Panorama bureaux en Ile-de-France au 1T 2013

Panorama bureaux Ile-de-France 1er trimestre 2013

Trajectoires divergentes

Le marché locatif fléchit au 1er trimestre face à une situation

macro-économique toujours compliquée.

Depuis 2009, l’offre immédiatement disponible n’évolue

quasiment pas et reste plafonnée à près de 3,6 millions de m².

Le loyer prime du QCA acte une nouvelle baisse au 1er trimestre

et s’établit désormais à 760 €/m².

Plus de 2 milliards d’euros ont été investis depuis le début de

l’année, soit une hausse de 43% en un an.

5 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été

enregistrées au 1er trimestre 2013.

Le taux prime de référence, dans le Quartier Central des Affaires,

reste stable dans une fourchette comprise entre 4,50 et 5,00%.

On Point • Panorama bureaux Ile-de-France – 1er trimestre 2013

Un 1er trimestre morose pour

le marché locatif

Après de très bons résultats enregistrés en 2011 et 2012 (plus de

2,4 millions de m² placés chaque année), le marché locatif marque

le pas au 1er trimestre, impacté par les mauvaises conditions

économiques. Au total, 393 500 m² ont été commercialisés au cours

des trois premiers mois de l’année, ce qui représente un repli de

l’ordre de 24% par rapport à l’année dernière (dont le 1er trimestre

était déjà lui-même en baisse de 19%). Il s’agit du plus faible

trimestre enregistré depuis 2009.

Le marché des bureaux est finalement rattrapé par les effets de

la crise économique

Depuis maintenant de longs mois, les entreprises baignent dans un

contexte morose et porteur d’incertitudes : indicateurs de confiance

en berne, ralentissement d’activité, austérité, incertitudes fiscales et

sociales, niveau de marge dégradé… un environnement peu

susceptible de favoriser des décisions de déménagement mais qui,

au contraire, pousse les entreprises à rechercher les économies.

Cette volonté de réduire les coûts se traduit par un phénomène

croissant depuis ces dernières années : les renégociations qui, de

fait, limitent les volumes placés. Cette solution est souvent retenue

par les entreprises dont la motivation est la recherche d’économies :

les conditions de négociation financières avec leur propriétaire sont

favorables et l’option de rester sur place s’avère être la solution la

moins risquée socialement.

« En effet, compte tenu des baisses de loyers économiques actées

dans les marchés établis, déménager au seul motif économique

impliquerait dorénavant de s’éloigner du centre de l’Ile-de-France.

Ce type de décision implique des risques en matière de ressources

humaines que les entreprises ne souhaitent pas prendre,

particulièrement en Ile-de-France où la majorité des entreprises

appartiennent au secteur tertiaire, ou sont des sièges sociaux de

groupes industriels, dont la richesse essentielle est constituée par

les collaborateurs. A l’inverse, les entreprises qui choisissent de

bouger le font pour des raisons qui vont au-delà des purs éléments

financiers : recherche de synergies, image de l’entreprise,

recrutement et rétention des talents » commente Jacques Bagge,

Directeur du Département Agence de Jones Lang LaSalle.

Tous les segments de marché sont impactés

Du point de vue du marché cela se traduit par un repli de l’activité

locative sur la plupart des secteurs, avec un recul sensible du

nombre de grandes transactions (supérieures à 5 000 m²) qui passe

de 17 à 12 par rapport au 1er trimestre 2012. Le déficit est de 30%

en nombre d’opérations, et de 40% en surface. En période de crise,

les décisions sont plus longues et les projets, en dépit d’ambitions

managériales fortes, peuvent être reportés dans l’attente d’un

meilleur contexte mais aussi sur le pari de conditions locatives

encore plus favorables.

De manière générale tous les segments de surface ont été touchés

par ce ralentissement, le marché des transactions comprises entre

1 000 m² et 5 000 m² ayant toutefois mieux résisté.

La Défense et Paris résistent mieux que la moyenne de l’Ile-de-

France

D’un point de vue géographique aucun marché n’échappe au repli

de l’activité locative avec en première ligne la 2ème couronne qui

enregistre la plus forte baisse (-42%), le nombre de grandes

transactions ayant été divisé par trois. La Défense et Paris limitent,

quant à eux, la chute avec respectivement -12 et -15%. Les

conditions locatives favorables aux locataires leur permettent, à

budget égal, de demeurer dans les marchés centraux.

A Paris, le Quartier Central des Affaires est en ligne avec le reste de

la capitale : -15% de son activité locative, et une transaction de plus

de 5 000 m² signée Rue Le Peletier par Keolis qui regroupe ainsi

plusieurs implantations parisiennes en un site unique.

Dans le Croissant Ouest, la Boucle Nord et Neuilly-Levallois

enregistrent un bon début d’année, tiré par les signatures du cabinet

Francis Lefebvre à Neuilly (16 000 m²) et d’un clé-en-main dans le

Parc Silic à Colombes (8 700 m²). A La Défense, la prise à bail du

cabinet d'avocats Fidal dans la tour Prisma (14 000 m²) a permis de

soutenir le marché. Pour les autres secteurs du Croissant Ouest, le

ralentissement est plus marqué. La Boucle Sud, qui avait connu un

début d’année 2012 exceptionnel, renoue finalement avec un

rythme plus classique de commercialisation. Péri-Défense

n’enregistre ce trimestre aucune grande transaction et accuse donc

un retard de près de 50% par rapport à l’année dernière qui avait vu

se concrétiser la transaction de Véolia dans Le Vermont

(15 000 m²).


La dichotomie du marché de l’offre persiste

A l’issue du 1er trimestre, l’offre immédiatement disponible en Ile-de-

France reste stable autour de 3,6 millions de m² (soit un taux de

vacance de 6,8%), ce qui peut être vu comme une bonne nouvelle

compte tenu du ralentissement d’activité ce trimestre. Ce statu quo

en matière d’offre immédiate peut aussi s’expliquer par les volumes

réduits de livraisons intervenues ce trimestre, avec moins de

70 000 m² livrés dont seulement 5 000 m² disponibles. La part des

immeubles neufs dans le stock disponible continue de s’amoindrir et

représente 20% de l’offre immédiate ce trimestre (contre 22% un an

auparavant, 24% au 1T 2011 et 29% au 1T 2010).

A l’issue du 1er trimestre, la dichotomie du marché francilien reste

d'actualité, avec un marché parisien qui enregistre une vacance très

faible de 4,5% tandis que le Croissant Ouest affiche une vacance de

12% en moyenne, avec des pointes à plus de 14% en Boucle Nord

et en Péri-Défense. L'offre immédiate demeure également

importante en 1ère Couronne qui atteint 9,1% de taux de vacance

(10% en 1ère Couronne Nord). Fait notable, quelques immeubles

neufs, vacants depuis plusieurs années pour certains, trouvent

progressivement preneur suite au réajustement de leurs valeurs

locatives à l’image de Tryalis à Montreuil (livré en 2010), d’Aristide à

Bagneux (livré en 2009), d’Etik à Boulogne (livré en 2011) ou

encore de Front Office à Asnières (livré en 2009).

Le loyer prime acte de nouveau une baisse

Le loyer prime de référence de l’Ile-de-France acte une nouvelle

baisse ce trimestre, passant de 770 €/m² fin 2012 à 760 €/m² dans

le Quartier Central des Affaires et de 530 €/m² à 520 €/m² à La

Défense.

L’amorce de baisse des valeurs faciales, qui avait débuté l’an

passé, devrait se confirmer dans les mois qui viennent sur

l’ensemble des marchés de l’Ile-de-France. Aujourd’hui le marché

offre de très beaux immeubles avec les dernières certifications

environnementales à des positionnements de valeur très offensifs.

Les valeurs faciales devraient ainsi se rapprocher des valeurs

économiques (loyers réels après négociation) qui avaient fortement

baissé l’an passé et qui atteignent aujourd’hui des niveaux

planchers.

Le redémarrage du marché locatif ne passera que par ce

réajustement des valeurs. 2013 devrait donc être une année de

transition, avant un redémarrage plus marqué en 2014-2015 une

fois les corrections de valeurs réalisées.

Perspectives

Compte tenu du retard pris au cours du 1er trimestre, et du

tassement probable des grands clés-en-mains cette année (alors

qu’ils avaient représenté plus d’un demi-million de mètres carrés

l’an passé), la demande placée devrait difficilement atteindre le cap

des 2 millions de m², soit un niveau en-deçà de la moyenne

annuelle décennale (2,2 millions de m²).

Pour autant, la baisse des valeurs locatives et la nécessité pour les

bailleurs de remplir leurs immeubles, rend le marché favorable aux

locataires et pourrait déclencher des mouvements opportunistes. En

effet, si les valeurs affichées sont orientées à la baisse, les valeurs

réelles sont d’ores et déjà basses et devraient le rester tout au long

de l’année. Par ailleurs, pour les entreprises recherchant des

immeubles performants, on peut retenir aussi que l’offre de Grade A

immédiatement disponible, bien que minoritaire (environ le tiers de

l’offre immédiate de plus de 5 000 m²), reste suffisante dans

certains secteurs pour répondre à la demande dans de bonnes

conditions, d’autant que de nouvelles livraisons sont attendues en

cours d’année.

Dans les mois qui viennent, l’offre pourrait évoluer à la hausse dans

certains secteurs comme à La Défense en raison de l’arrivée de

grandes opérations qui seront livrées en blanc, et qui pour le

moment n’ont pas encore trouvé preneur.

En 2013, le nombre de projets neufs ou restructurés est orienté à la

hausse, après deux années de creux de livraisons. Au total

860 000 m² devraient sortir de terre. 53% sont à ce jour pré-loués. Il

reste néanmoins encore plus de 400 000 m² à commercialiser pour

écouler la production neuve de cette année, dont la moitié se situe

dans l’ouest de l’Ile-de-France.


Le marché de

l’investissement démarre

2013 sur une note positive

En Ile-de-France, plus de 2 milliards d’euros ont été investis au 1er

trimestre 2013, soit une hausse de plus de 40% en un an. Cette

bonne performance donne un signal positif sur la confiance des

investisseurs dans le marché de l’investissement francilien : c’est la

première fois depuis 2008, que le marché de l’investissement atteint

ce cap sur les trois premiers mois de l’année. A titre de

comparaison, le volume d’investissement du 1er trimestre place le

marché à un niveau comparable à celui de 2004 ou 2005, années

où le volume annuel d’investissement se situait entre 10 et 12

milliards d’euros.

« Ce bon début d’année peut être mis sur le compte d’un lancement

plus tôt qu’à l’accoutumée des plans d’arbitrages des investisseurs

dès l’été 2012. Ils ont permis au marché d’acter des transactions

significatives dès le début de l’année », souligne Stephan von

Barczy, Directeur du Département Investissement de Jones Lang

LaSalle.

Les volumes se sont répartis de manière équilibrée sur tous les

segments en terme de taille

La belle performance du marché de l’investissement s’est bâtie de

manière équilibrée sur tous les segments de marché en termes de

taille.

Cinq transactions de plus de 100 millions d’euros, représentant près

de 800 millions d’euros, ont été enregistrées à fin mars, soit le

même nombre que l’an passé à la même époque. Parmi les

transactions phares du trimestre, on pourra retenir notamment

l’acquisition par GECINA auprès d’ABERDEEN IMMOBILIEN de la

« Tour Mirabeau », située dans le 15ème arrondissement de Paris

pour un prix légèrement inférieur à 200 millions d’euros, la vente par

RISANAMENTO à PRAMERICA de l’immeuble « 118 avenue des

Champs Elysées » pour 135 millions d’euros, ou encore l’acquisition

par PRIMONIAL auprès d’ALTAREA COGEDIM de l’immeuble

« Okabé » situé au Kremlin-Bicêtre pour 120 millions d’euros.

Le marché a été beaucoup plus dynamique sur le segment des

transactions de tailles intermédiaires (compris entre 50 et 100

millions d’euros), avec 10 transactions enregistrées pour près de

700 millions d’euros, contre seulement 3 pour 160 millions d’euros

au 1er trimestre 2012. C’est sur ce segment spécifique et très

liquide, que la performance du marché est assise sur les trois

premiers mois de l’année.

La part de bureaux toujours prépondérante, mais fort

dynamisme du commerce

La part des actifs de bureaux reste toujours largement majoritaire ce

trimestre avec 78% des montant engagés. Cependant, les cessions

de commerces ont été dynamiques et ont atteint 16% des montants

investis en Ile-de-France. Trois transactions significatives ont été

enregistrées sur des commerces en « pieds d’immeubles ». Il s’agit

du « 118 avenue des Champs Elysées », cédé par RISANAMENTO

à PRAMERICA, du « 76/78 avenue des Champs Elysées » vendu

par ARCHON et enfin la partie commerce de l’opération « T8 »,

située dans le 13ème arrondissement de Paris acquise par DEKA en

début d’année.

Paris destination privilégiée des capitaux

Paris intra-muros capte 51% des investissements réalisés au 1er

trimestre sur le marché francilien. Le Quartier Central des Affaires et

Paris-sud concentrent respectivement 31 et 12% des montants

investis sur la ville de Paris. Cette forte proportion s’explique par la

réalisation des transactions de plus de 100 millions d’euros : les

cessions de la « Tour Mirabeau », et du « 118 avenue des Champs

Elysées ».

Le marché de La Défense connaît toujours quelques difficultés avec

seulement 1 transaction enregistrée, inférieure à 15 millions d’euros.

Le volume unitaire des actifs ainsi que les performances limitées du

marché des utilisateurs, conjugué à une pénurie de financement,

expliquent toujours les difficultés rencontrées par le centre

d’affaires.


Forte présence des investisseurs français sur la première

partie de l’année

Le 1er trimestre 2013 se caractérise par une forte activité des

investisseurs français qui représentent 75% des montants investis.

Ils ont, de nouveau, fortement occupé le terrain des transactions

inférieures à 100 millions d’euros avec 80% des volumes investis.

Pour autant, leur part est également nettement majoritaire sur le

segment des grandes transactions de plus de 100 millions d’euros,

avec 3 transactions sur les 5 enregistrées, soit les 2/3 des

investissements du trimestre.

Notons que les actifs de commerce ont connu un fort succès auprès

des investisseurs étrangers puisque les trois plus grandes

opérations ont été acquises par des investisseurs internationaux,

qui représentent plus de 80% des volumes investis en commerces

ce trimestre.

Stabilité des taux de rendement sur la majorité des secteurs

Les taux de rendement sont restés stables dans la plupart des

marchés en Ile-de-France, l’appétit pour les produits prime restant

fort. Le taux prime de référence, dans le Quartier Central des

Affaires, reste stable dans une fourchette comprise entre 4,50 et

5,00%. Les secteurs de Péri-Défense, de la Boucle Nord et de la

1ère Couronne Sud ont vu une légère dégradation de leur taux prime

(+25 points de base) ce trimestre en raison d’un contexte locatif

moins favorable (taux de vacance, évolution de l’activité locative ou

des valeurs).

Depuis le début de l’année on note une détente sur le marché des

financements immobiliers, avec de nouveaux acteurs (fonds de

dette, compagnies d’assurances) qui se positionnent sur cette

activité en complément des banques.

Le financement des actifs les plus sécurisés reste largement assuré

par le marché, à la fois par les circuits traditionnels (dette

hypothécaire) que par les nouveaux acteurs. Certains intervenants

(fonds de dette et certaines banques) « sortent » du segment du

prime très sécurisé, où la concurrence est forte, pour se positionner

sur des actifs « core + ».

En ce qui concerne les actifs les plus risqués, le financement reste

toujours complexe et aléatoire. En règle générale, si les

financements sont devenus plus nombreux, le marché demeure très

atomisé et les conditions de financement plus volatiles qu’avant la

crise financière.

Perspectives

Le bon démarrage de l’année et le volume de dossiers déjà

identifiés ou en cours de marketing, nous permettent de confirmer

notre prévision d’un volume d’investissement 2013 autour de 12

milliards d’euros à ce stade. Si les niveaux de taux semblent être

parfaitement entérinés par le marché depuis 18 mois, les

investisseurs resteront très attentifs aux niveaux de loyer des actifs

par rapport à l’évolution du marché locatif.

Malgré un contexte économique dégradé et incertain en France

(hausse du taux de chômage, indicateurs de confiance en berne,

ralentissement d’activité, incertitudes fiscales et sociales…), les

investisseurs continueront à investir sur la place parisienne, qui

reste une valeur sûre en Europe, aussi bien en raison de la

profondeur et maturité de son marché. Les Fonds Souverains

devraient, quant à eux, ralentir leurs investissements en France

pour poursuivre leur stratégie d’acquisition dans d’autres pays

européens comme l’Allemagne et la Suisse où ils ont commencé à

se positionner l’an dernier. Toutefois, selon les opportunités offertes

par le marché, on pourra les voir encore se positionner sur les

« trophy assets ».

En termes de typologie de produits, l’appétit du marché pour les

immeubles prime ne se dément pas et les taux devraient de fait

rester stables. Ils pourraient même ponctuellement encore diminuer,

notamment en raison de la baisse de rémunération des OAT

françaises (inférieures à 2%). Néanmoins, un nombre croissant

d’investisseurs se positionne également sur des opérations

« core + » ou « value-add ».


Les indicateurs clés de marché au 1er trimestre 2013

(Sources : Jones Lang LaSalle/Immostat)

QCA 61 036 -15% 352 000 5,2% 760 519

Paris Centre Ouest (hors QCA) 18 024 -16% 111 000 6,1% 565 385

Total Paris Centre Ouest 79 060 -15% 463 000 5,4% 760 452

Paris 5/6/7 8 247 109% 25 000 1,9% 705 486

Paris 12/13 12 894 -34% 83 000 4,3% 470 395

Paris 14/15 21 907 31% 74 000 3,7% 485 399

Total Paris Sud 43 048 7% 182 000 3,5% 705 427

Paris 3/4/10/11 9 549 -34% 51 000 3,2% 430 328

Paris 18/19/20 22 189 -34% 49 000 4,0% 355 254

Total Paris Nord Est 31 738 -34% 100 000 3,5% 430 291

Total Paris Intra Muros 153 846 -15% 745000 4,5% 760 395

La Défense 25 774 -12% 186 000 5,7% 520 379

Boucle Nord 25 298 441% 267 000 14,6% 305 218

Péri Défense 19 573 -46% 329 000 14,0% 385 248

Neuilly / Levallois 33 689 39% 173 000 12,1% 565 326

Boucle Sud 36 296 -58% 218 000 8,3% 465 311

Total Croissant Ouest 114 856 -25% 987 000 12,0% 565 276

1ère Couronne Nord 9 140 -52% 238 000 10,0% 340 205

1ère Couronne Est 7 564 32% 125 000 8,0% 315 236

1ère Couronne Sud 19 593 -7% 180 000 9,0% 355 236

Total 1ère couronne 36 297 -20% 543 000 9,1% 355 226

Pôle de Roissy 1 590 -92% 81 000 6,8% 170 132

Saint-Quentin-en-Yvelines 24 510 303% 153 000 10,7% 180 145

Marne-la-Vallée 2 881 -70% 131 000 9,3% 215 143

2ème Couronne Sud 22 273 -49% 350 000 10,0% 225 170

Reste 2ème Couronne 11 450 -61% 405 000 3,6% 235 151

Total 2ème couronne 62 704 -42% 1 120 000 6,0% 235 148

Ile-de-France 393 477 -24% 3 581 000 6,8% 760 314

Loyer moy. de 2nde

main (€/m²/an)

Taux de vacance

immédiat

au 31 mars 2013

Offre immédiate (m²)

au 31 mars 2013

Loyer "prime" calculé

(€/m²/an)Secteur Immostat

Demande placée (m²)

au 31 mars 2013

Evol. demande

placée

(1T2013 / 1T2012)


Répartition des montants investis par secteur Immostat

(Source : Jones Lang LaSalle/Immostat)

Répartition des montants investis par type d’actifs

(Source : Jones Lang LaSalle/Immostat)

Taux de rendement « prime »

(Source : Jones Lang LaSalle)

Secteur Immostat

Montants investis

au 31 mars 2009

(en millions d'euros)

%

Montants investis

au 31 mars 2010


%

Montants investis

au 31 mars 2011


%

Montants investis

au 31 mars 2012


%

Montants investis

au 31 mars 2013


%

Paris Quartier Central des Affaires (QCA) 149 33% 483 60% 245 18% 146 10% 636 31%

Paris Centre Ouest (Hors QCA) 7 2% 25 3% 84 6% 40 3% 177 8%

Paris Sud 86 19% 29 4% 55 4% 363 25% 252 12%

Paris Nord Est 0 0% 22 3% 33 3% 130 9% 0%

La Défense 23 5% 20 2% 0 0% 0 0% 12 1%

Croissant Ouest 105 24% 98 12% 641 47% 340 23% 477 23%

Première Couronne 0 0% 30 4% 150 11% 126 9% 262 13%

Deuxième Couronne 40 9% 92 11% 138 10% 243 17% 139 7%

Portefeuille IDF 36 8% 10 1% 16 1% 55 4% 113 5%

Total IDF 445 101% 810 100% 1 361 100% 1 443 100% 2 069 100%

Secteur Immostat

Montants investis

au 31 mars 2009


%

Montants investis

au 31 mars 2010


%

Montants investis

au 31 mars 2011


%

Montants investis

au 31 mars 2012


%

Montants investis

au 31 mars 2013


%

Bureaux 358 80% 704 87% 1 154 85% 1 303 90% 1 617 78%

Locaux d'activ ité / mixtes 30 7% 28 3% 56 4% 24 2% 64 3%

Entrepôts 18 4% 4 1% 0 0% 32 2% 64 3%

Commerce 39 9% 74 9% 151 11% 84 6% 324 16%

Total IDF 445 100% 810 100% 1 361 100% 1 443 100% 2 069 100%

Fourchette de

taux de rendement prime

au 1T 2010 (%)

Fourchette de taux de

rendement prime

au 1T 2011 (%)

Fourchette de taux

de rendement prime

au 1T 2012 (%)

Fourchette de taux

de rendement prime

au 1T 2013 (%)

Evolution

depuis 1 an

Triangle d’Or 5,50 - 6,00 4,75 - 5,25 4,75 - 5,25 4,50 - 5,00 m

Cité Financière 5,75 - 6,25 5,00 - 5,50 5,00 -5,50 4,75 - 5,25 m

Paris 5/6/7 5,75 - 6,25 5,25 - 5,75 5,25 - 5,75 5,00 - 5,50 m

Paris 12/13 6,00 - 6,50 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 5,50 - 6,00 g

Paris 14/15 6,00 - 6,51 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 5,50 - 6,00 g

Paris 3/4/10/11 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 g

Paris 18/19/20 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

La Défense 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 6,00 - 6,50 k

Boucle Nord 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 6,50 - 7,00 k

Péri Défense 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 6,50 - 7,00 k

Neuilly-Levallois 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 5,25 - 5,75 m

Boucle Sud 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 5,50 - 6,00 m

Première Couronne Nord 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

Première Couronne Est 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,50 - 7,00 6,50 - 7,00 g

Première Couronne Sud 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g

Bureaux Jones Lang LaSalle France

Paris

40-42 rue La Boétie

75008 Paris

Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28

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Saint-Denis

3, rue Jesse Owens

93210 Saint-Denis

Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

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