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INVESTIRDANSL’IMMOBILIER

I N V E S T I R D A N S L ’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T P.2

1. PRINCIPES GéNéRAUX 3

1.1. DIVERSIfIER SON PORTEfEUILLE 3

1.2. RENDEMENT SUR CAPITAL INVESTI 3

1.2.1. RENDEMENT LOCATIf 3

1.2.2. PLUS-VALUE 3

1.3. STABILITé DU MARChé IMMOBILIER BELGE 4

1.4. SéCURITé 4

2. TREVI RENCONTRE VOS ATTENTES 5

2.1. NOTRE EXPéRIENCE DE 30 ANS DE VENTE NOUS L’A DéMONTRé, L’INVESTISSEUR IMMOBILIER SOUhAITE 5

2.2. NOUS VOUS PROPOSONS POUR RéPONDRE à VOS ATTENTES 5

2.2.1. UNE OPPORTUNITé EXCLUSIVE DE TREVI GROUP ! 5

3. ASSURER VOTRE AVENIR ET CELUI DE VOS PROChES 6

3.1. AChAT EN NOM PROPRE OU EN SOCIéTé 6

3.1.1. UN AChAT EN NOM PROPRE 6

3.1.2. CONSTITUTION D’UNE SOCIéTé PATRIMONIALE 7

3.2. AChAT EN NUE-PROPRIéTé ET USUfRUIT 8

3.3. UN ACqUISITION PAR DéMEMBREMENT – TRéfONDS ET EMPhyThéOSE 8

4. A qUOI DOIS-JE fAIRE ATTENTION AVANT D’INVESTIR ? 9

5. INVESTIR DANS UN BIEN NEUf : VOS AVANTAGES 10

5.1. L’AChAT D’UN BIEN IMMOBILIER NEUf RECèLE 5 AVANTAGES fORT IMPORTANTS : 10

5.2. qUELqUES fORMULES SPéCIfIqUES à TREVI 11

5.2.1. fORMULE SIRE ( SAfE INVESTEMENT IN REAL ESTATE ) 11

5.2.2. fORMULE TREVI DYNAMIC INVESTMENT 13

6. INVESTIR EN VIAGER 15

7. CONCLUSIONS 17

TABLE DES MATIèRES

P.3 I N V E S T I R D A N S L ’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T

1. PRINCIPES GéNéRAUX1.1. DIVERSIfIER SON PORTEfEUILLE

en matière d’investissement, la diversité reste un élément important comme l’ont démontré les dernières années. Nous observons que la norme utilisée par les conseillers suisses, répu-tés pour leur prudence, affecte 40 à 50 % des actifs dans l’immobilier.

1.2. RENDEMENT SUR CAPITAL INVESTI

Le calcul de rendement en immobilier doit se comprendre par la juxtaposition de 2 éléments : le rendement locatif + la plus-value.

1.2.1. RENDEMENT LOCATIf

Le rendement se calcule par la formule : Loyer annuel Prix d’achat + frais d’acquisition

exemple : Loyer : 1.000 €/mois soit 12.000 €/an. Prix d’achat : 200.000 € + 27.000 € frais de notaire et droits d’enregistrement. Rendement : 12.000 €

= 5,28% 227.000 €

D’une manière générale, le rendement d’un bien se calcule en fonction de plusieurs critères :

• localisation• type de locataires• pérennité des contrats• état de l’immeuble• vide locatif.

il est généralement compris en immobilier résidentiel entre 3,5 % et 5,5 % et peut même atteindre 6 % ou 7 % dans le cas de location pour des biens meublés.

1.2.2. PLUS-VALUE

Un bien immobilier s’apprécie au fur et à mesure que les années passent.

La plus-value moyenne annuelle sur les 30 dernières années s’est élevée à 5 % ! Nous pen-sons que la plus-value sur les 20-30 prochaines années se maintiendra aux alentours de ces chiffres.

A titre d’exemple, en page 4, voici le graphique d’augmentation des prix depuis 1973 jusqu’au premier semestre 2011. On peut donc résumer les 2 points précédents :

RENDEMENT SUR CAPITAL +PLUS-VALUE SUR CAPITAL

(valeur moyenne) = RENDEMENT TOTAL

4,5 % (moyenne) 5 % 9,5 %


1.3. STABILITé DU MARChé IMMOBILIER BELGE

La crise que nous connaissons depuis 2008 a eu des effets fort intéressants car elle a dé-montré l’exceptionnelle stabilité du marché immobilier belge.

Alors que bon nombre de pays européens ont connu une baisse de 15, 20 % voire même 30 ou 40 % comme l’irlande ou l’espagne, l’immobilier belge a démontré sa stabilité en ayant baissé au plus fort de la crise de 3 à 4 % environ. Baisse d’ailleurs largement compensée par les 2 années de hausse que nous avons connues en 2010 et 2011.

en dehors de cet exemple ponctuel, vous constaterez sur la courbe des valeurs reprises ci-avant que les diminutions de valeur restent toujours marginales.

1.4. SéCURITé

Si la crise a eu pour effet de démontrer la volatilité extrême du marché boursier, mais aussi le côté extrêmement spéculatif de l’or, on comprend mieux pourquoi bon nombre d’investis-seurs ont préféré la prudence en optant pour l’immobilier.

Les perspectives du marché locatif ne peuvent d’ailleurs qu’enthousiasmer les investisseurs.

Une récente étude du BUReAU DU PLAN fait état des besoins évalués à 50.000 logements sur la seule Région Bruxelloise pour les années 2010-2020.

L’immobilier est enfin un rempart naturel contre l’inflation grâce à l’indexation des loyers liés à l’indice santé.

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

graph2.pdf 1 4/18/2012 9:03:10 AM

Evolution du prix moyen des appartements-flats-studios et des maisons : de 1973 - 1er semestre 2011 source i.N.S

Evol

utio

n du

prix

moy

en e

n €

Périodes prises en compte

Prix moyen en (€)


2. TREVI RENCONTRE VOS ATTENTES2.1. NOTRE EXPéRIENCE DE 30 ANS DE VENTE NOUS L’A DéMONTRé, L’INVESTISSEUR IMMOBILIER SOUhAITE :

• Sécuriser son patrimoine• Obtenir un rendement correct• Acquérir un bien de bonne qualité dont la pérennité est garantie• eviter le plus possible les tracas liés à la gestion immobilière qui devient de plus en

plus complexe.

2.2. NOUS VOUS PROPOSONS POUR RéPONDRE à VOS ATTENTES :

• Une sélection sévère des biens proposés.• Une localisation offrant de belles perspectives de croissance• Des biens correspondant à la demande locative• Une estimation prudente du revenu locatif• Conseils de mise en valeur du bien• enfin un service Gestion Patrimoniale qui prend en main la totalité de la location du

bien.• Ce service connaît une forte croissance par égard à la complexité croissante de l’en-

cadrement juridique de la relation propriétaire/locataire. Le professionnalisme d’un gestionnaire de biens permet aussi de mieux appréhender les coûts de rénovation, l’intérêt de tels travaux, le/les procédure(s) routinière(s), les sommes dues etc…

En résumé, le département Gestion Privative assure :

• La location• Le suivi technique (travaux)• Le suivi administratif et juridique• Conseils de mise en valeur.

Le coût de cette intervention reste fort abordable et se calcule entre 6 % et 10 % + tvA du loyer avec un minimum de 75 €/mois/lot.

2.2.1. UNE OPPORTUNITé EXCLUSIVE DE TREVI GROUP !

Garantie des loyers impayés : en marge de notre service gestion, nous pouvons vous pro-poser une assurance visant à garantir au propriétaire le remboursement total de loyers impayés !


3. ASSURER VOTRE AVENIR ET CELUI DE VOS PROChES

Parce qu’investir dans l’immobilier doit être considéré comme l’opposé de la spéculation il faut le comprendre dans une vision à long terme, c’est-à-dire une période de 10 ans au moins, voire 20 ou 30. Pour cette raison, un certain nombre de clients se posent à juste titre la question :Comment intégrer l’optimisation fiscale dans mon achat immobilier ? Notre but ici n’est évidemment pas de nous substituer aux notaires ou aux spécialistes fiscaux mais de vous informer sur quelques possibilités simples qui découlent de la loi belge.

3.1. AChAT EN NOM PROPRE OU EN SOCIéTé

3.1.1. UN AChAT EN NOM PROPRE

Dans ce cas le revenu locatif résidentiel ne subit pas de taxation directe. Nous rappellerons qu’il y a lieu d’intégrer le revenu cadastral multiplié par un coefficient de 1,40 dans votre déclaration de revenus.

A cet égard, il est bon de réfléchir à la prise en charge d’un prêt hypothécaire et surtout au type d’emprunt sollicité. (PH classique, bullet-crédit, prêt avec intérêts dégressifs, …) puisque les dispositions fiscales permettent de déduire la totalité des intérêts du montant du revenu cadastral majoré (comme expliqué ci-avant).

Notons à cet effet que les revenus immobiliers qui font l’objet d’une déduction fiscale dans le chef du locataire (bureau, commerce, profession libérale, …) entraîne une augmentation de la fiscalité dans le chef du propriétaire. en effet 60% des revenus locatifs de ce type s’ajouteront à la masse imposable du contribuable.

Un avantage substantiel complémentaire d’acquérir en nom propre est également d’éviter l’impôt sur la plus-value après 5 ans de propriété. Dans la première période de 5 ans, rappe-lons que l’impôt sur la plus-value immobilière se calcule comme suit :

Paramètres de calcul :

• Prix d’achat + 25 % (frais forfaitisés) = X• Amortissement de 5 % du montant total payé/année fiscale écoulée

= Y x Nombre d’années.• Prix de vente

Méthode de calcul :

Prix de vente – (X + Y x Nombre d’années) = base de taxation.Le taux appliqué sur cette somme s’élève à 16,5% majoré des traditionnels centimes addi-tionnels. Rappelons que cet impôt n’est pas dû sur les biens immobiliers dans lesquels les contribuables sont domiciliés.


Exemple pratique :

Pour un bien dans lequel le contribuable n’est pas domicilié : a) Prix d’achat : 300.000 €b) Revente du bien après 2 années fiscales pleines :

2 x 5 % de plus-value acceptée soit 37.500 €.c) 25 % de frais forfaitaires calculés sur le prix d’achat : 75.000 €.

Prix de vente : 420.000 €

Calcul de l’impôt :Prix d’achat : 300.000 € (a)Amortissement : + 37.500 € (b)25 % forfaitaires : + 75.000 € (c)total prix de revente : = 412.500 €

Prix de vente : 420.000 €

impôt : 420.000 € - 412.500 € = 7.500 € x 16,5 % = 1.237 €

3.1.2. CONSTITUTION D’UNE SOCIéTé PATRIMONIALE

Vous y trouverez 2 grands avantages :

• intégrer vos frais réels sur le patrimoine (travaux, assurance, précompte immobilier)• Cession de votre patrimoine à vos proches par simple cession d’actions ou donation.

Mais aussi 2 grands inconvénients :

• taxation du revenu locatif (dont auront été déduits les frais exposés – c’est-à-dire les travaux, assurances, précompte immobilier, …).

• taxation à concurrence de 33,99 % sur la plus-value réalisée lors de la revente.

Si les années 80 et 90 ont été très souvent l’occasion de constituer un patrimoine immobilier à travers une société patrimoniale, force est de constater que cette tendance s’est inversée.

Bien entendu, il restera possible de céder les parts de la société détentrice des immeubles pour éviter l’impôt sur la plus-value mais nous laisserons le soin aux spécialistes de vous in-former des conséquences fiscales qui en découlent et dont vous devriez apprécier la portée.


3.2. AChAT EN NUE-PROPRIéTé ET USUfRUIT

voilà une formule qui recueille de plus en plus de succès auprès des investisseurs et ce pour 2 raisons principales :

1) En matière successorale : acquérir l’usufruit d’un appartement par un parent et la nue-propriété par les enfants offrent la possibilité à ceux-ci de devenir plein propriétaire du bien en cas de décès du parent et sans devoir payer un euro d’impôt de succession.

2) En matière fiscale : il vous est loisible pour un certain nombre d’entre vous d’acquérir la nue-propriété en nom propre et de faire acheter l’usufruit par une société (ex : une société de manage-ment).

Grâce aux règles fiscales qui lui donnent un cadre clair, ce type de montage est parfaitement appréhendable par chacun et permet donc au terme de la période d’usufruit (minimum 15 ans) de glisser votre patrimoine de la société vers vous en personne privée !

Nous attirons l’attention de l’investisseur sur un point très important : faites vous guider par un fiscaliste averti dans cette matière pour rester parfaitement dans l’épure fiscale imposée. Nous pouvons vous conseiller des spécialistes si vous le souhaitez.

3.3. UN ACqUISITION PAR DéMEMBREMENT – TRéfONDS ET EMPhyThéOSE

Ce type de démembrement de propriété a été plus long à intégrer dans la gestion du patri-moine « bon père de famille » que la formule précédente malgré qu’il recèle le même type d’avantages.

Une des raisons, sans doute, était l’absence de «ruling» - (accord fiscal préalable) jusqu’il y a peu.

Sans vouloir rentrer dans le détail, les principes sont identiques à un démembrement de pro-priété « usufruit – nue-propriété » mais offrent une avantage substantiel : le droit d’emphy-téose n’est frappé que d’un taux de 0,2 %.

Comme il représente l’essentiel du prix payé, vous pourriez éviter le paiement des droits d’enregistrement de 12,5 % sur la plus grande partie du prix (± 95 % du prix) en respectant les règles imposées par le fisc.

Mais, toute médaille à son revers : Un grand inconvénient : la durée minimale légale d’un droit d’emphytéose doit être compris entre 27 et 99 ans. vous ne pouvez donc l’envisager qu’à très long terme.

Compte tenu de la relative complexité de ce type de montage, nous ne pouvons que vous inviter à consulter un de nos spécialistes en la matière pour étudier la possibilité d’y avoir recours.


4. A qUOI DOIS-JE fAIRE ATTENTION AVANT D’INVESTIR ?

Quatre éléments fondamentaux :

a) Potentiel locatif du bien : en d’autre terme, suis-je sûr de trouver un locataire pour ce type d’appartement situé à cet endroit-là ?

L’adéquation du bien acquis par rapport au potentiel du marché est bien évidemment un élément clé de la réussite d’un investissement immobilier. Rappelons aussi l’importance de cibler son bien immobilier en fonction du type de clients visés : experts, clientèle tradition-nelle, étudiants, cadres de sociétés multinationales.

b) Rendement locatif : etablir son plan financier sur base d’une estimation raisonnable du revenu locatif en n’ou-bliant pas de soustraire les frais incontournables : précompte immobilier, travaux d’entre-tien, assurance propriétaire, remise en état locatif (compter environ 10 % du revenu locatif à affecter à cette dépense) et enfin les honoraires de l’agent immobilier et/ou le gestionnaire de votre bien.

c) Plus-value :Le rendement locatif est généralement proportionnel à la qualité de la localisation dans laquelle se situe le bien.

Selon vos aspirations, vous pouvez envisager trois types de localisation :

• Localisation « bon père de famille » : vous achetez un bien immobilier dans un environnement stable socialement et urbanistiquement. vous en connaissez immédiatement les paramètres tout en tablant sur une situa-tion du même type pour les années futures. votre plus-value sera progressive et conforme aux augmentations moyennes du marché.

• Localisation « précurseur » : vous investissez dans un quartier pour lequel vous pressentez un engouement crois-sant et une demande immobilière accrue. toutes les villes ont connu et connaîtront encore des développements urbains dans des zones auxquelles on prêtait moins d’attention quelques années avant. vous pouvez dans ce cas espérer doper votre plus-value en doublant ce potentiel de hausse … ou rester en deçà si vos prévisions ne sont pas avérées.

• Localisation « Prestige » : vous achetez un bien sis dans une « top location » sur lequel vous ne comptez pas une rendement fort attractif (il variera de 2 à 3 %) mais pour lequel vous misez sur la plus-value à terme eu égard à la très bonne localisation et sa rareté. La rareté entraine toujours une demande exacerbée et donc des perspectives de plus-value plus forte que la moyenne mais avec un risque avéré sur le potentiel plus limité du marché visé.


d) Actualiser son bien immobilier :Dès le départ, vous devez intégrer un des paramètres essentiels à une location réussie : il faut offrir un bien de bonne qualité. votre candidat locataire choisit votre appartement à condition que vous lui offriez un bien agréable au juste prix. Ne perdons jamais de vue que le choix d’un lieu repose en bonne partie sur des critères émotionnels et non rationnels.

il faut donc que votre bien immobilier dégage une plus-value émotionnelle, un charme particulier, une fraîcheur, bref que ce soit un endroit dans lequel le candidat locataire et sa famille éventuelle se sentiront bien.

N’oubliez-pas que votre intérêt de propriétaire repose sur la longévité d’une relation loca-taire/propriétaire stable.

etre exigeant quand aux obligations que le locataire doit respecter est une chose, lui donner un espace agréable et motivant en est une autre.

5. INVESTIR DANS UN BIEN NEUf : VOS AVANTAGES5.1. L’AChAT D’UN BIEN IMMOBILIER NEUf RECèLE 5 AVANTAGES fORT IMPORTANTS :

1) La garantie décennale : vous bénéficierez en effet d’une garantie de 10 ans fournie solidairement par le pro-moteur, l’architecte et l’entrepreneur pour toute défaillance en matière de stabilité ou d’étanchéité. Parallèlement, vous bénéficierez aussi de la garantie fournie par les différentes presta-tions (plomberie-robinetterie, chauffage, cuisine, appareils ménagers,…) qui variera de 1 à 3 ans selon les intervenants.

2) La garantie de bonne fin : La loi Breyne impose au promoteur de fournir au moment de l’acquisition une garantie bancaire de bonne fin qui vous garantit le bon achèvement du bien aux conditions financières convenues. en résumé, vous ne payez que les travaux exécutés sur base d’un échéancier préétabli et vous bénéficiez de la certitude de livraison de vos appar-tements. trevi veille toujours à ce que ces garanties soient parfaitement respectées avant de s’engager à toute mise en vente.

3) Choix de vos finitions aux tendances actuelles : Le bien que vous choisirez sera fini selon vos goûts bien sûr (vous bénéficierez du choix du parquet, carrelage, cuisine, salle de bains, …) mais aussi selon la technicité et le design d’aujourd’hui. il est vrai qu’un appartement de 20 ans doit souvent faire l’objet d’une actualisation des prestations en matière de salle de bains et cuisine.


4) Les gros travaux : inexistants ! voilà un aspect souvent minimisé par les investisseurs : l’obligation de conserver son bien en bon état locatif. en achetant un appartement de 20 ou 30 ans d’âge, vous serez généralement tenu de participer au remplacement de la toiture, le rafraîchis-sement de certaines parties communes, la mise en conformité des ascenseurs, la réfection des terrasses, le changement de la chaudière, … Dans l’immobilier neuf, rien de tout cela. Les techniques utilisées vous permettent d’éviter ces sources de tracas et de dépenses pendant 20 à 30 ans. Cela vaut la peine d’être pris en considération.

5) Energétique : trop peu d’investisseurs le savent, trop peu d’investisseurs en mesurent l’impact mais la qualité énergétique imposée aux promoteurs par les pouvoirs publics devient draco-nienne. et c’est tant mieux ! etre propriétaire d’un bien neuf aujourd’hui, c’est être sûr que l’appartement, la maison correspond à des normes strictes : un certificat PeB (Performance energétique du Bâtiment) avec un e = 70 signifie que votre locataire supportera des coûts énergé-tiques PLUS FAIBLES et que pour vous en tant que propriétaire vous éviterez des dépenses pour mettre l’immeuble aux futures normes généralisées sur tous les biens immeubles. PeB ? Un petit mot d’explication : La législation impose dans les 3 régions de fournir l’audit énergétique pour toute vente ou location. vous comprendrez aisément qu’un locataire, pour une même surface, sera plus attiré par un bien qui lui coûtera moins cher à chauffer.

5.2. qUELqUES fORMULES D’INVESTISSEMENT SPéCIfIqUES à TREVI

5.2.1. fORMULE SIRE ( SAfE INVESTEMENT IN REAL ESTATE )Nous vous offrons, grâce à la collaboration de certains promoteurs, un cadre optimalisé, sécurisé et sans souci de gestion. SiRe vous apporte aussi la certitude d’investir dans un bien immobilier de qualité qui offrira de réelles perspectives de plus-value. CADRE OPTIMALISÉ :L’acquéreur d’un bien immobilier S.i.R.e. aura la pleine propriété de son appartement. il en fera ce qu’il veut, quand il le veut. L’acquisition est parfaitement comparable à n’importe quelle autre acquisition traditionnelle en immobilier. Le choix d’un bien neuf vous fait bénéficier de la garantie décennale (10 ans de protec-tion !), le choix des finitions de votre appartement, un bien conforme aux nouvelles normes énergétiques et enfin la certitude d’éviter pendant 15 ou 20 ans les grandes dépenses de copropriété (façade, toiture, ascenseur, chaudière, …)


CADRE SÉCURISÉ :• Garantir du rendement de 4,5 % ttC (sur l’ensemble de votre investissement !) pen-

dant 3 ans !• Comment imaginer meilleure garantie qu’un bien tangible et neuf en comparaison

des valeurs papiers (produits boursiers ou dérivés).• Comment enfin ne pas rappeler que la Loi Breyne offre toutes les garanties aux

acquéreurs. AUCUN SOUCI DE GESTION :vous signez un contrat de gestion privative qui vous offre le service d’un Professionnel - tRevi GeStiON - : celui-ci vous remplace et se comportera comme vous en prenant toutes les initiatives nécessaires à la bonne marche de votre appartement.

Nous citerons par exemple :• Mise en location.• visite avec les candidats locataires.• Signature des baux en parfait respect de la législation.• etat des lieux.• Maintenance de l’appartement (envoi et surveillance des corps de métiers).• Décompte de charges.• vérification des paiements des loyers.

Bref tout ce qu’un propriétaire doit, mais n’a pas toujours, ni le temps ou l’envie, de faire ! Nous avons requis 3 principes de collaboration avec les promoteurs désireux de voir leurs produits repris dans la liste S.i.R.e.

1) Qualité des espaces tRevi détermine et agrée les appartements mis en vente S.i.R.e. afin de présenter uniquement les appartements les plus qualitatifs, les mieux agencés.

2) Vision à long terme tRevi sélectionne les appartements qui offriront le maximum de garantie de rende-ment locatif à long terme en analysant les produits tant pour leur situation géogra-phique, leur superficie, leur potentiel de marché, leur architecture, leur qualité tech-nique et leur potentiel énergétique (Certificat energétique).

3) Qualité de la construction tRevi reprendra les appartements des promoteurs qui, par leur expérience et les intervenants (architecte, ingénieur et entrepreneur) offriront la meilleure pérennité possible aux propriétaires (garantie décennale, …)

GARANTIE DE PROPRIÉTÉ :enfin et c’est un point très important, vous êtes 100 % propriétaire de votre appartement, comme n’importe quel autre appartement ou maison que vous achèteriez. vous décidez seul pour tout ce qui concerne le bien : Nous avons voulu vous éviter tout éventuel souci lié à des placements boursiers ou assimilés sur lesquels vous n’avez pas la possibilité de décider seul !


5.2.2. fORMULE TREVI DYNAMIC INVESTMENT

La Formule tDi vous offre la possibilité d’une augmentation important du revenu locatif de votre appartement.

Applicable pour certaines promotions seulement, la Formule tDi consiste à :

• Ameublement soigné complet de votre appartement par un architecte décorateur.• Surveillance du chantier « ameublement » dans sa totalité : outre la peinture indis-

pensable et les meubles, seront également fournis la vaisselle, électro ménager, tv, DvD recorder, machine à laver, stores ou tentures, cadres décoratifs.

• Contrat de gestion « clé en mains » : • un gestionnaire professionnel s’occupe de toute la vie quotidienne du bien :

location, état des lieux, surveillance des paiements, décompte des charges…• le gestionnaire vous envoie un décompte trimestriel et les fonds dus sur votre

compte bancaire• Durée : le contrat tDi s’applique pour une durée de 3 ans renouvelable à votre conve-

nance pour un nouveau triennat

COÛT DE LA FORMULE TDI

La formule tDi se fera en deux parties :

1) Ameublement/architecte d’intérieur Un forfait comprenant la totalité des prestations mais surtout de tout le mobilier dont une liste détaillée est jointe à la présente pour un total de 20.000 à 25.000€ + tvA. Ce montant est ferme et irrévocable et comprend la totalité du mobilier nécessaire à une location de 1ère qualité.

2) Gestion et location de votre appartement (option) Une somme forfaitaire et complète de 5.000€/an payable annuellement anticipative-ment. elle comprend toutes les prestations liées à la gestion journalière de votre bien. total général pour la 1ère année : 30.000€ (25.000€ + 5000€) + tvA soit 36.300€. Nous intégrons, en général, un vide locatif équivalant à 1 mois (2.000€) dans le cadre du meublé.


EXEMPLE CHIFFRÉ DE L’INTÉRÊT DE LA FORMULE TDI

investissement classique investissement tDi

Appt 2ch - ±100m² 350.000€ 350.000€

tvA 21% 73.500€ 73.500€

Acte 850€ 850€

Raccordement 2.500€ 2.500€

Acte de base 750€ 750€

tDi formule 36.300€

total 427.600€ 463.900€

Rendement locatif annuel 15.000€ (1.250€ x 12) 22.000€ (2.000€ x 11)

Rendement final 3,50% 4,74%

→ Soit une augmentation de ±35% du rendement locatif!

La location d’un bien meublé est taxée différemment d’un bien résidentiel traditionnel.Dans un contrat de bail non enregistré ou sans mention distincte la ventilation d’un bien meublé la proportion à tenir est de 60 % immeuble et 40 % mobilier (location uniquement à usage privé),

Lorsque le bail a été soumis à l’enregistrement et qu’il prévoit un fractionnement entre la partie du loyer afférente à la location du bien immobilier et la partie du loyer relative à la location de biens meubles situés à l’intérieur de cet immeuble, l’administration fiscale doit obligatoirement respecter la proportion prévue dans le bail à loyer.

La base de taxation pour la partie mobilier code déclaration 1156 ou 1157 est le loyer brut afférent au mobilier – 50 % de frais forfaitaires ou possibilité de frais réels.

Le revenu ainsi obtenu est frappé d’un impôt de 15 %.

Exemple :Revenu meublé total : 1.000 €Quote part mobilier forfaitaire : 40 % soit 400 €Déduction de 50 % d’amortissement soit - 200 €Solde 200 €

taxation de 15 % soit 30 €


6. INVESTIR EN VIAGERCe dispositif ancien, qui permet d’investir à moindre coût dans l’immobilier, ne manque pas d’attraits très actuels. C’est même un principe qui revient totalement à la mode.

et pour cause : tout le monde y trouve son compte. Grâce à la somme payée à la signature et au versement d’une rente mensuelle, la personne âgée vendeuse peut compléter sa pen-sion ou faire face financièrement à des problèmes de dépendance. L’acheteur, lui, investit dans l’immobilier à un coût raisonnable, sans avoir à payer le bien comptant.

Le viager permet en effet de se constituer un patrimoine immobilier avec une mise de départ réduite, ou alors diversifier un portefeuille déjà existant. il est bien pensant d’acquérir différents types de biens immobiliers, mais aussi de le faire sous diverses formes.

ici, le principe est simple : on devient propriétaire en versant un bouquet de l’ordre de 10 à 20% de la valeur du bien, auquel s’ajoute une rente indexée versée jusqu’au décès du ven-deur. L’investissement initial est raisonnable et la rente s’apparente à un crédit sans intérêt ni formalité.

Bien sûr, l’imprévisible aléa lié à la durée de vie du vendeur est à considérer. Mais cette durée est régie par la limitation coutumière (à 15 ou 20 ans) du payement de la rente, per-mettant ainsi à l’investisseur de calculer au plus juste le montant maximum versé dans cette acquisition.

Quant au type de viager, le bouquet et la rente étant plus faibles, un viager occupé est en effet plus accessible. Occupé par le vendeur, il continue d’être entretenu de la même ma-nière, sans surprise ni frais de gestion locative. A l’inverse, un viager libre peut être occupé par l’acquéreur ou loué, les loyers amortissant alors la rente pour un prix de revient attractif. Des avantages des deux côtés donc.


eXeMPLe : une dame de 75 ans vend une villa en viager avec une rente limitée à 15 ans• valeur vénale du bien : 400.000€• Bouquet : 40.000€• viager occupé par le vendeur : rente de 1.389€/mois• viager libre de toute occupation : rente de 2.718€/mois• Coût total de l’acquisition avec une venderesse qui vit dans le bien jusqu’au terme des

15 ans (indexation de la rente non intégrée) : 290.080€ + frais d’acte

Le viager est donc une solution financière et fiscale, restant peu connue, mais qui a tout à gagner à l’être, car intéressante aussi bien pour le crédirentier que pour le débiren-tier. Pour ce dernier, cette forme intelligente d’acquisition lui permet de devenir propriétaire à des conditions financières incomparables, le crédirentier étant le «banquier» de l’acqué-reur, lui faisant crédit sur une certaine durée. Même si en tant qu’investisseur vous avez les moyens de payer comptant, ce n’est pas forcément la solution la plus avantageuse pour vous. Acheter un bien immobilier en viager, c’est réaliser un placement sécurisé et judicieux. Sans frais de gestion ni fiscalité supplémentaire, sans emprunt ni intérêts bancaires. en achetant plusieurs viagers, le débirentier-investisseur peut annuler le risque de payer plus longtemps que prévu et profiter du financement de ses viagers comme levier pour se constituer un patrimoine immobilier exceptionnel.

Quant au crédirentier, il perçoit toute sa vie, des mensualités non-taxables et indexées sur le coût de la vie (ce qui est unique) avec en garantie du paiement de la rente, la possibilité de redevenir propriétaire en cas de non paiement (clause résolutoire) et de conserver toutes les sommes perçues avant la résolution (bouquet et la totalité des rentes). il évite de plus la taxation en cas de décès et peut aussi régler de son vivant son héritage.


7. CONCLUSIONSvous avez compris tout l’intérêt du placement immobilier qui se caractérise par un rende-ment intéressant (quand on y intègre la notion de plus-value), une sécurité optimale, une palette de choix la plus diversifiée (maison, appartement, studios meublés, commerces, bureaux,… ).

Mais vous avez, sans doute, également pris conscience de la complexité des problèmes à appréhender en matière fiscale, successorale ou patrimoniale.

Qu’à cela ne tienne, il vous suffira de vous entourer d’une équipe capable de vous apporter les réponses adéquates. votre notaire, bien sûr, mais aussi tRevi GROUP qui à travers sa structure sans égal vous permet de conserver un interlocuteur unique pour toutes les étapes de votre acquisition.

tRevi pourra vous aider à acquérir un bien, vous apporter une solution « sur mesure » en matière fiscale et successorale, le louer, le gérer et pourquoi pas un jour le revendre.

L’importance de cet investissement doit vous motiver à recourir à des pro-fessionnels établis de longue date sur le marché belge et dont les notaires, avocats, institutions bancaires, reconnaissent la compétence.

voilà pourquoi tRevi est devenu le N° 1 du marché immobilier résidentiel.voilà pourquoi nous espérons que vous viendrez nous voir et acquérir un de nos biens comme plus de 30.000 clients.

TREVI INVEST

Rue J. Hazard 35 Bruxelles 1180 (Uccle) 3 +32 (0)2 343 22 405 +32 (0)2 343 67 02 U [email protected]

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INVESTIR DANS L’IMMOBILIER - cdn.trevi.be · 4. a quoi dois-je faire attention avant d’investir...

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