OUVERTURE - FNAIM · « Rapport sur le Financement et la Transmission des TPE et PME » Rapport...

8e CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE 25 et 26 mars 2017 1

#CommerceFNAIM

2017 25 ET 26 MARS

8E CONVENTION

NATIONALE

DU COMMERCE

#CommerceFNAIM


#CommerceFNAIM

OUVERTURE

Philippe MAITRE,

Président de la Commission Commerce

A


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OUVERTURE

Jean-François BUET,

Président Fédéral

A


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OUVERTURE

Pierre-Yves CHEVALIER,

Président de la Chambre FNAIM Bretagne

Bruno HOUSSIN,

Président de la région FNAIM Bretagne

A


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REVITALISATION DES CENTRES-VILLES

ET BOURGS RURAUX : ENTRE CONSTAT

ALARMANT ET RÉALITÉ DES CHIFFRES,

QU’EN EST-IL VRAIMENT ?

Thibault LE CARPENTIER, directeur associé

chez OBSAND, cabinet conseil en développement

de stratégies commerciales

Patrick MANCEAU, conseiller municipal délégué

au Commerce, ville de Fougères

Olivier RAZEMON, journaliste au Monde, auteur

du livre : « Comment la France a tué ses villes »

B


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LE POINT SUR L’ÉVOLUTION

DES VALEURS LOCATIVES

ET DU DROIT AU BAIL EN FRANCE

Simon BOUTIGNY, rédacteur en chef adjoint

de La Correspondance de l’enseigne

Laurent GIBOIRE, président du Directoire

Giboire S.A., membre du Conseil d’administration

FNAIM Bretagne

C


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Rue VL/m2 (surface pondérée)

Avenue des Champs-Elysées 19 531€ (128 m2 p.)

Rue Saint-Honoré 11 839 € (87 m2 p.)

Rue du Faubourg-Saint-Honoré 2 647€ (136 m2 p.)

Boulevard Saint-Germain 4 567 € (30 m2 p.)

Rue des Francs-Bourgeois

4 615 € (39 m2 p.)

Rue de Passy

1 970 € (100 m2 p.)

Rue du Bac

1 667 € (36 m2 p.)

Rue des Rosiers 3 088 € (68 m2 p.)

Rue Vieille-du-Temple

2 717 € (46 m2 p.)

PARIS


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Preneur Cédant Surface Loyer Cession

Kiko Queen 670 m2 3,5 millions -

J.M. Weston Gaumont 1 000 m2 1million

Précaire 1 an

M&M’s Mercedes 980 m2 8,3 millions (Cassé)

Adidas Banana Republic 3 800 m2

(nouvelle surface) 10 millions -

Chanel - 140 m2 1,5 million 10 millions

Nike Tommy Hilfiger 2 500 m2 7 millions 18 millions (cassé)

Dubail Best Mountain 488 m2 2,2 millions 11,5 millions

Galeries Lafayette Virgin 9 000 m2 10 millions + 4 millions de

clause recette -

CHAMPS-ELYSEES


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Rue de la Grande-Chaussée 1 500 € (58 m2 p.)

Place du Lion-d’Or 913 € (80 m2 p.)

Rue des Chats-Bossus 2 100 € (80 m2 p.)

Place du Général-de-Gaulle 1 942 € (24 m2 p.)

Rue Lepelletier 1 212 € (66 m2 p.)

Rue des Manneliers 1 532 € (31 m2 p.)

Rue du Secrétaire-Arembault 1 048 € (42 m2 p.)

Rue de la Vieille-Comédie 1 375 € (80 m2 p.)

Rue Bartholomé-Masurel

668 € (40 m2 p.)

LILLE


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Avenue de la République 2 227 € (220 m2 p.)

Rue du Président-Edouard-Herriot 1 192 € (99 m2 p.)

Rue de Brest 1 133 € (98 m2 p.)

Quai de Brest 308 € (120 m2 p.)

Rue Ferrandière 675 € (63 m2 p.)

Rue Childebert 1 167 € (30 m2 p.)

Avenue du Maréchal-de-Saxe 322 € (87 m2 p.)

Cours Vitton 562 € (55 m2 p.)

Cours Franklin-Roosevelt 422 € (66 m2 p.)

LYON


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Rue VL/m2

Rue Grignan 1639 € (122 m2 p.)

La Canebière 1 045 € (264 m2 p.)

Rue Paradis

1 097 € (32 m2 p.)

Rue Lulli 895 € (95 m2 p.)

Cours Julien 744 € (156 m2 p.)

Rue du Jeune-Anacharsis 627 € (55 m2 p.)

Rue Francis-Davso 1 031 € (32 m2 p.)

Rue de Rome 394 € (66 m2 p.)

Rue Saint-Ferréol

2 211 € (95 m2 p.)

MARSEILLE


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Quelques écarts

Blois : VL moyenne 88 €/m2 (écart 40 € - 235 €) Bourges : VL moyenne 168 €/m2 (écart 112 € – 300 €) Limoges : VL moyenne 262 €/m2 (écart 225 € – 343 €) Paris : VL moyenne 1 339 €/m2 (écart 20 000 € - 200 €) Rennes : VL moyenne 570 €/m2 (écart 200 € – 667 €) Tours : écart 234 € - 828 €


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Depuis 30 ans, La Correspondance de l’Enseigne recense les nouveaux concepts.

2015 : 292 2016 : 236

2015-2016 : - 20 %


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Les concepts marquants, les secteurs qui bougent

La bijouterie/horlogerie : Pandora, Montres&Co, Gemmyo, Amazing Jewelry... Le bio : Naturalia, Biocoop, Bio C’Bon, La Vie Claire, Carrefour Bio, Cœur de Nature... La lunette low-cost : Sensee, Lunettes pour Tous, Polette, Jimmy Fairly, Happy View... L’alimentation : Coût2Frais, Au Bout du Champ... Restauration : Five Guys, Square Makers Mode : Fjällräven Maison : Agent Paper Beauté : Elikya Beauty


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Les pure players ouvrent des boutiques : Amazon, Made.com, Happy View, L’Exception, Polette,

Sodezign, Pb Cosmetics, Spartoo, Envioo.com...

Des concepts pour les petites villes : Yves Rocher, Afflelou, La Boîte à Pizza, Dpam...


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LE COMMERCE ET L’EQUILIBRE TERRITORIAL


#CommerceFNAIM

LIRE L’ARTICLE

COMPLET

« Concurrencé par la

périphérie, le cœur des

villes, notamment petites

et moyennes, souffre.

Élus et commerçants

luttent pour endiguer ce

phénomène. »

http://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377http://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377


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PANORAMA COMMERCE DÉTAIL EN BRETAGNE

► Évolutions récentes du commerce de détail en Bretagne


#CommerceFNAIM

LIRE L’ARTICLE

COMPLET

« Dans le centre-ville de

Saint-Brieuc (Côtes-

d'Armor), le nombre de

cellules commerciales vides

est en constante

augmentation.

Un rapport ministériel

décrypte le phénomène. »

http://www.ouest-france.fr/bretagne/saint-brieuc-22000/commerce-saint-brieuc-le-centre-ville-toujours-en-souffrance-4587256http://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377http://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377


#CommerceFNAIM

« Comment lutter contre les

devantures qui se vident dans le

centre de certaines villes

moyennes ?

A St-Brieuc, c'est une banque, le

Crédit Agricole, qui a pris

l'initiative de proposer des

loyers réduits pour aider de

nouveaux commerçants à

s'installer.

Nom de l'opération : Boutiques

Starter. »

LIRE L’ARTICLE

COMPLET

http://france3-regions.francetvinfo.fr/bretagne/cotes-d-armor/saint-brieuc/saint-brieuc-banque-propose-commerces-loyers-moderes-redynamiser-centre-ville-1220077.htmlhttp://france3-regions.francetvinfo.fr/bretagne/cotes-d-armor/saint-brieuc/saint-brieuc-banque-propose-commerces-loyers-moderes-redynamiser-centre-ville-1220077.htmlhttp://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377http://www.ouest-france.fr/economie/commerce/commerce-pourquoi-tant-de-magasins-vides-en-centre-ville-4472377


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LE PALMARÈS DES CENTRES-VILLES PROCOS

360 commerces

2% de vacance commerciale


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8E CONVENTION NATIONALE DU COMMERCE

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RENCONTRE AVEC LES EXPOSANTS - CESSION PME

- CRÉDIT PRO

- VISITE PRIVÉE

- KOMPROMIS

- CAP DÉVELOPPEMENT

ET DÉDICACE AVEC O. RAZEMON


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FORMATIONS « ENTREPRISES - FONDS DE COMMERCE »

Formations inter entreprises :

• 4 formations dans les « Essentielles »

• 31 formations dans les « Spécialisations »

Stages d’intégration :

• Bail commercial, propriété commerciale et fonds de commerce

• Transmission de Fonds de commerce et d’entreprises


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QUELQUES CHIFFRES POUR 2016

En inter entreprises :

• 16 sessions réalisées pour 42 programmées

• Soit 202 personnes formées

• Principalement sur le bail commercial et son renouvellement

Stages d’intégration :

• Transmission de F de C : 3 programmées /2 réalisées (13 personnes

formées)

• Bail commercial : 7 programmées / 6 réalisées (61 personnes formées)


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FORMATION EN 2017

- EVOLUTION : … des obligations

- LES OUTILS A DISPOSITION

• En « présentiel »

• Webinaire : synchrone

• E-learning

• asynchrone

• Stage d’intégration

• Formation INTRA-Entreprises

- ADAPTATION ET SOUPLESSES : FNAIM Bretagne

• Universités de la Formation : 3ème session

• Nouveaux locaux : accueil des formations

- FINANCEMENT : le point


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ENSEIGNES ET NOUVEAUX

CONCEPTS DE CENTRE-VILLE : LES

STRATÉGIES D’ADAPTATION ET

DE DÉPLOIEMENT

Emmanuel LE ROCH, délégué général de PROCOS

Jérôme BLACHÈRE, responsable du Service

Développement de BIOCOOP

Gérard DOREY, conseil Commerces, proximité

et réseaux de franchises

Erwan ROUXEL, fondateur associé de Baïla Pizza

D


#CommerceFNAIM

VOLUMES DES TRANSACTIONS

DE FONDS DE COMMERCE

ET D’ENTREPRISES EN FRANCE :

INDICATEURS ET TENDANCES

D’AVENIR

Charles MARINAKIS,

Directeur général de Century 21 France

E


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8ème Convention Nationale du Commerce FNAIM 25 et 26 mars 2017 – Saint Malo

Entreprises & Commerces

Les volumes de Transmissions

Chiffres & Analyses


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Le dramatique constat de

l’absence de données


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« Favoriser la Transmission d’Entreprise en

France : Diagnostic et Propositions »

Rapport remis le 7 Juillet 2015

Mme Fanny DOMBRE – COSTE

Députée de l’Hérault

A la demande du Ministre de L’Economie


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« Rapport sur le Financement et

la Transmission des TPE et PME »

Rapport remis le 7 Décembre 2016

Monsieur Fabrice PESIN

Médiateur National du Crédit

A la demande du Ministre de L’Economie


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Les ventes de Fonds de

Commerce


#CommerceFNAIM


0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

2008 2009 2010 20112012

20132014

2015

54 023

43 764 44 147 45 105 48 622

44 504 43 799

39 835

Nbre de transaction

NOMBRE DE VENTES DE FONDS DE COMMERCE


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Les Cessions de Parts Sociales

ou de Titres

41 %


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Les Cessions d’Entreprises


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EVOLUTION DU MARCHE DES TPE-PME

Des statistiques trompeuses !

Le chiffre le plus fréquemment cité dans les médias est de 60.000 transmissions / an Malheureusement ce chiffre inclut d’ores et déjà les fonds de commerce et l’artisanat qui représentent environ 75% des entreprises répertoriées par l’INSEE.


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La Transmission d’Entreprise en France

• 3 % des 2,2 Millions Micro Entreprises

• 2,8 % pour les TPE contre

• 6 % pour les PME

• 18,2 % pour les ETI


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ÂGE DU PROPRIETAIRE LORS DE LA TRANSMISSION


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OBJECTIFS DE TRANSMISSION CLAIRS ET DETERMINES


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Nombre de cessions de TPE/PME


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QUELLE TRANSMISSION ?


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LES OBSTACLES A LA TRANSMISSION D’ENTREPRISE


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Apport personnel des repreneurs en K€


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Pourquoi ?


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CONTEXTE MACRO

ECONOMIQUE


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REPRISE EUROPEENNE CONFIRMEE


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DES PERSPECTIVES DE CROISSANCE HONORABLES


#CommerceFNAIM


EVOLUTION DES CHIFFRES D’AFFAIRES DU COMMERCE DE DETAIL


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Les Créations d’Entreprises


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NOMBRE DE CRÉATION D’ENTREPRISES


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Les vraies Raisons ?


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• Contextuelles et pas Conjoncturelles .

• Micro Economiques

• Sociétales

• Fiscales


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Créations & Reprises


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MONTANT MOYEN DES TRANSACTIONS DE FONDS DE COMMERCE

176 002

174 500

176 017

187 924

199 466

191 066

189 604

179 874

160 000

165 000

170 000

175 000

180 000

185 000

190 000

195 000

200 000

205 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015


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Carte de France des montants moyens de transactions en K€ par région


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NOTRE MARCHE


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LES OBSTACLES A LA TRANSMISSION D’ENTREPRISE


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LA MUTATION EST EN MARCHE

• Financiarisation du commerce

• Création de nouveaux espaces Commerciaux

• Migration partielle de la demande

• Conceptualisation des métiers traditionnels


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Répartition des investissements dans les RETAIL PARK


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MUTATION DES REPRENEURS

• Moins de reconversions subies

• Plus de reconversion choisies

• Budgets en baisse

• Prix Acquisition / Retour sur Investissements


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AVENIR & STRATEGIES

Quelles orientations pour les

Agences Spécialisées

Entreprise & Commerce ?


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PLAN DE BATAILLE


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AVENIR & STRATEGIES

• Diversification obligatoire des activités

• Meilleure maitrise des prix de cession

• Plus imaginatif dans le sourcing des acquéreurs

• Plus de reconnaissance pour notre métier sous réserve que nous le méritions !


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CONCLUSION


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RENDEZ-VOUS À 20H

POUR DINER ET SOIRÉE

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2017 25 ET 26 MARS

8E CONVENTION

NATIONALE

DU COMMERCE

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L’AD’AP DEUX ANS APRÈS L’ENTRÉE

EN VIGUEUR DE LA LOI : QUI DOIT

FAIRE QUOI ET COMMENT ?

André AUGST, vice-président du CEP-CICAT

(Centre de Ressources, d’Informations et de

Conseils en Aides Techniques)

A

VIGILANCE ACCESSIBILITÉ

L’Ad’AP deux ans après !!!

que doit-on faire !!!

79

Les Missions CICAT :

- Espace d’exposition

- Conseil en Information et en Aides Techniques

- Espace d’essais

- Adapt’Logis

80

Espace d’exposition

81

Département Accessibilité

- Assistance à maîtrise d’ouvrage

- Diagnostic accessibilité des ERP

- Intervenant dans les commissions d’accessibilité

- Expert auprès des assureurs

82

Les ERP définition

Les établissements recevant du public (ERP) sont des bâtiments dans lesquels des

personnes extérieures sont admises.

Peu importe que l'accès soit payant ou gratuit, libre, restreint ou sur invitation.

Une entreprise non ouverte au public, mais seulement au personnel, n'est pas un ERP.

Les ERP sont classés en catégories qui définissent les exigences réglementaires

applicables (type d'autorisation de travaux ou règles de sécurité par exemple) en

fonction des risques.

Deux domaines sont particulièrement surveillés :

l’accessibilité, ces établissements doivent être accessibles à tous, notamment aux

personnes pourvues d’un handicap quel qu’il soit ;

la sécurité incendie, doit être au mieux maîtrisée et anticipée, afin de prévenir le risque

incendie

Pour toute opération concernant un Établissement Recevant du Public (ERP), il est

nécessaire de joindre

un dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des règles de sécurité et

d'accessibilité aux personnes handicapées 83

https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=annexe&cerfaFormulaire=13411https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=annexe&cerfaFormulaire=13411https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=annexe&cerfaFormulaire=13411

Les ERP sont classifiés sous 5 catégories selon leur capacité d’accueil :

catégorie 1 + 1 500 personnes

Catégorie 2 701 à 1 500 personnes

Catégorie 3 301 à 700 personnes

Catégorie 4 - 300 personnes à l’exception des établissements compris

dans la 5ème catégorie

Catégorie 5 Etablissements dans lesquels l’effectif du public n’atteint

pas les chiffres fixés par la réglementation de sécurité.

•J Structures d'accueil pour personnes âgées et personnes handicapées

•L Salles d'audition, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usages multiples

•M Magasins de vente, centres commerciaux

•N Restaurants et débits de boissons

•O Hôtels et pensions de famille

•P Salles de danse et salles de jeux

•R Établissements d'éveil, d'enseignement, de formation, centres de vacances, centres de loisirs sans hébergement (8)

•S Bibliothèques, centres de documentation (2)

•T Salles d'expositions

•U Établissements sanitaires

•V Établissements de culte

•W Administration, banques, bureaux

•X Établissements sportifs couverts

•Y Musées

Classement des ERP

84

Les obligations

Les 5 ° catégories

Pour Les Etablissements Recevant du Public existants ou créés dans un cadre bâti

existant classés ,une partie du bâtiment ou de l'installation assure l'accessibilité des

personnes handicapées, quel que soit leur handicap, à l'ensemble des prestations en

vue desquelles l'établissement ou l'installation est conçu.

une partie des prestations peut être fournie par des mesures de substitution.

« La partie considérée du bâtiment doit être la plus proche possible de l'entrée

principale ou d'une des entrées principales et doit être desservie par un cheminement

usuel »

Les autres

Doivent être accessibles dans tous les espace recevant du publics

85

Les obligations

Dans toutes les catégories, des affaiblissements sont possibles dans

les bâtiments existants :

• Possibilité d’avoir des élévateurs sans dérogation

• Passages de portes sont réduits à 0,77 m

• Possibilité d’avoir des sanitaires mixtes adaptés séparés des sanitaires

non accessibles

• Pas d’obligation de sanitaire adapté dans les « parties communes » pour

les hôtels (sans prestation de restauration)

86

Les Ad’AP

La loi du 11 février 2005 donnait 10 ans aux Etablissements Recevant du Public

(ERP) pour être accessibles.

Face au retard pris par les exploitants et les maîtres d’ouvrage, le gouvernement a

mis en place par voie d’ordonnance :

LES AGENDAS D’ACCESSIBILITE PROGRAMMEE (Ad’AP)

Ce sont des documents OBLIGATOIRES de programmation et de financement de la

mise en accessibilité des ERP.

Juridiquement, l’Ad’AP suspend les sanctions prévues par l’article L152-4 du Code de

la Construction et de l’Habitation pour non respect des règles d’accessibilité, ceci en

contrepartie d’un engagement vérifiable de réaliser les travaux.

87

Attestation de conformité à envoyer au préfet avant le 31 mars 2015

avant le 27 septembre 2015

Les Ad’AP

88

Les Ad’AP

Quels justificatifs pour les ERP accessibles ou rendus accessibles

ERP accessible au 31/12/2014

ERP rendu accessible avec ou sans travaux

au 27/09/2015

ERP fermé avant le 27/09/2015

Attestation Document de dépôt Ad’AP et Attestation

Pas de document faire un diagnostic

89

Les Ad’AP

Quels justificatifs pour les ERP ayant un Ad’AP en cours

90

DEROGATIONS financières

• Impossibilité pour un établissement de financer les travaux

• Impact des travaux sur la viabilité économique future de

l’établissement

• Nécessité d’une approche raisonnée de mise en accessibilité

notamment en cas de rupture de la chaine de déplacement

Par ailleurs, les dérogations pour raison économique sont limitées, dans

le temps, à la délivrance d’un permis de construire ultérieur.

Les Ad’AP et les solutions alternatives

DEROGATIONS Techniques

• Impossibilités techniques

• Refus de la copropriété en AG d’effectuer les travaux pour un ERP

cadre bâti existant

• Préservation du patrimoine

91

.

Les ERP-La loi

Les points clés de l'accessibilité du bâti

• Le cheminement extérieur, le stationnement

• L‘accès, l’entrée de l'ERP

• Les passage de portes

• L'accueil

• Les circulations horizontales, verticales

• Les cabines, le cas échéant

• Les sanitaires, le cas échéant

• La signalétique

• L’éclairage

92

Les points clés de l'accessibilité du bâti L’accès à l’établissement

Cheminements extérieurs

Stationnement automobile

93

Les points clés de l'accessibilité du bâti L’accès à l’établissement

Accès à l’établissement ou à l’installation (rampe, marche, élévateur)

Entrée seuil passage de porte communication

94


Accueil du public comptoir

Eclairage signalétique

95


Les circulations ,les portes, les ascenseurs

Les escaliers

96

Les points clés de l'accessibilité du bâti Les sanitaires

les points d’eaux

97

5 situations peuvent se présenter :

I. ERP accessibles au 31.12.2014

II. ERP rendu accessibles au 27.09.2015 sans travaux ou travaux terminés

III. ERP qui font l’objet d’un changement de destination ou de fermeture au

27.09.2015.

IV. ERP qui font l’objet d’un AD’AP

V. ERP non accessibles au 31.12.2014 et n’ayant engagé aucune démarche

Les points clés de la vigilance

Les ERP

98

Les points clés de la vigilance

ERP Neuf

Existant sans Ad’AP ( 1 er mars 2015)

Existant avec Ad’AP

ERP déclaré

conforme

Date de PC après le 1er

janvier 2007

Attestation

auto attestation pour les 5èmes

catégories ou attestation du

bureau de contrôle ou de l’

architecte

Ad’AP déposé avant le 27 sept 2015

Pièces à

vérifier

Copie de l’ attestation

de conformité

(architecte ou bureau

de contrôle)

Vérifier que l’attestation

couvre l’ensemble de

l’ouvrage

Copie de l'attestation

Si attestation sur l’honneur (vérifier

sur quelle base elle a été effectuée

: auto déclaration ou attestation

par un bureau de contrôle ou

architecte

Copie du Cerfa Ad’AP

(vérifier l’agenda, l’état d’avancement, les

montants)

Si l’Ad’AP est terminé, copie de l’attestation

Si l’Ad’AP est sur plus de trois ans, demander

bilan à 1 an et la situation lors de la vente

ERP sans DOSSIER Demander un diagnostic technique et financier de la mise aux normes Ou informer de l’absence de pièces permettant de vérifier la conformité !!!!!

99

Vos reflexes

Votre ERP est-il classé réellement ????

Demander les attestations de conformité ou le dossier Ad’AP

De la 1ère à la 4ème catégorie des documents existent, permettant de vérifier les

conformités (comptes-rendus des organismes de contrôles et des commissions

sécurité accessibilité)

Vérifier les échéances et les montants de l’Ad’AP.

Vérifier l’état des travaux réalisés

Vérifier les éventuelles dérogations acceptées

Attention les 5èmes catégories hors locaux à sommeil ne sont pas ou peu contrôlés

Si rien n’est fait votre ERP devra faire l’objet d’un dossier de régularisation

Un lien entre la conformité en Accessibilité

et la conformité en Incendie

100

Exemple d’une information annexée

ETABLISSEMENT RECEVANT DU PUBLIC - INFORMATION

La loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées fixe le principe d'une accessibilité généralisée intégrant tous les handicaps. Tous les établissements recevant du public (ERP) sont concernés par cette réglementation. Ils

doivent être accessibles aux personnes atteintes d'un handicap (moteur, auditif, visuel ou mental) et aux personnes à mobilité réduite (personne âgée,

personne avec poussette, etc.).

L'obligation d'accessibilité porte sur les parties extérieures et intérieures des établissements et installations, et concerne les circulations, une partie des

places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux et leurs équipements.

Il existe 5 catégories en fonction du public reçu.

La mise en accessibilité d’un ERP peut être réalisée sur une période de 3 ans maximum. Toutefois, un ERP du 1er groupe peut être traité dans un délai plus long allant de 1 à 6 ans. Il mobilise alors deux périodes : une première période de 3 ans qui est complétée par une seconde période comprenant de 1 à 3 années. Les travaux pour un patrimoine de plusieurs ERP, comprenant au moins un ERP de 1ère à 4ème catégorie peuvent être réalisés dans les mêmes délais. Lorsqu’ils sont soumis à des contraintes techniques ou financières particulières, les propriétaires ou exploitants d’un ou plusieurs ERP de 5ème catégorie peuvent demander une durée de mise en œuvre de leur adaptation de deux périodes de trois ans maximum.

L'ACQUEREUR déclare être informé que les caractéristiques du local, de ses installations et de ses dégagements, devront répondre aux obligations réglementaires et être en rapport avec l’effectif de la clientèle qu’il envisage de recevoir dans le cadre de son activité. Les règles de sécurité de base pour les établissements recevant du public sont les suivantes, outre le cas des dégagements évoqués ci-dessus :

• Tenir un registre de sécurité.

• Installer des équipements de sécurité : extincteur, alarme, éclairage de sécurité, sécurité incendie, antivols, matériaux ayant fait l’objet de réaction au feu

pour les aménagements intérieurs, afficher le plan des locaux avec leurs caractéristiques ainsi que les consignes d’incendie et le numéro d’appel de

secours.

• Utiliser des installations et équipements techniques présentant des garanties de sécurité et de bon fonctionnement.

• Ne pas stocker ou utiliser de produits toxiques, explosifs, inflammables, dans les locaux et dégagements accessibles au public.

L’ACQUEREUR fera son affaire personnelle de toute cette réglementation et de la mise en accessibilité à ses frais ainsi que de l’éventuel dépôt d’un agenda d’accessibilité programmée.

101

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000809647&dateTexte=http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000809647&dateTexte=http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000809647&dateTexte=http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000809647&dateTexte=http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000809647&dateTexte=

Art. 41 du chapitre III de la loi du 11 février 2005 - Art. L. 111-7-4 (…)

Sanction administrative

(…)

Sanction Pénale

(…)

« Art. L. 152-4. - Est puni d'une amende de 45 000 €uros le fait, pour les utilisateurs du sol, les

bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne

responsable de l'exécution de travaux, de méconnaître les obligations imposées par les articles

L. 111-4, L. 111-7, L. 111-8, L. 111-9, L. 112-17, L. 125-3 et L. 131-4, par les règlements pris pour

leur application ou par les autorisations délivrées en conformité avec leurs dispositions. En cas

de récidive, la peine est portée à six mois d'emprisonnement et 75 000 EUR d'amende.

(…) « 1° En cas d'inexécution, dans les délais prescrits, de tous travaux accessoires

d'aménagement ou de démolition imposés par les autorisations mentionnées au premier alinéa ;

(…) Les personnes morales peuvent être tenues responsables des infractions aux règles

d’accessibilité

Les sanctions

102

Les champs d’application de la loi

Nos services personnalisés

Les formations

- Pré-requis au repérage des non conformités

- Formation accessibilité ERP

Les accompagnements

- Visualisation des défauts sur photos

- Diagnostic sur site

- Rapport d’accessibilité

- Relectures des pièces Ad’AP ou des diagnostics

- Rapport de vigilance

- Aide à la mise en conformité

103

Nos services personnalisés

104

Nous contacter

106


#CommerceFNAIM

B

Définition

Sanctions

Évolution de l’analyse de la jurisprudence

Respecter les règles de sécurité incendie

et d’accessibilité handicap

OBLIGATION DE DÉLIVRANCE


#CommerceFNAIM

DÉFINITION

► Le bailleur est tenu d’une obligation fondamentale qui consiste à livrer

au locataire un local lui permettant d’exploiter l’activité autorisée au

bail.

► Il apporte une garantie absolue d’exploitation dans les locaux loués.

► Deux caractéristiques essentielles :

- elle est d’ordre public, ce qui signifie qu’une clause du bail ne peut y faire

obstacle ;

- elle perdure pendant toute la durée du bail, et non pas seulement lors

de la livraison.


#CommerceFNAIM

SANCTIONS

► En cas de violation de l’obligation de délivrance, le locataire peut faire

sanctionner comme suit le bailleur :

- soit obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur ;

- soit la condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

- ou encore les deux.


#CommerceFNAIM

ÉVOLUTION DE LA JURISPRUDENCE

► Pendant longtemps la jurisprudence a considéré que le bailleur

manquait à son obligation de délivrance si le preneur était dans

l’impossibilité d’exploiter les locaux loués.

► Elle a ensuite évolué en considérant que le bailleur pouvait manquer

à cette obligation si le preneur subissait une gêne importante pour

son activité.


#CommerceFNAIM

RESPECTER LES RÈGLES DE SÉCURITÉ INCENDIE

ET D’ACCESSIBILITÉ HANDICAP

► Sortie de secours

Dès le commencement du bail, les locaux n'étaient pas en conformité avec les règles de sécurité

pour l'exercice de l'activité de restauration prévue au contrat, et cela du fait de l'absence d'issues

de secours. Partant, l'obligation de délivrance d'un bien conforme à sa destination contractuelle

n'avait pas été remplie par les sociétés bailleresses qui avaient consenti la location en autorisant le

preneur à exercer dans les lieux la seule activité de « restauration rapide type snack , pizzeria,

salon de thé, bar à tapas, à emporter ou à consommer sur place » . Or cette activité impliquant

l'accueil du public ne pouvait être exercée dans des locaux dont la configuration n'était pas

conforme aux règles de sécurité (CA Metz, 10 mars 2016)


#CommerceFNAIM



► Conduit d’extraction pour un restaurant

(obtenir préalablement l’autorisation de la copropriété)

Manque à son obligation de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue au bail,

le bailleur qui n'a pu obtenir l'autorisation d'effectuer les travaux nécessaires à ce type d'activité.

En l'espèce, il est constant que le local donné à bail pour une activité de restauration n'est pas

équipé d'une gaine d'extraction d'air.

Il résulte de l'article 63-1 in fine du règlement sanitaire du département du Val-de-Marne que

s'agissant des cuisines «l'air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute

fenêtre ou de toute prise d'air neuf, de tout débouché de conduit de ventilation et de tout conduit de

fumée, sauf aménagements tels qu'une reprise d'air pollué ne soit pas possible. L'air extrait des

locaux à pollution spécifique doit, en outre, être rejeté sans recyclage ».

Dans ces conditions, il importe peu que le précédent locataire ait pu exploiter un restaurant sans

gaine d'extraction d'air, ce dispositif étant imposé par la réglementation. De même, la destination

du bail étant celle de restauration de type asiatique, ce qui suppose une cuisson des plats, le

bailleur ne peut exiger du preneur qu'il limite son activité à une restauration sans cuisson

(CA Paris, 15 février 2017).


#CommerceFNAIM



► Conduit d’extraction pour un restaurant

(obtenir préalablement l’autorisation de la copropriété)

si le remplacement d'une gaine d'extraction ancienne par une nouvelle peut être une amélioration,

la pose d'une gaine nouvelle dans un espace confiné ne constitue pas, en l'espèce une

amélioration, et si l'obligation de délivrance qui incombe au bailleur en application de l'article 1719

du code civil lui impose de délivrer un local commercial conforme à la destination prévue au bail et

notamment en matière de restaurant, d'installer un conduit d'extraction de fumées conforme à la

réglementation en vigueur, cette condition ne peut être imposée à la copropriété dès lors que les

autorisations n'ont pas été demandées en temps utiles au syndicat des copropriétaires et que les

conditions de l'article 30 ne sont pas respectées (CA Paris, 1er mars 2017)

http://www.lexis360.fr/Docview.aspx?&tsid=docview5_&citationData={"citationId":"R28","title":"article 1719 du code civil","pinpointLabel":"article","pinpointNum":"1719","docId":"JK_KJ-1411180_0KRJ"}http://www.lexis360.fr/Docview.aspx?&tsid=docview5_&citationData={"citationId":"R28","title":"article 1719 du code civil","pinpointLabel":"article","pinpointNum":"1719","docId":"JK_KJ-1411180_0KRJ"}


#CommerceFNAIM

ACCESSIBILITÉ AUX PERSONNES À MOBILITÉ RÉDUITE

► a) Il est essentiel de rappeler que le bailleur peut transférer à son locataire

les travaux de mise en conformité des locaux (à l’exception depuis le décret

du 3 novembre 2014 des grosses réparations de l’article 606 du Code civil).

Or, les travaux d’accessibilité sont des travaux de mise en conformité.

Il s’agit donc d’une dérogation à l’obligation de délivrance, car avec les travaux

le preneur est en mesure d’exploiter les locaux. Mais attention car de plus en plus

les juges décident que :

► b°) à défaut pour le bail de contenir une telle clause les travaux d’accessibilité sont

à la charge du bailleur (CA Chambéry, 18 octobre 2016).

Si le bailleur refuse, il s’agit d’un manquement à l’obligation de délivrance

(CA Pau, 30 juin 2016).

► c°) il est donc possible de transférer sur le locataire les travaux d’accessibilité,

mais attention à la disproportion (CA Paris, 18 mai 2011)


#CommerceFNAIM


RENCONTRE AVEC LES EXPOSANTS

#CommerceFNAIM


#CommerceFNAIM

OBLIGATIONS DE L’INTERMÉDIAIRE

EN TRANSMISSION D’ENTREPRISES

ET COMMERCES : LES CONSEILS,

LES RAPPELS ET LES ALERTES

C

Laurent MEILLET

Avocat au Barreau de Paris


#CommerceFNAIM

LE RÔLE DU RÉDACTEUR C

Informer et éclairer les parties

Répondre à la volonté des parties

Rédacteur unique


#CommerceFNAIM

L’ÉTENDUE DE SA RESPONSABILITÉ C

La qualité des parties

Les aménagements possibles

de la prescription


#CommerceFNAIM

L’INFORMATION DES PARTIES C

La délimitation du périmètre de la cession

La recherche des éléments indispensables à

la rédaction de l’acte


#CommerceFNAIM

LES VÉRIFICATIONS NÉCESSAIRES C

La capacité des parties

Les locaux

Le bail

Les conditions suspensives

Les garanties consenties


#CommerceFNAIM

L’EFFICACITÉ DE L’ACTE 1/2 C

La prescription

Les garanties à prévoir

Les sûretés

La transmission des contrats

Les clauses de réserve de propriété


#CommerceFNAIM

C

Les clauses contradictoires

Le séquestre

La mainlevée des inscriptions

Le transfert des risques

L’EFFICACITÉ DE L’ACTE 2/2


#CommerceFNAIM

ACTUALITÉ JURIDIQUE

ET JURISPRUDENCE APRÈS

LES LOIS PINEL, ESS ET HAMON

Matthieu DEBROISE, avocat au Barreau de Rennes

Christophe DENIZOT, avocat à la Cour d’appel de Paris

Laurent MEILLET, avocat au Barreau de Paris

Frédéric TALMON, avocat à la Cour d’appel de Paris

Valérie CARTERON, juriste FNAIM

D


#CommerceFNAIM

D

Lissage de l’augmentation de loyer ou

plafonnement du déplafonnement

Cession du droit au bail

LES BAUX COMMERCIAUX APRÈS LES

APPORTS DE LA LOI PINEL ET LA LOI

MACRON…BOULEVERSEMENT OU RETOUR

À UN JUSTE ÉQUILIBRE ?


#CommerceFNAIM

LISSAGE DE L’AUGMENTATION DE LOYER

OU PLAFONNEMENT DU DÉPLAFONNEMENT

► Le lissage de l’augmentation du loyer résultant du déplafonnement

communément appelé « Le plafonnement du déplafonnement »

constitue l’un des apports majeurs de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014

dite loi Pinel.

► Pour bien appréhender cette nouveauté, il convient d’aborder

successivement :

1- Le champ d’application du lissage du loyer déplafonné et date d’entrée en

vigueur

2 - Énoncé de la règle et ses limites

3 - Les interrogations pratiques issues de l’application de ce nouveau

principe


#CommerceFNAIM



► 1 - Champ d’application

Le lissage de l’augmentation de loyer s’applique :

● a) en cas de déplafonnement résultant de la modification notable d’un des

éléments de la valeur locative mentionnés aux 1°) à 4°) de l’ article L145-33 du

Code de Commerce ;

● b) en cas de déplafonnement résultant de la durée contractuelle du bail ;

● c) lors du déplafonnement en matière de révision du loyer ;

Ce lissage est exclu en cas de déplafonnement fondé sur un autre motif.


#CommerceFNAIM



► 2 - Énoncé de la règle et ses limites

Le déplafonnement du loyer renouvelé ou révisé ne peut conduire à des

augmentations supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Les nouvelles dispositions de l’article L 145-34 du Code de Commerce sont

applicables uniquement aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er sept. 2014.

Les dispositions de l’article L145-34 n’étant pas d’ordre public, une dérogation

conventionnelle peut être inscrite au bail ayant pour objet une renonciation à la règle

du lissage. Cette renonciation n’est valable que dans l’hypothèse d’un encadrement lié

à la durée contractuelle du bail (bail conclu pour une durée supérieure à 9 années).

Toutefois, il peut être prévu ab initio au contrat de bail que lors du renouvellement,

une fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.


#CommerceFNAIM



► 2 - Énoncé de la règle et ses limites

Interrogations pratiques nées de l’application de ce nouveau principe :

- la loi Pinel n’a pas précisé ce qu’il fallait entendre par « loyer acquitté » ni précisé

l’assiette à prendre en compte pour l’application de l’augmentation ;

- il existe des interférences avec le principe de la fixation du loyer renouvelé ou révisé

à la valeur locative ;

- le problème de l’adéquation du lissage en présence d’une clause d’indexation ;

- les méthodes de calcul envisageables.


#CommerceFNAIM

LA CESSION DE DROIT AU BAIL

Clause de garantie solidaire et nouvelles modalités de mise en œuvre

► Une garantie efficace pour le bailleur qui nécessite une rédaction

attentive

► Une limitation de sa portée : nouvelles dispositions des articles

L145-16-1 et L 145-16-2 du Code de Commerce

► Le jeu de la clause de garantie solidaire en cas de procédure collective

du cédant


#CommerceFNAIM

D

LA CLAUSE D’INDEXATION


#CommerceFNAIM


► Clause d’indexation à la hausse et sanction du réputé non-écrit : retour

à un équilibre

1. Définition de l’indexation (Larousse) : variation automatique, au cours du

temps et en fonction d’un indice déterminé, du montant d’une dette (loyer,

salaire, prix …).

Il y a une notion d’automaticité et d’aléa qui procède du seul jeu de l’indice,

la finalité étant de permettre de lutter contre l’érosion monétaire.

2. La pratique tente depuis longtemps de modifier le jeu de l’indice,

notamment en stipulant que l’indexation ne jouera qu’à la hausse.

Quid de la licéité d’une telle clause ?


#CommerceFNAIM


3. La jurisprudence était incertaine. L’arrêt de la Cour de Cassation

du 14 janvier 2016 (Civ. 3ème n° 14-24 681 S. / Société Tahiti) a le mérite

de trancher la question : cette clause est illicite et réputée non écrite.

Mais attendu, d'une part, qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la

variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ; qu'ayant relevé, par motifs

adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour

chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps, la

cour d'appel, qui a exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire

varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de

variation, faussait le jeu normal de l'indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa

décision ;

Attendu, d'autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d'appel, qui a apprécié

souverainement le caractère essentiel de l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer à la

soumission du loyer à l'indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier,

réputée non écrite ;


#CommerceFNAIM


ÉNONCÉ DE LA SOLUTION

1. Fondement applicable

► Il y a potentiellement deux textes qui sont concernés :

- l’article L.112-1 du code monétaire et financier ;

- l’article L.145-39 du code de commerce.

Mais, la Cour de Cassation semble ne se fonder sur aucun des deux pour

considérer que la solution est de l’essence de la clause d’indexation.

► On peut, toutefois, s’interroger sur le sens exact de l’arrêt : vise-t-il toute

atteinte portée au jeu de l’indice ou l’exclusion de toute réciprocité dans

la variation (à la hausse ou à la baisse) ?


#CommerceFNAIM


ÉNONCÉ DE LA SOLUTION

2. Portée

► La question se pose de savoir ce qu’il en est des autres clauses qui

modifient le jeu de l’indice.

- Certains auteurs considèrent que toute modification du jeu de l’indice doit entraîner

l’illicéité de la clause.

- D’autres sont plus mesurés, estimant que devrait être sanctionnée toute clause qui

accroit l’indexation, mais pas celle qui la limite …

► Cas :

- illicéité d’une clause mixant une indexation à la hausse selon l’indice et en cas de baisse

avec un pourcentage fixe de 2% (CA Paris 20 janv. 2016 SCI Altera / The Boston

Consulting Group) ;

- validation d’une clause stipulant que le loyer ne pourra jamais baisser en-dessous du

loyer initial (CA Paris 20 janv. 2016 SAS Regus / SARL 68 Faubourg) ;


#CommerceFNAIM


LE RÉGIME DE LA SANCTION

1. Le régime du réputé non-écrit

► Échappe à la prescription (avant l’action en nullité était soumise à la

prescription de 2 ans). Question pour savoir si la demande en restitution

est soumise à la prescription quinquennale

► Le bénéficiaire de l’action en « réputé non écrit » ne risque pas de se voir

opposer une renonciation (notamment en cas d’exécution volontaire

de la clause pendant un certain temps).

► Pas d’égard à l’application concrète de la clause par les parties,

ni à l’absence de préjudice effectif (cas où l’indice n’a pas baissé).


#CommerceFNAIM


LE CHAMP DE LA SANCTION

La Cour de Cassation approuve la Cour d’appel d’avoir souverainement

considéré que, pour l’indexation, l’exclusion d’un ajustement à la

baisse présentait un caractère essentiel, justifiant que la clause soit réputée

non-écrite en son entier.

Cela renvoie au nouvel article 1170 du code civil, qui prévoit que « toute clause

qui prive l’obligation essentielle du débiteur de sa substance est réputée non

écrite ».

La jurisprudence semble s’orienter vers une annulation de toute la clause.


#CommerceFNAIM

QUELQUES POINTS SUR LE DROIT DE PRÉEMPTION

(A. L.145-46-1)

► Interrogation sur son caractère d’ordre public, même s’il n’est pas dans

la liste de l’article L. 145-15 du code de commerce

► Point sur le champ d’application

- Cas où le vendeur copropriétaire vend le local loué à bail + 1 autre lot : on

n’est pas dans les exceptions prévues même si le locataire n’est concerné

que par son local. Solution : réserver au locataire le droit de préemption

sur son local ?

► Rappel sur le droit aux honoraires en cas de mandat de vente mettant

les honoraires à la charge de l’acquéreur : différence entre droit de

préemption primaire et subsidiaire


#CommerceFNAIM

D

RÉFORME DE L’ARRÊTÉ DES PRIX


#CommerceFNAIM


► Un arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs

par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, entre

en vigueur le 1er avril 2017 et change la donne en matière d’annonces

immobilières de vente.

► Qui a la qualité de « consommateur » ?

Au sens du code de la consommation, le consommateur est une personne

physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité

commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

► La personne physique qui cherche à acquérir des murs commerciaux pour

investir dans un bien immobilier est donc protégée par cet arrêté.


#CommerceFNAIM


► Quels sont les biens concernés ?

- Sont visés les annonces immobilières relatives à la vente de « biens

immobiliers » : tous les immeubles bâtis ou non bâtis, proposés à la vente

sont concernés (maison, appartement, cave, loft, murs commerciaux,

bureau, hangar, terrain à bâtir, terrain de villégiature, forêt…).

- Sont exclues les ventes de fonds de commerce, les ventes d’actions ou de

parts de sociétés immobilières. Ces biens ne sont pas des immeubles.


#CommerceFNAIM


► Quelles sont les PRESTATIONS concernées ?

Les prestations portant sur les « biens immobiliers »

Êtes-vous concernés ?

- Si votre activité est la location de locaux commerciaux : NON

- Si votre activité est la mise en location-gérance de locaux

commerciaux : NON

- Si votre activité est la cession d’actions ou de parts de sociétés

immobilières : NON

- Si votre activité concerne la mise en vente de fonds de commerce :

NON

dans la mesure où ces biens ne sont pas des biens immobiliers

mais des meubles incorporels.


#CommerceFNAIM


MAIS

- Si votre activité est la cession de locaux commerciaux : OUI

car ce sont des biens immobiliers.

A savoir : les candidats acquéreurs peuvent avoir la qualité de consommateur au sens

du code de la consommation dès lors qu’ils sont susceptibles d’acheter de tels biens

immobiliers à titre personnel pour réaliser un investissement immobilier affecté à leur

patrimoine personnel.


#CommerceFNAIM


► Que doit comporter votre barème d’honoraires ?

- Affichage des « honoraires effectivement pratiqués » pour chaque

prestation

- Pour chaque prestation : affichage du débiteur des honoraires « à l’issue

de la réalisation de la transaction »

- Les PRIX sont indiqués TTC.


#CommerceFNAIM


► Le barème d’honoraires doit être affiché obligatoirement :

- à l’entrée de tous les établissements recevant du public principaux

et secondaires ;

- sur la vitrine de tous les établissements au même format et au même

emplacement que celui réservé aux annonces immobilières ;

- affichage sur chaque vitrine publicitaire situé hors établissement ;

- consultable librement dans les foires et salons avec invitation

sur format A3.


#CommerceFNAIM


► Affichage obligatoire sur support dématérialisé (site internet) :

- sur tout service de communication au public en ligne dédié au

professionnel ;

- le barème doit être aisément accessible ;

- le site internet de l’agence et ses applications mobiles doivent avoir

un onglet « Nos barèmes de prix »

La DGCCRF précise que toute annonce dématérialisée doit prévoir un lien hypertexte

visible dans le corps de l’annonce, accessible en 2 clics maximum.

Si l’annonce est hébergée sur un site internet n’appartenant pas à un professionnel :

prévoir un renvoi vers le site internet du professionnel en 3 clics maximum.


#CommerceFNAIM


ANNONCE IMMOBILIÈRE DE VENTE

► Mandat de vente et honoraires à la charge vendeur

- l’annonce immobilière doit mentionner le prix de vente du bien, tel que prévu

au mandat ;

- l’annonce doit mentionner que les honoraires sont à la charge du vendeur.

Exemple : « Honoraires charge vendeur »

A NOTER : le prix affiché est celui qui doit être supporté par l’acquéreur ; il

s’agit du prix de vente convenu au mandat.

Dans les mandats de vente honoraires charge vendeur, il convient de bannir les

mentions de type « Prix net vendeur » ou « Prix X € dont X € d’honoraires charge

vendeur ».

Attention : La DGCCRF rappelle que la pratique consistant à « basculer »

les honoraires du vendeur vers l’acquéreur est prohibée et demeure susceptible

de constituer une pratique commerciale trompeuse.


#CommerceFNAIM


ANNONCE IMMOBILIÈRE DE VENTE

► Mandat de vente et honoraires à la charge de l’acquéreur

- L’annonce immobilière doit mentionner le prix de vente du bien tel que prévu au

mandat, majoré du montant des honoraires stipulés à la charge de l’acquéreur.

● Le prix affiché est celui qui doit être supporté par l’acquéreur. Lorsque les honoraires sont

stipulés à la charge de l’acquéreur, il s’agit du prix de vente convenu au mandat majoré

des honoraires de l’agence immobilière.

● L’annonce immobilière doit mentionner le prix de vente du bien honoraires exclus dans

une taille de caractères plus petite.

● L’annonce immobilière doit mentionner le montant TTC des honoraires en pourcentage

de la valeur du bien. Ce montant est précédé de la mention « Honoraires ».

● L’assiette du calcul du pourcentage des honoraires est le prix du bien hors honoraires.

● L’annonce doit mentionner que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur.

Exemple : « Honoraires charge acquéreur »


#CommerceFNAIM

EXEMPLE : ANNONCE VENTE LOCAL COMMERCIAL HONORAIRES VENDEUR Prix de vente au mandat : 222 000 € - Honoraires au mandat charge vendeur : 10 000 € TTC

Ne sont indiquées que les mentions obligatoires.

LOCAL COMMERCIAL - MARSEILLE

222 000 €*

Description du bien : cette description est libre mais elle doit être

réelle et sérieuse, dans un immeuble en copropriété

….

Copropriété : 8 lots

Charges courantes : 1 064 € /an

*Honoraires charge vendeur


#CommerceFNAIM

EXEMPLE ANNONCE VENTE LOCAL COMMERCIAL HONORAIRES ACQUÉREUR

Prix de vente au mandat : 300 000 € - Honoraires au mandat charge acquéreur : 18 000 € TTC

Ne sont indiquées que les mentions obligatoires.

LOCAL COMMERCIAL – SAINT- MALO

318 000 €* Description du bien : cette description est libre mais elle doit être

réelle et sérieuse, … dans un bel immeuble en copropriété

….

Copropriété : 36 lots

Charges courantes : 3 000 € /an

*Honoraires inclus charge acquéreur : 6 % TTC

(Prix 300 000 € hors honoraires)


#CommerceFNAIM

COMMISSION COMMERCE FNAIM :

LES PROJETS DE L’ANNÉE 2017

Philippe MAITRE,

Président de la Commission Commerce FNAIM

E


#CommerceFNAIM

PRÉSENTATION DE LA COMMISSION COMMERCE

► Composition

- Un délégué par région FNAIM

- 5 membres du bureau

- Un administrateur

- Une assistante

► Les travaux

- En relation avec le Service juridique

(actualité juridique, imprimés, etc.)

- En relation avec le Service Communication

(plaquettes, page intranet, convention, etc.)

- Les réseaux de cabinets (C21, Procomm,

Msimond, 3C, CEH)

- Les partenaires (CessionPME, Byzerpro,

Forum des commerces, Annonces de

commerces, Fusacq, ACE, CEIF, etc.)

- Lobbying (Loi Pinel, loi ESS)

- Participation aux réunions publiques

(Assises du commerce…)

- Articles dans la presse (Revue Bleue,

L’Hôtellerie Restauration, L’Auvergnat de Paris,

etc.)

- Mais aussi… une page Facebook et une vitrine

CessionPME

► Les réunions

- 1 plénière

- 4 à 6 réunions par an

- 8 à 10 réunions téléphoniques

- Une Convention tous les deux ans


#CommerceFNAIM

E

PROJETS DE L’ANNÉE 2017

Les programmes de qualification

Le fichier commun des exclusivités


#CommerceFNAIM

LES PROGRAMMES DE QUALIFICATION

► La réponse de la FNAIM pour monter en gamme, se spécialiser et renforcer

ses compétences

Module ”Intermédiaire en Transmission d’Entreprises et de Commerces”


#CommerceFNAIM


CHARTE DE l’INTERMÉDIAIRE

EN TRANSMISSION D’ENTREPRISES ET DE COMMERCES

La charte des métiers du Commerce

est une première étape… parce que :

nous sommes les seuls intervenants à

maîtriser la transmission de A à Z ;

nous avons des connaissances

pluridisciplinaires et un savoir-faire

spécifique ;

nous avons besoin de mieux communiquer

sur notre métier ;

nous devons atteindre l’excellence dans

l’exercice de nos métiers.


#CommerceFNAIM


► Les Programmes de Qualification FNAIM, c’est...

- s’engager à respecter la charte des métiers du Commerce ;

- s’afficher comme spécialiste pour répondre aux attentes de ses clients ;

- bénéficier de compétences renforcées au travers d’une formation spécifique ;

- monter en gamme pour défendre ses honoraires ;

- gagner des parts de marché grâce à de nouvelles compétences ;

- se différencier de la concurrence.

► Ces programmes s’inscrivent dans une démarche de qualité qui :

- encourage les adhérents FNAIM dans leurs métiers respectifs ;

- optimise l’organisation et la démarche clientèle dans un but d’amélioration

constante de la satisfaction clients.


#CommerceFNAIM


► Pourquoi se spécialiser en « ITEC » ?

- Les métiers du commerce nécessitent des compétences spécifiques

et une constante mise à jour des connaissances :

● juridiques : droit des affaires, droit commercial, droit social, etc.

● règlementaires : sécurité, accessibilité, etc.

● comptables et financières

● maîtrise du contexte économique propre à chacun des métiers de nos clients (marché,

clientèle, concurrence, installations, matériels, stocks, etc.)


#CommerceFNAIM


► La charte définit 5 engagements.

AGIR…

- avec transparence

- avec sincérité

- avec discrétion

- en parfaite indépendance

- avec patience et détermination

► La charte définit 7 missions.

- Analyse du projet

- Commercialisation du bien

- Organisation des visites et suivi

- Étude de faisabilité et négociation

- Rédaction des offres et

des avant-contrats (préconisation)

- Dossiers de demandes d’autorisations

et de financements

- Accompagnement lors de la cession

et suivi de l’après-vente

► La charte définit 5 domaines

de compétences :

- Métier

- Economique

- Juridique et fiscal

- Technique et règlementaire

- Comptable et financier


#CommerceFNAIM


► Comment obtenir votre Qualification FNAIM ?

PAR LA FORMATION

- Accessible à tout adhérent qui s’engage à respecter la Charte

(la rédaction des actes est préconisée sans être obligatoire)

- Peut être suivie par tout collaborateur salarié de l’agence

- Consiste en un module spécifique, dispensé par l’ESI (une même agence peut

afficher plusieurs qualifications simultanément)

- L’agence porte la qualification du fait de la présence du collaborateur salarié

formé dans ses effectifs.

- Le collaborateur ne peut transmettre la qualification à une autre entreprise

en cas de changement d’employeur.


#CommerceFNAIM


► Comment obtenir votre Qualification FNAIM ?

PAR LA FORMATION

Durée du module par spécialité

- 3 jours / an soit :

- 2 jours à choisir dans le catalogue de l’ESI

- 1 jour spécifique (module défini chaque année par la Commission Commerce)

Exemple : en 2016, la Commission a organisé une journée de formation sur la fiscalité.

Pour la première année, la formation portera sur l’application de la Charte avec un QCM qui permettra

de définir un programme de formation personnalisé PFP en fonction des compétences acquises.

Et pour la conserver ? L’agence membre du programme perd sa

qualification si :

- le collaborateur formé quitte l’agence ;

- aucun collaborateur n’a suivi le module formation dans les 6 mois qui précèdent le départ

du collaborateur qualifié.


#CommerceFNAIM


► Valorisez votre démarche qualité auprès de vos clients

Avec la Qualification FNAIM, vous recevrez

une palette d’outils pour promouvoir la démarche :

- un logo à apposer sur toutes vos communications ;

- une affiche vitrine ;

- un certificat de qualification.


#CommerceFNAIM

LE FICHIER COMMUN DES EXCLUSIVITÉS

► Partir d’un constat

- Nos parts de marché sont faibles (entre 20 et 25 %)

- Le marché des transmissions est en baisse depuis 2012

- Les délais de vente sont longs (> à 1 an)

- Peu de mandats exclusifs et peu d’inter-cabinets

- Essor des mandataires et des acteurs hors Loi Hoguet (experts-comptables, CCI,

CMA, avocats, etc.)


#CommerceFNAIM


► Pourquoi l’exclusivité ?

- L’exclusivité permet de défendre notre professionnalisme

- L’exclusivité est compatible avec la digitalisation (géolocalisation, présentation

de photos) et les attentes de nos clients repreneurs

- L’exclusivité garantit la préservation de notre modèle économique

- Les cédants attendent en revanche des services supplémentaires comme

le partage de l’exclusivité…


#CommerceFNAIM


► Créer un fichier commun des exclusivités

- Développer l’inter-cabinets

- Fluidifier le marché de la transmission en France (vendre plus rapidement)

- Se démarquer de la concurrence en proposant un service innovant et attractif

- Conquérir des parts de marché et développer notre business…


#CommerceFNAIM

POUR ADHÉRER…

► au fichier commun des exclusivités

► au programme de qualification

Merci de remplir la fiche qui vous a été remise.


#CommerceFNAIM

2017 25 ET 26 MARS

8E CONVENTION

NATIONALE

DU COMMERCE

#CommerceFNAIM

OUVERTURE - FNAIM · « Rapport sur le Financement et la Transmission des TPE et PME » Rapport...

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