Panorama bureaux Ile-de-France - 4ème trimestre 2013

Panorama bureaux Ile-de-France 4ème trimestre 2013

Performances contrastées

entre les marchés locatif et

d’investissement

Pénalisé par l’environnement économique, fiscal et

règlementaire, le marché locatif décline en 2013 (-25% en un an).

L’offre immédiate s’accroît sensiblement en un an, et atteint un

niveau jamais égalé. La part des immeubles de Grade A

demeure toutefois limitée à moins de 20% du stock vacant.

Dans ce contexte, les valeurs locatives demeurent sous pression.

Dans le QCA, l’essentiel de la baisse des valeurs a été acté en

2013.

Avec 11 milliards d’euros investis en 2013, le marché de

l’investissement reste conforme à sa dynamique de long terme.

30 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été

enregistrées pour l’ensemble de l’année 2013.

.

Le taux prime de référence, dans le Quartier Central des Affaires,

baisse pour se positionner dans une fourchette comprise entre

4,25 et 4,50%.

On Point • Panorama bureaux Ile-de-France – 4ème trimestre 2013

Location de bureaux : un

marché à la peine

Les chiffres ImmoStat de l’année 2013 viennent d’être publiés et

sans grande surprise le retard pris en début d’année n’a pas été

rattrapé. Au final, la demande placée atteint 1,845 million de mètres

carrés en Ile-de-France, en repli de 25% par rapport à 2012. Il s’agit

du plus mauvais cru enregistré depuis 10 ans.

On pourra toutefois retenir que la baisse d’activité a finalement été

moins forte en fin d’année que pour les trois premiers trimestres de

2013. En effet, pour la première fois depuis un an, la demande

placée trimestrielle repasse au-dessus du seuil des 500 000 m² pour

le seul 4ème trimestre.

Le déficit d’activité a été particulièrement sévère sur le segment des

grandes surfaces (> 5 000 m²) qui acte un repli de 45% en 2013.

Finalement, 53 transactions de plus de 5 000 m² auront été signées,

soit environ 655 000 m², contre 73 transactions en 2012 pour 1,2

million de m².

Ce sont surtout les grands clés-en-main qui manquent à l’appel

cette année puisqu’ils ne représentent plus que 11% de la demande

placée alors qu’ils ont représenté près d’un quart des volumes

commercialisés en 2012. Ce surplus d’activité avait alors largement

contribué aux bonnes performances locatives enregistrées en 2011

et 2012.

Conséquence d'une croissance faible et de perspectives moroses,

les locations de bureaux ont donc chuté en 2013. Les incertitudes

du climat des affaires ont incité un grand nombre d’entreprises à

renégocier leur bail plutôt que de déménager, évitant ainsi des coûts

engendrés par une relocalisation, et des contraintes sociales fortes

que peuvent induire un déménagement.

Evolution de la part des clés-en-main dans la demande placée (évolution annuelle)

Source : Jones Lang LaSalle

Indicateurs macro-économiques au 4T 2013 (évolution annuelle)

2013 Evolution sur 1 an

PIB (3ème trim.) -0,10%

Emploi salarié IDF (3ème trim.) -10 734 -0,3%

Climat des affaires (déc.) 94

Source : INSEE

Chiffres clés Ile-de-France au 4T 2013 (évolution annuelle)


Demande placée cumulée 1 844 497 m²

Offre immédiate 3 925 000 m²

Taux de vacance immédiat 7,5%

Loyer prime 710 €/m²

Loyer moyen de seconde main 312 €/m²

Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat/ORIE

24%

11%

2 464 000

1 844 000

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

2012 2013

En millions de m² Transactions en clé-en-main

Transactions hors clé-en-main

Ainsi que nous l’évoquons depuis plusieurs mois, le fort repli des grandes transactions, et notamment les grands clés-en-main, impacte les résultats de 2013 puisque le déficit d’activité y représente plus d’un demi-million de mètres carrés soit une baisse de 45%

par rapport à 2012.


Une poignée de secteurs s’en sortent cette année

D’un point de vue géographique, les résultats d’activité sont très

contrastés d’un secteur à l’autre, et peu de marchés performent

cette année. Dans Paris intra-muros, la demande est en baisse de

19%. Tous les secteurs parisiens sont en recul, excepté Paris

Centre Ouest (QCA inclus) qui résiste avec 4% d’activité de plus

que l’an dernier. Malgré un environnement économique compliqué,

les entreprises ne sont pas restées figées, puisque le secteur

enregistre 10 transactions de plus de 5 000 m² (contre 8 en 2012)

dont les plus significatives ont été celles de Klesia (~15 000 m²)

dans « Rézo » et du TGI (~30 000 m²) dans la ZAC Clichy-

Batignolles, deux immeubles neufs en cours de développement.

A La Défense, les résultats sont décevants avec à peine 110 000 m²

loués cette année, soit le plus bas niveau jamais enregistré depuis

2002. Le marché chute ainsi de 34% en 2013. On dénombre

seulement 4 transactions de plus de 5 000 m² (contre 7 l’an passé)

dont la plus importante est celle d’ERDF dans la tour « Blanche »

(~22 000 m²). A noter, au 4ème trimestre, la société Egencia a pris à

bail 5 600 m² dans la tour « Egée ».

Dans le Croissant Ouest, les performances locatives sont dans

l’ensemble positives, contrairement au repli généralisé à l’échelle

régionale. La palme revient à Neuilly-Levallois, dont l’activité

progresse de 76% en un an grâce à deux grandes transactions

signées en fin d’année à Levallois : celle de Cetelem (~35 000 m²)

au 3ème trimestre, et celle de SAP (~28 000 m²) dans « So Ouest »

au 4ème trimestre. Sur la 2ème et 3ème marche du podium, les secteurs

de la Boucle Nord et de la Boucle Sud ont connu également une

bonne année. L’Oréal a pris de nouveaux bureaux à Clichy dans le

« Nuovo » (~21 500 m²) tandis qu’à Boulogne et Issy, l’offre de

qualité abondante, la bonne accessibilité du secteur et les loyers

attractifs ont séduit plusieurs entreprises. Le 4ème trimestre a

d’ailleurs été particulièrement riche en grandes signatures : la

Banque Postale dans « Bords de Seine 2 », Coca Cola dans

« Noda », Boursorama dans « You », et Vinci dans « In Situ ».

En 1ère Couronne et en 2ème Couronne Sud, l’activité locative est par

contre en fort retrait, en raison de nombreuses très grandes

transactions signées l’an passé sur ces secteurs. On notera

toutefois pour 2013 les implantations suivantes : Eiffage (futur

campus) à Vélizy, Orange dans « Eastview » à Bagnolet, Ericsson

dans « Hélios » à Massy, HAS dans « Green Corner » à Saint-

Denis, Dassault (extension de leur campus) à Vélizy ou encore

Lafarge dans « Le Panoramic » à Clamart.

Evolution du nombre de transactions > 5 000 m² (au 4ème trimestre de chaque année)

Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat

Evolution de la demande placée par tranches de surface (en années glissantes)


« So Ouest » - Levallois

35% 35% 44% 43% 44% 44% 45% 48% 48% 48%

37% 36%

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

En millions de m²

< 5 000 m²> 5 000 m²


Evolution de la demande placée en 2013 (par sous-secteur)



L’offre disponible fait un bond de 9% en un an

Le fléchissement de l’activité locative a contribué à la nette

augmentation du stock disponible. L’offre de bureaux atteint en fin

d’année un niveau inédit avec 3,925 millions de mètres carrés

immédiatement disponibles, ce qui représente 7,5% du parc tertiaire

francilien. Cette hausse a été largement alimentée par des

libérations d’immeubles existants, alors que les livraisons

d’immeubles neufs disponibles ont été limitées au 4ème trimestre.

Ainsi la part du neuf dans les disponibilités immédiates se maintient

toujours autour de 20% et celle du Grade A se situe, elle, encore

en-deçà.

Les hausses les plus importantes ont été enregistrées dans l’Ouest

parisien, marché où les livraisons neuves ont été particulièrement

importantes cette année, avec en tête La Défense et Boucle Sud

avec respectivement ~140 000 m² et ~60 000 m² livrés vacants en

2013. Par conséquent, les taux de vacance sont orientés à la

hausse : 12,2% à La Défense et 14,2% pour le Croissant Ouest.

De manière générale, l’offre demeure plus abondante en 1ère

périphérie tandis que dans la capitale le taux de vacance reste

contenu à 5,1%, bien qu’en hausse. Signe positif malgré tout cette

année, quelques immeubles neufs, livrés vacants depuis plusieurs

années pour certains, trouvent progressivement preneur suite au

réajustement de leurs valeurs locatives.

Les valeurs locatives sont toujours sous pression

Les loyers prime du QCA et de La Défense demeurent stables ce

trimestre à respectivement 710 €/m² et 530 €/m². En un an, le loyer

prime du QCA acte toutefois un repli notable en l’absence de

transactions à des niveaux de loyers exceptionnels. On compte

moins de 10 transactions signées à plus de 700 €, la valeur

maximum étant 750 €. On estime toutefois que l’essentiel de la

baisse des valeurs faciales a été acté cette année. A La Défense,

les valeurs les plus hautes correspondent aux transactions conclues

dans « Cœur Défense ».

En ce qui concerne les mesures d’accompagnement, après une

forte progression en 2012, les évolutions sont plus contrastées en

2013, mais elles demeurent élevées dans tous les secteurs. Le

marché reste globalement très alimenté en offre, et les conditions

de négociation sont toujours très avantageuses pour les entreprises.

Part des locaux Grade A dans l’offre immédiate > 5 000 m² (par grand secteur)

Offre immédiate > 5 000 m² Part du Grade A

2ème Couronne 468 000 17%

1ère Couronne 272 000 27%

Paris 167 000 8%

Croissant Ouest 599 000 42%

La Défense 373 000 54%


Evolution de l’offre immédiate et du taux de vacance (par état des locaux)


Offre immédiate au 4T 2013 (par grand secteur)


24% 28% 26% 23% 20% 21%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

2008 2009 2010 2011 2012 2013

En millions de m² Offre immédiate 2nde main

Offre immédiate neuve/restructurée

Taux de vacance

9%

11%

28%

10%

14%

28% Paris QCAParis intra-muros (hors QCA)Croissant OuestLa Défense1ère Couronne2ème Couronne


Taux de vacance au 4T 2013 (par sous-secteur)


Loyer prime au 4T 2013 (par sous-secteur) Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat/ORIE


Perspectives

« Au-delà des chiffres pour l’ensemble de l’année 2013, le

franchissement de la barre des 500 000 m² de demande placée au

4ème trimestre est un meilleur signal pour l’année qui commence.

Les demandes actives de grandes entreprises se maintenant et les

propriétaires mettant en œuvre une véritable ingénierie financière

au service des entreprises, les freins se lèvent peu à peu. Ainsi, on

peut anticiper un rebond d’activité du marché autour des 2 millions

de mètres carrés pour 2014, un niveau qui resterait toutefois

inférieur à la moyenne de long terme » commente Jacques Bagge,

directeur de l’Agence chez Jones Lang LaSalle.

Le stock d’offres à écouler demeure important, notamment en

périphérie. On peut donc imaginer qu’il y ait aujourd’hui

suffisamment d’offres sur le marché pour drainer et satisfaire la

demande, notamment dans des secteurs où l’offre neuve est

importante.

L’arrivée sur le marché de nouveaux projets, à La Défense et dans

la Boucle Sud en particulier, devrait contribuer à renforcer voire

accentuer les disparités de marché. Certains taux de vacance

pourraient donc enregistrer dans les prochains mois de nouvelles

hausses.

En effet si aujourd’hui les lancements spéculatifs d’opérations de

bureaux demeurent limités, la majeure partie de ces

développements, actuellement en cours de construction et

disponibles à la commercialisation (~800 000 m² au total), se

concentre dans l’Ouest francilien (~45%).

Dans ce contexte toujours favorable aux locataires, pas de

changement de cap du côté des propriétaires qui devraient rester

très attentifs aux contraintes opérationnelles et financières des

entreprises. Les valeurs locatives prime faciales devraient se

stabiliser en 2014, notamment dans des secteurs où l’offre locative

de qualité demeure limitée comme dans le QCA. Les loyers réels

eux devraient rester au plus bas dans un contexte globalement sur-

offreur et un marché locatif poussif.

Les renégociations de baux devraient rester également

nombreuses, le fort déficit de confiance n’incitant pas les entreprises

à quitter leurs locaux actuels.

Projets mis en chantier et disponibles à horizon 2016 (grand secteur)


2016 9 000 m²

TOTAL

2014 - 2016 802 000 m²

2014 387 000 m²

2015 406 000 m²

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

En m²

1ère Couronne 2ème Couronne

Croissant Ouest La Défense

Paris intra-muros (hors QCA) Paris QCA


Un marché de

l’investissement soutenu en

2013

Le marché de l’investissement francilien a surpris cette année par

son dynamisme et sa stabilité compte tenu de l’environnement

économique et de celui du marché locatif.

Après un 3ème trimestre dynamique, le sprint « habituel » du 4ème

trimestre pour le marché de l’investissement n’a pas été observé

cette année puisque « seulement » 2,9 milliards d’euros ont été

investis sur les trois derniers mois.

Ainsi, plus de 11 milliards d’euros ont été investis sur l’ensemble de

l’année 2013. Bien qu’en recul de 9% par rapport à 2012, le marché

n’en reste pas moins dynamique et conforme à son niveau d’activité

de long terme.

Un marché équilibré entre les transactions supérieures et

inférieures à 100 millions d’euros

Après la signature de nombreuses grandes cessions au 3ème

trimestre, la fin d’année a continué sur sa lancée et a enregistré 9

transactions supplémentaires de plus de 100 millions d’euros. La

plus grande transaction du trimestre, mais également de l’année,

est la cession par les DOCKS LYONNAIS de son portefeuille

français à ABU DABI INVESTMENT AUTHORITY (ADIA) pour un

montant estimé à 580 millions d’euros pour la partie située en Ile-

de-France. Citons également l’acquisition par THOR EQUITIES,

conjointement avec un investisseur israélien du « 65-67 avenue des

Champs Elysées » auprès d’UBS pour 280 millions d’euros.

Au final, ce sont ainsi 30 transactions de plus de 100 millions

d’euros qui ont été signées en 2013, un nombre quasi identique à

celui de 2012 mais pour un montant total légèrement inférieur.

Aucun segment de marché n’a particulièrement sous-performé en

2013 par rapport à 2012. Ainsi, le marché parisien a de nouveau

bâti sa performance de manière très équilibrée, puisque les volumes

« Passy Plaza » - Paris 16ème Indicateurs macro-économiques au 4T 2013 (évolution annuelle)

4T 2013 Evolution sur 1 an

PIB (3ème trim.) -0,10%

Taux directeur BCE 0,50

OAT 10 ans 2,50

Euribor 3 mois 0,287

SWAP 5 ans 1,26

Sources : INSEE / Agence France Trésor / euribor-rates.eu / Jones Lang LaSalle-Thomson Reuters

Chiffres clés Ile-de-France en 2013 (évolution annuelle)


Volumes investis 11 075 M€

Volume moyen 51 M€

Nombre de transactions dont plus de 100 M€

216 30

Taux de rendement prime bureaux 4,25 - 4,75


Une année 2013 dynamique, et une année 2014 qui devrait dépasser les 12 milliards d’euros en Ile-de-

France


investis se sont ventilés de manière égale entre les opérations de

moins de 100 millions d’euros (49% des volumes) et celles de plus

de 100 millions d’euros (51% du total).

La première couronne parisienne capte près de la moitié des

capitaux

Avec 43% des montants investis, Paris intra-muros ne draine pas,

mais de peu, la majorité des capitaux. C’est la première couronne

parisienne qui tire son épingle du jeu cette année avec 47% des

capitaux investis, soit plus de 5,2 milliards d’euros (en hausse de

48% en un an).

Si l’on exclut le portefeuille DOCKS LYONNAIS, les trois plus

grandes transactions enregistrées en 2013 ont été finalisées en

première couronne parisienne avec les acquisitions :

- d’« Eco Campus » à Châtillon,

- de la tour « Sequana » à Issy-les-Moulineaux (transaction JLL),

- et de la tour « Adria » à la Défense.

Ainsi, La Défense a terminé l’année sur une bonne performance

avec plus de 900 millions d’euros investis (6 transactions), soit la

meilleure année enregistrée sur ce marché depuis 2007.

Trois transactions de plus de 100 millions d’euros ont permis à ce

marché de réaliser cette bonne performance. Après la cession par

IVANHOE CAMBRIDGE de la tour « Pacific » pour 228 M€ à

TISHMAN SPEYER PROPERTIES (transaction JLL), celle par

TESTA à PRIMONIAL de la tour « Adria » pour 450 millions d’euros,

SAINT-GOBAIN a cédé « Les Miroirs » (bâtiments A et B) à

PERELLA WEINBERG PARTNERS pour 110 millions d’euros au

4ème trimestre.

Le bureau reste majoritaire mais une année dynamique pour le

commerce

Même si la part des actifs de bureaux reste toujours largement

majoritaire avec 86% des montants engagés, les cessions de

commerces ont été dynamiques, et représentent 9% des montants

investis en Ile-de-France (-5% en un an). Cinq transactions

supérieures à 100 millions d’euros ont été enregistrées sur des

commerces cette année. Trois d’entre elles ont été signées au 4ème

trimestre : il s’agit de l’acquisition par THOR EQUITIES du « 65-67

avenue des Champs Elysées » (260 millions d’euros), du

portefeuille vendu par ALTAREA-COGEDIM à ALLIANZ pour 190

millions, et de « Passy Plaza » acquis GENERALI auprès de

EUROCOMMERCIAL PROPERTIES pour 150 millions d’euros

(transaction JLL).

Montants investis par trimestre (en volume)


Montants investis par tranche de montants en 2013 (en nombre)


Volume d’investissement en 2013 (par types d’actif)


1,44 1,76

3,51 2,68

2,40 3,69

4,77 2,95

12,12 11,08

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2008 2009 2010 2011 2012 2013

En Mds€ 4T3T2T1T

-9%

69%

18%

12% 1% 0% < 50 M€

De 50 à 100 M€

De 100 à 300 M€

De 300 à 500 M€

> 500 M€


Un marché des VEFA en berne

Après une année 2012 déjà difficile, le marché des VEFA n’a pas

encore retrouvé de couleurs en 2013. Plus d’1,1 milliard d’euros ont

été investis sur des bureaux à construire en Ile-de-France, en

baisse de 16% en un an. Trois VEFA ont été finalisées au 4ème

trimestre : IVANHOE CAMBRIDGE s’est porté acquéreur de

l’immeuble « Ardeko »* pour 140 millions, DeAWM a acheté

« In Situ » auprès de VINCI IMMOBILIER / NEXITY pour 110

millions d’euros (transaction JLL), FONCIERE DES REGIONS a

acquis le futur siège d’EIFFAGE à Vélizy-Villacoublay pour un

montant estimé autour de 90 millions d’euros.

Retour des investisseurs étrangers, mais la part des

investisseurs français reste prépondérante

Comme nous l’avions annoncé, la part des investisseurs étrangers

est remontée au 4ème trimestre, portée en particulier par de grandes

transactions comme la cession du portefeuille des DOCKS

LYONNAIS à ADIA. Ainsi 6 des 9 transactions de plus de 100

millions d’euros ont été signées par des acquéreurs internationaux

au 4ème trimestre. « La forte activité des étrangers au 4ème trimestre

démontre l’attractivité du marché parisien auprès des investisseurs

internationaux. Leur part relativement faible dans les

investissements depuis le début de l’année n’était pas le reflet de

leur désintérêt pour la place parisienne, mais plus le résultat d’un

manque d’opportunités adaptées à leur stratégie d’investissement. »

commente Stephan von Barczy, directeur du Département

Investissement chez Jones Lang LaSalle.

Cependant, les investisseurs français continuent de largement

dominer le marché de l’investissement avec 67% des montants

engagés en Ile-de-France. Habituellement fortement présents sur

les volumes inférieurs à 100 millions d’euros, ils ont également été

présents sur les plus grandes transactions de l’année (« Eco

Campus », « Adria » ou encore le technopôle de BOUYGUES à

Meudon-la-Forêt).

Baisse des taux de rendements sur les secteurs les plus prisés

Sous l’impulsion d’une demande toujours forte pour les meilleurs

produits et de coûts de financement en baisse, les taux de

rendement prime des secteurs les plus établis en Ile-de-France

connaissent une légère érosion. Ainsi, dans le QCA, le taux prime

de référence en Ile-de-France passe d’une fourchette de

4,50-5,00% à 4,25-4.75% au 4ème trimestre 2013.

Part des VEFA dans le volume investi en bureau (en volume)

Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat * bien qu’initiée en 2011, cette transaction n’a été comptabilisée qu’en 2013 en raison de son montage juridique spécifique.

Montants investis par origine des capitaux en 2013 (en volume)


Taux de rendement au 4T 2013 (par sous-secteur)


1,05 1,64 1,57 1,92 2,23 1,60 1,61 1,32 0,90 1,10 1,28 1,11 0

2

4

6

8

10

12

14

1T20

11

2T20

11

3T20

11

4T20

11

1T20

12

2T20

12

3T20

12

4T20

12

1T20

13

2T20

13

3T20

13

4T 2

013

En Mds€ Ventes bureaux (hors VEFA)Vefa bureaux


Perspectives

Une fois de plus, le marché de l’investissement francilien a

démontré en 2013 qu’il pouvait dépasser le seuil des 10 milliards

d’euros d’investissement sans stimulus fiscal particulier.

Compte tenu des produits actuellement sur le marché, des produits

qui pourraient être arbitrés au cours de l’année, et des transactions

actuellement en cours de négociation, le montant total des

investissements pourrait dépasser les 12 milliards d’euros en 2014.

Par ailleurs, l’intérêt des investisseurs étrangers pour la place

parisienne ne se dément pas en ce début d’année, ces derniers

étant particulièrement actifs sur les grandes opérations en cours : la

cession du portefeuille RISANAMENTO, ou la vente du centre

commercial « Beaugrenelle ».

Enfin, en matière de financement, si les banques continuent de

dominer le marché, les fonds de dette ont efficacement déployé une

bonne partie de leurs fonds et de nouveaux assureurs ont fait leur

apparition. En 2013 on retiendra que la concurrence entre prêteurs

a entrainé une baisse des marges pour les financements des actifs

prime qui a compensé la hausse des taux. On pourra aussi noter

que des actifs dont le profil d’investissement est plus risqué

peuvent, aujourd’hui, être financé.

Consensus forecasts

A horizon 2014 Evolution sur 1 an

PIB (à fin d’année)

OAT 10 ans

Euribor 3 mois

Source : Consensus forecasts, étude de Décembre 2013

Bureaux Jones Lang LaSalle France

Paris

40-42 rue La Boétie

75008 Paris

Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28

La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50

Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59

Saint-Denis

3, rue Jesse Owens

93210 Saint-Denis

Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83

Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37

Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26

Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76

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Paris

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