Le marché des bureaux en Ile de-france - Bilan et perspectives 2014

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• La pénurie de grandes transactions et de clés-en-main a fortement impacté la demande placée qui devrait atteindre environ 1,7 million de mètres carrés en fin d’année. • Le marché de l’investissement devrait de nouveau être un bon cru cette année et atteindre environ 11 milliards d’Euros avec des taux de rendement prime stables à 4,50% dans le QCA. • La reprise économique devrait progressivement permettre au marché de redémarrer au 2e semestre alors que l’on peut encore attendre une première moitié d’année au ralenti. Sur la totalité de l’année on peut anticiper une activité en légère hausse entre 1,9 et 2,1 millions de mètres carrés. • Les valeurs locatives resteront sous pression et le marché favorable aux entreprises. Dans le QCA, compte tenu de la baisse déjà actée et du faible niveau de l’offre, le loyer prime devrait rester stable sur l’année. • Le marché de l’investissement continuera sur sa bonne lancée et devrait entériner entre 10 et 12 milliards d’Euros d’investissements en 2014. • Son attractivité auprès des investisseurs internationaux et la forte compétition sur les actifs « Core » pourrait amener à une légère compression des taux pour les meilleurs produits.

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  • 1. Le march des bureaux en Ile-de-France Bilan & Perspectives 2014 March locatif et investissement : la dconnexion se poursuit
  • 2. 2 Panorama sur le march des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Editorial 2013, une anne oublier en conomie Lors de la rdaction de notre prcdent opus du Bilan & Perspectives en dcembre 2012, il ressortait comme une vidence pour tout le monde que 2013 ne serait pas lanne de la reprise conomique, loin de l. Les prvisions allant sassombrissant, et la perspective dun choc fiscal sans prcdent (38 milliards deuros) essentiellement financ par une hausse de la fiscalit sur les mnages et entreprises, avaient men lensemble des conomistes passer le 1er semestre 2013 en pertes et profits en matire de croissance conomique. Il y a un an, la question qui restait encore ouverte tait de savoir si le 2nd semestre 2013 allait enfin sonner le retour dun meilleur contexte macro-conomique ; condition sine qua non dun redressement ultrieur de linvestissement des entreprises et de lemploi. Sur toute la premire moiti de lanne, les plus sombres prdictions se sont confirmes. Lconomie franaise a t marque par une longue glissade de ses indicateurs que rien ne semblait devoir arrter. Sur la priode janvierjuillet les prvisions de croissance conomique sont passes de 0,1% de croissance une rcession de 0,3% et lindicateur du climat des affaires plongeait moins de 84 points en avril, bien loin de sa moyenne de long terme (100 points). La situation financire dgrade des entreprises et le mauvais contexte conomique ont conduit une rduction des effectifs salaris et une hausse du chmage qui, lt, atteint 10,5% de la population active en France mtropolitaine. Pourtant dans ce panorama extrmement sombre, on note une inflexion de tendance partir de la fin du printemps, tendance qui perdure pendant lt et la rentre. Dans un premier temps, le climat des affaires se redresse, dabord sur un rythme modr avec une hausse dun point et demi entre avril et juin, puis sur un rythme soutenu partir de lt, passant de 88 95 entre juillet et septembre. Cette hausse du climat des affaires a t porte par le secteur de lindustrie (+5 points entre juin et septembre), le secteur des services (+10 points entre juin et septembre), et par le rebond spectaculaire et inattendu du climat du commerce de dtail (+15 points entre juin et septembre). Cette forte amlioration de lambiance gnrale est probablement mettre au crdit de la croissance inattendue du PIB au 2me trimestre (+0,5%) annonce pendant lt ; mme si cette hausse du PIB est en partie due des facteurs temporaires comme la hausse des dpenses nergtiques lies un printemps maussade ! Prvisions de croissance du PIB pour 2013 et climat des affaires en France Sources : Consensus forecasts / INSEE A la rentre, et la diffrence de ces dernires annes, les nouvelles conomiques restent globalement bien orientes. Les paramtres macroconomiques en France et en zone Euro se sont progressivement redresss, les indicateurs de croissance (PMI Markit ou Indicateur de Retournement) sont passs dans le vert alors que linflation ou le cot de lnergie sont rests contenus, permettant mme la BCE de rduire de nouveau son taux directeur un plancher historique de 0,25%. En parallle la croissance semble vouloir enfin sinstaller aux Etats-Unis, locomotive conomique mondiale, en dpit du shut-down doctobre.
  • 3. 3 Panorama sur le march des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Ces derniers jours quelques nouvelles sont venues contrarier ce panorama globalement plus porteur, comme la dgradation de la note de la France par Standard & Poors (sans impact sur le cot de la dette) ou encore la baisse du PIB au 3me trimestre (-0,1%). Lclaircie sur les chiffres ne doit pas non plus faire oublier ltat de fragilit financire de nombreuses entreprises franaises. On retiendra de lactualit rcente le redressement judiciaire du volailler DOUX en Bretagne (2 000 emplois) dont le plan de continuation dactivit vient dtre valid par les tribunaux, ou encore lannonce de la mise en liquidation judiciaire du transporteur MORY-DUCROS, n2 du transport de colis en France avec plus de 5 000 emplois dans la balance. Ces diffrents lments mettent en lumire le chemin qui reste encore parcourir pour consolider la croissance en France, la seule susceptible de permettre une amlioration de la situation des entreprises, de lemploi et in fine des finances publiques. Paris bien place pour capter les bnfices de la reprise internationale Paris en tant que capitale conomique franaise offre une meilleure dynamique que la moyenne nationale en termes de croissance et demploi. Ainsi concernant le march de lemploi, on pourra retenir que la tendance en Ile-de-France a diverg de la moyenne franaise avec une tendance la stabilisation. Sur le 1er semestre 2013, le taux de chmage est rest stable en Ile-de-France 9,1% de la population active alors quil atteint 10,5% en France mtropolitaine. Entre la mi-2012 et la mi-2013, les destructions demplois dans le secteur marchand ont t 3 fois moins importantes en proportion en Ile-de-France que la moyenne nationale. Le secteur des services (1er employeur en Ile-de-France) est rest stable sur lanne coule (hors composante intrim). La relative rsistance de lconomie et de lemploi en Ile-de France sont le rsultat dune conomie trs internationalise qui permet Paris, en tant que capitale conomique, de capter plus rapidement les fruits de la croissance internationale. Ainsi par exemple on peut retenir que les entreprises du CAC 40, qui ont quasi-toutes leur sige social Paris, ralisent en moyenne plus de 70% de leur chiffre daffaires linternational. Dautre part, on retiendra aussi, qu1 emploi sur 6 en Ile-deFrance dpend dun groupe tranger et dans 85% des cas il sagit dentreprises tertiaires. Ce sont prs de 600 000 emplois en Ile-de-France qui dpendent dune socit trangre.
  • 4. 4 Panorama sur le march des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Anne oublier aussi pour le march locatif Alors que les grandes transactions cl-en-mains avaient port lactivit locative lan pass, la situation est trs diffrente en 2013. Les mauvaises conditions conomiques et le climat des affaires trs dgrad du 1er semestre ont significativement impact le niveau de la demande place. La tendance constate lissue du 3me trimestre, avec un march en repli de 30%, nous conduit une prvision de demande place de lordre de 1,7 million de mtres carrs pour 2013. Fin novembre, les transactions dj signes et celles dores et dj identifies ne nous permettent pas danticiper une bonne surprise potentielle. A ce niveau, 2013 serait la plus mauvaise anne enregistre sur le march parisien depuis 2003. La recherche constante dconomies de la part des entreprises a conduit de nouveaux comportements sur le march. On retiendra de la part des entreprises une approche quasi-systmatique des problmatiques immobilires par la rengociation de bail, prfre au dmnagement ; mais aussi des propritaires beaucoup plus souples sur les conditions des baux quils sont prts consentir un nouvel entrant ou un locataire en place. Ces comportements dbouchant en 2013 sur une contraction de lactivit du march, des valeurs faciales en baisse et des valeurs conomiques dores et dj au plus bas. Un march de linvestissement de nouveau solide et dynamique cette anne A linverse, le march de linvestissement continue dmontrer un dynamisme et une stabilit tonnants compte tenu de lenvironnement tant conomique que locatif. A la fin novembre ce sont environ 9 milliards deuros qui ont t investis Paris et quelques grands dossiers sont encore en cours de finalisation. Toutefois, le travail de conviction et de pdagogie allant croissant, le temps de sortie des dossiers tend sallonger quelque peu depuis lt, ce qui pourrait conduire 2013 une performance lgrement infrieure celle de 2012 et un volume dinvestissement anticip autour de 11 milliards deuros pour lensemble de lanne. Si linvestissement reste avant tout marqu par sa solidit et sa stabilit dune anne sur lautre, quelques lments forts peuvent tre retenus sur le fonctionnement du march cette anne : - une diversification des profils dinvestissement vers des actifs plus risqus (Core +), - de nouveau une bonne anne sur le segment des grandes transactions, assortie dune non moins forte activit sur le segment des transactions moyennes (50100 millions deuros), - et un regain dintrt pour le march de La Dfense, au point mort ces dernires annes. Un march de la dette trs volutif en 2013 Le march des financements immobiliers continue sa recomposition en 2013 avec une segmentation des acteurs qui saccentue en fin danne. En dbut danne, les forces en prsence sur le march de la dette taient essentiellement les banques traditionnelles (franaises et allemandes dans une moindre mesure), les assurances et les fonds de dette (annoncs et/ou en phase de collecte). Tous ces acteurs cherchaient se positionner sur le segment du Core pour lequel les besoins de financements apparaissaient donc largement assurs alors que les conditions de financement restaient trs htrognes. Dans le courant de lanne, les Fonds de dette sont devenus rellement actifs sur le march, finanant seuls, ou aux cts de banques, des oprations significatives. A linverse les assureurs peinent trouver leur place, confronts la concurrence directe des banques sur le segment Core . En cette fin danne, le march sest encore plus segment par rapport au dbut danne avec un phnomne dviction des fonds de dette et assureurs. La raison principale est la compression des marges qui sont passes denviron 220 150 points de base depuis