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Groupe SNI - Société Nationale Immobilière 100-104 avenue de France - 75646 Paris Cedex 13 Tél. : 01 55 03 30 00 - Fax : 01 55 03 30 46 - www.groupesni.fr Société Anonyme d’Economie Mixte à Directoire au capital de 493 449 600 euros RCS Paris : 470 801 168

GROUPE SNI Etats financiers consolidés

au 31 décembre 2012

2 I GROUPE SNI I Etats Financiers consolidés au 31 décembre 2012

TABLE DES MATIERES

COMPTE DE RESULTAT................................. ....................................................................................... 4

BILAN CONSOLIDE.................................... ............................................................................................ 5

TABLEAU DE TRESORERIE .............................. .................................................................................... 6

TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES .......... .............................................................. 7

ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES...................... ......................................................................... 8

1. Principes généraux de préparation et de présentatio n des états financiers............................. .... 8

1.1 Présentation du bilan .............................. ........................................................................................................... 8 1.2 Présentation du compte de résultat ................. ................................................................................................ 8

2. Faits marquants.................................... ............................................................................................. 9

3. Principes d’évaluation............................. ........................................................................................ 10

3.1 Référentiel ........................................ ................................................................................................................. 10 3.2 Règles spécifiques de première adoption des normes IFRS (IFRS 1)........................................................ 11 3.3 Méthodes de consolidation .......................... ................................................................................................... 12 3.4 Périmètre de consolidation ......................... .................................................................................................... 12 3.5 Retraitements de consolidation et opérations récipr oques .............................................. .......................... 12 3.6 Regroupements d’entreprises (IFRS 3 révisée) ....... ..................................................................................... 13 3.7 Information sectorielle (IFRS 8) ................... ................................................................................................... 13

4. Principes comptables et méthodes d’évaluation ...... .................................................................... 13

4.1 Immobilisations incorporelles ...................... .................................................................................................. 13 4.2 Immobilisations corporelles........................ .................................................................................................... 13 4.3 Immeubles de placement............................. .................................................................................................... 13 4.4 Evaluation des actifs et modalités de réalisation d es tests de dépréciation........................... .................. 14 4.5 Contrat de location................................ ........................................................................................................... 15 4.6 Baux emphytéotiques administratifs (BEA) ........... ....................................................................................... 16 4.7 Traitement des subventions......................... ................................................................................................... 16 4.8 Coûts d’emprunt.................................... ........................................................................................................... 16 4.9 Actifs destinés à la vente (IFRS 5)................ .................................................................................................. 17 4.10 Titres disponibles à la vente ...................... ..................................................................................................... 17 4.11 Autres actifs financiers........................... ......................................................................................................... 17 4.12 Stocks, contrats de construction et de VEFA ........ ....................................................................................... 18 4.13 Créances d’exploitation ............................ ....................................................................................................... 18 4.14 Trésorerie et équivalents de trésorerie ............ .............................................................................................. 18 4.15 Provisions ......................................... ................................................................................................................ 18 4.16 Avantages au personnel ............................. ..................................................................................................... 19 4.17 Passifs financiers ................................. ............................................................................................................ 19 4.18 Instruments dérivés et comptabilité de couverture.. .................................................................................... 20 4.19 Parties liées (norme IAS 24R) ...................... ................................................................................................... 20 4.20 Revenus et créances opérationnels .................. ............................................................................................. 20 4.21 Impôts ............................................. ................................................................................................................... 21 4.22 Base d’évaluation – Jugements et utilisation d’esti mations ............................................ ........................... 21

5. Gestion des risques financiers et opérationnels.... ....................................................................... 22

5.1 Risque de taux d’intérêt........................... ........................................................................................................ 22 5.2 Risque de Liquidité ................................ .......................................................................................................... 22 5.3 Risque de Contrepartie ............................. ....................................................................................................... 23 5.4 Risques opérationnels .............................. ....................................................................................................... 23

6. Notes aux états financiers consolidés .............. ............................................................................. 24

6.1 Immobilisations incorporelles et corporelles....... ......................................................................................... 24


6.2 Titres disponibles à la vente ...................... ..................................................................................................... 25 6.3 Titres mis en équivalence.......................... ...................................................................................................... 25 6.4 Autres actifs financiers non courants et dérivés... ....................................................................................... 25 6.5 Actifs d’impôts différés........................... ......................................................................................................... 26 6.6 Stocks et en-cours ................................. .......................................................................................................... 26 6.7 Créances clients ................................... ............................................................................................................ 26 6.8 Créances d’impôt ................................... .......................................................................................................... 26 6.9 Créances diverses.................................. .......................................................................................................... 27 6.10 Autres actifs financiers courants et dérivés....... ........................................................................................... 27 6.11 Trésorerie et équivalents de trésorerie ............ .............................................................................................. 27 6.12 Actifs destinés à être cédés ....................... ..................................................................................................... 28 6.13 Capitaux propres ................................... ........................................................................................................... 28 6.14 Provisions non courantes et courantes.............. ........................................................................................... 28 6.15 Dettes financières non courantes et courantes ...... ...................................................................................... 29 6.16 Autres passifs financiers non courants et dérivés.. ..................................................................................... 29 6.17 Dettes fournisseurs................................ .......................................................................................................... 32 6.18 Dettes d’impôts.................................... ............................................................................................................. 32 6.19 Dettes diverses .................................... ............................................................................................................. 32 6.20 Autres produits des activités opérationnelles ...... ........................................................................................ 32 6.21 Autres charges des activités opérationnelles....... ........................................................................................ 33 6.22 Coût de l’endettement brut......................... ..................................................................................................... 33 6.23 Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie ...................................................................................... 33 6.24 Charges d’impôts ................................... .......................................................................................................... 34 6.25 Part des mises en équivalence ...................... ................................................................................................. 34

7. Autres éléments d’information ...................... ................................................................................. 34

7.1 Engagements hors bilan............................. ..................................................................................................... 34 7.2 Informations relatives aux contrats de location.... ........................................................................................ 35 7.3 Engagement envers le personnel ..................... .............................................................................................. 36 7.4 Effectifs du groupe................................ ........................................................................................................... 36 7.5 Honoraires des Commissaires aux Comptes comptabilis és sur l’exercice.................................. ............. 37 7.6 Parties liées et rémunération des dirigeants....... .......................................................................................... 37 7.7 Evénements post clôture............................ ..................................................................................................... 38


COMPTE DE RESULTAT

COMPTE DE RESULTAT Notes 2012 2011Revenus locatifs bruts 471.7 453.1Revenus sur charges locatives récupérables 77.7 77.4Charges locatives récupérables -85.7 -85.4Loyers nets 463.7 445.1Activité promotion 164.6 74.4Cout des stocks -122.3 -71.5Marge sur promotion 42.3 2.9Revenus des autres activités 38.8 105.2Achats consommés -3.3 -4.9Maintenance -53.9 -56.5Services extérieurs -48.6 -59.5Impôts, taxes et versements assimilés -42.8 -42.9Charges de personnel, intéressement et participation -66.2 -114.9Autres produits des activités opérationnelles 6.20 14.7 19.9Autres charges des activités opérationnelles 6.21 -23.6 -24.2EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL COURANT 321.1 270.2Plus values de cessions sur immeubles de placement 83.3 120.3EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL 404.4 390.5Amortissements nets de subventions d'investissement -122.8 -114.0Provisions nettes sur immobilisations 5.9 0.0Résultat sur cessions 21.1 0.3Pertes de valeur sur immobilisations incorporelles 0.0 0.0RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 308.6 276.8Cout de l'endettement brut 6.22 -147.2 -111.6Produit de tresorerie et equivalent de tresorerie 6.23 22.6 8.8Variation de juste valeur des dérivés 1.6 -11.2Coût de l'endettement net -123.0 -114.0Part des mises en équivalence dans le résultat 6.25 12.6 10.4RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 198.2 173.2Charges d'impôts 6.24 -48.4 -29.8RÉSULTAT NET 149.8 143.3Part des minoritaires dans le résultat 0.0 0.0RÉSULTAT NET PART DU GROUPE 149.8 143.3

Résultat par action (€) 30.35 € 29.74 €Résultat par action apres dilution (€) 30.35 € 29.74 €

Autres éléments du Résultat Global Notes 2012 2011

Résultat net de la période 149.8 143.3Actifs financiers disponibles à la vente -1.0 -3.1Couverture de flux de trésorerie -110.4 -126.4 variation de juste valeur directement reconnues en capitaux propres -111.5 -126.4 transfert en résultat des instruments non qualifiés de couverture 1.2 0.0Ecarts actuariels sur avantages au personnel -1.8 -1.2Impôts sur les éléments directement reconnus en capitaux propres 38.4 42.8Total du résultat global reconnu en capitaux propre s -74.8 -87.9 dont transferé dans le résultat net 0.0 0.0Total du résultat Global pour la période 75.0 55.4 Part des minoritaires 0.0 0.0 Part du Groupe 75.0 55.4


BILAN CONSOLIDE ACTIF Notes 31/12/2012 31/12/2011 01/01/2011

Immobilisations incorporelles 6.1 0.9 3.7 3.9Immobilisations corporelles 6.1 10.6 13.2 14.4Immeubles de placement 6.1 3 904.2 3 820.6 3 694.0Titres disponibles à la vente 6.2 92.9 90.3 126.7Titres mis en équivalence 6.3 54.8 43.9 0.0Autres actifs financiers non courants et dérivés 6.4 564.3 501.9 396.6Actifs d'impôts différés 6.5 12.6 3.3 3.5ACTIFS NON COURANTS 4 640.3 4 476.9 4 239.1

Stocks et en-cours 6.6 70.2 120.3 102.5Créances clients 6.7 193.1 195.8 195.7Créances d'impôts 6.8 0.0 1.8 0.2Créances diverses 6.9 96.0 142.7 180.7Autres actifs financiers courants et dérivés 6.10 73.1 115.1 193.4Trésorerie et équivalents de trésorerie 6.11 850.0 375.6 377.1ACTIFS COURANTS 1 282.4 951.3 1 049.6Actifs destinés à être cédés 6.12 4.3 17.4 18.0TOTAL DE L'ACTIF 5 927.0 5 445.6 5 306.7

PASSIF Notes 31/12/2012 31/12/2011 01/01/2011Capital social 493.4 481.5 481.5Primes 50.9 50.9 50.9Réserves consolidées 757.6 688.1 594.7Réserves de réévaluation -182.1 -107.4 -38.9Résultat part du groupe 149.8 143.3 125.9CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE 6.13 1 269.6 1 256.4 1 214.1Intérêts minoritaires 0.1 0.1 -0.4CAPITAUX PROPRES 6.13 1 269.7 1 256.5 1 213.7

Provisions non courantes 6.14 21.4 32.0 26.2Dettes financières non courantes 6.15 3 009.0 2 625.9 2 763.0Autres passifs financiers non courants et dérivés 6.16 835.2 690.6 490.2Passifs d'impôts différés 6.5 0.0 23.3 75.3PASSIFS NON COURANTS 3 865.6 3 371.8 3 354.7

Provisions courantes 6.14 18.0 16.5 13.9Dettes financières courantes 6.15 513.1 486.1 436.2Dettes fournisseurs 6.17 41.1 47.1 53.0Dettes d'impôts 6.18 12.8 18.0 34.9Dettes diverses 6.19 206.1 230.3 192.6Autres passifs financiers courants et dérivés 6.16 0.0 0.0 0.0PASSIFS COURANTS 791.1 797.9 730.7Passifs destinés à être cédés 6.12 0.6 19.4 7.6TOTAL DU PASSIF 5 927.0 5 445.6 5 306.7


TABLEAU DE TRESORERIE 2012 2011

RÉSULTAT NET GLOBAL 149.8 143.3Dotations et reprises sur amortissements et provisions 114.8 112.5Impact de la juste valeur et du taux effectif 8.0 22.0Autres produits et charges calculés 2.2 3.0Plus ou moins value de cessions -102.6 -109.9Gains ou pertes d'intérêts 5.7 -0.4Quote part dans le résultat des sociétés mises en équivalence (cf 6.25) -12.6 -4.4Dividendes reçus -8.7 -2.6Abandons de créances et pertes sur créances irrécouvrables 1.2 0.7Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nett e et impôts 157.8 164.2Coût de l'endettement net 131.1 113.1Charge d'impôt y compris impôts différés (cf 6.24) 48.4 29.8Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière net te et impôts 337.3 307.1Coût de l'endettement hors intérêts reçus et versés 0.6 -15.4Variation nette des créances clients et dettes 7.1 -41.0Dette liée aux avantages au personnel 3.3 -0.5Charge d'impôt (1) -49.4 -58.3FLUX DE TRESORERIE LIES A L'ACTIVITE (a) 298.9 191.9Décaissements liés aux acquisitions immo corp et incorp -314.9 -449.4Encaissements sur cessions d'immeubles de placement 210.4 260.3Décaissements sur acquisitions de titres de participation -4.0 -4.4Encaissements sur cessions de titres de participation 27.0 0.1Incidence des variations de périmètre - Acquisition 0.0 0.0Incidence des variations de périmètre - Cession -20.3 74.5Produits et charges liés aux cessions 0.0 0.0Dividendes reçus 8.7 2.6Intérêts financiers reçus 5.5 1.8Encaissements ou décaissements sur autres titres immobilisés 42.4 79.7Encaissements ou décaissements sur créances financières 21.2 35.5FLUX DE TRESORERIE LIES AUX INVESTISSEMENTS (b) -24.0 0.7Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentations de capital 12.0 0.0Dont versées par la société mère 12.0 0.0Dont versées par les minoritaires 0.0 0.0Emission ou souscription d'emprunts et dettes financières 584.6 80.8Remboursement d'emprunts et dettes financières -226.2 -198.1Variation des autres passifs financiers -0.3 1.6Intérêts financiers bruts versés -132.0 -100.6Variation des créances et dettes diverses 15.0 2.5Dividendes versés (2) -71.4 -13.1FLUX DE TRESORERIE LIES AUX FINANCEMENTS (c) 181.7 -226.9

Variation de la trésorerie nette (I) = (a) + (b) + (c) 456.6 -34.3Trésorerie nette d'ouverture (A) 89.7 124.0Trésorerie nette de clôture (B) 546.3 89.7Variation de la trésorerie nette (3) (II) = (B) - (A) 456.6 -34.3(1) dont dégrèvement d'impôt 0.0 2.9(2) dont dividendes versés à la société mère 71 13.1(3) la trésorerie nette s'entend trésorerie actif minorée da la trésorerie passif (note 6.11)


TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES

Nombre d'actions

Capital social (3)

Prime & réserves

consolidées (2)

Capitaux propres part du groupe

Intérêts minoritaires

Total capitaux propres

Solde au 1er janvier 2011 4 814 494 481.4 732.7 1 214.1 -0.4 1 213.7

Variation de valeur des dérivés (1) -84.1 -84.1 -84.1Ecarts actuariels sur engagements de retraite -0.7 -0.7 -0.7Variation de juste valeur sur Actifs disponibles à la vente -3.1 -3.1 -3.1Total des variations directement reconnues par réserves -87.9 -87.9 -87.9Résultat au 31 décembre 2011 143.3 143.3 143.3Résultat Global au 31 décembre 2011 55.4 55.4 55.4Dividendes versés (2,72€ par action) -13.1 -13.1 -13.1Variation de périmètre 0.4 0.4Changement de méthode 0.0

Solde au 31 décembre 2011 4 814 494 481.4 775.0 1 256.4 0.1 1 256.5

Variation de valeur des dérivés (1) -72.7 -72.7 -72.7Ecarts actuariels sur engagements de retraite -1.1 -1.1 -1.1Variation de juste valeur sur Actifs disponibles à la vente -1.0 -1.0 -1.0Total des variations directement reconnues par réserves -74.8 -74.8 -74.8Résultat au 31 décembre 2012 149.8 149.8 149.8Résultat Global au 31 décembre 2012 75.0 75.0 75.0Dividendes versés (14,84€ par action) 12.0 -71.5 -59.5 -59.5Variation de périmètre -1.5 -1.5 -1.5Changement de méthode -0.8 -0.8 -0.8Résultat au 31 décembre 2012Solde au 31 décembre 2012 4 934 494 493.4 776.2 1 269.6 0.1 1 269.7

(1) Comptabilisation en capitaux propres de la part efficace de la variation de la juste valeur des instruments dérivés(2) dont réserve légale 48,0 et prime de fusion 2,8 sans évolution sur l'exercice(3) augmentation de capital en numéraire de 12,0 réalisée en mai 2012


ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES

SNI SA est une société anonyme d’économie mixte à Directoire et Conseil de surveillance détenue à 99,99 % par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Elle est enregistrée au RCS Paris 470 801 168 et le siège social est domicilié au 100-104 avenue de France-75646 Paris Cedex 13. Le groupe SNI, premier bailleur de France, gère un parc de 274 000 logements dont 89 500 via ses entités consolidées à dominante logement intermédiaire et 184 000 via une détention majoritaire dans des filiales ESH non consolidées (Entreprise Sociale pour l’Habitat) portant un parc de logements sociaux.

1. Principes généraux de préparation et de présenta tion des états financiers Sauf indication contraire, les comptes sont présentés en millions d’euros et les montants sont arrondis au million d’euros à une décimale le plus proche. Le Groupe ne réalise pas d’opération en devise.

1.1 Présentation du bilan

Le bilan est présenté en distinguant les éléments d’actifs et de passifs courants et non courants. Les actifs non courants sont composés des actifs dont la maturité est supérieure à 12 mois. Ils sont notamment constitués des immobilisations incorporelles, des immeubles de placement, des titres disponibles à la vente, des titres mis en équivalence, des autres actifs financiers non courants et des impôts différés actifs. Les actifs courants sont composés des actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle d'exploitation du groupe, tels que les stocks et en-cours, les créances d’exploitation ainsi que de la trésorerie et des équivalents de trésorerie. Les passifs non courants incluent la partie des dettes bancaires et des autres dettes financières dont l’échéance est à plus d’un an ainsi que les impôts différés passifs. Les passifs courants comprennent l’ensemble des dettes d’exploitation et la partie des dettes bancaires et des dettes financières dont le règlement doit intervenir dans les douze mois de la clôture. Les découverts bancaires sont compris parmi les passifs courants.

1.2 Présentation du compte de résultat

Le compte de résultat est présenté par nature en distinguant les éléments suivants : Excédent brut opérationnel courant et Excédent brut opérationnel

L’excédent brut opérationnel courant provient des activités principales génératrices de produits de l’entreprise et de toutes les autres activités avant : � résultat sur cession des immeubles de placement, � résultat net sur les amortissements, provisions et subventions liées aux immeubles de placement.

Cet indicateur est utilisé au niveau du Groupe en matière de calcul de ratios et d’analyses de données financières (EBOC/Produits). L’excédent brut opérationnel est composé de l’excédent brut opérationnel courant et du résultat sur cession des immeubles de placement.

Résultat opérationnel

Le résultat opérationnel provient des activités principales génératrices de produits de l'entreprise et toutes les autres activités qui ne sont pas d'investissement ou de financement.


Coût de l’endettement net

Le coût de l’endettement net est constitué de l’ensemble des résultats produits par les éléments constitutifs de l’endettement net pendant la période, tel que défini ci-après : Le coût de l’endettement brut est constitué :

� de l’ensemble des dettes bancaires comptabilisées au bilan (partie courante des dettes bancaires y

compris les concours bancaires et partie non courante de ces mêmes dettes) ; � des autres dettes financières (partie courante et non courante).

Les produits de trésorerie et équivalents de trésorerie sont constitués des produits financiers nets de charges financières sur les placements en trésorerie, dividendes reçus, quote-part de résultats des sociétés en participations et résultat financier au titre de la convention de trésorerie Groupe. Le coût de l’endettement net est obtenu en soustrayant les postes de produits de trésorerie et d’équivalents de trésorerie du coût de l’endettement brut, après prise en compte de la variation de juste valeur des dérivés.

2. Faits marquants Sur le plan de la gestion locative, il convient de souligner la mise en service des dernières opérations au titre du plan de relance 2008. La mise en location des livraisons massives des dernières années s’est poursuivie activement permettant la réduction de la vacance commerciale.

La SNI et Sainte-Barbe ont poursuivi leur politique de vente dans un contexte rendu plus compliqué par l’environnement économique et la chute du crédit bancaire. Afin de faciliter l’accès au crédit pour les accédants, la SNI a mis en place un dispositif de garantie de rachat et de relogement analogue à celui de l’accession sociale et vise à sécuriser davantage l’accès à la propriété et le parcours résidentiel.

En termes de ressources humaines, trois accords ont été signés: Accord « Solidarité et Performance » le 29 juin 2012, accord triennal d’intéressement et de participation, négociations annuelles obligatoires le 22 novembre 2012

L’année 2012 a vu le démarrage opérationnel de la mise en œuvre du protocole signé avec EDF fin 2011. A ce titre plus de 500 logements ont été validés en Directoire pour des mises en chantier 2012 et 2013.

La deuxième convention relative à la cession de Certificats d’Economies d’Energie à EDF couvrant la période 2011-2014 et portant sur 15 M€ de recettes pour l’ensemble du Groupe est en voie d’exécution dans des conditions très satisfaisantes. En effet, fin 2012, près de 50% de l’objectif était déjà validé.

Après la définition d’un outil de cotation SNI EVE destiné à mesurer les émissions de CO² CO2 liées à l'énergie grise de construction et l'énergie liées aux usages réglementaires, la SNI développe un outil destiné à limiter l’étalement urbain afin d’éviter de contribuer aux conséquences les plus nuisibles du phénomène d'étalement urbain : émissions de GES, gaspillage des sols naturels ou agricoles, mitage du territoire,…

Le périmètre du Groupe a évolué suite à la cession à la CDC de la totalité des titres de la SCET en février 2012, ainsi qu’une quote-part de notre participation dans SOGARIS. Les titres SEMIDEP ont été cédés en totalité, tandis que la SNI a acquis auprès de Dexia les titres de la société Dexia Habitat (rebaptisée ADEXIA) qui détient des participations minoritaires dans une trentaine d’ESH et de coopératives HLM.

Le redressement de la société ADOMA s’est confirmé sur l’exercice 2012 qui se solde par un résultat conforme au budget.

Une nouvelle organisation régionale plus lisible a été adoptée en mai 2012 afin de promouvoir une offre Groupe sur l’ensemble de la gamme de produits pour le développement et la maîtrise d’ouvrage. 2012 a ainsi vu la création de sept GIE Territoires dont les directeurs sont les interlocuteurs uniques des collectivités territoriales.


Le Groupe a décidé également de structurer l’entité qui sera en charge de la mission de gestion des copropriétés du Groupe en région parisienne, visant à garantir le bon fonctionnement et la gestion des copropriétés sociales en qualité de syndic solidaire. Le GIE Copropriétés a démarré son activité le 1er janvier 2013.

Devant la pénurie de l’offre bancaire en matière de financements longs, la SNI a décidé de financer par anticipation les investissements de 2012 et 2013 impliquant la levée de 530 M€ de financements. Ils ont été assurés à hauteur de 350 M€ par des placements privés auprès d’investisseurs institutionnels, dont 250 M€ au titre de la première émission obligataire de la SNI.

Afin d’élargir la base d’investisseurs auxquels elle a accès et de diversifier ses sources de financement, la SNI a décidé de recourir à un processus de notation auprès de l’agence Fitch et s’est vu attribuer en juillet la notation AA/F1+ qui traduit la solidité financière de l’entreprise.

3. Principes d’évaluation

3.1 Référentiel

Les comptes consolidés au 31 décembre 2012 de la SNI et de ses filiales (« le Groupe ») sont établis en conformité avec les normes et interprétations comptables internationales édictées par l’IASB (International Accounting Standards Board) et adoptées par l’Union Européenne à la date d’arrêté, en application du règlement européen n°1606/2002 du 19 juillet 2002. La liste des normes est disponible sur le site internet de la Commission européenne (http://ec.europa.eu/internal_market/accounting/ias_fr.htm#adopted-commission). Les normes comptables internationales comprennent les IFRS (International Financial Reporting Standards), les IAS (International Accounting Standards) ainsi que leurs interprétations. En tant que premier adoptant des IFRS, le Groupe a appliqué les règles spécifiques à une première adoption, telles que définies dans IFRS 1. Les options retenues, le cas échéant, sont indiquées dans les chapitres suivants. Les normes, amendements de normes et interprétations adoptés mais applicables ultérieurement ou en cours d’adoption par l’Union Européenne, n’ont pas fait l’objet d’une application par anticipation par le groupe. - IAS 1, Présentation des états financiers : Amendements Présentation des autres éléments du résultat

global - IAS 12 Impôts différés – Recouvrement des actifs sous-jacents et suppression corrélative de SIC 21

Recouvrement des actifs non amortissables réévalués - IAS 19 amendée Avantages du personnel - IAS 27 amendée Etats financiers individuels - IAS 28 amendée Participations dans les entités associées et joint-ventures - IAS 32 Compensation d'actifs et de passifs financiers - IFRS 1 Hyperinflation grave et suppression des dates d'application fermes pour les nouveaux

adoptants - IFRS 7 Compensation d'actifs et de passifs financiers - IFRS 10 Etats financiers consolidés - IFRS 11 Partenariats - IFRS 12 Informations sur les participations dans d'autres entités - IFRS 13 Evaluation de la juste valeur - IFRIC 20 Frais de découverture engagée pendant la phase de production d'une mine à ciel ouvert

L’impact des normes, amendements de normes et interprétations adoptés par l’Union Européenne mais applicables ultérieurement sur les comptes du Groupe est en cours d’évaluation.

Les comptes ont été arrêtés par le Directoire en date du 27 février 2013.


3.2 Règles spécifiques de première adoption des nor mes IFRS (IFRS 1)

Le Groupe, filiale à 99,99% de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), ne publie pas de comptes consolidés selon les dispositions du règlement 99-02 du CRC mais établit, à chaque arrêté comptable, une liasse de consolidation au format IFRS aux fins de consolidation du Groupe CDC, ce dernier étant premier adoptant en 2007.

Ces liasses de consolidation ne faisant pas l’objet d’un arrêté au niveau du Directoire, il est considéré que le Groupe ne peut se prévaloir d’un référentiel comptable antérieur à la date de transition aux IFRS.

En conséquence, les dispositions d’IFRS 1 « première adoption des normes internationales d’information financière », en matière d’informations à produire au titre du changement de référentiel comptable, ne trouvent pas à s’appliquer au Groupe.

La date de transition du Groupe aux IFRS est le 1er janvier 2011, correspondant au bilan d’ouverture IFRS. Les premiers états financiers comprennent les comptes consolidés 2012 et les comptes comparatifs 2011.

Conformément aux dispositions de la norme IFRS 1 “Première application du référentiel IFRS”, par principe les normes s’appliquent de façon rétrospective aux périodes précédentes et donc au bilan d’ouverture. Néanmoins, la norme IFRS 1 prévoit des exemptions facultatives ou obligatoires à ce principe d’application rétrospective au regard desquelles il convient de préciser :

� Exemptions à caractère obligatoire

Décomptabilisation d’actifs et passifs financiers

Pas d’opération recensée entrant dans le champ d’application de cette exception. Comptabilité de couverture

Appliquant déjà les principes de comptabilité de couverture au niveau des comptes consolidés CDC, aucune opération n’a été retraitée à la date de transition.

Participations ne donnant pas le contrôle

Le Groupe a choisi d’appliquer les dispositions d’IAS 27 amendée en 2008 à titre prospectif. Regroupements d’entreprises

Le Groupe a choisi de ne pas appliquer rétrospectivement IFRS 3 révisée à des regroupements d’entreprises antérieurs au 1er janvier 2011.

� Exemptions à caractère facultatif

Evaluation des immobilisations corporelles et incorporelles

Le Groupe a choisi de maintenir les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles à leur coût d’acquisition diminué, le cas échéant, des amortissements et pertes de valeur. L’option offerte par la norme IFRS 1 d’utiliser la juste valeur ou une réévaluation comme coût présumé n’a donc pas été retenue.

Avantages au personnel

Le Groupe a choisi de comptabiliser en capitaux propres les écarts actuariels relatifs aux régimes à prestations définies d’avantages postérieurs à l’emploi conformément aux évolutions apportées à la norme IAS 19 applicable au 01 janvier 2013.

Actifs et passifs de filiales, d’entreprises associés et de coentreprises

Le Groupe, devenant nouvel adoptant après sa maison mère (CDC), conserve l’évaluation de ses actifs et passifs à la valeur comptable nette telle qu’elle figure dans les comptes consolidés de la CDC.

Autres dérogations à certaines dispositions facultatives

Le Groupe n’a pas retenu les autres dérogations proposées par la norme IFRS1.


3.3 Méthodes de consolidation

Les sociétés dont le Groupe détient directement ou indirectement le contrôle exclusif, de même que les sociétés dans lesquelles il exerce une influence notable ou un contrôle conjoint entrent dans le périmètre de consolidation, les premières étant consolidées par intégration globale, les secondes par mise en équivalence.

3.4 Périmètre de consolidation

Au 31 décembre 2012, le périmètre de consolidation comprend 5 sociétés, dont la liste est présentée ci-après :

31/12/2011 01/01/2011

Sociétés Forme juridiqueMéthode de consolidation

% Détention directe

% Intérêts % Intérêts

Société Nationale Immobilière (SNI)

société mère IG - - -

Sainte Barbe SAS filiale IG 100% 100% 100%

Société d'Arbitrage d'Actifs immobiliers SAS

filiale IG 100% 100% 100%

Caserts SAS filiale IG 97% 97% 97%ADOMA SAEM filiale MEE 32.82% 32.82% NC

SCET SA filiale IGSortie en 2012

100% 100%

SCI REGIONSfiliale IG - -

sortie en 2011

31/12/2012

IG :Intégration globale / MEE : Mise en équivalence / NC :Non consolidée

Depuis l’exercice 2007, la SNI détient une participation supérieure à 20% (28,7% au 01/01/2011) dans la société ADOMA, société anonyme d’économie mixte dont le capital est majoritairement détenu par l'Etat. Jusqu'au 1er janvier 2011, la société ADOMA n'était pas consolidée au sein du Groupe SNI, ce dernier n'exerçant pas d'influence notable sur la société. Un pacte d'actionnaires a été signé en fin d'année 2010, prévoyant un adossement de la société ADOMA au Groupe SNI par l'apport d'un soutien opérationnel et managérial, dont les effets sont devenus perceptibles à compter de l'exercice 2011. Dans ce contexte, il a été considéré que le Groupe SNI exerçait une influence notable sur la société ADOMA à compter de l’exercice 2011, qui a été dès lors consolidée selon la méthode de la mise en équivalence. Cette opération s’est traduite par la comptabilisation d’un « badwill » inscrit en résultat pour un montant de 6.0 M€.

Exclusion du périmètre de consolidation

Les ESH (Entreprise Sociale pour l’Habitat anciennement dénommée HLM) sont exclues du périmètre de consolidation. En effet, et quand bien même la SNI est actionnaire de référence au sens de la loi dans ces entreprises, son exposition aux rendements de ces ESH est très contrainte réglementairement du fait des règles définies dans le Code de la construction et de l’habitation régissant les ESH (limitation du droit à dividende annuel au montant du nominal des actions rémunéré au taux du livret A auquel est ajouté une marge fixe, limitation du prix de cession des titres, faiblesse du capital social de ces structures rapporté à leur total de bilan…). Ainsi, la SNI n’a qu’une faculté limitée d’agir sur les rendements variables des ESH via l’usage de son pouvoir et son exposition en valeur relative par rapport aux rendements totaux est peu significative. Par conséquent la SNI ne contrôle pas les ESH. Les titres de ces sociétés sont comptabilisés en “Actifs financiers disponibles à la vente”.

3.5 Retraitements de consolidation et opérations ré ciproques

Les règles et méthodes appliquées sont homogènes au sein des sociétés du Groupe. Toutes les sociétés clôturent leurs comptes au 31 décembre 2012.


Les opérations réciproques ainsi que les éventuels résultats de cessions résultant d’opérations entre les sociétés consolidées sont éliminés.

3.6 Regroupements d’entreprises (IFRS 3 révisée)

Le coût d’acquisition correspond à la juste valeur à la date d’échange des actifs et passifs apportés et des instruments de capitaux propres émis en échange de l’entité acquise. Le goodwill positif est comptabilisé comme un actif pour l’excédent du coût d’acquisition sur la part d’intérêt de l’acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs acquis en tenant compte de la fiscalité latente qui est inscrite au poste d’impôts différés. Le goodwill négatif est porté en compte de résultat.

La norme ne s’applique pas aux acquisitions portant sur un actif ou d’un groupe d’actifs. Le coût sera attribué aux actifs et passifs individuels identifiables d’après les justes valeurs .Une telle transaction n’engendre pas de goodwill.

3.7 Information sectorielle (IFRS 8)

Le Groupe présente un seul secteur d’activité en raison :

� d’une activité majoritairement concentrée sur un secteur d’activité (la gestion immobilière d’un parc locatif à usage d’habitation détenu en propre ou sur sol d’autrui, marginalement d’un parc à usage de bureaux) ;

� de la localisation de la totalité du patrimoine du Groupe en France.

Ce secteur d’activité est suivi par le management du groupe SNI et le principal décideur opérationnel est le Directoire.

4. Principes comptables et méthodes d’évaluation

4.1 Immobilisations incorporelles

« Un actif incorporel est un élément non monétaire sans substance physique qui doit être à la fois identifiable, et contrôlé par l’entreprise du fait d’événements passés et porteurs d’avantages économiques futurs. Un actif incorporel est identifiable s’il est séparable de l’entité acquise ou s’il résulte de droits légaux ou contractuels. Les immobilisations incorporelles dont la durée d’utilité est déterminable sont amorties selon le mode linéaire sur des périodes qui correspondent à leur durée d’utilité prévue. ». Ces actifs incorporels, baux sur du parc donné en gestion, sont amortis sur la durée de la convention.

4.2 Immobilisations corporelles

Les immobilisations corporelles sont principalement constituées d’aménagements et de mobiliers de bureau amortis selon le mode linéaire sur une durée de 5 à 10 ans. Ils sont valorisés au coût historique minoré du montant des amortissements.

4.3 Immeubles de placement

Les immeubles détenus durablement et destinés à être mis en location dans le cadre de contrats de location simple, et/ou détenus pour valoriser le capital, sont considérés comme des immeubles de placement.

Le Groupe a opté pour la valorisation de ses immeubles de placement à la méthode du coût amorti.


Les immeubles de placement sont les biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutôt que pour les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ou les vendre dans le cadre de l’activité ordinaire.

Les immeubles en cours de construction ou d’aménagement en vue d’une utilisation ultérieure en tant qu’immeubles de placement, ainsi que les avances versées sur ces immeubles, sont classés en immeubles de placement.

Conformément à l’option offerte par la norme IAS 40, les immeubles de placement sont comptabilisés au coût diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur.

Le coût des immeubles de placement est constitué :

� du prix d’achat exprimé dans l’acte ou du prix de la construction, y compris les taxes non récupérables,

après déduction des éventuels remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement ; � du coût des travaux de réhabilitation ; � de tous les coûts directement attribuables engagés pour mettre l’immeuble de placement en état d’être

mis en location selon l’utilisation prévue par la direction. Ainsi, les droits de mutation, les honoraires, les commissions et les frais d’actes liés à l’acquisition, les commissions liées à la mise en location sont inclus dans le coût ;

� des coûts liés à la mise en conformité de l’immeuble à la réglementation sur la sécurité et l’environnement ;

� des coûts d’emprunt capitalisés (cf § 4.8).

La valeur brute est répartie en composants distincts qui ont une durée d’utilité propre. Les immeubles de placement sont amortis selon le mode linéaire sur des périodes qui correspondent à leur durée d’utilité prévue. Le terrain n’est pas amorti. Les durées d’amortissement (en années) retenues sont les suivantes :

� constructions neuves et acquisitions récentes sur 40 ans pour le composant gros œuvre et de 15 à 25

ans pour les autres composants ; � acquisitions de parc ancien sur 30 ans pour le composant gros œuvre et de 12 à 20 ans pour les

autres composants ; � travaux de réhabilitation sur des durées de 15, 25, 40 ans selon la nature du composant.

Conformément à la norme IAS 36, lorsque des événements ou des modifications d’environnement de marché ou des éléments internes indiquent un risque de perte de valeur des immeubles de placement, ceux-ci font l’objet d’un test de perte de valeur.

4.4 Evaluation des actifs et modalités de réalisati on des tests de dépréciation

La norme IAS 36 impose de tester les goodwills et les actifs incorporels à durée de vie indéterminée au moins une fois par an et, pour les autres actifs non financiers à long terme comme les immeubles de placement, de vérifier s’il existe un indice de perte de valeur. Un indice de perte de valeur peut se traduire par une diminution importante de la valeur de marché de l’actif et/ou un changement dans l’environnement technologique, économique ou juridique. Une dépréciation de l’actif est comptabilisée lorsque le montant recouvrable est inférieur à la valeur comptable.

Modalités de dépréciation des immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles

Ces actifs sont testés individuellement ou regroupés avec d’autres actifs lorsqu’ils ne génèrent pas de flux de trésorerie indépendamment d’autres actifs.


Si un indicateur de perte de valeur n’existe plus ou diminue, les pertes de valeur relatives aux immobilisations incorporelles et corporelles peuvent être reprises ultérieurement si la valeur recouvrable redevient plus élevée que la valeur nette comptable.

Modalités de dépréciation des immeubles de placement

Le montant recouvrable des immeubles de placement correspond à la valeur la plus élevée entre la juste valeur diminuée des coûts de cession et la valeur d’utilité. La juste valeur est la valeur de marché hors droits, déterminée à partir des expertises indépendantes. La valeur d’utilité est la valeur actualisée des revenus de loyers nets attendus de ces actifs.

En cas d’indice de perte de valeur et lorsque l’estimation du montant recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable, une perte de valeur est comptabilisée sur la base de la différence entre ces deux montants. La comptabilisation d’une perte de valeur entraîne une révision de la base amortissable et éventuellement du plan d’amortissement des immeubles de placement concernés.

Si un indicateur de pertes de valeur n’existe plus ou diminue, les pertes de valeur relatives aux immeubles de placement peuvent être reprises ultérieurement si la valeur recouvrable redevient plus élevée que la valeur nette comptable. La valeur de l’actif après reprise de la perte de valeur est plafonnée à la valeur comptable qui aurait été déterminée nette des amortissements si aucune perte de valeur n’avait été comptabilisée au cours des exercices antérieurs.

Evaluation du parc

Les immeubles de placement font annuellement l’objet d’une expertise externe ou interne : � expertise externe sur site pour les immeubles ayant une valeur comptable nette supérieure à 15 M €,

émission d’un avis de valeur pour ceux d’une valeur comprise entre 2,5 et 15 M€. � expertise interne pour les immeubles ayant une valeur inférieure à 2,5 M€ correspondant à la médiane

entre les méthodes par capitalisation des loyers, par comparaison de marchés ou actualisation des flux.

� par dérogation, les constructions mises en service depuis moins de 5 ans ne sont pas expertisées. Modalités de détermination de la juste valeur des immeubles

La juste valeur d’un ensemble immobilier peut être estimée d’après les trois méthodes les plus couramment utilisées en matière d’expertise immobilière, à savoir : � méthode par comparaison : à partir des références internes observées ou à défaut par référence aux

données de la Chambre des notaires (ou Callon), � méthode par capitalisation brute des loyers (ou méthode des rendements), � méthode par actualisation des flux futurs de l’ensemble immobilier concerné.

La juste valeur est également fonction du type probable de cession. La vente en bloc est l’hypothèse de base retenue pour l’expertise des valeurs vénales. Pour les ventes en lot, la méthode par comparaison est retenue après application de modulations liées au financement et à la décote forfaitaire pour vente en bloc. Pour les ventes en bloc, les deux autres méthodes paraissent plus adaptées. Ces méthodes d’évaluation sont appliquées tant au niveau des expertises effectuées par des experts externes que de celles réalisées par la société. Pour ces dernières, la valeur vénale retenue est la valeur médiane entre les trois méthodes. Pour les expertises externes ,réalisées par le cabinet GALTIER EXPERTISES adhérent à la charte de l’expertise en évaluation immobilière élaborée sous l’égide de l’Institut Français de l’Expertise Immobilières, la valeur vénale retenue est généralement la moyenne entre les trois méthodes.

4.5 Contrat de location

Dans le cadre de ses activités, le Groupe utilise des actifs mis à sa disposition ou met des actifs à disposition en vertu de contrats de location. Ces contrats de location font l’objet d’une analyse au regard des situations décrites et indicateurs fournis dans la norme IAS 17 afin de déterminer s’il s’agit de contrats de location simple ou de contrats de location financement.


Les contrats de location financement sont des contrats qui transfèrent la quasi-totalité des risques et avantages de l’actif considéré au preneur. Un contrat de location simple désigne tout contrat autre que location financement. La classification s’opère au commencement du contrat.

Côté preneur – Location financement

Les actifs sont comptabilisés en immobilisations corporelles avec pour contrepartie une dette financière. Ils sont évalués à la juste valeur de l’actif loué ou, si celle-ci est inférieure, à la valeur actualisée des paiements minimaux. D’une façon générale, ces contrats font l’objet, à la signature de l’acte, du paiement d’une soulte représentative de la juste valeur de l’actif loué. Ce paiement vaut extinction de la dette financière.

Côté preneur - Location simple

Les paiements effectués sont comptabilisés en charge dans le compte de résultat sur une base linéaire à la durée du contrat de location.

Côté bailleur – Location financement

Les actifs sont comptabilisés comme des autres actifs financiers non courants pour un montant égal à l’investissement net dans le contrat de location. Les produits financiers sont répartis sur la durée du contrat de location sur la base d’un taux de rentabilité périodique constant sur l’en-cours d’investissement net. Les paiements reçus au titre de la location correspondant à la période sont imputés, à l’exclusion du coût des services, sur l’investissement brut résultant du contrat de location.

Côté bailleur - Location simple

Les actifs sont présentés au bilan du bailleur selon la nature de l’actif. Les produits locatifs sont comptabilisés en produits de façon linéaire sur la durée ferme du contrat. En conséquence, les dispositions particulières et avantages définis dans les contrats de bail (franchises, paliers, droits d’entrée) sont étalés sur la durée ferme du bail.

4.6 Baux emphytéotiques administratifs (BEA)

Le Groupe a acquis auprès de l’Etat, organismes publics et collectivités locales un parc immobilier sous le couvert de baux d’une durée maximale de 99 ans. Ces baux font généralement l’objet d’une soulte versée à la signature de l’acte. Ces opérations y compris les soultes versées font l’objet d une analyse individuelle de nature à déterminer le traitement comptable requis par le référentiel comptable international

4.7 Traitement des subventions

Les subventions et aides publiques reçues dans le cadre des activités du Groupe sont comptabilisées : � pour les subventions d’investissements en diminution de la valeur de l’actif auquel elles se rattachent

et sont reprises au résultat au rythme des amortissements, � pour les subventions reçues de réservataires institutionnels en revenus locatifs étalés sur la durée de

la convention de réservation.

4.8 Coûts d’emprunt

Les coûts d’emprunt directement attribuables à la construction ou à la production sont incorporés au coût de l’actif correspondant jusqu’à la date d’achèvement des travaux.

Les coûts d’emprunt incorporés dans la valeur des actifs sont déterminés de la façon suivante : � lorsque des fonds sont empruntés en vue de la construction d’un ouvrage particulier, les coûts

d’emprunt incorporables correspondent aux coûts réels encourus au cours de l’exercice, diminués des produits financiers éventuels provenant du placement temporaire des fonds empruntés ;


� dans le cas où les fonds empruntés sont utilisés pour la construction de plusieurs ouvrages, le montant des coûts incorporables au coût de l’ouvrage est déterminé en appliquant un taux de capitalisation aux dépenses de construction. Ce taux de capitalisation est égal à la moyenne pondérée des coûts d’emprunts en cours, au titre de l’exercice, autres que ceux des emprunts contractés spécifiquement pour la construction d’ouvrages déterminés. Le montant capitalisé est limité au montant des coûts effectivement supportés diminués des produits financiers.

4.9 Actifs destinés à la vente (IFRS 5)

Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le Groupe a décidé de céder un actif ou un groupe d’actifs, il le classe en tant qu’actif détenu en vue de la vente si : � l’actif ou le groupe d’actifs est disponible en vue de sa vente immédiate dans son état actuel, sous

réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs ; � et sa vente est probable dans un délai d’un an.

Pour le Groupe, les immeubles en bloc sous compromis de vente à la date d’arrêté des comptes annuels répondent aux critères ci-dessus listés. Les conséquences comptables sont les suivantes : � l’actif (ou groupe d’actifs) destiné à être cédé est évalué au montant le plus bas entre sa valeur

comptable et sa juste valeur diminuée des coûts de la vente ; � l’actif cesse d’être amorti à compter de la date du transfert ; � les passifs d’un actif (ou groupe d’actifs) destiné à être cédé sont présentés séparément des autres

passifs du bilan.

4.10 Titres disponibles à la vente

Les titres disponibles à la vente sont comptabilisés à leur juste valeur à la date de clôture. Les gains et pertes latents par rapport au prix d’acquisition sont comptabilisés dans les réserves de réévaluation en autres éléments du résultat global jusqu’à la date de cession. Cependant, lorsqu’un test de perte de valeur conduit à reconnaître une moins-value latente assimilée à une perte de valeur significative ou durable par rapport au coût d’acquisition, celle ci est comptabilisée en résultat. Elle ne peut être reprise ultérieurement en résultat qu’à la date de cession. Les titres disponibles à la vente sont dépréciés individuellement lorsqu’il existe une indication objective de dépréciation résultant d’un ou plusieurs événements intervenus depuis l’acquisition. Pour les sociétés ESH (cf § périmètre de consolidation), les titres sont évalués à la juste valeur dont la meilleure estimation est le montant nominal compte tenu du cadre réglementaire imposant la méthode d'évaluation du prix de cession en application de l’article 423-4 du code de la construction et de l’habitation indépendamment de la valeur économique réelle des sociétés.

4.11 Autres actifs financiers

Les autres actifs financiers sont principalement composés : � des OPCVM ne répondant pas aux critères de classification en équivalents trésorerie, comptabilisés à

la juste valeur par résultat ; � des créances rattachées à des participations, prêts, dépôts et cautionnements versés, dépôts à terme,

comptabilisés au coût amorti. � des instruments de couvertures de trésorerie, comptabilisés à la juste valeur (cf note 6.4)


Des dépréciations sont constituées sur les autres actifs financiers dès lors qu’il existe une indication objective de perte de valeur mesurable liée à un évènement survenu postérieurement à la mise en place du prêt ou à l’acquisition de l’actif. Cette dépréciation est comptabilisée au compte de résultat en moins-value latente.

4.12 Stocks, contrats de construction et de VEFA

Les immeubles relatifs à des opérations de promotion immobilière ou acquis dans la perspective d’une revente rapide, sont inscrits en stocks pour leur coût d’acquisition. Ils font éventuellement l’objet d’une dépréciation lorsque la valeur d’expertise de l’immeuble est inférieure à sa valeur comptable. Les coûts des contrats de construction et de VEFA sont les coûts de revient directement affectables au contrat, ainsi que les coûts d’emprunt en cours jusqu’à la date d’achèvement des travaux. Les honoraires de commercialisation sont enregistrés en charges. Lorsqu’il est probable que le total des coûts du contrat sera supérieur au total des produits, le Groupe comptabilise une perte à terminaison en charges de période. Les paiements partiels reçus sur ces contrats, avant que les travaux correspondant n’aient été exécutés, sont comptabilisés en avances et acomptes reçus au passif.

4.13 Créances d’exploitation

Les créances sont comptabilisées pour le montant initial de la facture, déduction faite des dépréciations évaluées sur la base du risque d’impayés. Les créances locataires quittancées sont dépréciées de manière systématique en fonction de l’ancienneté des créances et de la situation des locataires. La classification des créances (locataires présents/partis/locataires ordinaires/en contentieux) permet l’application de niveaux différenciés de risque. Les dépréciations ainsi déterminées sont ajustées afin de tenir compte des situations particulières.

4.14 Trésorerie et équivalents de trésorerie

La trésorerie comprend les liquidités en compte courant bancaire et les dépôts à vue. Les équivalents de trésorerie sont constitués des OPCVM monétaires et des placements de maturité inférieure à 3 mois, aisément convertibles en un montant connu de trésorerie et soumis à un risque négligeable de variation de valeur, détenus dans le but de faire face aux engagements de trésorerie à court terme. Les disponibilités et les OPCVM de trésorerie figurent au bilan pour leur juste valeur. Les créances sur filiales non consolidées détenues au titre de la convention de trésorerie Groupe sont évaluées au coût amorti.

4.15 Provisions

Une provision est comptabilisée dès lors que le Groupe a une obligation actuelle à l’égard d’un tiers, résultant d’événements passés, dont l’extinction devrait se traduire pour le Groupe par une sortie de ressources représentatives d’avantages économiques et dont le montant peut être estimé de façon fiable. Lorsque la date de réalisation de cette obligation est au-delà d’un an, le montant de la provision fait l’objet d’un calcul d’actualisation, dont les effets sont enregistrés en résultat financier. Les risques identifiés de toutes natures, notamment opérationnels et financiers, font l’objet d’un suivi régulier qui permet d’arrêter le montant des provisions estimées nécessaires.


4.16 Avantages au personnel

Engagements retraite et médailles du travail Les engagements de retraite et autres avantages accordés aux salariés du Groupe sont constitués des indemnités de départ en retraite et primes anniversaires (médailles du travail) prévues par la convention collective de l’immobilier et l’accord d’entreprise. Les régimes de retraite, les indemnités assimilées et autres avantages sociaux qui sont analysés comme des régimes à prestations définies (régime dans lequel le Groupe s’engage à garantir un montant ou un niveau de prestation défini), sont comptabilisés au bilan sur la base d’une évaluation actuarielle des engagements à la date de clôture, diminuée, le cas échéant, de la juste valeur des actifs du régime y afférent qui leur sont dédiés. Les cotisations versées au titre des régimes qui sont analysés comme des régimes à cotisations définies, c’est-à-dire lorsque le Groupe n’a pas d’autre obligation que le paiement de cotisations, sont comptabilisées en charges de l’exercice. La provision figurant dans les comptes consolidés est évaluée selon la méthode des unités de crédit projetées et prend en compte les charges sociales afférentes, le coût de la prestation étant calculé sur la base des services rendus à la date de l’évaluation dans l’hypothèse d’un départ des salariés, à leur initiative, à 63/65 ans selon la catégorie socio-professionnelle. Les écarts actuariels proviennent des distorsions entre les hypothèses utilisées et la réalité ou la modification des hypothèses de calcul des engagements et des actifs affectés à leur couverture :

• taux de rotation des personnels ; • taux d’augmentation des salaires ; • taux d’actualisation; • tables de mortalité ; • taux de rendement des actifs.

Le Groupe utilise l’option proposée par la norme IAS 19 amendée en 2005 qui permet de comptabiliser l’intégralité des écarts actuariels en capitaux propres. Les primes versées à l’occasion de la remise des médailles du travail pendant toute la période de travail des salariés font l’objet d’une provision. Cette dernière est évaluée en tenant compte des probabilités que les salariés atteignent l’ancienneté requise pour chaque échelon et fait l’objet d’une actualisation à chaque arrêté.

Participation La provision pour participation des salariés est déterminée selon les modalités de l’accord Groupe en vigueur.

4.17 Passifs financiers

Les emprunts et autres passifs financiers porteurs d’intérêt sont évalués, après leur comptabilisation initiale, selon la méthode du coût amorti en utilisant le taux d’intérêt effectif de l’emprunt. Les frais et primes d’émission viennent impacter la valeur à l’entrée et sont étalés sur la durée de vie de l’emprunt via le taux d’intérêt effectif. Les avances à long terme sans intérêt, accordées par les réservataires et remboursables sur des durées variables pouvant aller jusqu’à 50 ans, ont été évalués à leur juste valeur en utilisant le taux effectif moyen des emprunts. Les dépôts de garantie sont considérés comme des passifs à court terme et ne font l’objet d’aucune actualisation.


Les produits reçus sur convention de réservation en contrepartie d’un droit de réservation accordé à un tiers sur des logements et pour une durée déterminés, font l’objet d’un étalement sur la durée de la convention et sont considérés comme des autres passifs financiers non courants (part supérieure à un an) et dettes diverses (part inférieure à un an).

4.18 Instruments dérivés et comptabilité de couvert ure

Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés pour couvrir son exposition au risque de marché provenant de la fluctuation des taux d'intérêt. Le recours à des produits dérivés s’exerce dans le cadre d’une politique Groupe en matière de gestion des risques de taux. Les stratégies de gestion des risques financiers ainsi que les méthodes utilisées pour déterminer la juste valeur des instruments financiers dérivés sont présentées en note 5 « Gestion des risques financiers ».

Les instruments financiers dérivés sont enregistrés au bilan à leur juste valeur. Le Groupe utilise des instruments dérivés pour la couverture de ses dettes à taux variable contre le risque de taux (couverture de flux de trésorerie futurs) et applique la comptabilité de couverture lorsque les conditions de documentation et d’efficacité (a priori et a posteriori) sont remplies. Dans ce cas, les variations de juste valeur de l’instrument financier dérivé sont comptabilisées nettes d’impôt en capitaux propres, jusqu’à ce que la transaction couverte se produise pour la part efficace de la couverture. La part inefficace est enregistrée immédiatement en résultat de la période. Les gains ou pertes accumulés en capitaux propres sont reclassés en résultat dans la même rubrique que l’élément couvert pendant les mêmes périodes au cours desquelles le flux de trésorerie couvert affecte le résultat. Lorsque les instruments financiers dérivés ne satisfont pas les conditions fixées par la norme pour utiliser la comptabilité de couverture, leurs variations de juste valeur sont comptabilisées directement en résultat de la période.

4.19 Parties liées (norme IAS 24R)

Le Groupe, filiale à 99.99% de la Caisse des Dépôts et Consignations, utilise la dispense prévue par la norme en matière d’informations au regard des transactions et soldes avec une entité sous contrôle de l’Etat. Le contenu des transactions avec les parties liées est décrite en note 7.6.

4.20 Revenus et créances opérationnels

Revenus locatifs bruts (y compris loyers financiers) Les revenus locatifs issus de contrats de location simple regroupent principalement les loyers des logements et accessoirement des immeubles de bureaux. Ces revenus sont enregistrés de manière linéaire sur les durées fermes des baux. Le cas échéant, les dispositions particulières et avantages définis dans les contrats de bail (franchises, paliers, droits d’entrée, etc.) sont étalés sur la durée ferme du bail, sans tenir compte de l’indexation. La période de référence retenue est la première période ferme du bail. Les conventions de gestion globale conclues avec des tiers publics ou privés font l’objet d’une analyse au cas par cas afin de qualifier le contrat de location (location-simple ou location-financement au sens d’IAS 17). Ils sont présentés comme suit : Les revenus issus de contrats de location simple sont enregistrés selon les principes énoncés ci-dessus. Les revenus issus de contrats de location financement (SNI en qualité de bailleur) sont décomposés en : � la part correspondant à la prestation de services (gestion locative, gros entretien, grosses réparations,

fonctionnement, etc.) est comptabilisée en revenus des autres activités, conformément aux dispositions d’IAS18 ;


� la part correspondant à la rémunération de l’investissement est ventilée en amortissement du capital et comptabilisé en diminution de la créance, en rémunération du capital et comptabilisée en revenus des autres activités.

Activité promotion (contrats de constructions et VEFA)

Les produits de l’activité de promotion sont reconnus à l’avancement. Le produit comptabilisé au cours de l’exercice correspond au produit prévisionnel final estimé de l’opération enregistré au prorata de l’avancement des travaux cumulé à la fin de l’exercice diminué du produit comptabilisé au cours des exercices précédents pour les opérations déjà en phase de construction au début de l’exercice. La reconnaissance du produit à l’avancement porte uniquement sur les lots vendus et débute à compter de la signature de l’acte notarié.

Revenus des autres activités Les revenus des autres activités intègrent essentiellement les éléments suivants : � prestations de services rendus et mise à disposition de moyens aux filiales non consolidées ; � part de prestations de services rendus pour les contrats de gestion globale (cf 4.20.1) ; � part correspondant à la rémunération de la créance pour les contrats de location financement (cf

4.20.1).

4.21 Impôts

La charge d’impôt est constatée au compte de résultat ou par capitaux propres pour les éléments comptabilisés directement en capitaux propres. Il n’y a pas de convention d’intégration fiscale au sein du Groupe.

Régime de droit commun La charge d’impôt exigible est déterminée sur la base des règles et taux en vigueur s’appliquant aux sociétés du Groupe et aux opérations ne bénéficiant pas du régime des SEM (cf § 4.21.2).

Régime fiscal des SEM Aux termes de l’article 207-1-4° du Code Général De s Impôts, modifié par l’article 44-II et III de la loi de finances rectificative pour 2005, les Sociétés d’Economie Mixte visées à l’article L.481-1-1 du Code de la Construction et de l’Habitation sont exonérées de l’impôt sur les sociétés pour la partie de leur résultat et plus values de cession réalisées sur le parc de logements social. Ce dispositif ne s’applique qu’aux sociétés SNI et ADOMA.

Impôts différés Des impôts différés sont comptabilisés dès lors qu’une différence temporaire est identifiée entre les valeurs comptables des actifs et des passifs et leurs bases fiscales, selon la méthode du report variable en utilisant les derniers taux d’imposition des règlementations fiscales adoptées ou quasi-adoptées. Les effets dus aux changements des taux d’impôt sont pris en compte lors de l’exercice au cours duquel le changement de taux est voté ou quasi-adopté. Les calculs d’impôts différés sont effectués au niveau de chaque entité fiscale. Les impôts différés actifs et passifs d’une même société sont compensés et, en application de la règle de prudence, les impôts différés actifs ne sont retenus que s’il existe une forte probabilité d’imputation sur les bénéfices fiscaux futurs.

4.22 Base d’évaluation – Jugements et utilisation d ’estimations

Pour l’établissement des comptes consolidés, le Groupe utilise des estimations et formule des jugements, qui sont régulièrement mis à jour et sont fondés sur des informations historiques et sur d’autres facteurs, notamment des anticipations d’événements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances. Les estimations risquant de façon importante d’entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont analysées ci-après.


La juste valeur des instruments financiers qui ne sont pas négociés sur un marché organisé (tels que les dérivés négociés de gré à gré) est déterminée à l’aide de techniques d’évaluation. Le Groupe retient les méthodes et hypothèses qui lui paraissent les plus adéquates en se basant principalement sur les conditions de marché existant à la date de clôture. La valeur de réalisation de ces instruments peut, elle aussi, s’avérer significativement différente de la juste valeur retenue pour l’arrêté comptable. La juste valeur du patrimoine immobilier, qu’il soit détenu durablement ou destiné à la vente, est déterminée notamment en se basant sur l’évaluation du patrimoine effectuée par des experts indépendants selon des méthodes décrites en note 4.4. L’évaluation de la valeur d’utilité et de la juste valeur des titres de participation des filiales ESH définies en note 4.10 est réalisé en application de l’article 423-4 du code de la construction et de l’habitat. Il est limité au montant du nominal de ces actions, majoré pour chaque année ayant précédé la cession sans pouvoir excéder vingt années d'un intérêt calculé au taux servi au 31 décembre de l'année considérée aux détenteurs d'un premier livret de caisse d'épargne majoré de 1,5 point et diminué des dividendes versés pendant la même période. L’évaluation des provisions et avantages au personnel comme indiqué en notes 4.15 et 4.16.

5. Gestion des risques financiers et opérationnels

5.1 Risque de taux d’intérêt

Les taux d’intérêt des financements étant une composante essentielle de l’équilibre des opérations immobilières de SNI, une attention toute particulière est portée à la gestion de ce risque et à l’impact d’une variation des taux d’intérêt sur le compte de résultat. La dette à taux variable (Euribor et Livret A) est donc couplée à une Politique Générale de couverture de taux validée par le Conseil de Surveillance. Les emprunts indexés sur l’Euribor donnent lieu à une couverture à 100% de l’encours au moyen de swaps long terme et d’options, l’encours Livret A est quant à lui couvert à 50%. Depuis 2012, la SNI a recours aux marchés financiers pour couvrir son besoin de financement soit sur une base taux fixe, soit sur la base de coupons indexés, ceux-ci donnant lieu également à une couverture de taux. Du fait de l’adossement des couvertures aux lignes de financements, les dérivés sont gérés en comptabilité de couverture. La politique de couverture est centralisée et mise en œuvre pour l’ensemble du Groupe au sein d’un même département.

5.2 Risque de Liquidité

Le stock de dette de SNI étant constitué très largement d’emprunts amortissables, il n’existe pas de rupture forte dans son échéancier de dette immédiat.

Du fait de la montée en puissance des financements in fine, SNI s’attache à définir la taille et les maturités des tranches d’émissions de son programme de financement annuel pour maintenir un objectif de duration équivalente à celle d’un financement amortissable.


Afin de faciliter le portage des opérations de développements immobiliers et les acquisitions d’actifs, SNI dispose de lignes de court terme auprès d’un pool bancaire. Cette capacité de tirage à court terme a été calibrée également pour faire face à la variation de l’encours de dépôts de ses filiales, consolidé auprès de SNI.

La trésorerie du Groupe étant centralisée sur une plateforme unique de gestion, son pilotage en est facilité.

5.3 Risque de Contrepartie

Pour la gestion de ses placements, le Groupe reste très attentif à la qualité des banques auprès desquelles il effectue ses dépôts en surveillant la notation par les différentes agences.

L’ensemble de ces risques fait l’objet d’un reporting semestriel auprès de la Direction des Risques et du Contrôle Interne de la CDC.

5.4 Risques opérationnels

Les risques opérationnels majeurs auxquels est exposée la SNI sont actuellement les suivants : � en matière de gestion locative : la vacance des logements dans les zones détendues en région ou en

grande couronne parisienne peuvent générer un manque à gagner en termes de chiffre d'affaires. Des requêtes de suivi des ensembles immobiliers sensibles sont incluses dans les arbitrages préparant les arbitrages patrimoniaux réalisés chaque année soit en vue de cessions, soit de baisse de loyers pour alignement sur le marché locatif local. Le Groupe reste également attentif au risque d'augmentation des impayés et à leur prévention dans un contexte économique dégradé.

� en matière de cessions de logements : risque de ralentissement des ventes en lots en raison de

l'attentisme du marché et d'une plus grande sélectivité des banques en matière de prêts. A ce titre, des garanties de rachat et de relogement ont été mises en oeuvre dans le Groupe en vue de d’assurer la solvabilité des acquéreurs à l'instar de ce qui est pratiqué dans l'accession sociale. Les cessions en bloc pourraient également être freinées par la capacité des acquéreurs à lever des financements ou à obtenir des garanties de la part des collectivités locales en cas d'acquisition par un bailleur social. L'analyse de la surface financière de l'acquéreur et le suivi de son dossier de financement font désormais partie intrinsèque d'une opération de cession d'un immeuble.

� en matière de fiscalité : poursuite de l'évolution défavorable de la fiscalité (TVA, impôt société,

prélèvements sociaux..). Les impacts de l’alourdissement de la pression fiscale sont perceptibles sur l’équilibre financier des opérations en cours bien qu’étalés dans le temps (hausse de la TVA à taux réduit sur les investissements), les frais de structures au titre de l’augmentation des taux de prélèvements sociaux, par des dispositifs exceptionnels (par exemple, la limitation de la déductibilité de la charge financière sur les emprunts finançant le logement non social). En prévention, le Groupe anticipe et réalise une veille attentive des évolutions potentielles tout en assurant une communication éclairée directement ou au travers des organismes professionnels.


6. Notes aux états financiers consolidés

6.1 Immobilisations incorporelles et corporelles

en millions d'euros 2012 2011

Immeubles de placement 5 063.0 294.1 -158.0 14.9 -7.2 4 919.2Immobilisations incorporelles 2.2 0.0 0.4 0.0 -5.3 7.1Immobilisations corporelles 35.7 1.0 -0.5 0.0 -2.7 37.9Actifs destinés à être cédés IFRS 5 7.2 -27.4 7.2 27.4

TOTAL VALEURS BRUTES 5 108.1 295.1 -185.5 14.9 0.0 -8.0 4 991.6

AMORTISSEMENTS


Immeubles de placement -1 158.8 -128.8 76.2 -10.5 2.6 -1 098.3Immobilisations incorporelles -1.3 0.0 -0.1 0.0 2.4 -3.6Immobilisations corporelles -25.1 -2.7 0.4 1.9 -24.7Actifs destinés à être cédés IFRS 5 -2.9 10.0 -0.3 -2.6 -10.0

TOTAL AMORTISSEMENTS -1 188.1 -131.5 86.5 -10.8 0.0 4.3 -1 136.6


Immeubles de placement 3 904.2 165.3 -81.8 4.4 -4.6 0.0 3 820.9Immobilisations incorporelles 0.9 0.0 0.3 0.0 0.0 -2.9 3.5Immobilisations corporelles 10.6 -1.7 -0.1 0.0 0.0 -0.8 13.2Actifs destinés à être cédés IFRS 5 4.3 0.0 -17.4 -0.3 4.6 0.0 17.4

TOTAL VALEURS NETTES 3 920.0 163.6 -99.0 4.1 0.0 -3.7 3 855.0(1) Autres , variation de périmètre liée à la sortie de la SCET

en millions d'euros 2012 2011Valeur comptable nette 3 908.0 3 838.0Juste valeur 6 287.0 6 166.0Plus value latente 2 379.0 2 328.0

IMMOBILISATIONS VALEUR NETTE

Virement de poste à poste

Autres (1)

IMMOBILISATIONS VALEUR BRUTE

Dotations ReprisesReprises

subventions


Autres (1)

JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

Entrées CessionsVariation

subventions

entrées sortiesReprises

subventions


Autres (1)


6.2 Titres disponibles à la vente


Titres de participation non consolidés (1) 91.3 -0.6 4.0 87.9réévaluation des titres (juste valeur) 1.8 -1 2.8Provision sur titres -0.2 0.2 -0.4

TOTAL 92.9 -1.4 4.0 90.3(1) dont juste valeur des sociétés ESH 43,4 en 2011 et 2012

Cession & reprise de dépréciation

Acquisition & dépréciation

6.3 Titres mis en équivalence


Patrimoine immobilier 739.4 706.3Autres actifs 182.0 191.3total actif 921.4 897.6capitaux propres 166.7 133.6Emprunts 528.8 520.3autres passifs 225.9 243.7total passif 921.4 897.6Résultat net 38.3 13.3% de détention 32.82% 32.82%

QUOTE PART DU RESULTAT 12.6 4.4Capitaux propres 166.7 133.6% de détention 32.82% 32.82%

TITRES DES SOCIETES MISES EN EQUIVALENCE 54.8 43.9

6.4 Autres actifs financiers non courants et dérivé s

en millions d'euros 2012 2011Créances rattachées à des participations 38,5 38,0Prêts à Moyen terme et Long terme 5,6 7,7Autres créances immobilisées à Long terme 140,7 163,3Instruments de couverture de flux de trésorerie 379,5 292,9TOTAL 564,3 501,9


6.5 Actifs d’impôts différés


ID / Differences temporaires 1,6 2,1ID / Couverture des flux de trésorerie 114,1 76,9ID/ Ecart d’évaluation -51,1 -52,3ID / Activation frais d'emprunts -20,3 -19,3ID/ JV de la dette -28,3 -30,2ID / Autres retraitements IFRS -3,4 2,8

Position nette des ID 12,6 -20,0dont Impôts Différés Actif 12,6 3,3dont Impôts Différés Passif 0,0 23,3

6.6 Stocks et en-cours

brut dépreciation net neten millions d'euros 2012 2012 (1) 2012 2011

En cours de production- biens immobiliers 36.4 36.4 59.6Produits finis - biens immobiliers 36.3 -2.5 33.8 60.7

TOTAL 72.7 -2.5 70.2 120.3(1) dont dotation de l'exercice 1.8(1) dont reprise de l'exercice 0.6

6.7 Créances clients

brut dépreciation net neten millions d'euros 2012 2012 (1) 2012 2011

Avances et acompte versés 8.7 8.7 4.0Créances locataires 49.2 -11.6 37.6 41.8Créances sur opérations de promotion 146.8 146.8 150.0TOTAL 204.7 -11.6 193.1 195.8(1) dont dotation de l'exercice 3.6(1) dont reprise de l'exercice 5.2 dont 2,2 au titre de la sortie de périmetre

6.8 Créances d’impôt


Créance d'impôts 0.0 1.8

TOTAL 0.0 1.8


6.9 Créances diverses

brut dépreciation net neten millions d'euros 2012 2012 2012 2011

Autres créances et factures à établir 10.5 -1.4 9.1 10.4Subvention d'investissement à recevoir 36.5 36.5 44.9Créances fiscales 15.5 15.5 33.8Créances sur cessions d'immeubles 13.4 13.4 19.5Débiteurs divers 17.1 -1.6 15.5 27.4Charges constatées d'avance 6.0 6.0 6.7TOTAL 99.0 -3.0 96.0 142.7(1) dont dotation de l'exercice -1.3(1) dont reprise de l'exercice 0.9

6.10 Autres actifs financiers courants et dérivés


Prêt à CT 0.2 0.2OPCVM > 3 mois 60.1 113.1Réevaluation OPCVM -2.6 -2.8ICNE 15.4 4.6

TOTAL 73.1 115.1

6.11 Trésorerie et équivalents de trésorerie

en millions d'euros 2012 2011Convention de trésorerie Groupe_position débitrice 15.3 15.8OPCVM et autres placements à CT ( <3mois ) 40.2Banque 834.7 319.6

TOTAL trésorerie et équivalents (ACTIF) 850.0 375.6

Convention de trésorerie Groupe_position créditrice 284 279.7Découvert bancaire 19.7 6.2

TOTAL trésorerie (PASSIF) 303.7 285.9

TRESORERIE NETTE 546.3 89.7


6.12 Actifs destinés à être cédés

en millions d'euros 2012 2011Immeubles de placement destinés à être cédés 7.2 27.4Subventions d'investissement -0.3Amortissement -2.6 -2.2Provisions 0.0 -7.8

TOTAL Actifs destinés à être cédés 4.3 17.4

Emprunts / actifs destinés à être cédés 0.6 19.4

TOTAL Passifs destinés à être cédés 0.6 19.4

6.13 Capitaux propres

Les informations sont fournies dans la note VARIATION DES CAPITAUX PROPRES.

6.14 Provisions non courantes et courantes

PROVISIONS NON COURANTESen millions d'euros 2012 Dotations Reprises 2011

Indemnités départ en retraite (1) 12.7 5.1 -13.5 21.1Médailles de travail et autres avantages 1.1 0.2 -0.2 1.1Autres charges de personnel 0.9 0.3 -1.7 2.3Risques non courants 6.7 1.3 -2.1 7.5

TOTAL PROVISIONS NON COURANTES 21.4 6.9 -17.5 32.0

PROVISIONS COURANTESen millions d'euros 2012 Dotations Reprises 2011

Risques Clients 0.0 -0.7 0.7Risques sur Immeuble de placement 10.0 2.8 -0.1 7.3Risques courants 8.0 3.7 -4.2 8.5

TOTAL PROVISIONS COURANTES 18.0 6.5 -5.0 16.5(1) dont -11,4 au titre de la cession de la SCET


6.15 Dettes financières non courantes et courantes

6.15.1 Dettes financières nettes

en millions d'eurosmontant contractuel

réévaluation Juste valeur 2012 2011

Dettes financières non courantes 3 132.9 -123.9 3 009.0 2 625.9Dettes financières courantes 514.3 -1.2 513.1 486.1Dettes financières brutes 3 647.2 -125.1 3 522.1 3 112.0Autres actifs financiers courants 75.7 -2.6 73.1 115.1Trésorerie et équivalents de trésorerie 850.0 850.0 375.6Dettes financières nettes 2 721.5 -122.5 2 599.0 2 621.3

6.15.2 Echéance des dettes financières

en millions d'euros Dont à 1 an Dont 1 à 5 ans Dont + 5 ans 2012 2011Emprunts auprès des établissements de crédit 735.0 2 108.6 2 843.6 2 456.2Autres emprunts et dettes assimilées 19.2 146.2 165.4 169.7Dettes financières non courantes 0.0 754.2 2 254.8 3 009.0 2 625.9Emprunts auprès des établissements de crédit (1) 205.2 205.2 196.1Autres emprunts et dettes assimilées 4.0 4.0 4.1Convention de trésorerie Groupe_ position créditrice 284.3 284.3 279.7Banques (soldes créditeurs) 19.6 19.6 6.2Dettes financières courantes 513.1 0.0 0.0 513.1 486.1TOTAL DETTES FINANCIERES BRUTE 513.1 754.2 2 254.8 3 522.1 3 112.0(1) dont intérêts courus non échus 35.5 30.2

6.16 Autres passifs financiers non courants et déri vés

6.16.1 Echéance des autres passifs financiers hors dérivés

en millions d'euros < 1 an1 à 5 ans >5 ans 2012 2011

Dépôts et cautionnements reçus 34.0 34.0 33.8Titres_capital non appelé,non versé 5.0 5.0 5.0Autres dettes et produits constatés d'avance 27.8 57.6 85.4 135.5Instruments dérivés nc (1) nc (1) nc (1) 710.8 516.3Autres passifs financiers non courants 0.0 66.8 57.6 835.2 690.6

Autres passifs financiers courants - - - - -


6.16.2 Présentation au bilan des instruments dérivé s

en millions d'euros note 2012 2011Pôle consolidé hors filiales ESH position nette -331.3 -223.5Autres actifs financiers dérivés 14.3 7.7

Autres passifs financiers dérivés 345.6 231.2

Pôle filiales ESH position nette des operations pou r compte 0.0 0.0Autres actifs financiers dérivés 365.2 285.2

Autres passifs financiers dérivés 365.2 285.2

Groupe consolidé position nette -331.3 -223.5Autres actifs financiers dérivés 6.4 379.5 292.9

Autres passifs financiers dérivés 6.16.1 710.8 516.4

6.16.3 Variation de la juste valeur des instruments dérivés

en millions d'euros par capitaux propres par résultat 2 012 2 011Swap de taux qualifiés de couverture -111,5 -6,7 -118,2 -122,7Swap de taux non qualifiés de couverture 1,2 8,3 9,5 -11,2Total Instruments financiers -110,4 1,6 -108,7 -133,9

variation de juste valeur 2012

6.16.4 Notionnels courants par échéance des instrum ents dérivés

en millions d'euros Dont à 1 an Dont 1 à 5 ans Dont + 5 ans 2012 2011Portefeuille Dérivés en vigueur au 31 décembre

Swaps payeurs taux fixes 198.9 624.6 1 882.1 2 705.6 2 510.3Options de taux 7.1 14.1 23.7 44.9 245.1Swaps variables contre taux variable 0.0 0.0 120.0 120.0 120.0Total 206.0 638.7 2 025.8 2 870.5 2 875.4

Portefeuille Dérivés à effet différé

Swaps payeurs taux fixes 0.0 8.0 42.0 50.0 50.0Total 0.0 8.0 42.0 50.0 50.0

TOTAL 206.0 646.7 2 067.8 2 920.5 2 925.4


6.16.5 Analyse de la dette après affectation des co uvertures

en millions d'euros taux fixe taux variable 2012Emprunts 390.0 2 706.0 3 096.0Dettes sans intérêts 60.5 60.5Crédit-bail 26.0 26.0Intérêts courus sur emprunts 35.5 35.5Convention de trésorerie Groupe_position créditrice 284.3 284.3banque_(découverts) 19.7 19.7TOTAL DETTE FINANCIERE BRUTE AVANT AFFECTATION DES COU VERTURES 476.5 3 045.5 3 522.0

Couverture de la dette taux variable en taux fixe (emprunts) 1 967.2 -1 967.2 0.0

Couverture de la dette livret A en taux fixe (emprunts) 401.5 -401.5 0.0

TOTAL DETTE FINANCIERE NETTE APRES AFFECTATION DES COUV ERTURES 2 845.2 676.8 3 522.0

Dépôts à terme et autres placements 451.0 218.5 669.5Convention de trésorerie Groupe_position débitrice 15.3 15.3Intérêts courus à recevoir 15.4 15.4banques_comptes rémunérés 221.4 221.4banques 1.5 1.5TOTAL ACTIFS FINANCIERS COURANTS ET TRESORERIE 467.9 455.2 923.1

TOTAL DETTE FINANCIERE NETTE APRES AFFECTATION DES COUV ERTURES 2 377.3 221.6 2 598.9

classification de la dette

6.16.6 Comptabilisation des actifs et passifs finan ciers

Note ClassificationValeur

comptableJuste valeur

en millions d'euros

Titres disponibles à la vente 6.2Actifs disponibles à la vente 92,9 92,9

Autres actifs financiers non courants 6.4 Prêts et créances 184,8 184,8

Instruments dérivés non courants Groupe (1) 6.16.2

Couverture de flux de trésorerie/actifs détenus à des fins de transactions 14,3 14,3

Autres créances 6.7 à 6.9 Prêts et créances 289,1 289,1

Autres actifs financiers courants et dérivés 6.10actifs_juste valeur par résultat 73,1 73,1

Trésorerie et équivalents de trésorerie 6.11actifs_juste valeur par résultat 850,0 850,0

TOTAL ACTIFS FINANCIERS 1 504,2 1 504,2

Dettes financières non courantes 6.15.2Passifs financiers au coût amorti 3 009,0 3 009,0

Autres passifs financiers non courants 6.16.1Passifs financiers au coût amorti 124,4 124,4

Instruments dérivés non courants Groupe (1) 6.16.2

Couverture de flux de trésorerie/passifs détenus à des fins de transactions 345,6 345,6

dettes financieres courantes 6.15.2Passifs financiers au coût amorti 513,1 513,1

Autres passifs 6.17 à 6.19Passifs financiers au coût amorti 260,0 260,0

TOTAL PASSIFS FINANCIERS 4 252,1 4 252,1(1) hors opérations de couverture réalisées en mandat pour le compte du Pôle filiales ESH


6.17 Dettes fournisseurs


Dettes fournisseurs 5,6 9,8Dettes fournisseurs - Factures non parvenues 31,9 30,6Clients- avances et acompte reçus 3,6 6,7

TOTAL DETTES FOURNISSEURS 41,1 47,1

6.18 Dettes d’impôts


Dettes d'impôts 12,8 18,0

TOTAL 12,8 18,0

6.19 Dettes diverses


Dettes fiscales et sociales 81.1 83.8Dettes fournisseurs d’immobilisations 51.3 68.3Crediteurs divers 43.4 41.5Produits constates d’avance 30.3 36.7

TOTAL 206.1 230.3

6.20 Autres produits des activités opérationnelles


Produits de cession d'immobilisations corporelles et incorporelles 2,7 5,2Autres produits des activités opérationnelles 8,1 9,6Reprise de provisions sur créances 3,9 4,4Reprise de provisions sur autres produits et charges opérationelles 0 0,7

TOTAL 14,7 19,9


6.21 Autres charges des activités opérationnelles


Redevances pour concessions, brevets -3,1 -1,1VNC des immobilisations corporelles et incorporelles -4,1 -10,2Autres charges des activités opérationnelles -11,5 -6,1Dotation aux provisions sur créances -4,9 -6,4Dotation aux provisions sur autres produits et charges opérationnelles 0,0 -0,4

TOTAL -23,6 -24,2

6.22 Coût de l’endettement brut


Charges d'intérêts sur emprunts auprès établissements de crédit -137.5 -99.7Variation de juste valeur sur dettes à taux preférentiels -9.7 -11.9

TOTAL -147.2 -111.6

6.23 Produits de trésorerie et équivalents de tréso rerie


Revenus sur VMP de moins de 3 mois 5.5 1.8Plus values sur cession de VMP 8.9 7.6Charges financières sur convention de trésorerie -7.1 -7.0Produits financiers sur convention de trésorerie 6.5 2.7Dividendes reçus et quote part positive sur sociétés en participation 8.7 4.2Quote part négative sur sociétés en participation -1.5Variation de juste valeur OPCVM 0.1 1.0TOTAL 22.6 8.8


6.24 Charges d’impôts

Décomposition de la charge d'impôt


Impôt sur les bénéfices -45.3 -39.7Impôt différés / résultat -3.1 9.9

TOTAL -48.4 -29.8

Preuve d'impôten millions d'euros 2012 2011Résultat net 149.8 143.3Impôt exigible -45.3 -39.7Impôt différé -3.1 9.9Résultat avant impôt 198.2 173.1Quote part de résultat des MEE 12.6 10.4Résultat avant impôt et MEE 185.6 162.7Is théorique (1) -67.0 -58.7Différences permanentes non déductibles 16.9 9.3Différence de taux d'imposition -0.3 6.2IDA non constatés sur déficit exercice 0.2 -0.4Autres 1.8 13.8Impôt réel -48.4 -29.8

(1) taux IS théorique 36,10% en 2012 et 2011

6.25 Part des mises en équivalence


Résultat des sociétés mises en équivalence 12.6 4.4Reprises des écarts d'acquisition négatif des MEE 6.0

TOTAL 12.6 10.4

7. Autres éléments d’information

7.1 Engagements hors bilan


Engagements donnés 256,0 272,5Avals et cautions donnés 139,2 169,1Titres donnés en nantissement de dettes 2,1 2,5Engagements pour acquisition VEFA 112,0 98,2Autres engagements donnés 2,7 2,7

Engagements reçus 187,7 200,2Avals et cautions reçus 183,3 193,7Cautions bancaires sur marché de construction 4,4 6,5


7.2 Informations relatives aux contrats de location

7.2.1 Contrat de locations simples et financement ( côté bailleur)

Catégorie de locatairesConditions d'options de renouvellement ou d'achats

Clauses d'indexation Terme

Locaux d'habitation Tacite reconduction ou proposition de renouvellement

Indice de révision des loyers (IRL)

de 3 à 6 ans

Bail de type Gendarmerie (mise en location par le Groupe)

renouvellement de bail Indice coût de la Construction

de 6 à 9 ans

Bail EDFrenouvelable 1 fois par tacite reconduction

Indice coût de la Construction

12 ans,renouvelable 6 ans

Bail Ecole Polytechnique (mise en location par le Groupe)

Non renouvelableIndice de révision des loyers (IRL)

29 ans

Loyers minimaux(1)en millions d'euros 2012 2011Perçus au titre de l'exercice 62.9 57.3A recevoir à moins d’un an 58.7 52.7A recevoir entre 1 et 5 ans 178.3 165.0A recevoir à plus de 5 ans 101.7 103.9TOTAL 401.6 378.9(1) Hors locaux d'habitation

7.2.2 Contrat de locations simples et financement ( côté preneur)

Typologie des baux

Catégorie de locatairesConditions d'options de renouvellement ou d'achats

Clauses d'indexation Terme

Bail de type Gendarmerie (mise à disposition des locaux au Groupe par les collectivités)

Non renouvelable Non applicablevariable (au maximum 99 ans)

Bail Ecole Polytechnique (mise à disposition des locaux au Groupe par l'Etat)

Non renouvelable Non applicable 29 ans

en millions d'euros 2012 2011bail type Gendarmerie 547.9 478.1bail Ecole Polytechnique 39.7 41.7Total 587.6 519.8

Valeur comptable nette des immeubles


7.3 Engagement envers le personnel

7.3.1 Au titre des Indemnités de départ en retraite (IDR)

Variation de la dette actuarielleen millions d'euros 2012 2011

Dette actuarielle à l'ouverture 21.1 18.9Coûts des services rendus de l'exercice 0.7 1.1coût financier de l'exercice 0.4 0.4Prestations versées -0.8 -1.0Gains/pertes actuariels de l'exercice 2.0 0.8Effets des variations de périmètre & autres -10.8Dette actuarielle à la clôture 12.6 20.2

Détail de la charge comptabilisée au résultaten millions d'euros 2012 2011

Coûts des services rendus de l'exercice 0.7 1.1coût financier de l'exercice 0.4 0.4Coûts des services passés 0.8 1.0TOTAL 1.9 2.5

L’engagement de retraite est actualisé en retenant un taux d’actualisation déterminé par référence à un taux de marché à la date de clôture des obligations d entreprises de première catégorie, soit 3.3% à la clôture 2012 selon le groupe. La sensibilité de cet engagement, dans l’hypothèse d’une actualisation à un taux de 3% est estimé à +0,4 M€.

7.3.2 Au titre des médailles du travail

Le Groupe comptabilise des engagements long terme au terme des médailles du travail évalués avec des hypothèses comparables à celles des engagements de retraite.

en millions d'euros 2012 2011Médailles du travail 1.1 1.1TOTAL 1.1 1.1

7.4 Effectifs du groupe

Effectif au 31 décembre 2012 2011Cadres 490 840Non cadres 950 1 053TOTAL 1 440 1 893 dont - 501 au titre de la sortie de la SCET


7.5 Honoraires des Commissaires aux Comptes comptab ilisés sur l’exercice

en millions d'euros 2012 2011Mazars 0.2 0.3PriceWaterHouse Coopers 0.2 0.2Autres cabinets 0.0 0.0

Missions légales Total 0.4 0.5Mazars 0.2 0.0PriceWaterHouse Coopers 0.2 0.0Autres cabinets 0.0 0.0

Diligences directement liées Total 0.4 0.0TOTAL 0.8 0.5

7.6 Parties liées et rémunération des dirigeants

La CDC, maison mère de la SNI est assimilée à la notion « d’entités liées à une autorité publique » au sens de la norme IAS 24R. Par conséquent, l’exemption du §25 d’IAS 24 s’applique.

7.6.1 Relations avec la société mère

Les relations avec la CDC portent essentiellement sur l’octroi de prêts bancaires à long terme réalisés à des conditions normales de marché, ainsi que de cautions données auprès de la SNI ou de ses filiales. en millions d'euros 2012 2011Emprunts Caisse des dépôts et Consignations 76.1 86.2charges financières 1.1 1.9Avals et cautions donnés 93.4 104.4Avals et cautions reçus 149.1 155.9RELATIONS AVEC LA CDC BILAN (1) 76.1 86.2RELATIONS AVEC LA CDC RESULTAT (2) 1.1 1.9RELATIONS AVEC LA CDC ENGAGEMENT HORS BILAN (3) 55.7 51.5(1) "+actif / - passif", (2) "+produits / - charges", (3) "+ reçus / - donnés" La SNI a cédé à la CDC sa participation dans les filiales SCET et SOGARIS. Ces cessions ont dégagé une plus value de 25,7 M€.

7.6.2 Relations avec les sociétés consolidées

Elles portent principalement sur la convention de trésorerie Groupe, la mise à disposition de personnel et de moyens, ainsi que de cautions données aux filiales. en millions d'euros 2012 2011Créances rattachées a des participations 6.7 7.0Convention de trésorerie Actif 36.6 68.8Convention de trésorerie passif 15.8 46.7Résultat financier net sur convention de trésorerie 0.8 1.4RELATIONS AVEC LES SOCIETES CONSOLIDEES BILAN (1) 27.5 29.1RELATIONS AVEC LES SOCIETES CONSOLIDEES RESULTAT (2 ) 0.8 1.4(1) "+actif / -passif" ; (2) " + produits / - charges";


7.6.3 Relations avec les ESH

Elles portent principalement sur la convention de trésorerie Groupe et le portage des opérations de couverture de la dette financière. en millions d'euros 2012 2011convention de trésorerie Groupe_Actif 0.0 0.8convention de trésorerie Groupe_Passif 281.2 278.2Résultat financier net sur convention de trésorerie 7.1 5.9Instruments financiers dérivés_Actif 365.2 285.2Instruments financiers dérivés_Passif 365.2 285.2

RELATIONS AVEC LES ESH BILAN (1) -281.2 -277.4RELATIONS AVEC LES ESH COMPTE DE RESULTAT (2) 7.1 5.9(1) "+actif / -passif" ; (2) " + produits / - charges";

7.6.4 Rémunération des dirigeants

Sont désignés Dirigeants, les membres du Directoire du Groupe ainsi que les membres du Conseil de Surveillance. en millions d'euros 2012 2011REMUNERATIONS DES ORGANES DE DIRECTION (TOTAL) 1.3 1.2Avantages à court terme 1.3 1.2Avantages posterieurs à l'emploi Autres avantages à long termeIndemnité de fin de contrat REMUNERATIONS DES ORGANES D'ADMINISTRATION (TOTAL) 0.1 0.1Jetons de présence 0.1 0.1 Durant la durée de l'exercice de leur mandat social, les contrats de travail des mandataires sociaux sont suspendus. En cas de cessation du mandat social, le contrat de travail sera réactivé et l'ancienneté acquise pendant l'exercice du mandat social sera intégralement reprise à la date de réintégration.

7.7 Evénements post clôture

Il n’y a pas d’évènement important postérieur à la date de clôture de l’exercice susceptible de remettre en cause de façon significative les comptes et les résultats du Groupe SNI pour l’exercice 2012.

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