Pratique de la régression logistique – Régression logistique binaire
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Le marché de la logistique est en pleine mutation tant géographique (développement urbain et hors dorsale Nord- Sud) que technique (nouveaux process et contraintes réglementaires). SOMMAIRE Les tendances au gigantisme des bâtiments et à la logistique urbaine se confirment. Le marché du 1 er semestre 2017 enregistre un volume placé en régression par rapport au 1 er semestre 2016, et reste animé par de très nombreux comptes propres et clés en mains. FRANCE | Logistique ETUDE DE MARCHÉ IMMOBILIER D’ENTREPRISE 1 er SEMESTRE 2017 Etat des lieux 2 Les pôles 3 L’offre 4 La demande placée 5 Les valeurs locatives 6 L’actualité 7 Annexes 9 On observe un résultat plus contrasté au niveau de l’offre, avec une baisse très mesurée au regard du volume placé. L’inadéquation de l’offre existante aux nouveaux besoins conduit à la réalisation de nombreux comptes propres et clés en mains, ainsi le stock de second marché diminue peu. Signe du dynamisme du marché, on constate un redémarrage des lancements en blanc, et un nombre important de projets avec PC déposés.
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Le marché de la logistique est en pleine mutation tantgéographique (développement urbain et hors dorsale Nord-Sud) que technique (nouveaux process et contraintesréglementaires).
S O M M A I R E
Les tendances au gigantisme des bâtiments et à la logistiqueurbaine se confirment.
Le marché du 1er semestre 2017 enregistre un volume placé enrégression par rapport au 1er semestre 2016, et reste animé par detrès nombreux comptes propres et clés en mains.
FRANCE | Logistique
E T U D E D E M A R C H É I M M O B I L I E R D ’ E N T R E P R I S E
1er SEMESTRE 2017
Etat des lieux 2
Les pôles 3
L’offre 4
La demande placée 5
Les valeurs locatives 6
L’actualité 7
Annexes 9
On observe un résultat plus contrasté au niveau de l’offre, avec unebaisse très mesurée au regard du volume placé. L’inadéquation del’offre existante aux nouveaux besoins conduit à la réalisation denombreux comptes propres et clés en mains, ainsi le stock desecond marché diminue peu.
Signe du dynamisme du marché, on constate un redémarrage deslancements en blanc, et un nombre important de projets avec PCdéposés.
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Sur un plan technique, l’évolution de laréglementation (cf. page 8 impact choc de
simplification) et les changements de process liésà l’évolution des métiers de chargeur ou delogisticien, accélèrent l’obsolescence desbâtiments les plus anciens.
Les nouvelles normes tant ICPE, sécuritairesqu’environnementales obligent propriétaires etutilisateurs à des travaux dans les entrepôtsexistants pour pouvoir continuer à les louer oules exploiter.
Les bâtiments les plus anciens, ne répondantplus aux normes, trouvent difficilementpreneurs.
Les nouveaux bâtiments, quant à eux, sedoivent de répondre aux nouvelles normes etaux spécifications techniques de plus en pluspointues pour s’adapter aux nouvellescontraintes des chargeurs et des logisticiens.(cf. page 8 impact du commerce connecté).
Pour accueillir des marchandises diversifiées etdes flux mutualisés, on observe unagrandissement des bâtiments (cf. page 7 les méga
entrepôts), et une meilleure efficience (doublefaçade entrée/sortie, mécanisation desplateformes).
Ainsi une partie des acteurs de ce marché setourne vers les clés en main ou comptespropres pour disposer d’un bâtiment « sur-mesure ».
Le présent document présente le marché national de la logistique
E t a t d e s l i e u x d u m a r c h é d e l a l o g i s t i q u e
DONNEES SOCIO-ECONOMIQUES
(source INSEE)
Superficie543,94 ha
Population65 907 160
Population active30 696 441
Nombre d’emplois26 323 980
Nombre d’entreprises6 561 892
CONTEXTE ECONOMIQUE
PIB+ 0,5 % au 2ème trimestre 2017
Progression de la consommation des ménages+ 0,3 % au 2ème trimestre 2017
Rebond des exportations+ 3,1 %
Progression de la production industrielle, du transport-entreposage et du commerce de gros
Augmentation des ventes dans l’e-commerce, mais un panier moyen en diminution
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Le marché de la logistique a commencé àse structurer au cours des années 60. Deszones dédiées voient le jour à proximité desgrandes agglomérations et le long desprincipaux axes routiers/autoroutiers.
Se dessine alors sur le territoire nationalune dorsale Nord-Sud de Lille à Marseille,passant par la région parisienne et le couloirrhodanien et regroupant le principal dumarché. En dehors de cet axe, d’autreszones voient le jour avec plus ou moins desuccès.
A la fin des années 90, des zones dédiéessont développées (exemple Dourges dansle Nord Pas-de-Calais) combinant bâtimentsadaptés, espaces sécurisés et dessertesmulticanales (fluvial, rail, route).
En 2015, on dénombre près de 78 millionsde m² d’entrepôts dont la surface estsupérieure à 5 000 m².
Les pôles logistiques
Entrepôts > à 5 000 m² NombreSurface
(milliers de m²)
Hauts-de-France 630 12 661
Île-de-France 646 12 496
Auvergne Rhône-Alpes 590 9 364
Grand Est 472 9 433
Normandie 279 5 364
Nouvelle Aquitaine 357 5 177
Centre Val-de-Loire 286 5 074
Pays de la Loire 291 4 339
Occitanie 247 3 942
PACA 203 3 586
Bourgogne Franche-Comté 207 3 409
Bretgagne 223 2 846
Hauts-de-France
16%
Île-de-France
16%
Auvergne Rhône-Alpes12%
Grand Est12%
Normandie7%
Nouvelle Aquitaine
7%
Centre Val-de-Loire
6%
Pays de la Loire
6%
Occitanie5%
PACA5%
Bourgogne Franche-Comté
4%
Bretgagne4%
Surface d'entrepôts > à 5 000 m²
Ces entrepôts sont principalement situésdans les régions Hauts-de-France, Île-de-France et Auvergne Rhône-Alpes (dorsaleNord-Sud), ainsi que dans le Grand Est.
Aujourd’hui, la logistique continue sondéveloppement, et de plus en plusd’agglomérations hors dorsale Nord-Sudtentent de développer leurs zones logistiquesen s’appuyant sur une bonne desserte et uneoffre foncière de grande capacité, ou enoffrant des spécificités (zone SEVESO,logistique industrielle, embranchement fer,fluvial, zone aéroportuaire).
Hauts-de-France14%
Île-de-France
15%
Auvergne Rhône-Alpes13%
Grand Est11%
Normandie6%
Nouvelle Aquitaine
8%
Centre Val-de-Loire
6%
Pays de la Loire6%
Occitanie6%
PACA5%
Bourgogne Franche-Comté
5%
Bretgagne5%
Nbre d'entrepôts > à 5 000 m²
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L’offre disponible à un an représente 3,2 millions de m²et est stable par rapport à fin 2016.
MARCHE BUREAUX
Les lancements en blanc redémarrent sur certainsterritoires bien ancrés, comme en région parisienne, Réau àSénart et Gennevilliers, dans le Nord (Lauwin-Planque), enOccitanie (Toulouse), et en Normandie (le Havre).
On observe également une volonté de libérer du foncierpour réaliser des programmes logistiques, soit enchangeant sa destination (région Lilloise) ou, pour pallier lemanque de foncier, en requalifiant des fiches industrielles(région Lyonnaise). Ainsi, les programmes « en gris » (PCobtenus) sont plus nombreux.
On dénombre près 2,9 millions de m² d’offres futures,
situés principalement en Île-de-France (50 %).
L’offre
L’Île-de-France représente la part la plus importante decette offre (41 %), Rhône-Alpes et PACArespectivement 9 et 5 %.
Certains territoires, comme les Hauts-de-France, voient leuroffre immédiate régresser.
Néanmoins, globalement la diminution relative de l’offrene reflète pas le bon niveau de placement, celui-ci étantdû en grande partie aux clés en main et comptes propres.
Enfin, la dorsale Nord-Sud représente 59 % de l’offredisponible du territoire national.
Redémarrage des lancements en blanc
Une baisse mesurée de l’offre
3 300 0003 287 000
3 200 000
2015 2016 30/06/2017
Hauts-de-France4%
Île-de-France
41%
Rhône-Alpes9%
PACA 5%
Autres *41%
* Hors dorsale : Centre Val-de-Loire, Normandie, Grand Est, Occitanie, Nouvelle Aquitaine, Bretagne Pays de Loire, Bourgogne Franche-Comté, …
Gennevilliers – Vailog Segro – source le Parisien
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La demande placée atteint 1,5 millions de m² et
régresse de 20 % par rapport au 1er semestre 2016
MARCHE BUREAUX
Augmentation du volume placé sur un an
L’Île-de-France représente la part la plus importantede ce placement (29 %). Les Hauts-de-France (20 %) etRhône-Alpes (13 %) complètent le trio de tête, devantPACA. Toutes les autres régions représentent moins de10 % du placement national.
La dorsale Nord-Sud enregistre 74 % du placement del’année (52 % en 2016). Cette part est portée par ledynamisme du marché francilien.
Les transactions en compte propre et clés en main
représentent 52 % du volume placé.
Le redéploiement dans le secteur de la grande
distribution continue, et compte pour près de 41 % desvolumes placés.
On constate également que 8 transactions portant surdes surfaces > à 30 000 m² comptent pour 25 % duvolume placé.
Enfin, les chargeurs sont à l’origine de près des 2/3 duvolume placé.
La demande placée
3 052 000
3 654 000
1 500 000
2015 2016 1er semestre 2017
Hauts-de-France20%
Île-de-France
29%
Centre Val de Loire8%
Rhône-Alpes13%
PACA 12%
Grand Sud Ouest 6%
Grand Ouest3%
Autres *9%
m²
ALINEA 60 Nanteuil-le-Haudouin 73 000
LIDL 71 Montchanin 58 000
XPO 13 Fos-sur-Mer 54 000
DESCOURS ET CABAUD 01 Pont-d'Ain 44 300
ALLOS PNEUS 26 Valence 42 000
JUNG LOGISTIQUE 59 Lauwin-Planque 41 000
GT LOGISTICS 38 Grenoble 34 000
TEMPO ONE 84 Monteux 31 000
Quelques transactions significatives
* Hors dorsale : Centre Val-de-Loire, Normandie, Grand Est, Pays de Loire, Bourgogne Franche-Comté …
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MARCHE BUREAUX
Les valeurs locatives de transaction restent stables.
L’ajustement se fait par l’intermédiaire des mesures d’accompagnement (en moyenne 15 % du loyer facial).
Elles sont relativement homogènes bien que plus élevées en Île-de-France. En Région, des valeurs inférieures à 30 €/m²peuvent être enregistrées sur des bâtiments de second marché obsolescents.
Stabilité des valeurs
Les valeurs locatives
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L’actualité
Les méga entrepôts, un gigantisme nécessaire
La gestion du dernier km, la logistique urbaine
La distribution vers le destinataire final serait systématiquement assurée avec desvéhicules propres. L’entrepôt logistique serait vertueux sur le plan énergétique, voire àénergie positive, le surplus étant utilisé par les véhicules propres.
(Source DGTIM)
La grande distribution et l’e-commerce sont les moteurs actuels du marché de l’immobilierlogistique.
Ainsi, aussi bien la grande distribution que l’e-commerce doivent faire des économiesd’échelle, mutualiser les services ou gérer un nombre important de références parfoisen réunissant plusieurs clients sur le même site. Et pour ce faire, ils ont besoin de trèsgrands entrepôts proches des grands centres urbains, le dernier point étant alors degérer le dernier kilomètre dont le coût reste le plus élevé.
La grande distribution est soucieuse de rationaliser ses process logistiques pour gagner enefficacité, baisser les coûts de sa supply chain, et appliquer ainsi sa politique de prix bas. Sarecherche se tourne vers des entrepôts automatisés et de grande taille afin d’assurer un meilleurapprovisionnement des magasins de centre ville et de répondre aux délais de livraison des ventesà distance.
Les acteurs de l’e-commerce, quant à eux, doivent faire face à une multiplication deslivraisons, à la gestion des retours et à la diminution du panier moyen. Les délais de livraisondoivent être de plus en plus courts alors que les coûts de livraison progressent pourreprésenter 40 à 50 % du prix de revient d’un achat en ligne. Les entrepôts de grande taillepermettent profondeur, flux entrant / sortant, et faible rotation de l’offre.
Le champ de la logistique urbaine est extrêmement complexe car il englobe des composantesmultiples, diverses et interdépendantes : habitat, activité économique, gestion urbaine, transports…Ses enjeux sont complexes à évaluer car ils intègrent des problématiques de sécurité, de partage de lavoirie, de congestion, de bruit ou de pollution.
L’objectif principal est de limiter les nuisances liées au transport de marchandises. Les solutionss’appuient sur 5 variables stratégiques : la mutualisation, les véhicules, le foncier logistique,l’accueil des véhicules de livraison et la structure commerciale. En les combinant, des scénariosvertueux pour la logistique urbaine du futur peuvent être imaginés.
En ce qui concerne le foncier logistique : le constat est celui de la quasi-disparition de lafonction transport-logistique en zone urbaine. La restauration du foncier logistique encentre-ville constitue dès lors une variable stratégique. Elle nécessite l’identification deréservations foncières assurant la disponibilité d’espaces suffisants à des prix accessibles, lesoutien à des concepts innovants comme les hôtels logistiques mixant des fonctionscomplémentaires en s’intégrant dans une démarche de développement durable ou de « cityhubs » multifonctions intégrant des quais de chargement (camionnettes) et de déchargement(camions ou trains), des bureaux, des espaces de stockage et de préparation conçus enrespectant des normes de haute qualité environnementale.
Les logisticiens s’engagent dans des réflexions sur l’adaptation de leur schémalogistique aux nouvelles contraintes environnementales anticipées, notamment sur leschaînes logistiques d’approvisionnement. Lorsque cela est possible, la mutualisation desflux et la rationalisation des moyens pourrait être réalisée à l’aide du transport ferroviaireou fluvial pour les flux provenant de l’extérieur de la ville et à destination d’un espacelogistique urbain.
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L’actualité
Impact du « choc de simplification »
Applicable aux projets en cours, le texte permet également des passerelles de dérogationà pratiquement tous les articles, en ouvrant le champ à de véritables dialogues etnégociations techniques entre le pétitionnaire et les services instructeurs.
Impact du commerce connecté
Ces derniers élargissent leurs propositions de services pour assurer une prise en chargeglobale, depuis le stockage jusqu’à la préparation des commandes, l’expédition et la livraisonau client final.
L’e-commerce en pleine mutation bouleverse la logistique. Le développement des ventes surmobile et le recours aux réseaux sociaux, la complémentarité entre Internet et le magasin, l’essor du« click and collect », obligent les logisticiens à inventer de nouveaux circuits de distribution, et lescommerçants à proposer de nouvelles solutions de livraison.
Pour bénéficier de schémas logistiques souples et innovants, les commerçants se tournentde plus en plus vers des prestataires logistiques externes.
Dans le cadre des mesures de simplification voulues par le gouvernement et d’un atelier « Aménager etconstruire », Afilog, représentant l’ensemble de la supply chain, avait demandé notamment : la fusionde tous les textes ICPE applicables aux entrepôts en un seul et unique arrêté, l’encadrement à 6 moismaximum du délai d’instruction des demandes d’autorisation ICPE, l’alignement à 10 000 m² de lasurface autorisée des cellules (à la place de 6 000 m²), l’alignement de degré coupe-feu des mursséparatifs à 1h30 maximum.
Elles devaient permettre d’éliminer des étapes redondantes ou inutiles des procéduresd’aménagement et construction, et de gagner du temps (délai d’autorisation de construction enAllemagne : 4 mois pour 15 à 18 mois en France).
Ainsi, un nouvel arrêté ministériel en date du 11 avril 2017, vient modifier la réglementationapplicable aux entrepôts existants et à construire.
On retiendra la création d’un arrêté pour les 3 régimes : autorisation, enregistrement etdéclaration, l’augmentation de la taille des cellules (surface de 6 000 à 12 000 m² ethauteur), la possibilité de s’affranchir de la distance de 20 mètres, l’encadrement du retrait etde la dépose de marchandises par le public, l’autorisation du chauffage au gaz, ...
Ces mesures visaient pour la profession à pouvoir travailler selon des règles équivalentes à celles envigueur dans les pays européens voisins de la France.
Enfin, si il y a un assouplissement des règles de construction, le texte s’avèrera in fine pluscontraignant en terme d’exploitation.
Ils revoient leur méthode de travail pour identifier de nouveaux gisements de productivité,en s’appuyant notamment sur la mécanisation, l’automatisation et la robotisation.
Ces nouveaux process conduisent à construire des entrepôts pouvant répondre à desaménagements spécifiques - modulables ou clés-en-mains.
Et, la réglementation nationale (Arrêté du 11 avril 2017) permet aujourd’hui derépondre à ces nouvelles contraintes (cf. ci-après).
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Sources
Pour plus d’informations sur les territoires évoqués dans cedocument et nos sources, nous vous invitons à télécharger lessynthèses marché sur la page Etudes de notre site internet :
Entrepôt : bâtiment utilisé à titre principal comme lieu de dépôt, de stockage, de distribution et/ou d'expédition demarchandises, disposant d'espaces et volumes homogènes, d'accès livraison multiples et d'une aire de manœuvreimportante.
Classification : réalisée à partir des caractéristiques techniques des bâtiments, de leur accessibilité et de leurspossibilité d'évolution (afin de répondre aux normes nouvelles et aux demandes des assureurs).3 classes : A pour les entrepôts dits de nouvelle génération, B pour les entrepôts "modernes" et C pour tous lesautres.
Autorisations d'exploiter : autorisations nécessaires à l'exploitation d'un bâtiment à usage de stockage, la pluscourante est la 1510 (entrepôts couverts).
Installation Classée pour la Protection de l'Environnement (ICPE) : toute installation qui potentiellement présentedes dangers ou des inconvénients tels que pollutions ou nuisances pour la santé et ou la sécurité du voisinage.
Offre disponible : comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées àla commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 1 an. Exprimée en m².
Offre future : projets avec PC déposé et phases à venir sur réserves foncières dédiées.
Demande placée : ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y comprisles clés en main et les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé)
Chargeur : personne physique ou morale confiant une marchandise à acheminer par un transporteur ». Il s’agit engénéral du client expéditeur.
Logisticien : prestataire de service ayant la gestion des flux de produits d’une entreprise, pouvant inclure transport,stockage, approvisionnements et flux d’informations correspondants.
Advenis Explore Businessimmo Le nouvel Economiste Le Revenu Le Moniteur Les Echos Atlas des entrepôts et aires logistiques
Annexes
Lexique
Entrepôts Plateformes logistiques Règlementation Location Vente Investissement Montage d’opérations
PÔLE LOGISTIQUE NATIONAL
01 40 55 82 88
Département Corporate Solutions | 12 rue Médéric, 75017 Paris
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