RICS-Impulse Réforme de l'imposition des entreprises III

 

La RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) est une association mondiale de professionnels de l’immobilier comprenant plus de 110’000 membres dans plus de 140 pays. La RICS défini des standards professionnels dans tous les domaines immobiliers, incluant l’expertise, l’immo-bilier résidentiel et commercial, la construction, le dévelop-pement et l’environnement. La RICS régule et promeut la profession sur la base de stan-dards professionnels et étiques stricts. Elle est considérée comme la source principale de connaissance dans tous les secteurs immobilier et fourni un conseil indépendant et im-partial pour ses membres, le public et diverses institutions internationales ou organisations professionnelles. Les RICS Impulse sont des articles publiés par RICS Suis-se plusieurs fois par an sur diverses thématiques d’actualité pouvant impacter l’industrie immobilière suisse. Ces articles sont indépendants et destinés aux preneurs de décisions du monde public et privés. Les participants et rédacteurs sont choisis au sein de groupes d’experts pertinents, qu’ils soient membres du RICS ou non.

Comité de redaction RICS Impulse Modérateur Vincent Leroux MRICS, Director CBRE

Participants Daniel Loeffler, Directeur, Département des af-faires régionales, de l‘économie et de la santé (DARES) / Service de la promotion écono-mique

Frédéric Neukomm, Partner, Attorney at Law, Certified Tax Expert, LL.M, Lenz & Staehelin

Charles Spierer FRICS, Chairman, CGi IMMOBILIER

Yves Jeanrenaud MRICS, Partner, Attorney at Law, LL.M, Schellenberg Wittmer

Pierre Stämpfli MRICS, Managing Partner, DTZ

Rédacteur Vincent Leroux

 

Sommaire exécutifLa RICS a réuni autour de la table des experts immobiliers ain-si que des spécialistes de la réforme fiscale actuellement en préparation (RIE III) par les autorités afin de débattre sur l’im-pact de ce projet sur le marché immobilier Suisse en général et Genevois en particulier. La principale conclusion de ce groupe d’experts est l’absolue nécessité de la poursuite de cette réfor-me afin de garantir les conditions cadres de l’économie suisse. Le principal risque serait en effet pour les autorités Suisse de ne pas réagir suffisamment rapidement afin de lever le voile d’in-certitude pouvant peser sur les décisions des sociétés interna-tionales ou nationales. S’il est difficile d’estimer le bénéfice qui pourra être retirée de RIE III, il est certain le manque éventuel de réforme sera lourd de conséquence pour l’économie, et par conséquent, pour le marché immobilier Suisse.

Un projet de réforme majeurAu mois de septembre 2014, la Confédération suisse a entamé la consultation pour le projet de Réforme de l’imposition des entreprises (RIE III) jusqu’au 31 janvier 2015. Cette période de consultation est l’occasion pour le RICS de réunir des experts du secteur immobilier et comprendre l’implication de ce pro-jet de réforme sur le marché immobilier suisse en général et genevois en particulier. Il est en effet important de relever que le secteur immobilier représente une part de 18% du produit intérieur brut de la Suisse et 14% de l‘emploi total en Suisse.

Genève est en effet concernée au premier rang par la réforme à venir puisque contribuant à hauteur de 20% pour les recettes fiscales de la Confédération provenant des sociétés jouissant d’un statut fiscal cantonal, soit environ CHF 720 millions sur un total de CHF 3.6 milliards. Ce montant représente la moitié du total des recettes fédérales tirées de l’imposition des bénéfices. Dans les différents cantons, ce ne sont pas moins de CHF 2 mil-liards qui sont tirés de l’imposition des sociétés jouissant d’un statut fiscal cantonal, soit 20% des recettes annuelles de l’impôt sur le bénéfice des cantons et communes.

La mise en consultation de ce projet répond aux critiques émi-ses par l’UE et l’OCDE sur le régime fiscal suisse réservé aux sociétés holding, sociétés de domicile et sociétés auxiliaires permettant d‘imposer de façon privilégié les revenus de sour-ce étrangère. Au-delà de la suppression des régimes fiscaux cantonaux, le projet propose la mise en place de mesures com-plémentaires telles que les « licences Box », la déduction des intérêts notionnels, un système de « step-up » ou encore l’intro-duction d’une imposition des plus-values sur les participations pour les personnes physiques.

Proactivité des autorités cantonalesCes mesures n’étant à ce jour pas clairement définies le résultat est actuellement un attentisme clair des sociétés en Suisse, qu’il s’agisse de sociétés déjà établies sur le territoire ou désireuses de s’y implanter. Afin de limiter cette perception, le canton de Genève est en contact régulier avec les entreprises et a par

ailleurs très rapidement communiqué sur l’instauration d’un taux unique d’imposition des entreprises à 13%. Il est intéressant de noter que les cantons de Vaud et de Fribourg ont annoncé des taux similaires alors que Lucerne propose d’ores et déjà un taux unique de 12% et Neuchâtel un taux de 15%. Le but de cette réforme est de maintenir dans le canton les entreprises béné-ficiant d‘un statut et représentant plus de 50‘000 emplois (étude de l‘institut CREA).Toutefois, la communication auprès des entreprises étudiant une potentielle implantation dans le canton a dû être revue. Alors que le discours visait précédemment à mettre en avant les conditions cadre optimales dont pouvaient bénéficier une ent-reprise privilégiant une implantation dans le Canton de Genève, l’accent est dorénavant mis sur l’accompagnement rapproché dont pourront bénéficier ces entreprises pour la mise en œuvre de leur projet. Il est néanmoins évident que ces mêmes entre-prises ne continueront à considérer le canton comme une alter-native d’implantation viable que si les conditions fiscales sont transparentes et compétitives.

Un impact difficilement quantifiableLes impacts de cette réforme sur le marché immobilier sont dif-ficiles à identifier dans un contexte de transformation importante du paysage économique, réglementaire et social en Suisse. Il est toutefois certain que le coût d’opportunité sera important et que cette réforme est une condition essentielle pour conserver la compétitivité de la Suisse et donc la santé de son marché im-mobilier. De manière plus spécifique, les observations suivantes peuvent être émises pour différentes problématiques :

Marché immobilier industrielCe marché est essentiellement supporté par des entreprises desservant un bassin de population locale. Il parait intuitif de conclure que la réforme actuellement en consultation apportera une bouffée d’oxygène aux entrepreneurs en diminuant dras-tiquement leur taux d’imposition. Il est toutefois plus difficile d’i-soler un impact sur le marché immobilier alors que le secteur dans son ensemble subit de plein fouet le ralentissement économique ainsi que l’impact de l’abandon du PEG. L’appli-cation du RIE III n’aura pas d’impact immédiat sur le secteur économique local qui ne va pas soudainement augmenter ses activités, et donc ses besoins d’espaces, ou rapatrier des fonc-tions de l’étranger. Toutefois, à long terme, ceci permettra de pérenniser les zones industrielles à Genève et ailleurs en Suisse en donnant des conditions cadre favorable au développement des activités.

Une mesure complémentaire proposée dans le cadre du pro-jet de réforme pourra toutefois venir en contre-pied de l’impact positif sur les entrepreneurs locaux. Il est en effet envisagé de revoir à la hausse l’imposition sur la distribution de dividendes (en réduisant le pourcentage d’exonération des dividendes sur participations qualifiées). Ceci pourra amoindrir l’impact de la réduction du taux d’impôt sur le bénéfice.

 

Marché immobilier résidentielLa question qui se pose sur le marché résidentiel n’est pas tant celle de l’impact éventuel de la réforme que celle du cout d’opportunité si cette réforme ne devait pas être menée à bien. Les deux tranches du marché immobilier résidentiel qui sont le plus impactées par l’activité économique sont le segment du luxe (plus de 4’000CHF/mois à la location) et celui du milieu de gamme (entre 2’000 et 4’000CHF/mois).

Le segment du luxe a d’ores-et-déjà été fortement impacté ces deux dernières années par le contexte économique internatio-nal qui a poussé nombre de multinationales à mettre en place des programmes de réduction des coûts. Cela se traduit not-amment par une baisse importante des « relocation packages » permettant aux expatriés de disposer de logements payés par leur employeur. Alors qu’auparavant les employeurs fournissai-ent directement un logement, parfois de haut standing, à leur collaborateurs, il est de plus en plus régulier de voir ceux-ci devoir trouver eux-mêmes un logement sur la base d’un bud-get défini. Ceci conduit très souvent à des choix plus modes-tes des collaborateurs concernés. Il est toutefois évident que la non-application d’une baisse drastique du taux d’imposition pourra mener à des réductions budgétaires renforcées voire au départ de certains employeurs et donc à un impact supplémen-taire majeur sur ce marché.

Le marché immobilier du milieu de gamme pourra lui profiter de la mise en place de cette réforme si ses effets se répercu-tent sur les entreprises locales qui pourront offrir de meilleures conditions à leurs collaborateurs. Le risque principal reste tou-tefois une non-application de cette réforme qui aurait alors un impact négatif significatif sur ce marché supporté par la classe moyenne.

Marché immobilier tertiaireLe marché immobilier de bureau est bien entendu concerné au premier chef par cette réforme. Il est évident que le marché immobilier tertiaire de l’arc lémanique dans son ensemble est grandement dépendant de l’implantation de sociétés internatio-nales et que tout mouvement pourra avoir des conséquences majeures sur des localités telles que Rolle, Nyon, Morges et bien entendu Genève.

A Genève toutefois, il sera à nouveau difficile d’isoler l’impact de cette réforme alors que le marché est actuellement soumis à de fortes pressions liées à la restructuration du secteur financier. La vacance locative sur le marché des bureaux a ainsi doublé en l’espace de deux ans sous l’effet combiné de la réduction de l’espace occupé par diverses institutions financières et du développement de nouveaux projets immobiliers. On dénombre aujourd’hui plus de 260’000m2 de surfaces de bureaux dispo-nibles à la location dans le Canton de Genève, alors que la moyenne entre 2006 et 2012 s’établissait à 130’000m2.

Le canton abrite de nombreuses multinationales de poids qui occupent une partie non négligeable du stock de bureau et peuvent donc avoir un effet multiplicateur important sur la santé du marché tertiaire. Il est donc primordial de fournir un message limpide à ces sociétés devant planifier leur avenir dans le canton.

Des impacts indirectsAu-delà de ces éléments dont l’appréciation peut se faire de manière directe, d’autres mesures qui découlent direc-tement ou indirectement de l’application éventuelle de cet-te réforme pourront avoir un impact sur le marché immobi-lier Suisse. L’un de ceux-ci est notamment l’imposition des gains en capital lors de la vente de sociétés. La vente de so-ciétés immobilières représente en effet une part importante de l’activité de vente d’immeubles de rendement et celle-ci se trouvera donc fortement impactée par la révision de la fis-calité. Ceci pourrait avoir pour impact de favoriser la vente en nom des actifs ou de reporter des ventes.

Un deuxième impact indirect qui pourrait découler de la mise en œuvre de cette réforme est une éventuelle réfor-me de l’impôt sur les plus-values. Au vu du coût budgétai-re important que pourra avoir RIE III, certaines discussions ont déjà pris forme autour d’une révision de l’imposition des plus-values immobilières afin de compenser en partie la perte pour les cantons. Si ceci devait effectivement être mis en œuvre, l’impact sur le marché immobilier Suisse sera considérable et poussera les investisseurs à revoir leur st-ratégie d’investissement.

Un message clairAlors que l’étude de l’impact d’une troisième réforme de la fiscalité des entreprises sur le marché immobilier Suisse est complexe et qu’il est impossible de sortir cet élément d’un contexte économique plus vaste, le message qui est donné par les experts réunis autour de la table est limpide : il est essentiel de réaliser rapidement et de manière transparente la mise en œuvre de cette réforme. Les entreprises présen-tes en Suisse ou considérant la Suisse pour une implantation future ont besoin de connaître le plus rapidement possible le taux d’imposition dont elles pourront bénéficier dans le futur et il est donc primordial que les autorités soient en mesure de communiquer à brève échéance le taux qui sera mis en place et à quelle date.

Par ailleurs, une fois cette réforme mise en place, les acteurs du marché immobilier appellent à une période d’ac-calmie des réformes. La Suisse doit en effet pouvoir retrou-ver dans l’esprit des principales sociétés internationales son positionnement de pays stable bénéficiant de conditi-ons cadres optimales pour le développement d’une activité économique. Cette image a été considérablement écornée durant ces deux dernières années et il est nécessaire de la restaurer.

 

ABSTRACT

Unternehmenssteuerreform III (USR III)

Eine Gruppe von Immobilienexperten hat auf Einladung von RICS Switzerland die Auswirkungen der Unternehmenssteu-er-Reform III (USR III) auf die Immobilienwirtschaft diskutiert. Unter der Moderation von Vincent Leroux, (CBRE) erörterten Daniel Löffler (Direktor des Genfer Amtes für wirtschaftliche Entwicklung), Frédéric Neukomm (Lenz & Staehelin), Charles Spierer (CGi IMMOBILIER), Yves Jeanrenaud (Schellenberg Wittmer) und Pierre Stämpfli (DTZ) den Einfluss der aktuellen Reform auf den Schweizer Immobilienmarkt im Allgemeinen und auf Genf im Besonderen. Als wichtigste Erkenntnis wurde die Notwendigkeit der USR III zur Sicherung der weiteren positiven wirtschaftlichen Entwick-lung in der Schweiz betont. Die Teilnehmenden sehen denn auch das grösste Risiko in einer zu zögerlichen Reaktion der Schweizer Behörden. Bei Unternehmen, die bereits in der Schweiz ansässig sind oder sich mit dem Gedanken befassen, sich hier niederzulassen, können Verzögerungen der Reform zu Unsicherheiten führen. Die USR III ist demnach für den Werk-platz Schweiz unerlässlich.

Auch der Immobilienmarkt ist von der USR III betroffen, einer-seits direkt im Zusammenhang mit neu anzusiedelnden Firmen, die Flächenbedarf haben. Andererseits aber auch indirekt, durch die Nachfrage nach Wohnraum der Mitarbeiter und Mit-arbeiterinnen. RICS Switzerland appelliert in diesem Sinne an die Schweizer Behörden, die USR III konsequent voranzutreiben und klare Si-gnale für den Wirtschaftsstandort Schweiz zu setzen.

Riforma III dell’imposizione delle imprese

(RI imprese III)

RICS si è riunita in una tavola rotonda con esperti immobiliari e specialisti della riforma in atto per dibattere in merito all’im-patto di questo progetto sul mercato immobiliare Svizzero, più specificamente a Ginevra, con la presenza di Daniel Loeffler dell’Ufficio per lo sviluppo economico Ginevrino. Tra gli esperti si è potuto contare sulla presenza di Frédéric Neukomm (Lenz & Staehelin), Charles Spierer (CGi IMMOBILIER) e Pierre Stämpfli (DTZ), mentre il dibattito è stato moderato da Vincent Leroux (CBRE). La conclusione principale è stata che la RI imprese III è un must assoluto per assicurare la prosperità dell’attività economica in Svizzera. Secondo i partecipanti alla tavola rotonda, il rischio principale sarebbe costituito da una reazione non sufficien-temente rapida da parte delle autorità Svizzere nell’eliminare i dubbi che gravano su molte aziende già stabilitesi in Svizzera o in procinto di farlo. Se è vero che il valore aggiunto della RI imprese III sul sistema attuale non può essere istituito in modo semplice, i costi dell’attesa improduttiva sarebbero spaventosi nel contesto d’instabilità percepito in Svizzera per le aziende. L’impatto sul mercato immobiliare sarebbe indiretto e legato a una riduzione dell’attività economica, se la nuova regolamenta-zione non fosse implementata velocemente. Pertanto i partecipanti alla discussione richiedono alle autorità di agire rapidamente per determinare un nuovo tasso di base per l’imposizione delle imprese e divulgare la nuova regolamen-tazione in modo efficiente a tutte le imprese.