DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER - PlaceOweb De L... · 2009. 9. 13. · 2 guide de...

GUIDEDE

L’INVESTISSEMENTIMMOBILIER

— GUIDE BIEN DÉCIDER —

GUIDEDE

L’INVESTISSEMENTIMMOBILIER

2 GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER

SOMMAIRE

EDITO p.3

LES CRITÈRES POUR INVESTIR p.4

L’IMMOBILIER DÉFISCALISÉ .LE DISPOSITIF « DE ROBIEN » p.5LE RÉGIME DU MICRO FONCIER p.7LA RÉNOVATION DE LOGEMENTS ANCIENS p.8LA LOCATION MEUBLÉE p.9

LES TAUX DE CRÉDIT p.11

L’IMMOBILIER EN PLACEMENT COLLECTIF.LES SCPI p.12LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI) p.14

LES AIDES ET SUBVENTIONS p.15

TABLEAU DE SYNTHÈSE p.16

GLOSSAIRE p.18

ADRESSES INTERNET UTILES p.19

EDITO

De bonnes raisons pour investir

V aleur refuge plébiscitée par l'ensemble des français,l'investissement immobilier se présente dans unediversité qui lui permet de s'adapter à tous les

profils et de répondre à tous les besoins. Comparéeaux risques spéculatifs des marchés financiers, lapierre constitue un placement apprécié avant tout poursa pérennité.

Par ailleurs, le marché de l'investissement locatif béné-ficie de mesures fiscales avantageuses, notammentau travers de réductions d'impôts qui, combinées aumontant des loyers perçus, allègent considérablementle financement global d'une opération. Après la baissespectaculaire observée entre 1990 et 1997 sur le prixdes logements et sur le pouvoir d'achat immobilierdes ménages, le redressement spectaculaire dusecteur immobilier s'est confirmé et les taux d'intérêtont retrouvé un niveau intéressant.

Le marché de l'accession à la propriété devrait conti-nuer à bénéficier en 2004 d'un contexte favorable.Aussi, pour paraphraser le célèbre dicton appliqué aubâtiment, serait-on tenté d'affirmer que "quand tout va,l'immobilier va".

Ce guide a été conçu pour vous aider à réussir votreinvestissement immobilier. A l'exception des prix prati-qués dans les différentes zones géographiques(référez-vous pour cela aux barèmes régulièrementpubliés par les mensuels spécialisés ), vous y trou-verez toutes les informations nécessaires pour profiterau mieux des déductions fiscales, ainsi qu'une présen-tation détaillée des différents produits du marché.

Bonne lecture… et bon placement !

3GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER


Quel que soit votre profil d'investisseur, le succès de votre opération immobilière repose sur la rigueur aveclaquelle ses nombreux paramètres auront été abordés. N'hésitez donc pas à vérifier les informations ou les rumeurssur le marché local qui vous concerne. Apportez un maximum de soin à votre montage fiscal et financier.

LES CRITÈRES À CONSIDÉRERPOUR INVESTIR DANS L'IMMOBILIER

La rentabilité de votre placement

La conjoncture et l'évolution du marché immobilier localconditionnent aussi bien la plus-value que peut acquérirvotre nouveau bien au fil des ans que sa rentabilité loca-tive immédiate. Certains produits peuvent faire l'objetd'un effet de mode qui occulte leur stricte rentabilitéfinancière.

Appréciez donc avec un maximum de précision la perfor-mance économique de votre investissement, comparez-la éventuellement avec d'autres types de placementsfinanciers avant de vous décider.

La qualité intrinsèque du logement, les matériaux deconstruction, le style architectural, la présence d'un jardin,la santé des équipements de chauffage et de plomberiesont autant d'éléments qui déterminent la valeur réelled'un bien. Si vous achetez de l'ancien, soyez particuliè-rement vigilant à tous ces points et n'hésitez pas à solli-citer l'avis d'un expert. Si vous achetez dans le neuf ousi vous faites construire, les garanties légales et les labelsde qualité (Qualibat, Promotelec, Vivrelec, Qualitel,Afnor…) vous apporteront un gage de sérieux et deconformité. Ils constitueront également d'excellents argu-ments à la revente.

L'emplacement

Tous les professionnels sont d'accord sur ce point : indé-pendamment du pouvoir de séduction exercé sur l'ache-teur (qui ne relève pas toujours d'une science exacte),l'emplacement est le critère de choix le plus importantlorsqu'on investit dans la pierre. Au sein d'une même villeou d'un même arrondissement, la renommée du quar-tier, la proximité des commerces, des écoles et desespaces verts, le temps d'accès aux réseaux de transport,la qualité du voisinage sont des paramètres absolumentincontournables pour l'évaluation financière d'un bien.

Le potentiel locatif

Si vous envisagez d'acheter pour louer, prenez bien letemps de vous renseigner sur l'état du marché de la loca-tion dans le secteur où se situe votre bien.

La demande locative, notamment en maison individuelle,est par exemple plus forte et davantage pérenne dansles agglomérations à fort développement démographiqueet économique.

Si vous êtes dans une zone largement couverte par lesprogrammes de promoteurs, n'oubliez pas que les candi-dats-locataires seront confrontés à un choix large et pour-ront de fait se montrer plus exigeants, à la fois sur laqualité du bien et sur le montant du loyer.

Si vous avez l'intention de devenir propriétaire-bailleurd'un studio, d'un local commercial ou d'un parking, n'ou-bliez jamais d'apprécier la situation du marché local surces types de produits, en visitant par exemple lesagences immobilières ou en consultant les petitesannonces de particuliers.


Le dispositif "De Robien" d'avril 2003 qui succède a la loi Besson à pour objectif de diversifier les possibilitésd'investissement dans un cadre moins contraignant pour les particuliers. De plus, la loi ouvre le dispositif àl'investissement locatif dans les logements anciens qui nécessitent une lourde réhabilitation.

Un logement conventionné Robien neuf doit être loué sur une période minimale de 9 ans. La location doitprendre effet dans les 12 mois suivant la date de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux de réhabilitation.

L'IMMOBILIER DÉFISCALISÉ

LE DISPOSITIF " DE ROBIEN "

Les avantages fiscaux

La loi concerne les logements neufs et les logementsanciens dégradés, sous réserve d'une réhabilitation quiles rend conformes aux normes de décence.

L'amortissement De Robien est réservé aux personnesphysiques qui achètent ou font construire un logementdestiné à la location à titre de résidence principale. Il estdésormais possible de bénéficier de l'amortissement enlouant le logement à un membre de son foyer fiscal.

Il est à noter que les Sociétés Civiles de PlacementImmobilier (SCPI) pourront faire bénéficier les acquéreursde leurs parts de ce mécanisme fiscal (courant 2004).

Pendant les 5 premières années de location, vousdéduisez de vos revenus fonciers 8 % de la valeur d'ac-quisition du bien (frais de notaire inclus), puis 2,5 % paran pendant 4 ans (50 % au total). Pendant les 6 annéessuivantes, vous pourrez bénéficier de la déduction del'amortissement au taux de 2,5 % (soit 65 % au total).

Il n'existe plus de plafond fiscal d'investissement dans lecadre de la loi De Robien, mais l'ensemble des chargesdéduites des revenus fonciers ne peut dépasser lemontant de ces revenus, plus 10 700 imputables sur lesautres revenus, avec report du surplus éventuel jusqu'àla cinquième année suivante.

La déduction forfaitaire

Le système d'amortissement De Robien ramène le tauxde déduction forfaitaire à 6% (contre 14% pour le régimeordinaire), ce qui ne représente plus que les frais degestion et d'assurance. Cependant, si l'amortissementcesse d'être pratiqué, le taux normal s'applique ànouveau.

Si vous investissez dans l'ancien

L'amortissement est désormais possible pour l'ancienréhabilité. Dans ce cas, la déduction au titre de l'amor-tissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux,augmenté du montant des travaux de transformation oude réhabilitation. La période d'amortissement rend effetle premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.Pour pouvoir bénéficier de cette mesure, la réhabilitationdoit être conséquente et vérifiée par un professionnel.

Les ressources des locataires

La loi De Robien a supprimé les conditions de ressourcesdes locataires jusqu'ici en vigueur dans la loi Besson.

Le plafonnement des loyers

En revanche, les loyers exigés doivent toujours respecterun seuil, revu chaque année.Dans le neuf, pour les baux conclus après le 3 avril 2003,le prix de location au mètre carré est de 18 € à Paris,dans les communes limitrophes (anciennes zones 1 et 1 bis)ainsi que sur la Côte d'Azur et dans le Genevois français,de 12,50 € pour les autres communes d'Ile-de-Franceet de 9 € pour le reste du territoire.

La détermination de la superficie

Le mode de détermination de la superficie reste particu-lier au dispositif Besson et n'a pas été modifié par la loiDe Robien. La superficie du logement est prise en comptepour définir le loyer maximal autorisé à partir des plafondsfixés par mètre carré. Dans le dispositif De Robien, pourle neuf comme pour l'ancien, elle se calcule en ajoutantà la surface habitable du logement, dans la limite de 8m2,la moitié de la superficie des annexes. Ces derniers

(caves, sous-sols, remises, ateliers, combles et greniersaménageables…) doivent être à l'usage exclusif de l'oc-cupant et faire au moins 1,80 m de haut. Balcons, loggiaset vérandas peuvent également rentrer dans le calcul, demême que les terrasses, accessibles en étages ouaménagées, de moins de 9 m2.

Le locatif ancien sans travaux

Le locatif ancien sans travaux n'est pas inclus dans ledispositif De Robien, il reste donc dans le cadre de la loiBesson. Le seul avantage fiscal, consiste en une déduc-tion forfaitaire sur les revenus fonciers (loyers) qui passeà 25 % (contre 14 % en régime commun) pour unepériode de location de 9 ans.

LES PLUS

Vous pouvez vous faire verser directement les allocationsd'aide au logement auxquelles a droit votre locataire.L'absence de plafond d'investissement et la possibilitéde bénéficier de l'amortissement en louant le logementà un membre de votre foyer fiscal peut vous permettrede loger des membres ascendants ou descendants devotre famille à des conditions avantageuses.

Si vous ne voulez pas investir des montants trop impor-tants, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)pourront faire bénéficier, courant 2004, les acquéreursde leurs parts de ce mécanisme fiscal.

LES MOINS

La période minimale de 9 ans nécessaire pour bénéficierdu dispositif De Robien implique un engagement relati-vement long du propriétaire. Bien que fortement réhaussépar rapport à la loi Besson, le plafonnement du loyer renddélicat l'investissement De Robien dans les quartiers àloyers élevés de la capitale. De plus, si l'application dudispositif De Robien vous a conduit à imputer un déficitfoncier sur votre revenu global, vous devez louer le bien3 années après celle au titre de laquelle le déficit à étéconstaté. Le non respect de cette clause entraînant auto-matiquement un redressement fiscal !


Soyez très attentif à l'emplacement du bien(proximité d'un centre économique ou touristique)et veillez à ce que le prix du loyer ne soit pas tropéloigné de ceux habituellement pratiqués.Préférez les grands appartements aux studios etaux deux-pièces.

Si vous faites construire, limitez les dépenses enmatériaux. Investissez en De Robien, de préfé-rence si vous privilégiez le long terme, sachantqu'après 9 ans, vous pouvez retrouver la libertédu prix de location.

NOTRE CONSEIL



LE RÉGIME DU MICRO FONCIER

Si vous percevez moins de 15 000 euros annuels de recettes locatives brutes, vous pouvez bénéficier du régimemicrofoncier. Une bonne manière de faire valoir un avantage fiscal pour les loyers d'un petit montant. Enoptant pour le micro-foncier, vous êtes dispensé de la déclaration de revenus fonciers et portez directement lemontant de vos revenus bruts fonciers sur votre déclaration de revenus d'ensemble.

Le revenu net foncier imposable est alors calculé automatiquement par application d'un abattement forfaitairede 40 % représentatif de frais.

Les obligations

L'option pour le régime micro-foncier est exercée pourune période de 3 ans. Elle est renouvelable tacitement tantqu'elle n'a pas été dénoncée. En cas de changement delocataire, le propriétaire bailleur peut sortir du régimeavant l'expiration de la période de 3 ans, mais il devranotifier cette renonciation en même temps que le dépôtde la déclaration de revenus de l'année en question.

Les restrictions

Ce régime ne peut pas s'appliquer lorsque le contribuableou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire :

de parts de SCPI ou de SCI,

de logements neufs ayant donné lieu à un amortisse-ment fiscal (Méhaignerie, Périssol, Besson, De Robien…),

de logements bénéficiant d'une déduction pour fraisdivers de 25 à 35 %,

d'immeubles situés en secteur sauvegardé ou en zonefranche urbaine,

d'immeubles possédés en nue-propriété

LES PLUS

Vous bénéficiez d'un abattement aussi avantageux quecelui du statut Besson/ Robien ancien (40 %) avec unepériode d'investissement minimale de seulement 3 ans.

LES MOINS

Il faudra attendre trois ans avant d'entreprendre destravaux de rénovation. En effet, l'option micro-foncierexclut la possibilité d'imputer sur votre revenu global lesdéficits fonciers liés à des travaux de rénovation.

Avant de prendre une décision qui vousengage pour trois ans, faites des simulations poursavoir quel est le régime le plus avantageux.

NOTRE CONSEIL

L'imputation du déficit fonciersur le revenu global

L'incitation fiscale en faveur de l'ancien repose sur lemécanisme suivant : si l'ensemble des dépenses déduc-tibles du revenu foncier fait apparaître un résultat négatif,le déficit constaté est automatiquement imputable sur lerevenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, à l'ex-ception des intérêts d'emprunt qui restent imputablessur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les travaux déductibles

Les charges déductibles du revenu brut foncier, à l'ex-ception des intérêts d'emprunt, sont : les travaux d'en-tretien, de réparation ou d'amélioration des logements.Constituent des améliorations : les travaux destinés àmodifier l'aménagement ou à compléter l'équipementdes locaux déjà existants pour améliorer leur confort. Parcontre, les travaux de construction, de reconstrution etd'agrandissement ne constituent pas une charge déduc-tible des revenus fonciers.

La déduction forfaitaire

Dès que le bien est mis en location, les propriétaires-bailleursbénéficient en outre d'une déduction forfaitaire de 14 %venant en déduction des revenus fonciers. Cette déductionreprésente les frais de gestion exposés par le propriétaire,les primes d'assurance-dommages et l'amortissementdu bien.



LA RÉNOVATION DE LOGEMENTS ANCIENS

Les immeubles dans les vieux quartiers des villes qui ont su préserver leur qualité historique font partie deslogements les plus recherchés. Leur valorisation par des travaux de rénovation est d'autant plus intéressanteque ce type de travaux permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d'avantages fiscaux conséquents. Unavantage à double détente toutefois soumis à l'obligation de louer ce logement pendant au moins 3 ans.

Tenez bien compte du fait que seuls lestravaux qui permettent de remettre en état unlogement sans en modifier l'agencement etl'équipement initial peuvent être acceptés parle fisc en déduction sur le revenu global del'investissement.

NOTRE CONSEIL



LA LOCATION MEUBLÉE

La location meublée est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon quevous exerciez à titre professionnel ou non, vous seriez taxé différemment.

La location meubléenon professionnelle (LMNP)

Est considéré comme loueur en meublé non profes-sionnel, un contribuable qui n'est pas inscrit, pour cetteactivité, au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS),ou qui retire de cette activité un montant de recettesannuelles inférieur ou égal à 23 000 €/an et/ou moins de50 % de son revenu global. Les déficits enregistrés parle Loueur Meublé Non Professionnel sont déductiblesdes bénéfices de même nature au cours des annéessuivantes jusqu'à la 5ème année incluse. Ce régimeentraîne, d'une part, un allègement des formalités impo-sées en matière de bénéfices industriels et commerciaux,d'autre part, une périodicité déclarative annuelle et unesimplification des modalités de paiement de la TVA.

Une exonération d'impôts est également prévue en faveurdes propriétaires qui louent en meublé une partie de leurrésidence principale. Elle est limitée à 760 € par moispour les locations saisonnières (chambres d'hôtes, parexemple). Pour les locations de chambres meublées, leloyer ne doit pas dépasser 139 € en Ile-de-France et99 € dans les autres régions (montants en 2002) parmois.

La location de loueuren meublé professionnel (LMP)

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel,il faut remplir deux conditions : s'inscrire au registre ducommerce et retirer de cette activité un montant derecettes annuelles supérieur à 23 000 € ou représentantplus de 50 % de son revenu global (conditions alterna-tives). Imposé au régime réel (normal ou simplifié) desbénéfices industriels et commerciaux, le loueur en meubléprofessionnel tire trois avantages de son statut : le déficitconstaté au cours d'un exercice est imputable sans limite

sur son revenu global, le déficit lié à l'amortissement dubien est reportable sur les revenus de même natureperçus au cours des années suivantes et enfin, s'il estassujetti à l'ISF, le loueur professionnel peut sortir de sonpatrimoine les biens immobiliers en location meublée àcondition que les recettes de l'année de la revente soientinférieures à 350 000 €.

Les ZRR (zone de revalorisation rurale)

L'acquisition d'un logement neuf dans une résidence detourisme située en ZRR (Zone de Revalorisation Rurale)permet, en appliquant le dispositif Demessine, de récu-pérer la TVA et de déduire de ses impôts 15 % du prix derevient du bien. Les ZRR sont des zones géographiqueséconomiquement peu développées mais ayant un poten-tiel touristique. L'acquisition doit intervenir avant le31 décembre 2006 et faire l'objet d'un bail commercialde 9 ans portant sur un logement non meublé. C'est à lasociété d'exploitation gérant la résidence qu'il appartientde meubler le bien, de l'équiper, de le louer et de l'en-tretenir. Le montant de la dépense est plafonné à 91520 € pour un couple et à 45 760 € pour une personneseule. La réduction d'impôt est de 6 864 € pour unepersonne seule et de 13 728 € pour un couple.

Vous pouvez transformer un logement nu enlogement meublé, à condition d'obtenir uneautorisation spéciale de la préfecture.

NOTRE CONSEIL

La LMP est particulièrement adaptée auxinvestisseurs fortunés imposés à 54 % quipourront de cette manière, alléger leurs impôts.

NOTRE CONSEIL

Veillez à ce que la résidence soit située dansune ZRR potentiellement attractive.Par exemple, si vous investissez en montagne,privilégiez une station dotée d'un grand

domaine skiable.

NOTRE CONSEIL


LES PLUS

Vous pouvez investir via une SCI de gestion pour assurerla transmission du patrimoine.

Vous bénéficiez durant 10 ans des déficits fonciersgénérés par les emprunts.

Vous pouvez profiter de votre logement 8 semaines paran maximum, sous réserve d'intégrer cette utilisationdans votre déclaration de revenu foncier.

LES MOINS

Vous devez vous assurer des compétences de gestionnairede l'exploitant gérant le bien.

La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif fiscal particulièrementperformant qui permet de déduire le déficit foncier lié àdes travaux de restauration sans limitation. Pour en béné-ficier, vous serez tenu de procéder à ces travaux dans lecadre d'une opération de sauvegarde architecturale àcaractère collectif et de louer l'habitation en logementprincipal pendant six ans.

La loi Girardin (ex Paul)

La loi Girardin remplace désormais la loi Paul concernantla réduction d'impôt pour l'investissement des particuliersdans les DOM-TOM. Elle est applicable aux logementsacquis neufs ou construits à compter du 23 juillet 2003et à la réhabilitation des logements de plus de quarante ans.

La loi Girardin est applicable si vous achetez un bienimmobilier du secteur libre dans les DOM-TOM et lemettez en location au minimum 5 ans (10 ans si le loge-ment est occupé par le propriétaire). De plus, le loge-ment doit constituer la résidence principale de sonoccupant, propriétaire ou locataire. Vous pourrez, grâceà ce type d'investissement, déduire du montant de vosimpôts 25 % du prix d'acquisition en cas d'occupationpar le contribuable, 40% en cas de location moyennantun loyer libre et 50% en cas de location conventionnée.Des majorations de taux sont prévues si le bien est situédans une zone urbaine sensible (+ 10 points) ou équipépour utiliser une source d'énergie renouvelable(+ 4 points).

Attention, le prix d'achat à retenir est plafonné (1750 €par mètre carré de surface habitable, hors frais et horstaxes, pour l'année 2003).

Les résidences de service

C'est l'investissement idéal pour obtenir des revenuscomplémentaires sans soucis de gestion locative. Il voussuffit de signer un bail avec la société de gestion de l'im-meuble qui s'occupe de tout. Vous avez le choix entretrois types de résidences de service : les résidences hôte-lières en ville, les résidences pour étudiants, les rési-dences pour les personnes âgées.

LES PLUS

Vous pouvez opter pour le statut de loueur en meubléprofessionnel. Ce qui vous permettra de déduire de votrerevenu global les dépenses de réparation, les intérêtsd'emprunts et les charges.

Vous êtes exonéré de l'impôt sur les plus-values si vosrecettes sont inférieures à 152 600 €.

LES MOINS

Pour bénéficier du statut de loueur professionnel, il fautobtenir plus de 23 000 € de loyer par an représentantplus de 50 % de son revenu global (conditions alternatives).Attention, la revente n'est pas toujours facile.

Choisissez une résidence qui offre une largegamme de services, bien située, facilementaccessible et à proximité des centres urbains.

NOTRE CONSEIL

Attention, restez vigilant car si vous nerespectez pas la loi à la lettre, vous risquez unerequalification de votre bien lors de sa vente.

NOTRE CONSEIL

Les prêts à taux fixes

Si vous aimez savoir avec précision ce à quoi vous vousexposez, optez pour ce type de prêt. Vous ne prenezaucun risque car son taux reste constant pendant toutela durée du prêt. Si le taux d'intérêt du marché montependant le remboursement, vous serez gagnant. Enrevanche, s'il baisse, vous aurez perdu les quelquesmilliers d’euros qu'un taux révisable vous aurait faitéconomiser.

Depuis 2000, les taux fixes ont suivi un mouvement debaisse. La fourchette proposée est ainsi passée de 6%à environ 4% en 2003.

Les prêts à taux variables

Comme leur nom l'indique, le taux de ces prêts varie àla hausse ou à la baisse durant toute la durée du créditen fonction d'un indice de référence (indiqué dans lecontrat).

Les prêts à taux révisables "purs"

Ces taux ont le mérite d'être en début de prêt moinsélevés que ceux proposés dans le cadre d'un crédit àtaux fixe et les banquiers n'hésitent plus à proposer destaux d'appel pour le début du prêt, inférieurs au taux del'indice de référence. Ces prêts à taux révisable peuventprendre plusieurs formes : les prêts à échéances modu-lables et à durée fixe, les prêts à échéances fixes et àdurée variable, les prêts à échéances et à durée variables.

Avec ces trois types de prêts, vous ne bénéficiez d'aucunplafond appliqué à la hausse du taux d'intérêt. Si vousavez emprunté à 5 % et que les taux grimpent à 10 %quelques années plus tard, vous suivrez le mouvement.Si vous souhaitez prendre moins de risque, vous pouveztoujours vous tourner vers les prêts "capés".

Les prêts "capés"

Avec ce type de prêts, vous savez dès la souscriptioncombien vous aurez au maximum à payer. Ils allient lesavantages de la fluctuation des taux variables à la sécu-rité du prêt à taux fixe. En effet, si la variation peut s'ef-fectuer à la baisse, les hausses ne sont possibles quejusqu'à un certain point, un "cap" qui ne sera jamaisdépassé (de l'ordre de 2 à 3 % de hausse). Leur coût estsupérieur aux taux variables et parfois même aux tauxfixes.


En ces temps de bonne tenue du marché del'immobilier, vous pouvez sérieusement négocierles taux qui vous sont proposés.

Faites attention aux taux d'appel très séduisantsde certains établissements qui ne sont valablesque quelques mois seulement et qui par la suitegrimpent, puisque le banquier applique à nouveaule système de l'indice de référence auquel il ajoute

une marge.

NOTRE CONSEIL

De manière générale, un crédit immobilier classique est un excellent moyen d'optimiser ses avantagesfiscaux puisque les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. De plus, en faisant jouer laconcurrence entre les différents établissements bancaires, vous pourrez trouver une formule de prêt "surmesure" parfaitement adaptée à votre situation. Investir judicieusement dans l'immobilier par le biaisd'un crédit sera au final une source de gains financiers.

LES TAUX DE CREDIT

Les SCPI classiques diversifiées

Elles sont les préférées des souscripteurs. Elles repré-sentent 50 % de la demande. L'investissement s'effectueessentiellement sur des locaux d'entreprise, des bureaux,et des entrepôts.

Les SCPI spécialisées investissent selon des paramè-tres économiques ou géographiques, par exemple dansdes commerces, sur des zones géographiques régio-nales ou encore dans des grandes villes européennes.

Les SCPI de plus-values ont pour principal objectif degestion la valorisation des immeubles.

Les SCPI fiscales permettent aux souscripteurs de partsde bénéficier de certains avantages fiscaux comme s'ilsagissaient en direct. Dans ce cadre, des SCPI Malraux,des SCPI de rénovation et des SCPI Robien sont propo-sées à la souscription.

LES PLUS

Comparée à d'autre placements financiers, la perfor-mance globale d'une SCPI est très honorable. Elle s'estélevée à 7,5 % en 2002, toutes SCPI confondues. Lacroissance du marché de l'immobilier, notamment d'en-treprise, place les SCPI en bonne position.L'augmentation de la collecte de capitaux nouveaux pourde nouveaux investissements témoigne de cette bonnevitalité.

LES MOINS

En cas de crise de l'immobilier, les SCPI sont les premièresexposées, comme ce fut le cas de 1993 à 1998.


L'IMMOBILIER EN PLACEMENT COLLECTIF

LES SCPI (SOCIÉTÉS CIVILES DEPLACEMENTS IMMOBILIERS)

Avec une SCPI vous n'achetez pas un bien en direct mais des parts d'une société ayant pour mission d'acquérirdes biens immobiliers, de les gérer et de vous reverser un rendement. Il en existe plusieurs types qui répondentchacun à une logique d'investissement précise.

Que ce soit sur le marché primaire, dont le prixde souscription est déterminé par une société degestion, ou sur le marché secondaire, dont lesacquisitions s'effectuent sur des SCPI fermées, unseul critère d'achat prévaut : évaluer le rendementà venir à moyen ou à long terme en fonction d'unprix de part stabilisé, sans vous laisser séduire parla promesse d'un rendement immédiat.

NOTRE CONSEIL

Les sociétés foncières

Pour vous aider à faire votre choix dans un secteurcomplexe qui cumule souvent les avantages et lesinconvénients de l'immobilier et de la Bourse, l'Institutde l'Epargne Immobilière et Foncière a défini une typo-logie fondée sur l'approche économique des sociétésimmobilières.

Les sociétés immobilières vouées à la location

Cette première catégorie de société gère de l'immobilierde logement. Elle comprend une partie des foncières duXIXème siècle et la totalité des ex-SII (Sociétés Immobilièresd'Investissement). Une seconde catégorie à dominanted'immobilier d'entreprise comprenant des foncières duXIXème, les ex-SICOMI (Sociétés Immobilières pour leCommerce et l'Industrie) et les foncières récentes vouéesaux centres commerciaux, aux parcs de stationnementet aux murs d'hôtels.

Les sociétés de crédit-bail immobilier

Elles ont toujours une production de crédit bail, maisdisposent, malgré tout, d'un patrimoine de locationsimple.

Les foncières holdings

Elles gèrent un patrimoine immobilier en même tempsque des participations industrielles.

LES MOINS

Les sociétés immobilières françaises cotées à Paris ontune taille insuffisante pour rivaliser avec les ténors de laBourse ou pour se comparer aux immobilières cotéesdes marchés anglo-saxons.

Les Sicav immobilières

Si vous optez pour des Sicav, vous faîtes appel à dessociétés anonymes ayant pour objet la gestion d'un porte-feuille de valeurs mobilières. Elles ne sont pas directementcotées en bourse mais le prix de leurs parts évolue avecle cours des valeurs de leur portefeuille, dont la compo-sition varie elle-même au gré des arbitrages des gestion-naires. Elles sont à capital variable et chaque achat ourevente de parts donne lieu à la création ou à l'annulationde la part achetée ou revendue (ce qui en assure la liqui-dité absolue).

LES PLUS

Les Sicav immobilières affichent une performancemoyenne de 16% sur les trois dernières années (2000 à2002) tandis que le Cac 40 a perdu environ 40% de savaleur depuis ses plus hauts en 2000. Le placement enSICAV est moins risqué qu'un placement en actions etpeut constituer un placement " refuge " en cas de fortebaisse des marchés financiers.

LES MOINS

Ce placement collectif n'évite pas les soucis de gestion,car ses performances ne peuvent s'évaluer que parcomparaison, en suivant régulièrement l'évolution desvaleurs boursières.


Les Sicav immobilières sont un bon atoutau sein d'un portefeuille généraliste de Sicav,particulièrement s'il y a une hausse conjuguéede la Bourse et de l'immobilier.

NOTRE CONSEIL

Mieux vaut connaître parfaitement les méca-nismes boursiers pour se lancer dans la bataille.

NOTRE CONSEIL


L’IMMOBILIER COTÉ EN BOURSE

Si vous êtes tenté par l'aventure de l'immobilier coté en Bourse, vous devez agir au travers de sociétés foncièresou de Sicav immobilières.

LES PLUS

Dans le contexte d'un bien en indivision, souvent para-lysant pour la moindre des décisions, la SCI représenteune alternative stable et pratique.

Dans ce cadre, les prises de décision ne nécessitent quela majorité et non l'unanimité.

La SCI protège votre patrimoine car son statut rend lesparts qui la constituent invendables par des créanciers.

Enfin, elle facilite la transmission d'un patrimoine.

LES MOINS

Le choix de la SCI engendre des frais plus importantsque celui d'un bien en indivision.

Vous constituerez cette structure juridique uniquementau-delà d'un certain seuil de patrimoine.



LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI)

La SCI regroupe de deux à trois personnes ayant pour objectif l'acquisition ou la gestion d'un bienimmobilier. C'est une solution particulièrement adaptée à la gestion de biens familiaux. Les associésn'acquièrent pas des parts du patrimoine immobilier mais des parts d'une société propriétaire de cepatrimoine. Elle offre de nombreux avantages pour la gestion d'un patrimoine, pour des coûts de créationcompris entre 1 500 et 2 300 €.

Restez très attentif à la nature des activitésd'une SCI car, par exemple, si vous faites desopérations de lotissement, vous perdez lesavantages fiscaux de son régime d'imposition.

NOTRE CONSEIL

Les obligations

Pour que le logement puisse obtenir cette subvention,il doit avoir au moins 15 ans d’existence à la date denotification de la décision d'octroi de la subvention etle bailleur doit s'engager à ce que le logement soit louéen tant que résidence principale pendant au moins 9ans. Les locaux mixtes regroupant habitation et bureauxet ceux soumis à TVA sont exclus du dispositif d'attribution.

Le montant de la subvention

Le taux de la subvention est de 20 % du coût des travauxsubventionnables, dans la limite d'un plafond variantselon la surface du logement.

Ce taux peut être majoré (40 à 50 % du montant destravaux) pour certaines interventions à caractère social,lorsque le propriétaire s'engage à respecter un plafondde loyer et si le logement est situé dans une OPAH(Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat) ous'il s'inscrit dans un Programme Social Thématique pourle logement des personnes défavorisées (PST).

Les aides départementales

Les conseils généraux d'un certain nombre de départe-ments accordent des aides financières sous forme deprimes non remboursables ou de prêts à taux particuliè-rement avantageux.

Dans la plupart des cas, ces aides s'adressent auxpropriétaires occupants ou, éventuellement, aux loca-taires. Ils peuvent aussi concerner les propriétairesbailleurs.

Le montant et la forme varient selon les départementset l'objectif poursuivi.


Le propriétaire qui réalise des travaux d'amélioration dans des logements privés destinés à la location peutêtre aidé par des organismes publics nationaux ou départementaux.

Ces aides sont cumulables avec les avantages fiscaux mis en place dans le cas d'une réhabilitation.

En 2002, l'ANAH a ainsi distribué pour 450 millions d'Euros de subvention qui ont directement généré près de1,8 milliards d’Euros de travaux, permettant l'amélioration de 177 000 logements. L'Agence Nationale pourl'Amélioration de l'Habitat, l'ANAH, octroie des subventions aux propriétaires-bailleurs à condition qu'il s'agissede travaux de mise aux normes et d'amélioration sur un logement destiné à l'habitation principale d'un locataire.

LES AIDES

ET SUBVENTIONS PUBLIQUES

N'hésitez pas à compléter ces subventionsavec d'autres financements attractifs, tels que leprêt conventionné et l'épargne logement.

N'oubliez pas les différents types d'avantagesfiscaux qui leur sont associés !

NOTRE CONSEIL

Pour avoir les imprimés nécessaires à cettedemande de subvention, consultez le site internetwww.anah.fr

NOTRE CONSEIL

neuf


neuf

loyer plafonnénon meublé revenu foncier Dispositif De Robien

LES INCITATIONS FISCALES EN FAVEUR DU NEUF

L'AMORTISSEMENT DE ROBIEN

neufnon-meublé

à un professionnel

revenu foncier

(déduction de 14 %)

(déduction 6 %)

réduction d'impôtde 15 %

LA RÉDUCTION D'IMPÔTS DES RÉSIDENCES DE TOURISME EN ZRR NON-MEUBLÉ

LA RÉDUCTION D'IMPÔTS DANS LES DOM-TOM

TABLEAU DE SYNTHÈSE :

LA FISCALITÉ DE L’INVESTISSEMENTIMMOBILIER

LOGEMENT LOCATION IMPÔT AVANTAGE

non-meublé

à un professionnel

revenu foncier


(déduction 6 %)

réduction d'impôt

de 40 % en loyer libre oude 50 % en loyer

conventionné.


ancien

Loyer Plafonnénon meublé

Revenu foncier

(déduction de 40 %)De Robien ancien

DE ROBIEN "ANCIEN"

LES MESURES EN FAVEUR DE L'ANCIEN

Neuf ou ancien non meublé revenu foncier


LE RÉGIME MICROFONCIER

ancien

(charges > aux recettes)

non meublé

- loyer libre

- loyer De Robien

revenu foncier



déficit imputable sur lerevenu global avec limite

ancien avec travaux ensecteur sauvegardé (loi

Malraux)

non meublé

- loyer libre

- loyer De Robien

revenu foncier



déficit imputable

sur le revenu global

sans limite

LES DÉFICITS FONCIERS "LOI MALRAUX"

neuf ou ancien meublé BIC aucun

LOUEUR PROFESSIONNEL OU NON-PROFESSIONNEL

neuf ou ancienmeublé

(loueur non-professionnel)micro-bic

loyer < 76 300 €

déduction unique

et forfait de 72 %

neuf ou ancienmeublé loyer > 23 000 €

par an

(loueur professionnel)BIC des LMP

déduction imputable surle revenu global

LES DÉFICITS FONCIERS CLASSIQUES

LOGEMENT LOCATION IMPÔT AVANTAGE

LES IMPÔTS SUR LES LOCATIONS MEUBLÉES


GLOSSAIRE

AFNOR

Association française de normalisation.

ANAH

Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat.

BIC

Bénéfices industriels et commerciaux.

ISF

Impôt sur la fortune.

LMNP

Location meublée non professionnelle.

LMP

Location en meublé professionnel.

OPAH

Opération programmée d'amélioration de l'habitat.

Promotelec

Label de confort électrique.

PST

Programme social thématique pour le logement despersonnes défavorisées.

Qualibat

Label construction assurance qualité.

Qualitel

Label de qualité de la conception technique d'une cons-truction.

SCI

Société civile immobilière.

SCPI

Sociétés civiles de placements immobiliers.

Vivrelec

Label d'EDF pour un équipement de chauffage électrique.

ZRR

Zone de revitalisation rurale.


LES ADRESSES INTERNET UTILES

Abritel

Site de location de vacances.

www.abritel.fr

ANIL Agence Nationale pour l'Immobilieret le Logement.

Site institutionnel très complet sur la réglementation.

www.anil.org

CSAB

Conseil Supérieur de l'Administration de Biens.

Organisation professionnelle regroupant 500 adminis-trateurs de biens, situés principalement en Ile-de-France.Présentation claire d'un métier méconnu. Nombreusesfiches didactiques et cas pratiques. Etudes sur les loyerset les charges. Possibilité de télécharger les textes deloi.

www.csab.fr

CNAB

Confédération Nationale des Administrateurs de biens.

Premier syndicat des administrateurs de biens. Proposeune revue juridique.

www.cnab.net

Copropriété.fr

1er portail de la copropriété francophone.

Propose différents services d'aide aux copropriétaires.

www.copropriete.fr

FNAIM

Site de la Fédération Nationale des Agents Immobiliers.Bon éditorial (La Lettre de Conjoncture) et plus de100 000 annonces.

www.fnaim.fr

Indicateur Bertrand

Présentation du magazine et du calendrier des prochainespublications.

www. Indicateurbertrand.com

OLAP

Le site de l'Observatoire des Loyers de l'AgglomérationParisienne. Organisation paritaire regroupant, sous formeassociative, les organisations de propriétaires, de loca-taires et de professionnels de la gestion immobilière,l'OLAP fournit aux professionnels, par abonnement, desinformations précieuses sur les loyers d'Ile-de-France.

www.olap.asso.fr

Propriétés de France

Ce site donne la possibilité de rechercher un bien immo-bilier (vente et location), par catégorie (château, maison,vignoble, appartement) et par région, aussi bien en Francequ'à l'étranger.

www.proprietesdefrance.com

SNPI

Site du Syndicat National des Professionnels Immobiliers,6 500 adhérents en France. Sur ce site : des annonces,des indices, un dictionnaire, les lois et réglementations.

www.snpi.fr

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