1

Ordonnance du 29 janvier 2018

Numéro: Liquidation Judiciaire du 06/11/2017

N/Rèf.: 24537.300

Accord du Ministère Public du 29 janvier 2018

18 Avenue du 8 mai 1945 24750 BOULAZAC …….

24rueHuguerie33000BORDEAUX

-------0619544224

gregory@gj-expertimmobilier.com

RAPPORT D’EXPERTISE IMMOBILIERE Liquidation Judiciaire de la SCI ROBICK

2

Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX

Références: Ordonnance du 29 janvier 2018, accord du ministère public en date du 29 janvier2018.

Numéro: Liquidation Judiciaire du 06/11/2017.

N/Rèf.:24537.300.

Ordonnance prononcée le 29 janvier 2018 par Monsieur Hervé BALLEREAU, Juge au Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX, Juge Commissaire de la Liquidation Judiciaire de la SCI ROBICK, Caillaud - 24300 - TEYJAT. La SCP PIMOUGUET-LEURET-DEVOS BOT intervient en qualité de mandataire Judiciaire dans ce dossier. En substance, par jugement en date du 06/11/2017, le Tribunal a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI ROBICK et désigné la SCP PIMOUGUET-LEURET-DEVOS BOT pris en la personne de Maître Nicolas LEURET liquidateur. Dépendant de l’actif de cette liquidation judiciaire: - Une maison composée d’un appartement en RDC de 48 m² et d’un appartement F4 sur les trois autres niveaux de 150 m² cadastrée en section BD 125 d’une contenance de 1 a 11 ca sise au 26 rue Antonin DEBIDOUR – 24300 – NONTRON. Notre désignation porte sur l’établissement d’un descriptif physique des biens, la précision de la situation des biens d’un point de vue urbanistique et juridique et enfin établir une valeur expertale des biens;

CADRE DE LA MISSION

3

— 29 janvier 2018, désignation pour expertise, — février 2018, réception de l’ordonnance de désignation, — Dès réception des documents nous désignant, nous prenons attache avec Monsieur Jérôme BASBAYON, représentant de la SCI ROBICK et nous fixons une date pour la visite des lieux au 14 mai 2018, — 14 mai 2018, visite de l’ensemble immobilier constituant l’ordonnance de désignation. — Etablissement du présent rapport et expédition.

Notre visite s’est articulée dans l’ordre évoqué dans la partie suivante. La description suivante présente de manière sommaire les éléments étudiés, l’étude référence par référence est en suivant: - Une maison composée d’un appartement en RDC de 48 m² et d’un appartement F4 sur les trois autres niveaux de 150 m² cadastrée en section BD 125 d’une contenance de 1 a 11 ca sise au 26 rue Antonin DEBIDOUR – 24300 – NONTRON. La commune dispose d’un Plan local d’urbanisme, le développement se trouve en partie cadastre.

Chronologie de la réception de documents et de l’exécution de la mission

Opérations et observations lors de la réunion du

14 mai 2018

4

L’ensemble faisant l’objet de notre étude se situe sur les communes de NONTRON

dans le département de la DORDOGNE. Elle est membre de la structure intercommunale la communauté de communes du

Périgord Nontronnais. En l’espèce cette communauté de communes, créée en septembre 2016 pour une

mise en fonction effective au premier janvier 2017, regroupe 28 communes. L’intercommunalité est compétente: -En matière de développement économique : aménagement, entretien et gestion

de zones d'activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale ou touristique qui sont d'intérêt communautaire ; actions de développement économique d'intérêt communautaire.

-En matière d'aménagement de l'espace communautaire : zones d'aménagement concerté d'intérêt communautaire.

- Mobilité et déplacements (transports publics, accessibilité). - Prospective et intercommunalité. - Petite enfance. - Administration, personnel et communication. - Assainissement structurant, assainissement non collectif et stations d'épuration. - Finances, politiques contractuelles et de l'Europe. - Haut débit et développement numérique. - Développement économique. - Collecte sélective des déchets ménagers. - Développement durable. - Cadre de vie (aménagement des bords de rivières et piscines). - Urbanisme (SCOT, schéma de secteur, plan local d’urbanisme, agriculture,

paysages, forêts). - Habitat, gens du voyage et politique de la ville.

Situation Géographique - Eléments économiques

5

Communes limitrophes de NONTRON

LE BOURDEIX AUGIGNAC

SAINT-MARTIN-LE-PIN

SAVIGNAC-DE-NONTRON

SAINT-MARTIAL-DE-VALETTE

SCEAU-SAINT-ANGEL SAINT-PARDOUX-LA-RIVIERE

Évolution démographique (Source I.N.S.E.E)

1968 1975 1982 1990 1999 2006 2007 2012 2015 3 792 3 954 3 850 3 558 3 500 3 465 3 458 3 212 3 121

Ainsi, nous constatons que la consistance de la population de la commune de NONTRON connait une baisse constante depuis la fin des années soixante-dix. Ces chiffres sont issus de recensements et d’estimations légales (Ldh/EHESS/Cassini/I.N.S.E.E).

6

- Une maison composée d’un appartement en RDC de 48 m² et d’un appartement F4 sur les trois autres niveaux de 150 m² cadastrée en section BD 125 d’une contenance de 1 a 11 ca, Zone Uap du Plan Local d’Urbanisme, sise au 26 rue Antonin DEBIDOUR – 24300 – NONTRON. La commune de NONTRON dispose, pour réglementer son urbanisme d’un Plan Local d’Urbanisme relatif à la communauté de communes du Périgord Nontronnais (englobant ainsi 28 communes).

Vue aérienne de la parcelle n°125, section BD, Zone Uap.

Cadastre

7

Dispositions applicables en Zone UAp UA : Zone urbaine dense recouvrant les centres anciens, elles comprennent des secteurs UAp, UBp et UCp correspondant à des zones archéologiques sensibles définies par arrêté préfectoral N° AZ.06.24.5. en date du 01/06/2006. Uap: (p) pour archéologie préventive, zone « site patrimoniaux remarquables », impliquant qu’en cas de travaux, ces deniers seront soumis à l’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France.

DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UA

ZONE URBAINE DENSE

Caractère de la zone

Cette zone recouvre les centres anciens de la ville de Nontron et du village de la Maladrerie.

Il s'agit d'une zone urbaine dense à caractère central, destinée aux constructions à usage d'habitation, de commerce et de services.

Elle se caractérise par un bâti traditionnel, implanté généralement en ordre continu le long des voies, ainsi qu'une desserte par l'assainissement collectif.

Elle comprend un secteur UAh, recouvrant l'hôpital et ses extensions potentielles, ainsi qu'un secteur UAp correspondant à des zones archéologiques sensibles définies par arrêté préfectoral N° AZ.06.24.5. en date du 01/06/2006.

ARTICLE UA 0

RAPPELS RELATIFS A CERTAINES OCCUPATIONS OU UTILISATION DU SOL

I - Occupations ou utilisations du sol soumises a déclaration ou autorisation en raison de la mise en application du plan local d'urbanisme

1) L'édification de clôtures est soumise à déclaration, conformément aux dispositions de l’article L 421-4 du code de l'urbanisme.

2) Les travaux, installations et aménagements désignés à l'article R 421-18 du code de l'urbanisme sont soumis à permis d’aménager ou déclaration préalable conformément aux dispositions des articles R 421-19 à R 421-25 du même code.

8

3) Les démolitions sont soumises à autorisation, conformément aux articles L 421-3, L 441-1 et L 451-1 du code de l'urbanisme.

4) Les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation dans les espaces boisés classés à conserver et protéger figurant au plan, conformément à l'article L 130-1 du code de l'urbanisme.

II - Défrichements

Les demandes d'autorisation de défrichement sont irrecevables dans les espaces boisés classés à conserver et protéger, conformément à l'article L 130-1 du code de l'urbanisme.

ARTICLE UA 1

OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES

Sont interdits :

1) L'ouverture et l'exploitation de carrières.

2) L'ouverture de terrains de camping ou de stationnement de caravanes.

3) Les parcs d'attraction, les dépôts de véhicules, ainsi que les affouillements et exhaussements du sol désignés aux articles R 421-19 et R 421-23 du code de l'urbanisme.

4) Les constructions à usage agricole.

5) Dans le secteur UAh, toute construction ou installation non liée à l'activité hospitalière.

ARTICLE UA 2

OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES

Hors du secteur UAh, sont admises les constructions et installations qui ne figurent pas dans la liste citée à l'article UA1, notamment celles à usage d'habitation, d'équipement collectif, d'hôtellerie, de commerce, d'artisanat, de bureaux et de services, à condition de respecter :

- d'une part, les prescriptions relatives à l'hygiène et à l'assainissement,

- d'autre part, les règles ci-après du règlement de zone ainsi que celles du règlement national d'urbanisme restant en vigueur.

9

Dans le secteur UAh, ne sont autorisées que les constructions et installations de toute nature nécessaires au fonctionnement de l'activité hospitalière, y compris le logement lié à cette fonction.

Dans le secteur UAp, conformément au décret n° 2004-490 du 3 juin 2004 relatif aux procédures administratives et financières en matière d’archéologie préventive et à l’article R 111-4 du code de l'urbanisme, le Service Régional de l'Archéologie devra être saisi pour avis de tout dossier de certificat d'urbanisme, de permis de construire, démolir, déclaration préalable et permis d’aménager.

ARTICLE UA 3

CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC

1) Voirie

Les voies publiques ou privées doivent desservir les terrains dans des conditions répondant à l'importance et à la destination des immeubles qui y sont édifiés. Les caractéristiques de ces voies doivent notamment permettre la circulation et l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.

2) Accès

Les constructions et installations autorisées doivent avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par passage aménagé sur les fonds voisins, éventuellement obtenu dans les conditions fixées par l'article 682 du code civil.

Ces accès doivent présenter les caractéristiques minimales définies ci-dessous :

- leurs caractéristiques géométriques doivent répondre à l'importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles qu'ils desservent pour satisfaire aux exigences de la sécurité, de la protection civile, et de la défense contre l'incendie,

- leur raccordement sur les voies publiques doit être aménagé en fonction de l'importance du trafic des dites voies en assurant notamment une visibilité satisfaisante vers la voie.

10

ARTICLE UA 4

CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D'EAU, D'ELECTRICITE ET D'ASSAINISSEMENT

1) Eau potable

Toute construction ou installation qui requiert une desserte en eau potable doit être alimentée par branchement sur une conduite publique de distribution de caractéristiques suffisantes, située au droit du terrain d'assiette.

Toutefois, il peut être prévu un raccordement en application des dispositions relatives aux équipements propres établis par l'article L 332-15 du code de l'urbanisme. Il est rappelé que ledit raccordement ne peut excéder 100 mètres.

2) Electricité

Toute construction doit être alimentée en électricité dans des conditions correspondant à ses besoins.

Toutefois, il peut être prévu un raccordement en application des dispositions relatives aux équipements propres établis par l'article L 332-15 du code de l'urbanisme. Il est rappelé que ledit raccordement ne peut excéder 100 mètres.

3) Assainissement

Les eaux usées domestiques doivent être évacuées par des canalisations souterraines au réseau public d'assainissement situé au droit du terrain d'assiette, en respectant ses caractéristiques.

Toutefois, les eaux usées autres que domestiques devront faire l’objet d’un prétraitement adapté à la nature des rejets avant déversement dans les égouts publics.

Les dispositifs à adopter et les caractéristiques des eaux usées susceptibles d’être reçues par le réseau public d’assainissement seront définis, préalablement à tout déversement, avec le service gestionnaire de ce réseau conformément à la réglementation d’hygiène en vigueur.

Les aménagements réalisés sur les terrains doivent être tels qu'ils garantissent l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau public collectant ces eaux. A défaut, ils ne doivent pas faire obstacle à leur libre écoulement.

ARTICLE UA 5

SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Non réglementée.

11

ARTICLE UA 6

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

1) Les constructions doivent être édifiées à l'alignement des voies publiques ou privées existantes, à modifier ou à créer.

2) Des implantations en retrait de l'alignement sont toutefois autorisées dans les cas suivants :

a - Lorsque la construction prolonge une construction existante à conserver édifiée en retrait de l'alignement.

b - Lorsque la construction s'intègre dans un projet intéressant la totalité d'un îlot ou d'un ensemble d'îlots.

c - Lorsque la construction est édifiée sur une unité foncière ayant au moins 20 mètres de façade sur voie. Dans ce cas, le recul sera au moins égal à 5 mètres.

d - Lorsque la construction est édifiée sur une unité foncière ne disposant pas d'une façade sur rue et desservie dans les conditions d'accès définies à l'article UA 3-2.

ARTICLE UA 7

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

1) Dispositions générales

a - Dans une profondeur maximale de 15 mètres à partir de l'alignement de la voie, les constructions doivent être édifiées en ordre continu d'une limite latérale à l'autre (limites donnant sur les voies et emprises publiques).

L'implantation en retrait par rapport à l'une des limites latérales est toutefois autorisée à condition de respecter une marge d'isolement au moins égale à 4 mètres.

b – Au-delà de la profondeur de 15 mètres, les constructions édifiées en second rang doivent être éloignées des limites séparatives. La distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.

Toutefois, les constructions peuvent être implantées sur une limite séparative, à condition d'être accolées à un bâtiment existant lui-même édifié en limite séparative. Dans ce cas, la hauteur du bâtiment sur la limite séparative ne pourra excéder celle de la construction édifiée sur la propriété riveraine.

2) Dispositions particulières

12

Les constructions sont soumises aux règles d'implantation fixées au paragraphe 1-b ci-dessus :

a - Lorsqu'elles sont édifiées en retrait de l'alignement comme indiqué à l'article UA 6-2.

b - Dans le secteur UAh

ARTICLE UA 8

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

La distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus bas et le plus proche d'une autre construction édifiée sur le même terrain doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points.

ARTICLE UA 9

EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

Non réglementée.

ARTICLE UA 10

HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

1) Définition

Pour les constructions édifiées en premier rang le long des voies et emprises publiques, la hauteur se mesure de l'égout des couvertures en façade sur rue, au trottoir. Lorsque la voie est en pente, la hauteur est mesurée à la partie médiane de la façade dans le sens de la pente.

Dans les autres cas, il s'agit de la hauteur maximale au faîtage de la construction.

2) Règle

La hauteur d'une construction nouvelle ne doit pas excéder celle du bâtiment limitrophe le plus élevé. Une tolérance de 1 mètre est admise lorsque la hauteur déterminée comme il est indiqué ci-dessus ne permet pas d'édifier un nombre entier d'étages droits.

En cas de démolition et de reconstruction sur place, la hauteur du bâtiment reconstruit ne pourra être inférieure à celle de la construction limitrophe la moins élevée, ni supérieure à celle du bâtiment initial dans le cas où celle-ci était la plus élevée.

13

ARTICLE UA 11

ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS

1) Dispositions générales

Les constructions doivent présenter une unité d'aspect et de matériaux compatible avec le caractère des constructions avoisinantes, du site et des paysages.

Conformément à l'article R 111-1 du code de l'urbanisme, les dispositions de l'article R 111-21 dudit code rappelées ci-après restent applicables : les constructions, par leur situation, leur architecture, leur dimension, ou l'aspect extérieur des bâtiments à édifier ou à modifier, ne devront pas être de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

2) Prescriptions particulières

Sans objet, sous réserve de l'application des prescriptions définies par la ZPPAUP dans le périmètre de celle-ci.

Hors du périmètre de la ZPPAUP. :

Les antennes paraboliques et autres antennes doivent être installées en toiture, en retrait des façades, et ne peuvent être en saillie sur le domaine public. Les appareils de climatisation ne devront pas être installés en saillie sur le domaine public.

Les citernes de gaz liquéfié ou de mazout ainsi que les installations similaires seront implantées de telle manière qu’elles ne soient pas visibles de la voie publique.

Les coffrets techniques seront intégrés dans la clôture ou dans la végétalisation (en retrait de la voie).

ARTICLE UA 12

OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D'AIRES DE STATIONNEMENT

Afin d'assurer, en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations, la superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule étant de 25 m², y compris les accès, il est exigé au moins :

1) Dans le cas de constructions nouvelles à usage de commerce de détail dont la surface hors œuvre nette est égale ou supérieure à 300 m², il devra être créé une place de stationnement par tranche de 50 m² de surface hors oeuvre nette de la construction.

En cas d'impossibilité architecturale ou technique d'aménager sur le terrain de l'opération le nombre d'emplacements nécessaires au stationnement, le constructeur

14

est autorisé à aménager sur un autre terrain situé à moins de 300 mètres du premier les surfaces de stationnement qui lui font défaut à condition qu'il apporte la preuve qu'il réalise ou fait réaliser les dites places.

2) Dans le secteur UAh, il devra être créé une place de stationnement par tranche de 50 m² de surface hors œuvre nette créée, hors locaux techniques et de maintenance.

3) Le stationnement n'est pas réglementé dans les autres cas.

Tout aménagement de surface permettant le stationnement regroupé de plus de 30 véhicules doit être équipé d’un débourbeur/déshuileur installé en sortie d’ouvrage de régulation de débit des eaux pluviales.

ARTICLE UA 13

OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE

PLANTATIONS

1) Espaces libres

Les espaces libres de toute construction ainsi que les délaissés des voies de circulation et des aires de stationnement doivent être aménagés et entretenus en espaces verts.

2) Plantations

Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d'un arbre pour quatre places.

3) Espaces boisés classés

Les espaces boisés à conserver reportés sur le plan devront être protégés. Ils sont soumis, pour leur entretien et leur aménagement, aux dispositions introduites par l'article L 130-1 du code de l'urbanisme.

ARTICLE UA 14

COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL

Il n'est pas fixé de COS dans la zone UA.

15

Nous avons effectué un relevé de surfaces en conformités avec les dispositions prescrites par le Code de l’urbanisme (ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011: surface de plancher et hors de la loi dite Carrez), mais aussi pour les surfaces commerciales ainsi que pour les lots d’habitations (Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété dite CARREZ). Nous avons effectué cette opération à l’aide d’un mètre électronique à visée laser de marque BOSH PLR 25 (N°010780317). Visite du 14 mai 2018 d’un immeuble à usage d’habitation s’articulant comme suit:

Vue extérieures

Façade côté rue

Description de l’ensemble bâti et surfaces

16

.

17

Façade arrière

18

Jardin du rez-de-chaussée

Terrasse du premier étage (F4)

19

Vues intérieures

Appartement du rez-de-chaussée

Partie cuisine

20

Partie salon/séjour

Cette photographie illustre donc la partie salon/séjour, celle-ci dessert la salle d’eau/wc ainsi que l’accès à une cour privative (d’une surface d’environ 20 m²).

21

Partie salle d’eau/wc

22

Cette dernière illustre des traces d’humidité constatées en partie salle d’eau/wc. Cet appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, objet de la présente étude s’articule comme suit : Partie cuisine : Bloc cuisine, les sols sont constitués de carrelage su chape, les murs sont couverts par du papier peint. Porte fenêtre double, ossature bois en double vitrage. Partie salon/séjour : Les sols sont couverts par du linoléum sur chape, les murs constitués de papier peint et revêtement mural. Porte fenêtre simple, ossature bois en simple vitrage donnant accès à la cour privative. Partie salle d’eau/wc : Présence d’un cumulus pour la production d’eau chaude, les sols sont carrelés et les murs peints et constitués par de la faïence. Ouverture simple, ossature bois en double vitrage. Le système de chauffage est pourvu par électricité. Notons que cet appartement est totalement indépendant du reste de la construction et dispose d’une surface de 48 m².

23

Appartement de type 4

Illustration de l’entrée desservant un rez-de-chaussée constitué d’une chaufferie et d’un wc indépendant et l’appartement évoqué par un escalier.

Chaufferie

Fenêtre simple, ossature bois en double vitrage.

24

Premier étage

Salon/séjour

25

Au premier étage, séjour en deux parties formant un L, parquet au sol et peinture. Fenêtre double, ossature bois, vitrage simple et survitrage.

Cuisine

Illustration de la partie cuisine, bois massif, aménagée et équipée. Notons que le linoléum constituant les sols fut arraché. Nombreux rangements aménagés.

26

Salle d’eau

Enfin, sur ce niveau, nous constatons la présence d’une salle d’eau équipée d’une douche, d’un bloc évier simple vasque, d’une vmc et d’une ouverture en simple vitrage. Un chauffe serviette pourvoi à l’approvisionnement du chauffage. Notons qu’un système de visiophone/interphone est installé, notamment en partie cuisine.

Illustration de la terrasse dévolue au premier étage, accès par la cuisine d’une surface de 30 m².

27

Deuxième étage

Niveau constitué de deux chambres, d’une salle de bain et wc séparés.

Chambre de bonne taille, avec aménagements, les sols sont constitués par du linoléum, les murs sont couverts par du papier peint. Notons la présence d’une fenêtre double battant en simple vitrage.

28

Deuxième chambre, en forme de L, permettant un espace de rangement et une partie nuit. Les sols et les murs présentent les mêmes caractéristiques que la chambre précédente. Présence d’une fenêtre double battant en simple vitrage avec volets.

Salle de bain équipée d’une douche, d’un bloc évier simple vasque, d’une vmc et d’une ouverture en simple vitrage. Notons qu’un meuble de rangement fixe y est présent. Un chauffe serviette pourvoi à l’approvisionnement du chauffage.

29

Troisième étage Niveau constitué d’une chambre avec placard aménagé, accès aux combles.

Chambre présentant de beaux volumes, les sols sont constitués d’un plancher OSB 4 isolé par laine de roche double, puis un surfaçage et enfin un linoléum. Les murs sont peints. Notons la présence d’une fenêtre double, ossature bois, simple vitrage et survitrage et d’une fenêtre de toit.

30

Illustration des combles : espace abritant les différentes gaines techniques (dont la vmc visible sur cette photographie), cet espace permet de constater l’isolation de la toiture par laine de verre 2 X 100 MM. Le système de chauffage de cet espace est pourvu par une chaudière alimentée par gaz (visible sur la photographie illustrant la chaufferie). Notons que cet appartement (totalement indépendant du précédent) qui s’étend sur trois étages sur rez-de-chaussée dispose d’une surface de 150 m².

31

La situation juridique dudit bien est définie par acte authentique en date du 6 avril

1996 et porte sur l’acquisition d’une maison à usage d’habitation, sise « quartier des remparts », rue Antonin DEBIDOUR au n°26 s’articulant comme suit : élevée en bordure de la voie publique, sur cave, de rez-de-chaussée composé de trois pièces, premier étage de deux chambres, deuxième étage de deux chambres, grenier au dessus. Petite cour à l’arrière avec dépendances. Figurant au cadastre en section BD, N°125 pour une contenance parcellaire de 01 a 11 ca.

La situation locative: L’ensemble est évalué libre de toute occupation soumise à un bail d’habitation ou d’une quelconque autre occupation.

CONCLUSIONS

Afin d’analyser l’ensemble des critères constitutifs à une évaluation, précision est faite ici que l’ensemble étudié a été visité. Pour conclure la présente étude et vu les constatations effectuées le jour de notre visite, nous pouvons établir qu’il s’agit d’un bien immobilier qu’il convient d’évaluer dans son ensemble et non lot par lot. En effet, ledit bien présente un appartement en rez-de-chaussée totalement indépendant du reste pour une surface de 48 m² et un second disposant d’une surface de 150 m². Selon les constations effectuées, nous sommes en présence d’un immeuble du 18 ème représentatif de l’époque par sa structure à colombage. Il convient de noter que cet ensemble est relié au tout à l’égout pour les eaux usées, les pluviales s’écoulent quant à elles dans un autre réseau public de la ville. Pour conclure, ce type de bien immobilier s’appréhende en l’état d’aménagement, soit deux lots indépendants et ainsi du point de vue de l’investisseur. En effet, ces deux biens présentent les caractéristiques idoines, deux lots indépendants, deux typologies de biens différentes, une surface mesurée (appartement du rdc) idéalement positionnée sur le marché locatif et une surface plus conséquente, idéale pour une stabilité locative, toutes deux disposants d’un extérieur (une cour et une terrasse). Le stationnement est aisé dans le quartier et la situation géographique dudit bien est centrale (cœur de ville, toutes les commodités). Il convient toutefois de préciser, qu’en l’état, la mise en location sera très difficile, ainsi la reprise de la totalité des surfaces habitables sera de mise (second œuvre léger) grevant d’autant la valeur vénale et la rentabilité.

Situation juridique et locative

32

Détermination de la valeur vénale

L’estimation dudit bien est faite selon les constatations effectuées le jour de la visite et des éléments communiqués, la situation géographique, urbanistique et juridique, ainsi nous avons appliqué la méthode dite par comparaisons pondérés, celle-ci consiste à réunir des valeurs effectives de biens dont les caractéristiques essentielles se rapprochent de ceux des biens à évaluer. Il est important de préciser qu’il est impossible de trouver des références identiques, ainsi nous appliquons des indices de pondérations afin de pouvoir ajuster les valeurs obtenues avec le plus de précision possible, aux biens concernés. Nous avons donc effectué des recherches dans la commune, mais également dans les communes alentours, ainsi nous obtenons les valeurs de:

Une maison composée d’un appartement en RDC de 48 m² et d’un appartement F4 sur les trois autres niveaux de 150 m² cadastrée - 26 rue Antonin DEBIDOUR –

24300 – NONTRON.

40 000,00€ (Quarante mille Euros) hors droits.

33

Ainsi j’ai donné mon avis d’expert et clos le présent rapport en 33 pages, en mon cabinet en deux exemplaires destinés à: -Une copie à la SCP PIMOUGUET-LEURET-DEVOS BOT, Maître Nicolas LEURET, -Une copie au Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX, Monsieur Hervé BALLEREAU, Juge au Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX, Juge Commissaire de la Liquidation Judiciaire. A Boulazac, le 11 juin 2018

Grégory JUGE Expert