RAPPORT D’EXPERTISE IMMOBILIERE -...

i Consulting SA www.iconsultingsa.ch 022 930 81 70

RAPPORT D’EXPERTISE IMMOBILIERE

Mandant République et canton de Genève, département des

finances, Office des faillites, Mme Sandy Cibrario

Propriétaire ARACS SA, société anonyme, Genève

Adresse de l’objet Chemin des Usses 12, 1246 Corsier GE

N° de parcelles et surfaces 4556, de 1'587 m2

3926, de 999 m2

3413, de 795 m2, parcelle de dépendance, quote-part

inconnue

Usage actuel Villa, chalet et studio attenants, squash et garage

Valeur vénale 3'340'000 CHF

Chemin des Usses 12, 1246 Corsier

SOMMAIRE

1 DESCRIPTION DU MANDAT ............................................................................. 4

2 ETHIQUE ET DÉONTOLOGIE .............................................................................. 4

3 OBJET DU MANDAT........................................................................................... 4

4 DOCUMENTATION ............................................................................................. 4

5 DESCRIPTIF GENERAL DE L’OBJET ................................................................... 5

5.1 Distribution .................................................................................................................................6

5.2 Situation .......................................................................................................................................6

5.3 Mobilité ........................................................................................................................................7

5.4 Environnement ..........................................................................................................................7

5.5 Vue aérienne ..............................................................................................................................7

5.6 Plan cadastral .............................................................................................................................8

5.7 Cadastre des sites pollués, risques écologiques et amiante.....................................8

5.8 Monuments historiques, inventaire architectural .........................................................9

5.9 Dangers naturels .................................................................................................................... 10

5.10 Zone d’affectation ................................................................................................................. 10

5.11 Possibilités de développement ........................................................................................ 11

5.12 Visite locale .............................................................................................................................. 13

5.13 Qualité de construction, état général et échéancier des travaux ........................ 18

6 RISQUES ............................................................................................................ 19

6.1 Généralités ............................................................................................................................... 19

6.2 Risques juridiques ................................................................................................................. 19

6.3 Risques économiques .......................................................................................................... 19

6.4 Risques techniques ............................................................................................................... 19

6.5 Risques situationnels ............................................................................................................ 19

7 ESTIMATION ..................................................................................................... 20

7.1 Méthodologie de l’expertise ............................................................................................. 20

7.2 Valeur en l’état actuel .......................................................................................................... 20 7.2.1 Calcul de la vétusté par l’âge économique estimé .............................................................. 20 7.2.2 Valeur intrinsèque ................................................................................................................ 22


7.3 Valeur de développement .................................................................................................. 23

8 VALEUR VENALE ............................................................................................... 27

9 ANALYSE STRATEGIQUE INTERNE ET EXTERNE ........................................... 27

10 VALIDITE DE L’ESTIMATION ET RESERVES ................................................... 28


1 Description du mandat

Mandat remis par la république et canton de Genève, département des finances, office des faillites, par

l’entremise de Mme Sandy Cibrario, avec pour objectif de déterminer la valeur vénale de l’objet en

l’état actuel, dans le but sa mise en vente.

Définition de la valeur vénale :

« Prix estimé auquel le bien devrait s’échanger à la date de l’évaluation, entre un acheteur et un vendeur

consentants dans le cadre d’une transaction effectuée dans des conditions de concurrence normale, où

chaque partie agit en pleine connaissance de cause, à l’issue d’un processus de commercialisation

approprié. La valeur de marché est estimée selon des méthodes appropriées au type de bien, en tenant

compte des caractéristiques spécifiques de l’objet.»

2 Ethique et déontologie

Les soussignés attestent de leur parfaite neutralité et impartialité dans le cadre de la présente

expertise.

3 Objet du mandat

Commune Corsier

Adresse Chemin des Usses 12

N° de parcelles 4556, 3413, 3926 parcelle de dépendance

Surface de la parcelle 1'587 m2, 795 m2, 999 m2 pour une quote-part inconnue

Emprise au sol des bâtiments N°881 : 89 m2, n°678 : 62 m2, n°97 : 38 m2

Total hors-sol : 189 m2

N° 882 en sous-sol : 187 m2

Une grange délabrée d’environ 50 m2 au sol est implantée sur la

parcelle mais n’est pas cadastrée.

4 Documentation

Document Source Remis /

collecté par

Date

Extrait du Registre Foncier Intercapi (non-légalisé) Mandant 07.04.2017

Plan cadastral Système d’information du

territoire genevois (SITG)

i Consulting SA 10.07.2017

Cadastre des sites pollués SITG i Consulting SA 10.07.2017

Autorisations de construire Suivi administratif des dossiers

(SAD-Consultation)

i Consulting SA 10.07.2017

Police d’assurances Axa Winterthur Représentant de

la propriétaire

06.08.2012

Photos Prises lors de la visite I Consulting SA 8.06.2017

Visite effectuée le 8 juin 2017 En compagnie de Me Olivier Cramer, représentant de la

propriétaire et de M. Sarkis Homberger fils de Mme Choghik

Homberger, ancienne administratrice de la propriétaire.


5 Descriptif général de l’objet

Année de construction 1990 environ

Dernières transformations --

Volume estimé (SIA 416) 1'516 m3

Valeur d’assurance

(indice 2017 134.7)

1'605'961 CHF, soit 1'059 CHF/m3

Nombre de niveaux Villa : 2

Chalet : 1 et mezzanine ouverte sur vide de séjour

Studio : 1

Type d’architecture Rectangulaire avec toitures à deux pans

Usage actuel Villa comprenant un logement de 4 pièces

Chalet comprenant un grand salon avec mezzanine, WC et

kitchenette

Studio

Salle de squash souterraine

Garage double indépendant

Surfaces habitables nettes totales

estimées

Villa : 80 m2

Chalet : 83 m2

Studio : 27 m2

Places de parc extérieures En servitude d’usage de stationnement sur la parcelle 3415,

surface indéterminée

Places de parc intérieures Double

Garage indépendant Double

Les surfaces indiquées ci-dessus ont été calculées sur la base de la surface au sol de l’immeuble prise

en considération à hauteur de 90% afin de déduire les circulations et les murs. Aucune calculation

spécifique n’a été réalisée sur place. Une réserve est ainsi à prendre en considération à cet égard.

Le volume indiqué ci-dessus a été calculé sur la base de la surface au sol cadastrées et référencée au

SITG ainsi que de relevés de hauteurs effectués par l’expert lors de la visite et complétés par des

estimations de hauteurs de dalles et vides sanitaires. Une réserve est ainsi à prendre en considération à

cet égard. Le détail du calcul est le suivant, selon les normes SIA 416 :

Bâtiment 881 89.00 3.61 320.85

Bâtiment 678 62.00 4.16 257.92

Bâtiment 97 38.00 3.28 124.64

Bâtiment 882 125.00 6.50 812.50

1'515.91

Surface (m2)

Volume total

Périmètre Hauteur (ml) Volume (m3)


5.1 Distribution

Villa

Etage Distribution

1er sous-sol Garage double, cave

2ème sous-sol Disponible/salle de sport et sanitaires

Sous-sol Salle de squash (hauteur sur les deux niveaux de sous-sol)

Rez-de-chaussée Salon, salle de bains, WC, cuisine agencée et équipée

Etage 1 Deux chambres en enfilade

Chalet

Etage Distribution

Rez-de-chaussée Salon et bibliothèque attenante, WC

Mezzanine Disponible ouvert sur le vide de séjour

Studio

Etage Distribution

Rez-de-chaussée Kitchenette ouverte sur la pièce à vivre, salle de bains/WC

5.2 Situation


5.3 Mobilité

Distance

(km)

A pied

(minutes)

En voiture

(minutes)

En transports

publics

(minutes)

Gare Cornavin 10.4 21 42

Transports publics 0.3 5 -- --

Autoroute 13.4 -- 22 --

Commerces (centre commercial

Vésenaz)

3.5 -- 7 21

Ecole publique 1.3 22 3 22

Hautes écoles (Uni-Bastions) 10.4 -- 21 46

Les temps indiqués ci-dessus sont mentionnés à titre indicatif et peuvent varier en fonction du trafic,

de la vitesse de marche ou de l’itinéraire effectivement emprunté. La distance mentionnée est celle

effectuée en voiture (l’itinéraire à pied comporte souvent des raccourcis et celui en transport public

des détours).

5.4 Environnement

Quartier, alentours Quartier résidentiel prisé, construit de villas individuelles et de

quelques logements mitoyens issus de promotions récentes

Nuisances Aucune

Relief En légère pente

Accès Par le chemin privé des Usses (parcelle de dépendance 3926)

Vue Limitée sur les parcelles nous concernant délimitées par un cordon

boisé et par la parcelle 3415 et sa construction

5.5 Vue aérienne


5.6 Plan cadastral

5.7 Cadastre des sites pollués, risques écologiques et amiante

D’après le système d’information du territoire genevois (SITG), la parcelle n’est pas recensée au

cadastre des sites pollués du canton et il n'y a aucun indice pouvant laisser penser à un quelconque

risque écologique.

S’agissant de l’amiante, cette substance était utilisée dans différents produits de construction entre

1904 et 1990, et principalement dans les bâtiments des années 50 à 70. Le bâtiment datant de 1987, il

est probable que des éléments de construction en contiennent.

Seule une analyse effectuée par une entreprise spécialisée permettrait de chiffrer cas échéant les coûts

restants liés à ces risques et faute de disposer de ces informations, nous ne prenons aucune déduction

en compte.

Pour information, avant tout chantier de rénovation ou de démolition et pour éviter une

contamination, le propriétaire d’un bien immobilier genevois doit vérifier si les parties du bâtiment

concernées par les travaux comportent de l’amiante et des biphényles polychlorés PCB.


En effet, dans le canton de Genève, la loi d'application de la loi pour la protection de l'environnement

(LaLPE) prévoit que tous les chantiers de rénovation ou de démolition concernés par les substances

dangereuses fassent l'objet d'un diagnostic préalable. Cette étape permet de planifier les travaux en

intégrant dès le départ les coûts et les délais liés à un éventuel assainissement.

Les substances concernées sont :

- l'amiante, pour les demandes portant sur des bâtiments construits avant 1991;

- les biphényles polychlorés (PCB), pour les demandes portant sur des bâtiments construits

entre 1955 et 1975.

Si les travaux sont soumis à autorisation de construire, les investigations doivent être faites avant le

dépôt de la requête afin de pouvoir remplir l’attestation de présence ou d’absence de substances

dangereuses. La remise de ce document est obligatoire pour obtenir l'autorisation de construire.

5.8 Monuments historiques, inventaire architectural

Le bâtiment n’est pas recensé au registre des bâtiments classés et les parcelles ne sont pas comprises

dans les zones et périmètres protégés.


5.9 Dangers naturels

La parcelle n’est pas répertoriée en zone de dangers.

Les caractéristiques géologiques et les conditions hydrogéologiques de la parcelle ne sont pas

connues. Nous émettons donc les réserves d’usage concernant les éventuelles plus-values qui

devraient être engagées au niveau des travaux préparatoires spéciaux et des fondations des bâtiments

à bâtir en cas de potentiel de développement.

5.10 Zone d’affectation

La parcelle est située en zone 5, villa. La 5ème zone est une zone résidentielle destinée aux villas où des

exploitations agricoles peuvent également trouver place ; l’activité professionnelle du propriétaire ou

de l’ayant-droit peut être admise (gabarit max. 10m).


5.11 Possibilités de développement

CUS selon LCI La surface de la construction, exprimée en m2 de plancher, ne doit

pas excéder 25% de la surface de la parcelle. Cette surface peut

être portée à 27,5% lorsque la construction est conforme à un

standard de haute performance énergétique, respectivement à

30% lorsque la construction est conforme à un standard de très

haute performance énergétique, reconnue comme telle par le

service compétent. Ces pourcentages sont également applicables

aux constructions rénovées qui respectent l’un de ces standards.

Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est

compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du

quartier, le département peut autoriser, après consultation de la

commune et de la commission d’architecture, un projet de

construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé

dont la surface de plancher habitable n’excède pas 40% de la

surface du terrain, 44% lorsque la construction est conforme à un

standard de haute performance énergétique, 48% lorsque la

construction est conforme à un standard de très haute

performance énergétique, reconnue comme telle par le service

compétent.

CUS effectif sur la parcelle 4556 13% (SBP estimée à 211 m2/1'587 m2)

Hauteur maximale 10 m

La hauteur du gabarit est calculée, par rapport aux limites de

propriétés privées, conformément aux dispositions de l’article 69

de la LCI (H ≤ D + 1).

Distance aux limites Les constructions ne peuvent être édifiées en dessus du sol, à la

limite de 2 propriétés privées. Lorsqu’une construction n’est pas

édifiée à la limite de propriétés privées, la distance entre cette

construction et la limite doit être au moins égale à la hauteur du

gabarit diminuée de 1 m (D ≥ H - 1).

Sous réserve des dispositions des articles 67 et 68 de la LCI, la

distance entre une construction et une limite de propriété ne peut

être en aucun cas inférieure à 5 m (D ≥ 5).

Possibilités de développement 186 m2 de surface brute de plancher (SBP) supplémentaire au

minimum, correspondant à 25% de la surface de la parcelle 4556.

Cette SBP pourrait être accrue en cas d’amélioration du standard

de performance énergétique et portée à 27.5% ou à 30%.

La démolition de l’existant en vue de la construction d’un

ensemble de villas contiguës permettrait la réalisation d’une SBP

de 762 m2 correspondant à 48% de la SBP, voire de 382 m2 de SBP

supplémentaires soit 1'144 m2 de SBP en cas de report des droits à

bâtir issus de la parcelle 3926. Il s’agira toutefois de plausibiliser la

SBP qui pourrait être construite en tenant compte de la

configuration de la parcelle et des contraintes règlementaires

(hauteur, distance aux limites).

La parcelle de dépendance 3413 n’est pas prise en considération

dans ces calculs.


Report des droits à bâtir sur une

parcelle limitrophe selon

pratique administrative de

l’Office des autorisations de

construire « Directive LCI 021-

v3»

Ce qui est appelé communément « report de droit à bâtir » est

dans les faits la session virtuelle de tout ou partie de surface d’une

parcelle au profit d’une autre. Cela signifie que le propriétaire qui

cède des droits à bâtir, perd une surface virtuelle de son terrain. A

l’inverse le bénéficiaire des droits à bâtir, augmente sa surface de

terrain virtuellement pour le calcul du rapport de surface, quel que

soit le coefficient défini.

La jurisprudence permet le report de droits à bâtir à la condition

expresse que les parcelles soient contiguës (qui ont une limite de

propriété commune, mitoyenne).

Dans le cadre de l’autorisation de construire, un engagement

formel est pris par le propriétaire « cédant » qui permettra à

l’administration d’inscrire une mention au feuillet du registre

foncier.

Il convient de préciser que ce report peut se faire pour autant que

la parcelle « cédant » n’utilise pas l’entier de sa surface pour un

bâtiment existant et à concurrence du solde restant.

Ainsi, dans le cas qui nous occupe, les conditions pour le report

des droits à bâtir sont remplies puisque la parcelle 3926 est

contiguë à la parcelle 4556 et vierge de toute construction.

Le CUS (Coefficient d’Utilisation du Sol) correspond au rapport entre la surface brute de plancher

habitable (y compris les murs) et la surface de la parcelle

Les éléments ci-dessus sont repris de la loi sur les constructions et installations diverses (LCI) et de la

directive LCI 021.v3 « Rapport des surface en zone 5 ».


5.12 Visite locale

Extérieurs et environnement

Chemin des Usses et portail d’accès (yc. Parcelle n° 3415) Chemin d’accès en servitude et terrain

Chalet (n°678) et partie studio (n°881) Chalet (n°678)

Villa (n°881) Chalet (n°678)

Garage sous terrasse et squash (n°882) Garage double indépendant (n°97)


Vue à l’est de la parcelle n° 4556 Vue au nord-ouest de la parcelle n° 4556

Parcelle n° 3926 Parcelle n° 3926

Studio

Pièce à vivre Cuisine

Salle de bains/WC


Chalet

Salon Mezzanine et bibliothèque

Bibliothèque Mezzanine

WC

Villa

Hall et escalier Salle de bains


Salon Cuisine

Chambre n° 1 Chambre n° 2 en enfilade de la n° 1

Squash Disponible donnant sur le squash

Sanitaires du squash Garage sous terrasse


Garage indépendant (n° 97)

Eléments techniques

Chauffage électrique, fenêtres encadrement bois (chalet) Convecteur électrique (villa)

Chauffage et rafraîchisseur à air pulsé (squash)


5.13 Qualité de construction, état général et échéancier des travaux

Les éléments déterminants sont répartis en quatre groupes (enveloppe, intérieurs, technique et

extérieurs). Ils sont ensuite décrits et qualifiés par une couleur qui indique l’appréciation de l’état

général. = Bon = Moyen = Mauvais

L’éventuelle obsolescence des éléments est également renseignée. Ainsi, un élément en bon état

pourrait nécessiter d’être remplacé du fait qu’il ne correspond plus aux standards actuels.

Selon l’état et/ou l’obsolescence constaté les travaux à entreprendre sont détaillés et le degré

d’urgence de l’intervention à prévoir est indiqué selon l’échelle suivante :

1 = intervention urgente ou à court terme nécessaire (moins d’une année à 3 ans)

2 = intervention nécessaire à moyen terme (4 ans à 10 ans)

3 = aucune intervention nécessaire à moyen terme (horizon supérieur à 10 ans)

Descriptif Obsol.

Enveloppe

Gros-œuvreBéton (villa) et bois

(chalet) 3

DallesBéton (villa) et solivages

(chalet) 3

Murs intérieurs Béton et bois 2 Rénover

Toiture A deux pans 3

Couverture Ardoises type "Eternit" 3

Ferblanterie Cuivre 3

Façades Crépi et bois 2 Rénover

Fenêtres PVC et bois 2 Remplacer (fenêtres bois)

Vitrage Isolant 2 Remplacer (fenêtres bois)

Volets Bois 2 Remplacer

Stores Empilable/aluminium 3

Toiles de tente Tissu / électrique 2 Remplacer

Intérieurs

Cuisines Partiellement équipée 2 Changer les appareils

Appareils sanitaires Standard 3

Electricité Neutre 3

Revêtement des sols Carrelage, moquette 2 Remplacer

Revêtement des mursPlâtre peint, crépi,

faïence2 Rafraichir

Revêtement plafonds Plâtre peint, lambris 2 Rafraichir

Technique

Chauffage Eléctrique et air pulsé 3

Distribution chauffageRadiateurs et aéro

chauffeur2 Rénover (chalet)

Distribution d’eau Non inspectée

Chauffe-eau Non inspecté

Ecoulements Non inspectés

Ventilation Naturelle

Extérieurs

Jardin Arborisé 1 Entretenir

Circulations Pavé 3

Travaux à entreprendreEtat


Remarque :

• L’enveloppe du bâtiment est d’origine et ne correspond pas aux normes actuelles en matière

d’isolation thermique.

Observation :

• En cas de vente un contrôle OIBT (Ordonnance sur les installations électriques à basse tension)

devra être effectué pour autant que le dernier contrôle ait été effectué il y a plus de 5 ans.

6 Risques

6.1 Généralités

Les biens-fonds peuvent présenter des défauts de nature et de causes diverses. On peut les classer en

quatre catégories distinctes :

• Juridiques (p. ex. droits réels, évolution de la législation, etc.)

• Economiques (p. ex. conjoncture, évolution de la demande, etc.)

• Techniques (p. ex. amiante en cas de travaux ou de démolition, vétusté, etc.)

• Situationnels (p. ex. dangers naturels, ligne à haute tension, etc.)

Il est nécessaire de les identifier afin de pouvoir intégrer leur incidence économique.

6.2 Risques juridiques

Type Description

Servitude de passage A charge et en faveur de Mme Choghik Homberger. Passage non

exclusif à pied et à véhicules avec charges d’entretien. Sans influence

sur la valeur admettant que le chemin d’accès ne prétériterait pas le

développement des droits à bâtir.

Servitude de distance et vue

droite

A charge de la parcelle n° 3926. Sans influence sur la valeur

considérant que les droits à bâtir de cette parcelle seraient reportés

sur la parcelle n° 4556.

Servitude d’usage de

stationnement

En droit de la parcelle n° 4556 et à charge de la parcelle n° 3415. La

surface ne nous ayant pas été communiquée il n’est pas possible de

déterminer de combien de places de stationnement il s’agit. Nous ne

pouvons par conséquent pas nous prononcer sur la valeur de cette

servitude.

Annotation Saisie définitive 10.02.2016.

6.3 Risques économiques

Type Description

Aucun

6.4 Risques techniques

Type Description

Amiante Le bâtiment datant de 1987, il est probable que des éléments de

construction contiennent de l’amiante.

6.5 Risques situationnels

Type Description

Aucun


7 Estimation

7.1 Méthodologie de l’expertise

Pour un objet de ce type, c’est la valeur intrinsèque qui est prise en compte pour la détermination de

la valeur vénale, la valeur de rendement n’étant pas pertinente.

Dans un premier temps, nous proposons une évaluation du bien en l’état en tenant compte d’un

potentiel d’agrandissement, ayant un impact sur la valeur du terrain. La vétusté actuelle des bâtiments

est déterminée dans ce cadre par le biais du calcul de l’âge économique du bâtiment et d’observations

issues d’études relatives au vieillissement des immeubles.

Dans un second temps, nous déterminons la valeur des parcelles, basée sur les possibilités de

développement offertes par la zone, respectivement par ce qui est autorisé par la LCI.

Ainsi, nous procédons selon la méthode dite de rétro-évaluation qui consiste à établir la valeur de

commercialisation possible après travaux, considérant l’utilisation maximale des possibilités

constructibles offertes après report des droits à bâtir et en tenant compte des contraintes

réglementaires. A ce résultat, nous soustrayons ensuite les coûts de construction, frais divers et marges

projetés. A ce stade, il ne s’agit pas encore de travailler de manière précise sur la question des

implantations et distributions.

7.2 Valeur en l’état actuel

7.2.1 Calcul de la vétusté par l’âge économique estimé

Pour déterminer la valeur intrinsèque, nous déterminons le taux de vétusté de l’immeuble sur la base

du constat effectué lors de notre visite.

Par âge économique, on entend l'âge moyen de la construction compte tenu de la diminution de sa

valeur suite à l'usure, aux dommages dus au vieillissement, à l'obsolescence des aménagements et

compte tenu du rajeunissement suite à des rénovations, des assainissements ou des modifications de

la construction.

L'âge estimé correspond à l'âge moyen des différents éléments de chaque groupe de construction

décrits ci-dessous. L'âge économique moyen du bâtiment est quant à lui calculé en divisant le total des

points obtenus par l'addition des facteurs de pondération, qui dépendent et sont ajustés en fonction

du type de bâtiment (par exemple, une pondération de 4 signifie que ce groupe vieillit 4 fois plus vite

qu'un groupe pondéré à 1).

L’âge économique des différents groupes a été établi suite à notre visite et selon notre appréciation de

l’âge moyen des différents groupes.


Bâtiments

30 1 30

30 2 60

30 3 90

30 4 120

10 300

Age économique moyen ( total divisé par la pondération ) 30 ans

Total (âge moyen

x pondération)

Pondération

(vitesse de

vieillissement)

Age moyen du

groupe

(en années)

Groupe

Gros-œuvre 1

Gros-œuvre 2

Aménagements

Installations

Définition des groupes de construction :

Gros-œuvre 1 Structure de base et structure porteuse, façades, parois, dalles et constructions

dans le toit, escaliers, éléments en pierre naturelle ou artificielle.

Gros-œuvre 2 Fenêtres, portes extérieures, portails, parois de verre, ferblanterie, couverture,

isolations (thermique et phonique, étanchéité, protection contre le feu).

Aménagements Plâtrerie, menuiserie, revêtements de sol, parois et plafonds, carrelage, peinture.

Installations Installations électriques, installations de chauffage, de ventilation et de

climatisation, installations et appareils sanitaires, agencements de cuisine,

installations de transport.

Ci-dessous sont présentés les taux de vétusté calculés selon les courbes de Ross (bon état, mauvais

état). Ces différentes appréciations dépendant de la durée de vie théorique de la construction, de la

qualité des matériaux observés et de la vitesse de vieillissement qui peut y être associée.

Bâtiments 881, 97 et 882 :

19.50% 100 0.650%

Mauvais état 30.00% 100 1.000%

La vétusté retenue s'élève à 20.00% soit par année 0.667%

Bon état

Durée de vie

(ans)

Vétusté

annuelle

Vétusté

(%)Courbe de Ross

Bâtiment 678 :

19.50% 100 0.650%

Mauvais état 30.00% 100 1.000%

La vétusté retenue s'élève à 25.00% soit par année 0.833%

Courbe de Ross

Bon état

Vétusté

annuelle

Vétusté

(%)

Durée de vie

(ans)


7.2.2 Valeur intrinsèque

La part de la valeur intrinsèque qui correspond au terrain est calculée sur la base d’une incidence

foncière. Elle indique la proportion de la valeur du terrain par rapport à la valeur intrinsèque totale. Elle

est déterminée et admise en fonction de la micro situation de la parcelle et de la typologie de

bâtiment (villa, immeuble de rendement, halle commerciale, etc.) qui y est (ou qui peut y être)

construit.

Dans le cas présent, ce qui peut y être construit est calculé d’après le solde des droits à bâtir de la

parcelle n° 4556 de 185 m2 de SBP (1587 m2 de terrain pour un CUS de 25% = 396 m2, desquels sont

déduits l’estimation de la SBP existante de 211 m2) et pris en considération pour un volume arrondi de

370 m3 (185 m2 répartis sur deux étages admis à 2.70 m chacun, soit 4 m après calcul de la déduction

des pentes pour une toiture à deux pans).

Le report de droits à bâtir issus de la parcelle n° 3926 n’est pas pris en considération ici compte tenu

de l’inadéquation d’un agrandissement supérieur des bâtiments existants ou de la construction d’une

villa indépendante, à proximité de cet ensemble de bâtiments maintenus en l’état.

Les éléments pris en considération sont les suivants :

Terrain selon incidence foncière admise pour cet emplacement

Volume selon calcul effectué sous-point 5

Coût de construction valeur à neuf en regard de la typologie, de la qualité et du volume

Vétusté selon calcul effectué sous point 7.2.1

Aménagements extérieurs aménagements effectués sur la surface non-bâtie, déduits de leur vétusté

Frais secondaires en % du coût de construction

Les volumes et les coûts de construction se répartissent de la manière suivante :

Surface terrain 1'587 m2

Emprise au sol 189 m2

Incidence foncière admise à 60%

Volume des bâtiments 1'516 m3

Coût de construction 750 CHF/m3 (n° 881 villa), 650 CHF/m3 (n° 678 chalet), 400 CHF/m3 (n°97

garage), 500 CHF/m3 (n° 882 bâtiment souterrain)

Vétusté admise à 20 %/an, soit 0.667 % pour les bâtiments n° 881, 678 et 97 et à

25 %/an, soit 0.833 % pour le bâtiment n° 678 selon les calculs effectués

ci-dessus

Aménagements extérieurs admis à 50 CHF/m2 sur la partie non bâtie

Vétusté admise à 20 %

Frais secondaires 8 % du coût de construction

Terrain d’agrément

(parcelle 3926) pris en considération à hauteur de 200 CHF/m2

Possibilités de

développement Selon détail ci-dessus, 370 m3 retenus à 900 CHF/m3


Le détail du calcul est le suivant :

CHF

m2 / m

3

Terrain (parcelle 4556) 1'587 1'300 2'063'100 60.2% 2'063'100

Bâtiment 881 villa 321 750 240'750 7.0% 20.00% -48'150 192'600

Bâtiment 678 chalet 258 650 167'700 4.9% 25.00% -41'925 125'775

Bâtiment 97 garage 125 400 50'000 1.5% 20.00% -10'000 40'000

Bâtiment 882 souterrain 813 500 406'500 11.9% 20.00% -81'300 325'200

Possibilité de développement 370 900 333'000 9.7% 333'000

Aménagements extérieurs 1'398 50 69'900 2.0% 20.00% -13'980 55'920

Frais secondaires 95'836 2.8% 95'836

Totaux 3'426'786 100.0% -195'355 3'231'431

m2

CHF/m2 Valeur terrain

999 200 199'800

-333'000

Valeur intrinsèque 3'098'231

Coût à neufValeur

intrinsèquem

2 / m

3%

Vétusté

en %

Vétusté en

CHF

Déduction du coût de construction de la possibilité de développement

Terrain excédentaire (parcelle 3926)

Soit une valeur intrinsèque à ce jour arrondie de 3'100'000 CHF.

7.3 Valeur de développement

Dans le cas d’une démolition des bâtiments existants, la détermination de la valeur des parcelles est

basée sur les possibilités de développement maximales offertes par cet ensemble parcellaire, selon les

calculs présentés en point 5.11 « Possibilités de développement », dans l’optique d’une démolition

pour reconstruction d’un ensemble de villas contiguës, soit :

• surface de terrain en zone à bâtir : 1'587 m2 (parcelle 4556) + 795 m2 (parcelle 3926) = 2'382 m2.

• CUS : 2'382 m2 x 48% = 1'143 m2 de surface brute de plancher.

Nous procédons selon la méthode dite de rétro-évaluation qui consiste dans un premier temps à

établir la valeur de commercialisation possible après travaux, considérant l’utilisation maximum des

possibilités constructibles offertes. A ce résultat, nous soustrayons ensuite les coûts de construction,

frais divers et marges projetés.

A ce stade, il ne s’agit pas encore de travailler de manière détaillée sur la question des implantations et

distributions. Nous définissons ainsi un projet simplifié qui devra être précisé par un architecte.

Compte tenu de la zone et de la situation, les variantes issues de calculs de rendement et de PPE

(propriétés par étages) sont exclues.

S’agissant de l’approche de vente de villas contiguës, nous définissons la valeur vénale d’une villa type

d’après la méthodologie de la valeur intrinsèque. La valeur de commercialisation reprise dans le calcul

de rétro-évaluation qui suit correspond par conséquent au produit de vente attendu pour l’ensemble

des villas type.

DESCRIPTIF DU PROJET

Nous admettons les postulats suivants :

• 6 villas contiguës implantées en deux groupes de trois villas pour une SBP de 191 m2 chacune,

distribués sur 2 niveaux, soit une emprise au sol de 95 m2 ;

• Hauteur hors-sol admise à 6 m (soit 2 niveaux de 3 m chacun), distance aux limites associée 5 m

selon LCI ;

• Emprise au sol totale du projet 572 m2


Les paramètres repris dans les tableaux présentés dans le calcul de la valeur intrinsèque indiquent

notamment :

• Le volume selon la norme SIA 416, constructible en regard de la SBP de 191 m2 par villa type sur

deux niveaux hors-sol avec un balcon. La surface nécessaire de sous-sol est admise à 95 m2 par

villa, comprenant le sous-sol (disponible chauffé, buanderie, cave, local technique, abris PC) deux

places de parc à raison de 25 m2/place de parc y.c zones de circulation. Le calcul est le suivant :

Niveau -1 95.00 2.70 256.50

Rez-de-chaussée 95.00 3.00 285.00

Etage 1 et toit plat 95.00 3.00 285.00

Balcon 20.00 0.20 4.00

830.50

Surface (m2)

Volume total bâtiment

Périmètre Hauteur (ml) Volume (m3)

Arrondi à 830 m3 SIA 416.

• Le coût CHF / m3 moyen retenu pour le sous-sol et le hors-sol est conforme aux prix actuels et

pour des finitions considérées comme de « bon standing THPE ». Tous les locaux sont considérés

comme étant livrés finis. Ils ne comprennent pas les frais secondaires, qui sont rajoutés par la suite.

• Les places de parc admises à 1 place par 100 m2 de SBP, soit 1,9 places de parc souterraines

arrondies à 2 par villa type.

• Les aménagements extérieurs calculés selon une emprise au sol de 95 m2 par villa, soit 572 m2 à

déduire de la surface de la parcelle n° 4556 de 1'587 m2, soit 1'015 m2 (en moyenne 169 m2 / villa

type).

VALEUR INTRINSEQUE

La valeur intrinsèque est prise en compte pour la détermination de la valeur vénale d’une villa type.

La part de la valeur intrinsèque qui correspond au terrain est calculée sur la base d’une incidence

foncière. Elle indique la proportion de la valeur du terrain par rapport à la valeur intrinsèque totale. Elle

est déterminée et admise en fonction de la micro situation de la parcelle et de la typologie de

bâtiment (villa, immeuble de rendement, halle commerciale, etc.) qui y est (ou qui peut y être)

construit.

Dans le cas présent, nous admettons une incidence foncière moyenne pour l’ensemble des 6 villas. La

définition de leur implantation future nous permettrait à terme d’en préciser les valeurs lorsque le

projet sera abouti. Nous adaptons ici l’incidence foncière à un ensemble de villas contiguës en regard

d’une incidence foncière pour villa individuelle ou assimilée (cf. point 7.3).

Les éléments pris en considération sont les suivants :

Terrain selon incidence foncière admise pour cet emplacement

Volume selon calcul présenté ci-dessus

Coût de construction valeur à neuf en regard de la typologie, de la qualité et du volume (coût

moyen admis pour l’ensemble des niveaux)

Aménagements extérieurs aménagements effectués sur la surface non-bâtie admise

Frais secondaires en % du coût de construction

Les volumes et les coûts de construction se répartissent de la manière suivante :

Surface terrain 264.50 m2

Emprise au sol 95 m2


Incidence foncière admise à 55%, y compris la marge de profits et risques du développeur

Volume du bâtiment 830 m3

Coût de construction 780 CHF/m3

Aménagements extérieurs admis à 180 CHF/m2 sur la partie non bâtie de 169 m2

Frais secondaires 8 % du coût de construction

Le détail du calcul est le suivant :

CHF

m2 / m3

Terrain 265 3'300 872'850 54.5% 872'850

Bâtiment 830 780 647'400 40.4% 647'400

Aménagements extérieurs 169 180 30'420 1.9% 30'420

Frais secondaires 51'792 3.2% 51'792

Totaux 1'602'462 100.0% 1'602'462

Valeur terrain

Valeur intrinsèque 1'602'462

Coût à neufValeur

intrinsèquem

2 / m

3%

Soit une valeur intrinsèque à ce jour arrondie à 1'600'000 CHF, que nous admettons comme prix de

vente pour une villa type dans le cadre de l’estimation de la valeur du terrain qui suit, soit 9'600'000

CHF pour les 6 villas.

COUT DE REVIENT

S’agissant de déterminer la valeur du terrain par la méthode dite de rétro-évaluation, on procède en

soustrayant les postes suivants du prix de commercialisation des villas après construction :

• CFC 1 (travaux préparatoires) : ratio de 1.5% du coût de revient incluant le remblai pour la partie

actuelle du squash et la démolition de l’existant ; ceci sous réserve d’autres éventuels travaux

spéciaux pour la préparation du terrain

• CFC 2 (coût de construction) : selon coût supputé dans le calcul de la valeur intrinsèque pour 6

villas

• CFC 4 (aménagement extérieurs) : selon coût supputé dans le calcul de la valeur intrinsèque pour

6 villas

• CFC 5 (frais secondaires) : selon ratio usuel pour ce type de construction, soit 8% du CFC 2

• Marge de profit et risque : admise à 15% correspondant aux attentes actuelles des développeurs

pour un objet destiné à la vente

Le calcul est le suivant :

Calcul du coût de revient attendu, par CFC

CFC 0 Terrain 3'628'848

CFC 1 144'000

CFC 2 3'884'400

CFC 4 192'000

CFC 5 Frais secondaires (% CFC 2) 8% 310'752

Autre Marge de profit / risque 1'440'000

Coût de revient attendu 9'600'000

3.24%

Travaux préparatoires

15.00%

100.00%

37.80%

2.00%Aménagements extérieurs

1.50%

Coût de construction 40.46%

Soit une valeur des deux parcelles avant déductions des divers frais de 3'628'848 CHF (incidence

foncière d’env. 38 %).


DEDUCTIONS

La déduction suivante doit encore être prise en compte :

Calcul des déductions

Surface du terrain (m2)

Désignation % CHF/m3

Frais de courtage 3.000% -120.91

-120.91

-288'000

-288'000

2'382

Soit en CHF

Compte tenu de la perspective de réalisation du bien par le biais d’une vente aux enchères forcées, les

droits de mutation ne sont pas déduits. Les frais d’étude et frais d’équipement sont considérés comme

inexistants car il s’agit d’une parcelle colloquée en zone à bâtir et dont l’environnement est équipé. Les

frais de courtage de 3 % correspondent aux honoraires usuels pour la commercialisation des villas.

VALEUR DU TERRAIN

Après déduction des éléments ci-dessus, la valeur du terrain donnant les droits à bâtir est la suivante :

Valeur des parcelles (CHF)Prix unitaire (CHF/m2)

Incidence foncière

3'340'8481'403

34.80%

Soit une valeur des parcelles à développer à ce jour arrondie à 3'340'000 CHF.

Remarque : La différence d’incidence foncière et donc de prix du terrain/m2 entre la valeur intrinsèque

et la valeur de développement réside dans les éléments qu’un promoteur prendra en considération

dans son plan financier pour mener à bien et développer le projet (travaux préparatoires, marge de

profit / risque, frais de courtage). Nous relevons que nous ne prenons pas de frais de portage en

compte jusqu’à la réalisation.


8 Valeur vénale

La valeur vénale consiste à établir quel pourrait être le prix de vente sur le marché actuel. Elle prend en

compte l’équilibre entre l’offre et la demande.

La valeur retenue correspond par conséquent à la valeur de développement des droits à bâtir sous

forme de 6 villas contiguës, soit une valeur vénale pour l’ensemble des deux parcelles à ce jour de :

3'340'000 CHF

Il est toutefois admissible que la valeur retenue puisse faire l’objet de négociations à hauteur de +/-

10% selon que l’on soit en position de vendeur ou d’acheteur.

9 Analyse stratégique interne et externe

FORCES

Situation recherchée sur la commune de Corsier,

au calme et dans un écrin de verdure.

FAIBLESSES

Absence de vue sur le lac malgré sa proximité.

OPPORTUNITES

Potentiel constructible et report de droits à bâtir

de la parcelle contiguë.

MENACES

Déplacement éventuel de la servitude de passage

en charge.


10 Validité de l’estimation et réserves

• La valeur correspond à une estimation du prix de l’objet au jour de l’estimation et en considération

des conditions qui prévalent à cet instant.

• La validité de cette expertise est de 12 mois, ceci sous réserve d’évolutions économiques ou légales

majeures.

• La présente expertise ne prend pas en considération les éventuelles problématiques juridiques liant

le propriétaire avec des tiers (p.ex. suspension de la couverture d’assurance incendie due au non-

paiement de la prime, contentieux avec des locataires, …).

• La valeur est établie hors déduction des droits de mutation.

• La valeur est établie hors prise en compte d’une éventuelle charge fiscale latente (impôts ordinaires,

impôts sur les gains immobiliers, TVA).

• La valeur est établie hors prise en compte de travaux préparatoires spéciaux et/ou de types de

fondations spécifiques en lien avec d’éventuelles problématiques liées à la nature géologique du

terrain.

• La présente estimation a été élaborée à partir des documents et informations tels que

communiqués par le mandant et/ou à partir des éléments tels que recueillis auprès de diverses

instances privées ou officielles.

• L’expert présume que toutes ces données sont fiables et complètes. Pour autant l’expert ne garantit

ni leur exactitude ni leur exhaustivité et décline partant toute responsabilité pour les erreurs,

susceptibles d'affecter les affirmations et conclusions de la présente estimation qu'elles pourraient

contenir.

• Les auteurs de cette estimation immobilière excluent par avance toute responsabilité pour l'usage

et l'interprétation que des tiers pourraient en faire.

• Le présent dossier est exclusivement destiné au mandant ci-dessus désigné. Toute pièce le

composant ne peut être ni copiée, ni reproduite ou remise à des tiers sans l'accord préalable exprès

de l’expert.

Vernier, le 18 juillet 2017, révisé le 26 janvier 2018 i Consulting SA

Yves Cachemaille Jessica Rumphorst Expert breveté | Gérant breveté Experte brevetée

Expert certifié ISO 17024 – SEC 04.1

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