8/13/2019 Les Societes Civiles Immobilieres

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I. LES SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES1. Dfinition des socits civiles immobilires (SCI)

Les socits civiles immobilires (SCI) dsignent diffrents types de socits qui sont

gnralement constitus pour des oprations de construction, commercialisation, de location

ou de gestion dimmeuble.

Quelque soit leur objet les SCI sont constitues sous forme de socits de capitaux : elles sont

donc dune manire gnrale imposes au rgime applicable aux socits commerciales.

Si elles sont constitues sous la forme civile, les SCI relvent de la transparence fiscale

appliqus aux socits de personnes ; c'est--dire que limposition est tablie directement au

nom de chaque associ titre de ses revenus.

2. Les diffrents types de SCI et leurs obligations

En fonction de leur objet on distingue quatre types de socits civiles immobilires :

Les socits civiles de constructions - ventes Les socits civiles immobilires de coproprit Les socits civiles immobilires de gestion Les socits civiles immobilires de location

2.1. Les socits civiles de constructions ventes

Elles ont pour objet la construction dimmeuble (quelle quen soit laffectation) en vue de leur

revente. Elles sont gnralement constitues par des promoteurs immobiliers et jouissent sous

certaines conditions du rgime fiscal de faveur .Leur rgime dimposition est prsent ci-

aprs.

2.1.1.Impt sur les bnfices industriels et commerciaux

Les socits civiles immobilires sont soumises limpt sur les bnfices industriels et

commerciaux conformment larticle 3-9 du code Gnral des Impts qui dispose que les

socits civiles quelle que leur forme, lorsquelles se livrent une exploitation ou des

oprations prsentant un caractre industriel ou commercial sont passible de limpt BIC.

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2.1.2.Contribution des patentes

Conformment larticle 181 du code Gnral des Impts, les socits civiles immobilires

de construction vente sont assujetties la contribution de la patente. Cet article dispose en

effet que toute personne physique, ivoirienne ou trangre qui exerce en Cte dIvoire un

commerce, une industrie, une profession non comprise dans les exemptions dtermines par le

code Gnral des Impts est assujettie la contribution de la patente.

Le droit sur le chiffre daffaires est calcul par lapplication sur le chiffre daffaires constitu

des recettes brutes hors taxe ralise loccasion des cessions de logements y compris tous les

frais accessoires.

Le droit sur la valeur locative est calcul sur la valeur locative des biens imposables affects

lexploitation. Les valeurs locatives des logements destins la vente ne sont pas prises en

compte pour la dtermination du droit sur la valeur locative.

2.1 .3.Contribution foncire des proprits bties

Les constructions ralises par les socits civiles immobilires de construction vente et leur

appartenant sont soumises la contribution foncires des proprits bties. Il rsulte en effet

des dispositions de larticle 136 du Code Gnral de Impts quil est tabli une contribution

annuelle sur les proprits bties, telles que les maisons, les fabriques, les manufactures,

usines et en gnral tous les immeubles construits en maonnerie, fer, bois, fixs au sol

perptuelle demeure lexception de ceux qui sont expressment exonrs par les dispositions

du Code Gnral des Impts.

2.1.4.Droit denregistrement

La constitution de la socit est soumise aux droits dapport selon le rgime du droit commun.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de larticle 950 du Code Gnral des Impts, les

socits civiles sont tenues de faire enregistrer au bureau de lenregistrement du lieu de leur

principal tablissement, dans les deux mois de leur constitution dfinitive, une dclaration

constatant :

Lobjet, le sige et la dure de la socit La date de lacte constitutif et celle de lenregistrement de cet acte dont un exemplaire sur

papier non timbr dment certifi est joint la dclaration

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Les noms, prnoms, domicile des directeurs, grants La nature et la valeur des biens mobiliers, ou immobiliers constituant les apports Les droits attribus aux associs dans le partage des bnfices et de lactif social, que ces

droits soient ou non constats par des titres dlivrs aux ayant droits.

En cas de modification de lactif social, du changement de sige, du remplacement du

directeur ou du grant, dmission de titre nouveaux ou de remplacement dun ou plusieurs

associs dans les socits civiles, les collectivits intresses doivent en faire la dclaration

dans un dlai dun mois au bureau qui a reu la premire dclaration et dposer en mme

temps un exemplaire de lacte de modificatif (article 950 du Code Gnral des Impts).

2.1.5.Taxe sur la valeur ajoute et taxe sur les prestations de services

Lorsquelles ne remplissent pas les conditions pour bnficier du rgime de faveur, les

socits de constructionvente sont soumises la TVA sur toutes les acquisitions de biens et

services et la TPS dans le cadre de financement de leurs activits. Les prts accords aux

acqureurs sont galement imposable la TPS dans les conditions de droit commun.

2.2.Socits civiles immobilires de coproprit

Ce sont les socits de construction rgies par le dcret n 49-259 du 23 fvrier 1949. Elles

ont pour objet la construction dimmeuble en vue dattribuer leur membre, en jouissance ou

en pleine proprit, les immeubles auxquels leurs participations dans le capital leur donne

droit. Ces socits sont gnralement constitues par des syndicats, les associations les

mutuelles de dveloppement, les groupements vocation cooprative.

2.2.1.Impt sur les bnfices industriels et commerciaux

Les socits civiles immobilires de coproprit qui ne sont pas constitus sous la forme de

socit de capitaux ne sont pas soumises limpt sur les bnfices industriels et

commerciaux dans la mesure o elles ne se livrent pas des oprations prsentant un

caractre industriel et commercial.

2.2.2. Contribution de la patenteLes socits civiles immobilires de coproprit ne sont pas soumises la contribution de la

patente pour les activits conformes leur objet social.

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2.2.3. Contribution foncire des proprits bties et contribution foncire des proprits non

bties

Chaque associ est soumis la contribution foncire annuelle sur la fraction dimmeuble ou

de limmeuble qui lui a t attribu. Pour les immeubles nayant pas fait lobjet de partage,

limposition est tablie au nom de chaque associ au prorata de ses apports dans la socit.

Cette rgle sapplique galement limposition des terrains nus la contribution foncire des

proprits non bties.

2.2.4.Droit denregistrement

Conformment aux dispositions de larticle 563 du Code Gnral des Impts, les actes ayant

pour objet la constitution des socits civiles immobilires des coproprits vises par le

dcret du 23 fvrier 1949, tendant rgler le statut de la coproprit des immeubles diviss

par appartement et qui ne porte aucune transition de biens meubles ou immeubles entre les

associs ou autres personnes sont enregistres au droit fixe de 6000F CFA.

Aux termes des dispositions de la loi n83-1421 du 30 dcembre 1983 cette mesure est

tendue sous les mmes conditions la coproprit des immeubles constitus de maisons

individuelles accoles ou spares.

Sont galement enregistrs au droit fixe de 6000F CFA, les actes par lesquels les socits

civiles immobilires de coproprit font leurs membres par voie de partage en nature titre

pur et simple, attribution exclusive en proprit de la fraction des immeubles dans les sept (7)

annes de la constitution desdites socits (articles 563 du Code Gnral des Impts).

2.2.5.Taxe sur la valeur ajoute et taxe sur les prestations de service

Les achats de matriaux, de fournitures ainsi que les travaux effectus dans le cadre de la

construction des immeubles et factures la socit sont soumis la taxe sur la valeur ajoute.

Les socits civiles immobilires de coproprits sont soumises dans les conditions de droit

commun la taxe sur les prestations de service au titre des emprunts auxquels elles ont

recours pour la construction des immeubles.

2.3. Les socits civiles immobilires de gestion (agence immobilire)Les socits civiles immobilires de gestion ont pour objet la gestion des immeubles qui leur

sont confis par des propritaires indpendants. Cette gestion consiste soit louer ou vendreles immeubles qui leur sont confis, soit entretenir ces immeubles.

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De telles socits, qui exercent une activit de prestation de services sont imposables

limpt BIC.

La socit est soumise la taxe sur la valeur ajoute. Elle est galement imposable la

contribution de la patente.

En plus des obligations fiscales vises ci-dessus, la loi fait obligation aux agences

immobilires deffectuer une retenue la source de 15% sur les loyers titre dacompte sur la

contribution foncire des proprits bties, raison des loyers quelles encaissent pour le

compte de leur client.

2.4. Les socits civiles immobilires de locationLe rgime fiscal applicable aux socits civiles immobilires qui construisent ou achtent des

immeubles quelles destinent la location dpend de la nature de la location.

2.4.1.Location nue

La location dimmeubles nus ne revt pas un caractre civil. Dans ce cas, la socit est

soumise au rgime de la transparence fiscale, c'est--dire quelle est rput, pour lapplication

des impts directs et des droits denregistrement, ne pas avoir personnalit distincte de celles

des associs. Il en rsulte les consquences fiscales suivantes :

La socit est imposable la contribution foncire des proprits bties ; elle est exonre lacontribution de la patente. Lorsque lactivit de location est exerce dans le cadre dune

socit de capitaux, la patente est due ;

Les associs personnes physiques sont soumis limpt gnral sur le revenu raison de lapart de loyers qui leur revient en fonction de la part chacun dans la socit ;

Les associs personnes morales sont soumis limpt BIC au titre des revenus locat ifsencaisss ;

La location dimmeubles nus nest passible de la TVA.Toutefois, lorsquil sagit dimmeubles nus usage industriel ou commercial, la socit peut

opter pour limposition des loyers la TVA.

2.4.2.Locations en meubl

La location dimmeubles quips ou meubls titre habituel a un caractre commercial.

Lorsque cette activit est exerce par une socit civile, celle-ci est imposable limpt BICconformment aux dispositions de larticle 3-9 du code gnral des impts.

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La socit est imposable la contribution foncire des proprits bties et la contribution

des patentes.

Les associs sont ventuellement imposables raison des distributions de dividendes.