FORTE CONVICTION DANS LES TITRES IMMOBILIERS COTÉS

COMMENTAIRE MENSUEL Juillet 2014

GLOBAL L’indice FTSE EPRA/NAREIT Pays développés a enregistré une performance légèrement positive en juin, avec un rendement de 0,3 %. Les activités de fusions et acquisitions ont encore été un thème important, avec l’offre faitE par Klépierre pour Corio et l’offre faite par Regency Centers pour AmREIT. La saison de publication des résultats a aussi retenu l’attention aux É.-U. et à Singapour, où les fondamentaux immobiliers demeurent forts et les évaluations apparaissent justes. Les REITs japonais ont eu plus de difficultés en raison de données économiques décevantes, et les ventes au détail subissent encore l’impact de la hausse de taxes d’avril.

Rendement de l’indice FTSE EPRA/NAREIT pays développés et régional

Rendements Mensuel Année à ce jour

$US Devise locale

$US Devise locale

Développés (global) 0,33 % 1,06 % 12,58 % 12,56 %

Amérique du Nord -0,07 % 0,08 % 17,00 % 17,28 %

Europe -2,23 % -0,12 % 12,03 % 14,22 %

Asie-Pacifique 2,36 % 3,37 % 6,58 % 4,75 %

Marchés émergents 8,26 % n/a 13.58 % n/a

AMÉRIQUE DU NORD

L’indice FTSE EPRA/NAREIT Amérique du Nord a enregistré un rendement de -0,1 % en juillet. Les titres ont reculé de plus de 1 % la dernière semaine du mois en raison de la hausse de taux d’intérêts qui a suivi la sortie de données économiques positives. L’indice est néanmoins en hausse de 17 % pour l’année à ce jour, surperformant fortement l’indice S&P 500. Au cours du mois, AmREIT a reçu une offre d’achat non-sollicitée de la part de Rengency Centers à 22 $/action, une prime de 15 % par rapport au prix de fermeture de la veille. AmREIT détient 19 centres d’achats et 13 propriétés à locataire unique. L’offre évalue les actifs de AmREIT à plus de 630 M$ et un taux de capitalisation inférieur à 6 %. La saison de publication des résultats a débuté en seconde moitié du mois. Dans le secteur du détail, la croissance des revenus d’opérations nets (NOI) est positive mais le niveau anémique des ventes demeure préoccupant. Le secteur industriel continue sur sa bonne lancée, avec de bons résultats annoncés de la part de Prologis, DCT Industrial Trust et Eastgroup Properties. Dans le secteur résidentiel, Avalonbay Communities, Equity Residential et UDR Inc. ont publié des résultats indiquant de la vigueur sur la côte Ouest, tandis que la performance sur la côte Est demeure plus timide. Compte tenu de la forte performance enregistrée pour l’année à date, de « bons » résultats n’ont pas été assez pour générer une réaction positive des titres : les

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COMMENTAIRE MENSUEL – Juillet 2014

compagnies qui ont simplement atteints les attentes du marché ont sous-performé. Rendement de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Amérique du

Nord

Rendement par pays Mensuel Année à ce jour

$US Devise locale

$US Devise locale

États-Unis 0,08 % 0,08 % 17,92 % 17,92 %

Canada -2,12 % 0,04 % 7,15 % 9,79 %

EUROPE

La performance des titres immobiliers européens a été à la baisse de 2,2 % en juillet, avec les titres du Royaume-Uni à la hausse (+0,3 %) et l’Europe ex-Royaume-Uni à la baisse (-3,9 %). Jusqu’à date en 2014, les rendements avaient favorisé les titres du continent, qui étaient supportés par une politique monétaire accommodante et des taux d’intérêts plus faibles, tandis qu’au Royaume-Uni les évaluations étaient supportées en grande partie par une croissance des loyers. En juillet, la tendance a semblé s’inverser en faveur des titres du Royaume-Uni. En Europe continentale, les détenteurs de mails ont affiché de bons résultats, avec une amélioration de la croissance des loyers à périmètre constant et des évaluations d’actifs plus élevées. Étonnement, c’est en Espagne, en Europe centrale et en Europe de l’Est où les plus fortes croissances des loyers nettes ont été enregistrées. Parmi les cinq compagnies du secteur ayant publié leurs résultats de mi-année, trois (Mercialys, Klépierre et Wereldhave) ont augmenté leurs prévisions de bénéfices par action pour l’année. De plus, Klépierre a surpris le marché avec son offre d’acquisition de Corio qui, si complétée, résultera en la deuxième plus grande compagnie du secteur en Europe, avec des actifs de détail évalués à 21 G€. Au Royaume-Uni, les deux compagnies les plus importantes et les plus diversifiées ont publiés des rapports de gestion positifs pour le premier trimestre. Les deux compagnies ont signalé une forte demande d’espaces à bureaux et des nouveaux baux signés au-dessus des loyers marchands estimés. Les loyers du secteur du détail s’accélèrent aussi et les ventes au détail pour les compagnies immobilières cotées sont au-dessus de la moyenne nationale.

Rendement de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Europe

Rendement par pays Mensuel Année à ce jour

$US Devise locale

$US Devise locale

Royaume-Uni 0,29 % 1,57 % 10,14 % 15,63 %

France -5,75 % -4,12 % 11,67 % 15,77 %

Pays-Bas -6,30 % -3,55 % 12,41 % 15,00 %

Allemagne -0,23 % 2,09 % 15,74 % 19,19 %

ASIE-PACIFIQUE

À l’exception du Japon, les titres immobiliers asiatiques ont poursuivi leur tendance haussière en juillet. Les développeurs résidentiels chinois et de Hong Kong ont été particulièrement forts, en raison de ventes résidentielles au-delà des attentes aux deux endroits. En Chine, des relâchements sélectifs de mesures anti-spéculatives par les autorités locales, ainsi qu’une croissance continue au niveau du crédit, ont rassuré les investisseurs quant aux perspectives à moyen et long termes des développeurs résidentiels. À Hong Kong, le marché a accueilli favorablement le fait qu’il n’y a pas eu de surenchère de la part des développeurs pour un site important du district de Kwun Tong. Ceci a démontré une discipline d’un point de vue de protection des marges d’opérations. Le Japon a sous-performé au cours du mois, principalement en raison de données économiques décevantes. Les ventes au détail se contractent toujours, sur une base annuelle, ce qui semble refléter un faible sentiment du consommateur, malgré les efforts du gouvernement. Combiné à un niveau d’exportations plus faible que prévu, le faible niveau de consommation domestique pourrait freiner les espoirs d’une reprise économique forte et soutenable. Il convient aussi de noter que Mitsubishi Estate, le plus important développeur immobilier japonais, a vu sa notation révisée à la baisse par Moody’s en raison de la stagnation de ses revenus, qui pourraient empêcher la compagnie de réduire son taux d’endettement. Finalement, plusieurs REITs singapouriens ont publié leurs résultats financiers du 2T14 au cours du mois. Généralement, les fondamentaux immobiliers se portent bien. La majorité des REITs enregistre des revalorisations locatives positives, particulièrement dans les secteurs du bureau et du détail. Ces revalorisations ont en moyenne mené à une croissance des dividendes d’environ 5 %, supportant ainsi les valorisations des titres.

Rendement de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Asie-Pacifique

Rendement par pays

Mensuel Année à ce jour

$US Devise locale

$US Devise locale

Japon -1,31 % 0,18 % -5,39 % -7,43 %

Hong Kong 7,68 % 7,68 % 13,19 % 13,14 %

Australie 3,48 % 5,05 % 23,17 % 18,53 %

Singapour 3,13 % 3,23 % 12,40 % 11,09 %

MARCHÉS ÉMERGENTS

L’indice FTSE EPRA/NAREIT Marchés émergents a enregistré un rendement de 8,3 % en juillet. Les rendements ont pratiquement été positifs dans toutes les régions. Les développeurs chinois, qui enregistrent des hausses dans le volume de ventes, ont mené le bal suivis des développeurs indonésiens qui ont profité d’un rebond suite aux résultats électoraux. Jusqu’à présent, les résultats de mi année sont positifs.

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COMMENTAIRE MENSUEL – Juillet 2014

Au Brésil, Multiplan et BRMalls ont dévoilé des résultats préliminaires forts positifs au niveau des ventes à périmètre constant pour le deuxième trimestre, en hausse de 9,4 % et 7,5 % respectivement et au-dessus de l’inflation qui est à 6,5 %. BRMalls a aussi publié des données de croissance des loyers à périmètre constant de 8,6 %, démontrant que l’équipe de direction est capable de capturer de fortes ventes de ses locataires. Au niveau des transactions, L’Office d’investissement du régime de pensions du Canada (CPPIB) et le Government of Sinapore Investment Corp. (GIC) ont fait équipe afin d’acquérir une part d’un petit mail brésilien de General Shopping, à un taux de capitalisation implicite de 9,1 %, abaissable à 8,3 % si un versement complémentaire se matérialise. BR Properties est entrée dans une entente de vente de 275 M$ pour la majorité de ses actifs de détail et trois actifs de bureau à un taux de capitalisation implicite de 9,1 %. En Malaisie, la banque centrale a fait fi de la tendance mondiale en augmentant son taux directeur à un jour de 25 points centésimaux, à 3,25 %. L’impact sur les titres immobiliers a été minime compte tenu que cette hausse n’était pas une surprise. Les REITs du secteur du détail malaisien ont publié de bons résultats au cours du mois, avec une croissance des revalorisations locatives élevée à un chiffre. Des coûts d’évaluations et des services à la hausse sont transmis aux locataires et nous nous attendons donc à une croissance des dividendes en ligne avec la croissance des loyers. Le secteur offre des taux de dividende de 5,2 % à 5,5 % qui, lorsque comparés au taux obligataires 10-ans, sont en ligne avec la moyenne historique.

Rendement de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Marchés émergents

Rendement par pays Mensuel Année à ce jour

$US

$US

Amériques -1,50 % 5,76 %

EMOA 4,80 % 14,40 %

Asie-Pacifique 13,12 % 15,35 %

Les données des rendements de l’indice dans ce document proviennent de : EPRA, Juillet 2014.

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