Plan logement de la Caisse des Dépôts : Mesures de … · Mesure d’allongement de la dette 2....

Plan logement de la Caisse des Dépôts :

Mesures de soutien au secteur du logement

social

Banque des TerritoiresInterne

Sommaire

01

Plan logment juillet 2018 2

Soutenir l’investissement des bailleurs par une ingénierie

financière renouvelée

Optimiser le coût de financement des opérations (gel TLA, révision formule,

nouveau scénario macroéconomique)

Répondre à l’enjeu de recherche de fonds propres (PHB 2.0, offres taux fixe)

02 Accompagner la recomposition du tissu

Développer des outils de financement adaptés sur la dette et les flux

Anticiper les évolutions du secteur et proposer des réponses adaptées sur

toutes les compétences CDC

03 Redonner des marges de manœuvre financières par des dispositifs adaptés

Mesure d’allongement de la dette

Dispositifs d’avance de trésorerie

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Au plus près des

besoins des

organismes de

logements

sociaux


Plan logement de la Caisse des Dépôts

Un triple objectif

Soutenir l’investissement des bailleurs par une

ingénierie financière renouvelée

1. Optimiser le coût de financement des opérations

2. Répondre à l’enjeu de recherche de fonds propres

Accompagner la recomposition du tissu

1. Développer des outils de financement adaptés sur la dette

et les flux

2. Anticiper les évolutions du secteur et proposer des

réponses adaptées sur toutes les compétences CDC

Redonner des marges de manœuvre financières

par des dispositifs adaptés

1. Mesure d’allongement de la dette

2. Dispositifs d’avance de trésorerie

01Soutenir l’investissement des

bailleurs par une ingénierie

financière renouvelée


La Caisse des Dépôts joue un rôle pivot dans le soutien à l’investissement du secteur


Soutenir l’investissement des bailleurs

Trois dispositifs phare :

• Amélioration de l’attractivité du Livret A à long terme

• PHB 2.0 CDC / Action Logement : 2 Md€ dont 700 M€ dès 2018

• Financements à taux fixe pour soutenir l’investissement : 4 Md€

1 Md€ d’intervention en fonds propres à l’étude



Amélioration de l’attractivité du Livret A à long terme

• Gel du taux du livret A à 0,75% jusqu’au 1er février 2020 et révision de la

formule de calcul au printemps 2018

‾ Simplification de la formule, arrondi plus fin (au dixième le plus proche contre 0,25%

auparavant) , suppression du plancher inflation (plancher à 0,5)

‾ Permet une réduction globale durable des charges financières prévisionnelles du secteur

• Révision des hypothèses du scénario macroéconomique (circulaire DHUP

datant de 2014) qui modifie notamment le TLA moyen à intégrer dans les

simulations d’équilibre d’opération : il passe de 2,40% à 1,80%

Optimisation du coût de financement des opérations



Révision de la formule du Livret A

Nouvelle formule 2018 (à compter de 2020)

• Moyenne simple, avec plancher à 0,5 % (et non plus inflation)

𝑻𝑳𝑨 = 𝒎𝒂𝒙𝟏

𝟐𝝅 +

𝟏

𝟐𝑬𝒐𝒏𝒊𝒂 ; 𝟓𝟎𝒑𝒃

• Où inflation et Eonia sont les moyennes des 6 derniers mois.

• Arrondi non plus à 25 pb le plus proche mais à 10 pb le plus proche

Optimisation du coût de financement des opérations



Apporter de la visibilité :révision des hypothèses de long terme

• Un scénario partagé avec les acteurs (DHUP,

CGLLS, USH)

Ancien scénario (2014) Nouveau scénario (2018)

TLA structurelTLA moyen

= 2,75 %= 2,40 %

= 2,10 %= 1,80 %

LoyersAugmentation des loyers : logements 1,60% 1,40%Taux de vacance : logements 1,50% 1,50%Taux d'impayés : logements 1,50% 1,50%

Charges d'exploitationTaux d'évolution de l'entretien courant : logements 2,10% 2,00%Taux d'évolution du coût de fonctionnement : logements* 2,10% 2,00%Taux d'évolution de la fiscalité : logements 2,20% 2,30%Taux d'évolution des dépenses de maintenance et renouvellement 1,70% 2,00%

Produits et frais financiersTaux de découvert 2,40% 1,80%Taux de rémunération de la trésorerie 2,40% 1,80%

ActualisationTaux d'Inflation 1,80% 1,70%

Chiffres en bleu = différents de l’ancien scénario



PHB 2.0

• Un dispositif partenarial (Caisse des Dépôts – Action Logement – Etat) : 2 Md€ sur 3

ans, 700 M€ en 2018

• Bonification du dispositif par Action Logement sur 20 ans, en contrepartie de droits de

réservation

• Des caractéristiques financières identiques à celles du PHBB1 : prêts in fine à taux

zéro sur 20 ans, amortissables ensuite

• en 10 ou 20 ans sur la base du taux du livret A

• Eligibilité : Tous les OLS, y compris en Outre-mer (+ enveloppe de 10 M€ réservée

aux MOI)

• Première tranche de 700 M€ entièrement fléchée sur la production neuve (agréments

2018)

• Montants de PHB 2.0 par logement en fonction de la zone d’implantation de l’opération

• Conditionnalités : soutenabilité financière long terme, mise en place de droits de

réservation, remontée d’informations dans le contexte de la loi ELAN

Prêts de haut de bilan bonifiés de deuxième génération (1/2)

PHB 2.0

Dispositif

Modalités


10

Souscription entièrement dématérialisée sur www.prets.caissedesdepots.fr

Signature d’une convention tripartite CDC – Action Logement – Etat le 5 juin 2018

Souscription

en ligne

Analyse CDC

Analyse AL

Courrier de

notification

Conventions d’objectifs

CDC

Convention de droits de

réservation ALS

Contractuali

-sation et

distribution

des fonds

Sur le site PRETS

le bailleur

complète son

dossier de

souscription

Les souscriptions

sont analysées

et les montants des

enveloppes de pré-

réservation validés

Courrier de

notification aux

bailleurs par la

CDC et Action

Logement

Signature des

conventions d’objectifs

CDC/bailleur

Signature d’une

convention de

droits de

réservation

ALS/bailleur

Contractualisation

et distribution du

PHB2.0

Calendrier

PHB 2.0Prêts de haut de bilan bonifiés de deuxième génération (1/2)

Plan logment juillet 2018



Offre à Taux Fixe « prêt BOOSTER »

Caractéristiques financières :

• Eligibilité : Tous les OLS, y compris en Outre-mer

• Montant max de 7 000 € par logement (accompagnement de 100 000 logements)

• Pour toutes les nouvelles demandes de prêt à compter du 1er juillet 2018

Pour soutenir la production neuve des bailleurs

Dispositif

Modalités

BOOSTER

• Taux fixe avec un différé d’amortissement exceptionnel du capital pendant 20 ans,

puis amortissement pendant 20 à 40 ans sur la base du livret A augmenté d’une

marge de 60 bps (durée totale jusqu’à 60 ans, alignée sur celle du prêt foncier)

• Enveloppe totale de 700 M€, barème mensuel

• Financements mobilisables dès 2018, quel que soit le millésime d’agrément, en

complément des autres prêts (PLUS-PLAI-PLS)



Offre à Taux Fixe « Réhabilitation »

Caractéristiques financières :

• Financement possible jusqu’à 100% du besoin de financement complémentaire à

l’Eco-prêt pour les opérations de réhabilitation thermique

• Pour toutes les nouvelles demandes de prêt à compter du 1er juillet 2018

Pour accompagner les enjeux de réhabilitation du parc social

Dispositif

Modalités

• Maturités de 15 à 25 ans selon le besoin

• Enveloppe totale de 1,15 Md€, barème mensuel à taux fixe avec une tarification plus

avantageuse pour la réhabilitation thermique

REHABILITATION


Une première

pour la Caisse

des Dépôts


Lancement du véhicule d’investissement CDC

Objectifs :

Permettre l’émergence d’un démonstrateur,

modèle institutionnel de soutien direct à la

production neuve de logement locatif social

Un montage innovant et sans intermédiaire entre

la Caisse des Dépôts investisseur institutionnel en

nue propriété et un OLS usufruitier

Une économie de fonds propres pour les OLS qui

peuvent financer l’usufruit à 100 % en dette.

Un engagement de long terme de la Caisse des

Dépôts tiers de confiance autour du modèle.

Un montage innovant dans le logement social doté de 700 M€ en fonds propres



Un ensemble d’innovations portées par ce véhicule

Démembrement de propriété des logements :

1. Un volume d’investissement en démembrement sans précédent, tout en restant limité par rapport à la construction

globale (de l’ordre de 2%)

2. Démembrement possible sur tous les segments pour soutenir la construction de logements, y compris sur les segments

les plus sociaux (PLAI et PLUS), qui présentent des équilibres financiers plus complexes

PLS en pleine propriété :

1. Le véhicule sera prêt à procéder à l’acquisition de PLS de plus de 15 ans en pleine propriété, dès l’adoption de la loi ELAN


Au total, le

véhicule permet

la production de

12 000 logements

sociaux neufs


Principales orientations du modèle d’investissement

Capacité d’investissement: 1 Md€

Montée en charge: 3 à 5 ans

Répartition des compartiments :

1. Démembrement de propriété : c. 80%.

Acquisition en nue propriété réalisée en PLAI, PLUS et PLS;

7000 logements sociaux neufs. Economie totale de fonds propres

pour les bailleurs de l’ordre de 200 M€.

1. Acquisition en pleine propriété de PLS de plus de 15 ans :

c. 20%.

Acquisitions initiales portant sur près de 2000 logements sur les

3 premières années. Engagement du bailleur de réinvestir les

produits de cession dans la construction neuve.



Principales orientations pour le bailleur

En ULS, les opérations ne nécessitent aucune mobilisation de fonds propres et les prix d’acquisition

doivent permettre de générer une trésorerie positive au terme du contrat

Le bailleur social pourra réaliser concomitamment un montage en ULS et la cession de logements PLS

Le bailleur social restera le gestionnaire des logements PLS cédés jusqu’à leur cession par le véhicule

Répartition indicative des segments pour l’ULS : PLAI (20%), PLUS (40%), PLS (40%)

Répartition géographique envisagée: 40% Ile de France, 60% autres régions

Un appel à manifestation d’intérêt sera lancé à la rentrée



Dispositifs complémentaires de soutien à l’investissement

• 3 Md€ d’Eco-prêt très bonifié pour la réhabilitation thermique du parc : 600 M€

annuels dans le cadre du Grand Plan Investissement

• Prêt foncier 60 ans en zones tendues, dans les mêmes conditions tarifaires que celles

aujourd’hui en vigueur

• Aide à la démolition en zone détendue : dispositif de remise d’intérêts actuariels

pour les démolitions, RIAD, aux mêmes conditions que le dispositif connu: jusqu’à

5000 € par logement

• Dispositifs déjà disponibles

Reconduction des dispositifs existants

Calendrier

02 Accompagner la recomposition du

tissu



Accompagnement financier dédié à la recomposition du secteur

• 2 Md€ d’enveloppe de réaménagement à taux fixe de marché

- Une offre notamment dédiée aux bailleurs engagés dans des opérations de

réorganisation du secteur (fusions/regroupements)

- Un dispositif complémentaire à la mesure massive d’allongement de la dette. Elle

pourra porter sur la dette rallongée après prise en gestion des avenants signés

- Des prêts à 15, 20 et 25 ans, selon le type d’opération financé, à échéances

constantes

- Le taux sera fixé sur la base d’un barème mensuel

- Une commercialisation au cours de l’été 2018 (suite à l’offre d’allongement de la

dette)

• Une enveloppe à taux fixe de 300 M€ pour accompagner la recomposition du

secteur

Dispositif

REAMENAGEMENT



Un accompagnement de proximité au service des bailleurs sociaux

• Un rôle pivot des Directions régionales

• Accompagner les bailleurs sociaux qui le souhaitent dans les dynamiques de

réorganisation et d’optimisation de leur performance :

‾ Crédits déconcentrés d’ingénierie territoriale pour le co-financement d’études

lancées par les territoires

• Information sur le site client sur les outils financiers au service de la

recomposition du secteur

Dispositifs

INGENIERIE

CONSEIL

SITE CLIENT

03 Redonner des marges de

manœuvre financières par des

dispositifs adaptés


Succès du

dispositif avec

près de 16 Md€

de demandes


• Près de 16 Md€, portant sur un encours éligible de 24

Md€ et 28 600 lignes de prêts

• 87% des OLS ayant étudié la mesure y ont eu recours soit 360

bailleurs sociaux

• 65% de l’encours éligible a été retenu par les bailleurs ayant fait

une demande.

• 85% des demandes a porté sur un allongement de 10 ans contre

15% à 5 ans

• En terme de processus

• Un processus totalement digitalisé - via le site PrêtsCDC - qui a

permis l’atteinte des objectifs dans le délai contraint de 3 mois.

• Des marges de manœuvre financières supplémentaires offertes

aux bailleurs sociaux.

Contractualisation en cours et finalisée à la fin de l’été

Dispositif d’allongement de la dette


Une offre de

1 Md€ pour

préfinancer sur

euribor les prêts

au logement

social


Offre court terme sur les opérations

Prêts éligibles ?

PLAI, PLUS, PLS, CPLS, PLI, PAM, PHARE, PLU, PRHVS,

PHP, soit les prêts indexés au taux du Livret A sur la partie long

terme et éligibles au préfinancement.

Pour qui ?Tous les emprunteurs cotisant à la CGLLS

Quelles modalités ?Pour toute nouvelle demande de prêt à compter du 5 juillet 2018.

Au plus tard, décision d’engagement au 31 décembre 2018 dans

la limite de l’enveloppe disponible.

Caractéristiques

1. Préfinancement de 3 à 12 mois

2. Phase de préfinancement incluse dans le prêt

3. Tarification : euribor 3 mois à 0% + 50 pb

4. Une garantie incluse dans le prêt long terme


Une enveloppe de

2 Md€ pour

répondre aux

besoins de

l’opérateur en

financement

court terme


Découvert à l’opérateur sur compte bancaire CDC

Pour qui ?Tous les emprunteurs cotisant à la CGLLS hors MOI

Quelles modalités ?Ligne de crédit sous forme d’un découvert en compte courant à

l’opérateur. Financement non affecté permettant de répondre aux

besoins de trésorerie du bailleur.

Combien ? 80 % du besoin de trésorerie annuel dans la limite de 10 M€ pour

les emprunteurs dont le parc est < à 15 000 logements

20 % du besoin de trésorerie annuel dans la limite de 50 M€ pour

les emprunteurs dont le parc est > ou égal à 15 000 logements

Caractéristiques

1. Découvert de 3 à 12 mois

2. Tarification : euribor 3 mois flooré à 0% + 30 pb (ou

équivalent Eonia)

3. Commission d’engagement flat

4. Sans garantie


à la hauteur des

défis de

transformation du

secteur

25

Conclusion : une mobilisation sans précédent

Une gamme de prêts renouvelée

Un livret A attractif

Des dispositifs financiers exceptionnels



26

Une gamme de prêts renouvelée

▪ Allongement de dette

▪ Taux Fixe Réaménagement

▪ Véhicule investissement CDC

▪ Crédits d’ingénierie

Un livret A attractif

Des dispositifs financiers

exceptionnels

RIADReconduit

▪ PLS

▪ PLAI

▪ PLUS

▪ PAM TLA

Et toujours

Prêt foncier 60 ansReconduit

Eco-prêt

Taux Fixe Réhabilitation

BOOSTER Offre Court terme

NEWPHB 2.0

Reconduit

NEW

NEW

NEWNEW

▪ Evolution du TLA

▪ Révision du scénario

macroéconomique

PRODUCTION

REHABILITATION


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