Hausses des droits de scolarité et modifications à l’aide ...
La fragile source de rendement - immofonds.ch · Entre début 2007 et mi-2013, Comparis a évalué...
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Datum: 26.10.2013 Agéfi magazine 1002 Lausanne 021/ 331 41 41 www.agefi.com Medienart: Print Themen-Nr.: 229.56 Abo-Nr.: 1078391 Medientyp: Publikumszeitschriften Auflage: 15'000 Erscheinungsweise: 6x jährlich Seite: 42 Fläche: 47'706 mm² Medienbeobachtung Medienanalyse Informationsmanagement Sprachdienstleistungen ARGUS der Presse AG Rüdigerstrasse 15, Postfach, 8027 Zürich Tel. 044 388 82 00, Fax 044 388 82 01 www.argus.ch Argus Ref.: 51657107 Ausschnitt Seite: 1/3 La fragile source de rendement Acquérir un appartement afin de le louer reste risqué. Les fonds immobiliers constituent une meilleure alternative. DOMINIK WEBER Directeur Immofonds immobilier offre une certaine sécurité, c'est un investissement réel, adapté à un portefeuille diversifié, car il est fai- blement corrélé avec les autres classes d'actifs telles que les actions ou les obligations. Ces cinq der- nières années, les incertitudes découlant de la crise financière et la baisse des taux d'intérêt ont brusquement renforcé l'at- trait des investissements immobiliers: afin de tirer profit de ce contexte favorable, de nombreux locataires ont placé leur épar- gne dans l'immobilier d'habitation tout en s'endettant massivement. Coût. Le calcul est vite fait: en été 2008, l'acheteur d'un logement d'une valeur de 500.000 francs devait payer un intérêt de 4,5% pour une hypothèque à taux fixe sur cinq ans. Avec un ratio de financement externe de 80%, le coût de l'hypothèque se monte à 18.000 francs par an. En été 2013, cette même hypothèque s'obte- nait à un taux d'intérêt de 2%. Le nouvel acquéreur paie désormais quelque 10.000 francs par an d'intérêt hypothécaire pour un logement moyen. Le coût de l'hypo- thèque a ainsi presque été divisé par deux, tandis que le prix d'un tel appartement a augmenté d'un quart, à 625.000 francs. Aujourd'hui, acheter est bien meilleur marché que louer. L'investisseur envisage donc volontiers d'acheter un appartement, non pour l'ha- biter lui-même, mais pour le louer: un investissement apparemment sûr, offrant un rendement supérieur à celui des obli- gations. Début septembre 2013, le rende- ment des obligations de la Confédération à dix ans se situait à 1,2%, le rendement brut d'un appartement moyen nouvelle- ment acquis à 3,5%. Même en retirant les frais y afférents, le rendement initial net de 2,8% reste relativement attrayant. Ces chiffres se réfèrent au prix moyen prati- qué en Suisse. Dans les régions très prisées des rives des lacs Léman, de Zoug ou de Zurich, les prix sont si élevés que le ren- dement initial net chute à 2%. Entre début 2007 et mi-2013, Comparis a évalué un million d'annonces immobiliè- res et déterminé les hausses de prix dans les différents districts de Suisse. Avec des hausses de 60%, trois des dix districts où les hausses de prix ont été les plus spec- taculaires se trouvent dans le canton de Vaud. Dorénavant, les prix médians des appartements se situent à 10.000 francs le m2, contre 12.000 à Genève. Les demandes de crédits déposés auprès de l'UBS pour des immeubles locatifs sont passées de 14% à 22% ces cinq dernières La stratégie fondée sur la location de logements risque de faire naufrage dans les années à venir. Car la fin des taux d'intérêt à la baisse est proche. années, témoignant ainsi de la popularité croissante de la propriété du logement en tant qu'objet de rendement.
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Datum: 26.10.2013
Agéfi magazine1002 Lausanne021/ 331 41 41www.agefi.com
Medienart: Print Themen-Nr.: 229.56Abo-Nr.: 1078391Medientyp: Publikumszeitschriften
Auflage: 15'000Erscheinungsweise: 6x jährlich
Seite: 42Fläche: 47'706 mm²
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ARGUS der Presse AGRüdigerstrasse 15, Postfach, 8027 ZürichTel. 044 388 82 00, Fax 044 388 82 01www.argus.ch
Argus Ref.: 51657107Ausschnitt Seite: 1/3
La fragile source de rendementAcquérir un appartement afin de le louer reste risqué. Les fonds immobiliers constituent une meilleure alternative.
DOMINIK WEBERDirecteur Immofonds
immobilier offre unecertaine sécurité, c'estun investissement réel,adapté à un portefeuillediversifié, car il est fai-blement corrélé avec
les autres classes d'actifs telles que lesactions ou les obligations. Ces cinq der-nières années, les incertitudes découlantde la crise financière et la baisse des tauxd'intérêt ont brusquement renforcé l'at-trait des investissements immobiliers: afinde tirer profit de ce contexte favorable, denombreux locataires ont placé leur épar-gne dans l'immobilier d'habitation touten s'endettant massivement.
Coût. Le calcul est vite fait: en été 2008,l'acheteur d'un logement d'une valeur de500.000 francs devait payer un intérêt de4,5% pour une hypothèque à taux fixe surcinq ans. Avec un ratio de financementexterne de 80%, le coût de l'hypothèquese monte à 18.000 francs par an. En été2013, cette même hypothèque s'obte-nait à un taux d'intérêt de 2%. Le nouvelacquéreur paie désormais quelque 10.000francs par an d'intérêt hypothécaire pourun logement moyen. Le coût de l'hypo-thèque a ainsi presque été divisé par deux,tandis que le prix d'un tel appartement aaugmenté d'un quart, à 625.000 francs.Aujourd'hui, acheter est bien meilleurmarché que louer.L'investisseur envisage donc volontiersd'acheter un appartement, non pour l'ha-biter lui-même, mais pour le louer: uninvestissement apparemment sûr, offrant
un rendement supérieur à celui des obli-gations. Début septembre 2013, le rende-ment des obligations de la Confédérationà dix ans se situait à 1,2%, le rendementbrut d'un appartement moyen nouvelle-ment acquis à 3,5%. Même en retirant lesfrais y afférents, le rendement initial netde 2,8% reste relativement attrayant. Ceschiffres se réfèrent au prix moyen prati-qué en Suisse. Dans les régions très prisées
des rives des lacs Léman, de Zoug ou deZurich, les prix sont si élevés que le ren-dement initial net chute à 2%.Entre début 2007 et mi-2013, Comparis aévalué un million d'annonces immobiliè-res et déterminé les hausses de prix dansles différents districts de Suisse. Avec deshausses de 60%, trois des dix districts oùles hausses de prix ont été les plus spec-taculaires se trouvent dans le canton deVaud. Dorénavant, les prix médians desappartements se situent à 10.000 francs lem2, contre 12.000 à Genève.Les demandes de crédits déposés auprèsde l'UBS pour des immeubles locatifs sontpassées de 14% à 22% ces cinq dernières
La stratégie fondée sur lalocation de logements risquede faire naufrage dans lesannées à venir. Car la fin des tauxd'intérêt à la baisse est proche.
années, témoignant ainsi de la popularitécroissante de la propriété du logement entant qu'objet de rendement.
Datum: 26.10.2013
Agéfi magazine1002 Lausanne021/ 331 41 41www.agefi.com
Medienart: Print Themen-Nr.: 229.56Abo-Nr.: 1078391Medientyp: Publikumszeitschriften
Auflage: 15'000Erscheinungsweise: 6x jährlich
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Taux. Il y a une forte probabilité quecette stratégie fondée sur la location delogements fasse naufrage dans les annéesà venir. Car la fin des taux d'intérêt à labaisse est proche. Entre mai et septembre,ils ont déjà augmenté sensiblement. Ainsidisparaît le principal moteur, à côté del'immigration, des prix élevés de l'immo-bilier. En cas de hausse des taux d'intérêt,une dépréciation de l'immobilier, com-parable à celle des années 1990, n'est pasexclue. En ce qui concerne les biens finan-cés avec un emprunt élevé, les banquespourraient bien exiger un complémentde garanties en cas de baisse de la valeurde l'immobilier.Du côté des revenus locatifs, les effetsd'une hausse des taux sont moins drama-tiques. Une partie des hausses peut êtrerépercutée sur les loyers. Toutefois, ce mé-
canisme agit par le biais du taux de réfé-rence avec un retard important.Les conséquences les plus douloureusespourraient bien provenir des intérêts hy-pothécaires en raison d'un endettementélevé. Aujourd'hui, la plupart des acqué-reurs immobiliers misent sur des hypo-thèques fixes. Avec un taux d'intérêt à2% pour une hypothèque fixe à cinq ans,comme évoqué ci-dessus, le propriétairen'encourt aucun risque durant la durée devalidité de celle-ci. Mais si, durant ces cinqans, l'intérêt passe à 4%, la charge des in-térêts va doubler d'un coup. Et, en cas deretour à la moyenne à long terme, qui sesitue à 6%, ce montant pourrait tripler.Comparativement à un rendement desobligations se situant au même niveau,investir dans l'immobilier d'habitation neparaît plus aussi intéressant que ça. Et lavente du logement en question pourraits'avérer problématique si les prix devaients'atrophier consécutivement à une haussedes taux d'intérêt.Les charges viennent encore alourdir lafacture. En général, elles représentent1% par an du prix d'achat. Si le logementcoûte un million de francs, on peut éva-luer les charges à 10.000 francs. Avec unrendement de 3%, l'appartement rapporte
chaque année 30.000 francs de revenu lo-catif. Les locataires paient en général 12%de la location en charges, ce qui revient àenviron 3600 francs, les charges restantessont supportées par le bailleur.
Evidence. L'investisseur souhaitantprofiter des rendements de l'immobilier,devrait plutôt placer son argent dansdes fonds spécialisés. Les avantages sontévidents: le risque de location disparaît.Dans un fonds, on trouvera des centainesde logements, et le taux d'espaces nonoccupés y sera de 2% à 4%. Alors que sil'investisseur est propriétaire du loge-ment, les revenus sont réduits à néant sile locataire ne paie plus son loyer, ou sile logement ne peut pas être loué. Tan-
dis que les charges continuent à courir.En outre, le portefeuille d'un fonds estdiversifié en ce qui concerne les régions,les tailles et les âges des logements. Ceux-ci sont constamment rénovés et adaptésaux besoins du marché.
Fonds. Lorsqu'on possède un logement,il peut s'avérer compliqué de le rénoversans l'accord des autres membres de lacopropriété. Les fonds, qui possèdent desobjets depuis longtemps tirent profit demeilleurs rendements initiaux datant del'époque où les taux d'intérêt évoluaientà des niveaux beaucoup plus élevés. Ilexiste ainsi une garantie de pouvoir réa-liser des rendements attrayants sur le
long terme également. Limmofonds,par exemple, possède des immeublesdepuis 29 ans en moyenne.La différence fondamentale entre un fondset un investissement direct se situe dans le
Une augmentation des tauxd'intérêt a nettement moins derépercussion sur les coûts quelorsque le ratio de financementexterne se situe à 80%.
niveau d'endettement Dans un fonds im-mobilier, il est limité par la loi à 33% au
Datum: 26.10.2013
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Seite: 42Fläche: 47'706 mm²
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maximum, mais se monte en moyenne àquelque 20%. Une augmentation des taux
d'intérêt a nettement moins de répercus-sion sur les coûts que lorsque le ratio definancement externe se situe à 80%.Et enfin, un logement unique peut consti-tuer un risque de liquidité considérabledans un portefeuille.En matière de prix, les cycles sont trèslongs et une vente peut prendre un cer-tain temps. Les parts des fonds immobi-liers, au contraire, peuvent être cédées entout temps en Bourse. Les investisseursont ainsi tous les avantages pour eux: ilsprofitent de revenus locatifs constants, ilspeuvent investir dans un actif réel le mon-tant en capital correspondant à leur straté-gie de placement, et ressortir du marchéimmobilier à tout moment. ift
