ETUDE DE MARCHÉ 2020 - arthur-loyd-isere-savoies.com

ETUDE DE MARCHÉ 2020EDITION 2021

BUREAUX-

ACTIVITÉ-

COMMERCE

A r t h u r L o y d G r e n o b l e

0

Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021

LE RÉSEAU ARTHUR LOYD EN 2020

1

2 760 transactions

2 520 000 m2 commercialisés

43 M€ de CA

Leader de l’immobilier d’Entrepriseet de Commerce en Régions

3 6 0 C o l l a b o r a t e u r sq u a l i f i é s & m o t i v é s

3 Structures Transverses :Investissement – Logistique- Asset Management -

+ d e 3 0 a n sd ’ e x i s t e n c e

+ de 70 Agencespartout en France

3 260 000 m2 commercialisés en 2019

3 070 transactions en 2019

53,35 M€ de CA en 2019


3 4 5Bureaux

page. 6

Commerce

page. 23

Activités

page. 14

Investissement

page. 29

2

SOMMAIRE

1 2Introduction

page. 3

1Introduction

Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 4

GRENOBLE

GRENOBLE


GRENOBLE ET SA MÉTROPOLE

5

Destination touristique prisée : sports d’hiver et loisirs de montage

3ème commune de la région Auvergne-Rhône-AlpesMétropole grenobloise : 49 communes, 670 000 habitants

2nd ville où il fait bon étudier : 68 000 étudiants

L’excellence scientifique et une recherche de niveau mondiale13 centres de recherche nationaux et internationaux

Grenoble classée 5e ville la plus innovante au monde en 2013 parle magazine Forbes

Située au croisement de trois axes autoroutiers majeurs : A41, A48et A51

€

€

€€

2Le marché des bureaux


L’ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN VOLUME (m2)

71 323

86 138

62 36956 543

72 914

26 750

42 885

8 5009 050

39 000

6430 6675

140278 802 9939

2016 2017 2018 2019 2020

Total Dont clés en main Dont neuf

Moyenne décennale:58 394 m2

À noter néanmoins que ces chiffres sont boostés par destransactions de grandes envergures pour notre marché :près de 40 000 m² en clés en main, soit 30 000 m²supplémentaires par rapport à 2019. Ce bon en avantamorti largement la baisse générale des transactions.

Nombre de programmes neufs de très belles qualités sontprêts à être développés chez les promoteurs, mais lesfinancements sont souvent suspendus à un taux de précommercialisation de 50% voire 60%.Ceci complique la liquidité des produits et retarded’autant les démarrages des opérations. Cette phase estdifficilement gérable pour une entreprise qui doitanticiper une dédite de son bail ou un besoin au regardde son développement.La pré commercialisation est un enjeu majeur pour ledéveloppement de programmes neufs en pénurie surl’agglomération.

À SAVOIR

Laure FERRIERGérante

Donnés extraites de l’étude de marché 2020 FNAIM Entreprises 38

72 914 m² ont été commercialisés en2020 contre 58 394 m² en moyennedécennale.

L’année 2020 est un très bon cru.

Sur les 5 dernières années nous constatons que les opérations neuves sont quasiment stables, cesont les clés en main qui nous permettent d’atteindre des records de volume de transactions :2017 et 2020 en sont le parfait exemple.

L’opération d’envergure : Arteparc Meylan (+ de 30 000 m² à terme), est commercialisée pourmoitié et sort de terre avec 2 belles signatures sur 10 000 m² et 2 500 m² pour une livraison mi2021. Le terrassement de l’espace service et de coworking a démarré pour être livré 1e trimestre2022.


L’ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN NOMBRE – NEUF / 2ND MAIN

Sur l’année 2020, la priorité des entreprises,et nous pouvons le comprendre aisément,n’a pas été au changement et prise dedécisions immobilières.

Du point de vue de l’acquisition, peu deprojets engagés ont été stoppés par refusde financement.Nous constatons que, cette année encore,nombre de recherches sont orientées versl’acquisition.Néanmoins le manque de produits sur lemarché amène certaines entreprises ayantun impératif d’évolution, à choisir de louerplutôt que d’acheter : 85 % destransactions sont des prises à bail.

Il faut cependant relativiser le taux detransactions : 67 %, notées à l’acquisitionsont dopées par le volume de clés en mainréalisées cette année : 39 000 m² sur 48 939m²L’augmentation du volume unitaire destransactions réalisées « masque » la baissedu nombre de transactions effectuées.

98TRANSACTIONS99

131 122

160

98

2016 2017 2018 2019 2020

Neuf67%

location85%2 2



STOCK DISPONIBLE

À SAVOIR

Le stock croissant depuis ces troisdernières années se composemajoritairement de locaux vieillissantset souvent obsolètes.

Commencent à sortir des programmesde restructurations lourdes ousimplement de démolition pourrepartir sur une page vierge. Et ainsiproposer des programmes plus denseset pus adaptés à l’attente desentreprises.

Depuis 3 ans nous constatons une hausse constante du stock disponible pour atteindre un record cette année : 145 000 m²

Ce stock vieillissant ne répond pas aux exigences des entreprises. Même à prix très nettement en dessous des valeurs du marché, certainsimmeubles ne trouvent pas preneur. Le prix n’est pas le premier critère de choix des entreprises.

Viennent en pôle position les critères suivants :- Possibilité de stationnement.- Proximité des transports en commun.- Qualités thermiques et environnementales du bâtiment qui assurent un confort de travail recherché aujourd’hui, mais également

répondent à l’engagement environnemental de nombreuses entreprises.- Commodités offertes à proximité des lieux de travail : points de restauration notamment.

2016 2017 2018 2019 2020

Total Dont neuf

116 500

90 313 88 247

136 000145 000

9 500

24 949

7 573 5 973 4 306



STOCK DISPONIBLE

46%

2%

37%

15%

Nord de l’agglomération

Grenoble

Sud de l’agglomération

Territoire du Grésivaudan

Le secteur du sud de l’agglomération tire particulièrement bienson épingle du jeu : il offre une facilité d’accès et un ratio deparking confortable qui reste un critère majeur pour la majoritédes entreprises dans leur choix d’implantation.

Le projet urbain GRANDALPE sur les communes d’Echirolles,d’Eybens et de Grenoble pourrait encore renforcer cettetendance.

Le centre de Grenoble perd de son attractivité : moins 50 % dedemandes placée. Les difficultés de circulations n’y seraient pasétrangères.

Le nord de l’agglomération, comme les années précédentes,n’a pas les faveurs des utilisateurs tertiaires. En effet une grandepartie des zones éonomiques sont plus orientées vers l’activitéindustrielle.



VALEURS MOYENNESLOCATION / ACQUISITION

Calcul des valeurs moyennes = Somme des loyers en € au m2

Nombre de transactions

Les valeurs étant des moyennes, celles-ci évoluent égalementen fonction de la taille et de la qualité de l’actif.

À SAVOIR

Bureaux Neuf Ancien

Location

€ / m²/an HT HC165 – 180 € 140 – 155 €

Acquisition

€ / m² HT HC2 580 – 2 850 € 1700 – 1 850 €

Bureaux Neuf Ancien

Location

€ / m²/an HT HC148 –165 € 100 – 140 €

Acquisition

€ / m² HT HC2 450 – 2 600 € 1 600 – 1 900 €

GRENOBLE

GRÉSIVAUDAN

PÉRIPHÉRIE

Bureaux Neuf Ancien

Location

€ / m²/an HT HC145 – 165 € 90 – 135 €

Acquisition

€ / m² HT HC1 950 – 2 250 € 900 – 1 700 €

Les quartiers de Bouchayer-Viallet et de la Presqu’Île tirent les valeurs de marché vers lehaut.

Les prix du fonciers et les nouvelles normes imposées par la RE 2020 ont un impact directsur ces augmentations.

En effet, la raréfaction des terrains disponibles joue sur la hausse de leur prix tant àl’acquisition qu’à la location.

La RE 2020 (versus RT 2012) pour Réglementation Environnementale, a également unimpact sur le coût de construction.

Divers labels classifiant les performances énergétiques des bâtiments étaient venusrenforcer la RT 2012 : HQE, BBC…

Depuis le 1e janvier 2021 les normes de constructions vont plus loin pour répondre auxenjeux de la transition énergétique.

L’objectif à atteindre est de passer du bâtiment passif qui affiche de réelles économiesd’énergies à un bâtiment à énergie positive (BEPOS) avec de la production d’énergiesur site (panneaux solaires ou photovoltaïques).

Cette norme concerne le neuf mais également toute rénovation lourde de bâtimentsexistants.



L’OFFRE DISPONIBLE

- ECHIROLLES -Location493 m2

- ST JEAN DE MOIRANS -Location ou vente

428 m2

- MONTBONNOT ST MARTIN -Location ou vente

2 316 m2

- ECHIROLLES -Location606 m2

- GRENOBLE -Location1 100 m2

- CROLLES -Location ou vente

1 988 m2

- SEYSSINET PARISET -Location460 m2

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- ST MARTIN D’HERES -Location2 731 m2

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LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2020CONCLUSION

Si le marché de bureaux en générala été particulièrement touché etperturbé par la crise sanitaire,Grenoble et la métropole tirent bienleur épingle du jeu.

Dans un premier temps au regard dubouleversement instantané qu’a étéla mise en place massive dutélétravail en mars 2020, tout s’estarrêté.Puis, avec la situation qui se prolongenous rencontrons une formed’attentisme face à ce phénomèneinédit.

Le manque de vision à long termefreine les décisions d’un point de vueimmobilier. Ce qui est trèscompréhensible au regard de ceque représente l’investissement pourune entreprise de déménager sonactivité.

Déménager une entreprise etprendre un engagement sur un bailde 3, 6 ou 9 ans est une décision

importante pour une société. Il estaisé de comprendre qu’une telledécision peut être mise en suspensdans l’attente de perspectives plusclaires.

Également les nouvelles formes detravail, notamment le télétravail, lesnouvelles attentes des salariés face àla situation sanitaire et sociale quenous connaissons, demandent deprendre du recul sur ce que seront lesorganisations du travail dans lesannées à venir.

De fait, nombre d’entreprises ont misen stand by leur projet dedéménagement, ce qui expliqueune partie de la baisse du nombrede transactions et de m²commercialisés sur l’année 2020.

Nous notons que le marché resteactif avec des entreprises qui ont lapossibilité de se projeter quant à leuractivité – médical, digital,développement informatique,

nouvelles technologies – avec desdemandes de belle envergure.

Ce dynamisme laisserait paraître quele marché ne demande qu’àredémarrer dès que la situationsanitaire s’éclaircira.

3

Le marché des locaux d’activités


L’ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN VOLUME (m2) – NEUF / 2ND MAIN

Sans surprise, la surface commercialisée durantl’année 2020, aura été en replis par rapport à 2019,passant de 123 500 m² à 101 200 m², soit une baisse deprès de 18 %.

Cette baisse s’explique principalement par le fort recul des opérations clésen main (- 44 % de surface placée), dont les prises de décisions sur ce typede projet, nécessitent une visibilité à moyen/long terme. Visibilité qui n’estpas de mise avec la conjoncture sanitaire actuelle pour bon nombred’entreprises.Néanmoins, notre territoire demeure extrêmement dynamique, et laDemande reste soutenue, principalement tirée par les grands comptes.

Guillaume WOUTAZResponsable d’agence – Locaux d’activités/Investissement

À SAVOIRRecul des opérations « clés en main ».Hausse de la Demande émanant de start-up et assimilées .Demande Logistique et Messagerie en augmentation sensible (en corrélation avec l’explosion du e-commerce.

113 606 113 628

137 591

123 547

101 232

4 695 5 014 6 390 4 167 3 689

25682 3112522823

29 46116402

2016 2017 2018 2019 2020Total Dont clés en main Dont neuf

Moyenne décennale116 408 m2



L’ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN NOMBRE – NEUF / 2ND MAIN

Le nombre des transactions est lui aussi en replis,suivant l’évolution de la surface placée égalementen baisse.

L’ancien est très majoritaire, tant en matière devente que de location, la part du neuf étant àcontrario très marginale :

- 5,4 % des locations ont porté sur des locaux neufs.- 3,9 % des ventes se sont traitées sur des locauxneufs.

La part du neuf est très faible. Elle résulte d’unmanque de foncier disponible, mais aussi d’unedifficulté des entreprises à se projeter sur desopérations nécessitant une pré-commercialisation…

80TRANSACTIONS

10389

118

9480

2016 2017 2018 2019 2020

À SAVOIR

Surface moyenne destransactions en location: 554 m²

Surface moyenne destransactions à la vente :1 746 m².2 2Ancien

95,5%Location57,5%



L’EVOLUTION DE L’OFFRELE STOCK DISPONIBLE

Le stock poursuit sa baisse, à un niveau jamais observé à l’échelle du territoire :73 000 m² de stock, principalement à la location quand la demande est majoritairement exprimée àl’acquisition…

Nous devrions dans les prochains mois, observer une hausse de la demande locative, étant donné ledurcissement avéré des conditions d’accès aux prêts bancaires.Concernant les valeurs tant vénales que locatives, nous avons observé une hausse de ces dernières, celacompte tenu du stock très faible de locaux disponibles à la vente et d’une amélioration qualitative dustock des locaux disponibles en location.

180 000

156 500

136 700

120 500

132 461

165 787

151 982

122 100122 000

76 490

73 441

2015 2016 2017 2018 2019 20202010 2011 2012 2013 2014



VALEURS MOYENNES LOCATION / ACQUISITION

Calcul des valeurs moyennes = Somme des loyers en € au m2


Les valeurs étant des moyennes, celles-ci évoluent également enfonction de la taille et de la qualité de l’actif.

À SAVOIR

Location Neuf Ancien de qualité Ancien vieillissant

Loyer annuel €/m²

HT HC75 € - 90 € 55 € - 70 € 30 € - 50 €

Vente Neuf Ancien de qualité Ancien vieillissant Ancien friche

Prix €/m²

HT HC1 100 € – 1 200 € 750 € - 1000 € 350 € - 700 € 50 € - 250 €

La baisse du volume commercialisé, de même que le contextesanitaire, n’auront pas eu d’impact sur les valeurs, quiparadoxalement, sont en augmentation en comparaison avecl’année précédente.Ceci s’explique notamment par un déficit qui perdure en matièred’offre de locaux à vendre, et un Marché de report sur les locauxproposés à la location.En toile de fond, une rareté foncière croissante, mais aussi et c’est àsouligner, une amélioration qualitative des locaux disponibles.



L’OFFRE DISPONIBLE

- NOYAREY -Location

2 710 m² divisibles

- SEYSSINS -Location355 m2

- SEYSSINET PARISET -Location700 m2

- VARCES -Vente ou location

900 m2

- SAINT EGREVE-Vente

1 233 m2

- GRENOBLE -Location


- VILLARD BONNOT -Vente


- FONTAINE-Location882 m2

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Nous l’avons vu, la baisse est limitéeen ce qui concerne la Demandeplacée, impactée principalementpar la baisse des opérations clés enmain.Pour le reste, les tendancesobservées antérieurement, se sontconfirmées, et se renforcent même :

Part croissante de la Demande desacteurs de la logistique, etmessagerie dont celle dite « dudernier kilomètre ».Cette tendance n’a aucune raisonde s’inverser au regard dudéveloppement du e-commerce.À voir cependant, la compatibilitéde l’activité logistique au sens large,avec les conditions plus strictes pourla circulation des camions etvéhicules de livraison (mise en placede la ZFE notamment…).

Accroissement des Demandes auprofil technologique. Nombre destart-up essaiment et sont enrecherche de bâtiments de

production, mais qualitatifs. LaDemande est donc plus exigeantesur les qualités et prestations desbâtiments.Le salut des bâtiments vétustes estsans conteste la vente de cesderniers. Et sur des niveaux de prix quirestent et resteront élevés, raretéfoncière et faiblesse du stockobligent…

Nous allons assister à uneoptimisation du foncier, étant donnéla volonté politique de réduirel’artificialisation des sols.La constructibilité devrait s’en trouveraugmentée et donc accroître lavaleur des terrains.Le renchérissement des terrains,viendra augmenter les valeurslocatives et vénales des bâtiments,en bout de chaine.

A noter enfin le déblocage defoncier donnant un peu d’oxygèneau Marché :

- Zone du saut du Moine enagglomération sud.- Déblocage de terrains sur Centr’Alp2.Développement d’opérationsneuves et clés en main sur d’ancienssites industriels à l’instar d’une partiedu site « GE » sur Grenoble.

20

LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉ EN 2020CONCLUSION


FOCUS SUR LE PARC D’ACTIVITE DE LA GRANDE ILELOCATION / ACQUISITION

La zone d’activité de la Grande Ile, de plus de 80 hectares regroupe deuxcommunes : Villard Bonnot et Le Versoud .Elle est dotée d’une très bonne situation géographique. A moins de 20minutes de Grenoble, située dans le territoire du Grésivaudan, la zone estaccessible via l’axe autoroutier A41 (Grenoble/Chambéry) et estdirectement desservie par un échangeur autoroutier.

Le parc d’activité s’est développé autour d’industries traditionnelles :papeteries, chimie, métallurgie et s’est ouvert depuis peu, à la logistique (sites de GLD)

Le Parc technologique de Crolles/Bernin se trouve à proximité. Il accueille lesleaders mondiaux de la microélectroniques (STMicroelectronics, Soitec…).

*image extraite du site zonedactivite.com


FOCUS SUR LE PARC D’ACTIVITE DE LA GRANDE ILEIMPLANTATIONS REALISEES EN 2020

Somme des loyers en € au m2


DOMIDEAOpération de construction de locaux

d’activités en copropriété (5 lots)Superficie : 1 548 m² développés

SNOWLEADERRue Guynemer – Le Versoud

Acquisition d’un bâtiment industriel et logistique

Superficie : 25 376 m2 environ de bâtiment

2

VERITASRue du docteur Marmonnier – Villard

BonnotPrise à bail bureaux

Superficie : 1 240 m2 environ (mixte bureaux/atelier)

1

CARTE2

23

Villard-Bonnot

Domène

AérodromeGrenoble

Le Versoud

A41D1090

12

3

Montbonnot-Saint-Martin

Biviers

Saint-ismier

Le Versoud

4Le marché des locaux commerciaux


LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2020CONTEXTE

Pour commencer, il semble important de rappeler que ces deux dernières années ontété particulièrement compliquées pour le commerce.Les centres-villes, partout en France, ont été touchés par des mouvements sociaux et desmanifestations liées aux différentes réformes entreprises.

Toutefois, si on se focalise sur l'aspect uniquement immobilier, nous pouvons noter que Grenoblereste une ville attractive.

Le commerce fonctionnant par cycle, un renouvellement des concepts s’opère dans le centre-ville.Nous remarquons que les secteurs alimentaires sous toutes leurs formes et les activités de servicesont le vent en poupe. Les épiceries, les concepts de restauration se multiplient au détriment desactivités d’équipement de la personne ; secteur d’activité à marge plus réduite et fortementimpacté par les canaux de distribution internet.


LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2020Les artères commerçantes principales

Nous constatons pour cette année encore une baisse du nombre de m² placés et de transactions peu ou prou de la moitié par rapportà 2019 sur l’agglomération.

Néanmoins le centre-ville garde son attractivité comme en 2019. Il affiche 70 % de locations et 90 % de ventes réalisées.Le centre-ville pour ses emplacements n°1 et n°1 bis conserve son attractivité. La Grande Rue reprend sa place au même titre que lesrues piétonnes Saint-Jacques, la Poste et la rue de Strasbourg.

Les ZAC périphériques comme Comboire et Champ-Roman en progression l’an dernier s’essoufflent quand Cap des H et Cap 38progressent.

La place Victor-Hugo a toujours le vent en poupe et la rue de Bonne, Grenette, et Lafayette se maintiennent.



LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2020VALEURS MOYENNES

Echirolles Comboire

Commerce N°1 N°1 bis Grands boulevards N°2 Périphérie

Location -

Loyer annuel

€ / m² HT HC

450 – 650 € 200 – 300 € 100 – 140 € 80 – 120 € 90 - 160 €

Les valeurs de marché des emplacements N°1 bis, grands boulevards, N°2 et périphérie semaintiennent quand les loyers des emplacements N°1 ont une tendance à la baisse encomparaison à 2019.Les loyers « prime » passent de 500-800 € HT à 450-650 € HT/m²/an.


GRAND PLACE :Dans le cadre du projet GRANDAPLES lecentre commercial de Grand Place vafaire peau neuve.Le Groupe Klépierre prévoit larestructuration de l’ensemble du siteaujourd’hui développé sur 54 000 m² etaccueillant 120 boutiques.Au delà de ce beau projet ce sont tousles alentours qui vont se transformer :voiries, destruction de autopont Marie-Reynoard, création de pistes cyclables,d’un mail Nord-Sud du parc Maurice-Thorez au parc Jean-Verlhac : un projetd’envergure qui permettra de requalifierce secteur de jonction entre Echirolles etGrenoble.

NEYRPIC :Un nouveau centre commercial :NEYRPIC , va ouvrir courant 2022 en lieuet place de l’ancienne usine NEYRPIC àSaint-Martin-d’Hères sur le boulevardGabriel-Péri.Sont prévus l’implantation d’un nouveausupermarché de plus de 3 000 m² et unegalerie commerciale : restaurations,habillement, esthétique, coiffure, servicesbancaires…

27

LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2020PERSPECTIVES

Centre Commercial GRAND’PLACE

Centre Commercial NEYRPIC


La crise que nous traversons depuismars 2020 amène la population àréfléchir autrement en terme deconsommation et à faire évoluer seshabitudes.

Une attention particulière est portéeau commerce de proximité, àl’origine des produits, à la productionbiologique. Les circuits courtsd’approvisionnement sont plébiscitéset les produits de seconde mainprennent des parts de marché.

Dans cette dynamique, l’attention etla relation avec les commerçantsévoluent vers plus de proximité.

Une tendance se dessine. Avec lesnombreuses pistes cyclables crées lazone de chalandise à tendance às’étendre. Les « stops » à vélo sont

plus aisés qu’en voiture etpermettent de couvrir un plus grandsecteur qu’à pied. Certainscommerces en tireront sans douteprofit.

Également, il est visible que lesachats en ligne sont en forteprogression.

Nous ne pouvons malheureusementpas écarter le constat que certainsmétiers sont en grandes difficultés : larestauration, l’évènementiel,l’hôtellerie et tous les secteursculturels. Malgré les aides de lamétro, de la région et de l’étatcertains ne pourront se relever decette crise inédite et majeur quenous traversons.

28

LE MARCHÉ DES LOCAUX COMMERCIAUX EN 2020CONCLUSION

5Le marché de l’investissement


LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN 2020EVOLUTION DES VOLUMES INVESTIS

2016 2017 2018 2019 2020

Montant investis en millions d’euros

43

187

81

138

105

Le montant investit sur notre secteur est orienté à la baisse en 2020, atteignant 105 000 000 € (contre 138 000 € en 2019 pour rappel).Le manque de produit sur le marché explique en partie cette baisse.

Le niveau des taux de rendement, quelle que soit la classe d’actif, poursuit son érosion, principalement pour des opérations dites « prime ».

5,6 % pour les actifs « prime » en tertiaire, et 7 % pour des actifs « prime » pour des locaux d’activités AEM (acte en main)

8,6%8,0%

7,5% 7,5%

7,0%7,8%

7,3%

7,5% 7,5%

6,8%

6,3%5,8% 6,1% 5,9%

5,6%

Tendance bureaux « Prime »(Baux fermes de longue durée)

Tendance activités« Prime »

Tendance bureaux« Récents »

2016 2017 2018 2019 2020

Le taux de rendement



LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN 2020EVOLUTION DES VOLUMES INVESTIS

Typologie de l’investissement

57%

1,50%

41,50% Bureaux

Commerces

Activités

L’investissement en tertiaire est majoritaire avec 57 % desmontants investis.C’est sur ce marché que se trouvent le plus d’opportunitésd’investissement.

Les locaux d’activités gardent une belle part de marchéavec 41,5 %.La demande est très forte pour cette classe d’actif, mais lemanque de produit freine le marché.

Le commerce en revanche est en berne avec 1,5%. Il n’ypas ou presque de produits à la vente.

A noter que les investisseurs particuliers représentent une partsignificative des 105 M€ investis sur notre territoire avec plusde 25 M€.


La tendance se confirme : commeles années précédentes lesinvestisseurs privés s’orientent plus surdes locaux de seconde main avecun taux de rendement supérieur,quand les investisseurs institutionnelsse positionnent sur des biens neufs outrès récents acceptant des taux plusfaibles.En contre partie, ces derniers ont unniveau d’exigence plus élevé sur laqualités des produits et les utilisateurs.

Le risque d’un taux bas peut être priss’il y a en face un certains nombresde garanties.

De manière générale les critères desélection des investisseursinstitutionnels restent constants :

• immeubles récents ou neufs• emplacement sur un marché

porteur/liquide.• locataires aux profils sécurisés• baux fermes

C’est lorsque l’ensemble de cescritères est réuni que les tauxpeuvent se contracter.

Le nombre de transaction et volumeen m², sont inversementproportionnels : le nombre detransactions des investisseursinstitutionnels représentent 1/3 dunombre de transaction quand lesmontants investis représentent 60 %du marché de l’investissement entertiaire.Les investisseurs institutionnels ciblentde gros volumes. Leur capacitéd’investissement restent stables.

En ce qui concerne la baisse descapitaux investis, elle ne provient pasde la baisse des liquidités disponibleset/ou du manque d’intérêt desInvestisseurs pour notre territoire, bienau contraire, mais du manqued’offre. La tendance est surtout vraien locaux d’activités et locauxcommerciaux.

L’investissement en immobilier reste àce jour un des investissements les plusfiables avec des rendementsattractifs

32

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN 2020CONCLUSIONS


LEXIQUE

Compte propre

Il s’agit d’une transaction danslaquelle une société acquiert unterrain pour y construire un immeublepour son propre usage.

2nde main

Tout actif ayant plus de 5 ans et nenécessitant pas de gros travaux deremise en état.

Neuf

Tout actif ayant moins de 5 ans ouayant fait l'objet d'une réhabilitationlourde.

Obsolète

Tout actif ayant besoin d’une remiseen état (réhabilitation) profonde etne pouvant être occupé en l'état.

Demande placée

Il s’agit de toutes les transactions(location, vente, compte propre,VEFA et BEFA) ayant abouties aucours de l’année N-1 (2019 pourcette étude) et donc des sociétésayant pris à bail ou acquis un actif.

Offre à 6 mois

L’état du stock est arrêté au31/12/2019. L’offre disponible à 6mois correspond aux locauxdisponibles avant le 30 juin 2020.

Offre à 6/12 mois

L’état du stock est arrêté au31/12/2019. L’offre disponible à 6/12mois correspond aux locauxdisponibles entre le 30 juin 2020 et le31 décembre 2020.

L’état des locaux La transaction L’offre

Projet en blanc

Un projet de construction est dit« blanc » lorsque le promoteurcommence les travaux deconstruction sans avoir pour autantsigné de promesse de vente ou bail.Cette construction à lieu car ellerépond à une demande/ attente dumarché.

VEFA / BEFA

La vente ou bail en l’état futurd’achèvement est une vente ou unelocation d’un programme àconstruire.

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