Séminaire Juridique du 12 avril 2011

LOYERS LDTR : CAS PRATIQUES

Daniel KINZEREtude ZPG

Rue Bovy‐Lysberg 2Case postale 58241211 GENEVE 11

Tél: 022 311 00 10Fax: 022 311 00 20daniel.kinzer@praetor.ch

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Art. 11 LDTR : Mode de calcul

« 1 Prenant en considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, le département fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte :

a) du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux […];b) de l’amortissement […];c) des frais d’entretien […];d) des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les 

articles 269 et suivants CO.

2 Lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants de la population […], le loyer après transformation doit répondre aux besoins prépondérants de la population.

3 Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu’il apparaît qu’il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer.

4 Le coût des travaux se rapportant à une surélévation d'immeubles […], ne peut pas être répercuté sur le montant des loyers des logements existants. »(cf. aussi articles 6 alinéas 3, 9 alinéas 3 à 6, 10 LDTR)

Première étape : le calcul de la répercussion des coûts sur les loyers

A)  Répercussion sur l’état locatif total

B)  Répartition de la répercussion totale sur les logements individuels

C)  Calcul des loyers maximaux théoriques après application de la répercussion des coûts

1. Détermination des coûts pertinents2. Détermination de la part répercutable de ces coûts3. Calcul de la répercussion sur l’état locatif total :

1. choix d’une clef de répartition2. application de la clef de répartition

1. Prise en compte des facteurs de hausse et de baisse du CO2. Détermination du loyer maximal théorique compte tenu de la répercussion des 

coûts

a) amortissementb) entretienc) rendement équitable

Exemple 1: détermination des coûts qui peuvent être répercutés sur les loyers

coût brut (TTC) taux répercutable(art. 11 al. 1 lit. a LDTR

et art. 5A RDTR)

ascenseur 200'000.‐         100% 200'000.‐        réfection des parquets 100'000.‐         70% 70'000.‐        réfection des salles de bains et des cuisines 200'000.‐         70% 140'000.‐        

honoraires d'architecte 60'000.‐         82%* 49'200.‐        honoraires d'ingénieur 10'000.‐         100% 10'000.‐        

subvention (maximum 15% des travaux, art. 21 al. 2 LDTR) ‐50'000.‐         82%* ‐41'000.‐        

intérêts intercalaires 5'000.‐         82%* 4'100.‐        

perte locative sur les appartements rénovés 45'000.‐         0% 0.‐        perte locative et dommages‐intérêts sur autres appartements 15'000.‐         0% 0.‐        honoraires d'avocat pour litiges 10'000.‐         0% 0.‐        

TOTAL 595'000.‐         432'300.‐        

* en proportion des honoraires relatifs à l'ascenseur (dont le coût est répercutable à 100%) et aux autres travaux (dont le coût est répercutable à 70%)

Exemple 2 : calcul du loyer maximal imposé par le Département (rénovation) ‐ impact théorique sur l'éta

entretien rendementdéta i l  (TTC) total (TTC) taux CHF durée  taux taux taux taux CHF

annuel annuel annuel* annuel

ascenseur 216'000.‐   100% 216'000.‐   20 ans 5.00% 1.50% 1.63% 8.13% 17'550.‐/an coût de  base: 200'000

honora i res  d'i 10'000

quote‐part arc 24'000

quote‐part sub ‐20'000

quote‐part inté 2'000

réfection des parquets 103'000.‐   70% 72'100.‐   30 ans 3.33% 1.50% 1.63% 6.46% 4'656.‐/an coût de  base: 100'000

quote‐part arc 12'000

quote‐part sub ‐10'000

quote‐part inté 1'000

salles de bains et cuisines 206'000.‐   70% 144'200.‐   20 ans 5.00% 1.50% 1.63% 8.13% 11'716.‐/an coût de  base: 200'000

quote‐part arc 24'000

quote‐part sub ‐20'000

quote‐part inté 2'000

TOTAL 525'000.‐   33'923.‐/an 

* le taux de rendement est d'un demi‐point (0,5%) au‐dessus du taux moyen publié par l'OFL, divisé par deux pour tenir compte de l'amortissement linéaire

coût brut répercutable amortissement répercussion maximale

Exemple 2 (suite): différents modes de répartition sur les appartements individuels

appartement 11 21 51 autres totalunité 1 1 1 7 10pièces 5 3 3 19 30surface (m2) 114 65 65 440 684volume (m3) 342 195 169 1232 1938étage 1 2 4 ‐ ‐loyer annuel 43'200.‐  12'000.‐  9'000.‐  60'000.‐  124'200.‐ 

en fonction de critères techniques Totalascenseur 17'550.‐  étage et pièc 878.‐  1'053.‐  2'106.‐  13'514.‐  17'550.‐ parquet 4'656.‐  surface 776.‐  442.‐  442.‐  2'995.‐  4'656.‐ cuisines et sa 11'716.‐  unité 1'172.‐  1'172.‐  1'172.‐  8'201.‐  11'716.‐ total 33'922.‐  2'825.‐  2'667.‐  3'720.‐  24'710.‐ 

en proportion du nombre de piècesascenseur 17'550.‐  2'925.‐  1'755.‐  1'755.‐  11'115.‐  17'550.‐ parquet 4'656.‐  776.‐  466.‐  466.‐  2'949.‐  4'656.‐ cuisines et sa 11'716.‐  1'953.‐  1'172.‐  1'172.‐  7'420.‐  11'716.‐ total 33'922.‐  5'654.‐  3'392.‐  3'392.‐  21'484.‐ 

en proportion du loyerascenseur 17'550.‐  6'104.‐  1'696.‐  1'272.‐  8'478.‐  17'550.‐ parquet 4'656.‐  1'619.‐  450.‐  337.‐  2'249.‐  4'656.‐ cuisines et sa 11'716.‐  4'075.‐  1'132.‐  849.‐  5'660.‐  11'716.‐ total 33'922.‐  11'799.‐  3'277.‐  2'458.‐  16'387.‐ 

Exemple 2 (suite et fin): calcul du loyer LDTR

appartement 11 21 51 autres total/actuelunité 1 1 1 7 10pièces 5 3 3 19 30surface (m2) 114 65 65 440 684volume (m3) 342 195 169 1232 1938étage 1 2 4 ‐ ‐loyer annuel 43'200.‐  12'000.‐  9'000.‐  60'000.‐  124'200.‐ fondé sur t. h 3.00 4.25 4.75 2.75fondé sur ISP 159.2 144.1 91.3 162.1

Loyer annuel initial 43'200.‐  12'000.‐  9'000.‐ Variation due au taux hyp. (art. 13 OBLF)) ‐ 1'258.‐ ‐ 2'097.‐ ‐ 2'097.‐Variation due à l'ISPC (art. 16 OBLF) + 315.‐ + 600.‐ + 2'792.‐

Répercussion du coût des travaux critèreascenseur 17'550.‐  étage et pièc + 878.‐ + 1'053.‐ + 2'106.‐parquet 4'656.‐  surface + 776.‐ + 442.‐ + 442.‐cuisines et salles de bains 11'716.‐  unité + 1'172.‐ + 1'172.‐ + 1'172.‐Limite au loyer annuel final en fonction des travaux              aucun 13'170.‐  13'415.‐          soit, par pièce 4'390.‐  4'472.‐ 

Limite: respect des catégories (art. 10 al. 2 lit. b, 11 al. 1 et 11 al. 3 LDTR) (le moinsLoyer initial par pièce 8'640.‐  4'000.‐  3'000.‐  élevéLimite au loyer final découlant du loyer initial              aucun 4'000.‐  3'363.‐  des deux)Limite au loyer annuel final en fonction du loyer initial               aucun 12'000.‐  10'089.‐ 

Loyer annuel final maximal fixé par le Département               aucun 12'000.‐  10'089.‐ 

         omission tolérée

Seconde étape : l’application de la limite tenant à la catégorie du logement

A) L’identification de la catégorie initiale du logement

B) La détermination de la limite

1. Les catégories LDTR2. Les effets de seuil dus aux facteurs de hausse et de baisse du CO

1. Le principe2. Les exceptions :

a) les grandes piècesb) les coûts supplémentaires générés par la protection du patrimoinec) les améliorations énergétiques

Exemple 4: les catégories LDTR (sans tenir compte de la novelle L 10258)

"Le Département renonce à la fixation des loyers […] lorsque cette mesure apparaît disproportionnée,notamment lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers

III dépassent d'ores et déjà d'au moins 2 fois et demie les besoins prépondérants de la population"(art. 10 al. 2 lit. b LDTR)

8'407.‐/pièce/an

Loyers n'excédant pas deux fois et demi le celui correspondant aux besoins prépondérants,soit n'excédant pas, en l'état, CHF 8'407.‐/pièce/an

"Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux besoinsprépondérants de la population, il est maintenu par le Département au même niveau lorsqu'ilapparaît qu'il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans

II majoration de loyer"  (art. 11 al. 3 LDTR)

"il appartient au requérant de démontrer, par toutes pièces utiles, que le propriétaire n'est pasen mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer"(art. 5 al. 4 RDTR)

3'363.‐/pièce/an

Loyers n'excédant pas CHF 3'363.‐/pièce/an

I "Lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants de la population quant à leur genre,leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyeraprès transformation doit répondre aux besoins prépondérants de la population"  (art. 11 al. 2 LDTR)

0.‐/pièce/an"La fourchette des loyers peut être dépassée si la surface brute locative des pièces est importante"(art. 9 al. 4 LDTR); le seuil peut être relevé à CHF 3'650.‐/pièce/an

"La fourchette des loyers peut être dépassée si des circonstances particulières le justifient, soit si laprotection du patrimoine génère des coûts supplémentaires" (art. 9 al. 5 LDTR)

(art. 9 al. 6 LDTR réservé en l'état)

Exemple 3: calcul du loyer maximal imposé par le Département (rénovation et surélévation)

coût brut entretien rendementtotal (TTC) taux CHF durée  taux taux taux taux CHF

annuel annuel annuel* annuel

ascenseur 246'000.‐   100% 246'000.‐   20 ans 5.00% 1.50% 1.63% 8.13% 19'988.‐/an (plus cher en raison de l'étage additionnel)

103'000.‐   70% 72'100.‐   30 ans 3.33% 1.50% 1.63% 6.46% 4'656.‐/an 

206'000.‐   70% 144'200.‐   20 ans 5.00% 1.50% 1.63% 8.13% 11'716.‐/an 

renforcement de la structure 100'000.‐   100% 100'000.‐   50 ans 2.00% 1.50% 1.63% 5.13% 5'125.‐/an 

Isolation de la toiture 150'000.‐   70% 105'000.‐   30 ans 3.33% 1.50% 1.63% 6.46% 6'781.‐/an 

400'000.‐   100% 400'000.‐   30 ans 3.33% 1.50% 1.63% 6.46% 25'833.‐/an 

terrain? 0% 0.‐  

TOTAL 1'205'000.‐   72'898.‐/an 

autres travaux de surélévation

répercutable amortissement répercussion maximale

cuisines et salles de bain (étages 1 à 4)

réfection des parquets (étages 1 à 4)

Exemple 3 (suite et fin)

appartement n° 11 21 nouveau autres total/actuelunité 1 1 1 8 11pièces 5 3 5 22 35surface (m2) 114 65 100 505 784volume (m3) 342 195 260 1401 2198étage 1 2 5 ‐ ‐loyer annuel net 43'200.‐  12'000.‐  ‐ 69'000.‐  124'200.‐ fondé sur t. hyp. 3.00 4.25 ‐ 2.75fondé sur ISPC 159.2 144.1 ‐ 162.1

Loyer annuel initial 43'200.‐  12'000.‐  ‐Variation due au taux hyp. (art. 13 OBLF)) ‐ 1'258.‐ ‐ 2'097.‐ ‐Variation due à l'ISPC (art. 16 OBLF) + 315.‐ + 600.‐ ‐Répercussion du coût des travaux critèreascenseur 19'988.‐  étage et pièces + 833.‐ + 999.‐ + 4'164.‐parquet (étages 1 à 4) 4'565.‐  surface + 761.‐ + 434.‐ + 0.‐cuisine, salles de bain (étages 1 11'716.‐  unité + 1'172.‐ + 1'172.‐ + 0.‐renforcement de la structure 5'125.‐  destination + 0.‐ + 0.‐ + 5'125.‐isolation de la toiture 6'781.‐  volume + 1'055.‐ + 602.‐ + 802.‐autres travaux de surélévation 25'833.‐  destination + 0.‐ + 0.‐ + 25'833.‐Limite au loyer annuel final  en fonction des travaux              aucune 13'709.‐  35'924.‐          soit, par pièce 4'570.‐  7'185.‐ 

(continue à la page suivante)

         omission tolérée

Exemple 3 (suite et fin)

appartement n° 11 21 nouveau autres total/actuelunité 1 1 1 8 11pièces 5 3 5 22 35surface (m2) 114 65 100 505 784volume (m3) 342 195 260 1401 2198étage 1 2 5 ‐ ‐loyer annuel net 43'200.‐  12'000.‐  ‐ 69'000.‐  124'200.‐ fondé sur t. hyp. 3.00 4.25 ‐ 2.75fondé sur ISPC 159.2 144.1 ‐ 162.1

Limite au loyer annuel final  en fonction des travaux (rep.)               aucune 13'709.‐  35'924.‐          soit, par pièce (rep.) 4'570.‐  7'185.‐ 

Limite: respect des catégories (art. 10 al. 2 lit. b, 11 al. 1 et 11 al. 3 LDTR) (le moinsLoyer initial par pièce 8'640.‐  4'000.‐  élevéLimite au loyer final découlant du loyer initial               aucune 4'000.‐  des deux)Limite au loyer annuel final en fonction du loyer initial                aucune 12'000.‐           aucune

Loyer annuel final maximal fixé par le Département                aucun 12'000.‐  35'924.‐ 

Exemple 4: calcul du loyer maximal imposé par le Département(remplacement de trois studios dans les combles par un appartement de cinq pièces)

Situation initiale: Loyer/pièce/anStudio 1 (16 m2) 2'400.‐ Studio 2 (env. 24 m2) 3'000.‐ Studio 3 (20 m2) 6'000.‐ 

TransformationAppartement de cinq pièces dans les comblesCoût total de construction: 534'000.‐ Renté à 6,46%: 34'500.‐ Soit, par pièce: 6'900.‐ 

Calcul du loyer finalLoyer initial Loyer final

Pièce 1 ("successeur" du studio 1) 2'400.‐  3'363.‐  (art. 11 al. 2 LDTR)Pièce 2 ("successeur" du studio 2) 3'000.‐  3'650.‐  (art. 11 al. 2 cum  9 al. 4 LDTR)Pièce 3 ("successeur" du studio 3) 6'000.‐  6'000.‐  (art. 11 al. 3 LDTR)Pièce 4 6'900.‐ Pièce 5 6'900.‐ Loyer annuel final maximal fixé par le Département: 26'813.‐ 

La prise en compte des coûts de l’amélioration énergétique : article 9 alinéa 6 LDTR

« Les mesures suivantes peuvent également être répercutées sur les loyers, aux conditions prévues par l’article 14 de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux, du 9 mai 1990 :

– les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l’enveloppe du bâtiment;– […]

Pour les loyers correspondant, avant travaux, aux besoins prépondérants de la population, le loyer après travaux n'excédera pas le montant maximum de la fourchette des loyers correspondant aux besoins prépondérants de la population, majoré :

a) d'un montant correspondant à la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire, auquel peut être rajouté, si nécessaire :

b) un montant correspondant à la contribution énergétique du locataire, qui ne pourra pas dépasser 10 F par pièce, par mois.

Pour les loyers situés, avant travaux, au‐delà des besoins prépondérants de la population, la hausse mentionnée ci‐dessus n'excédera pas la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire à laquelle peut être rajouté, si nécessaire, un montant correspondant à la contribution énergétique du locataire qui ne pourra pas dépasser 10 F par pièce, par mois. »

Illustration 2 : la préparation du calcul LDTR lorsqu'il est question d'améliorations énergétiques

coûts non liés Travaux LDTRà l'amélioration sans incidenceénergétique énergétique

importantesréparations

Coûts liésà l'améliorationénergétique prestations

supplémentaires

A B C

(11 al. 1 LDTR et 5A RDTR) (5 al. 2 RDTR) (5 al. 3 RDTR)

Phase I du calculPhase II du calcul("surélévation")

Prise en compte de tous les travaux envisagés

Distinction entre les coûts liés à l'amélioration énergétique et 

les autres

Distinction entre prestations 

supplémentaires et importantes réparations

En principe,renté à 70%(11 al. 1 a LDTR)

En principe,renté entre50% et 70%

renté à

(continue à la page suivante)

Exemple 5: calcul du loyer maximal imposé par le Département (rénovation et amélioration énergétique)

coût brut entretienendemen

CHF taux CHF durée  taux taux taux taux CHF taux CHFannuel annuel annuel* annuel annuel

Isolation de la toiture 120'000.‐  

Sans incidence énergétique 50% 60'000.‐   60% 36'000.‐   30 ans 3.33% 1.50% 1.63% 6.46% 2'325.‐/an 

avec incidence énergétique 50% 60'000.‐   100% 60'000.‐   30 ans 3.33% 0.50% 1.63% 5.45% 3'272.‐/an 

Pose de panneaux solaires 80'000.‐  

Sans incidence énergétique 0% 0.‐  

avec incidence énergétique 100% 80'000.‐   100% 80'000.‐   20 ans 5.00% 0.66% 1.63% 7.29% 5'830.‐/an 

TOTAL 45'531.‐/an  15'101.‐/an 

* le taux de rendement est d'un demi‐point (0,5%) au‐dessus du taux moyen publié par l'OFL (actuellement 2,75%), divisé par deux pour tenir compte de l'amortissement linéaire

Phase 1 du calcul phase 2 du calcul

répercutable amortissement répercussion (base) Répercussion (LEn)

Exemple 5 (suite)

appartement n° 11 21 51 autres total/actuelunité 1 1 1 7 10pièces 5 3 3 19 30surface (m2) 114 65 65 440 684volume (m3) 342 195 169 1232 1938étage 1 2 4 ‐ ‐loyer annuel net 43'200.‐  12'000.‐  9'000.‐  60'000.‐  124'200.‐ fondé sur t. hyp. 3.00 4.25 4.75 2.75fondé sur ISPC 159.2 144.1 91.3 162.1

Phase I (suite)

Limite au loyer annuel final en fonction des travaux (rep.)               aucune 13'833.‐  13'990.‐          soit, par pièce (rep.) 4'611.‐  4'663.‐ 

Limite: respect des catégories (art. 10 al. 2 lit. b, 11 al. 1 et 11 al. 3 LDTR) (le moinsLoyer initial par pièce 8'640.‐  4'000.‐  3'000.‐  élevéLimite au loyer final découlant du loyer initial               aucune 4'000.‐  3'363.‐  des deux)Limite au loyer annuel final en fonction du loyer initial                aucune 12'000.‐  10'089.‐ 

Loyer annuel retenu à l'issue de la première phase, à reporter               aucun 12'000.‐  10'089.‐ 

(continue à la page suivante)

Exemple 5 (suite et fin)appartement n° 11 21 51 autres total/actuelunité 1 1 1 7 10pièces 5 3 3 19 30surface (m2) 114 65 65 440 684volume (m3) 342 195 169 1232 1938étage 1 2 4 ‐ ‐loyer annuel net 43'200.‐  12'000.‐  9'000.‐  60'000.‐  124'200.‐ fondé sur t. hyp. 3.00 4.25 4.75 2.75fondé sur ISPC 159.2 144.1 91.3 162.1

Phase II (surélévation pour amélioration énergétiques)Loyer annuel retenu à l'issue de la première phase, (report)               aucun 12'000.‐  10'089.‐ isolation de la façade 5'999.‐  volume + 1'059.‐ + 604.‐ + 523.‐isolation de la toiture 3'272.‐  volume + 577.‐ + 329.‐ + 285.‐pose de panneaux solaires 5'380.‐  volume + 949.‐ + 541.‐ + 469.‐Limite au loyer annuel final en fonction du coût des travaux aucun 13'474.‐  11'367.‐ 

Limite au loyer annuel final en fonction du loyer initial (repor               aucune 12'000.‐  10'089.‐  (le moinsBaisse des charges 1'988.‐  1'201.‐  1'201.‐  élevécontribution du locataire (10.‐/pièce/an) 600.‐  360.‐  360.‐  des deux)Limite au loyer annuel final en fonction du loyer LDTR "suréle               aucune 13'561.‐  11'650.‐ 

Loyer annuel final maximal fixé par le Département         aucun 13'474.‐  11'367.‐