Rapport de gestion 2014

société de valoRisation foncièRe et immobilièRe

2

La société a cédé l’emprise parisienne située rue Castagnary à Paris Habitat OPH pour un montant de 4,3 M€ et celle située rue Kruger à Marseille à la société Icade Promotion pour une montant de 1,7 M€.

Le bail emphytéotique du parking de l’Europe a été signé avec EFFIA le 31 janvier 2014.

Le ministère des Affaires Etrangères a renoncé à l’opération Madrid le 30 juin 2014.

• SOVAPAR 1 a cédé deux hangars (« alvéoles ») situés dans la zone technique du site de Sourdun pour un montant de 0,2 M€.

• SOVAPAR 2 a réalisé six cessions de casernes de gendarmerie pour un montant de 2 M€. Conformément à l’accord conventionnel signé avec l’Etat, SOVAPAR2 a versé une fraction du complément de prix consécutive à la cession de chacun des actifs du portefeuille égale à 3,8% du prix de cession des biens vendus, soit 76 K€, et un complément de prix à la valeur d’acquisition de la caserne de Marcot Nord de 2,6 M€, au titre de la création de surface consécutive à la modification des règles d’urbanisme.

• SOVAPAR 3 a réalisé la cession de la prison de Béziers pour un montant de 0,3 M€.

• SOVAPAR 4 a signé, le 14 février 2014, un contrat de promotion immobilière et d’exploitation maintenance (CPIEM) avec la société HORIZONS, chargée de réaliser les travaux de restructuration et d’assurer pendant 12 ans la maintenance de l’ensemble immobilier, pour un montant de 175,2 M€.Le permis de construire a été délivré le 4 novembre 2014. Les travaux de curage, de désamiantage et de retrait du plomb ne nécessitant pas l’obtention d’un permis de construire, ont démarré dès le mois de mai 2014. Le coût des opérations réalisées en 2014 s’établit à 17,3 M€.Conformément au protocole locatif du 24 mai 2013, SOVAPAR4 a signé avec l’Etat un Bail en l’Etat Futur d’Achèvement (BEFA) le 23 mai 2014.Les dépenses de SOVAPAR4 ont été financées par un prêt intragroupe consenti par la SOVAFIM au taux de 3,6245 %, dont l’encours s’établit à 31,9 M€ à fin 2014.

Le groupe SOVAFIM et son activité

> Activité de la SOVAFIM

> Activité des filiales

Les filiales ne disposent d’aucun personnel. C’est ainsi que la SOVAFIM intervient pour leur compte dans le cadre d’une convention de gestion.

La SOVAFIM est une société anonyme de droit commun dont le capital est intégralement détenu par l’ Etat et dont l’ objet social, fixé par ses statuts, est d’acquérir auprès de l’ Etat, de tout établissement public de l’ Etat ou de tout autre organisme, tous actifs immobiliers et de les valoriser.

À cet effet, la SOVAFIM a constitué quatre filiales, SOVAPAR 1, SOVAPAR 2, SOVAPAR 3 et SOVAPAR 4, dont elle détient 100% du capital.

www.sovafim.fr

SOVAFIM RappoRt de gestion 2014 3

LES PERSPECtIVES pour 2015

La SOVAFIM va poursuivre les négociations relatives à

l’acquisition de nouveaux actifs ainsi que les processus

de valorisation des biens immobiliers qu’elle et ses

filiales détiennent.

SOVAPAR 4 devrait signer un contrat de financement

long terme de l’opération de restructuration au cours du

premier semestre 2015. Le permis de construire ayant été purgé de tout

recours en février 2015, les travaux de restructuration de l’ensemble immobilier

Fontenoy Ségur vont commencer.

SOVA SOLAIRE va présenter des projets photovoltaïques à l’appel d’offres portant sur

la réalisation et l’exploitation d’installations de production

d’électricité à partir de l’énergie solaire d’une

puissance supérieure à 250 kWc de la Commission

de Régulation de l’énergie du 1er juin 2015.

• Le 31 janvier 2014, SOVA SOLAIRE, filiale commune de SOVAPAR 1 et de Gé-nérale du Solaire, a acquis les actions de la société « AIREFSOL ENERGIES 4 » titulaire des droits de réalisation d’une centrale photovoltaïque au sol sur une ancienne emprise ferroviaire située sur la commune de Pujaut dans le Gard. Courant 2014, AIREFSOL ENERGIES 4 a construit ladite centrale au sol d’une puissance totale de 3,5 MWc, avec dispositif de suivi de la course du soleil sur son axe. GDSOL Beta a réalisé deux installations photovoltaïques en toiture d’un complexe scolaire et d’un gymnase situés sur la commune de Laragne dans les Hautes Alpes. Le coût d’investissement, pour la quote-part de SOVA SOLAIRE s’établit à 4 M€.

• Le 2 juillet 2014, SOVAPAR 1 a constitué SOVA SOLEIL SAS dont elle détient 100 % du capital dans la perspective de développer des installations photovoltaïques sur des actifs immobiliers de l’Etat.

Le périmètre de consolidation inclut :

• outre la SOVAFIM et les filiales SOVAPAR 1, SOVAPAR 2, SOVAPAR 3 et SOVAPAR 4 constituées sous forme de sociétés par actions simplifiées dont elle détient 100 % du capital,

• SOVA SOLAIRE, société par actions simplifiée, respectivement détenue à hauteur de 49,9 % par SOVAPAR 1 et 50,1 % par la société GDSOL ENERGIE, qui porte SOVASUN, PARC SOLAIRE EV8, GDSOL BETA, AIREFSOL ENERGIES 4, GDSOL IOTA, GDSOL ZETA, COLLOBRIERES et ELEC-TRICITE SOLAIRE DE SANGUINET d’une part et BELVESOL 4 d’autre part, sociétés de projets photovoltaïques, dont elle détient respectivement 100 % et 80 % du capital.

> Activité photovoltaïque

Fin 2013, l’objet social de SOVAPAR 1 a été élargi au développement, à la construction et à l’exploitation de toute centrale photovoltaïque et à l’acquisition à cet effet de tout actif immobilier.

> Périmètre de consolidation

4

Compte de résultat consolidé Groupe SOVAFIM - au 31 décembre 2014

au 31/12/14 au 31/12/13 variation

Chiffre d'affaires 16 097 35 174 -19 077

production immobilisée 1 782 0 1 782

Reprise de provision 2 709 1 022 1 687

transfert de charges 3 50 -47

Refacturation de charges 548 295 253

Total produits d'exploitation 21 139 36 540 -15 401

achats de marchandises 2 599 298 2 301

variation de stocks 114 3 440 -3 326

autres achats et charges externes 2 380 2 216 164

impôts et taxes 1 530 828 701

salaires et charges sociales 1 386 1 589 -203

dotations aux amortissements 1 929 1 766 163

dotations aux dépréciations et provisions 279 3 231 -2 952

autres charges 10 524 -514

Total charges d'exploitation 10 227 13 892 -3 665

Résultat opérationnel 10 911 22 648 -11 737

Résultat financier 643 94 549

Résultat exceptionnel -222 3 -225

impôts -3 923 -7 867 3 944

Résultat des sociétés intégrées après IS 7 409 14 878 -7 469

Résultat du groupe 7 412 14 883 -7 471

Résultat hors groupe -3 -5 2

COMPtE dE RéSuLtAt COnSOLIdé (en K€)

ventes de marchandises 8,7 24,4 -15,7

produits de gestion locative 6,0 6,9 -0,9

Redevances d'électricité 1,2 1,0 0,2

prestations de services 0,2 0,0 0,2

autres produits 0,0 2,9 -2,9

Chiffre d'affaires 16,1 35,2 -19,1

production immobilisée 1,8 0,0 1,8

achats de marchandises -2,6 -0,3 -2,3

variation du stock de marchandises -0,1 -3,4 3,3

autres achats et charges externes (yc/autres charges) -2,9 -2,4 -0,5

Valeur ajoutée 12,2 29,0 -16,8

Impôts, taxes, et versements assimilés -0,4 -0,8 0,4

charges de personnel -1,4 -1,6 0,2

Excédent Brut d'Exploitation 10,4 26,6 -16,2

dotations aux amortissements et provisions -2,2 -5,0 2,8

Reprises sur amortissements et provisions 2,7 1,0 1,7

RESuLtAt OPéRAtIOnnEL 10,9 22,6 -11,7

ResUltat financieR 0,6 0,1 0,5

ResUltat coURant 11,6 22,7 -11,1

RESuLtAt EXCEPtIOnnEL -0,2 0,0 -0,2

RESuLtAt nEt 7,4 14,9 -7,4

SOLdES IntERMédIAIRES dE GEStIOn (en m€) au 31/12/14 au 31/12/13 variation

SOVAFIM RappoRt de gestion 2014 5

Bilan consolidé Groupe SOVAFIM - au 31 décembre 2014

ACtIF (en K€)

Ecart d’acquisition 803 183 621

immobilisations incorporelles 1 0 0

immobilisations corporelles 141 345 121 308 20 038

Immobilisations financières 6 688 2 761 3 927

total des actifs immobilisés 148 033 124 069 23 965

stocks et en-cours 16 677 16 406 272

créances 3 180 15 773 -12 593

Autres créances, charges constatées d'avance 3 867 2 766 1 101

vmp et disponibilités 85 251 105 399 -20 149

total des actifs circulants 108 975 140 344 -31 368

Charges à répartir 312 436 -125

tOtAL ACtIF 258 125 265 031 -6 907

au 31/12/14 au 31/12/13 variation

PASSIF (en K€)

capital social 100 037 100 037 0

Réserve légale 10 004 10 004 0

autres réserves 68 300 53 417 14 883

Résultat de la période 7 412 14 883 -7 472

Total des capitaux propres 185 752 178 341 7 411

Intérêts minoritaires -9 -5 -4

Provisions pour risques et charges 1 890 3 890 -2 000

Emprunts et dettes financières 66 966 68 985 -2 019

dettes fournisseurs et comptes rattachés 599 539 60

Dettes fiscales et sociales 1 479 11 689 -10 210

autres dettes et produits constatés d'avance 1 448 1 593 -145

total des dettes 70 492 82 805 -12 314

tOtAL PASSIF 258 125 265 031 -6 906

au 31/12/14 au 31/12/13 variation

6

Le résultat d’exploitation 2014 du groupe s’établit à 10,9 M€.

Le chiffre d’affaires, qui s’établit à 16,1 M€, est en diminution de 19,1 M€ par rapport à 2013. Il se répartit entre 8,7 M€ de produits de cession, 6 M€ de produits de gestion locative, 1,2 M€ de redevances d’électricité, et 0,2 M€ de prestations de services correspondants à la rémunération de la maîtrise d’ouvrage relative à la construction de centrales photovoltaïques.

En 2014, le Groupe a réalisé une production immobilisée de 1,8 M€ correspondant essentiellement aux coûts supportés par la SOVAFIM au titre de la restructuration de l’opération Fontenoy-Ségur et incorporés au coût de l’opération (1,5 M€).

Les charges d’exploitation, hors amortissements ou dépréciations, s’établissent à 8 M€, en diminution de 0,9 M€ par rapport à 2013. Elles se décomposent en :

- 2,6 M€ de coûts d’achat de marchandises, qui correspondent à l’abondement (prévu dans l’accord conventionnel avec l’Etat) de la valeur d’acquisition initiale de la caserne de Marcot Nord liée à la modification des règles d’urbanisme permettant la création de surface (2,5 M€) ;

- 2,4 M€ d’achats et charges externes, qui correspondent aux coûts liés aux biens (1,7 M€) et aux coûts de fonctionnement hors frais de personnel (0,7 M€) ;

- 1,5 M€ d’impôts et taxes correspondant pour l’essentiel aux taxes locales afférentes aux biens. La taxe sur les bureaux de l’ensemble immobilier Fontenoy-Ségur, dûe pour la première fois en 2014, s’établit à 0,8 M€ ;

- 1,4 M€ de frais de personnel, l’effectif moyen s’établissant en 2014 à 9,9 salariés contre 12 en 2013.

Ces charges d’exploitation sont refacturées à hauteur de 0,5 M€ : il s’agit de taxes locales relatives à l’immeuble Bosquet (0,3 M€) et des assurances relatives à l’ensemble immobilier Fontenoy-Ségur, refacturées à l’Etat.

L’excédent brut d’exploitation (EBE) s’élève ainsi à 10,4 M€.

Le résultat net consolidé avant impôts 2014 du groupe SOVAFIM qui s’élève à 11,3 M€, correspond à :

- un l’EBE de 10,4 M€ (cf. supra) ; - la reprise de provision pour risques et charges, constituée en

2006 à hauteur de 2M€, relative à une clause de complément de prix inscrite dans l’acte de vente du site d’Auteuil, devenue prescrite à fin 2014 ;

- des reprises sur dépréciations nettes d’actifs de 0,4 M€ résultant essentiellement de la reprise sur dépréciation de la prison de Nantes (0,5 M€), suite à l’appréciation de sa valeur estimée de vente à fin 2014 ;

- des dotations aux amortissements de 1,9 M€, qui concernent l’immeuble Bosquet (1,4 M€) et les installations photovoltaïques mises en service (0,5 M€) ;

- un résultat financier de 0,6 M€ correspondant : • à la rémunération (i) du placement d’une trésorerie

moyenne de 83,7 M€ au taux moyen de 3,49 % (2,9 M€), et (ii) de prêts intragroupes consentis par SOVAPAR1 aux sociétés solaires (0,3 M€) ;

• diminuée des charges d’intérêts supportées au titre de l’emprunt SOVAFIM de 70 M€ du 30 juin 2010 (2,3 M€), et de la quote-part des charges d’intérêts supportées au titre de l’emprunt SOVASUN du 19 décembre 2012 (0,3 M€).

- une perte exceptionnelle de 0,2 M€, correspondant aux coûts, antérieurement stockés, de l’opération « MADRID » dont l’abandon a été décidé par le ministère des Affaires Etrangères le 30 juin 2014.

Après déduction de l’impôt sur les sociétés (3,9 M€), le résultat net de l’exercice 2014 ressort à 7,4 M€.

L’ actif du bilan, en diminution de 6,9 M€ par rapport à la fin 2013, s’élève à 258,1 M€ à raison de :

- 0,8 M€ d’écarts d’acquisition, en augmentation de 0,6  M€ correspondant à l’écart d’acquisition de la société AIREFSOL ENERGIES 4.

- 148 M€ d’actifs immobilisés, en augmentation de 24 M€, correspondant essentiellement aux coûts liés à l’opération Fontenoy-Ségur (17,3 M€), à la quote-part des coûts de construction des installations photovoltaïques (4 M€) et à la quote-part du prêt intra groupe consenti par SOVAPAR1 aux sociétés Parc Solaire EV8, GDSOL Beta, et AIREFSOL ENERGIES 4 pour la construction des installations photovoltaïques (3,9 M€) ;

- 16,7 M€ de stocks, en augmentation de 0,3 M€ ; - 7 M€ de créances, en diminution de 11,5 M€ résultant

du règlement en 2014 de la cession du site de la Gare de Montrouge intervenue en 2013 (13 M€) ;

- 85,3 M€ de trésorerie, en diminution de 20,1 M€ qui résulte

essentiellement des coûts liés à l’opération Fontenoy-Ségur (17,3 M€) ;

- 0,3 M€ de frais d’émission d’emprunt à étaler.

Le passif du bilan est composé de 185,8 M€ de capitaux propres, de 70,5 M€ de dettes et de 1,9 M€ de provisions pour risques et charges.

La variation du passif s’explique principalement : - par l’augmentation des capitaux propres de 7,4 M€

correspondant au montant du bénéfice réalisé par le groupe sur l’exercice ;

- par la diminution des dettes de 12,3 M€ correspondant essentiellement à une diminution de 10,2 M€ de dettes fiscales (dont 6,2 M€ d’I.S. et 3,6 M€ de TVA) ;

- et par la diminution des provisions pour risques et charges de 2 M€ résultant de la reprise de provision constituée en 2006 sur Auteuil.

Les résultats consolidés 2014

> Compte de résultat

> Bilan

à l’ Actionnaire Unique,

En exécution de la mission que vous nous avez confiée, nous vous présentons notre rapport relatif à l’ exercice clos le 31 décembre 2014, sur le contrôle des comptes consolidés de la SOVAFIM, tels qu’ils sont joints au présent rapport.

Ces comptes ont été arrêtés par vos administrateurs. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes.

Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d’obtenir l’ assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes consolidés. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble des comptes consolidés. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

à notre avis, les comptes consolidés présentent sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs, et au regard des règles et principes comptables français, le patrimoine et la situation financière de l’ ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation au 31 décembre 2014.

Fait à Paris et Neuilly-sur-Seine, le 17 avril 2015.

SOVAFIM RappoRt de gestion 2014 7

Rapport d’audit contractuel sur les comptes consolidés - exercice clos le 31 décembre 2014

PRICEWATERHOUSECOOPERS AUDIT

Florence PEStIE Associée

COREVISE

Hélène KERMORGAnt Associée

“ACQuéRIR, tRAnSFORMER, CédER” www.sovafim.fr

27, rue de la Ville l’ Evêque - 75008 Paris

co

nce

pti

on

et

Réa

lisat

ion

ww

w.m

-cre

a.fr

T

él. :

09

51

27

36

56

m