1Essentiel’immoIDF by

83ème Trimestre

Sommaire

L’actualité économique ................................4

Le marché des bureaux ...............................6

Le marché des locaux d’activité ..................8

L’investissement ........................................ 10

Le commerce ............................................12

En bref ..................................................... 14

ESSENTIEL’IMMO IDF - 3ÈME TRIMESTRE 2018 BY

IIIIIIIV

IVIV

2

IL’actualité économique

Prévisions de la croissance française (Sources: BdF, INSEE)

“Les conditions de crédit restent exceptionnelles pour les entreprises

L’année 2018 est très dynamique pour l’immobilier d’entrepriseL’année 2018 est très dynamique pour l’im-mobilier d’entreprise en Ile-de-France et plus particulièrement pour les opérations d’acquisition, que ce soit pour l’utilisateur ou pour l’investisseur. Les taux de crédit sont toujours avantageux, bien que les exigences des banques commencent à se durcir. Cette conjoncture exceptionnelle devrait perdurer jusqu’à la fin de l’année en dépit d’une con-joncture économique française hésitante.

La croissance marque en effet un ralentisse-ment sur les deux premiers trimestres de 2018 à 0,2% seulement, en deçà des prévisions qui avaient été réalisées. Au final, l’INSEE et la Banque de France annoncent une croissance pour 2018 de 1,6% au lieu des 2% prévus ini-tialement. Les ménages, tout comme les en-treprises, sont restés impactés par la forte hausse du prix du pétrole. On notera que la fin de l’année promet, pour le pouvoir d’ach-at des ménages, de bien meilleures auspices, avec la baisse des cotisations salariales et la suppression de la taxe d’habitation pour les ménages les plus modestes. La baisse du chômage se poursuivrait, selon l’INSEE, pour atteindre 8,9% en fin d’année.

Néanmoins, en Ile-de-France, les signaux économiques sont toujours aussi positifs : un taux de chômage à seulement 7,9% au 2ème trimestre 2018, des créations d’entreprises en hausse de 12,6% sur un an, des défaillanc-es d’entreprises à +0,3% sur un an. L’emploi salarié dans la région parisienne progresse de +1% même si ce sont surtout les emplois intérimaires qui expliquent cette tendance haussière.

1% 1,10%

2%

1,60%

0%

1%

1%

2%

2%

3%

2015 2016 2017 2018(Prévisions)

4

IILe marché des

bureaux

Le dynamisme du marché francilien affiche toutefois quelques signes de faiblesses puisque le seul 3ème tri-mestre 2018 qui totalise 523 000 m² est en baisse de 11% par rapport au 3ème trimestre 2017. Les entreprises sont encore nombreuses à rechercher de nouveaux locaux mais se heurtent à une véritable pénurie d’offres, surtout à Paris. Le taux de vacance parisien n’atteint plus que 2,7%, un niveau jamais vu. L’offre immédiate en Ile de France s’établit à 2,98 millions de m². L’offre disponible sous un an se réduit également pour atteindre 4,3 millions de m².Les petites et moyennes entreprises s’intéressent de plus en plus à des locaux à l’acquisition. D’ail-leurs, les ventes à utilisateurs ont doublé par rapport à l’année dernière sur la même période. Plus de 45% des ventes se sont réalisées dans la capitale. Les entreprises sont déterminées à profiter des conditions exceptionnelles d’accès au crédit. La recherche des utilisateurs se con-centrent sur les locaux les plus qualitatifs mais leurs exigences doivent être revues à la baisse au vu du manque d’opportunités. Les tensions à l’offre entrainent donc une hausse des valeurs locatives mais surtout une baisse des mesures d’accompagnement. Les franchises de loyers sont de moins en moins conséquentes et les propriétaires acceptent moins souvent de négocier les loyers particulièrement à Par-is intra-muros. Ainsi, les écarts entre les loyers de présentation et les loyers de transactions se réduisent. Les prix de vente suivent une ten-dance à la stabilisation à l’exception de Paris, où la hausse atteint +2,6% en l’espace de trois mois.

DIFFÉRENCE ENTRE LE LOYER MOYEN DE PRÉSENTATION ET LE LOYER MOYEN DE TRANSACTION

Le placement de bureaux en Ile-de-France s’établit au 3ème trimestre 2018 à 1,930 millions de m², un niveau en hausse au regard d’une année 2017 qui avait déjà été exceptionnelle. Si les grandes transactions restent dynamiques, on peut relever que 3 300 transactions de moins de 5 000 m² ont été signées dont 86% en dessous de 1 000 m².

4,3MM²Offre à un an

5,5% Taux de vacance

1,93MM²Demande placée

REPARTITION DE L’OFFRE A UN AN SELON L’ETAT DES LOCAUX

Source Evolis

Source Evolis

Source Evolis, ORIE

LE MARCHE DES BUREAUX

2nde main57%

Neuf/Restructuré26%

Rénové17%

0 €/m² 200 €/m² 400 €/m² 600 €/m²

2nde couronne

Autres 1ère couronne

Hauts-de-Seine

Paris

Loyer de présentation Loyer de transactions

6

IIILe marché des locaux d’activité

LE MARCHE DES LOCAUX D’ACTIVITEAu 30 septembre 2018, 598 000 m² ont été placés sur le marché des locaux d’activité francilien, soit une hausse de 19 % par rapport au placement observé sur les 3 premiers trimestres 2017.Les critères de recherche des prospects restent les mêmes : des locaux de qualité, bien situés à proximité des grands axes de transports, indépendants ou encore à l’ac-quisition. La demande reste particulièrement dynamique sur cette typologie de biens. De fait, l’offre disponible se réduit encore et toujours, représentant désormais 1,75 Mm². Ce stock vieillissant ne permet plus de répondre à la demande des utilisateurs. En raison des taux de crédit historiquement bas, l’offre disponible à l’acquisition est également très prisée et donc rare, une situation qui est appelée à perdurer, car les quelques projets déjà identifiés sont commercialisés avant même le lancement des travaux.Les sociétés ont en effet tendance à s’éloigner de Paris pour trouver des offres neuves, ce qui permet de tenir l’écoulement rapide des parcs d’activités neuf et le maintien voire la hausse des valeurs à la vente et à la location.Le marché francilien pourrait ainsi souffrir d’une sous offre de qualité. Les offres in-adaptées et obsolètes sont nombreuses et nécessiteraient d’importants travaux ou des restructurations pour pouvoir être écoulées sur le marché.Près d’un tiers des transactions se sont conclues sur la base de loyers compris en-tre 70 et 90 €/m². Le prix de vente moyen reste également stable d’un trimestre sur l’autre: 1 075 €/m².

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE (EN NOMBRE DE TRANSACTIONS) PAR TRANCHE DE LOYER

598 000 m²

1,75 Mm²€

Offre immédiate

Demande placée

Source: EVOLIS

0%

10%

20%

30%

<50€ 50-70€ 70-90€ 90-110€ >110€

1ère couronne 2nde couronne

8

IVL’investissement

L’investissement

13,3 milliards d’euros ont été investis en Ile-de-France sur les 9 premiers mois de l’année 2018, un niveau en hausse de 38% par rapport à la même période de 2017.

Les grands quartiers d’affaires franciliens, à savoir Paris Ouest et le nord des Hauts-de-Seine trustent la majeure partie des opérations. Sur les 13 transactions de plus de 200 millions d’euros recensées sur la période, 7 se sont signées sur ces quartiers d’affaires.

Les investissements de petite taille, inférieures à 50 mil-lions d’euros, ont également bénéficié d’un dynamisme exceptionnel : les 170 signatures concentrent les deux tiers des transactions 2018. Deux raisons à ce phénomène: les excellentes conditions d’accès au crédit et un marché locatif toujours en pleine forme. A noter également que l’OAT 10 ans est toujours inférieur à 1% et le taux de va-cance en bureaux à Paris est de 2,7% seulement.

Si les actifs de bureaux sont toujours très privilégiés par les investisseurs, la logistique a fait l’objet de quelques attentions en ce 3ème trimestre 2018. En effet, 3 plate-formes ont été acquises de plus de 50 000 m² chacune dont deux par un investisseur paneuropéen. Il reste intéressant de noter que de nombreux investis-seurs étrangers ont animé le marché en 2018. Les ac-quéreurs français ne concentrent plus que la moitié des montants investis au profit des allemands (23%) ou des américains (8%). Pour les typologies d’acquéreurs, outre les fonds d’in-vestissements qui sont toujours majoritaires, les ban-ques-assurances ont trusté plus de 20% des montants investis. Les vendeurs sont principalement des fonds d’investissements, des foncières/SIIC/SCPI, et des pro-moteurs.

3 %

50 %

13,3 milliards €

Source : Evolis

Taux de rendement prime stable sur

1 an

Part des acquéreurs Français

Montant investis en progression par

rapport au 1er semestre 2017

Paris QCA33%

Reste de Paris21%

La Défense4%

Croissant Ouest24%

1ere couronne15%

2nde couronne3%

RÉPARTITION DES INVESTISSEMENTS DE BUREAUX PAR SECTEURS (en % des montants investis)

Sour

ce :

Evol

is

Seul bémol pour ce marché de l’investissement, la forte appétence pour les produits Core ou Core + entraîne une hausse des prix pour ces actifs. Les propriétaires de biens situés sur des marchés secondaires ont donc tendance à statuer sur des prix trop élevés par rapport à leur locali-sation et/ou prestations. Mais, contrairement à la période d’avant crise, on assiste aujourd’hui à une résistance du marché à l’acquisition de biens surévalués. L’élargisse-ment des classes d’actifs a aussi contribué à cette résis-tance pour ces derniers. Par ailleurs, beaucoup de biens en copropriétés finissent par se vendre soit aux locataires déjà en place, soit vides à un utilisateur.

Le dernier trimestre de l’année est traditionnellement très actif et nous pourrions espérer une année 2018 aux alentours de 19 à 20 milliards d’euros investis en Ile-de-France, ce qui serait exceptionnel.

10

VLe commerce

Le Procos s’interroge actuellement sur la nécessaire adaptation des centres commerciaux. Selon l’organisme, les magasins en centres commerciaux voient leur fréquentation baisser de 5 % par an en moyenne depuis 5 ans.

Les fermetures de magasins sont donc toujours aussi nombreuses : l’enseigne de prêt à porter Newlook a annoncé la fermeture de 21 magasins, Casino prévoirait de fermer 20 hypermarchés et Chaussexpo va fermer 35 points de vente. En parallèle, certains secteurs bénéficient d’un dynamisme important, comme les salles de sports en fran-chise.

Il faut rappeler que les ventes de commerce au détail sont en baisse dans tous les secteurs à l’exception du marché automobile, de l’optique et de l’électronique grand public alors que le e-commerce poursuit son ascension (+14% au 2ème trimestre 2018 selon la FEVAD).

En dépit de ces indicateurs en berne, quelques signatures significatives ont été recensées au 3ème trimestre 2018, notamment dans la capitale avec l’installation de Christian Dior sur 3 000 m² dans les Champs-Elysées. On peut également noter la location de 1 700 m² par O’Tera, enseigne de produits frais en circuits courts, à Bretigny sur Orge (Essonne).

Enfin, on notera une hausse de l’indice des loyers commerciaux de +1,1% sur 6 mois.

+1,1 %INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX (ILC)

-0,3 %VENTES DE COMMERCE

DE DÉTAIL

Le CommerceLe marché du commerce se caractérise toujours par une fréquentation des magasins physiques en baisse.

-2,7 %FRÉQUENTATION DES MAGASINS

Source: INSEE,

sur la période de Juin à août 2018

Source: Procos,

fréquentation en août 2018

Source: Ministère de la transition écologique

et solidaire, Evolution sur 6 mois

12

VIEn bref...

Près de 2 millions de m² sont

actuellement en chantier selon

la dernière étude Deloitte, mais

plus de 40% sont déjà

pré-commercialisés.

Dans ce contexte de sous-

offre, cette tendance à la

PRECOMMERCIALISATION

devrait s’accentuer dans les

prochains mois.

Porté par un marché locatif en pleine forme et des conditions d’accès au crédit exceptionnelles, le marché de l’investissement devrait continuer sur le même rythme effréné pour un atterrissage entre 18 et 20 milliards d’eu-ros en Ile-de-France.

Le marché des locaux d’activités pour atteindre 850 000 m² placés pour 2018.

2,6 18/20

850 000 Même si les utilisateurs devront faire face à une offre trop limitée et à des valeurs locatives en progression, le marché des bureaux pourrait atteindre près de 2,6 millions de m² placés pour 2018.

Millions m²

De nombreuses créations d’entreprises, un taux de chômage francilien en baisse, des conditions crédit particulièrement accessibles, autant d’éléments qui permettent au marché de l’immobilier d’entreprise d’exceller dans tous les domaines.

La principale conséquence de cette embellie demeure dans la raréfaction de l’offre de bureaux. D’autant que plusieurs immeubles obsolètes pèsent toujours sur le marché. Les immeubles les plus qualitatifs sont très rapidement loués. Les entreprises en recherche de locaux vont devoir revoir leurs exigences à la baisse ou reporter leurs projets.

En bref...

m²

Md€

14

AGENCEPréconisations de valeurs

Etudes de marchéCommercialisation

Recherche de locaux

CONSEIL UTILISATEURS

Audit et conseil stratégique Conseil en implantation

Optimisation de siteConseil en aménagement

Renégociation de bail

INVESTISSEMENTValorisation des actifsConseil en acquisition

Vente de biens occupésValue added

Vente de biens aux professionnels

5 METIERS

+ 26% DE CHIFFRE D’AFFAIRES

EN 2017

11 IMPLANTATIONS LOCALES EN IDF, A BORDEAUX, A AMIENS

160 COLLABORATEURS

850 TRANSACTIONS EN 2017

TRAVAUX & AMENAGEMENTAménagement

RénovationSpace planning

Conduite de chantierMobilier

COMMERCEPréconisations de valeurs

Etudes de marchéCommercialisation

Recherche de boutiques

GESTION LOCATIVEProperty ManagementNégociation des bauxMaîtrise des dépenses

Suivi budgétaireGestion technique

6 DEPARTEMENTS

QUELQUES CHIFFRES

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