Présentation #matinalesie - n°1-bail commercial-23102015

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Jeudi 23 Avril 2015

Les Ma?nales de l’Immobilier d’Entreprise

Le Concept Ma#nées qui couvrent une théma#que intéressant les professionnels de l’immobilier au Maroc. Les mots clés sont: •  Interac#vité •  Partage d’expérience •  Convivialité

Avec à chaque fois, un panel d’intervenants mêlant théorie et pra#que sur un domaine par#culier. La 1ère édi#on sous le thème « Le Bail commercial »

Les intervenants

Mr. Mohamed Charif Houachmi Directeur Associé à Business Real#es

Les intervenants

Mr. Mohamed El Ouagari Docteur en Sciences Juridiques Directeur de l’ICH Rabat Professeur en enseignement supérieur à l’INAU Président de l’Associa#on ICH-‐Plus Maroc

Les intervenants

Mr. Mounir Benyahya Directeur des Parcs Industriels à la CFCIM.

Le Bail Commercial -‐ défini?on

Par?cularités du bail commercial

•  Le « bail commercial » est u#lisé dans un sens général comme s’appliquant aux immeubles ou locaux abritant un commerce, mais également à une industrie ou à une entreprise ar#sanale.

•  Le droit des baux commerciaux (Dahir du 24 mai 1955) laisse subsister les disposi#ons de droit commun (D.O.C.) rela#ves aux baux qui ne sont point contraires à ses règles.

•  Ce droit des baux commerciaux pose des règles d’ordre public, mais laisse à la liberté contractuelle un champ considérable.

•  Le Dahir de 1955 a été conçu pour protéger le fonds de commerce. Toutefois, le bénéfice de ce]e protec#on profite à certaines entreprises publiques ou privées qui ne cons#tuent pas un fonds de commerce,

Champ d’applica?on du statut des baux commerciaux

Condi'ons de l’art. 1er du Dahir de 1955

Un immeuble ou

un local Un bail

U n f o n d s c o m m e r c i a l , i n d u s t r i e l o u ar'sanal

Le Bail?

Champs d’applica?on du statut des baux commerciaux

•  Le bail est celui répondant à la défini#on de l’art. 627 du D.O.C. •  Conven#ons loca#ves exclues du statut des baux commerciaux.

§  L’emphytéose; §  Immeubles ou locaux cons#tués en Habous; §  Baux d’une durée inférieure à la durée légale de l’art. 5; §  Le crédit-‐bail (Art. 434 du C. de Com.); §  La loca#on – gérance.

Le Bien?

Ques?on 1: Pour quels types de bien, le bail commercial s'applique-‐t-‐il?


•  Immeuble ou local : Construc#on immobilière présentant un caractère de Solidité, de fixité et cons#tuée d’un volume;

•  Local principal : En général, «Siège de l’entreprise, le lieu où est reçue la clientèle et/ou dans lequel sont accomplis les actes de commerce;

•  Extension aux locaux accessoires dépendant du fonds et indispensables à l’exploita#on commerciale (entrepôts …);

•  Terrains loués nus et bâ?s par le preneur (Art. 1er al. 2 et 3).

Le Fonds Commercial?


•  Un fonds commercial, industriel ou ar?sanal

§  Qualité de commerçant / Actes de commerce (Art. 6 du C. de Com.);

§  Exploita?on d’un fonds

Ø  Auquel la clientèle est a]achée de manière autonome;

Ø  Sans autonomie de ges#on (liberté et indépendance d’accès, liberté de fixa#on d’horaires d’ouverture par ex.) il n’y a pas de fonds de commerce.


•  Extension par analogie du domaine d’applica?on du Dahir de 1955 :

§  Baux consen#s à l’Etat, C. L. et E. P. exploités en régie;

§  Etablissements d’enseignement;

§  Baux consen#s sur des immeubles ou locaux appartenant au domaine privé de l’Etat (aux condi#ons de l’art. 40 du D. de 1955).

Les Parcs Industriels de la CFCIM?

Etat des lieux

Que puis-‐je faire? Acheter?

Que puis-‐je faire? Louer?

Après l’état lieux?

Formule retenue

Services pra?ques

Implanta?on des projets

Quels types de contrats pour les PI de la CFCIM?

Types de contrats u?lisés

Révision et droit au renouvellement

Ques?on 2: A qui revient le droit au renouvellement d'un contrat de bail commercial?


•  La révision du bail est réglementée par la loi n°07-‐03 (Dahir du 30 novembre 2007).

•  Le droit au renouvellement:

§  Le bail commercial ne cesse pas par l’arrivée du terme contractuel; §  Si aucune des par?es ne se manifeste, le bail se poursuit au-‐delà de son terme (Art. 6, al. 2) pour

une durée indéterminée aux condi?ons précédentes;


• Renouvellement ini?é par le bailleur :

•  Délivrance d’un congé avec offre de renouvellement; •  N’est pas obligatoire, mais lui permet de formaliser sa demande avec augmenta?on de loyer.


• Renouvellement sur demande du locataire :

•  Effectué dans les formes prévues par le C.P.P. ou par le\re recommandée avec accusé de récep?on + reproduc?on de l’art. 8 du Dahir de 1955;

•  Dans les 3 mois de la significa?on, le bailleur doit faire connaître ses inten?ons : accepta?on + condi?ons ou refus + mo?fs + reproduc?on de l’art. 27;

•  Caractère d’ordre public du renouvellement (Art. 36, D. 1955); •  Procédure visant la protec?on du droit au bail : procédure de concilia?on / ac?on de l’art. 32.


• Le refus de renouvellement :

§  Refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’évic?on (Art. 10); §  Refus de renouvellement sans indemnité d’évic?on :

Ø  Congé pour mo?f grave et légi?me (Art. 11); Ø  Immeubles insalubres ou dangereux (Art. 11);

§  Refus de renouvellement avec indemnité par?elle : Ø  Démoli?on et reconstruc?on de l’immeuble où sont situées les lieux loués (Art. 12); Ø  Pour suréléva?on de l’immeuble (Art. 15); Ø  Pour l’habita?on (Art. 16); Ø  Pour reconstruc?on sur terrain loué nu (Art. 17).

Les Parcs Industriels de la CFCIM

La cession du bail

Ques?on 3: Peut-‐on céder un bail commercial?

Cession de bail avec le fonds de commerce

• Le bailleur n’a pas le droit d’interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce exploité;

• Toute conven?on tendant à l’interdire est nulle (Art. 37) « règle d’ordre public »;

• Possibilité de restric?on de ce droit par de simples clauses limita?ves ou restric?ves (Jurisprudence française et marocaine).


• Exemples de clauses autorisées

•  L’agrément du bailleur (C.A.R. 1959, GTM, du 25 mars 1957); •  Clause de l’accord exprès du bailleur (C.A.R. 1959, GTM, du 25 janvier 1960, p.7); •  Clause de la présence effec?ve du bailleur à la cession (Arrêt n° 1875 du 14 janvier 1983, dossier

civil n°940026, non publié);

•  Dans ces cas, le bailleur est appelé à l’acte de cession, mais il ne peut pas refuser la cession sans mo?f légi?me et jus?fié.


• Formalités à remplir vis-‐à-‐vis du bailleur:

§  Pour rendre la cession du bail opposable au bailleur, il est nécessaire qu’elle lui soit signifiée ou qu’il l’ait acceptée dans un acte à date certaine (Art. 673 et 195 du D.O.C.);

§  Le but est de l’informer et non pas d’avoir son accord (C.A.R. Arrêt du 4 mars 1960, GTM du 25 novembre 1961, p.105);

§  Sanc?ons de l’absence de significa?on:

Ø  Le locataire cédant est tenu de toutes les obliga?ons du bail; Ø  Le cessionnaire est occupant sans droit ni ?tre (C.S. Arrêt du 13 mars 1985, Revue de la

Jurisprudence de la Cour Suprême n°39, nov. 1985, p.24).

Cession de bail sans le fonds de commerce

•  Art. 668 du D.O.C. : liberté de cession du bail s’il n’y a pas de clause contraire dans le contrat du bail;

•  Il est d’usage d’interdire, dans les baux commerciaux, la cession du bail seul (sous toute forme de muta?on, de dona?on ou d’apport en Société) ↔ clause fréquente ≠ mais négociable.

La sous-‐loca?on du bail

La sous-‐loca?on

•  Art. 22 du D. de 1955 : « Par déroga?on à l’ar?cle 668 du D.O.C. toute sous-‐loca?on totale ou par?elle est interdite sauf s?pula?on contraire du bail ou accord du bailleur… »;

§  Condi?ons de la sous-‐loca?on régulière

Ø  L’autorisa?on du bailleur (expresse et écrite, art. 23); Ø  Concours du bailleur à l’acte.

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Ques?ons/Réponses

2 derniers points…Save the date

Save the date

•  Retenez la date du 22 Mai 2015 pour le séminaire ICH

• Retenez la date du 4 Juin 2015 pour la 2ème édi?on des ma?nales de l’Immobilier d’Entreprise sous le thème « l’Immobilier Industriel »

Merci,

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