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- Achat immobilier ZRR

- Arbitrage fiscal

- Régime LMNP

• Revenus fonciers

• Engagement de location

• Exploitation LMNP

• Écart de rentabilité au terme

Leçon 5 : suite logicielle CAPITAL EXPLORER

2 juin 2008 Module : SIMULATION

Leçon« ZRR Loueur Meublé »

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Introduction

Les « leçons AMC » sont destinées à vous permettre de travailler des cas « types », présentant une valeur ajoutée réelle.

L’accent est mis sur les principes.Retenez la méthodologie, plus que la solution proposée !

Chaque cas peut largement être amélioré. A vous de jouer … !

NB : vous pouvez nous demander les originaux au format « PowerPoint » afin de vous en servir pour des présentations clients ou partenaires si vous le souhaitez.

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Données

Un couple a 47 ans, mariés (1975), 2 parts fiscales, 60 000 € de revenus.IR : 6600 €.

Retraite à 65 ans, en 2025 : 15 000 € /an chacun (soit 30 000 € au total).

Budget annuel du foyer (hors impôt, taxes, et crédits) : 40 000 €> revalorisé à 1.2%, comme les revenus et la retraite.

Pas de patrimoine saisie (pas utile pour la leçon – car pas d’autres revenus fonciers ou BIC).

Objectif : compléter les revenus à la retraite.

Avec une capacité d’épargne de 13 000 €, on fait ici une proposition sur une ZRR à 170 000 €, pour de 5000 € d’épargne, le solde étant destiné à d’autres types d’investissement.

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Etape 1 : achat de la ZRR

170 000 € (en option TVA)Loyer 4% net HT : 6800 €Financement total en amortissable sur 15 ans à 5%.

Ne pas oublier de cocher « Réduction d’impôt ZRR » en zone Economique de la fiche :

On a une opération classique, simple, avec ses revenus et ses charges :

On apprécie la réduction d’impôt :

RAS

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Fin de l’étape 1 : récupération de la TVA

Vous aurez validé « Option assujettissement TVA » dans la fiche ZRR :

Ceci vous permettra de récupérer la TVA.La date de récupération est à paramétrer dans l’onglet « Compte de TVA » de la zone Eco. de la fiche :

En cliquant sur « Créer » dans cette fenêtre, vous créez sans peine une fiche « assurance-capitalisation », pour le montant de la TVA récupérée, et à la date indiquée ici.

Cette fiche se valorise dans le temps.Pas de rachat de prévu dans ce scénario.

On conserve un emprunt sur le TTC ici.

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Comparatif de scénarii

Comparons l’Existant avec le scénario « ZRR » : la ZRR apporte 4167 € de réduction d’IR sur 6 ans.

L’opération va couter environ 5000 € d’épargne par an, puis 9000 en 2014.

Elle apportera près de 7000 € de revenu complémentaire net d’IR à la retraite.

RAS.

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Etape 2 : cesser la ZRR au bout de 9 ans

Duplication du scénario « ZRR » en « ZRR 9 ans – suivi LMNP »

Ceci permet d’isoler le scénario ZRR « classique », afin de ne pas tout faire dans un même scénario, ce qui rend les vérifications et les analyses plus délicates.

Une fois la duplication réalisée, on devra stopper la ZRR en 2016, après 9 ans d’exploitation (en effet, il n’est pas possible de transformer la même fiche immobilier en « entreprise BIC »).

On créera ensuite séparément, en 2016, une fiche entreprise BIC « LMNP », en 2017.

1. sur la fiche ZRR :•Aller en 2016•Activer « Juridique »•Cocher « cession » + « exonéré de PV »

En effet, il s’agit d’une « fausse cession » puisque l’on va continuer sur le même bien en LMNP. Donc pas de PV.

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Conséquence de l’arbitrage de la fiche ZRR :

L’arbitrage de la fiche ZRR génère :

1. Une recette du prix « de vente » de 190 903 €

2. Une dépense pour solder l’emprunt de76 411 €

On est donc ici en cours de scénario.

A ce stade, on n’a pas encore créé la fiche LMNP.On contrôle le résultat.

C’est l’étape intermédiaire du 2ème scénario.

Achat ZRR d’origine « Cession »

technique de la ZRR

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Etape 3 : créer la fiche LMNP l’année 10

Dans la zone de saisie des actifs, choix du groupe « Société – entreprise »Création de la fiche « Suite ZRR en LM »

Sur la fiche LMNP :

•Achat en valeur économique : 190 000 € (cad le prix d’arbitrage de la fiche ZRR)

•On utilise ainsi le cash de la « cession » de la ZRR

•Ajout d’un crédit de 75 000 €•CAD le montant du crédit soldé dans la « cession » de la fiche ZRR•Durée : 108 mois (on reste ainsi sur la durée d’origine du crédit ZRR, 15 ans)

•Revenu d’exploitation : 7500 € (dès 2017)•Loueur : M.

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Comparatif IR

Comparaison des deux stratégies entre elles : ZRR sans ou avec arbitrage fiscal en LM

Constats :

•En 2017, la ZRR génère une imposition régulière, classique sur de l’immobilier de rapport•A partir de 2017, on voit très clairement le gain fiscal par l’économie d’IR qu’apporte l’option LM

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Comparatif : trésorerie

Comparaison des deux stratégies entre elles : ZRR sans ou avec arbitrage fiscal en LM

Constats : en solde annuel et en solde « cumulé »

•La stratégie LM est toujours « au-dessus » de la stratégie ZRR•L’incidence à la retraite, à partir de 2025, n’est pas négligeable : 1600 € de trésorerie nette en plus (pour 8250 € de base de revenu de l’investissement)•Ce qui tue le plus, c’est l’écart cumulé au terme … 114 000 € … et on est seulement sur 170 000 € à la base (sur 25 ans).

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Conclusion

Une idée de travail certes, et une fonction de « comparaison des scénarii » plutôt pertinente, et assez bien mise en valeur ici.

C’est à l’utilisateur du logiciel de décider de sa stratégie de travail et de communication.

Mais assurément, le module SIMULATION de la suite CAPITAL EXPLORER permet de réaliser un travail d’une grande finesse, et de construire un résultat édifiant pour le client !

Bonne continuation avec AMC !