La revue de presse de la semaine du 28 mars au 3 avril 2016

La revue de Presse KYLIA

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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 28 mars au 3 avril 2016

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Spécial immobilier : le retour des acheteurs Le 28/03/2016

Grâce à la baisse des taux d'intérêt, la hausse des ventes se confirme dans l'ancien et le neuf. La reprise semble bel et bien là.

Le Front de Seine. Vue sur le 16e arrondissement. © Xavier POPY/REA

C'est reparti. Alors qu'il était sérieusement grippé en 2014, le marché immobilier a repris des couleurs

à partir de l'été 2015 et affiche aujourd'hui une belle santé. Après trois années de recul des prix et des

volumes des ventes, le nombre des transactions a rebondi l'an dernier : plus de 800 000 reventes de

logements anciens (+ 15,6 %) et pas loin de 123 000 achats dans le neuf (+ 13,6 %). « Le montant

total annuel des emprunts immobiliers s'est envolé de 30 %, à hauteur de 156 milliards d'euros de

crédits accordés en 2015 (hors rachats) », se réjouit Bruno Deletré, directeur général du Crédit

foncier. « Des prix ajustés à la baisse, des taux d'intérêt attractifs, une demande résolue, des

propriétaires plus raisonnables... Tout cela nous laisse espérer un bel été de l'immobilier caractérisé

par une activité soutenue et des valeurs assez stables », pronostique Laurent Vimont, président du

réseau Century 21. Le rythme des échanges n'a pas faibli au cours de cet hiver. En janvier 2016,


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l'activité a de nouveau progressé rapidement, + 10,5 %, en niveau trimestriel glissant, contre + 0,1 % il

y a un an, analyse le baromètre LPI-Seloger.

© DR

« Une telle vivacité ne se constate habituellement qu'en été », souligne Michel Mouillart, professeur

d'économie à l'université Paris-Ouest. « Les Français n'ont pas perdu leur envie d'acheter et tout

laisse à penser que 2016 sera aussi belle, voire meilleure que 2015 », s'enthousiasme Brice Cardi, à

la tête du réseau L'Adresse. « 2016 a bien mieux démarré que 2015, aussi bien cette fois-ci en Ile-de-

France qu'en région », affine Yann Jehanno, directeur exécutif des agences Laforêt. Mais, à y

regarder de plus près, on constate qu'en province la confiance est surtout revenue dans les régions et

les villes les plus dynamiques sur le plan économique. « Sur les douze derniers mois, les prix moyens

de Lille ont baissé de 3,8 % tandis que ceux de Nantes ont augmenté en moyenne de 3,7 %. Cet


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écart de presque 8 % démontre bien les différences d'attractivité et le poids des décisions politiques

locales avérées ou anticipées », indique Sébastien de Lafond, aux commandes du site

MeilleursAgents.com. Et dans certaines zones rurales et certains secteurs géographiques frappés par

le chômage, l'encéphalogramme de l'activité reste plat, entraînant une véritable chute libre des prix

immobiliers. Ailleurs, les tarifs ne se sont le plus souvent effrités que de 5 à 10 % en quatre ans, une

correction financière trop faible pour expliquer à elle seule la relance du marché.

© DR

Aides gouvernementales

La plupart des professionnels jugent que le boom des acquisitions résulte avant tout des niveaux

extrêmement bas des taux d'intérêt : entre 2 et 2,20 % sur quinze ou vingt ans. Cet argent à bon

marché a permis de resolvabiliser de nombreux candidats éconduits auparavant. « À durée et

mensualité identiques, un particulier a gagné 25 % de pouvoir d'achat en sept ans », indique une

récente étude du Crédit foncier. L'autre levier majeur ? Les différentes aides de l'État portant sur

l'accession et l'investissement locatif. Depuis le 1er janvier et pendant deux ans, un PTZ plus

généreux permet de nouveau aux primo-accédants de devenir propriétaires d'un logement ancien,

sous condition de travaux, partout en France. « Ces candidats profitent d'un plafond de ressources

relevé et d'un allongement de différé du remboursement qui est au minimum de cinq ans. Grâce à ce


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super-PTZ, ils peuvent financer jusqu'à 40 % de l'achat de leur résidence principale contre moitié

moins en 2015 (18 à 26 %) », détaille Jacky Chapelot, président adjoint de Fnaim.

© DR

Côté neuf, les promoteurs ont le sourire. « Taux d'intérêt, conjoncture, dispositif locatif Pinel,

accession... 2015 a été une bonne année et 2016 s'annonce exceptionnelle, surfant sur une belle

vague portée par l'effet booster du PTZ », s'enthousiasme Christian Musset, président de Cogedim

Vente. « L'activité devrait accélérer cette année. Plus que jamais les banques sont portées sur le

crédit immobilier, outil de conquête et de fidélisation de la clientèle », poursuit Olivier Bokobza,

directeur général du pôle résidentiel de BNP Paribas immobilier. Même optimisme chez les

constructeurs de maisons individuelles, dont les ventes, qui avaient sévèrement piqué du nez, se sont

relevées de 13 % en 2015.

Crédit bon marché

« Les taux d'emprunt et l'allongement de la durée des prêts continuent de tirer la primo-accession

populaire », note Franck Petit, chez Maisons d'en France, filiale de Procivis Immobilier. Le soleil qui

brille à nouveau sur le marché du neuf vient en grande partie de la très forte progression des ventes

aux investisseurs locatifs. « Le dispositif Pinel peut être financé à crédit, voire à 100 %. Il offre aussi

une meilleure souplesse dans la durée de location (six, neuf ou douze ans) et la possibilité de loger


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des personnes de sa famille », vante William Truchy, directeur général de Kaufman & Broad. Une

météo radieuse donc, que vient toutefois assombrir quelques nuages. « Avec des taux de crédit aussi

bas, la légère baisse du nombre des achats en résidence principale est un peu inquiétante », tempère

Jean-Philippe Bourgade, PDG de BPD Marignan. « Nous vendons plutôt des petits logements, les 4 et

5-pièces sont davantage à la peine », déplore Philippe Plazza, directeur général d'Eiffage immobilier.

Autre inquiétude des promoteurs : être certains que le dispositif Pinel soit prorogé après 2016. Une

possible continuité entre les mains du gouvernement et d'Emmanuelle Cosse, troisième ministre du

Logement en quatre ans.

© DR

+ 13,6 %

+ 13,6 % C'est le nombre de ventes en plus dans le neuf établi par la Fédération des promoteurs

immobiliers (FPI) en 2015.

Les prix de vente dans 34 villes

Prix de vente au mètre carré des appartements à fin février 2016


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Source : Le Figaro.fr


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Prêt immobilier : peu d’emprunteurs changent d’assurance

Le 29/03/2016

Elle n’est en théorie pas obligatoire, mais sans el le, inutile d’espérer décrocher un crédit

immobilier. L’assurance emprunteur permet de couvri r les remboursements en cas de décès,

d’invalidité ou d’incapacité temporaire de travail. Contrairement à une assurance auto ou une

multirisque habitation, ce contrat ne peut pas, pou r l’heure, être résilié à son échéance

annuelle.

Cette possibilité fait l’objet de décisions judiciaires contradictoires. Pour faire simple, le 23 mars 2015

lors d’un litige opposant un emprunteur et son banquier, la cour d’appel de Bordeaux a décidé qu’il

était possible de résilier son contrat chaque année conformément aux dispositions du code des

assurances. Mais, dans un arrêt du 9 mars 2016, la Cour de cassation est revenue sur cette décision,

en considérant que le code de la consommation l’emporte sur le code des assurances. Or, le code de

la consommation n’autorise pas la résiliation annuelle du contrat d’assurance collectif souscrit par

l’emprunteur. Pour autant, les dés ne sont pas encore jetés, la cour d’appel de Toulouse devant

trancher cette question dans quelques mois.

Peu de succès pour le dispositif Hamon

Si vous ne pouvez pas résilier votre assurance emprunteur chaque année, il est toutefois possible,

depuis la loi Hamon (adoptée en 2014), de changer d’assureur dans l’année qui suit la signature du

contrat (à condition que l’assurance offre les mêmes garanties).


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Une option à étudier, car le prix de cette assurance est élevé. « Il peut représenter jusqu’à 30 ou 40 %

du coût total du crédit », estime Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.

Pour bien comprendre, les contrats proposés par les banques au moment de souscrire un crédit

immobilier assurent tous les clients de la même façon et quasiment au même tarif. Ce sont des

« contrats groupe » qui mutualisent les risques de décès de tous leurs emprunteurs et ce, quel que

soit leur âge. Conséquence : les moins de 40 ans en bonne santé payent plus cher que ce qu’ils

devraient.

Pour limiter la facture, ces derniers peuvent souscrire leur contrat auprès d’un autre établissement

que celui qui leur a accordé le prêt, c’est la « délégation d’assurance ». Cela leur permet d’obtenir une

couverture individuelle sur mesure, fixée en fonction de leur âge et de leur état de santé.

Importantes économies

Les économies à la clé peuvent être importantes, surtout pour les plus jeunes. Selon Meilleurtaux, un

emprunteur de moins de 35 ans qui opte pour un assureur alternatif lors de la souscription d’un prêt

de 200 000 euros sur vingt ans réalise environ 10 000 euros d’économies.

Pourtant, peu de souscripteurs profitent de cette opportunité. « Les emprunteurs se focalisent sur leur

taux de crédit et négligent leur assurance emprunteur. D’abord parce qu’ils connaissent mal ce

dispositif, mais aussi parce que certaines banques mettent toujours des freins pour laisser partir un

client, car elles réalisent des marges commerciales importantes sur ce produit », souligne Maël

Bernier.

Chez ce courtier en crédit immobilier, seulement 15 % des dossiers d’assurance emprunteur résultent

de la loi Hamon. « Après un long parcours pour acheter et financer son bien, les souscripteurs

rechignent à faire le tour du marché pour trouver une assurance moins chère », analyse Jérôme

Robin, fondateur de Vousfinancer.com.

Si elle va dans le bon sens pour faire jouer la concurrence, « la loi Hamon n’a pas bouleversé la

donne. À l’heure actuelle, 88 % du marché de l’assurance emprunteur est encore capté par les

assurances de groupe des banques », confirme Doria Cherkaski responsable marketing chez MetLife.

Source : Le Monde.fr


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Logement : ce jeudi soir, la fin de la trêve hivernale

Le 29/03/2016

Entre 30.000 et 40.000 foyers seront potentiellement délogés à compter de ce jeudi à minuit. Entre

crise économique et montée du chômage, ce chiffre a sensiblement augmenté ces dernières années.

La trêve hivernale touche à sa fin ce jeudi soir à minuit: après cinq mois d’interruption des expulsions

locatives, de 30.000 à 40.000 foyers risquent d’être délogés, souvent en raison de loyers impayés. Un

inlassable combat pour les associations, qui réclament plus de moyens. «Chaque année, on se

contente de dire que la trêve hivernale commence ou s’arrête, mais on n’est pas capable d’être dans

une dynamique qui nous permette de protéger les plus fragiles», déplore auprès de l’AFP Christophe

Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre. Les procédures d’expulsion de ménages ont

fortement augmenté ces dernières années dans un contexte de crise économique et montée du

chômage.

Pour ce militant, «on n’arrive pas dans notre pays à mettre en œuvre une politique de prévention»

pour aider ces familles à payer «leurs dettes en cas d’impayés de loyers, trouver une autre solution de

logement, leur ouvrir le droit au logement opposable». «Si on intervient au bout de deux ou trois mois


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d’impayés, on peut trouver des solutions, mais au bout d’un an, c’est inextricable», explique M.

Robert.

Pour autant, selon lui, «les suspensions d’expulsions ne doivent pas se faire au détriment des

propriétaires» qui, eux, peuvent être soulagés de la fin de la trêve hivernale, susceptible de mettre un

terme à des mois de difficultés et de procédures. Sans oublier que dans certains cas ,les préfets ne

sont pas forcément zélés pour faire appliquer ces expulsions et qu’il arrive aussi que des propriétaires

soient confrontés à de réelles difficultés financières suite à une accumulation d’impayés.

15 millions de personnes touchées

Mercredi, un collectif de 34 associations a demandé des mesures plus fortes à la nouvelle ministre du

Logement Emmanuelle Cosse, au cours d’un rassemblement place du Palais-Royal à Paris. Ainsi, ses

annonces («pérennisation de 2.300 places d’hébergement d’urgence» et «un plan pour mettre fin à la

gestion saisonnière»), au cours d’un déplacement mardi à Lyon, n’auront pas suffi.

«En moyenne, on estime de 30.000 à 40.000 le nombre de foyers en France susceptibles d’être

expulsés dès vendredi», sur un total d’environ 190.000 décisions de justice pour impayés, selon les

calculs du Réseau stop aux expulsions logement (Résal) pour 2015. Une différence qui vient, entre

autres, des délais de procédure mais aussi des locataires, dont beaucoup préfèrent partir d’eux-

mêmes plutôt que d’être chassés. Perte ou changement d’emploi, séparation, changement de

situation de famille, problèmes de santé et surendettement sont autant de raisons qui entraînent des

impayés, à l’origine d’un décrochage. En tout, c’est plus de 15 millions de personnes touchées par la

crise du logement, selon les derniers chiffres publiés dans le rapport de la Fondation Abbé Pierre.

Source : Le Figaro.fr


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Immobilier: les nouveaux attraits du prêt à taux zéro Le 29/03/2016

Le nouveau prêt à taux zéro offre des dispositions nettement plus avantageuses.

Depuis le 1er janvier, les conditions d'octroi du p rêt à taux zéro sont assouplies. L'aide

gouvernementale "va booster significativement la ca pacité d'emprunt des primo-accédants."

C'est, pour les primo-accédants, la bonne surprise de l'année 2016: le prêt à taux zéro (PTZ) effectue

un retour remarqué, avec de nouvelles dispositions nettement plus avantageuses qu'auparavant. Il va

ainsi permettre à davantage d'acquéreurs effectuant leur premier achat immobilier de bénéficier

d'aides substantielles.

Depuis le 1er janvier 2016, en effet, les conditions d'octroi de l'aide gouvernementale envers les plus

modestes sont assouplies: toute la France est désormais concernée par la mesure et non plus

seulement les communes rurales, tandis que les plafonds de ressources des emprunteurs ont été

relevés de 3 à 13%: un couple avec deux enfants disposant d'un revenu annuel de 72000 euros peut,

par exemple, utiliser le PTZ pour acheter à Paris (contre 48000 euros au maximum dans l'ancienne

version).


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Le montant alloué peut constituer 40% du coût total du logement (contre 26% naguère). Surtout, ce

prêt remanié par Sylvia Pinel, l'ancienne ministre du Logement, donnera la possibilité aux jeunes

couples sans trop de moyens de ne commencer à rembourser le PTZ qu'au bout de cinq, dix ou

quinze ans. "La mesure va booster significativement la capacité d'emprunt des primo-accédants",

souligne Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad.

Seul bémol: le PTZ réservé aux logements anciens n'est applicable que si le nouveau propriétaire

entreprend des travaux correspondant au moins à 25% du prix total de l'opération. Une obligation

lourde qui va décourager l'achat dans les villes et les agglomérations cotées, déjà chères, au profit de

l'acquisition dans les zones rurales.

Source: L’Express.fr


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Immobilier: n'hésitez plus, c'est le moment d'acheter Le 29/03/2016

"Les Français disposent d'une petite fenêtre de tir. Il ne faut absolument pas la rater", conseille Yann

Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt. Ici, la promenade plantée à Paris dans le 12e arrondissement.

AFP PHOTO / Pablo PORCIUNCULA

La reprise est de retour en ce printemps 2016. Rais on de plus, pour les acheteurs, de profiter

des taux très bas, des prix stables et des mesures gouvernementales. Des conditions quasi

idéales... mais pas éternelles.

Il règne en ce printemps timide comme une douce atmosphère d'euphorie sur le marché de

l'immobilier. Partout en France, les acheteurs redoublent de projets, les établissements de crédit

débordent de dossiers, les agences multiplient les visites et les promoteurs passent leurs week-ends

à signer des ventes. "Cette fois, ce n'est pas un simple feu de paille. Nous assistons à une véritable

reprise", affirme Bernard Cadeau, président du réseau Orpi.

En gestation depuis la fin du printemps 2015, l'embellie s'est amplifiée tout au long de l'année

dernière, pour se poursuivre au début de 2016. Selon la Fnaim, la hausse du nombre de ventes dans


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l'ancien s'est accélérée au second semestre, atteignant 800000 transactions en 2015, un score

impressionnant au regard du passé récent. Dans le neuf, la Fédération des promoteurs immobiliers

(FPI) observe, elle aussi, un solide redémarrage - 122781 ventes, en progression de 13,6% - "mettant

fin à trois années noires", se réjouit Alain Dinin, PDG de Nexity.

Une activité dopée par la baisse historique des taux de crédit - autour de 2% aujourd'hui -, qui

redonne aux Français et du pouvoir d'achat et l'envie de réaliser, à nouveau, des projets immobiliers.

Sans compter la baisse - certes modérée - des prix depuis 2011, l'amélioration du dispositif Pinel,

réservé aux investisseurs, et, depuis le début de 2016, le remaniement du prêt à taux zéro (PTZ) pour

les primo-accédants.

"L'immobilier est redevenu une valeur refuge", analyse Guy Nafilyan, PDG de Nafilyan & Partners. Et,

même si la situation économique reste difficile, avec un chômage persistant, que la remontée des taux

- et sans doute celle des prix - semble à moyen terme inéluctable, les Français doivent profiter le plus

vite possible d'une "reprise apaisée mais fragile", estime Stéphane Theuriau, président de Cogedim.

Les banques se battent pour financer le plus d'acqu éreurs possible

Il a suffi d'une visite pour que ce charmant 3-pièces ensoleillé situé à Charenton- le-Pont (Val-de-

Marne) trouve preneur à 450000 euros, et ce, sans l'ombre d'une négociation: décidé, le couple

d'acheteurs n'a pas hésité à signer sur-le-champ, coupant l'herbe sous le pied à de nombreux

candidats dépités. Le propriétaire de cet hôtel particulier situé dans le XVIe arrondissement de Paris,

lui, n'y croyait plus. Et pourtant, après six ans d'une mise en vente chaotique, il vient de trouver un

(riche) repreneur pour acquérir sa demeure, trop vaste.


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Dans l'ancien, la Fnaim a constaté une accélération des ventes tout au long de 2015, pour atteindre

800000 transactions au total. Un score impressionnant au regard du passé récent.

Quant à ce pied-à-terre, refait par un architecte, situé rue Molière (dans le Ier arrondissement de la

capitale), il est parti en une journée malgré un prix élevé: 12000 euros le mètre carré. "J'aurais pu le

vendre dix fois", s'exclame Nathalie Naccache, directrice des agences Fortis Immo. Aujourd'hui, les

acheteurs ont à l'évidence retrouvé l'envie de déménager. Opiniâtres et actifs, ils n'hésitent plus à

visiter sans modération pour s'offrir l'appartement idéal. Tel cet acquéreur pragmatique qui a déposé

trois offres le même jour pour trois logements, tous à son goût: le soir même, il signait avec le

propriétaire le plus rapide sans attendre la réponse des deux autres.

Même empressement du côté des amateurs de neuf: à Montfermeil (Seine-Saint-Denis), Kaufman &

Broad a ainsi écoulé l'intégralité de son pro gramme à 3500 euros le mètre carré en un seul week-

end. Tout comme ces appartements à Istres (Bouches-du- Rhône), non loin de Marseille, proposés à

3200 euros le mètre carré. Même succès à Rambouillet (Yvelines), où Tagerim a cédé en à peine

deux mois une centaine de logements à 3800 euros le mètre carré. "Aujourd'hui, tout se vend très

vite", observe Nordine Hachemi, président de Kaufman & Broad.

Pourquoi un tel engouement de la part de Français "peu disposés, désormais, à différer leur achat",

selon Jean-François Buet, président de la Fnaim. La raison de ce retour de flamme est

"l'extraordinaire baisse des taux. Elle explique, à elle seule, la reprise", analyse Michel Mouillart,

professeur d'économie à l'université de Paris Ouest. Un tel niveau de modicité permet, en effet, à la

majeure partie des acheteurs de se resolvabiliser, rendant leurs rêves plus accessibles. D'autant que

les banques se battent pour financer le plus d'acquéreurs (solvables) possible, quitte à allonger la

durée des crédits et à accepter de négocier les mensualités à la baisse.

Source: Fnaim


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Dans le neuf, c'est la conjonction des taux bas et des mesures gouvernementales qui a permis le

rebond du marché. Grâce au dispositif Pinel et à ses réductions fiscales, les achats des investisseurs

ont grimpé de 43%, pour représenter aujourd'hui plus de la moitié des ventes. "Ils achètent partout, en

Ile-de-France, à Lyon, Marseille, Bordeaux ou Toulouse. Certains programmes sont vendus presque

intégralement à ce type de clientèle", affirme Jérôme Quentin-Mauroy, président de Tagerim.

85% de la population couverte par le prêt à taux zé ro

Et ce n'est pas fini! De nouveaux cadeaux gouvernementaux vont continuer à booster le marché.

Depuis le 1er janvier 2016, le prêt à taux zéro (PTZ) revient en force, plus avantageux que jamais.

Nexity a calculé que 85% de la population française est désormais concernée! Ce dispositif "puissant",

selon Stéphane Theuriau, aura au moins une vertu: faire revenir les primo-accédants, disparus du

marché depuis cinq ans. "2016 sera vraiment leur année", affirme Guy Nafilyan. Déjà, les promoteurs

les aperçoivent dans les bureaux de vente, plus enhardis que jamais, à la recherche de

renseignements.

Au fur et à mesure, leur nombre va grimper: "Ce sont eux qui entretiennent le dynamisme du marché",

souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Même dans l'ancien, où le

dispositif exige un maximum de travaux à effectuer, "le PTZ va, au minimum, permettre aux jeunes

couples de se poser à nouveau la question de l'accession", souligne François Gagnon, président

d'Era.

Dans le Centre et l'Est, le marché n'est pas repart i

Mais, attention: l'optimisme printanier ne doit pas faire perdre la raison. "La reprise est certes

présente, mais elle reste fragile", prévient Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole. D'abord, si le

nombre de transactions explose en France, toutes les régions et tous les biens ne sont pas logés à la

même enseigne. Beaucoup échappent au miracle. Les zones rurales sont encore exclues du marché

et doivent se contenter d'une activité au ralenti. Tandis que, dans les départements du Centre et de

l'Est, le marché n'est pas reparti. Et que dire des logements avec défauts?

"Les biens médiocres - la majorité de l'offre - ne se vendent pas mieux qu'avant. Au contraire, les

acheteurs sont de plus en plus sélectifs et vigilants", affirme Nathalie Naccache. Souvent, pour ce

type d'appartement, les clients visitent et repartent sans faire d'offre, ou alors à prix cassé. Le stock

d'invendus continue donc à gonfler. "Les premiers étages, par exemple, ont du mal à partir", observe

Roger Abecassis, patron du groupe Consultants Immobilier.


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Ensuite, si les taux sont extrêmement bas, ils risquent de ne pas demeurer encore très longtemps à

un tel niveau, inimaginable voilà à peine deux ans. "Or le rebond dépend en grande partie des

conditions de crédit", analyse Olivier Eluère. S'ils remontent, même légèrement, comme certains le

prévoient pour la fin de l'année 2016, "le marché risque de s'arrêter net", pronostique un expert.

De nouveau attractive pour les acquéreurs étrangers, la capitale souffre cependant d'une pénurie de

logements répondant à leurs exigences de confort.

REUTERS/Charles Platiau

Enfin, aujourd'hui, les acheteurs ne pourront plus compter sur la lente érosion des prix. "La baisse est

bel et bien enrayée", affirme Laurent Vimont, président du réseau Century 21. Après avoir chuté de

8% en quatre ans, le marché semble enregistrer une certaine stagnation. Voire une hausse. Car si,

jusqu'ici, "le regain d'activité n'a pas eu d'impact sur le montant des transactions", affirme Bruno

Deletré, directeur général du Crédit foncier, la donne pourrait changer.

"La hausse des volumes précède toujours celle des prix", assure Jean-François Buet. Déjà, la Fnaim

a enregistré une augmentation de 1,9% au quatrième trimestre de 2015. "Ce mouvement devrait se

consolider et s'étendre aux deux tiers des villes de France en 2016", prévoit Michel Mouillart. C'est

déjà le cas pour les biens de qualité: "La forte demande, notamment avec l'arrivée des étrangers, fait


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monter les enchères", observe Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau. A tel point que "les

acheteurs semblent commencer à perdre la main face aux vendeurs", estime Roger Abecassis.

Même constat dans le neuf, où l'heure n'est plus aux promotions et aux petits cadeaux, mais au

maintien des prix, avec, en vue, une légère majoration des barèmes. "Tant que le marché sera en

sous-offre, les prix resteront élevés", confirme Emmanuel Launiau, directeur général d'Ogic.

"On n'a qu'une seule belle année devant nous"

Pour autant, l'inversion de tendance devrait rester modeste. La flambée n'est pas pour demain. "Les

prix remonteront faiblement", pronostique Olivier Eluère. Michel Mouillart n'envisage, lui, qu'une

hausse de l'ordre de 1%. Car, même amélioré, le pouvoir d'achat des Français n'est pas extensible. "Il

n'existe plus du tout de marge de manœuvre de ce côté-là", reconnaît Norbert Fanchon, président du

groupe Gambetta.

"Le marché est très sensible aux prix. Dès qu'ils dérapent un peu, la sanction est immédiate. Or nous

n'avons pas envie de casser le dynamisme", explique François Bertière, PDG de Bouygues

Immobilier. D'autant plus que, d'une manière générale, "les prix sont encore surestimés et empêchent

une vraie reprise durable", analyse Olivier Eluère.

Malgré tout, c'est le moment, pour les acheteurs, toujours peu confiants en l'avenir, de laisser leurs

réticences de côté et de se presser, afin de ne pas laisser passer de si belles occasions. "On n'a

qu'une seule belle année devant nous", scande Marc Verrecchia, patron du groupe Verrecchia.

La conjonction est idéale: les taux sont bas, les biens "se vendent encore au juste prix", affirme

Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes, et l'offre reste relativement abondante. "Les Français

disposent d'une petite fenêtre de tir. Il ne faut absolument pas la rater", conseille Yann Jehanno,

directeur exécutif du réseau Laforêt. A eux de profiter de cette "parenthèse enchantée", dixit Jean-

François Buet, de faire preuve d'opportunisme et de cibler de préférence la période d'avril à juin pour

trouver le logement de leurs rêves, et peut-être réaliser l'affaire de leur vie.

Source : Le Monde.fr


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Résidences services : gare aux (multiples) entourloupes des promoteurs !

Le 29/03/2016

© REA

Des rendements moyens : de 4 à 5,5% ! Les plaquettes des promoteurs de résidences services

(étudiantes, tourisme...) laisse rêveur. Mais gare aux pièges : ce type d'investissement ne s’improvise

pas. "Plus de 20.000 acheteurs de meublés de tourisme seraient asphyxiés par des exploitants peu

scrupuleux", assure même le député Christian Franqueville, qui a alerté le gouvernement. Nos

conseils pour éviter de subir une baisse de loyer ou d’avoir à revendre à perte.

Vérifiez que le loyer n’a pas été surévalué

Avec une promesse de rendement grimpant jusqu’à 5,5%, les résidences gérées attirent l’œil. Le

risque est alors de tomber sur un loyer surévalué. «Pour réussir à louer, nous avons dû abaisser le

nôtre de 25% par rapport au montant promis par l’ancien exploitant, JNL Marina», témoigne André

Picard, propriétaire d’un cottage au bord du lac du Der, en Champagne. Pratique, cette astuce permet

au promoteur – fréquemment en charge de l’exploitation, via une filiale – de gonfler ses tarifs. «Le plus

souvent, de 50% au-dessus des prix du très récent !», peste l’avocat Philip Pechayre. Le problème,

c’est qu’en cas de revente les déconvenues sont sévères. Qu’adviendra-t-il ainsi à ceux qui ont

déboursé 18 300 euros le mètre carré pour une chambre d’Ehpad commercialisée par Orpéa dans le

XVe arrondissement de Paris ? Ou, près de la Croisette, à ces propriétaires ayant payé 15 000 euros

le mètre carré, deux fois plus que le neuf ? Et ne comptez pas sur la mutualisation des revenus entre

programmes d’un même exploitant, présentée comme une garantie. «Si votre résidence est

déficitaire, il préférera raboter le loyer plutôt que compenser les pertes», assure Olivier Metay,

président de la Faprah, la Fédération des associations de propriétaires de résidences Appart’Hôtel.


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Validez l’opération avec des experts indépendants

Commercialisées clés en main, les chambres meublées sont surtout une bonne affaire… pour leurs

vendeurs, payés à la commission. « Soit 47 000 euros sur mon investissement, raté, de

519.000 euros», fulmine Marc Haselbauer, bailleur dans un Ehpad à Marseille. Avant de signer, mieux

vaudra multiplier les avis indépendants, et d’abord auprès d’agents immobiliers, qui indiqueront le prix

des biens de moins de cinq ans du secteur. Demandez également à votre notaire son avis écrit sur

l’opportunité d’investir. S’il refuse de s’engager, soyez méfiant ! Pour 1.000 euros, un expert--

comptable pourra aussi vérifier la viabilité de l’affaire. Ainsi, en résidence de tourisme, si les loyers

que l’exploitant s’engage à reverser aux bailleurs excèdent 35% de ses dépenses totales (45% en

résidence étudiante), l’équation risque d’être difficile à tenir. Rien ne vous empêche enfin de

conserver les échanges de mails avec le vendeur. «Questionnez-le sur la solidité de l’exploitant, la

crédibilité des projections financières…», conseille Paul Duvaux, avocat à Paris. Et faites réaliser par

huissier une capture d’écran du site Internet affichant la promesse de rendement (prévoir environ 150

euros).

Privilégiez les baux d’une durée ferme

En principe, le bail commercial qui vous sera proposé est un bail ferme, jamais inférieur alors à neuf

ans et un mois. «Pour les Ehpad, il atteint plutôt onze ans, voire plus», précise Philip Pechayre.

Restez quand même sur vos gardes, car il arrive de tomber sur des baux permettant au locataire

exploitant de donner son préavis tous les trois ans, durant neuf ans. Et donc, à la première difficulté,

de vous menacer de partir (ou dans le cas des Ehpad, de transférer l’agrément administratif à une

autre résidence) si vous n’acceptez pas une baisse de loyer. Cela dit, ce scénario risque fort de se

réaliser à l’issue des neuf ans, comme l’a vécu Christine Lorenzini, propriétaire d’un 28 mètres carrés

à Marciac. «Pierre & Vacances a voulu conditionner la poursuite de sa gestion à la baisse de 50% des

loyers, et au paiement de 5 100 euros de travaux», raconte-t-elle. D’après notre enquête, aucun grand

groupe n’est exempt de telles pratiques, d’Appart’City à Park & Suites, en passant par Belambra, GDP

Vendôme, Odalys ou encore DomusVi.

Etudiez à la loupe les lignes du bail commercial

Depuis juin 2014, la loi interdit au locataire de payer les gros travaux (comme la réfection des murs,

de la toiture…). Néanmoins, plusieurs exploitants d’Ehpad promettent quand même, sur leur bail, de

les prendre à leur charge. «On peut les comprendre, un gérant préférant garder la main sur ce type de

résidences soumis à des normes drastiques, explique Philip Pechayre. Mais rien ne l’empêchera, en

cas de souci, de vous imputer ces travaux, la loi étant de son côté. Et ce, même après avoir fait


21

passer une baisse de loyer !» Enfin, si le bail comporte une clause attribuant au gérant un «mandat

permanent de représentation» aux assemblées générales de copropriété, refusez de la signer. Vous

risqueriez sinon de ne recevoir ni les convocations ni même les comptes rendus de ces réunions.

Examinez la clause d’indexation des loyers

C’est un classique des baux commerciaux : l’instauration de clauses de plafonnement, à 1,5% ou 2%,

de la révision des loyers, elle-même calée au choix sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou sur

celui des activités tertiaires (Ilat). Voilà qui dégradera la rentabilité de votre placement, en cas de

rebond de l’inflation. «Négocier leur suppression sera cependant difficile, un exploitant n’ayant aucune

raison de favoriser un investisseur plutôt qu’un autre», prévient l’avocate Ganaëlle Soussens. Soyez

intraitable en revanche avec ceux (on en a vu) se fondant encore sur l’indice du coût de la

construction, référence pourtant proscrite. Il faut dire que cet ICC, devenu déflationniste (– 1,17% fin

2015), est désormais en leur faveur.

N’attendez pas que les impayés s’accumulent

Le réflexe, au premier impayé de la part de l’exploitant, doit être de lui notifier par huissier un

commandement de payer. «Cela m’a déjà coûté 600 euros, les retards étant systématiques», se

désole Dominique Jeancolas, bailleur dans des résidences Park & Suites de Saint-Herblain et Bourg-

en-Bresse. Le mieux reste, avant même de choisir un avocat, de fédérer au plus vite les autres

copropriétaires. D’où l’importance d’assister aux AG, les exploitants ne communiquant pas les

coordonnées de ces derniers.

Tentez la solution de l’auto exploitation

Votre exploitant fait du chantage à la baisse de loyer ? Sachez que vous pouvez, pour votre lot,

passer à l’auto exploitation. Mieux vaut toutefois s’y mettre à plusieurs bailleurs, car une telle

opération ne s’improvise pas. Il vous faudra d’abord régler à l’occupant une indemnité d’éviction

(jusqu’à quatre ans de loyer !) puis, dans un délai d’un an, créer votre structure chargée de fournir au

moins trois services hôteliers parmi quatre (accueil, nettoyage, fourniture de linge de maison ou petit

déjeuner). A défaut, la TVA déduite de votre prix d’achat devra être remboursée au fisc. Pour les

Ehpad, cette autogestion relève de la mission impossible, puisqu’un agrément doit être obtenu et que

vous devrez assurer des services comme la balnéothérapie, la kinésithérapie… Dans le cas des

résidences de tourisme, l’opération nécessite, dans les neuf premières années, de convaincre au

moins 70% des copropriétaires, au risque de perdre l’avantage fiscal Censi-Bouvard. Enfin, il vous

faudra composer avec les mesquineries de l’exploitant, toujours en place pour les autres chambres.


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Certains vont même jusqu’à changer en douce les codes d’accès à la piscine, au parking ou aux -

terrains de tennis…

Sachez que la revente se fait souvent à perte

En cas de souci, rien ne vous empêche de revendre, des plates-formes comme Le Revenu Pierre ou

LB2S se proposant même d’être intermédiaires. Mais l’affaire est fiscalement délicate. «En loueur

meublé non professionnel, vous devrez restituer la TVA déduite du prix d’achat. Et, en Censi-Bouvard,

s’ajoutera, si la revente a lieu dans les neuf ans, le remboursement de la réduction d’impôt», indique

Paul Duvaux. Quant au prix, on l’a vu, il sera à la casse. «Selon un expert du tribunal de Nantes, nos

biens valent moitié moins que leur prix d’achat», se désole François Villeret, investisseur à Talmont-

Saint-Hilaire avec Lagrange. Il faut dire également que certains règlements de copropriété interdisent

de changer la destination du bien, limitant du coup le nombre de candidats au rachat.

>> Témoignages :

Bien acheté : meublé d’affaires à La Haie-Fouassière (44), géré par Cap West.

Préjudice : 38.000 euros de moins-value et perte de 6.300 euros de loyer par an.

Mi-2015, un an et demi après avoir racheté une chambre dans ce meublé d’affaires, cet investisseur

et six autres copropriétaires ont reçu une lettre les informant que l’exploitant résiliait leur bail

commercial… A eux de se débrouiller pour louer, les autres lots restant gérés par cet opérateur ! Le

pire, c’est que, depuis début 2016, ce dernier a désactivé la carte magnétique de ce bailleur, lui

interdisant tout accès aux parties communes, comme à son propre appartement !

Bien acheté : meublé d’affaires dans la résidence Cerise Carcassonne Nord (11).

Préjudice : baisse imposée de 50% des loyers promis lors de l’investissement.

Pour cet investisseur, la fusion de son exploitant, Appart’City, avec Park & Suites, en 2014, n’aura pas

été une bonne nouvelle. Ce gérant en a en effet profité pour abandonner la résidence, déficitaire, non

sans suggérer un repreneur, proposant une baisse des loyers de 60%. Après audit, les copropriétaires

en ont choisi un autre, limitant la baisse à 50%. Ce n’est pas la seule déconvenue : deux autres de

ses chambres, à Brest et à Nantes, gérées par Appart’City, accusent depuis 2013 des retards de loyer

récurrents.

Biens achetés : trois chambres dans l’Ehpad Le Belvédère, à Marseille (13).

Préjudice : 519 000 euros de moins-value sur la valeur des biens et une perte de loyer de 2 175 euros

par mois.


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En 2013, lorsque cet investisseur se rend, par curiosité, dans l’Ehpad où il a investi sept ans

auparavant, c’est la douche froide : surpopulation dans les chambres, murs moisis, etc. La résidence,

déclarée insalubre, est même fermée en 2015… L’exploitant GDP Vendôme, après avoir tenté de la

transformer en résidence senior, en proposant une baisse de 30% des loyers et la rétrocession

gratuite des parties communes, a jeté l’éponge. Marc Haselbauer tente désormais de faire annuler la

vente en justice.

Source : Capital.fr


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Immobilier : la construction reprend... mais uniquement dans le neuf Le 30/03/2016

Les statistiques ministérielles montrent une remontée des mises en chantier depuis février 2016, mais seulement pour les appartements, pas pour les maisons. – Shutterstock Malgré toutes les aides mises en place pour la réno vation énergétique, les travaux

d’amélioration-entretien des logements « ne montrent aucun signe d’amélioration », note la

Fédération française du bâtiment.

Le dernier point d’activité de la Fédération française du bâtiment (FFB) ne va pas faire plaisir au

ministère de l’Environnement. La reprise de la construction est bien là. Mais elle ne concerne que le

neuf. Malgré toutes les aides mises en place pour la rénovation énergétique, les travaux

d’amélioration-entretien des logements « ne montrent aucun signe d’amélioration », observe, pince

sans rire, la FFB, en évoquant la baisse de 9% des prêts travaux des banques aux ménages en 2015.

La baisse du coût de l’énergie n’incite pas à la performance énergétique. Problème : l’ancien

représente la moitié de l’activité du bâtiment, qui a perdu 3% de ses emplois, soit 36.100 postes (en

solde net des créations) l’an dernier.


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Remontée des mises en chantier

Le deuxième défi, pour la FFB, est de mesurer le redémarrage de la construction de logements neufs.

Les statistiques ministérielles montrent une remontée des mises en chantier depuis février 2016, mais

seulement pour les appartements, pas pour les maisons. Pourtant, les ventes des constructeurs de

maisons individuelles ont grimpé de 11 % l’an dernier. A la FFB comme ailleurs, on s’interroge

visiblement sur la fiabilité des statistiques ministérielles. « Cette absence d’amélioration dans

l’individuel étonne d’autant plus, commente la FFB, que les données disponibles sur les prêts à taux

zéro accordés [l’aide à l’accession à la propriété, NDLR] confirment plutôt la tendance à la reprise »

avec +41 % du nombre de prêts octroyés sur les neuf premiers mois de 2015...

Rebond des commandes de béton et de ciment

Dur d’y voir clair. La FFB est perplexe mais « in fine, la tendance réelle semble bien correspondre à

une reprise soutenue sur le segment du logement neuf, conclut-elle, tout en convenant que « les

données Sit@del2 décrivent une évolution certes moins marquée »... L’Union nationale des matériaux

de construction (Unicem), elle, note que le rebond des commandes de béton et de ciment entamé au

quatrième trimestre 2015 s’est accéléré à fin février. Face à la part d’ombre des chiffres publics, les

professionnels sont plus optimistes que le gouvernement. C’est le monde à l’envers, mais la FFB se

rattrape : « Rien n’assure que l’inflexion récente soit pérenne, tempère-t-elle. Les perspectives

d’activité déclarées par les chefs d’entreprise pour le premier trimestre s’inscrivent à nouveau en net

recul ».

Source : Les Echos.fr


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Immobilier : 3 solutions pour financer sa retraite Le 01/04/2016

Le rendement annuel brut de l'ancien oscille entre 2 et 4 % en région parisienne et de 3 à 8 % en province. – Shutterstock

Les rendements de l'immobilier locatif varient en fonction de la localisation du bien.


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L'immobilier est traditionnellement prisé par les é pargnants qui cherchent à se procurer des

revenus pour financer leur retraite. Quels sont les avantages et les inconvénients des

différentes formules ? Trois solutions au banc d'es sai.

Immobilier locatif

Mécanisme : on achète un bien immobilier (neuf ou ancien) destiné à la location ce qui permet

d’empocher des revenus réguliers, les loyers étant réactualisés en fonction de l'IRL (indice de

revalorisation des loyers) calculé à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des

prix à la consommation hors tabac et hors loyers. .

Perspectives de rendement : le rendement annuel brut de l'ancien oscille entre 2 et 4 % en région

parisienne et de 3 à 8 % en province.

. Avantages : plus la surface louée est petite, meilleur est le rendement. Cet investissement est

finançable à crédit. C’est une aubaine car les taux des prêts immobiliers sont au plus bas. Enfin, les

loyers servent d’abord à rembourser l’emprunt immobilier. Une fois le crédit remboursé au moment du

départ à la retraite, ces mêmes loyers sont bienvenus pour abonder une pension.

. Inconvénients : pour réaliser un investissement locatif rentable, il faut conserver le bien sur le long

terme. Une revente du bien avant 22 ans expose au paiement de la taxe sur la plus-value immobilière

plus les prélèvements sociaux (dont on est exempté au bout de 30 ans). Confier la gestion locative à

un « pro » et/ou souscrire une assurance de loyers impayés ampute le rendement locatif. Sauf

montages spécifiques, la fiscalité des revenus fonciers et lourde (voir plus bas).

. Frais : il faut s’acquitter de droits de mutation à l’achat (7 en moyenne % dans l’ancien). Le bailleur

doit également régler (pour un appartement) les charges de copropriété trimestrielles lui incombant et

entretenir le logement. Les frais de réfection entre deux locataires peuvent être élevés.

. Risques : Le rendement locatif n’est jamais garanti. La vacance prolongée du logement, le cumul

d’impayés de loyers peuvent le faire chuter voire même le réduire à néant. Actuellement, les loyers

ont tendance à baisser

. Fiscalité : les revenus locatifs sont taxés au titre des revenus fonciers soit au barème d’imposition à

l’impôt sur le revenu plus 15,5 % de prélèvements sociaux. En outre, la taxe foncière, due par le

bailleur, déjà lourde devrait croître dans les prochaines années.


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Bon à savoir : en achetant dans le neuf avec le dispositif Pinel, le contribuable peut minorer l’impôt sur

le revenu à hauteur 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat à condition que le bien soit loué

respectivement 6, 9 ou 12 ans, le tout dans la limite de 300 000 € d’acquisition par an. Une revente du

bien avant la date obligatoire de location, l’administration fiscale remet en cause l’avantage fiscal.

SCPI

. Mécanisme : la Société civile de placements immobiliers (SCPI) est une solution alternative ou

complémentaire à la détention de la pierre en direct. Ce véhicule collecte des fonds auprès

d’épargnants puis achète plusieurs actifs immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts,

etc.) ou des logements et les gère. Ce véhicule offre davantage de tranquillité à l’épargnant que la

détention. C’est une façon indirecte de détenir de l’immobilier et d’investir dans de l’immobilier

d’entreprise, commercial, logistique e résidentiel. L’érosion de la rémunération des placements

traditionnels et le bas des niveaux des taux d’intérêt ont redonné des couleurs à la SCPI.

. Perspectives de rendement : de 4 à 6 % annuel. L’Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF)

fait état d’un taux de distribution moyen de 4,85 % en 2015. Cette performance tire son épingle du jeu

face à l’érosion de l’assurance vie en euros, aux écarts incontrôlables de la Bourse et aux maigres

rendements des placements sans risque.

. Avantages. La détention de parts de ce placement permet de percevoir des revenus réguliers versés

chaque trimestre. Les premiers tickets d’entrée de SCPI démarrent à partir de quelques centaines

d’euros. Le montant de ce placement est à géométrie variable. Il y a possibilité de calibrer son

investissement selon ses capacités financières du moment. Le placement est finançable à crédit.

Enfin, la diversité du portefeuille de biens permet de limiter le risque locatif (vacance, impayé,…) et le

propriétaire de parts n'a pas à s'en occuper en direct.

. Frais : comptez 5 à 10 % de frais de souscription plus environ 5 % de frais de gestion annuels

prélevés par le gérant.

. Risques : le rendement n'est pas garanti. Une baisse des revenus est possible en cas de crise du

marché locatif tertiaire et de baisse générale des loyers.

. Fiscalité : les revenus d’une SCPI sont taxés comme des revenus fonciers sur la base du barème de

l’impôt sur le revenu plus 15,5 % de prélèvements sociaux. A cela s’ajoute l’éventuel impôt sur la plus-

value immobilière prélevé en cas de cession des parts avant 22 ans de détention. Pour atténuer cette

pression fiscale, la parade la plus efficace consiste à loger ces parts de SCPI dans une enveloppe

fiscale avantageuse telle que le contrat d’assurance-vie.


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Vente en viager

. Mécanisme : pour ceux qui n’ont pas pu anticiper et notamment se préparer en amont des revenus

d’appoints et/ou qui disposent d’une retraite trop juste, la vente en viager s’avère une ultime solution

pour obtenir rapidement un capital grâce à son patrimoine immobilier. Grâce au versement par

l’acheteur d’un « bouquet » (somme versée le jour de la signature de l’acte) et d’une rente viagère, le

« crédirentier » (le vendeur) améliore ainsi son train de vie. Cette solution financière permet aux

seniors de rester à leur domicile et d’avoir plus grande aisance financière pour financer des dépenses

(loisirs, travaux dans la maison, aide ménagère, garde de nuit, etc.).

. Perspectives de rendement : le revenu complémentaire dépend de la valeur du bien immobilier et de

l’espérance de vie du crédirentier.

. Avantages : cette solution intéresse de plus en plus de seniors voulant conserver une autonomie

financière sans avoir besoin de solliciter leurs enfants. Le « crédirentier » perçoit d'une part le

bouquet, un capital payé lors de la vente par l’acheteur. Puis, il reçoit une rente viagère jusqu’à son

décès. Vendre en viager, c’est aussi l’occasion de s’alléger d’une partie des charges de copropriété et

notamment des dépenses liées aux « gros » travaux.

. Inconvénients : les acheteurs sont méfiants vu l’allongement de la durée de vie qui donne un

caractère aléatoire à leur investissement et à la date de jouissance du bien acheté. Cette solution est

irréversible. Le bien cédé sort définitivement de la succession des enfants du crédirentier.

Frais : Aucuns. Il faut quand même à payer que la taxe d’habitation.

Risque : Le premier risque est de ne pas trouver d’acheteur car l’offre est supérieure à la demande.

Le second est le non paiement de la rente. C’est pour cette raison que le contrat de la vente doit

toujours prévoir une clause résolutoire protectrice notamment en cas d’impayé des mensualités.

Fiscalité : les mensualités sont imposables dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux. Elles

sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux que pour une fraction de son

montant. Cette fraction est fixée forfaitairement d’après l’âge du vendeur lors du 1er versement de la

rente. Cela va de 70 % si la personne à moins de 50 ans jusqu’à 30 % pour une personne de 70 ans

et plus.

Source : Les Echos.fr


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Immobilier : ce qui va changer dès cet été pour les propriétaires et les locataires Le 01/04/2016

Entre juillet et septembre, deux décrets devraient permettre de mieux combattre l'habitat indigne et

lutter contre les marchands de sommeil.

REUTERS/Charles Platiau

Après avoir dressé le bilan de la loi Alur, la nouv elle ministre du Logement a annoncé de

nouveaux décrets d'application. Au programme : enca drement des loyers dans certaines villes,

état des lieux type, nouveaux diagnostics obligatoi res, plafonnement de l'état daté...Tour

d'horizon de ce qui vous attend d'ici à la fin de l 'année.

Emmanuelle Cosse reprend le flambeau ! Arrivée rue Saint Dominique le 11 février dernier, après le

départ de Sylvia Pinel, il reste seulement 14 mois à la nouvelle ministre du Logement pour parfaire la

loi Alur. Une vingtaine de décrets seraient dans les tuyaux. "90 % des textes d'application de la loi Alur

seront promulgués avant la fin de l'été", assure la nouvelle ministre du Logement.


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Un état des lieux type et de nouveaux diagnostics o bligatoires avant fin juin

Au cours du second trimestre 2016, un décret va définir les modalités d'un état des lieux type. La

comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie sera facilitée, afin de diminuer le risque de

contentieux entre locataires et propriétaires.

Par ailleurs, lors de la mise en location d'un bien, les propriétaires devront fournir de nouveaux

diagnostics à leur locataire : une copie de l'état d'absence ou de présence d'amiante, ainsi que l'état

de l'installation d'électricité et de gaz...

Plafonnement de l'état daté entre juillet et décemb re

"Au 2ème semestre 2016", un décret doit venir préciser un montant plafonné pour la rédaction par les

syndics de l'état daté, ce document qui doit être présenté à l'acheteur avant la signature de l'acte de

vente définitif. L'état daté renseigne l'acquéreur sur les charges qu'il devra supporter dès son entrée

dans la copropriété.

Mieux lutter contre les marchands de sommeil

Entre juillet et septembre, deux décrets devraient permettre de mieux combattre l'habitat indigne et

lutter contre les marchands de sommeil. Comment ? Avec la création d'un permis pour autoriser un

bailleur à diviser un immeuble existant en plusieurs logements. Il permettra aux collectivités de mieux

contrôler les mises en location. Elles devront définir des secteurs géographiques ou une liste

d'immeubles pour lesquels la mise en location d'un appartement doit faire l'objet d'une déclaration et

d'une autorisation préalable.

Sanctions en vue pour les agents immobiliers

Alors que l'un des objectifs de la loi Alur est de faciliter l'accès à la location, une récente enquête de

l'UFC-Que choisir a révélé certaines pratiques abusives de la part d'agents immobiliers (lors de la

constitution du dossier de location : demande de pièces justificatives non autorisées comme un RIB,

pas d'honoraires de location affichés en vitrine, ni le diagnostic de performance énergétique (DPE) ...).

Les 150 000 professionnels de l'immobilier sont désormais soumis à une obligation de formation

continue, à compter du 1er avril. Toute personne travaillant dans l'immobilier est concernée par cette

formation (salariés, agents commerciaux, auto-entrepreneurs). La durée de la formation continue est

de 42h au cours de trois années consécutives d'exercice ou de 14h par an.


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La nouvelle ministre du Logement a annoncé que la loi Alur prévoit l'instauration par décret d'une

Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière. Cette dernière pourra

sanctionner les agents immobiliers, titulaires d'une carte professionnelle, qui commettraient des

manquements. "Les sanctions disciplinaires vont du blâme à l'interdiction définitive d'exercer". Le

décret d'application, annoncé pour le deuxième trimestre, avec une entrée en vigueur "à la fin 2016",

espère la ministre.

L'encadrement des loyers étendu à Lille, Alençon pu is Grenoble

La loi Alur a fait couler beaucoup d'encre et provoqué la colère des professionnels de l'immobilier.

Notamment concernant l'encadrement des loyers. A tel point que le 29 août 2014, le Premier ministre

Manuel Valls a annoncé que ce dispositif serait limité à Paris intra-muros "à titre expérimental" et non

dans les 28 agglomérations, comme initialement prévu.

"Je fais partie des militants de l'encadrement des loyers depuis fort longtemps", a tenu à souligner la

nouvelle ministre du Logement. Pour rappel, dans une lettre datée du 4 septembre 2014 et adressée

à Manuel Valls, Jean-Paul Huchon, le président socialiste de la région Ile-de-France et Emmanuelle

Cosse, à l'époque patronne d'Europe Ecologie-Les Verts et vice-présidente en charge du Logement

au Conseil régional, demandaient au Premier ministre que l'encadrement des loyers limité à Paris

intra-muros soit aussi appliqué à toutes les communes de la petite couronne (92, 93 et 94), "où

règnent une tension sur les prix et les loyers", selon les deux élus franciliens.

Les communes de l'agglomération parisienne, où "le débat est réel" pourraient bien plafonner les

loyers du secteur privé, du moins lorsque l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne

(Olap) sera en mesure d'observer l'agglomération dans son ensemble..."Pour l'instant, l'Olap n'est

opérationnel que pour Paris intra-muros", a consenti la ministre.

En revanche, le travail préalable d'observation des loyers est bien avancé à Lille et l'encadrement des

loyers pourrait être appliqué dans la ville de Martine Aubry (députée-maire PS),"d'ici la fin de l'année

2016" a annoncé Emmanuelle Cosse.

Encadrement des loyers également en vue à Grenoble (ville d'Eric Piolle, député-maire EELV, Europe

Ecologie-Les Verts), où il est question de mettre en place un observatoire des loyers. "Un an et demi à

deux ans d'observation seront ensuite nécessaires avant de pouvoir encadrer les loyers", a précisé la

ministre. En effet, le dispositif nécessite "une remontée des données importantes et sérieuses", a-t-

elle ajouté. Selon plusieurs sources concordantes, Alençon (ville de Joaquim Pueyo, maire PS)

pourrait débuter l'observation. Elle dispose déjà d'un observatoire public des loyers agréé (comme

Lille et Paris).


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Après le Duflot et le Pinel, le Cosse ?

Si l'extension de l'encadrement des loyers à Lille, Alençon, Grenoble... ne fait nul doute, une

incertitude plane sur la reconduction du dispositif Pinel. Même si Emmanuelle Cosse a salué cet outil

de défiscalisation dans le neuf et a reconnu son efficacité, "des discussions sont en cours pour savoir

s'il sera prolongé", a avoué la nouvelle ministre. Budgété jusqu'à fin 2016, il est coûteux et représente

un manque à gagner pour les caisses de l'Etat... Sera-t-il reconduit tel quel ? Sera-t-il rebaptisé du

nom de l'actuelle ministre et modifié en partie ? Pour faire moins de "cadeaux aux riches" comme

Cécile Duflot, qui avait supprimé certains avantages du dispositif Scellier, comme l'autorisation de

louer le bien à ses enfants ou à ses parents ? Sylvia Pinel avait finalement rétabli cet avantage. Et

Emmanuelle Cosse, que va-t-elle faire ? La réponse dans les prochaines semaines.

Source : L’Express.fr


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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Comment afficher les prix au restaurant Le 24/03/2016

L'affichage des prix est obligatoire à l'intérieur mais aussi à l'extérieur des établissements de

restauration.

C'est un arrêté du 27 mars 1987, modifié par un arrêté du 29 juin 1990 qui fixe les règles applicables

en matière d'affichage des prix dans les établissements servant des repas, denrées ou boissons à

consommer sur place.

Sont concernés par ce texte non seulement les restaurateurs, mais aussi tous les exploitants qui

servent des repas, denrées ou boissons à consommer sur place. Ils sont tenus de procéder à

l'affichage des prix à payer effectivement par le consommateur.

Dans les établissements où il est perçu un service, le prix affiché s'entend taxes et service compris.

Les documents affichés ou mis à la disposition de la clientèle doivent comporter la mention « prix

service compris » suivie de l'indication, entre parenthèses, du taux pratiqué pour la rémunération de

ce service.

A l'extérieur de l'établissement

Dans les établissements servant des repas, doivent être affichés de manière visible et lisible de

l'extérieur les menus ou cartes du jour, ainsi qu'une carte comportant au minimum les prix de cinq

vins, ou à défaut les prix des vins s'il en est servi moins de cinq. Cet affichage doit se faire pendant la

durée du service et au moins à partir de 11h 30 pour le déjeuner et de 18 h 00 pour le dîner.

Dans le cas où certains menus ne sont servis qu'à certaines heures de la journée, cette particularité

doit être clairement mentionnée dans le document affiché.

Cet affichage peut être apposé contre une vitrine, devant la porte d'entrée ou tout autre procédé

permettant une bonne visibilité et lisibilité de l'extérieur. Cet affichage doit aussi être assuré sur les

emplacements extérieurs réservés à la clientèle, comme les terrasses ou tous les emplacements du

domaine public ou privé que l'établissement utilise.


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A l'intérieur

A l'intérieur de l'établissement il faut mettre à disposition de la clientèle des menus ou cartes

identiques à ceux affichés à l'extérieur.

Cet affichage consiste en l'indication sur un document exposé à la vue du public et directement lisible

par la clientèle de la liste établie par rubrique, des boissons et denrées offertes à la vente et du prix

de chaque prestation.

Dans les restaurants l'affichage des prix peut être remplacé par une carte mis à la disposition de la

clientèle et comportant les prix de l'ensemble des prestations offertes.

Les cartes et menus doivent comporter, pour chaque prestation, le prix ainsi que la mention « boisson

comprise » ou « boisson non comprise » et, dans tous les cas, indiquer pour les boissons : la nature

et la contenance offertes.

Sanctions

Le non-respect de ces obligations est passible d'une amende prévue pour les contraventions de la

5ème classe, soit d'une amende d'un montant de 1 500 € (7 500 € pour les personnes morales). Il faut

préciser qu'en matière de contravention, il y a autant d'amendes que de faits reprochés.

Source : l’hotellerierestauration.fr


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Sneat, l'application coupe-file au restaurant Le 30/03/2016

Combien de clients réservent une table et ne se présentent pas ou annulent au dernier moment ?

Partant de ce constant, une start-up souhaite offrir aux professionnels la possibilité de ne plus subir

cette situation.

Alix O'Byrne, fondatrice de Sneat

Sneat, qui est la contraction de 'sneak' (se faufiler) et de 'eat' (manger), est une application qui

permet à ses utilisateurs de réserver, généralement en dernière minute, une table dans les

restaurants les plus exclusifs et/ou les plus prisés, notamment en cas d'annulation tardive.

En pratique, Sneat propose d'un côté un site internet accessible aux restaurateurs pour qu'ils y

chargent leurs disponibilités et de l'autre, une application accessible aux clients. En cas d'annulation

de dernière minute, le professionnel peut aisément ajouter la table dans l'application. "C'est totalement

modulable pour le restaurateur qui peut choisir le délai et la date de disponibilité, le créneau, le

nombre de couverts…", explique Alix O'Byrne , fondatrice de Sneat.

Gratuit pour le restaurateur

Sneat est gratuit pour les restaurateurs, en revanche, le client devra, pour réserver, s'acquitter de

"frais de commodité" s'élevant en moyenne à 10 % du prix moyen par couvert. Ces frais de


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réservation rémunèrent la fonction 'coupe-file' de Sneat. En effet, certains clients ont dû patienter

plusieurs semaines pour obtenir une réservation ; avec Sneat, ils n'attendent plus…

50 % de ces frais sont reversés au restaurateur. "Ils sont modulables en fonction de la rareté, des prix

et des disponibilités du restaurant. Nous pensons que ce système gagnant-gagnant nous permettra

de développer notre modèle en proposant des tables en amont", poursuit Alix O'Byrne.

Sneat est pour le moment uniquement ouvert aux restaurants parisiens, mais l'application souhaite se

développer en région et en Europe dès 2017.

Source : l’hotellerierestauration.fr


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A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

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La revue de presse de la semaine du 28 mars au 3 avril 2016

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