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NEWSLETTER SEPTEMBRE 2014

IPLUS - 134, boulevard Haussmann - 75008 PARIS - Web : www.iplusdiffusion.fr Accueil : 01 44 70 15 20 - Mail : [email protected]

Document non contractuel

EDITO Arnaud Jaffrain Président d’IPLUS

Bulle ou pas bulle ? On nous explique depuis plusieurs années que nous traversons une bulle similaire au phénomène rencontré au début des années 90 alors même que les paramètres actuels du marché ne ressemblent en rien à ceux de l'époque (niveaux de stocks incomparables, taux d’intérêts historiquement bas, typologie des acquéreurs très différente). En revanche, nous ne pouvons ignorer, depuis plusieurs mois, une contraction significative des volumes de transaction accompagnée d’une tendance à la baisse modérée des prix et, surtout, un ajustement de ces prix en fonction de la qualité des biens. Néanmoins, ce marché reste sain parce qu'il correspond à un réel besoin et qu'une régulation "naturelle" s'est d'ores et déjà mise en place, en particulier sur les logements neufs. Tout ceci se matérialise par : - une offre adaptée, à l’inverse des excès de production du dispositif

Scellier ; - une distribution de crédit raisonnée. Les banques ont par exemple

revu leurs critères en matière de profils emprunteurs, d'apport, mais également de durée des financements. Pour mémoire, l'encours sur les crédits immobiliers représente plus de 820 milliards d'euros et plus de 90% des prêts sont à taux fixe ;

- une baisse des mises en chantier, certes, mais une absence de stock. Le promoteur ne construit donc que ce qu' il a vendu .

Nous constatons en outre une réelle volonté du gouvernement de réinstaurer un climat de confiance en revenant sur des mesures anxiogènes comme l'encadrement des loyers et en annonçant des ajustements sur la Loi ALUR, convaincu que l'immobilier est vecteur de croissance. Pour IPLUS, et donc pour ses partenaires et leurs clients, le marché n'a jamais été aussi porteur depuis 2008 et la création de notre société. Mais prenons garde, si tous les facteurs semblent réunis pour réaliser ces prochains mois de belles opérations en démembrement, nous ne devrons jamais perdre de vue ce qui fait la cohérence d'un bon investissement, au delà bien évidemment de l'emplacement : - l'objectivité du prix en pleine propriété ; - la décote qui devra être optimisée afin de palier un éventuel

ajustement des prix, C'est l'engament clair d' IPLUS vis à vis de ses partenaires.

Entre le cours Lafayette et la rue de Bonnel, limitrophe des Halles Paul Bocuse, le nouveau programme en démembrement de propriété "100 LAFAYETTE" est idéalement situé dans le quartier de la Part-Dieu, à proximité immédiate des commerces, services et transports. Conçu par un disciple de Le Corbusier, le "100 LAFAYETTE" développe des appartements lumineux, orientés Est/Ouest, aux prestations de qualité : parquet chêne, grandes loggias-terrasses, double vitrage, chauffage individuel gaz, ascenseurs. Démembrement 15 ans Prix moyen de la pleine propriété : 3.880

€ e m² habitable Nue-propriété valorisée à 60% Valorisation de la nue-propriété : 2.328 € le m² habitable Budget : T2 à partir de 112.000 €

"100 LAFAYETTE" Lyon IIIème

LIVRAISON – CHANTIER - COMMUNICATION

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NOTRE ÉQUIPE COMMERCIALE À VOTRE SERVICE

Marine Beaucourt Responsable Marketing

Amelie Petrognani Responsable Back-office

Cécile Veloso Administration des ventes

Fabrice Bellouin Relations CGPI

Thomas Rieupeyrout Relations CGPI

Benjamin Prod’Homme Relations CGPI

Ségolène de Kermel Relations Grands Comptes

Sandy de Almeida Relations Grands Comptes

VILLA PARISII – GENTILLY | 94 Promoteur : Beryl Investissement Bailleur : RLF Livraison : Novembre 2014

IPLUS vous aide dans le processus de fidélisation de vos clients : Accompagnement dans la

préparation de « réunions clients » et dans la présentation du dispositif fiscal de la nue-propriété.

Remise d’une documentation commerciale à vos clients à la fin de la réunion.

Assistance dans la création d’outils marketing à votre chartre.

Mise à disposition d’une salle de réunion au cœur de Paris.

Des Kits « Campagnes d’informations clients », personnalisables au nom de votre Cabinet, sont en téléchargement gratuit sur notre site internet. N’hésitez pas à contacter nos équipes pour plus d’informations : 01 44 70 15 20

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LE CARRÉ SAINT-FRANÇOIS – ANNECY | 74 Promoteur : Eiffage Immobilier Bailleur : Office Public de l’Habitat de Haute Savoie Livraison : Septembre 2014



Il y a deux ans, convaincu de l’opportunité du loueur meublé sur le marché secondaire, IPLUS faisait le choix d’accompagner commercialement ESPACE LMNP dans son développement, et prenait une participation de 40 % afin de consolider son développement

INTERVIEW Franck JEANDIDIER, Président d’Espace LMNP

Pouvez-vous nous présenter ESPACE LMNP ? ESPACE LMNP est une société indépendante, née en 2011 de la réflexion de professionnels de la sélection de produits immobiliers d'investissements. La question récurrente de la part des investisseurs sur la « sortie » de l’investissement en LMNP nous a amené à organiser le marché secondaire des biens en résidences services gérés par des baux commerciaux, afin d’apporter aux propriétaires la liquidité nécessaire à leur investissement. Nous apportons donc une solution de revente à ces propriétaires et aux investisseurs recherchant des revenus immédiats et garantis avec une fiscalité intéressante. Espace LMNP distribue ses produits aux particuliers ou via les professionnels de la gestion de patrimoine. Nous avons pour cela signé un accord d’exclusivité avec IPLUS, notre partenaire et associé. Quelles sont les différences entre un investissement en LMNP sur le marché secondaire et sur le neuf ? Il y a des différences importantes avec de nombreux avantages sur le marché de l’ancien : en termes d’enveloppes d’investissement (à partir de 50.000 €) de rentabilité (en moyenne 5%), de charges connues, d’absence de portage financier en attendant la livraison, des revenus immédiats dès l’acquisition, l’accès à des emplacements de qualité que l’on ne pourrait obtenir aujourd’hui. Mais il y a également des points de convergences : la fiscalité est aussi intéressante que sur le neuf, l’investisseur pouvant déduire de ses loyers les amortissements de l’acquisition et ainsi obtenir des revenus défiscalisés. Enfin, comme pour l’investissement dans le neuf, (sauf s’il a choisi la réduction d’impôt de la loi Censi- Bouvard), le propriétaire peut vendre à tout moment, si le nouvel acquéreur reprend les droits et obligations du nouveau bail. Quels sont les points sur lequel l’attention doit être portée lorsque l’on investit sur le marché secondaire du LMNP ? La durée du bail pourra être courte, il faudra donc anticiper les conditions de renouvellement du bail. Plus le risque est important, plus le prix devra se rapprocher de celui de l’immobilier local d’habitation sans bail commercial.

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OFFRES EN LMNP MARCHÉ SECONDAIRE

BURES-SUR-YVETTE | 91 Résidence EHPAD Prix : 156.636 € Rentabilité : 5,00% Gestionnaire : Korian Medica

VANVES | 92 Résidence étudiante Prix : 126.347 € Rentabilité : 4,90% Gestionnaire : Nexity Studéa SÈVRES | 92 Résidence étudiante Prix : 88.740 € Rentabilité : 5,10% Gestionnaire : Nexity Studéa CARRIERE/POISSY | 78 Résidence tourisme/affaires Prix : 108.155 € Rentabilité : 6,00% Gestionnaire : Adagio



(Suite de l’interview de Franck JEANDIDIER) La qualité de l'emplacement, du gestionnaire, sa capacité à remplir la résidence, doivent être des critères à privilégier sur l'emplacement que vous auriez souhaité, ou sur le bien immobilier que vous auriez voulu occuper, car contrairement à tout autre investissement immobilier, il est rare que vous récupériez la pleine jouissance de votre bien. Comment évaluez-vous les biens ? Tout d’abord, je précise que nous estimons gratuitement les biens des propriétaires qui le souhaitent. L’évaluation se fait par la méthode du rendement. Nous analysons 5 critères : la qualité et la solvabilité de l’exploitant, la qualité du bail commercial, la qualité de l’emplacement, la durée du bail restant à courir, et enfin le loyer en valeur absolue, afin de vérifier qu’il correspond aux ratios habituels de la profession et qu’il pourra être facilement assumé par l’exploitant. Ce qui nous permet d’appréhender les conditions futures de renouvellement du bail. Le prix doit refléter le meilleur couple risque/rendement pour le nouvel acquéreur. Nous pondérons enfin ce prix avec une estimation par la méthode de comparaison, habituellement utilisée par les agents immobiliers. Si le propriétaire est d’accord avec cette estimation, nous lui proposons un mandat de vente, au prix qu’Espace LMNP a défini. Nous contrôlons ainsi les prix de vente. Quelles offres peut-on trouver sur votre site ? Environ 100 lots, partout en France, dans toutes les catégories de résidences gérées : étudiant, affaire, tourisme, EHPAD et seniors avec des prix compris entre 50.000 € et 280.000 €. Les rentabilités varient de 4 à 6 % sauf exceptions. Comment vous différenciez-vous des autres opérateurs sur le marché secondaire ? Notre expérience sur ce marché depuis plus de 20 ans nous permet de bien le connaitre. Espace LMNP n’est adossé à aucun groupe de promoteurs ni d’exploitants, et nous ne commercialisons pas d’immobilier neuf. L’estimation des biens est réalisée en toute indépendance et l’acquéreur a la certitude que le prix défini est objectif et déjà négocié avec le vendeur. Par ailleurs, nous attachons une grande importance à la transparence de l’information qui est transmise aux professionnels de la gestion de patrimoine et à leurs clients. Par exemple, outre les caractéristiques des baux qui sont détaillées précisément, nous affichons la note et le rapport de la Coface pour chaque gestionnaire, afin que chacun puisse se faire une idée sur sa solvabilité.

Retrouvez l’offre Espace LMNP sur www.iplusdiffusion.fr

OFFRES EN LMNP MARCHÉ SECONDAIRE

VINCENNES | 94 Résidence étudiante Prix : 111.200 € Rentabilité : 4,50% Gestionnaire : Résidences Services Gestion

PARIS 18 | 75 Résidence étudiante Prix : 118.318 € Rentabilité : 4,40% Gestionnaire : Nexity Studéa CARNON | 34 Résidence tourisme Prix : 83.962 € Rentabilité : 5,58% Gestionnaire : Goelia BORGO | 20 Résidence tourisme Prix : 134.018 € Rentabilité : 4,68% Gestionnaire : Belambra



Bonjour M. DUCOURTIL, pouvez-vous s’il vous plaît vous présenter et présenter RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (R.L.F.) ? Je suis Directeur Général Adjoint de RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (R.L.F.) après avoir été longtemps en charge des finances de cet établissement. Les considérations financières du développement de l’offre de logements sociaux résonnent donc particulièrement à mes oreilles ! R.L.F. est une entreprise sociale pour l'habitat (ESH) dont les principaux actionnaires sont l’ALPAF (Ministère de l’Economie et des Finances) et la Fondation d'Aguesseau (Ministère de la Justice) et qui a pour objectif d’offrir des logements sociaux de qualité aux agents de ces ministères avec le souci constant de proposer des loyers compatibles avec les ressources de ces locataires. Nous sommes ce que la pratique appelle par simplification un bailleur social et intervenons quasi exclusivement en Ile-de-France et moins spécifiquement en Gironde. Que représente le démembrement avec usufruit locatif social pour un établissement comme R.L.F. ? Tout d’abord, il faut souligner l’intérêt d’un tel dispositif dans un contexte de raréfaction de la dépense publique. La remplacer par les capitaux privés des épargnants pour financer le logement social est une belle idée et représente un exemple de partenariat public-privé réussi. L’usufruit locatif social a un intérêt majeur pour un établissement comme le nôtre qui, comme je l’indiquais préalablement, intervient sur des territoires ou la pression financière pour développer des logements sociaux devient de plus en plus difficile pour les bailleurs sociaux. Cet outil nous permet donc d’intervenir et répondre ainsi à notre objet social sur ces territoires. Cependant nous gardons bien à l’esprit que cet outil est un levier de développement de l’offre de logements sociaux qui doit rester complémentaire de l’offre pérenne de logements sociaux.

Quelles sont selon vous les axes d’amélioration de ce dispositif ? En premier lieu, il est intéressant de constater l’évolution de ce dispositif consacré légalement en 2006 par la loi ENL et dont les usages en matière de relations entre nus-propriétaires et usufruitiers ont été là aussi repris par le législateur, dans la loi ALUR. L’ingénierie juridique de ces montages est donc aujourd’hui reconnue et doit permettre de sécuriser tant mes collègues bailleurs sociaux que les nus-propriétaires. Pour répondre précisément à votre question, je vois aujourd’hui un axe principal : aménager la fin de la période d’usufruit. Nous, bailleur sociaux, avons bien conscience du caractère temporaire du logement social ainsi créé et connaissons nos obligations en matière de relogement à l’extinction de l’usufruit. Ainsi, notre intervention en usufruit est toujours réfléchie en prenant en considération notre offre de logements préexistante aux alentours de la commune sur laquelle le projet de démembrement est envisagé et qui nous permettra de faciliter la réponse à cette obligation. Cette saine gestion des bailleurs ne doit pas empêcher les réflexions à mener pour assouplir des règles qui, il faut le noter, ont déjà le mérite d’exister ! C’est pourquoi les bailleurs sociaux qui interviennent sur ce type de montage réfléchissent à la possibilité de mutualiser leur offre pour faciliter ces éventuels relogements. Par ailleurs, la volonté de nos partenaires de permettre une recharge d’usufruit à l’extinction du démembrement me semble une idée excellente pour l’ensemble des intervenants : la collectivité voit un logement rester dans le parc social, le bailleur bénéficie d’une solution complémentaire à l’extinction de l’usufruit et le nu-propriétaire qui recherche l’absence d’aléas peut céder à nouveau son usufruit pour une nouvelle durée fixe et percevoir ainsi des liquidités tout en restant nu-propriétaire. Nous espérons donc que ces différentes réflexions verront une application concrète dans les prochains mois.

Partenaire privilégié d’IPLUS depuis 2008, R.L.F. est intervenu sur 15 résidences développées par notre société, pour environ 300 logements

INTERVIEW Alain DUCOURTIL nous explique tout l’intérêt du démembrement pour R.L.F.



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