6 promotion immobiliere sans engagement_sans_recom

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IIMMMMOOBBIILLIIÈÈRREE

SOMMAIRESWOT ANALYSIS 3

EXECUTIVE SUMMARY 4

LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEUR 5

- En Chine, une croissance spectaculaire

- Au Liban, vers une gestion plus professionnelle

- En Egypte, un regain de dynamisme depuis les années 90

- En Tunisie, un secteur à fort potentiel malgré quelques contraintes

- Les pays émergents, un modèle pour le Maroc

LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AU MAROC, UN MARCHÉ PORTEUR 8

- Promotion Immobilière, une forte reprise depuis 1996…

- ….soutenue par l'engagement des autorités publiques…

- …et renforcée par un effort commercial de la part des banques

- L’effet d'entraînement du secteur

DES ENTREPRISES EN CROISSANCE 12- Un secteur aux multiples intervenants

- Un secteur dominé par les opérateurs privés

- Groupe ADDOHA

- Holding Al Omrane

- La Compagnie Générale Immobilière

- Groupe Chaâbi

- Jet Sakane

- Thomas et Piron

UN SECTEUR DEVANT FAIRE FACE À PLUSIEURS CONTRAINTES... 18

- Secteur assujetti à plusieurs taxes

- Gestion inefficace du foncier

- Lourdeur des procédures administratives

- L'importance du secteur informel

... MAIS AUX PERSPECTIVES PROMETTEUSES 19

- Une urbanisation en constante évolution corrélée avec la croissance démographique

- L'INDH, vers une politique de relogement

- La création de villes nouvelles

- Un développement à l'échelle internationale

FACTEURS CLÉS DE SUCCÈS 20

- Des entreprises fortement capitalistique

- Des charges de personnel faibles par rapport au chiffre d'affaires

- Des entreprises faiblement endettées

- Une marge EBE supérieure à 30%

- Une gestion rigoureuse du cycle d'exploitation

ANNEXE 1 : Les différentes taxes auxquelles le secteur est assujetti 24

ANNEXE 2 : Les principaux intervenants de la promotion immobilière 25

ANNEXE 3 : Ratios financiers de l’échantillon 26

SOURCES ET RÉFÉRENCES 30

SWOT Analysis

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Forces

La conjoncture favorable en raison du déficiten logements ;

Le coût faible de la main d'œuvre ;

L’alternative rentable de placement quereprésente l’investissement immobilier ;

La croissance des encours des créditsimmobiliers.

Opportunités

La lutte contre l'habitat insalubre et le lancementdu programme “villes sans bidonville” ;

La création de villes nouvelles destinées àalléger la pression démographique sur lesgrandes villes ;

La création de fonds de garantie permettantaux citoyens aux revenus irréguliers d'accéder àun logement décent ;

L'exonération fiscale en faveur des promoteursprivés pour encourager le logement social ;

La concurrence entre les banques,contribuant à la baisse des taux ;

L’arrivée d’une offre enrichie de produits definancement, permettant une meilleurestructuration du marché ;

Sur le long terme, le durcissement de lalégislation du travail dans les chantiers,actuellement laxiste, aboutira à unerationalisation du marché.

Faiblesses

La fiscalité opaque caractérisée par la multitudede taxes, la multiplicité des barèmes d'impositionet l'instabilité des textes et lois régissant la fiscalitéimmobilière ;

La rareté des terrains contribuant à accroîtredangereusement l’incidence foncière decertains projets ;

La lourdeur des procédures administratives ;

La non-rationalisation des promoteursimmobiliers, notamment les débutants ;

L’absence de cadre réglementaire et fiscalfavorisant l’investissement locatif ;

L’absence d’observatoire, destiné à fournir auxintervenants, des statistiques importantes(demande de logements neufs / anciens,indexation des loyers...).

Menaces

La concurrence accrue entre les différentspromoteurs ;

La prolifération de l'informel et la pratique du noir ;

La spéculation sur le foncier ;

L'entrée de nouveaux promoteurs étrangers ;

Sur le court terme, le durcissement de lalégislation du travail dans les chantiers affecteraitle rendement des promoteurs.

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Executive summary

La promotion immobilière est un secteurparticipant à la croissance économique denombreux pays de par la création d'emplois et lagénération d'une forte valeur ajoutée.

Afin de profiter de ce dynamisme, le Maroc,dont le secteur demeure anarchique et peudéveloppé, pourrait s'inspirer des expériencesdes pays à niveau de développement semblable(Tunisie, Chine, Liban et Egypte). Ceux-ci ont pu,grâce aux incitations fiscales, à la restructurationdu secteur et au changement de stratégies et devisions, bénéficier des opportunités offertes.

Au Maroc, le secteur de la promotion immobilièreconnaît une phase ascendante. Hormis le déficitenregistré au niveau du logement -estimé à 1,2 million-, cette activité est encouragée par unesérie d'actions entreprises par l'Etat et un effortcommercial important des banques marocaines.

En raison de la défiscalisation des grands projetsimmobiliers, plusieurs promoteurs privés se sontorientés vers l'habitat social afin de tirer profit dudynamisme de ce segment. De plus, plusieursfonds nationaux ont été consacrés à l'habitatinsalubre pour permettre à une catégorie de lapopulation l’accès à un logement décent. L'Etat aégalement, procédé à la création de villesnouvelles visant à éradiquer les bidonvilles.

Pour leur part, les banques ont connu unaccroissement de leur portefeuille sur cesegment. Suite au dynamisme du secteur, lescrédits immobiliers octroyés aux acquéreurs ontété multiplié par 8 en l'espace de 10 ans, créantainsi une concurrence acharnée entre lesdifférentes banques de la place.

La plupart des entreprises opérant dans lapromotion immobilière sont privées, de créationrécente et d'une taille modeste. En dépit dugrand nombre des intervenants dans le secteur,celui-ci reste dominé par quelques sociétés quibénéficient d'une longue expérience dans ledomaine. Par ailleurs, la restructuration desentreprises publiques permettrait une meilleurecompétitivité des entreprises marocaines.

En dépit d’un engagement de l'Etat pourpromouvoir le secteur, ce dernier fait face àplusieurs obstacles qui freinent sondéveloppement, à savoir la multitude de taxeset impôts, des promoteurs non structurés et nonrationnels, la pratique du noir, la lourdeur desprocédures administratives et la gestioninefficace du foncier. Dans ce sens, un nouveaucode de l'urbanisme sera mis en vigueurprochainement et permettrait de mieux gérerces contraintes et de tirer profit des perspectivesqu'offre la promotion immobilière.

A un niveau financier, le secteur est trèscapitalistique et requiert des investissementsimportants. Les entreprises opérant dans lapromotion immobilière ont recours soit à lasous-traitance des activités de bâtiment soit à lanon déclaration des employés, entraînant unefaible charge de personnel rapportée au chiffred'affaires. Bénéficiant d'un cycle d'exploitationlong, les entreprises du secteur ont plus recoursaux dettes structurelles qu'aux dettesopérationnelles afin d'éviter toute pressionquant au remboursement de cet endettement.

Le soutien effectif de l’Etat au secteur de lapromotion immobilière a permis d’améliorer larentabilité des fonds propres des entreprises. Eneffet, le ROCE (Return On Capital Employed) aconnu une forte progression entre 2002 et2004, passant de 15% à 30,4% pour lesentreprises performantes et de 0,7% à 1,6%pour les moins performantes.

Enfin, le segment social présente les meilleuresopportunités. Les personnes propriétaires delogements insalubres seront orientées vers deshabitations de bas standing. D’ailleurs, de plusen plus de promoteurs privés se sont positionnéssur ce créneau.

Le moyen et haut standing offrent desperspectives intéressantes même si la demandesera inévitablement moins forte que pour lelogement social. Le véritable défi de ce segmentsera de proposer des constructions respectantles standards internationaux en termes dequalité et de finitions.

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LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEUR

La promotion immobilière est un secteur très dynamique, participant à la croissance économique denombreux pays. En effet, dans les pays développés, le secteur a atteint un degré de développement telqu'il contribue significativement à la création d'emplois autant qu'à la génération d'une forte valeurajoutée.

Ce secteur représente une réelle opportunité pour le Maroc où il reste encore anarchique et peudéveloppé. Pour tirer profit des retombées positives du secteur sur son économie, le Maroc pourraits'inspirer des expériences des pays ayant un niveau de développement semblable à savoir l'Egypte, leLiban, la Tunisie et la Chine.

Encouragements fiscaux, restructuration du secteur et changement de stratégies et de visions sont parmiles solutions qui ont permis aux pays émergents de structurer le secteur et de bénéficier des opportunitésoffertes.

En Chine, une croissance spectaculaire

Depuis la réforme du logement instituée en 1998,l'investissement immobilier en Chine a connu uneforte croissance, évaluée à 20% en moyennedepuis lors. Cette réforme, basée sur ledésengagement de l'Etat du secteur immobilier, aentraîné une croissance importante du taux depropriété qui a doublé en 5 ans. Elle a également,rapporté 2,8 Md. Dh à l'Etat chinois.

Il est à signaler que l'achat d'un appartementconstitue le placement financier le plus sûr pourde nombreux chinois, contribuant ainsi à lapromotion du secteur immobilier et entraînant leralentissement du développement des marchésboursiers. De ce fait, la croissance del'investissement immobilier en Chine a favorisé lademande pour les matériaux de construction etla spéculation immobilière.

Ce secteur, en Chine, est dominé par lesentreprises locales qui sont fortementconcentrées dans les grandes villes où le rythmede construction est élevé. En dépit de sa fortecroissance, le marché chinois reste fermé auxinvestissements étrangers qui ne sont autorisésque sous forme de joint-venture minoritaire avecdes partenaires chinois. Les hongkongais fontexception. En effet, ceux-ci sont autorisés àinvestir et à implanter des filiales en Chine grâceà l'accord CEPA (Chinese Mainland/ Hong KongCloser Economic Partnership).

Dans le but d'encourager la profession, lesautorités chinoises ont favorisé les mouvementsde concentration. Ces incitations interviennentaprès le resserrement de l'offre de créditbancaire, ayant entraîné une réduction du

nombre de promoteurs immobiliers. Cephénomène devrait s'aggraver dans les cinqprochaines années amenant le nombre despromoteurs immobiliers de 10 000 à 3 000.

De même, les autorités réorientent l'offreimmobilière vers les logements sociaux enoffrant des avantages fiscaux aux promoteursafin de garantir des logements pour lestravailleurs migrants venant des campagnes.

La réussite de la Chine dans le secteur de lapromotion immobilière repose sur ledésengagement de l'Etat en faveur despromoteurs privés, la concentration autour desgros promoteurs et la présentation d'avantagesfiscaux aux différents intervenants.

Au Liban, vers une gestion plusprofessionnelle

Au début des années 90, le secteur del'immobilier au Liban a fortement participé audéveloppement de l'économie. Cependant,cette activité connaît quelques difficultés liées àl'inadéquation entre l'offre et la demande. Alorsque la demande était plutôt orientée vers desappartements de moyen standing, l'offres'adressait à une clientèle haut de gamme. Cetteinadéquation a conduit le secteur vers unerécession, entraînant la chute des prix suite aumanque de liquidité.

Pour surmonter ces contraintes, le secteurimmobilier au Liban est en pleine restructuration.Les différents acteurs du secteur se sont engagésdans une gestion plus professionnelle basée surdes études de marché et de faisabilité.

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Le Liban est doté de nombreux atouts luipermettant de bénéficier de l'implantation dessociétés étrangères : proximité géographique auProche et Moyen Orient et restructuration dusecteur de l'immobilier.

Le succès du Liban dans le secteur de lapromotion immobilière est dû à uneorganisation plus claire du secteur conjuguée àune vision stratégique adoptée par lesentreprises suite à une prise de conscience desopérateurs.

En Egypte, un regain de dynamisme depuis lesannées 90

A l'image de la situation au Liban, le marchéimmobilier en Egypte a souffert pendant lesannées 80 de l'inadéquation entre l'offre et lademande. En effet, l'offre s'est concentrée sur lelogement de luxe, garantissant un taux de retoursur investissement élevé, alors que la demandeétait majoritairement orientée vers les logementssociaux et de moyen standing.

L'offre actuelle ne couvre que 25% des besoinsde la population estimés à 750 000 unités paran. L'inadéquation entre l'offre et la demandeest aggravée par la forte proportion delogements vides atteignant 50 000 unités, soit15% du total des logements du Caire. Cet écarts'explique, essentiellement, par les motivationsspéculatives que représentent l'acquisition d'unlogement et le souhait des propriétaires deconserver leurs biens pour leurs enfants.

Le secteur a connu un regain de dynamismedepuis les années 1990 suite aux effortsentrepris par le gouvernement afin de proposerdes logements aux couches moyennes etinférieures de la population. A cet égard, deuxprojets importants sont actuellement menés parles autorités publics : le Projet Moubarak quiprévoit la construction de 70 000 logementsdestinés à de jeunes adultes et le Future HousingProject qui concerne 15 000 logements destinésà une population à revenus limités.

Par ailleurs, le gouvernement égyptien s'estengagé dans plusieurs actions afin depromouvoir le secteur. A cet effet, a été adoptéeen juin 2001 la loi sur les empruntshypothécaires, permettant aux couches sociales

moyennes d'acquérir un logement, financé àhauteur de 80% par un prêt bancaire pour desremboursements étalés sur 20 à 30 ans. Cette loidonne le droit aux banques de saisir le bien encas de défaut de paiement. Cependant, ellereste tributaire de plusieurs éléments :

La forte proportion de logements informels,pour lesquels il n'existe pas de titre depropriété ;

L'incertitude qui règne sur l'effectivité de lasaisie du bien en cas de défaut de paiement ;

Le montant élevé des droitsd'enregistrement des biens immobiliers.

Le gouvernement s'est également, engagé dansla création de villes nouvelles dans le but dedésengorger les grands centres urbains et derépondre à la forte croissance démographique.Pour renforcer cette initiative, le gouvernementégyptien présente quelques mesures incitativesaux investisseurs privés, allant de la réduction ducoût d'acquisition des terrains offerts par leministère du logement à l'exemption fiscale sur10 ans en passant par des démarchesadministratives allégées.

De ce fait, le lancement de plusieurs projetssociaux, l'adoption de la loi sur les empruntshypothécaires et la création de nouvelles villesont participé à l'essor de l'immobilier en Egypte.

En Tunisie, un secteur à fort potentiel malgréquelques contraintes

Le secteur de la promotion immobilière augured'un fort potentiel en raison de son importanceéconomique et de ses effets sociaux. Ilcomprend 700 promoteurs immobiliers réalisant15 000 logements par an, soit 30% del'ensemble des logements construits. Il est àsignaler que 80% des ménages tunisiens sontpropriétaires de leurs logements.

La politique de l'Etat visant la réduction dunombre des promoteurs publics, qui nereprésentent plus que 15% à 20% du secteur, adonné des résultats très positifs. Ainsi, la moyennede construction de logements par 1 000 habitants et par an s'établit à 7,1 pour mille,dépassant la moyenne enregistrée au Maroc.

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Moyenne de construction de logements dansquelques pays

Pays Moyenne de construction de logements par 1 000 habitants

et par an

Tunisie 7,1

France 6,2

Turquie 4

Egypte 3,4

Maroc 3

Source : Spécial Promotion Immobilière, Tunisie, 2001

Les efforts déployés par les différents opérateurstunisiens ont donné des résultats satisfaisants.Aujourd'hui, les logements rudimentaires nereprésentent plus que 1% de l'ensemble du parc.

En dépit de ce dynamisme certain, le secteur dela promotion immobilière doit faire face àplusieurs contraintes :

- Un coût du logement élevé ;

- Une cherté du foncier ;

- Une main d'œuvre qualifiée de plus en plus rare ;

- Une hausse des délais de lotissement conjuguéeà l'absence de système de financement sur unetelle période.

Dès lors, la réduction du nombre depromoteurs, la réhabilitation des quartierspopulaires et l'éradication des logementsrudimentaires ont permis au secteur immobiliertunisien d'évoluer favorablement.

Les pays émergents, un modèle pour le Maroc

A la lumière des expériences de ces différentspays, les principaux facteurs ayant contribué àl'expansion du secteur de la promotionimmobilière sont :

La réduction du nombre de promoteurs enfavorisant la concentration autour des grosopérateurs ;

La création de villes nouvelles dans lespériphéries des grandes villes pour répondre àune forte croissance démographique ;

L'adoption de lois permettant aux personnesaux revenus insuffisants de financer leurlogement moyennant des remboursements àlong terme.

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Promotion immobilière, une forte reprisedepuis 1996…

Le secteur de la promotion immobilière a connuune forte reprise, observée depuis 1996, grâceau lancement du programme des 200 000logements et à la défiscalisation des grandsprojets, comportant plus de 2 500 logementssociaux.

Dépendant fortement du secteur de l'habitat quia connu ces dernières années un dynamismeincontestable en raison d'un rythme deconstruction soutenu et qui ne cesse de doublerd'année en année, la promotion immobilière estun secteur porteur. En effet, la cadence deconstruction est passée de 45 000 logements en2002 à 99 000 unités en 2003. Cette évolutions'est répercutée positivement non seulement surla promotion immobilière mais aussi sur d'autressecteurs qui y sont liés à savoir l'industrie duciment, du bois et d'autres...

Le rythme de construction a été favorisé parl'évolution du nombre des autorisations deconstruire, enregistrant une hausse importante,estimée à 15%, passant de 41 285 à 47 378.Cette croissance a permis une forte évolution,+21%, du nombre de logements.

La hausse de l'offre en logements a étéencouragée par une demande forte et variée. Enplus de la demande locale qui s'accroît d'annéeen année, le secteur bénéficie d'une demandeexterne traduite par la volonté des marocainsrésidant à l'étranger, des retraités ainsi que desjeunes entrepreneurs étrangers, visant lelogement secondaire au Maroc, pays doté d'unfaible pouvoir d'achat, d'une stabilité politique etd'une main d'œuvre bon marché.

LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AU MAROC, UN MARCHÉ PORTEUR

Ce chapitre a été réalisé avec le concours du Département de la Promotion Immobilière et Touristique.

La promotion immobilière est un secteur à fort potentiel, offrant plusieurs opportunités de croissance,compte tenu du déficit en logements estimé à 1,2 million d'unités. L'influence d'un tel secteur surl'économie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entraînement exercé sur d'autres secteurs et depar sa contribution à la promotion sociale à travers la création d'emplois et de logements décents pourles citoyens. Encouragé d'une part par une série d'actions entreprise par l'Etat et d'autre part par un effortcommercial des banques, le secteur a connu une reprise depuis le milieu des années 90.

Évolution des indicateurs de la construction au niveau national (1995-2003)

En milliers

Désignation 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Évolution du nombre des 33 39 40 40 39 38 38 41 47autorisations de construire

Évolution de lasurface des 9 340 12 215 11 294 11 898 11 472 12 347 12 889 13 913 18 387planchers en m²

Évolution de la surface bâtie 3 591 4 565 4 442 4 556 4 619 4 782 4 765 5 150 6 049en m²

Évolution du nombre de 66 105 83 87 80 82 83 89 108logements autorisés

Source : l'Habitat en Chiffres, 2003

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….soutenue par l'engagement des autoritéspubliques…

La défiscalisation des grands projets, uneopportunité pour les opérateurs privés

La relance du secteur a permis aux promoteursprivés d'occuper une grande part du marché deslogements sociaux. En effet, depuis 1994, lesecteur privé a commencé à s'intéresser à cesegment suite au discours royal, appelant à unprogramme national de construction de 200 000logements destinés aux couches les moinsfavorisées. Ce n'est qu'à partir de 1998 que lapart de marché du privé s'est renforcée,dépassant celle du secteur public.

Source : l'habitat en chiffres, 2003

Cette forte contribution du secteur privé a étésoutenue par la signature de plusieursconventions entre l'Etat et les promoteurs dans lecadre du programme des 200 000 logementsmais aussi, par l'exonération d'un certain nombrede taxes et impôts.

Afin de bénéficier de toutes ces exonérations, lespromoteurs immobiliers sont contraints deréaliser des projets de 2 500 logements sociauxsur une période ne dépassant pas 5 ans.

Malgré les efforts de l'Etat visant à permettre auxcouches sociales démunies d'avoir accès aulogement, celles-ci n'en ont pas bénéficié. D'unepart, le prix de l'appartement demeure élevé parrapport à leur pouvoir d'achat et, d'autre part, lespromoteurs ne peuvent pas refuser la vente d'unlogement aux autres couches sociales.

Pour remédier à ce problème, l'Etat entendadopter une nouvelle politique de l'habitat enproposant aux promoteurs immobiliers des lotsde terrains avec des avantages fiscaux et desmodalités de paiement très avantageuses. Encontrepartie, les promoteurs devront produiredes logements économiques à des prixbeaucoup plus abordables pour permettre à unecertaine tranche de la population d'êtrepropriétaire de son logement.

Le secteur privé a fortement contribué à laréalisation du programme des 200 000logements lancé par l'Etat en construisant 78%de l'ensemble de logements agréés contreseulement 22% pour le secteur public. Cet écarts'explique, essentiellement, par la volonté del'Etat de se désengager de ce secteur au profitdes opérateurs privés.

Toutefois, ce rythme croissant a connu unebaisse en 2005 suite au non renouvellement desconventions promoteurs privés - Etat. Ceux-cin'ont pas réussi à vendre les logements construitssuite à une baisse de la demande et n'ont pu dece fait renouveler les conventions avec l'Etat.

Des Fonds nationaux destinés à l'habitatinsalubre, une bouffée d'oxygène pour lespersonnes aux revenus insuffisants

L'Etat a également, procédé à la création d'unfonds national destiné à l'habitat insalubre et ce,à travers l'instauration d'une taxe spéciale sur leciment fixée à 0,10 Dh/kg. Cette réservetotalisait 1 Md.Dh dont le produit sert àalimenter le Fonds de solidarité pour le logementdes salariés.

D'autres Fonds de garantie ont été créés par l'Etaten vue de faciliter l'accès au logement pour lespersonnes aux revenus instables ainsi que lesfonctionnaires. Ces Fonds remplacent laristourne d'intérêt qui variait entre 2% et 3,5%pour les logements sociaux.

La Caisse Centrale de Garantie propose troisFonds de garantie à savoir FOGARIM, destinéaux ménages à revenus irréguliers et modestes,FOGALEF, pour les enseignants et FOGALOGEpour les fonctionnaires et agents de l'Etat etautres employés du secteur public.

Évolution du nombre de logements agrééspar type de promoteur

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

90 000

80 000

70 000

60 000

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

0

Public

Privé

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Ces Fonds de garantie ont été mis en place cesdernières années afin d'encourager lesétablissements bancaires à faciliter l'accès à lapropriété au profit des ménages les plusnécessiteux. A cet effet, l'Etat couvre 70% dumontant du prêt, le reste étant garanti parl'hypothèque du bien en question. A fin 2005,les garanties au titre de logements sociaux ontatteint 2,27 Md.Dh, tiré essentiellement parFOGALEF.

Programme "villes sans bidonvilles" pourcontrecarrer le déficit en logements

Les statistiques concernant l'habitat au Marocont montré que 770 000 familles, soit 4 millionsde personnes habitent aujourd'hui, lesbidonvilles ou résident dans des habitations nonréglementaires qui continuent à croître aurythme de 40 000 unités par an, représentant40% des constructions annuelles. Cetteévolution risque d'affecter l'équilibre du tissusocial et la salubrité de l'environnement.

Pour remédier à ce problème et en collaborationavec les collectivités locales, l'Etat a procédé à lasignature du contrat programme "villes sansbidonvilles", lancé en juillet 2004 et devranttoucher près de 212 000 familles. Suite à lasignature de ce contrat, l'Etat devra s'occuper dela viabilisation des terrains à travers la société Al Omrane dont la mission principale estd'équiper, d'aménager et de vendre les terrainsaux partenaires.

Création de villes nouvelles

Tamnsourt, Tamesna et Zenata sont des villesnouvellement aménagées, respectivement, auxalentours de Marrakech, Rabat et Casablanca.La création de ces villes satellites, au cours deces dernières années, vise, essentiellement, àabsorber le développement démographique et àalléger la densité au niveau des grandes villes duRoyaume.

…et renforcée par un effort commercial de lapart des banques

L'engagement de l'Etat vis-à-vis du secteur a étéconsolidé par un effort commercial des banquesmarocaines où les crédits immobiliersconstituent des sources de revenu trèsappréciables.

En effet, le dynamisme du secteur a permis unecroissance considérable des parts de marché dece segment durant ces dix dernières années,passant de 7,2% en 1995 à 18% à fin 2005.

La reprise du secteur de la promotionimmobilière a eu des retombées positives sur lesbanques marocaines. De ce fait, les créditsimmobiliers ont connu une forte croissancedepuis le début de cette décennie, traduited'une part par l'augmentation de l'encours descrédits octroyés aux promoteurs immobiliers quiest passé de 2,7 Md.Dh en 2003 à 4,11 Md.Dhen 2005, soit une progression annuellemoyenne de 52,2%, et d'autre part, par lescrédits accordés aux acquéreurs qui sont passésde 15 Md.Dh en 2001 à plus de 40 Md.Dh en2005, en progression annuelle moyenne de27,8%.

Cette évolution s'explique essentiellement par labaisse des taux d'intérêts conjuguée à la facilitéd'accès aux crédits et à la création de Fonds degarantie.

Source : GPBM

Un dynamisme créant une forteconcurrence entre les banques

La BCP continue à dominer le marché du créditimmobilier en octroyant, à elle seule, 12,2 Md.Dh d'encours, soit 33,4% du total descrédits immobiliers accordés par l'ensemble desbanques, suivie d'AWB qui occupe la deuxièmeplace avec un total de crédits octroyés de 8,5 Md.Dh.

Évolution des crédits immobiliers en faveurdes acquéreurs (1995-2005)

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

45 000

40 000

35 000

30 000

25 000

20 000

15 000

10 000

5 000

0

Source : GPBM, BMCE Bank

BMCE Bank a, quant à elle, déployé des effortsconsidérables durant les cinq dernières années,ses parts de marché s’améliorantsignificativement, de 4% en 2001 à près de12,2% à fin 2005.

La crise traversée par le CIH ainsi que l'ouverturedu marché ont permis le transfert d'une partiedes crédits immobiliers vers les autres banquesde la place. La part de cet organisme dans letotal des crédits immobiliers octroyés auxparticuliers est alors passée de 34,2% à 23,1%entre 2002 et 2005.

Cependant, le CIH pourrait améliorer son imagedans les années à venir et ce, suite à laparticipation de la Caisse d'Epargne françaisedans son capital à hauteur de 35% et àl'augmentation du capital de la CDG pourassainir la situation financière de la banque.

L’effet d'entraînement du secteur

Le secteur de la promotion immobilière est unsecteur vital vu son importance à la foiséconomique et sociale. Il contribue fortement àl'essor de plusieurs secteurs à savoir le logement,la vente des matériaux de construction et lesindustries qui y sont liées.

La construction d'un logement fait appel àplusieurs secteurs, notamment, l'industrie duciment, la miroiterie, la vitrerie de bâtiment etl'industrie de bois dont l'essor dépend fortementde la bonne tenue du secteur de la promotionimmobilière. Par ailleurs, l'acquisition d'unlogement nécessite un équipement enélectroménager et en meubles, entraînant unehausse de la consommation de ces biens. Il est àsignaler que tout logement a besoind'infrastructures en eau et en électricité. Lapromotion immobilière participe donc àl'évolution de la consommation de ces deuxressources.

Avec le dynamisme que connaît le secteur,plusieurs nouveaux métiers ont vu le jour. Lessyndics de copropriété ont été créés pourrépondre aux besoins nouveaux despropriétaires et de veiller au respect des règlesde copropriété. De leur côté, les banquesdiversifient leurs offres au niveau des créditsimmobiliers pour mieux satisfaire les exigencesde leur clientèle.

Enfin, le développement du secteur immobilierpermettra la réduction du chômage en créantdes emplois et un accès facilité à un logementdécent. Ces éléments se traduisent par uneamélioration de l’hygiène et de la qualité de vie.

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Évolution des parts de marché des créditsimmobiliers octroyés par les banques marocaines

2001 2002 2003 2004 2005

Attijari Wafa

BMCI

BCP

CDM

BMCE Bank

SG

55%

50%

45%

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

Miroiterie de bâtiment et vitrerie

Crédits Immobiliers

Hausse de la consommationde l'eau, de l'électricité etdes biens d'ameublement

Réduction du chômage etdes bidonvilles

Industrie de Ciment

Prolifération des sociétés de syndic

Industrie de bois

Sanitaire

Promotion Immobilière

Un secteur aux multiples intervenants

Les résultats de l'étude effectuée par le Ministèrede l'Habitat et de l'Urbanisme ont dévoilé que lenombre d'intervenants dans le secteur de lapromotion immobilière est estimé à 10 493entités à fin 2001. Ce nombre, regroupanttoutes les entités organisées et non organiséesopérant, essentiellement, dans le secteur de laproduction réglementaire du logement, estréparti comme suit :

Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, 2001

Cependant, seuls six catégories parmi cesintervenants contribuent effectivement à l'essorde la promotion immobilière, leur nombre ayantatteint 6 951 en 2001. Les producteurs etdistributeurs de matériaux de constructionreprésentent près de 44% du total desintervenants dans le secteur, les architectes 20%,les entreprises de construction 19%, lespromoteurs immobiliers 11% et les bureauxd'études techniques 5%.

Il a été dénombré 793 promoteurs immobiliers,soit 11,4% de l'ensemble du secteur. Cesentreprises emploient 11 100 personnes, nereprésentant que 3,8% de l'effectif total de lapromotion immobilière. A la même date, cesecteur a réalisé un chiffre d'affaires important,estimé à 6,5 Md.Dh, soit 16% du chiffred'affaires global.

ETUDE SECTORIELLE

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DES ENTREPRISES EN CROISSANCE

La majorité des entreprises opérant dans le secteur de la promotion immobilière sont des firmes privéesrécemment créées et, en général, de taille modeste. Malgré l'existence d'un très grand nombred'opérateurs, 24% du marché est contrôlé par quatre entreprises qui capitalisent sur une grandeexpérience.

De ce fait, la restructuration des entreprises publiques permettrait une meilleure compétitivité desentreprises marocaines et de faire face aux entreprises étrangères qui commencent à s'implanter auMaroc.

Répartition des intervenants du secteurde la promotion immobilière par

catégorie

Les principales grandeurs du secteur de la promotion immobilière

1409 13031064

1204

16951984

703

368 30322

258

Topo

g.

Bur. C

ontrô

leBET

Archi

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Entre

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Prod

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Not

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s

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s

2 500

2 000

1 500

1 000

500

0

Effectif des entreprises Chiffre d'affaires Emplois

Catégories d'intervenants Md.Dh % Md.Dh % Effectif* % effectif moyen

Bureaux d'études techniques 0,37 5,3 0,78 1,9 3,00 1 8

Architectes 1,40 20,3 0,81 2 7,00 2,4 5

Entreprises de construction 1,33 19,2 13,90 34 146,50 49,7 11

Producteurs de matériaux de construction 1,06 15,3 17,40 42,6 63,50 21,6 60

Distributeurs de matériaux de construction 1,98 28,5 1,43 3,5 63,40 21,5 32

Promoteurs immobiliers 0,79 11,4 6,50 15,9 11,10 3,8 14

Total 6,95 100 40,82 100 294,50 100 42

Source : Monographie du secteur de la promotion immobilière, 2001

* en milliers

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Un secteur dominé par les opérateurs privés

Les entreprises publiques opérant dans lesecteur se sont restructurées au cours de cesdernières années. En effet, l'Etat a décidé deregrouper trois organismes publics à savoirl'Agence Nationale de lutte contre l'HabitatInsalubre (ANHI), la Société Nationaled'Equipement et de Construction (SNEC) et lasociété Attacharouk en une seule entreprise, AlOmrane. Celle-ci a, récemment, fusionné avecles établissements ERAC, qui ont assaini toutesleurs dettes vis-à-vis du CIH.

Longtemps positionnée sur le segment dumoyen et du haut standing, la CompagnieGénérale Immobilière (CGI), filiale du groupeCaisse de Dépôt et de Gestion (CDG)commence à s'imposer depuis 2001 dans lelogement social.

Ce secteur demeure cependant dominé par lesentreprises privées qui font preuve d'undynamisme certain. Groupe ADDOHA détient àlui seul 15% de part de marché, dépassant de loinles opérateurs publiques Al Omrane et la CGI ; lereste, 77%, est effectué, essentiellement, par depetites entreprises non structurées.

Il est à signaler qu'en 2003, l'entreprise Yousra LiTajhiz, filiale du Groupe Chaâbi, n'était pasencore créée et ne figurait donc, pas parmi lesleaders du secteur.

Répartition du chiffre d'affaires desentreprises du secteur, 2003

Les principaux acteurs de la Promotion Immobilière, 2004

Autres76%

Addoha15% Al Omrane

4%CGI4%

Jet Sakane1%

Société Domiciliation Chiffre d'affaires Capital Actionnariat Principales références

Groupe ADDOHA Casablanca 1427 10* Détenue par M. Logements ADDOHA, Anas Sefrioui AL Baraka, Al Kawtar

Al Omrane Rabat 869,3 394,2 Organisme sous tutelle Habitat économique du Ministère délégué chargé et social dans

de l'Habitat et de l'Urbanisme plusieurs villes: Agadir, Casa,Settat, Fes, Errachidia et d'autres.

Compagnie Générale Rabat 274 40 Filiale du Groupe de OpérationImmobilière la Caisse de Dépôt et Cité Jardin

de Gestion El Menzeh, Al Kora, Ouled Mtâa

Yousra Li Tajhiz (2005) Casablanca 254,9 6 Filiale du groupe Chaâbi -

Jet Sakane Casablanca 74,32 10 Filiale du groupe Jet Résideances Jet Sakane

à Sidi Maârouf sur 18 800 m²

Thomas &Piron Casablanca 32,5 0,1 Filiale du groupe Logements ArrajaeBelge Thomas & Piron et Al Baraka

En millions de dirhams

* Le capital de Douja Promotion a été porté à 2,7 Md. Dhs en 2006, lors de son introduction en bourse.

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Groupe ADDOHA

Avec une production annuelle de 7 000 logements,le Groupe Addoha ou Douja Promotion s'estaffirmé en tant qu'entité active. En effet, à fin 2004,le Groupe a comptabilisé 22 projets réalisés,représentant 25 271 logements et 5 projets encours de finalisation, soit 13 458 unités.

Les efforts déployés par le Groupe afin d'offrir unproduit fiable, satisfaire une clientèle devenue deplus en plus exigeante et respecter les délais delivraison ont été couronnés par l'obtention de lacertification ISO 9001 - version 2000 - délivrée en2001 par la SGS European Quality Certification.

Le Groupe est considéré comme étant lepremier opérateur arabo-africain à avoir obtenucette certification couvrant la conception, ledéveloppement, la production et lacommercialisation de logements.

Pour mieux satisfaire ses clients, le Groupe aprocédé à la création d'un guichet uniqued'habitat regroupant l'ensemble des services quiinterviennent dans l'acte d'achat d'un logement.Cette initiative permettra une évolution de lavente des logements et la réduction des délaisde commercialisation.

Ce guichet permet aux clients d'effectuer leurachat au siège du Groupe qui abrite tous lesservices nécessaires liés à l'acquisition d'unlogement : les délégués de la conservationfoncière, les services d'enregistrement et delégislation des signatures des communes et lesagences bancaires, notamment la BCP, le CIH etBMCE Bank, ainsi qu'un service de la Lydec pourle contrat d'adduction aux réseaux d'eau etd'électricité.

Longtemps positionné sur le segment dulogement social à Casablanca, le GroupeADDOHA compte servir d'autres villes duRoyaume et diversifier ses activités enproduisant des constructions de moyen et hautstanding mais aussi, des bureaux et descommerces.

Au cours de ces dernières années, DoujaPromotion a connu une croissance notable,avec un chiffre d'affaires passant de 565 MDhen 2002 à 1,4 Md.Dh en 2004, soit uneévolution annuelle moyenne de 58,9%.

La hausse du chiffre d'affaires s'explique,essentiellement, par la forte présence duGroupe dans le marché de l'immobilier,accompagnée du lancement des fonds degarantie en 2004, permettant à une largepopulation d'acquérir un logement social.

La hausse du chiffre d'affaires a entraîné uneévolution positive du résultat net qui a connuune hausse annuelle moyenne de 65,7%.

En 2006, les actionnaires de la société ontdécidé en Assemblée Générale Extraordinairede porter le capital de 10 MDh à 1,35 Md. Dhpar prélèvement sur le compte report ànouveau. L'AGE a également, changé ladénomination de l'entreprise.

Cette même année a connu l'introduction enbourse de Douja Promotion, premièreentreprise du secteur à être cotée. L'opérationporte sur 35% du capital, soit un montant globalde 2,7 Md. Dh. Cette introduction montre lavolonté de l'entreprise de s'engager dans unprocessus de transparence financière.

Source: OMPIC

Holding Al Omrane

La fusion des trois établissements publics àsavoir, l'Agence Nationale de lutte contrel'Habitat Insalubre (ANHI), la Société Nationaled'Equipement et de Construction (SNEC) et lasociété Attacharouk a donné naissance auholding d'aménagement Al Omrane.

La mission principale du nouveau né est deréaliser des actions d'aménagement et delotissement de terrains destinés à la promotionde l'habitat social en partenariat avec le secteur

2004 Variation 2003 Variation 20022003/2004 2002/2003

Chiffre d'affaires 1 427 34,1% 1 064 88,3% 565

Résultat d'exploitation 461 18,5% 389 83,5% 212

Résultat net 437 27% 344 116,3% 159

Marge opérationnelle 32,3% 36,6% 37,5%

Marge nette 30,6% 32,3% 28,2%

ROE 35,9% 42,9% 33%

ROA 18,8% 19,5% 11,6%

Douja PromotionEn millions de dirhams

privé, de résorber les bidonvilles et l'habitatinsalubre et de développer la maîtrise d'ouvrageurbaine et sociale.

Employant près de 1 200 personnes, l'entreprisea connu une amélioration du chiffre d'affaires,passant de 316,5 MDh en 2003 à 869,30 MDhen 2004, soit une progression de 174,7%.L'évolution du chiffre d'affaires est le résultat dela fusion des trois organismes publiques,devenue effective depuis fin 2003.

En dépit de cette performance, la marge EBE aconnu une chute importante depuis 2002, dueà une forte baisse de la valeur ajoutéeconjuguée à une hausse des charges dupersonnel.

Source: OMPIC

La Compagnie Générale Immobilière

Depuis sa création, il y a 44 ans, la CompagnieGénérale Immobilière (CGI), filiale du groupe dela Caisse de Dépôt et de Gestion, contribue à laréalisation de logements sociaux en faveur despersonnes aux revenus insuffisants.

L'entreprise réalise près de 40 projets chaqueannée, faisant appel à un savoir-faire et à unprofessionnalisme spécifiques, lui permettant derépondre à ses objectifs de rentabilité,d'efficacité et de qualité.

2003 a été une année de diversification desactivités de la société. En effet, elle s'est lancéedans la réalisation de plusieurs logementspromotionnels, le lancement des opérationsd'éradication du logement insalubre etl'aménagement de zones touristiques etindustrielles.

La baisse du chiffre d'affaires s'explique parl'engagement de l'entreprise dans plusieursprojets durant 2003 dont les retombées ne seferont sentir que dans les années à venir.

Source : ANAFI

Groupe Chaâbi

Créée en 1948, la société AFCA spécialisée dansla promotion immobilière a fusionné en 2001avec les autres entreprises immobilières dugroupe pour donner naissance à Chaâbi LilIskane. Pôle immobilier de Ynna Groupe,l'entreprise est un leader marocain capitalisantsur une longue expérience lui permettant d'êtreleader sur l'ensemble de ses métiers, et ce,malgré une forte concurrence. Grâce à sonexpertise, l'entreprise a pu exporter son savoir-faire vers les pays africains.

Chaâbi Lil Iskane cible une clientèle large enoffrant des logements pour tous les segments.Ses produits sont d'un rapport qualité-prixconvenable et répondent aux besoins dechaque type de clientèle.

En 2004, le Groupe Chaâbi est passé par uneréorganisation profonde, permettant unerépartition du pôle de la promotion immobilièredu Groupe en 3 catégories.

- La société Chaâbi Lil Iskane : entreprise degestion technique, financière et commerciale ;

- La société CHAFIPA : société de financementet de participation ;

- 38 autres entreprises immobilières dont YousraLi Tajhiz, principale entreprise immobilière duGroupe.

ETUDE SECTORIELLE

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Chiffre d'affaires 869,3 174,7% 316,5 -26,1% 428,4

Résultat d'exploitation 70,2 35,3% 51,9 308,7% 12,7

Résultat net 40,8 42,2% 28,7 92,6% 14,9

Marge opérationnelle 8,1% 16,4% 3%

Marge nette 4,7% 9,1% 3,5%

ROE 7,5% 11,8% 7%

ROA 0,5% 0,7% 0,4%

Holding Al OmraneEn millions de dirhams

2003 Variation 20022002-2003

Chiffre d'affaires 561,7 0,8% 557,3

Résultat d'exploitation 80,8 23,3% 65,5

Résultat net -101,5 -280,7% 56,2

Marge opérationnelle 13% 13,3%

Marge nette -18,1% 11,3%

ROE -5,7% 3,8%

ROA -1,1% 0,7%

Compagnie Générale ImmobilièreEn millions de dirhams

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Née en 2004, Yousra Li Tajhiz est passée d'unchiffre d'affaires de 18 MDh en 2004 à 295MDh en 2005. Ce fort accroissement s'expliqued'une part par le démarrage réel de l'activité en2005 et d'autre part par le dynamisme queconnaît le secteur, à la forte présence du GroupeChaâbi sur le marché de l'immobilier et à laréorganisation du Groupe, excluant Chaâbi LilIskane de toute activité de construction.L'évolution du chiffre d'affaires a également, permisune hausse importante du résultat d'exploitation.

Source : Banque Corporate, BMCE

Suite au succès qu’a connue l’introduction duGroupe ADDOHA en bourse, le Groupe Chaâbicompte introduire sa filiale Chaâbi Lil Iskane à partirdu 3ème trimestre de l’année 2007.

Jet Sakane

En 2000, le Groupe Jet a lancé une filialespécialisée dans le secteur immobilier et plusprécisément dans la maîtrise d'ouvrage social auMaroc et à l'Etranger, baptisée Jet Sakane.

L'entreprise entend réaliser un projet de 5 000logements à l'horizon 2007, basé sur destechniques de construction modernes afin degarantir une qualité meilleure, respecter lesdélais de livraison et privilégier l'environnementet le bien être des copropriétaires en créant desespaces verts.

A l'instar du Groupe ADDOHA, Jet Sakane adéveloppé le concept Jet Sakane Khadamateafin de faciliter la sécurisation de toutes lestransactions par notaire, gestion professionnelledu syndic et le service après vente.

La filiale ne s'est pas contentée de réaliser desprojets au Maroc, elle s'est orientée vers d'autrespays africains tels que le Gabon pour la réalisationd'un projet de 2 000 logements sociaux et laGuinée. En outre, le Groupe a pu remporter uncontrat portant sur la réalisation de 10 000logements en Amérique Latine (Trinité et Tobago).

Le chiffre d'affaires de la filiale ne cesse decroître pour atteindre 74,32 MDh en 2004contre 66,90 MDh en 2003, soit uneprogression de 11,1%. Cependant, le résultat neta connu une baisse de 22,9% suite à unedégradation du résultat d'exploitation de 24,4%entre 2003 et 2004.

Le Groupe Jet Sakane a signé récemment uneconvention de partenariat avec le GroupeBahreini "Real Capita" pour la réalisation de 22 000 logements dans plusieurs villes duRoyaume.

Source : OMPIC

Thomas et Piron

L'entreprise Thomas et Piron a été créée en1976 par Louis-Marie Piron, étudiant et CharlesThomas, maçon. Vu les compétences déployéespar les deux fondateurs, l'entreprise fût certifiéeISO 9001 à plusieurs reprises.

2005 Variation 20042004-2005

Chiffre d'affaires 294,9 1 538,3% 18

Résultat d'exploitation 14 3 395% 0,4

Résultat net 3,1 -561,8% -0,7

Marge opérationnelle 4,8% 2,2%

Marge nette 1,1% -3,8%

ROE 37,1% -211,4%

ROA 0,5% -0,5%

Yousra Li TajhizEn millions de dirhams


Chiffred'affaires 74,3 11,1% 66,9 6,3% 62,9

Résultatd'exploitation 9,9 -24,4% 13,1 72,2% 7,6

Résultat net 6,9 -22,9% 8,9 81,2% 4,9

Margeopérationnelle 13,3% 19,7% 12,1%

Marge nette 9,3% 13,4% 7,8%

ROE 22,3% 37,3% 32,8%

ROA 6,3% 5,5% 6,3%

Jet SakaneEn millions de dirhams

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En 1999, Thomas & Piron ont commencé àexporter leur expertise et leur savoir-faire. Un anaprès, l'entreprise fût implantée au Maroc dansle but de tirer profit du dynamisme que connaîtle secteur.

Fraîchement installée au Maroc, la firme a puréaliser deux projets importants dans le quartierde Bourgogne à Casablanca (Arrajae etAl Baraka). Son chiffre d'affaires a connu unehausse annuelle moyenne de 51,5% en raisonde la qualité de sa production ainsi que la nonpratique du noir.


Chiffred'affaires 32,5 35,4% 24 69% 14,2

Résultatd'exploitation 1,8 80% 1 -60% 2,5

Résultat net -1,1 -54,2% -2,4 500% -0,4

Margeopérationnelle 5,5% 4,6% 18%

Marge nette -3,4% -10,1% -3,1%

ROE 35,1% 116,8% -126,6%

ROA -3,3% -4,1% -0,8%

Thomas & PironEn millions de dirhams

Source : OMPIC

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En dépit d'une bonne tenue du secteur et dusoutien de l'Etat, la promotion immobilière restetributaire de plusieurs contraintes, freinant sondéveloppement.

Gestion inefficace du foncier

La rareté des terrains contribue à la cherté dufoncier. En effet, le coefficient d'utilisation desterrains au Maroc varie entre 35% et 45% alorsque les statistiques concernant les projetsd'habitat social et économique dans d'autrespays montrent que les taux d'utilisationatteignent 55% à 65%.

Les terrains urbains viabilisés sont rares en raisond'une réglementation ferme et d'un effet despéculation renchérissant le prix du foncier. A cetégard, dans son rapport concernant la situationimmobilière au Maroc, la Banque Mondiale aadressé quelques recommandations à l'Etatmarocain. Les pouvoirs publics devraient revoirla réglementation et les normes afin de permettreplus de souplesse aux promoteurs immobilierspar l'adoption d'un coefficient d'occupation dessols d'environ 2,5 et la réduction de la largeurminima des rues à 8 mètres au lieu de 10, hormis les artères principales.

L'Etat doit également, veiller à une utilisationplus efficace du sol dans les lotissementsdestinés aux logements sociaux, en augmentantla densité autorisée par les plans d'urbanismepour porter le coefficient d'utilisation desterrains à 65%.

Lourdeur des procédures administratives

Plusieurs textes réglementaires rigidesparticipent à l'extension des délais deproduction des logements ainsi que des délaisde délivrance des permis de construire,entraînant la hausse des prix du mètre carré loti.

Il est à signaler que les délais de délivrancepeuvent aller jusqu'à un an, entravant laréalisation de logements et se traduisant par unehausse des prix du mètre carré loti.

Pour remédier à cet obstacle, les autoritéspubliques ont procédé à une baisse du délai dela délivrance du permis de construire, ramené àmoins d'une semaine et ce, à travers la créationde guichets uniques au sein des CentresRégionaux d'Investissements.

Secteur assujetti à plusieurs taxes1

Le secteur de la promotion immobilière souffred'une fiscalité multiple, de l'instabilité des texteset lois et de la pression fiscale. D'une part, lesecteur est soumis à plusieurs impôts et taxesconnaissant une diversité de régimes et debarèmes différenciés selon les situations et lesbases d'imposition et, d'autre part, la pressionfiscale constituant entre 10% et 25% du coût derevient d'un projet. A elle seule, la TVAreprésente plus de 8% du coût global et près de80% de la charge fiscale totale supportée par leprojet immobilier.

L'importance du secteur informel

Bien que le secteur soit florissant, la part del'informel reste très importante en raison dupoids pesant de la fiscalité.

Par ailleurs, le noir constitue un frein audéveloppement du secteur. Bien évidemment,cette pratique engendre des problèmes fiscauxet gêne énormément le développement desventes de logement. Le manque à gagner entermes d'impôts directs pour l'Etat est estimé àplus de 750 MDh.

UN SECTEUR DEVANT FAIRE FACE À PLUSIEURS CONTRAINTES...

Ce chapitre est réalisé avec le concours du Département de la Promotion Immobilière et Touristique.

Malgré un engagement de l'Etat en faveur de la promotion immobilière, le secteur fait face à plusieurscontraintes qui entravent son développement à savoir la multitude de taxes et impôts, des promoteursnon structurés et non rationnels, la pratique du noir, la lourdeur des procédures administratives et lagestion inefficace du foncier. L'établissement d'un nouveau code de l'urbanisme permettrait de mieuxgérer ces contraintes, de tirer profit des perspectives et de normaliser le secteur.

1 Voir Annexe 1

Une urbanisation en constante évolutioncorrélée avec la croissance démographique

Le changement démographique de lapopulation marocaine aura des retombéespositives certaines sur la promotion immobilière.Durant la période 1960-2004, le Maroc a connuune croissance urbaine rapide estimée entre 3%et 4% par an. Le taux d'urbanisation enregistréen 2004 a atteint 55%, contre 29% en 1960. Ilest prévu que ce taux atteigne 62% en 2010 etprès de 70% à l'horizon 2025. Cette évolutionest en corrélation avec la croissancedémographique. Elle profitera au secteur del'habitat dans le sens où le nombre de foyersconnaîtra une hausse liée à l'accroissement de lapopulation marocaine, entraînant lerenforcement du nombre de logements.

L'INDH, vers une politique de relogement

La promotion immobilière est un secteurporteur présentant un fort potentiel dedéveloppement en raison du déficit enlogement estimé à 1,2 million d'unités. Cedéficit est dû, essentiellement, à la fortecroissance de la population urbaine et à laprolifération de l'habitat insalubre qui a atteint160 000 unités.

Concernant l'état des équipements et desinfrastructures de base, 42,5% des logements nedisposent pas de source d'eau potable, 28,4%ne sont pas branchés au réseau d'électricité et 21% sont privés de tout systèmed'assainissement.

Afin d'atténuer ce déficit, les autorités publiquesont élaboré plusieurs programmes pourrestructurer le secteur et permettre à toutes lescatégories de ménages de disposer d'un habitatdécent. Dans ce sens, les autorités publiquesveillent à la concrétisation d'un programmepréliminaire de 100 000 logements sociaux auprofit des salariés à faible revenu.

Cependant, à lui seul, ce projet ne peut résorberl'ensemble des problèmes de l'habitat social.

Dans un même temps, le Maroc a connu desavancées importantes quant à la production delogements. Ainsi, 100 000 unités ont étéproduites durant l'année 2005. Dans uneperspective d'avenir, il est prévu que le secteurmaintienne cette cadence en raison del'importance des chantiers en cours.

Mais le nombre de logements construits resteinférieur aux besoins de la population, estimés à120 000 unités. En outre, ce déficit s'aggraved'année en année de 20 000 logements.

Afin de combler ce déficit, il est prévu que lerythme de construction s'accentue. Ainsi, leMinistre chargé du Logement et de l'Urbanismeprévoit la réalisation de 150 000 logements paran à compter de 2009.

La création de villes nouvelles

La sur-densification des villes, entraînée par unfort exode rural ainsi que par le déficit enlogements ont poussé les autorités publiques àconstruire des villes nouvelles autour des plusgrandes agglomérations du Royaume, contribuantà l'absorption de la pression démographique.

Dans cette perspective, le Maroc table sur lacréation de 15 villes nouvelles à l'horizon 2020,offrant un second souffle à l'offre de logements.

Un développement à l'échelle internationale

Plusieurs entreprises étrangères ont pu, grâce àleur savoir faire et à leur expertise, conquérird'autres marchés. A l'instar de ces entreprises etdu Groupe Chaâbi, les firmes marocainespeuvent développer leurs compétences et obtenirdes marchés dans les pays africains et plus tard sedévelopper au niveau international.

ETUDE SECTORIELLE

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...MAIS AUX PERSPECTIVES PROMETTEUSES

Le secteur de la promotion immobilière recèle un fort potentiel de développement compte tenu dudéficit en logements, estimé à 1,2 million d'unités et de la sur-densification des villes. Ainsi, les autoritéspubliques se sont engagées dans plusieurs actions, notamment la lutte contre l'habitat insalubre visantà restructurer le secteur et à lui donner une nouvelle dimension basée sur le développement socio-économique du pays.

L'étude financière a été menée sur unéchantillon de 10 entreprises de différentestailles. La méthodologie d'analyse retenue reposesur l’évolution du chiffre d'affaires ainsi que de lamarge EBE. A cet effet, deux segments ont étédégagés :

Le premier regroupe les entreprisesperformantes affichant une marge EBEsupérieure à 10% :

- Douja Promotion du Groupe ADDOHA ;

- Beladi ;

- Jet Sakane ;

- Sanaoubar ;

- Résidences Ben Rami.

Le second est composé d'entreprises moinsperformantes affichant une marge EBEinférieure à 10% :

- Holding Al Omrane ;

- Thomas & Piron ;

- Chaâbi Lil Iskane ;

- Société Immobilière Zilil ;

- Delta Casa.

ETUDE SECTORIELLE

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FACTEURS CLÉS DE SUCCÈS

La promotion immobilière est un secteur très capitalistique qui requiert des investissements importants.Les entreprises opérant dans cette activité ont recours soit à la sous-traitance des activités de bâtimentsoit à la non déclaration des employés, entraînant une faible charge de personnel rapportée au chiffred'affaires. Bénéficiant d'un cycle d'exploitation long, les entreprises du secteur immobilier ont plusrecours aux dettes à long terme qu'aux dettes à court terme afin d'éviter toute pression quant auremboursement des dettes.

Enfin, les entreprises de ce secteur sont parvenues à améliorer leur ratio de rotation des créances clientset ce, grâce à une gestion plus efficace du cycle d'exploitation et une facilité accrue de l'accès aufinancement.

Les facteurs clés de succès des entreprisesperformantes de la promotion immobilière, quise dégagent de notre analyse peuvent serépartir en trois volets.

Le volet financier

- Une gestion efficiente du cycle d'exploitation ;

- Des charges de personnel, rapportées auchiffre d'affaires, réduites en raison de laspécialisation des entreprises dans la maîtrised’ouvrage ;

- Une politique de recouvrement des créancesclients agressive ;

- Une structure équilibrée du capital setraduisant par un faible ratio de gearing.

Le volet stratégique

- Des entreprises certifiées ISO ;

- Une gestion dynamique des ressourceshumaines.

Le volet commercial

- Une qualité des produits offerts ;

- Une forte implantation sur le marchénational ;

- Une diversification des produits (logementsocial, haut standing...) ;

- Une prospection des marchés régionaux.

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Des entreprises fortement capitalistiques

La promotion immobilière est un secteurcapitalistique qui demande des investissementsimportants. De ce fait, en 2004, les entreprisesperformantes ainsi que les moins performantesont enregistré une intensité capitalistiqueélevée, s'établissant à 81% et 154%,respectivement.

Ce taux élevé est dû, essentiellement, à la haussedu chiffre d'affaires global, qui repose surl'engagement de l'Etat ainsi que sur les effortsdéployés par les banques pour accompagner lesecteur. Par ailleurs, la forte capacitéd'investissement des Marocains Résident àl'Etranger conjuguée au souhait des retraitéseuropéens à s'installer au Maroc a contribué àl'évolution du chiffre d'affaires global.

En dépit d’un taux élevé de l’intensitécapitalistique, celle-ci est en baisse depuis 2002en raison d’une meilleure rotation des actifs,d’une forte demande incitant les gens à achetermême sur plan et aux efforts des banques dansla réduction des délais des déblocages descrédits.

Le dynamisme du secteur a donc, poussé lesentreprises à investir afin de répondre à lademande et de combler un déficit, d’ores etdéjà existant.

Des charges du personnel faibles par rapportau chiffre d'affaires

En 2004, les entreprises performantes ontenregistré des niveaux de charges du personnelrapportées au chiffre d'affaires de 1,86% contre2,06% l'exercice précédent. La faiblesse de cetaux ainsi que sa baisse peuvent s’expliquer parla sous-traitance de l'activité de construction et lanon déclaration des effectifs totaux

Cette tendance se confirme par une hausse descharges externes. Ainsi, pour les entreprisesperformantes, les charges externes ontpositivement évolué de près de 52%, contre82% pour les entreprises moins performantes.

Des entreprises faiblement endettées

Les entreprises performantes ont eu recours auxdettes à court terme pour financer leur cycled'exploitation. Ainsi, le ratio moyen "dettes à courtterme / total bilan" s'est établi à 15,6% en 2004contre 6,4% en 2003, en progression de 9,2 pointsde pourcentage. Malgré ce taux relativementélevé, quelques entreprises performantes ontenregistré des dettes à court terme nulles, tellesque Beladi et Résidences Ben Rami.

Les entreprises moins performantes quant àelles, ont enregistré un taux moyen des "dettes àcourt terme / total bilan" de 1,1%. Ce tauxmontre que ces entreprises ont recours auxdettes à long terme pour éviter toute pressionconcernant le remboursement des dettes à courtterme. Etant sous capitalisées, ces entreprisess'endettent à long terme afin de financer leursinvestissements.

Évolution de la charge du personnelrapportée au chiffre d'affaires

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Entreprises performantes Entreprises moins performantes

Évolution de l'intensité capitalistique

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Évolution du chiffre d'affaires (en millions de dirhams)

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2002 2003 2004


ETUDE SECTORIELLE

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PPRROOMMOOTTIIOONN


Il est à signaler que les entreprises du secteurvendent 30% du projet à l'avance, ce quiexplique, aussi, le faible recours aux dettes àcourt terme.

Les entreprises performantes ont affiché à fin2004 un taux d'endettement net (gearing) de47,7% contre 425% pour les entreprises moinsperformantes qui sont en général souscapitalisées. Le taux élevé pour les entreprisesmoins performantes reflète la situation de deuxentreprises à savoir :

- Chaâbi lil Iskane, fortement engagée dans leslogements sociaux et ce grâce au lancement desfonds de garantie et à la défiscalisation desgrands projets ;

- Holding Al Omrane a également, affiché untaux de gearing élevé, s'établissant à 350%. Cecis'explique par la restructuration de l'entreprisesuite à la fusion des trois organismes publiques.

Une marge EBE supérieure à 30%

La marge EBE des entreprises performantes aconnu une évolution positive ces dernièresannées en raison de l'expansion et dudynamisme que connaît le secteur. Le ratiomoyen de la marge EBE a atteint 30,5% en2004, en progression de 2,5 points depourcentage par rapport à l'exercice précédent.

Il est à noter que les grandes entreprisesprésentent une rentabilité d'exploitation assezélevée en raison de la diversité de leursportefeuilles de produits (logements sociaux /haut standing...).

La marge opérationnelle, quant à elle, aenregistré un recul de 2,1 points depourcentage, passant de 33,5% en 2003 à30,5% en 2004. Cette baisse s’explique par une hausse des charges d'exploitation de 27,1%due à une charge plus élevée du personnel ainsi qu'une forte consommation de matières et fournitures, en progression de 31%.Parallèlement, le chiffre d'affaires a enregistréune croissance de 28,8%.

Les charges du personnel se sont inscrites enhausse de 16,1% en raison de l'engagement desentreprises à rationaliser leur recrutement,favorisant le taux d'encadrement. Quant àl'évolution de la consommation des matières etfournitures, celle-ci est due au renchérissementdu prix des matières premières tel que leciment.

La tendance baissière de la margeopérationnelle est confirmée par un taux derentabilité en baisse. En effet, le rendement desfonds propres (ROCE) a affiché un taux de30,4% en 2004 contre 34,4% en 2003. Lamarge nette a également, connu une baisse de11,63 points de pourcentage passant de 38,7%en 2003 à 27,1% en 2004.

En dépit de sa baisse en 2004, le ROE desentreprises performantes a atteint 27,1% contreseulement 7,3% pour les entreprises moinsperformantes. Toutefois, le calcul de ce ratio demeure biaisé du fait d’un résultat net netenant pas compte de la pratique du noirdevenue aujourd’hui, monnaie courante lors del’acquisition d’un bien immobilier.

Évolution de la marge EBE

27%

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Évolution du taux d'endettement net(gearing)

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2002 2003 2004


ETUDE SECTORIELLE

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PPRROOMMOOTTIIOONN


Une gestion rigoureuse du cycle d'exploitation

Dégageant un écart de 33 jours entre le délai derecouvrement des créances et le délai depaiement des fournisseurs, les entreprisesperformantes ont pu réduire le délai de lacollecte des créances auprès des clients de 73jours en 2003, à 32 jours en 2004. Cette baisses'explique par :

- Une gestion plus efficace du cycle d'exploitation entreprise par ces firmes ;

- Une demande progressive en logement ;

- Une réduction des délais de déblocage descrédits par les banques ;

- Un accès facile au financement suite aulancement des fonds de garantie.

Malgré la réduction de cet écart, le délai depaiement des entreprises performantes a connuune hausse de 12 jours en 2004.

Les entreprises moins performantes parviennent,également, à bien gérer leur cycle d' exploitationà l'exception de Chaâbi Lil Iskane dont les délaisde recouvrement des créances ont connu uneforte progression passant de 546 jours en 2003 à 3 081 jours en 2004.

Ratios de rotation (en jours)

Stocks Dettes fournisseurs

Créances clients

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Entreprises moins performantes Entreprises performantes

Ratios de rentabilité des entreprisesperformantes

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26,2%

80,8%

27,1%38,7%

30,4%

31,8%

2002 2003 2004

Marge nette

ROCE

ROE

Les frais de l'acquisition du terrain : une foisle promoteur immobilier acquiert un terrain,il paie l'équivalent de 4% du montant del'acquisition répartie entre les fraisd'enregistrement à hauteur de 2,5%, laconservation foncière à hauteur de 1% et lataxe notariale qui est de 0,5% de la valeur duterrain.

Les frais de la construction : le promoteurdoit également payer les frais liés à laconstruction dont l'autorisation de construirequi dépend de la surface du plancher, ainsique la taxe des pompiers.

La T.V.A. : varie entre 14% et 20%.

Les frais pour l'Eclatement des titres : unefois l'immeuble est construit et finalisé, lepromoteur paie la taxe foncière sur laconstruction, représentant 1% du coût total.

La taxe sur la vente des appartements : sepaie sur le montant de la valeur de laconstruction et non sur la valeur du terrain.

L'impôt sur les Sociétés ou l'Impôt sur leRevenu : le promoteur paie l'IS lorsqu’il s'agitd'une personne morale et l'IR lorsqu’il s'agitd'une personne physique.

ETUDE SECTORIELLE

24

PPRROOMMOOTTIIOONN


ANNEXE 1 : LES DIFFÉRENTES TAXES AUXQUELLES LE SECTEUR EST ASSUJETTI

ANNEXE 2 : LES PRINCIPAUX INTERVENANTS DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE

ETUDE SECTORIELLE

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PPRROOMMOOTTIIOONN


Entreprises de travaux :-Entreprises organisées -Entreprises informelles

Producteurs etdistributeurs de matériauxde construction

Système bancaire

Maintenance et réparation : - Services- Electricités- Plomberie- Menus travaux

Maîtrise d'oeuvre etingénierie- Architectes- Bureau d'études techniques

Services publics :- Administrations concernées

- Conservation foncière et cadastre

- Agences urbaines- Collectivités locales

Conseil Juridique et GestionImmobilière :- Agences immobilières- Administration des biens immobiliers

- Notaires- Adouls

Maîtres d'ouvrage : - Promoteurs publics

- Promoteurs privés

ETUDE SECTORIELLE

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SOURCES ET RÉFÉRENCES

- L'habitat en chiffres, 2003 ;

- "Diagnostic et Etat des Lieux du secteur del'Habitat", Centre d'Etudes et de RecherchesDémographiques, 2004 ;

- Statistiques GPBM ;

- www.seh.gov.ma

ETUDE SECTORIELLE

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PPRROOMMOOTTIIOONN


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