Le marché des bureaux en Ile de-france - Bilan et perspectives 2014

Le marché des bureaux en Ile-de-France

Bilan & Perspectives 2014

Marché locatif et investissement : la

déconnexion se poursuit

2 Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014

Editorial

2013, une année à oublier en économie

Lors de la rédaction de notre précédent opus du « Bilan &

Perspectives » en décembre 2012, il ressortait comme

une évidence pour tout le monde que 2013 ne serait pas

l’année de la reprise économique, loin de là. Les

prévisions allant s’assombrissant, et la perspective d’un

choc fiscal sans précédent (38 milliards d’euros)

essentiellement financé par une hausse de la fiscalité sur

les ménages et entreprises, avaient mené l’ensemble des

économistes à passer le 1er semestre 2013 en « pertes et

profits » en matière de croissance économique.

Il y a un an, la question qui restait encore ouverte était de

savoir si le 2nd semestre 2013 allait enfin sonner le retour

d’un meilleur contexte macro-économique ; condition sine

qua non d’un redressement ultérieur de l’investissement

des entreprises et de l’emploi.

Sur toute la première moitié de l’année, les plus sombres

prédictions se sont confirmées. L’économie française a

été marquée par une longue glissade de ses indicateurs

que rien ne semblait devoir arrêter. Sur la période janvier-

juillet les prévisions de croissance économique sont

passées de 0,1% de croissance à une récession de 0,3%

et l’indicateur du climat des affaires plongeait à moins de

84 points en avril, bien loin de sa moyenne de long terme

(100 points). La situation financière dégradée des

entreprises et le mauvais contexte économique ont

conduit à une réduction des effectifs salariés et une

hausse du chômage qui, à l’été, atteint 10,5% de la

population active en France métropolitaine.

Pourtant dans ce panorama extrêmement sombre, on note

une inflexion de tendance à partir de la fin du printemps,

tendance qui perdure pendant l’été et à la rentrée.

Dans un premier temps, le climat des affaires se redresse,

d’abord sur un rythme modéré avec une hausse d’un point

et demi entre avril et juin, puis sur un rythme soutenu à

partir de l’été, passant de 88 à 95 entre juillet et

septembre.

Cette hausse du climat des affaires a été portée par le

secteur de l’industrie (+5 points entre juin et septembre),

le secteur des services (+10 points entre juin et

septembre), et par le rebond spectaculaire et inattendu du

climat du commerce de détail (+15 points entre juin et

septembre). Cette forte amélioration de l’ambiance

générale est probablement à mettre au crédit de la

croissance inattendue du PIB au 2ème trimestre (+0,5%)

annoncée pendant l’été ; même si cette hausse du PIB est

en partie due à des facteurs temporaires comme la

hausse des dépenses énergétiques liées à un printemps

maussade !

Prévisions de croissance du PIB pour 2013 et

climat des affaires en France

Sources : Consensus forecasts / INSEE

A la rentrée, et à la différence de ces dernières

années, les nouvelles économiques restent

globalement bien orientées. Les paramètres macro-

économiques en France et en zone Euro se sont

progressivement redressés, les indicateurs de croissance

(PMI Markit ou Indicateur de Retournement) sont passés

dans le vert alors que l’inflation ou le coût de l’énergie sont

restés contenus, permettant même à la BCE de réduire de

nouveau son taux directeur à un plancher historique de

0,25%. En parallèle la croissance semble vouloir enfin

s’installer aux Etats-Unis, locomotive économique

mondiale, en dépit du « shut-down » d’octobre.


Ces derniers jours quelques nouvelles sont venues

contrarier ce panorama globalement plus porteur, comme

la dégradation de la note de la France par Standard &

Poors (sans impact sur le coût de la dette) ou encore la

baisse du PIB au 3ème trimestre (-0,1%). L’éclaircie sur les

chiffres ne doit pas non plus faire oublier l’état de fragilité

financière de nombreuses entreprises françaises. On

retiendra de l’actualité récente le redressement judiciaire

du volailler DOUX en Bretagne (2 000 emplois) dont le

plan de continuation d’activité vient d’être validé par les

tribunaux, ou encore l’annonce de la mise en liquidation

judiciaire du transporteur MORY-DUCROS, n°2 du

transport de colis en France avec plus de 5 000 emplois

dans la balance.

Ces différents éléments mettent en lumière le chemin

qui reste encore à parcourir pour consolider la

croissance en France, la seule susceptible de

permettre une amélioration de la situation des

entreprises, de l’emploi et in fine des finances

publiques.

Paris bien placée pour capter les bénéfices de la reprise

internationale

Paris en tant que capitale économique française offre une

meilleure dynamique que la moyenne nationale en termes de

croissance et d’emploi. Ainsi concernant le marché de l’emploi,

on pourra retenir que la tendance en Ile-de-France a divergé de

la moyenne française avec une tendance à la stabilisation.

Sur le 1er semestre 2013, le taux de chômage est resté stable en Ile-de-France à 9,1% de la population active alors qu’il atteint 10,5% en France métropolitaine.

Entre la mi-2012 et la mi-2013, les destructions d’emplois dans le secteur marchand ont été 3 fois moins importantes en proportion en Ile-de-France que la moyenne nationale.

Le secteur des services (1er employeur en Ile-de-France) est resté stable sur l’année écoulée (hors composante intérim).

La relative résistance de l’économie et de l’emploi en Ile-de

France sont le résultat d’une économie très internationalisée

qui permet à Paris, en tant que capitale économique, de capter

plus rapidement les fruits de la croissance internationale.

Ainsi par exemple on peut retenir que les entreprises du CAC

40, qui ont quasi-toutes leur siège social à Paris, réalisent en

moyenne plus de 70% de leur chiffre d’affaires à l’international.

D’autre part, on retiendra aussi, qu’1 emploi sur 6 en Ile-de-

France dépend d’un groupe étranger et dans 85% des cas il

s’agit d’entreprises tertiaires. Ce sont près de 600 000 emplois

en Ile-de-France qui dépendent d’une société étrangère.


Année à oublier aussi pour le marché locatif

Alors que les grandes transactions clé-en-mains avaient

porté l’activité locative l’an passé, la situation est très

différente en 2013. Les mauvaises conditions

économiques et le climat des affaires très dégradé du 1er

semestre ont significativement impacté le niveau de la

demande placée. La tendance constatée à l’issue du

3ème trimestre, avec un marché en repli de 30%, nous

conduit à une prévision de demande placée de l’ordre

de 1,7 million de mètres carrés pour 2013. Fin

novembre, les transactions déjà signées et celles d’ores et

déjà identifiées ne nous permettent pas d’anticiper une

bonne surprise potentielle. A ce niveau, 2013 serait la plus

mauvaise année enregistrée sur le marché parisien depuis

2003.

La recherche constante d’économies de la part des

entreprises a conduit à de nouveaux comportements

sur le marché.

On retiendra de la part des entreprises une approche

quasi-systématique des problématiques immobilières par

la renégociation de bail, préférée au déménagement ;

mais aussi des propriétaires beaucoup plus souples sur

les conditions des baux qu’ils sont prêts à consentir à un

nouvel entrant ou à un locataire en place. Ces

comportements débouchant en 2013 sur une contraction

de l’activité du marché, des valeurs faciales en baisse et

des valeurs économiques d’ores et déjà au plus bas.

Un marché de l’investissement de nouveau solide

et dynamique cette année

A l’inverse, le marché de l’investissement continue à

démontrer un dynamisme et une stabilité étonnants

compte tenu de l’environnement tant économique que

locatif. A la fin novembre ce sont environ 9 milliards

d’euros qui ont été investis à Paris et quelques grands

dossiers sont encore en cours de finalisation.

Toutefois, le travail de conviction et de pédagogie allant

croissant, le temps de sortie des dossiers tend à s’allonger

quelque peu depuis l’été, ce qui pourrait conduire 2013 à

une performance légèrement inférieure à celle de 2012 et

un volume d’investissement anticipé autour de 11

milliards d’euros pour l’ensemble de l’année.

Si l’investissement reste avant tout marqué par sa solidité

et sa stabilité d’une année sur l’autre, quelques éléments

forts peuvent être retenus sur le fonctionnement du

marché cette année :

- une diversification des profils d’investissement

vers des actifs plus risqués (Core +),

- de nouveau une bonne année sur le segment des

grandes transactions, assortie d’une non moins forte

activité sur le segment des transactions moyennes (50-

100 millions d’euros),

- et un regain d’intérêt pour le marché de La

Défense, au point mort ces dernières années.

Un marché de la dette très évolutif en 2013

Le marché des financements immobiliers continue sa

recomposition en 2013 avec une segmentation des

acteurs qui s’accentue en fin d’année.

En début d’année, les forces en présence sur le marché

de la dette étaient essentiellement les banques

traditionnelles (françaises et allemandes dans une

moindre mesure), les assurances et les fonds de dette

(annoncés et/ou en phase de collecte). Tous ces acteurs

cherchaient à se positionner sur le segment du « Core »

pour lequel les besoins de financements apparaissaient

donc largement assurés alors que les conditions de

financement restaient très hétérogènes.

Dans le courant de l’année, les Fonds de dette sont

devenus réellement actifs sur le marché, finançant seuls,

ou aux côtés de banques, des opérations significatives. A

l’inverse les assureurs peinent à trouver leur place,

confrontés à la concurrence directe des banques sur le

segment « Core ».

En cette fin d’année, le marché s’est encore plus

segmenté par rapport au début d’année avec un

phénomène d’éviction des fonds de dette et

assureurs. La raison principale est la compression des

marges qui sont passées d’environ 220 à 150 points de

base depuis le début de l’année sur le standard « Core à 5

ans », qui exclut de fait ces acteurs qui ne peuvent

s’aligner sur les banques les plus compétitives, les

banques hypothécaires allemandes.

Par ailleurs, suite à la crise de l’offre de dette hypothécaire

en 2009, le balancier a basculé dans une zone où les

emprunteurs tendent à s’autocensurer en matière de

financement : 8 acquisitions sur 10 ont été réalisées sans

endettement en 2012 (pour les transactions de plus de 30

millions d’euros), tendance qui reste identique cette année

et qui limite la taille du marché.

Virginie Houzé

Directeur Etudes et Recherche France


Le marché locatif,

des opportunités à

saisir

« Les propriétaires rivalisent

d’imagination pour proposer des

solutions immobilières leur permettant

de se démarquer dans un contexte

concurrentiel accru »

Jacques Bagge

Directeur du département Agence

Le repli du marché locatif n’aura échappé à personne

cette année. Résultante d’une conjoncture

économique toujours fragile, cette situation n’est pas

pour autant nouvelle en soi.

Les entreprises françaises heurtées depuis maintenant 5

ans par le ralentissement économique ont dû rogner sur

leurs marges, et ont dû davantage faire leurs preuves face

au durcissement des conditions d'emprunt auprès des

banques. Conséquences principales : la recherche accrue

d’économies et la décrue des investissements.

Sur le plan immobilier, ceci s’est traduit d’une part par

la rationalisation des espaces de travail, le plus

souvent par le biais de relocalisation, et d’autre part

par de nombreuses renégociations de baux, qui,

rappelons-le, ne sont pas comptabilisées dans le calcul de

la demande placée. Ce double phénomène n’a donc pas

été sans impact sur l’activité du marché locatif.

Les renégociations de baux, une tendance de fond

Cette année encore, les renégociations de baux

apparaissent comme un fait marquant de l’année 2013.

Toujours très nombreuses, ces missions représentent un

nombre de mètres carrés élevé qui échappent totalement

à l’activité du marché locatif, et qui contribuent donc au

déficit de la demande placée.

Chez Jones Lang LaSalle, seul, on ne dénombre pas

moins d’une centaine de missions de renégociation en 3

ans, soit plus de 430 000 m² en Ile-de-France. Non

seulement, cette tendance s’inscrit de manière durable,

mais elle est régulière dans son volume année après

année.

Pourquoi ? La plupart des entreprises sont toujours

aujourd’hui dans une position de grande fébrilité, face

à une conjoncture économique durablement dégradée.

Elles font preuve d’une grande hésitation avant de prendre

la décision de déménager car ce choix n’est pas neutre.

En effet, déménager engendre des coûts, mais peut

aussi impliquer des contraintes sociales fortes que les

entreprises souhaitent éviter. En Ile-de-France, en

particulier, la majorité des entreprises appartiennent soit

au secteur tertiaire, soit sont des sièges sociaux de

groupes industriels, dont la richesse essentielle est

constituée par les collaborateurs. Les risques encourus en

termes de ressources humaines peuvent donc être jugés

comme trop importants face aux économies réalisées.

Parallèlement, les propriétaires, de leur côté, sont

aujourd’hui plus que jamais proactifs sur le sujet de la

renégociation. Ils font preuve d’une qualité d’écoute

inédite, intégrant totalement les contraintes

opérationnelles et financières des entreprises dans leurs

propositions afin de réduire la vacance de leur patrimoine

qui est une priorité. De ce fait, les entreprises,

bénéficiant d’excellentes conditions de négociation,

n’ont pas forcément d’intérêt à quitter leurs locaux.


Et, si pour certaines d’entre elles, la relocalisation

présente au final une équation financière plus

intéressante, le déménagement ne se fera pas à

surface égale. Fait nouveau, les entreprises, en plus de

s’attaquer au prix, rognent de plus en plus sur les surfaces

prises à bail, quand on sait qu’un grand nombre de

bureaux sont vides en permanence. Il est donc aisé

d’imaginer l’impact de tels choix sur le niveau de

demande placée.

Les grands mouvements de regroupement

immobiliers s’essoufflent

Autre élément marquant de l’année 2013, et qui n’a pas

été sans conséquence sur les performances du marché

locatif, la disparition des grands clés-en-main. En effet,

nous avions vu s’opérer ces deux dernières années un

certain nombre de grands mouvements immobiliers

engendrés par la volonté de grands groupes de regrouper

sur un site unique l’ensemble de leurs effectifs salariés,

disséminés sur plusieurs implantations. Ces projets

d’envergure se sont faits le plus souvent au travers

d’opérations « clés-en-main », c’est-à-dire réalisées sur

mesure, afin de coller au plus près au cahier des charges

exprimé par ces entreprises.

Entre 2011 et 2012, ces clés-en-main ont atteint un niveau

exceptionnel à plus d’1 million de mètres carrés. Leur part

a bondi à 18 et 24% de la demande placée tandis que

cette année elle ne représente que 11% (à fin septembre).

Au regard des transactions actuellement en cours de

négociation, cette proportion pourrait même s’amoindrir

d’ici la fin de l’année, et passer sous la barre des 10%,

revenant ainsi à son poids habituel dans le marché.

Ce surplus d’activité a ainsi contribué aux fausses-

bonnes performances locatives enregistrées en 2011

et 2012, et a d’une certaine manière biaisé la lecture

des résultats du marché. Si cette année l’activité locative

est indéniablement en repli, cette « contre-performance »

doit toutefois être nuancée.

En réalité depuis 2009, le marché locatif enregistre

chaque année entre 1,8 et 2 millions de mètres carrés

loués, hors clés-en-main. En 2013, nous prévoyons un

niveau de demande de l’ordre de 1,7 million de mètres

carrés. La part des clés-en-main étant mineure cette

année, la chute sera probablement moins rude sur le

marché « hors clés-en-main », plutôt de l’ordre de 15%

en réalité que des 30% annoncés.

Autre élément à noter, le contexte dans lequel ces choix

immobiliers se sont opérés n’est plus le même. Pour

l’essentiel il s’agit de grandes structures, dans lesquelles

les processus de décisions sont longs. Il y a donc un

décalage entre la décision économique, à un instant T, de

regrouper ses équipes, et la traduction immobilière de

cette dernière.

Les clés-en-main en Ile-de-France depuis 2011

Source : Jones Lang LaSalle


On estime en moyenne à 2 ans, le temps écoulé entre les

premières réflexions et l’obtention définitive des

autorisations administratives nécessaires à la construction

du projet, date à laquelle nous comptabilisons la

transaction. Les transactions comptabilisées en 2011 et

2012 sont donc souvent le reflet de la situation

économique des entreprises de 2009 et 2010, une période

de bas de cycle durant laquelle les démarches de

réduction de coûts étaient prédominantes.

Aujourd’hui, les entreprises, en crise depuis 5 ans, ont

déjà mis en œuvre des mesures d'économies

immobilières. Celles qui choisissent donc de

déménager le font pour des raisons qui vont au-delà

des purs éléments financiers : recherche de synergies,

image de l’entreprise, recrutement et rétention des talents.

On assiste de plus en plus à une vraie prise de

conscience des entreprises de la question

immobilière, c’est-à-dire de l’impact que pourra avoir

un choix immobilier sur la production, leurs parts de

marché, la productivité de leurs salariés mais aussi

sur leur bien-être. Cette tendance qui connait un

développement constant devrait se poursuivre et se

renforcer en 2014. Les grandes entreprises n’hésitent plus

à se faire accompagner d'experts reconnus pour mesurer

tous les paramètres qui impactent une décision

immobilière, et éviter ainsi des écueils néfastes pour la

suite du projet.

Se mêlent également en filigrane, aux nouveaux modes

de management immobilier des grandes entreprises en

France, les réflexions de « workplace management » et de

gestion des espaces de travail dans les sièges sociaux. Si

les ratios par poste de travail ont eu tendance à se réduire

ces dernières années, l’heure est à un meilleur usage des

espaces en commun en mettant en place notamment des

espaces de travail collaboratifs.

Ces nouvelles réflexions traduisent bien le

changement qui est en train de s’opérer du côté des

grandes entreprises, et l’outil que représente

l’immobilier dans ces projets.


La Défense, un marché d’avenir

Si l’immobilier aujourd’hui est au service des besoins et

des stratégies des entreprises, La Défense est l’un des

secteurs qui peut prétendre le mieux répondre aux

problématiques des grands groupes, par la pluralité de

ses produits immobiliers. Pourtant ces derniers mois, des

cris alarmistes se sont élevés au sujet du premier quartier

d’affaires européen et ont fait couler beaucoup d’encre. La

Défense est-elle en panne ?

Loin de notre esprit l’idée de dire que tout va pour le

mieux. En effet, l’offre abonde sur le marché sous le

double effet des récentes livraisons de tours (« Carpe

Diem », « Eqho » et « Between » pour la seule année

2013), et des grandes libérations comme celle récente de

COFACE, qui résulte d’un clé-en-main signé en 2011.

Cette surcapacité passagère vient en partie

aujourd’hui d’un effondrement de la demande, en

particulier des demandes de plus de 5 000 m², qui

n’est pas propre à La Défense mais dont le

phénomène est exacerbé par la structure même de ce

marché. En effet, La Défense est un marché de très

grandes surfaces et de grands utilisateurs. Comme on a

pu le voir précédemment, déménager dans une période

de croissance atone et déplacer ses équipes représentent

des coûts, et est un pari sur l’avenir. Ce scénario est

souvent mis en concurrence avec le fait de rester sur

place et de renégocier son bail.

Deuxièmement, le marché de La Défense est un

marché très volatile car il est circonscrit. Par sa nature

immobilière et par la nature de ses occupants (de grands

groupes industriels, bancaires et d'assurance), chaque

livraison d’immeuble ou libération crée potentiellement

une situation de suroffre. Au-delà de cette situation

actuelle, si on analyse les cycles longs du marché de

La Défense, la forte volatilité du secteur est mise en

exergue, et il y a historiquement un décalage entre

l’offre et la demande. La Défense n’apparait pas comme

un marché de précommercialisations, mais comme un

marché dans lequel l’offre a provoqué la demande.

Première crise immobilière, la guerre du Golfe, entre

1991 et 1996. On assiste alors à une croissance

importante de l’offre dès 1992 tandis que la demande

reste confinée. Les taux de vacance atteindront un

premier pic à 13% en 1993. Puis, la demande

redémarrera assez vite dès 1997, et la vacance plongera

à son plus bas niveau, en seulement 2/3 ans, à moins de

1% en 1999 et 2000.

Cycle long de l’offre immédiate et de la demande

placée à La Défense

Sources : Jones Lang LaSalle / ImmoStat

Deuxième crise immobilière, l’éclatement de la bulle

internet, de 2001 à 2003. La demande connait un coup

d’arrêt brutal, avec seulement 70 000 m² loués en 2002

(un niveau comparable à la 1ère crise immobilière en

1991). L’offre repart à la hausse sous l’effet de la livraison

de plusieurs immeubles lancés quelques années

auparavant, en haut du cycle, comme « Cœur Défense »

(~200 000 m²) qui sera livré en 2001 et dont plus de la

moitié sera disponible, « Le Guynemer » livré en 2002,

« Opus 12 » ou encore « Défense Plaza », « CBX »et

« CB16 » en 2004. Le deuxième pic de vacance sera

atteint en 2004, avec près de 9% de vacance. La

demande repartira un an après. Et la vacance n’aura de

cesse de se résorber pour atteindre un point bas en 2008

à moins de 4%.

Troisième crise immobilière, les « sub-prime » à partir

de 2008. La demande plonge. L’offre repart à la hausse,

avec un saut cette année en 2013 qui se caractérise par

les premières livraisons de tours neuves du plan de

renouveau de la Défense lancé en 2006, pour faire face à

la concurrence internationale exacerbée. Le pic devrait

être atteint l’année prochaine sous l’effet, entre autres, de

dernières livraisons attendues comme les tours

« Majunga » et « D² ». Cette hausse de l’offre peut

paradoxalement être perçue comme un atout en

favorisant l’implantation de grands groupes, qui est

par essence la vocation de La Défense par le grand

gabarit de ses immeubles.

Dans ce contexte, dès lors que la croissance repartira de

manière plus marquée, à partir de 2015 selon les

prévisionnistes, on peut donc imaginer que le marché se

redressera substantiellement. Plus d’un tiers des offres de

grade A disponibles en Ile-de-France se situent

actuellement dans ce quartier. La Défense dispose non

seulement d’offres de qualité abondantes mais aussi

de loyers différenciés allant de 330 à 550 € sur le parvis,

en valeur de présentation, avant négociation.

327 000

88 740

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

En m²

Offre immédiate Demande placée

3T 2

013


Par le jeu des indexations, des loyers signés 6 ans

auparavant entre 350 et 460€ en Péri-Défense

(Courbevoie et Puteaux par exemple) atteignent

aujourd’hui des valeurs de 399 à 525 €, soit des

positionnements à des prix comparables voire supérieurs

à ceux des immeubles situés sur le parvis de La Défense

actuellement. Certaines grandes sociétés, comme

ALLIANZ, ont d’ailleurs fait le choix de consolider

leurs implantations à La Défense. Elles peuvent y

loger plusieurs types de fonctions à proximité, dans

un périmètre circonscrit. Son positionnement

stratégique aux portes de la capitale et directement

connecté au QCA lui confère un atout supplémentaire par

rapport aux autres quartiers tertiaires périphériques.

Particulièrement bien irriguée en transports en commun,

son accessibilité est parfois décriée compte tenu de la

saturation de la ligne du RER A, qui dessert le quartier et

dont le trafic global a bondi de 20 % en dix ans. La mise

en service de rames à deux étages du RER A et

l’automatisation de la ligne 1 du métro s'inscrivent donc

dans un vaste programme de mesures visant à

décongestionner le trafic. Selon la RATP, la mise en

service complète des 130 nouvelles rames du RER A,

prévue pour 2017, doit accroître de 30% la capacité de

transport de la ligne. Un impératif pour cette ligne, l'une

des plus fréquentées au monde avec un million de

voyageurs quotidiens.

En parallèle, le prolongement du RER E vers La Défense,

à horizon 2020, offrira une alternative d’accès au site.

Selon des études, cette extension devrait entraîner une

diminution de l'ordre de 10 à 15 % de la fréquentation

entre les stations La Défense et Auber sur le RER A, mais

aussi des RER B et D de Châtelet à Gare du Nord.

Dernier point pour conclure, il est intéressant de

rappeler que La Défense est identifiée et reconnue

mondialement. D’un point de vue international, c’est Le

quartier d’affaires « parisien », comparable à celui de

Manhattan, Tokyo ou encore Pékin. Il présente des

signatures architecturales fortes et originales, et propose

des immeubles de grand gabarit, dotés de grands

plateaux rationnels et de nombreux services. Les

nouvelles tours, symboles de relance du quartier des

affaires, ont mis l’utilisateur au centre du débat. Elles sont

des prouesses techniques et technologiques répondant

aux dernières normes environnementales. Aujourd’hui,

La Défense se positionne donc très clairement comme

un marché d’opportunités.


Investissement : un

dynamisme qui

perdurera en 2014

« Comme nous l’anticipions, les

investisseurs ont pris plus de risque

cette année, en se positionnant plus

massivement qu’en 2012 sur des actifs

Core + »

Stephan von Barczy

Directeur du Département Investissement

Le marché de l’investissement francilien surprend cette

année par son dynamisme et sa stabilité compte-tenu de

l’environnement économique et de celui du marché locatif.

Nous estimons à l’heure actuelle que près de 9

milliards d’euros ont été investis en Ile-de-France

depuis le début de l’année. De plus, certains grands

dossiers étant actuellement en cours de négociation, on

estime pour la fin de l’année que le volume investi devrait

avoisiner les 11 milliards d’euros.

Un fort accroissement des ventes d’actifs « core + »

Si l’on remontait le temps jusqu’au début de la crise, nous

remarquerions que de nombreux produits qui avaient

été mise en vente ces dernières années, avaient été

retirés du marché faute d’accord sur le prix.

Cette tendance a évolué au fur et à mesure du temps,

sur les actifs « core », les acquéreurs potentiels ont

consenti quelques efforts pour acheter les biens qu’ils

convoitaient. Alors que sur les actifs « core + », la

tendance était inverse, les vendeurs ont lâché du lest pour

liquider les actifs qu’ils souhaitaient céder.

En 2013, les volumes engagés sur les actifs « core + », en

Ile-de-France ont doublé par rapport à 2012.

Trois éléments de réponse peuvent être apportés pour

expliquer ce phénomène :

- les investisseurs se sont reportés sur des actifs

« core + » car les produits « core » étaient trop chers,

- une volonté accrue des parties à faire converger

leurs efforts pour s’entendre sur le prix,

- l’offre de financement s’est ouverte pour les

produits non « core ».

Tout un segment de marché jusqu’alors figé est en

train de regagner de la liquidité et pourrait laisser

augurer de la remise sur le marché de nouveaux produits.

Stabilité des taux de rendements prime

L’appétit des investisseurs pour des produits « Core + » et

« Value Add » se confirme, alors que l’offre de produits

n’est pas encore suffisante. Or, les écarts de pricing entre

vendeurs et acquéreurs se réduisent et apportent une

meilleure liquidité à ce segment de marché.

L’intérêt des investisseurs pour les meilleurs produits ne

se démentant pas, les taux de rendement prime restent

inchangés en dépit de la hausse des taux des OAT

depuis le printemps. Ainsi, le taux prime de référence,

pour des bureaux dans le QCA, reste stable dans une

fourchette comprise entre 4,50 et 5,00%, et se situe entre

4,00 et 4,50% si il y a une composante commerce.

Profil d’investissement en Ile-de-France (transactions supérieures à 30 M€)


46%

40%

14%

Fin novembre 2013(en volume)

57%

21%

22%

2012(en volume)

Core

Core +

Value add / Opportuniste


Les investisseurs français se font la part belle sur

les transactions de plus de 100 millions d’euros

Après un 1er semestre « timide », les grandes transactions

qui étaient en cours de négociation au printemps se sont

finalisées comme prévu au cours de l’été, il s’agit de la

vente de :

- la tour « Adria » à PRIMONIAL pour 450 millions

d’euros à la Défense,

- d’« Eco Campus » à PREDICA pour 380 millions

d’euros à Châtillon,

- et de la tour « Sequana » à HINES (pour le compte

d’un tiers) à Issy-les-Moulineaux.

Ce sont trois des quatre transactions de plus de 300

millions d’euros qui ont été signées à ce jour.

Deux transactions de plus de 200 millions d’euros ont

été finalisées dans le Quartier Central des Affaires de

Paris, DEKA s’est porté acquéreur du « 33 rue Lafayette »

pour 277 millions d’euros, et THOR EQUITIES a acheté le

« 65-67 avenue des Champs-Elysées » pour 260 millions

d’euros.

Ainsi, au global plus de 4,5 milliards d’euros ont été

investis sur des actifs de plus de 100 millions d’euros,

soit la moitié des capitaux investis en Ile-de-France à fin

novembre.

On peut observer cette année un glissement des

grandes transactions de Paris vers sa première

couronne (54% des montants investis fin novembre), et

notamment dans l’ouest parisien.

Dominé l’an dernier par les plus grands fonds souverains,

cette année les investisseurs français tirent la

couverture sur eux en captant 65% des volumes

investis à ce jour sur ce segment de marché.

Rappelons que les investisseurs français sont

habituellement plus fortement présents sur les volumes

inférieurs à 100 millions d’euros.

Forte activité sur le segment des transactions

intermédiaires

Globalement, le marché en 2013 est particulièrement

équilibré entre les capitaux investis sur les opérations de

plus et de moins de 100 millions d’euros (50/50).

Cependant, nous observons depuis le début de l’année ,

une augmentation croissante de l’activité sur le

segment des transactions intermédiaires (comprises

entre 50 et 100 millions d’euros), qui compte pour 24%

des montants investis contre 15% l’an dernier.

A fin novembre, ce sont 30 transactions enregistrées pour

plus de 2 milliards d’euros, contre seulement 22 pour près

d’1,3 milliard d’euros à la même période l’an dernier, soit

une hausse de 67% en volume.

On retiendra que le profil moyen des actifs sur ce segment

est plus « Core » que la moyenne du marché de

l’investissement, puisque pratiquement un euro sur deux a

été investi sur des actifs « Core ».

Localisation des transactions de plus de 100 millions d’euros en Ile-de-France



2013 : la lumière au bout du tunnel pour le marché

de La Défense

Le marché de l’investissement de la Défense avaient été

fortement impacté par la crise. Ce sont principalement

deux raisons qui expliquent cela :

- le volume unitaire des actifs y est élevé alors qu’il

y a eu une pénurie de financement pour ces volumes de

grand taille,

- les performances du marché locatif ont été

mauvaises.

Cependant, cette année, le quartier d’affaires de La

Défense sort la tête de l’eau en matière

d’investissement.

Après un début d’année à l’image des années

précédentes, le printemps a été plus clément pour La

Défense, et l’été a été particulièrement actif, permettant au

quartier d’affaires d’enregistrer sa meilleure performance

depuis 5 ans.

Ainsi, autour de 790 millions d’euros ont été investis

sur ce secteur depuis le début de l’année.

La prise de risque observée chez les investisseurs en

2013 s’est donc révélée gagnante pour le secteur,

puisque ce sont les cessions d’actifs « core + » et

« value add / opportunistes » qui ont animé le marché

cette année à la quasi majorité.

Deux transactions de plus de 100 millions d’euros ont

été enregistrées sur ce marché.

Au 2ème trimestre, IVANHOE CAMBRIDGE (la branche

immobilière de la Caisse des dépôts du Québec) a cédé la

tour « Pacific » à l’américain TISHMAN SPEYER

PROPERTIES pour le compte d’un investisseur canadien

pour 228 millions d’euros.

Au 3ème trimestre, PRIMONIAL REIM a repris le capital de

la société TESFRAN (TESTA), qui est propriétaire d’un

seul actif en France, la tour « Adria » pour un montant

valorisé à 450 millions d’euros.

Bien que d’un volume inférieur à la moyenne annuelle

enregistrée depuis 2004 autour d’1,2 milliard d’euros :

2013 est la meilleure année enregistrée sur le quartier

d’affaires de La Défense depuis 2008.

Quant au taux de rendement prime, il est resté

inchangé depuis un an, et s’établit dans une fourchette

comprise entre 6,00 et 6,50%, offrant une prime de risque

de 150 points de base par rapport au marché du Quartier

Central des Affaires.


Perspectives

Qu’en est-il pour 2014 ?

Economie : un peu plus de raisons d’espérer

« raisonnablement » en 2014

A l’échelle mondiale un certain nombre d’éléments vient

démontrer que la situation s’améliore : renforcement de la

croissance aux Etats-Unis, stabilisation de la situation des

pays émergents ou encore rebond de l’économie

japonaise grâce aux effets positifs de « l’Abenomics ». A

l’inverse il ne faut pas non plus négliger certains risques

comme ceux que peuvent faire peser la fin des politiques

monétaires non-conventionnelles sur les taux et les

liquidités, l’atterrissage des économies émergentes sur la

croissance mondiale ou encore les créances douteuses

des banques européennes sur l’investissement productif.

Ainsi à ce stade en Europe on peut plus parler d’une

sortie de récession que d’une reprise économique. La

preuve en est dans la volatilité des indicateurs

économiques qui soufflent le chaud et le froid d’un mois

sur l’autre

Ainsi après la phase de rapide amélioration de la situation

en été, on retiendra que le 3ème trimestre et les mois

d’automne ont connu des fortunes un peu moins

éclatantes, illustrant de nouveau la fragilité et la lenteur du

rétablissement économique en Europe.

- Un PIB de la zone Euro en légère croissance de

0,1% au 3ème trimestre et en baisse de 0,1% en France.

- Une stabilisation des indicateurs de climat des

affaires et de confiance des ménages en France en

octobre.

- Un indice PMI Markit qui hésite entre zone de

croissance et de contraction. En France le PMI baisse de

2 points en novembre, repassant sous les 50 points alors

qu’en zone Euro il reste au-delà de 50.

- Une baisse de la production industrielle en

Allemagne et en France.

- Une consommation qui reste atone.

Les perspectives pour l’économie française en 2014, bien

que globalement meilleures que l’an passé, restent encore

pondérées par différents éléments :

- Hausse de la TVA, modération salariale et hausse

de la fiscalité, assorties d’un chômage élevé devraient

mener à une diminution du pouvoir d’achat l’an prochain et

à une grande modération des dépenses des ménages.

- Les indicateurs de climat des affaires ne sont pas

suffisamment en zone positive pour laisser anticiper une

croissance soutenue.

- Les stocks sont à un niveau normal et ne devraient

pas permettre d’initier une phase de reconstitution

favorable à la croissance.

- La demande de crédit émise par les entreprises

reste baissière.

Toutefois, la mise en œuvre du CICE (Crédit d’Impôt

Compétitivité Emploi) en 2014 pourrait permettre une

amélioration de la situation financière des entreprises, et

leur niveau de marge pourrait enfin se redresser. Par

ailleurs, si l’économie nationale ne peut guère compter sur

ses moteurs internes pour alimenter sa croissance, la

demande extérieure pourrait lui apporter un peu de

soutien dans les mois qui viennent.

L’économie française va continuer à connaître une faible

croissance dans les mois qui viennent. Selon les

économistes, la situation et l’acquis à la fin du 3ème

trimestre laissent anticiper une très légère hausse du PIB

au 4ème trimestre 2013 (environ +0,1%) avec une tendance

à l’amélioration très progressive de la conjoncture. A ce

stade les prévisions pour 2014, anticipent une

croissance inférieure à 1%.


2014, le tremplin vers une reprise plus affirmée du

marché locatif

L’année immobilière 2014 s’annonce dans la même

lignée que cette année. Un marché locatif ralenti dans

lequel les entreprises continueront d’étudier de près les

meilleures scenarios qui s’offrent à elles, et feront des

arbitrages entre renégociation ou relocalisation.

Le redressement de l’économie attendue à partir de la

mi-2014 devrait apporter une bouffée d’oxygène,

même si sa traduction immobilière ne devrait être

perceptible qu’à partir de 2015.

Le marché francilien dispose toutefois de fondamentaux

solides de par la maturité et la profondeur de son marché,

la pluralité et le bon équilibre de ses activités

économiques, la présence de grands groupes

internationaux, qui devraient capter en premier lieu les

fruits de la reprise économique mondiale. D’ailleurs toutes

les sociétés ne sont pas en crise à l’image des sociétés de

la web économie qui peuvent avoir un développement

rapide, et donc des besoins immobiliers flexibles.

La présence d’offres de qualité est un atout pour

accompagner le développement d’un certain pan de

l’économie, et favoriser l’implantation de grands

groupes qui disposent alors d‘une offre immobilière de

plus en plus sophistiquée à des niveaux de loyers très

compétitifs. Les immeubles de bureaux sont en effet

conçus comme des leviers stratégiques en matière de

productivité, d’image, ou d’attractivité. Et les entreprises y

sont de plus en plus sensibles. Elles privilégient d’ailleurs

à plus de 70% des surfaces neuves de bureaux (sur le

segment des grandes surfaces > 5 000 m²).

De leur côté les propriétaires, dont l’urgence est de

réduire leur vide locatif, notamment pour les sociétés

foncières cotées, ont adopté de nouvelles démarches

novatrices en termes d’offres financières reflétant au

plus près les contraintes économiques de leurs locataires.

La perception du loyer réel est toutefois bien différente

que l’on soit du point de vue du propriétaire ou du

locataire. Certains éléments intégrés dans les

négociations n’auront pas le même impact dans les efforts

fournis par chacun, les deux parties essayant de préserver

leurs intérêts. Les propriétaires, au travers par exemple

d’une mise à disposition anticipée du bien ou d’un

engagement long, pourront maintenir plus facilement les

valeurs locatives faciales. La valeur vénale immobilière

s’en trouvera alors préservée. Malgré tout, l’heure est

toujours aux efforts. Cette tendance devrait se

poursuivre, autant d’opportunités à saisir pour les

entreprises.


Le marché de l’investissement devrait poursuivre

sur son élan

Compte tenu des marketings déjà initiés, nous anticipons

un excellent démarrage pour 2014 et une performance

dans la même lignée que celle observée en 2012-2013.

Ainsi, nous prévoyons un volume d’investissement dans

une fourchette comprise entre 10 et 12 milliards d’euros

pour 2014.

Dans un contexte politique et fiscale incertain, les

investisseurs restent très prudents dans leurs

analyses, d’autant que les valeurs locatives sont sous

pression.

Toutefois, l’attractivité de Paris au niveau européen et

la maturité de son marché immobilier sont autant de

facteurs qui continueront d’attirer les investisseurs du

monde entier.

Les Fonds Souverains qui avaient fortement animé le

marché en 2012 ont été peu présents sur le marché cette

année. Ils n’ont cependant pas déserté le marché pour

autant, et devraient être plus présents en 2014, avec des

opérations déjà initiées.

Quant aux taux de rendement, malgré une stabilité

observée en 2013, les investisseurs restent toutefois

prêts, dans certains cas, à se positionner à des niveaux

de taux de rendement inférieurs pour des produits

« core ».

L’effet rareté de ce type de produit pourrait tirer les

taux prime à la baisse pour les meilleurs actifs de

Paris QCA.

Financement : l’heure des choix pour les acteurs

non traditionnels

Comme nous l’évoquions dans l’éditorial, les fonds de

dette et assureurs se trouvent aujourd’hui évincés du

marché de la dette « standard » (Core 5 ans) pour

laquelle ils ne sont plus compétitifs.

En effet, les banques ont fait subir une cure

d’amaigrissement drastique à leurs marges, en particulier

depuis l’été. Alors mouvement soutenable ou simple effet

de concurrence commerciale de fin d’année, dans un

marché où la demande de dette reste limitée ?

Il est plus que probable que la réponse se situe entre les

deux : oui la baisse des marges est durable, mais

probablement pas à ce niveau.

Passé le 31 décembre 2013 il est probable que le niveau

des marges remonte légèrement mais reste suffisamment

faible pour poser la question du positionnement des fonds

de dette et des assurances. Deux choix s’offrent à eux :

quitter le marché du financement ou modifier leur

positionnement.

Il est souhaitable pour l’ensemble du marché que ces

acteurs choisissent la deuxième option. En effet, la

crise de liquidité de 2009 a mis crûment en lumière la

surexposition de l’immobilier tertiaire au financement

hypothécaire, avec les risques de « credit-crunch » que

l’on connait désormais.

L’option de changement de positionnement les amènerait

soit à offrir des financements plus longs sur des actifs

« Core » (pour les assurances) soit à aller sur le segment

des actifs plus risqués pour les fonds de dette et les

banques anglo-saxonnes.

A ce propos, on notera que le « Core + » ou le « Value-

Add » sont des segments de marché qui ont connu un

beau redémarrage en 2013, représentant à eux deux un

peu plus de la moitié du marché des transactions de plus

de 30 millions d’euros.

Marché en croissance, appétence des investisseurs pour

le financement, finalement les perspectives pourraient être

tout à fait attractives pour les acteurs qui se

positionneraient sur ce segment qui offre un niveau de

marge plus attractif. Un segment à (re) prendre en 2014.

Contacts

Virginie Houzé Directeur Département Etudes & Recherche Paris +33 (0)1 40 55 15 94 [email protected]

Sophie Rozen-Benaïnous Responsable Etudes Département Etudes & Recherche Paris +33 (0)1 40 55 85 15 [email protected]

Manuela Moura Consultante Département Etudes & Recherche Paris +33 (0)1 40 55 85 73 [email protected]

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Le marché des bureaux en Ile de-france - Bilan et perspectives 2014

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