Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France … · Le marché des bureaux francilien...

Etude de marché

Jones Lang LaSalle Incorporated

Panorama des bureaux en Ile-de-France

1er trimestre 2017

Dynamisme Supporting Copy

Ce qu’il faut retenir

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L’année 2017 démarre sous les meilleurs auspices

Marché locatif

Le marché des bureaux en Ile-de-France poursuit sur sa lancée avec près de

664 000 m² commercialisés au 1er trimestre 2017 (+27 % en un an).

19 transactions supérieures à 5 000 m² (3 de plus qu’il y un an) ont été

comptabilisées au 1er trimestre, représentant plus de 323 000 m².

Le stock vacant s’est maintenu d’un trimestre à l’autre, et se positionne autour

de 3,6 millions de m² fin mars, soit un taux de vacance de 6,7 % pour l’Ile-de-

France.

Les loyers « prime » faciaux n’ont pas connu d’évolutions significatives et se

maintiennent à 765 €/m²/an dans le QCA, et à 495 € à La Défense.

Marché de l’investissement

Le marché de l’investissement a été très actif au 1er trimestre 2017 avec plus de

2,3 milliards d’euros engagés, un chiffre supérieur de 18 % à celui observé à la

même période un an plus tôt et en ligne avec la moyenne long terme.

Les bureaux sont de loin les actifs les plus prisés avec près de 2,1 milliards

d’euros, soit 88 % des engagements.

Les investisseurs étrangers, qui avaient opéré un retour en force en France en fin

d’année 2016, sont demeurés très présents au cours des trois derniers mois

(52 % de l’activité).

Les taux de rendement prime sont demeurés stables au 1er trimestre 2017, à

3,00 % dans le QCA et à 4,25 % à La Défense, mais des taux inférieurs ne sont pas

exclus dans le cas d’actifs exceptionnels offrant un cash-flow sécurisé sur le long

terme.

Marché locatif


Un début d’année inédit depuis 2007

Le meilleur 1er trimestre depuis 2007 sur le marché locatif

Le marché des bureaux francilien poursuit sur la bonne dynamique observée

tout au long de l’année 2016. Ainsi, au 1er trimestre 2017, près de 664 000 m² ont

été commercialisés, soit une hausse de 29 % en un an : il s’agit du meilleur 1er

trimestre jamais enregistré depuis la crise.

Le segment des transactions de plus de 5 000 m² démarre l’année sur les

chapeaux de roues avec 19 transactions recensées sur les trois premiers mois de

l’année (soit 3 de plus qu’en 2016). Le seul gain sur ce segment de surfaces

représente près de 152 000 m² par rapport à l’an dernier. Les grandes entreprises

se sont surtout positionnées sur des immeubles de première main ou à

construire puisque cela concerne 11 transactions sur 19, soit les trois quarts des

m² commercialisés sur ce segment de surfaces. Parmi les transactions

d’envergure de ce début d’année, on citera bien évidemment la prise à bail par

NATIXIS de l’immeuble « Duo » (~ 89 700 m²) qui sera construit sur la ZAC Paris

Rive Gauche dans le 13ème arrondissement, consolidant ainsi ses implantations

sur l’est parisien après les 3 transactions de 2016. Citons également celle de

GROUPAMA sur « West Park », « Crystal Défense » et « Défense 4-5-6 »

(~ 43 500 m²) tous trois situés à Nanterre, ainsi que celui de la REGION ILE-DE-

FRANCE sur « Influence » (~ 33 000 m²), livrable dans les mois à venir sur la

commune de Saint-Ouen.

Concernant les autres segments de surfaces, si celui des 1 000 - 5 000 m² réalise

un bon début d’année avec pas moins de 88 transactions recensées (contre 79 au

1er trimestre 2016), pour une hausse de 3 % en volume ; celui des surfaces

inférieures à 1 000 m² marque le pas. Avec 667 transactions enregistrées sur les

trois premiers mois de l’année (contre 728 il y a un an), le niveau d’activité est en

baisse de 3 % en volume. Cette baisse peut notamment s’expliquer par un

manque d’offres disponibles pour les petites et moyennes entreprises, favorisant

les renégociations de baux plutôt que les déménagements, en particulier dans

Paris.

14%

36%

5%

26%

13%

6%

Nombre de grandes transactions

> 5 000 m²

Sources : JLL/ImmoStat

T1 2016 T1 2017

2 2632 439

664

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

2015 2016 2017


Demande placée cumulée

T1 T2 T3 T4

En milliers de m²


Paris concentre toujours 1 m² commercialisé sur 2

Paris continue de se tailler la part du lion, concentrant la moitié des m²

commercialisés, et ce en dépit de la hausse des valeurs constatée en 2016 et de

la réduction de l’offre disponible sur le marché. Si le Quartier Central des Affaires

est en retrait (-10 %) – une tendance à relativiser puisque le 1er trimestre 2016

avait été particulièrement dynamique pour ce marché –, le reste de Paris, et

notamment Paris 12/13 qui concentre la transaction XXL de NATIXIS sur « Duo »,

double quasiment sa performance.

A La Défense, après un 1er trimestre 2016 faisant partie des plus élevés de la

décennie, le quartier d’affaires acte une baisse de sa demande placée sur le

début d’année. Néanmoins, avec près de 32 000 m² commercialisés, La Défense

réalise un bon début d’année grâce, ici encore, à un mouvement de plus de

5 000 m², la prise à bail par ORANGE de ~ 17 500 m² dans « Cœur Défense ».

Quant au Croissant Ouest, les volumes placés sur les trois premiers mois de

l’année sont en hausse de 54 %, ce secteur, et plus particulièrement celui de

Péri-Défense, ayant été dynamisé par la réalisation de transactions de plus de

5 000 m² (GROUPAMA).

Même tendance pour la Première Couronne qui réalise une belle performance

avec ~ 84 400 m² placés. La transaction de la REGION IDF sur « Influence » n’est

pas étrangère à cette bonne dynamique. Enfin, en Deuxième Couronne, même si

les surfaces intermédiaires sont en hausse de 10 % au 1er trimestre 2017, ce sont

les grands mouvements qui font défaut par rapport au 1er trimestre 2016.

Les valeurs « prime » demeurent globalement stables

Les loyers « prime » faciaux n’ont pas connu d’évolutions significatives d’un

trimestre à l’autre. Dans le Quartier Central des Affaires, la valeur prime s’est

stabilisée à 765 €/m²/an grâce à plusieurs transactions signées à des valeurs

supérieures à 750 €/m²/an. Même tendance observée sur le quartier d’affaires de

La Défense, avec un loyer prime positionné à 495 € (vs 490 € au trimestre

précédent). Les dernières transactions réalisées sur l’immeuble emblématique

« Cœur Défense » lui ont permis de se redresser.

Concernant les mesures d’accompagnement, nous continuons à observer une

légère baisse sur les petites surfaces du Quartier Central des Affaires, qui

commence à s’étendre aux autres secteurs. En Ile-de-France, le taux

20%

26%

14%

21%

6%

13%

14%

36%

5%

26%

13%

6%

Demande placée par secteur

géographique (T1 2017 vs T1 2016)

Paris QCA Reste de Paris La Défense

Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne


T1 2017

T1 2016

14%

36%

5%

26%

13%

6%

Loyer prime facial (en €/m²/an)


Paris QCA La Défense

T1 2016 T1 2017 T1 2016 T1 2017


d’accompagnement se maintient autour des 20 %, avec des situations

hétérogènes allant de 17 % dans Paris intra-muros (ou en dessous pour certains

arrondissements parisiens), à 23 % en moyenne sur l’ensemble des première et

seconde périphéries.

Un stock vacant toujours sous le seuil des 3,6 millions de m²

Le stock vacant francilien s’est maintenu d’un trimestre à l’autre, et se

positionne toujours autour de 3,6 millions de mètres carrés fin mars, soit un taux

de vacance de 6,7 % pour l’Ile-de-France. La résorption de l’offre s’observe

d’autant plus sur les surfaces de première main qui ne représentent que 15 % de

l’offre totale, un niveau particulièrement faible.

Paris est actuellement en pénurie d’offre avec un taux de vacance à moins de 4 %

et des taux inférieurs à 3 % sont observés à Paris 5/6/7 et Paris 12/13. L’écart

important entre Paris et la première périphérie persiste puisque la plupart des

marchés de cette dernière dépassent le seuil des 10 %. Le Croissant Ouest

concentre l’essentiel des surfaces à commercialiser (900 000 m²). Enfin, à La

Défense, le taux de vacance diminue au 1er trimestre 2017, et se rapproche du

seuil des 8,5 %.

« Influence » – Saint-Ouen



Les investisseurs étrangers dominent le marché au 1er trimestre

Un marché de l’investissement bien orienté

Loin de ralentir pendant cette période électorale, le marché de l’investissement a

été très actif au 1er trimestre. En effet, après deux années dynamiques, avec plus

de 20 milliards d’euros investis en 2015 et 2016, le marché francilien de

l’investissement est resté sur une tendance positive au 1er trimestre 2017 avec

plus de 2,3 milliards d’euros engagés, un chiffre supérieur de 18 % à celui

observé à la même période un an plus tôt et en ligne avec la moyenne long

terme.

Alors que le début d’année 2016 avait été marqué par un très faible nombre de

transactions supérieures à 100 millions d’euros (3), 9 transactions de cette

envergure ont été recensées sur les 3 premiers mois de l’année pour un total de

plus d’1,5 milliard d’euros. On citera, pour les plus importantes, l’acquisition par

UNION INVESTMENT auprès de CARLYLE du projet « Grand Central Saint-Lazare »

(23 600 m² de bureaux) pour un montant proche de 350 millions d’euros, ou le

positionnement de DEKA IMMOBILIEN sur l’immeuble « Bords de Seine » à Issy-

les-Moulineaux pour près de 220 millions d’euros. Au nombre de 8, les opérations

d’un montant compris entre 100 et 300 millions d’euros, qui avaient marqué le

pas en 2016 après une année 2015 exceptionnelle, ont animé le marché au 1er

trimestre 2017, concentrant plus de la moitié des montants investis. Sur les

autres segments de marché, en revanche, le manque d’opportunités a bridé

l’activité ; le segment des transactions d’un montant inférieur à 50 millions

d’euros enregistre ainsi un recul de 36 % en un an après, il est vrai, un début

d’année 2016 particulièrement dynamique, tandis que celui des opérations

comprises entre 50 et 100 millions voit son activité divisée par deux. Tous

segments confondus, le nombre de transactions est en retrait sur un an avec 48

transactions enregistrées au cours des trois derniers mois contre 63 au 1er

trimestre 2016, mais le lot moyen est en forte progression, passant de 31 à 49

millions d’euros.

20,3 20,2

2,3

0

5

10

15

20

25

2015 2016 2017


Volumes investis cumulés

T1 T2 T3 T4

En milliards d'€

0%

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2015 2016 T1 2017


Volumes investis par tranche de montant

(en volume)

< 50 M€ 50 -100 M€ 100 - 500 M€ > 500 M€

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Une répartition équilibrée des investissements

En termes de géographie, la répartition des engagements demeure assez

équilibrée entre les différents secteurs franciliens. Le Quartier Central des

Affaires (+66 % en un an) caracole toujours en tête avec 673 millions d’euros,

grâce, entre autres, à la transaction « Grand Central Saint-Lazare » qui représente

à elle seule près de 50 % des montants investis. Il est suivi par le Croissant Ouest

(570 millions d’euros), où les secteurs Boucle Sud et Péri-Défense ont bien

performé. Après une année 2016 exceptionnelle, le marché de La Défense

retrouve quant à lui un niveau d’activité plus normal avec 113 millions d’euros

engagés au cours des trois derniers mois (-40 % en un an). La Première Couronne

entame, elle, l’année 2017 de façon beaucoup plus dynamique qu’en 2016 avec

d’ores et déjà 339 millions d’euros investis, un montant qui a plus que doublé

d’une année sur l’autre. L’essentiel de l’activité s’est concentré en Première

Couronne Sud qui capte plus de 285 millions d’investissements dont 170 millions

sur les immeubles neufs « Résonance » à Bagneux et « Tangram » à Malakoff. La

Deuxième Couronne voit, en revanche, son activité divisée par deux d’une année

sur l’autre avec seulement 228 millions d’euros investis. Rappelons néanmoins

que ce marché avait été dynamisé au 1er trimestre 2016 par la vente du retail-

park « Villebon 2 » (> 100 M€).

Le bureau confirme sa précellence

Le commerce, très présent sur le marché au 1er trimestre 2016, a retrouvé un

poids plus usuel en ce début d’année ; avec près de 180 millions d’euros, il a

concentré 8 % des engagements. L’acquisition, par AEW EUROPE, du 102, avenue

des Champs Elysées, compte à elle seule pour près de la moitié de ce montant.

Les locaux d’activités voient aussi leur activité diminuer d’une année sur l’autre

avec à peine 20 millions d’euros d’investissements. A l’inverse, les actifs

logistiques continuent d’attirer les investisseurs, concentrant près de 90 millions

d’euros d’engagements, leur meilleure performance depuis 2007. Les bureaux

sont de loin les actifs les plus prisés avec près de 2,1 milliards d’euros, soit 88 %

des engagements.

Les investisseurs étrangers confirment leur intérêt pour le marché français

Les investisseurs étrangers, qui avaient opéré un retour en force en France en fin

d’année 2016, sont demeurés très présents au cours des trois derniers mois. De

nationalités variées, ils sont à l’origine de 52 % de l’activité avec près d’1,2

88%

7%4% 1%

Répartition des engagements par type

d'actif au T1 2017

Bureaux Commerce

Entrepôts Locaux acti. / mixtes


0%

10%

20%

30%

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2015 2016 T1 2017


Répartition géographique

des engagements

Paris QCA Reste de Paris La Défense

Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne

Portefeuilles IDF


milliard d’euros d’investissements. Les investisseurs allemands ont été les plus

actifs, avec plus de 600 millions d’euros investis, soit 27 % des engagements. Ils

se sont positionnés sur des actifs de bureaux dans Paris QCA, en Boucle Sud,

mais aussi en Deuxième Couronne. Ils sont suivis des investisseurs américains

qui ont investi 300 millions d’euros (13 % de l’activité), essentiellement sur du

bureau à Paris et en Première Couronne. Les canadiens arrivent quant à eux en

3ème position avec 102 millions d’euros d’acquisitions, soit 5 % des engagements.

Nous retrouvons ainsi au 1er trimestre une provenance des capitaux assez

traditionnelle avec des investisseurs en provenance d’Europe et d’Amérique du

Nord.

Les investisseurs étrangers, très actifs en matière de cessions l’an dernier, le sont

demeurés au 1er trimestre 2017, avec près 900 millions d’euros d’actifs vendus

(40 % de l’activité). Les américains ont été les plus actifs (520 millions d’euros de

cessions), suivis des investisseurs allemands (300 millions d’euros), qui ont

notamment arbitré deux actifs dans le Croissant Ouest. Les investisseurs français

ont, quant à eux, réalisé 1,3 milliard d’euros de cessions.

Dans un marché contraint par un manque d’opportunités sur des actifs « core »,

l’intérêt des investisseurs pour des actifs plus risqués se confirme ; les

acquisitions de type « value-add/opportunist » ont ainsi représenté 49 % des

transactions d’un montant supérieur à 30 millions d’euros depuis le début de

l’année, une part en forte hausse d’une année sur l’autre (17 % au 1er trimestre

2016). Les 3 VEFA en « blanc » intervenues depuis le début de l’année – « Grand

Central Saint-Lazare », « Nework » à Nanterre et le « Tangram » à Malakoff –

attestent d’ailleurs de cette prise de risque.

Positionnés à un point bas historique, les taux de rendement prime sont

demeurés stables au 1er trimestre 2017. Le taux de rendement prime s’établit

ainsi à 3,00 % dans le Quartier Central des Affaires et à 4,25 % à La Défense, mais

des taux inférieurs ne sont pas exclus dans le cas d’actifs exceptionnels offrant

un cash-flow sécurisé sur le long terme. Avec des OAT positionnées à 0,963 % fin

mars 2017, l’immobilier demeure attractif par rapport aux autres supports de

placement avec une prime de risque de 204 points de base.

0%

1%

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3%

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T1

2007

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2008

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T1

2017

Sources : JLL/Banque de France

Prime de risque

Taux de rendement prime Paris QCA OAT 10 ans

Perspectives


La reprise économique se confirme

Des perspectives de croissance orientées à la hausse

Après une fin d’année 2016 marquée par les incertitudes, l’année 2017 s’ouvre

sur une note plus optimiste. Au niveau mondial d’abord, les perspectives de

croissance sont orientées à la hausse pour 2017 et 2018, avec des progressions

respectives de 3,4 % et 3,6 % anticipées par le FMI, après 3,1 % en 2016. La

croissance mondiale devrait être portée en premier lieu par le dynamisme de

l’économie américaine qui, sous l’impulsion de la politique de relance annoncée

par Donald Trump, devrait progresser de 2,2 % en 2017 et de 2,4 % en 2018,

aidée par un nouveau repli du taux de chômage et une consommation des

ménages vigoureuse. La Fed a d’ailleurs démontré sa confiance dans la solidité

de l’économie américaine en relevant, le 15 mars, ses taux directeurs pour la 2ème

fois depuis l’élection de Donald Trump.

Les derniers chiffres d’Eurostat font également état d’une amélioration de la

situation économique en Zone Euro, avec 1,7 % de croissance en 2016, un chiffre

inférieur à celui de 2015 (+2 %) mais supérieur aux différentes prévisions. La

Zone Euro enregistre ainsi, pour la première fois depuis la crise financière de

2008, une croissance supérieure à celle des Etats-Unis (1,6 %). Cette dynamique

est essentiellement liée à une consommation privée et des investissements plus

soutenus mais également à une baisse du chômage qui, à 9,6 % fin 2016, atteint

son plus bas niveau depuis 2009. L’inflation, qui était en hausse continue depuis

près d’un an, atteignant +2 % au mois de février 2017, a en revanche ralenti

significativement au mois de mars, retombant à 1,5 %.

Les élections attendues en Europe cette année et les incertitudes quant au

rythme auquel se fera le resserrement monétaire américain et la façon dont vont

évoluer les négociations entre le Royaume-Uni et l’Europe incitent toutefois les

économistes à la prudence. Les anticipations de croissance pour 2017 et 2018

restent ainsi modérées, avec respectivement 1,6 % et 1,8 % selon la Commission

Européenne. Cette prudence, conjuguée à une inflation qui demeure en-deçà des

attentes, laisse à penser que la politique accommodante de la Banque Centrale

Européenne (BCE) devrait être maintenue durant les mois à venir.

« Cityscope » – Montreuil

© GCI


En France, avec une progression du PIB de 0,4 % au 4ème trimestre, l’année 2016

s’est finalement conclue sur une croissance annuelle de 1,1 %, un chiffre en recul

par rapport à 2015 (1,2 %) et décevant au regard de ce qui était envisagé en

début d’année. Pourtant, nombre de voyants sont au verts : consommation des

ménages soutenue (+1,8 % en 2016 contre +1,5 % en 2015), investissement des

entreprises en nette hausse (+4,3 % après +2,7 % en 2015), défaillances

d’entreprises en baisse de 8,3 % sur un an, et baisse du taux de chômage.

Mais les grèves et les attentats, qui ont conduit à forte baisse de la fréquentation

touristique, sont venus entraver la croissance française.

Le PIB français devrait progresser davantage en 2017, avec des prévisions de

croissance comprises, pour l’heure, entre 1,3 % pour la Banque de France et le

FMI et 1,5 % pour le gouvernement français. Cet optimisme se retrouve dans le

Climat des Affaires qui oscille depuis maintenant 4 mois entre 104 et 105, un

niveau supérieur à la moyenne de longue période (100). L’indice global PMI

Markit français est, lui aussi, bien orienté, ressortant à 56,8 en mars 2017. Fait

notable, l'indice Markit de l'activité de Services, positionné à 57,5, n’avait été

aussi élevé depuis 70 mois. Enfin, l’indicateur de retournement publié par

l’INSEE, positionné à 0,1 en mars, traduit un climat conjoncturel favorable.

Marché locatif

Nous observons un niveau de demandes exprimées soutenu sur l’ensemble des

créneaux de surfaces. Le marché locatif francilien ne semble donc pas impacté

par les élections présidentielles à venir, confortant la conclusion de notre

rapport « Elections, facteur de ralentissement du marché immobilier ? » paru il y

a quelques mois : le marché locatif et celui de l’investissement réagissent avant

tout au contexte économique et financier. Ainsi, au vu de la bonne tenue des

indicateurs d’activité et du climat des affaires, nous anticipons un volume de 2,3

millions de m² de demande placée pour l’année 2017 dans son ensemble.

Quant au Brexit, difficile de dire, pour l’heure, quels en seront les impacts. Il

faudra en effet attendre les deux années de négociation pour voir de quelle façon

s’effectuera cette sortie.

Concernant l’offre, les livraisons à venir en 2017 seront plus nombreuses que l’an

dernier mais elles sont en grande partie précommercialisées. Ainsi, peu de

nouvelles offres viendront renouveler le stock. Face à une demande soutenue,

l’offre immédiate devrait poursuivre sa résorption tout au long de l’année 2017.

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85

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ars

-17

Sources : Insee, Mars 2017

Indice synthétique du climat des affaires



L’échéance des élections présidentielles ne semble pas avoir d’impact sur

l’intérêt que portent les investisseurs étrangers au marché francilien.

Bien que l’activité semble actuellement obérée par un manque de produits sur le

segment des petites transactions, les actifs d’envergure actuellement en cours

de vente ou en préparation laissent à penser que le volume d’investissement en

2017 devrait être comparable à ceux de 2015 et 2016. De plus, en dépit d’une

hausse depuis quelques mois, le niveau des OAT (0,963 % à fin mars 2017) offre

encore une prime de risque particulièrement attractive à l’immobilier (204 points

de base).

L’inflation en Zone Euro étant encore inférieure aux 2 % visés, nous

n’envisageons pas de changement dans la politique de la BCE dans les mois à

venir. Cet élément, conjugué à l’appétit actuel des investisseurs pour

l’immobilier, exclut tout mouvement de hausse des taux de rendement à court

terme.

L’indicateur JLL de potentiel, qui combine la situation du loyer prime bureau et

de la prime de risque par rapport à leurs moyennes long terme, est quant à lui en

zone d’équilibre depuis maintenant 3 mois.

-10

-8

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0

2

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T1

2017

Sources : JLL/ImmoStat/Banque de France

Indicateur JLL de potentiel

Zone de potentiel Zone d'équilibre relatif Zone de risque

Paris

40-42 rue La Boétie 75008 Paris T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28

La Défense

« Cœur Défense » 100-100 esplanade Charles de Gaulle 92932 Paris La Défense Cedex T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 49 00 32 59

Saint-Denis

3 rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 48 22 52 83

Le Plessis-Robinson

« La Boursidière » - BP 171 92357 Le Plessis-Robinson T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28

Lyon

55 avenue Foch 69006 Lyon T : +33 (0)4 78 89 26 26 F : +33 (0)4 78 89 04 76

Marseille

21 rue de la République 13002 Marseille T : +33 (0)4 95 09 13 13 F : +33 (0)4 95 09 13 00

Bordeaux

16 cours de Tournon 30000 Bordeaux T : +33 (0)5 57 83 60 44 F : +33 (0)1 46 22 28 28

Lille

46 rue de Valenciennes 59000 Lille T : +33 (0)3 20 17 93 10 F : +33 (0)1 46 22 28 28

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