Le régime réel suite …B - Le régime réel suite …

Recettes (art. 29 du CGI)

Les recettes à prendre en compte comprennent les recettes de toute nature perçues par le propriétaire.

Il s'agit notamment :

- des loyers et fermages en principal ;

- des revenus accessoires ;

- des dépenses incombant au bailleur mises à la charge des locataires ;

- de certaines recettes exceptionnelles ;

- de la valeur des avantages en nature stipulés au bail.

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Recettes (art. 29 du CGI)

Le seul fait qu'un loyer soit inférieur aux normes habituelles ne peut pas, en principe, justifier une rectification des sommes déclarées, sauf si l'ensemble des circonstances jette un doute sérieux sur la réalité des conventions.

Cependant, même lorsqu'il n'y a pas lieu de mettre en doute la sincérité du contribuable, l'administration peut substituer au montant du loyer déclaré la valeur locative normale de l'immeuble, ceci lorsqu’un écart important existe et que le propriétaire ne peut pas établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location de l'immeuble pour son prix normal..

Cette possibilité de rectification a été confirmée par le Conseil d'Etat dans plusieurs Cette possibilité de rectification a été confirmée par le Conseil d'Etat dans plusieurs décisions rendues à propos de loyers anormalement bas consentis le plus souvent décisions rendues à propos de loyers anormalement bas consentis le plus souvent par le propriétaire à des membres de sa famille.par le propriétaire à des membres de sa famille.

Dans ce cas, la valeur locative à retenir peut être fixée par référence à la valeur Dans ce cas, la valeur locative à retenir peut être fixée par référence à la valeur locative cadastrale actualisée à l'aide, par exemple, des indices de variation du coût locative cadastrale actualisée à l'aide, par exemple, des indices de variation du coût de la construction.de la construction.

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Recettes (art. 29 du CGI) suite …

Date de prise en compte

Il faut prendre les recettes effectivement encaissées au cours de l'année de l'imposition, quelle que soit la période à laquelle elles se rapportent.

On doit donc prendre non seulement les loyers perçus à leur échéance normale, mais aussi les encaissements se rapportant à des loyers arriérés ou perçus d'avance.

En revanche, les loyers venus à échéance en cours d'année et demeurés impayés par suite de la carence des locataires n'ont pas à être déclarés.

Difficulté pratique : les loyers perçus par l’intermédiaire d’un mandataire doivent, dès leur perception par ce dernier, être considérés comme étant à la disposition du propriétaire, même si le mandataire ne lui a pas rendu compte correctement de ces actes.

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En dehors des loyers, il y a d’autres recettes constitués par ?

- les dépenses et travaux mis à la charge des locataires

- les recettes qualifiées d’exceptionnelles

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- les dépenses et travaux mis à la charge des locataires

Les dépenses incombant normalement au propriétaire mais dont le paiement est, par l'effet des conventions, mis à la charge des locataires

(exemples : réparations autres que réparations locatives, taxe foncière, etc.) constituent des recettes imposables.

Cependant, dans la mesure où elles ont pour le propriétaire le caractère de charges déductibles, lesdites sommes seront ultérieurement retranchées du revenu brut pour la détermination du revenu net.L'administration admet donc dans ce cas qu’il soit fait purement et

simplement abstraction desdites sommes, tant en recettes qu'en dépenses (D. adm. 5 D-2218 n° 4).

Attention : Les dépenses dont un locataire assume la charge, sans y être contraint par les clauses de son bail (cas notamment des travaux d'amélioration qu'il

fait exécuter pour des raisons de convenance personnelle), ne constituent pas un élément du revenu du propriétaire, même si celui-ci a donné son accord.

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- les recettes qualifiées d’exceptionnelles

Il s’agit des recettes qui ne sont pas susceptibles d'être perçues chaque année, telles que les droits d'entrée ou « pas-de-porte », indemnités de résiliation de bail versées par les locataires.

Attention : Les plus-values réalisées sur la vente d'immeubles qui ont le caractère de recettes exceptionnelles n'ont pas à être comprises dans les revenus fonciers.

Elles font l'objet d'une imposition distincte de celle des revenus fonciers,

soit selon les règles prévues à l'égard des plus-values immobilières des particuliers.

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2020


Les frais et charges art. 31-I du CGI

Conformément au principe général posé par l'article 13 du CGI, sont admises en Conformément au principe général posé par l'article 13 du CGI, sont admises en déduction les dépenses effectuées en vue de l'acquisition ou de la conservation du déduction les dépenses effectuées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.revenu.

Il s'agit notamment :- des dépenses de réparation ou d'entretien ;- des dépenses d'amélioration ;- des dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant

définitivement à la charge des propriétaires ;- des provisions pour charges de copropriété ;- des indemnités d'éviction et frais de relogement ;- des frais de gestion ;- des primes d'assurances ;- de certaines impositions ;- des intérêts des dettes.

Cette liste des frais et charges déductibles est applicable à compter de l'imposition des revenus de 2006. Pour les revenus antérieurs, certains de ces frais étaient couverts par une déduction forfaitaire de 14 % désormais supprimée.

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Les frais et charges art. 31-I du CGI suite

Date de prise en compte des charges

Doivent être prises en compte les charges Doivent être prises en compte les charges effectivement acquittéeseffectivement acquittées au cours de au cours de l'année de l'imposition, ceci quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante l'année de l'imposition, ceci quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante a pris naissance ou est venue à échéance, ou la date à laquelle ont été exécutés les a pris naissance ou est venue à échéance, ou la date à laquelle ont été exécutés les travaux auxquels elles se rapportent (voir toutefois le cas des provisions pour travaux auxquels elles se rapportent (voir toutefois le cas des provisions pour charges de copropriété).charges de copropriété).

Lorsque des dépenses sont financées à l'aide d'un emprunt, elles doivent être Lorsque des dépenses sont financées à l'aide d'un emprunt, elles doivent être retranchées, au fur et à mesure de leur règlement, même si le paiement est effectué retranchées, au fur et à mesure de leur règlement, même si le paiement est effectué directement par l'organisme de crédit. directement par l'organisme de crédit.

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Précisions :Précisions :

Lorsque les dépenses ont été grevées de la TVA (cas notamment des travaux Lorsque les dépenses ont été grevées de la TVA (cas notamment des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration), la déduction porte en principe sur le d'entretien, de réparation ou d'amélioration), la déduction porte en principe sur le montant TVA comprise. montant TVA comprise.

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Les frais et charges suite

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Dépenses d'entretien et de réparation et d’amélioration (ligne 224):Dépenses d'entretien et de réparation et d’amélioration (ligne 224):

Il s’agit des travaux permettant de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état Il s’agit des travaux permettant de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Exemples : remise en état du gros oeuvre (toitures, façades...), du mur de clôture, Exemples : remise en état du gros oeuvre (toitures, façades...), du mur de clôture, des canalisations, de l'installation électrique, du chauffage central (remplacement de des canalisations, de l'installation électrique, du chauffage central (remplacement de la chaudière, de canalisations, d'éléments de radiateur...). la chaudière, de canalisations, d'éléments de radiateur...).

Attention : Attention :

Les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou Les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles.agrandissement ne sont jamais déductibles.

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Dépenses acquittées pour le compte des locataires et non récupérées (ligne Dépenses acquittées pour le compte des locataires et non récupérées (ligne 225):225):

Il s’agit des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont Il s’agit des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont ce dernier n'a pas obtenu le remboursement par le locataire au 31 décembre de ce dernier n'a pas obtenu le remboursement par le locataire au 31 décembre de l'année de son départ.l'année de son départ.

Parmi les dépenses concernées, il y a notamment :Parmi les dépenses concernées, il y a notamment :

- les fournitures ou services destinés à l'usage privé ou commun des - les fournitures ou services destinés à l'usage privé ou commun des locataires locataires (consommation d'eau chaude et froide, frais de chauffage, (consommation d'eau chaude et froide, frais de chauffage, d'éclairage, d'éclairage, d'ascenseur, de tapis, de vidange, de ramonage, etc.) ;d'ascenseur, de tapis, de vidange, de ramonage, etc.) ;

- les taxes d'enlèvement des ordures ménagères et de balayage - les taxes d'enlèvement des ordures ménagères et de balayage

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Provisions pour charges de copropriété (ligne 229 et 230)Provisions pour charges de copropriété (ligne 229 et 230)

Les provisions pour charges de copropriété sont déduites du revenu foncier de Les provisions pour charges de copropriété sont déduites du revenu foncier de l'année de leur versement et régularisées l'année suivante (ligne 229). l'année de leur versement et régularisées l'année suivante (ligne 229).

Les copropriétaires bailleurs déduisent les provisions pour charges versées au Les copropriétaires bailleurs déduisent les provisions pour charges versées au syndic au cours de l'année (sans qu'il y ait lieu d'examiner l'utilisation effective de syndic au cours de l'année (sans qu'il y ait lieu d'examiner l'utilisation effective de ces sommes ou leur affectation ces sommes ou leur affectation à des dépenses déductibles ou nonà des dépenses déductibles ou non), ce montant est diminué ), ce montant est diminué des provisions déduites l'année précédente correspondant à des charges non des provisions déduites l'année précédente correspondant à des charges non déductibles.déductibles.

En pratique, les copropriétaires réintègrent à la provision de l’année N (ligne 230), En pratique, les copropriétaires réintègrent à la provision de l’année N (ligne 230), les charges de copropriété déduites des revenus de l'année N - 1 (via la provision) les charges de copropriété déduites des revenus de l'année N - 1 (via la provision) ceci lorsqu'elles correspondent à des charges non déductibles ou encore ceci lorsqu'elles correspondent à des charges non déductibles ou encore récupérables sur les locataires.récupérables sur les locataires.

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Indemnités d'éviction, frais de relogement (ligne 226)Indemnités d'éviction, frais de relogement (ligne 226)

L'indemnité d'éviction est déductible des recettes si, compte tenu des circonstances L'indemnité d'éviction est déductible des recettes si, compte tenu des circonstances de fait, elle peut être regardée comme une dépense faite en vue de l'acquisition ou la de fait, elle peut être regardée comme une dépense faite en vue de l'acquisition ou la conservation du revenu. conservation du revenu.

Tel sera le cas notamment lorsque le propriétaire reprend la disposition de son Tel sera le cas notamment lorsque le propriétaire reprend la disposition de son immeuble en vue de le relouer dans de meilleures conditions.immeuble en vue de le relouer dans de meilleures conditions.

Les mêmes principes s'appliquent aux frais de relogement engagés par le Les mêmes principes s'appliquent aux frais de relogement engagés par le propriétaire pour loger temporairement son locataire pendant la durée des travaux propriétaire pour loger temporairement son locataire pendant la durée des travaux qu'il réalise sur l'immeuble loué.qu'il réalise sur l'immeuble loué.

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Frais d’administration et de gestionFrais d’administration et de gestion (ligne 221)(ligne 221)

Sont déductibles du revenu foncier pour leur montant effectif :Sont déductibles du revenu foncier pour leur montant effectif :

- les frais de procédure, notamment les dépenses supportées à l'occasion - les frais de procédure, notamment les dépenses supportées à l'occasion d'un d'un procès entre le bailleur et son locataire ou un tiers ;procès entre le bailleur et son locataire ou un tiers ;

- les frais de rémunération (salaires en espèces, avantages en nature, - les frais de rémunération (salaires en espèces, avantages en nature, charges charges sociales et fiscales) des concierges ;sociales et fiscales) des concierges ;

- les frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour - les frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la la gestion des immeubles. gestion des immeubles.

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Frais d’administration et de gestion suiteFrais d’administration et de gestion suite (ligne 221)(ligne 221)

Sont déductibles les frais de gérance supportés par les propriétaires ayant recours Sont déductibles les frais de gérance supportés par les propriétaires ayant recours aux services de gérants d'immeubles ou d'administrateurs de biens, les commissions aux services de gérants d'immeubles ou d'administrateurs de biens, les commissions versées à une agence de location, les honoraires versés à un tiers pour la rédaction versées à une agence de location, les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales ou encore les sommes versées à un tiers pour la tenue de la de déclarations fiscales ou encore les sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles.comptabilité de ses immeubles.

Les autres frais de gestion (frais de correspondance et de téléphone) sont réputés Les autres frais de gestion (frais de correspondance et de téléphone) sont réputés couverts par un forfait fixé à 20 € par local.couverts par un forfait fixé à 20 € par local.

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Frais d’administration et de gestion suite (ligne 221)Frais d’administration et de gestion suite (ligne 221)

Sont couverts par un forfait fixé à 20 € par local (ligne 222) : Sont couverts par un forfait fixé à 20 € par local (ligne 222) :

- les frais de correspondance et de téléphone, - les frais de correspondance et de téléphone,

- les frais de déplacement,- les frais de déplacement,

- les dépenses d'acquisition de matériels et mobiliers de bureau, - les dépenses d'acquisition de matériels et mobiliers de bureau, d'équipements d'équipements informatiques et de logiciels,informatiques et de logiciels,

- les frais de promotion et de publicité.- les frais de promotion et de publicité.

Le montant forfaitaire de 20 € est réputé couvrir l'ensemble des frais de gestion non Le montant forfaitaire de 20 € est réputé couvrir l'ensemble des frais de gestion non déductibles pour leur montant réel. Dès lors, même si le montant réel de ces autres déductibles pour leur montant réel. Dès lors, même si le montant réel de ces autres frais est supérieur au forfait de 20 €, le propriétaire ne peut pas procéder à un frais est supérieur au forfait de 20 €, le propriétaire ne peut pas procéder à un complément de déduction.complément de déduction.

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Les primes d'assurance (ligne 223)Les primes d'assurance (ligne 223)

Les primes d'assurance afférentes aux immeubles loués sont déductibles du revenu Les primes d'assurance afférentes aux immeubles loués sont déductibles du revenu foncier pour leur montant réel, quel que soit le risque couvert.foncier pour leur montant réel, quel que soit le risque couvert.

Les propriétaires de logements conventionnés ayant souscrit un contrat destiné à Les propriétaires de logements conventionnés ayant souscrit un contrat destiné à couvrir le risque de loyers impayés ne peuvent pas, pour un même contrat, cumuler couvrir le risque de loyers impayés ne peuvent pas, pour un même contrat, cumuler la déduction des revenus fonciers avec le crédit d'impôt pour loyer impayé.la déduction des revenus fonciers avec le crédit d'impôt pour loyer impayé.

Ils doivent donc choisir entre ces deux avantages, étant toutefois précisé que l'option Ils doivent donc choisir entre ces deux avantages, étant toutefois précisé que l'option exercée au titre d'une année ne préjuge pas de celle qui pourra être effectuée l'année exercée au titre d'une année ne préjuge pas de celle qui pourra être effectuée l'année suivante.suivante.

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Les primes d'assurance suite (ligne 223) Les primes d'assurance suite (ligne 223)

Un crédit d’impôt est accordé aux bailleurs de logements conventionnés qui Un crédit d’impôt est accordé aux bailleurs de logements conventionnés qui souscrivent, à compter du 28 juillet 2005, un contrat d’assurance contre les impayés souscrivent, à compter du 28 juillet 2005, un contrat d’assurance contre les impayés de loyer. de loyer.

Sont concernés les propriétaires privés : Sont concernés les propriétaires privés :

- qui louent un ou plusieurs logements dans le cadre d’une convention qui - qui louent un ou plusieurs logements dans le cadre d’une convention qui implique notamment que l’occupant soit une personne bénéficiant de implique notamment que l’occupant soit une personne bénéficiant de

l’APL l’APL

- et qui concluent un contrat d’assurance contre les impayés de loyer - et qui concluent un contrat d’assurance contre les impayés de loyer respectant un certain cahier des charges. respectant un certain cahier des charges.

Le crédit d’impôt est égal à 50 % du montant de la prime d’assurance payée au Le crédit d’impôt est égal à 50 % du montant de la prime d’assurance payée au cours de l’année d’imposition. Il s’impute sur le montant de l’impôt sur le revenu.cours de l’année d’imposition. Il s’impute sur le montant de l’impôt sur le revenu.

3333



Impôts (ligne 227)Impôts (ligne 227)

Sont déductibles les impositions tel que la taxe foncière et les taxes annexes à cet Sont déductibles les impositions tel que la taxe foncière et les taxes annexes à cet impôt (taxes spéciales d'équipement) ainsi que la taxe annuelle sur les bureaux en impôt (taxes spéciales d'équipement) ainsi que la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France.Ile-de-France.

Précisons que lorsque ces impôts ont fait l'objet d'une pénalité pour défaut ou retard Précisons que lorsque ces impôts ont fait l'objet d'une pénalité pour défaut ou retard de paiement, cette pénalité est également admise en déduction.de paiement, cette pénalité est également admise en déduction.

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Intérêts des dettes (ligne 250)Intérêts des dettes (ligne 250)

Le propriétaire bailleur peut déduire du revenu foncier le montant des Le propriétaire bailleur peut déduire du revenu foncier le montant des intérêtsintérêts des des emprunts contractés :emprunts contractés :

- soit pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des - soit pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ;propriétés ;

- soit encore pour la conservation de ces propriétés (exemple, les intérêts - soit encore pour la conservation de ces propriétés (exemple, les intérêts versés à un tiers (banque) pour payer les droits de succession ou au Trésor en cas versés à un tiers (banque) pour payer les droits de succession ou au Trésor en cas de paiement fractionné).de paiement fractionné).

La déduction est limitée aux sommes effectivement payées au cours de l'année La déduction est limitée aux sommes effectivement payées au cours de l'année d'imposition (aucune limitation n'est en revanche prévue quant au montant et à la d'imposition (aucune limitation n'est en revanche prévue quant au montant et à la durée).durée).

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III - Sort des déficitsIII - Sort des déficits ? ?

Cas général :Cas général :

Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif, ce déficit ne peut, en principe, pas (au-delà d’une certaine limite) résultat négatif, ce déficit ne peut, en principe, pas (au-delà d’une certaine limite) être imputé sur le revenu global. être imputé sur le revenu global.

Ils sont uniquement imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.Ils sont uniquement imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Cas particulier :Cas particulier :

La loi permet, toutefois, l'imputation sur le revenu global, avec ou sans limite, La loi permet, toutefois, l'imputation sur le revenu global, avec ou sans limite, lorsque le déficit résulte de certaines dépenses.lorsque le déficit résulte de certaines dépenses.

Dans le cadre du micro-foncier, aucun déficit ne peut être constaté. Dans le cadre du micro-foncier, aucun déficit ne peut être constaté.

Toutefois, les déficits constatés avant l'application du régime restent imputables sur Toutefois, les déficits constatés avant l'application du régime restent imputables sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun.les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun.

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A – Cas généralA – Cas général

Les déficits fonciers résultant de dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres Les déficits fonciers résultant de dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d'emprunts s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de que les intérêts d'emprunts s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. 10 700 €.

La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix aux intérêts d'emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.années suivantes.

Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 €), l'excédent du déficit est imputable dans les foncier imputable (limité à 10 700 €), l'excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

3737


ExempleExemple

Un propriétaire loue en 2008 un immeuble.Un propriétaire loue en 2008 un immeuble.

Ses revenus fonciers sont déterminés de la façon suivante :Ses revenus fonciers sont déterminés de la façon suivante :

Revenu brut (loyer)Revenu brut (loyer) 2 000 € 2 000 €

ChargesCharges - 30 000 €- 30 000 €

Intérêts d'emprunt Intérêts d'emprunt - 4 000 €- 4 000 €

Total (déficit) Total (déficit) - 32 000 €- 32 000 €

Le revenu brut est réputé compenser d'abord les intérêts d'emprunt. Le revenu brut est réputé compenser d'abord les intérêts d'emprunt.

Le déficit provient donc à hauteur de - 2 000 € (2 000 € - 4 000 €) des intérêts Le déficit provient donc à hauteur de - 2 000 € (2 000 € - 4 000 €) des intérêts d'emprunts et à hauteur de - 30 000 € des autres charges.d'emprunts et à hauteur de - 30 000 € des autres charges.

3838


Hypothèse 1 le revenu global est de 20 000 € (supérieur à 10 700 €) : Hypothèse 1 le revenu global est de 20 000 € (supérieur à 10 700 €) :

Le déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt (soit 30 000 €) est Le déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt (soit 30 000 €) est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €.imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €.

L'excédent, soit 19 300 € (30 000 € - 10 700 €), s'ajoute aux 2 000 € (fraction L'excédent, soit 19 300 € (30 000 € - 10 700 €), s'ajoute aux 2 000 € (fraction relative aux intérêts d'emprunt) imputables sur les revenus fonciers des dix années relative aux intérêts d'emprunt) imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes (soit jusqu'en 2017).suivantes (soit jusqu'en 2017).

Hypothèse 2 le revenu global est de 8 000 € (inférieur à 10 700 €) : Hypothèse 2 le revenu global est de 8 000 € (inférieur à 10 700 €) :

Le déficit qui n'a pu être imputé (10 700 € – 8 000 € = 2 700 €) est alors imputable Le déficit qui n'a pu être imputé (10 700 € – 8 000 € = 2 700 €) est alors imputable sur le revenu global des six années suivantes (soit jusqu'en 2014), le reliquat de sur le revenu global des six années suivantes (soit jusqu'en 2014), le reliquat de 21 300 € (32 000 – 10 700) demeurant imputable sur les revenus fonciers des dix 21 300 € (32 000 – 10 700) demeurant imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.années suivantes.

3939

B – Cas particulierB – Cas particulier

Dans certains cas, prévus par la loi, les déficits fonciers sont imputables sur le Dans certains cas, prévus par la loi, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. revenu global sans limitation de montant.

Il en est ainsi des déficits provenant :Il en est ainsi des déficits provenant :

- de dépenses autres que les intérêts d'emprunt réalisées en vue de la - de dépenses autres que les intérêts d'emprunt réalisées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou restauration complète d'un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimilé ;assimilé ;

- des charges afférentes aux immeubles historiques productifs de revenus ;- des charges afférentes aux immeubles historiques productifs de revenus ;

- des travaux de grosses réparations engagés par le nu-propriétaire d'un - des travaux de grosses réparations engagés par le nu-propriétaire d'un immeuble en application de l'article 605 du Code civil lorsque le immeuble en application de l'article 605 du Code civil lorsque le

démembrement du droit de propriété résulte d'une succession ou d'une démembrement du droit de propriété résulte d'une succession ou d'une donation donation entre vifs effectuée dans certaines conditions ;entre vifs effectuée dans certaines conditions ;

- de dépenses de préservation et d'amélioration du patrimoine naturel - de dépenses de préservation et d'amélioration du patrimoine naturel autres autres que les intérêts d'emprunt effectuées sur certains espaces naturels.que les intérêts d'emprunt effectuées sur certains espaces naturels.

4040

Revenu foncier : déclaration Imprimé 2044Revenu foncier : déclaration Imprimé 2044

4141

Revenu foncier report sur la déclaration de revenu - Imprimé 2042 Revenu foncier report sur la déclaration de revenu - Imprimé 2042

Le déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers est reporté sur la Le déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers est reporté sur la déclaration de revenudéclaration de revenu

Le déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € est également Le déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € est également reporté sur la déclaration de revenu.reporté sur la déclaration de revenu.

Ainsi que les déficits antérieurs non encore imputés.Ainsi que les déficits antérieurs non encore imputés.

4242

IV – Régimes spéciauxIV – Régimes spéciaux

Les particuliers qui acquièrent des Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou des logements vétustes à logements neufs ou des logements vétustes à réhabiliter destinés à la locationréhabiliter destinés à la location peuvent déduire de leurs revenus fonciers, sous la peuvent déduire de leurs revenus fonciers, sous la forme d'un forme d'un amortissement échelonné sur plusieurs annéesamortissement échelonné sur plusieurs années, une partie du montant , une partie du montant de leur investissement.de leur investissement.

Il en va de même des personnes physiques qui souscrivent au capital de sociétés civiles de placement Il en va de même des personnes physiques qui souscrivent au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) lorsque 95 % au moins de leur souscription sont destinés à financer un investissement immobilier (SCPI) lorsque 95 % au moins de leur souscription sont destinés à financer un investissement remplissant les conditions de la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs.remplissant les conditions de la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs.

Ce régime s'adresse aux bailleurs qui prennent l'engagement que le loyer du Ce régime s'adresse aux bailleurs qui prennent l'engagement que le loyer du locataire n'excédera pas un certain plafond.locataire n'excédera pas un certain plafond.

Mis en place en 2003, l'amortissement « Mis en place en 2003, l'amortissement « RobienRobien » a été remanié en 2006, afin de » a été remanié en 2006, afin de recentrer le dispositif sur les zones où les besoins en logement sont les plus recentrer le dispositif sur les zones où les besoins en logement sont les plus importants.importants.

4343

IV – Régimes spéciaux suite IV – Régimes spéciaux suite

Le volume global de l'avantage fiscal a été abaissé, le rythme de la déduction Le volume global de l'avantage fiscal a été abaissé, le rythme de la déduction modifié, le zonage et les plafonds de loyers aménagés dans les moyennes modifié, le zonage et les plafonds de loyers aménagés dans les moyennes agglomérations (les autres caractéristiques du régime demeurant, quant à elles, agglomérations (les autres caractéristiques du régime demeurant, quant à elles, inchangées). Le dispositif ainsi remanié (baptisé « inchangées). Le dispositif ainsi remanié (baptisé « Robien recentréRobien recentré ») est ») est applicable aux investissements réalisés applicable aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006à compter du 1er septembre 2006. .

Le dispositif Robien d'origine (désigné « Le dispositif Robien d'origine (désigné « Robien classiqueRobien classique ») continue quant à lui à ») continue quant à lui à s'appliquer aux investissements effectués avant le 1er septembre 2006.s'appliquer aux investissements effectués avant le 1er septembre 2006.

En complément du « Robien recentré », la loi portant engagement national pour le En complément du « Robien recentré », la loi portant engagement national pour le logement a également institué un dispositif permettant aux propriétaires de logement a également institué un dispositif permettant aux propriétaires de logements ayant opté pour le « Robien recentré » de bénéficier d'avantages fiscaux logements ayant opté pour le « Robien recentré » de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentairessupplémentaires lorsque leur logement est donné en location à des lorsque leur logement est donné en location à des conditions plus conditions plus restrictivesrestrictives que celles du Robien à des locataires satisfaisant à des conditions de que celles du Robien à des locataires satisfaisant à des conditions de ressources. Ce régime est appelé « ressources. Ce régime est appelé « Borloo neufBorloo neuf ». ».

4444

IV – Régimes spéciaux suiteIV – Régimes spéciaux suite

Parallèlement au régime « Borloo neuf », il a été mis en place un régime appelé Parallèlement au régime « Borloo neuf », il a été mis en place un régime appelé « Borloo ancien »« Borloo ancien » qui concerne les logements neufs ou anciens. qui concerne les logements neufs ou anciens.

En pratique, il intéresse essentiellement les bailleurs de logements anciens dès lors En pratique, il intéresse essentiellement les bailleurs de logements anciens dès lors que les investissements réalisés dans le neuf dans le secteur intermédiaire sont que les investissements réalisés dans le neuf dans le secteur intermédiaire sont susceptibles de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires.susceptibles de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires.

Ce régime « Borloo ancien » est réservé aux logements donnés en location dans le Ce régime « Borloo ancien » est réservé aux logements donnés en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’ANAH soit dans le secteur intermédiaire soit cadre d’une convention conclue avec l’ANAH soit dans le secteur intermédiaire soit dans le secteur social. dans le secteur social.

4545


A noter par ailleurs que les personnes ayant opté pour le Robien (recentré ou A noter par ailleurs que les personnes ayant opté pour le Robien (recentré ou classique) bénéficient, en plus de la déduction au titre de l'amortissement, d'une classique) bénéficient, en plus de la déduction au titre de l'amortissement, d'une déduction spécifiquedéduction spécifique lorsque les logements loués sont situés en zone de lorsque les logements loués sont situés en zone de revitalisation rurale (dispositif « revitalisation rurale (dispositif « Robien ZRRRobien ZRR »). »).

RemarquesRemarques : :

Le dispositif « Robien » est incompatible avec le régime du micro-foncier).Le dispositif « Robien » est incompatible avec le régime du micro-foncier).

4646


Nouveau régime applicable en 2009 : Dispositif ScellierNouveau régime applicable en 2009 : Dispositif Scellier

Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou des logements vétustes à Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou des logements vétustes à réhabiliter destinés à la location peuvent déduire de leurs revenus fonciers, sous la réhabiliter destinés à la location peuvent déduire de leurs revenus fonciers, sous la forme d'un amortissement échelonné sur plusieurs années, une partie du montant de forme d'un amortissement échelonné sur plusieurs années, une partie du montant de

leur investissement (régime Robien)leur investissement (régime Robien) ou bénéficier d’une réduction d’impôt ou bénéficier d’une réduction d’impôt (régime Scellier).(régime Scellier).

Attention : la réduction d’impôt est limitée chaque année à un seul logement. Attention : la réduction d’impôt est limitée chaque année à un seul logement.

Le nouveau dispositif s’applique dans les zones géographiques se caractérisant par Le nouveau dispositif s’applique dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande. un déséquilibre entre l’offre et la demande.

Un arrêté du 30 décembre 2008 (publié au JO du 31/12/2008) réserve l’application Un arrêté du 30 décembre 2008 (publié au JO du 31/12/2008) réserve l’application du nouveau dispositif aux logements situés dans les zones A, B1 et B2. Les du nouveau dispositif aux logements situés dans les zones A, B1 et B2. Les logements situés en zone C sont donc exclus.logements situés en zone C sont donc exclus.

La liste détaillée des zones et des communes est disponible sur le site La liste détaillée des zones et des communes est disponible sur le site www.investissementconseils.com, rubrique « Robien ».www.investissementconseils.com, rubrique « Robien ».

4747


Nouveau régime applicable en 2009 : Dispositif ScellierNouveau régime applicable en 2009 : Dispositif Scellier

Le logement concerné par le dispositif Scellier doit respecter les normes en vigueur Le logement concerné par le dispositif Scellier doit respecter les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique. Un décret relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique. Un décret non encore paru doit en préciser les modalités. En attendant sa parution, le respect non encore paru doit en préciser les modalités. En attendant sa parution, le respect de cette condition n’est pas requis.de cette condition n’est pas requis.

Le mécanisme d’amortissement Robien reste applicable jusqu’au 31 décembre Le mécanisme d’amortissement Robien reste applicable jusqu’au 31 décembre 2009. A partir de cette date il est supprimé et donc remplacé par le disposif Scellier.2009. A partir de cette date il est supprimé et donc remplacé par le disposif Scellier.

Le contribuable qui réalise un investissement en 2009 aura donc le choix entre les Le contribuable qui réalise un investissement en 2009 aura donc le choix entre les deux dispositifs.deux dispositifs.

Les deux dispositifs ne sont pas cumulables pour un même investissement mais rien Les deux dispositifs ne sont pas cumulables pour un même investissement mais rien n’interdit de bénéficier de ces deux dispositifs sur deux investissements distincts.n’interdit de bénéficier de ces deux dispositifs sur deux investissements distincts.

Le nouveau dispositif ne se cumule pas avec les dispositifs Malraux, Girardin, Le nouveau dispositif ne se cumule pas avec les dispositifs Malraux, Girardin, Outre mer, ou l’investissement en résidences de tourisme.Outre mer, ou l’investissement en résidences de tourisme.

4848

Tableau récapitulatif des conditions d’application identiques pour les différents régimes Tableau récapitulatif des conditions d’application identiques pour les différents régimes : Robien / Borloo / Scellier :: Robien / Borloo / Scellier :

Conditions tenant à :Conditions tenant à : Obligations nées du dispositif fiscalObligations nées du dispositif fiscal PrécisionsPrécisions

A la location :A la location : Nue Nue

A usage d’habitation principaleA usage d’habitation principale

Exclusion des locations en meublésExclusion des locations en meublés

Location saisonnière exclueLocation saisonnière exclueRésidence secondaire exclueRésidence secondaire exclueDétermination de l’habitation Détermination de l’habitation principale = lieu de résidence des principale = lieu de résidence des membres du foyer fiscalmembres du foyer fiscalDétermination de l’habitation Détermination de l’habitation principale de l’étudiant = lieu ou il principale de l’étudiant = lieu ou il réside réside

A la location :A la location : La location doit être effective et continue La location doit être effective et continue pendant 9 moispendant 9 mois

La durée de location de 9 ans est La durée de location de 9 ans est calculée de date à date à compter de calculée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial celle de la prise d’effet du bail initial

A la location :A la location : Location dans les 12 mois de l’acquisition ou Location dans les 12 mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des de l’achèvement de la construction ou des travauxtravaux

En cas de départ du locataire un délai En cas de départ du locataire un délai de vacance d’un an maximum est de vacance d’un an maximum est admis, sous réserve que le admis, sous réserve que le propriétaire effectue la recherche d’un propriétaire effectue la recherche d’un nouveau locataire et qu’il puisse nouveau locataire et qu’il puisse apporter la preuve de cette rechercheapporter la preuve de cette recherche

4949

Tableau récapitulatif des conditions d’application identiques pour les Tableau récapitulatif des conditions d’application identiques pour les différents régimes : Robien / Borloo / Scellier différents régimes : Robien / Borloo / Scellier suite :suite :

Conditions tenant à :Conditions tenant à : Obligations nées du dispositif Obligations nées du dispositif fiscalfiscal

PrécisionsPrécisions

Au locataire :Au locataire : Location a une personne physique Location a une personne physique Exclusion d’un membre du foyer fiscal Exclusion d’un membre du foyer fiscal (ou lorsque le logement est détenu par (ou lorsque le logement est détenu par une société, autre qu’un associé ou un une société, autre qu’un associé ou un membre de son foyer fiscal)membre de son foyer fiscal)

Au locataire :Au locataire : Location a un organisme public ou Location a un organisme public ou privé qui le donne en sous-location privé qui le donne en sous-location non meublée et sans fournir aucune non meublée et sans fournir aucune prestation hôtelière ou para hôtelièreprestation hôtelière ou para hôtelière

Exclusion de la sous location meublée Exclusion de la sous location meublée

Exclusion de la mise à disposition Exclusion de la mise à disposition gratuite à un salarié (s’écarte de la gratuite à un salarié (s’écarte de la notion de sous-location)notion de sous-location)

A la situation du logement :A la situation du logement : Possible que le logement soit situé Possible que le logement soit situé dans :dans :

- résidence pour étudiants- résidence pour étudiants

- résidence de retraite- résidence de retraite

- maison d’accueil pour personnes - maison d’accueil pour personnes âgées dépendantesâgées dépendantes

Exclusion logement situé dans une Exclusion logement situé dans une résidence hôtelièrerésidence hôtelière

Exclusion logement situé dans une Exclusion logement situé dans une résidence de tourismerésidence de tourisme

5050

Tableau récapitulatif des conditions d’application identiques pour les différents régimes Tableau récapitulatif des conditions d’application identiques pour les différents régimes : Robien / Borloo / Scellier : Robien / Borloo / Scellier suite :suite :

Conditions tenant à :Conditions tenant à : Obligations nées du dispositif Obligations nées du dispositif fiscalfiscal

PrécisionsPrécisions

Au loyer :Au loyer : Loyer plafonné pendant toute la Loyer plafonné pendant toute la durée du bail durée du bail Le loyer doit être inférieur au loyer Le loyer doit être inférieur au loyer

plafond par m2 dont le montant est révisé plafond par m2 dont le montant est révisé chaque année:chaque année:

au moment de la conclusion du bailau moment de la conclusion du bail

lors de chaque révision annuelle du loyer lors de chaque révision annuelle du loyer en cours de bailen cours de bail

Lors de la location consentie à un organisme Lors de la location consentie à un organisme public ou privé public ou privé qui sous loue le logementqui sous loue le logement, la , la condition de loyer doit être satisfaite à la fois condition de loyer doit être satisfaite à la fois entre : entre :

le propriétaire et l’organisme locataire etle propriétaire et l’organisme locataire et

l’organisme locataire et le sous-locatairel’organisme locataire et le sous-locataire

5151

Conditions particulières liées des différents régimes :Conditions particulières liées des différents régimes :

Robien / Borloo / Scellier Robien / Borloo / Scellier ::

Robien :Robien : Borloo :Borloo : Scellier :Scellier :

Plafond de loyer différent entre Plafond de loyer différent entre le Robien «classique» (plus le Robien «classique» (plus applicable aux acquisitions applicable aux acquisitions actuelles) et le Robien «recentré»actuelles) et le Robien «recentré»

En plus des documents demandés dans En plus des documents demandés dans le cadre du régime « Robien », le le cadre du régime « Robien », le contribuable doit fournir une copie de contribuable doit fournir une copie de l'avis d'imposition ou de non-l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi imposition du ou des locataires établi au titre de l'avant-dernière année au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du précédant celle de la signature du contrat de location.contrat de location.

Le logement neuf doit être conforme aux Le logement neuf doit être conforme aux caractéristiques thermiques et de caractéristiques thermiques et de performance énergétique prévues par performance énergétique prévues par l’article L. 111-9 du Code de la l’article L. 111-9 du Code de la Construction de l’habitation.Construction de l’habitation.

Déduction spécifique Déduction spécifique supplémentaire pour les supplémentaire pour les investissements dans les ZRR investissements dans les ZRR (zone à revitalisation rurale)(zone à revitalisation rurale)

Borloo neuf:Borloo neuf:Les propriétaires doivent prendre Les propriétaires doivent prendre l’engagement de louer leur bien à des l’engagement de louer leur bien à des conditions plus contraignantes que conditions plus contraignantes que celles prévues dans le cadre du celles prévues dans le cadre du «Robien» : loyer moins élevé et pour «Robien» : loyer moins élevé et pour des locataires aux conditions de des locataires aux conditions de ressource plus modesteressource plus modesteBorloo ancien : Borloo ancien : Convention avec l’ANAHConvention avec l’ANAH

Le contribuable ne peut bénéficier de la Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un seul logement au transformation d’un seul logement au titre de la même année d’imposition.titre de la même année d’imposition.

Avec le Robien «recentré», il Avec le Robien «recentré», il n’est plus possible de prolonger n’est plus possible de prolonger l’application du régime au délà l’application du régime au délà des deux années contrairement à des deux années contrairement à ce qui était applicable avec le ce qui était applicable avec le Robien classique Robien classique

Possibilité de reconduire l’engagement Possibilité de reconduire l’engagement pour une ou deux période(s) de trois pour une ou deux période(s) de trois ans ans

Ce dispositif est réservé aux logements Ce dispositif est réservé aux logements situés dans certaines zones.situés dans certaines zones.Voir arrêté du 30 décembre 2008Voir arrêté du 30 décembre 2008

5252

Avantages fiscaux des différents régimes :Avantages fiscaux des différents régimes :

Robien / Borloo / Scellier Robien / Borloo / Scellier ::

Robien :Robien : Borloo :Borloo : Scellier :Scellier :

Robien classique :Robien classique :

Le taux de l'amortissement est de Le taux de l'amortissement est de 8 % les 5 premières années puis 8 % les 5 premières années puis de 2,5 % les quatre suivantes.de 2,5 % les quatre suivantes. Possibilité de reconduire le Possibilité de reconduire le bénéfice du régime pour 3 ou 6 bénéfice du régime pour 3 ou 6 ans supplémentaires et bénéficier ans supplémentaires et bénéficier d’un amortissement de 2,5 %. d’un amortissement de 2,5 %. Le total des réductions peut donc Le total des réductions peut donc représenter 50 %, 57,5 % ou 65 % représenter 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement.de la valeur du logement.

Borloo neuf : Borloo neuf : En plus de la déduction au titre de En plus de la déduction au titre de l'amortissement « Robien recentré » le l'amortissement « Robien recentré » le propriétaire bénéficie : propriétaire bénéficie : - d’une déduction spécifique de 30 - d’une déduction spécifique de 30 % ;% ; - et de la possibilité de prolonger - et de la possibilité de prolonger l'engagement comme pour le Robien l'engagement comme pour le Robien classique.classique.

La réduction d’impôt est de 25 % du prix La réduction d’impôt est de 25 % du prix d’acquisition dans la limite de 300 000 € d’acquisition dans la limite de 300 000 € pour les logements acquis entre le 1er pour les logements acquis entre le 1er 2009 et le 31 décembre 2010, soit une 2009 et le 31 décembre 2010, soit une réduction totale de 75 000 €.réduction totale de 75 000 €.Le taux passe à 20 % du prix Le taux passe à 20 % du prix d’acquisition pour les logements acquis d’acquisition pour les logements acquis entre le 1er 2011 et le 31 décembre 2012, entre le 1er 2011 et le 31 décembre 2012, soit une réduction totale de 60 000 €.soit une réduction totale de 60 000 €.

Robien recentré :Robien recentré :Le taux de l'amortissement est de Le taux de l'amortissement est de 6 % les sept premières années 6 % les sept premières années puis de 4 % les deux années puis de 4 % les deux années suivantessuivantesLe total des déductions représente Le total des déductions représente donc nécessairement 50 % de la donc nécessairement 50 % de la valeur du logement.valeur du logement.

Borloo ancien : Borloo ancien : - une déduction spécifique de 30 % en - une déduction spécifique de 30 % en cas de location dans le cadre d'une cas de location dans le cadre d'une convention conclue dans le secteur convention conclue dans le secteur intermédiaire ;intermédiaire ; - une déduction spécifique de 45 % en - une déduction spécifique de 45 % en cas de location dans le cadre d'une cas de location dans le cadre d'une convention conclue dans le secteur convention conclue dans le secteur social.social.

La réduction est étalée sur neuf ans par La réduction est étalée sur neuf ans par parts égales, soit au maximum 8 333 €/an parts égales, soit au maximum 8 333 €/an ou 6 666 €/an. ou 6 666 €/an. Lorsque la réduction annuelle excède le Lorsque la réduction annuelle excède le montant de l’impôt à payer, la fraction montant de l’impôt à payer, la fraction non utilisée peut venir en déduction des non utilisée peut venir en déduction des impôts à payer les six années suivantes.impôts à payer les six années suivantes.

Robien ZRR :Robien ZRR :En plus de la déduction au titre de En plus de la déduction au titre de l'amortissement, le propriétaire l'amortissement, le propriétaire bénéficie d'une déduction bénéficie d'une déduction spécifique de 26 %spécifique de 26 %

Ainsi, le nouveau dispositif offre à tous Ainsi, le nouveau dispositif offre à tous les investisseurs, pour un même montant les investisseurs, pour un même montant d’investissement, une réduction d’égal d’investissement, une réduction d’égal montant indépendamment du taux montant indépendamment du taux d’imposition au barème progressif de d’imposition au barème progressif de leurs revenus.leurs revenus.

5353

FIN FIN

REVENUS FONCIERS Cécile CHARPY 2009. 2 Les revenus fonciers constituent une catégories de revenus...

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