ETUDE D’IMPLANTATION HOTELIERE...OFFRE HOTELIERE L’hôtel en projet s’intègrera au sein...

Septembre 2015

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MKG Hospitality Paris - London - Nicosia – Berlin

Etude d’implantation Type de projet – Site d’implantation

PROJET HOTELIER

GARGENVILLE

ETUDE D’IMPLANTATION

Septembre 2015

F4715/8101

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Projet hôtelier – Gargenville Etude d’implantation

SOMMAIRE

1 ENVIRONNEMENT DU PROJET.................................................................................................... 8

1.1 DEFINITION DE LA ZONE D’ETUDE .............................................................................................. 8

1.2 LE SITE D’IMPLANTATION ............................................................................................................. 9

1.3 ACCESSIBILITE ............................................................................................................................ 11

1.4 DONNEES DEMOGRAPHIQUES.................................................................................................. 15

1.5 ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ............................................................................................. 16

1.6 ENVIRONNEMENT TOURISTIQUE .............................................................................................. 21

2 ANALYSE DU MARCHE HOTELIER DE LA ZONE D’ETUDE ................................................... 23

2.1 L’OFFRE HOTELIERE ................................................................................................................... 23

2.2 LA DEMANDE HOTELIERE .......................................................................................................... 30

3 ENTRETIENS QUALITATIFS ....................................................................................................... 36

4 LE PROJET ................................................................................................................................... 39

4.1 AVIS SUR LA FAISABILITE DU PROJET ..................................................................................... 39

4.2 RECOMMANDATION PRODUIT ................................................................................................... 40

5 RESULTATS PREVISIONNELS ................................................................................................... 41

5.1 TAUX D’OCCUPATION PREVISIONNELS ................................................................................... 41

5.2 MIX-CLIENTELES PREVISIONNEL .............................................................................................. 43

5.3 REDUCTIONS, PRIX MOYEN ET DUREE DE SEJOUR .............................................................. 46

5.4 RESTAURATION ........................................................................................................................... 49

5.5 ACTIVITES ANNEXES .................................................................................................................. 49

5.6 CHIFFRES D’AFFAIRES PREVISIONNELS ................................................................................. 49

5.7 CONSTATS MARKETING MKG HOSPITALITY ........................................................................... 49

5.8 COMPTES D’EXPLOITATION PREVISIONNELS......................................................................... 61

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OBJECTIFS DE L’ETUDE

La société MKG Hospitality a été mandatée afin d’évaluer l’opportunité de créer une offre hôtelière sur un site se

trouvant à l’angle de l’avenue Victor Hugo et de la rue Gabriel Péri, à Gargenville dans les Yvelines.

Les objectifs de l’étude sont donc les suivants :

- Mesurer les flux de clientèles actuelles et potentielles, générés par l’environnement économique et touristique

dans lequel s’insère le projet hôtelier, en tenant compte des projets de développement de la zone.

- Analyser l’offre actuelle et future de la zone d’étude, les potentiels concurrents du projet,

- Analyser les caractéristiques de la demande, et les attentes de la clientèle,

- Anticiper la demande potentielle pour l’établissement en projet,

- Emettre des recommandations quant aux composantes idéales pour cet établissement, notamment en termes

de positionnement, de capacité et de prestations complémentaires,

- Réaliser des prévisionnels de chiffres d’affaires pour les 5 premières années d’activité et d’exploitation pour

les 10 premières.

Compte tenu de la localisation du site d’implantation, 18 communes ont été retenues dans la zone d’étude,

les principales étant Gargenville, Les Mureaux et Mantes-la-Jolie.

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SYNTHESE ET FAITS MARQUANTS

SYNTHESE DE L’ENVIRONNEMENT

SITE D’IMPLANTATION ET ACCESSIBILITE

Le site d’implantation se trouve à Gargenville, à l’angle de la route départementale D130 et de l’avenue Victor

Hugo, lui conférant une bonne accessibilité et visibilité depuis ces axes majeurs à l’entrée sud de Gargenville.

L’hôtel en projet sera ainsi localisé en bordure de la Seine et à 1,2 kilomètre de la gare de Gargenville.

La zone d’étude est facilement accessible par les routes départementales D190 et D113 qui font la liaison entre le nord et le sud du territoire à l’étude et l’autoroute A13 qui relie la zone d’étude à Paris en 45 minutes. La desserte est complétée par le réseau ferroviaire via la gare de Gargenville, desservie par la ligne de Transilien J reliant Mantes-la-Jolie à la Gare Saint-Lazare. Plusieurs lignes de bus se trouvent à 500 mètres du site, toutefois ces dernières desservent les communes voisines et ce moyen de déplacement reste essentiellement privilégié par les populations locales.

A l’horizon 2020, la ligne de RER E sera prolongée jusqu’à Mantes-la-Jolie sur près de 50 kilomètres via la station

Epône-Mézières. Ce projet ne desservira pas directement le site d’implantation mais renforcera significativement la

desserte de la zone d’étude, favorisant le dynamisme de la zone et ainsi l’implantation de nouvelles sociétés.

ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE

La zone d’étude compte près de 11 000 sociétés pour plus de 56 000 salariés en 2011, lesquels sont notamment

concentrés au sein des pôles économiques de Mantes-la-Jolie et Les Mureaux qui concentrent le plus grand

nombre d’employés du fait de la présence d’entreprises de grande taille, telles qu’Airbus. Gargenville ne constitue

pas un bassin d’emploi majeur, mais profite toutefois de ce tissu économique dynamique.

Parmi les 10 entreprises de plus de 200 salariés recensées, la plupart sont implantées à plus de 8 kilomètres du

site d’implantation et la présence d’hôtels plus proches limitent les flux potentiellement captés. Parmi ces

entreprises, 3 sont des sièges sociaux, généralement pourvoyeurs de nuitées.

Plusieurs projets économiques ont été recensés, mais aucun n’est susceptible de générer des nuitées au sein de

l’hôtel en projet, certains pouvant même avoir des répercussions négatives en raison de la réduction de l’activité

économique.

ENVIRONNEMENT TOURISTIQUE

Enregistrant plus de 67 millions de nuitées et plus de 32 millions d’arrivées, l’Ile-de-France est la plus importante

destination touristique française.

La zone d’étude affiche une activité d’affaires peu développée mais bénéficie toutefois d’une proximité avec

plusieurs équipements pouvant accueillir des manifestations professionnelles comme le Parc des Expositions de

L’île Aumône, dont certains reports de flux sont captés par les hôtels du territoire. 3 des hôtels économiques de la

zone proposent également des salles de réunion permettant d’attirer des touristes d’affaires.

Le territoire dans lequel s’insère l’hôtel en projet ne dispose pas de réelle identité touristique. La proximité avec le

Parc naturel régional du Vexin français constitue le principal élément d’attractivité, mais ne permet que de très

faibles répercussions sur l’activité hôtelière.

Toutefois, certains évènements organisés au cœur du territoire étudié, ou à proximité, entrainent la saturation

ponctuelle de certains hôtels, à l’image du Salon de la Chasse au Parc de Expositions de Mantes la Jolie et

plusieurs évènements sportifs d’envergure internationale.

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MARCHE HOTELIER

OFFRE HOTELIERE

L’hôtel en projet s’intègrera au sein d’un parc hôtelier composé de 15 hôtels, soit 851 chambres, uniquement

super-économiques et économiques.

Avec 57 chambres en moyenne, les hôtels de la zone d’étude se caractérisent par des tailles assez restreintes par

rapport à la moyenne d’Ile-de-France (85 chambres tous créneaux confondus). Les hôtels super-économiques

enregistrent des capacités proches de la moyenne d’Ile-de-France (68 contre 70) tandis que les hôtels

économiques disposent de capacités restreintes (44 contre 72) en raison d’une majorité d’hôtels indépendants.

Les groupes hôteliers de la zone d’étude sont variés avec la prédominance de chaînes françaises (AccorHotels,

Balladins, Fasthôtel et Louvres Hotels Group) ainsi que des réseaux volontaires tels que Contact Hôtel et Logis.

Le parc hôtelier est réparti au sein de 3 pôles comprenant des hôtels de gammes super-économique et

économique. Le pôle le plus proche du site d’implantation dépend d’Epône, avec 4 hôtels pour 220 chambres.

L’hôtel économique le plus proche est Campanile Epône (53 chambres). 2 autres pôles se concentrent aux

Mureaux et à Mantes-la-Jolie avec respectivement 6 et 5 hôtels.

Les hôtels de la zone d’étude présentent globalement un état qualitatif assez vieillissant, certains devant bénéficier

de rénovations au sein des chambres ou du bâtiment. La zone d’étude compte ainsi un pôle hôtelier assez restreint

et manque particulièrement d’hôtels de gamme supérieure.

Tous créneaux confondus, les tarifs proposés sont soit similaires la semaine et le week-end, soit supérieurs en

semaine, attestant de la forte présence des clientèles d’affaires. Ce constat est d’autant plus vrai pour le créneau

économique ou l’écart varie entre 4,5€ et 30€ pour l’établissement Campanile.

Le parc hôtelier de la zone d’étude évoluera peu au cours des prochaines années, seul un hôtel 2* est attendu à

l’horizon 2017/2019 aux Mureaux.

DEMANDE HOTELIERE

Les performances des hôtels du territoire sont satisfaisantes mais toutefois inférieures aux moyennes de la grande

couronne des 2 créneaux étudiés. Le taux d’occupation de l’échantillon super-économique s’élève à 59,5% contre

73% en moyenne mais toutefois en hausse entre 2013 et 2014 (+3,5 points). Son prix moyen est stable par rapport

à 2013 et en hausse depuis 2011 (+6,1%).

A environ 2 kilomètres du site d’implantation, l’hôtel Campanile Epône enregistre un remplissage inférieur à la

moyenne de la grande couronne (66,4%) mais néanmoins un prix moyen très supérieur à la moyenne de la grande

couronne du créneau économique (65,7€) d’où un RevPAR très satisfaisant, encourageant pour ce créneau.

Les variations mensuelles des taux d’occupation révèlent une prépondérance des clientèles d’affaires. Les taux

d’occupation sont ainsi supérieurs à 60% durant 7 mois, soit de mars à juin, septembre - octobre ainsi qu’en

décembre. Les pics d’activités en juin et septembre sont tout particulièrement liés à l’activité soutenue des

entreprises, cependant l’hôtel économique Campanile Epône révèle davantage une complémentarité entre les

touristes d’affaires et d’agrément, la saison estivale conservant des taux d’occupations satisfaisants, supérieurs à

65%.

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LE PROJET

o Le site d’implantation bénéficie d’une accessibilité routière aisée et d’une visibilité optimale, puisqu’il longe

la route départementale D130, le reliant rapidement à Paris via l’autoroute A13. La gare de Gargenville

(Transilien J) se trouve également à 1,2 kilomètre du site.

o Les pôles économiques de la zone d’étude se trouvent à Mantes-la-Jolie et aux Mureaux, concentrant le

plus grand nombre d’entreprises et d’employés, grâce notamment à la présence d’entreprises de grande

taille, comme Airbus. Malgré qu’il n’apparaisse pas comme un pôle économique majeur, Gargenville profite

tout de même de ce tissu économique développé, à mi-chemin entre ces 2 zones.

o De plus, les initiatives de dynamisation urbaine et économique, notamment dans le cadre du programme

Seine Aval, révèlent un potentiel de développement susceptible d’avoir des retombées positives pour

l’activité hôtelière à moyen terme. Le prolongement de la ligne de RER E jusqu’à Epône à l’horizon 2020,

permettra d’ailleurs, de renforcer cette dynamique.

o L’établissement en projet intégrera un parc hôtelier relativement peu développé et de qualité limitée. En

effet, les 15 hôtels de la zone d’étude offrent un positionnement d’entrée de gamme avec un état qualitatif

assez vieillissant. De plus, ils sont implantés pour la plupart dans des zones d’activités ou d’affaires offrant

un cadre peu agréable. Par conséquent, l’activité hôtelière s’en ressent avec des performances inférieures

aux moyennes de la grande couronne, attestant d’une offre peu cohérente avec les besoins du marché. Les

performances de l’hôtel Campanile Epône, établissement économique le plus proche du site, sont toutefois

supérieures à la moyenne de la grande couronne, élément encourageant pour ce créneau.

o Face à ce constat, l’hôtel en projet aura un réel potentiel de se démarquer en se positionnant sur une

gamme encore inexploitée. Avec un produit neuf et des prestations de qualité, il disposera d’atouts

distinctifs lui permettant de correspondre à la demande. En effet, les sociétés interrogées ont confirmé ne

pas être satisfaites par l’offre existante, les conduisant à se diriger vers des hôtels plus éloignés. Enfin, le

site dispose d’un emplacement agréable, bordé par les berges de Seines, qui saura contraster avec les

environnements respectifs des établissements existants, majoritairement implantés en zones d’activités ou

bordure d’autoroutes.

Au regard de l’ensemble des éléments cités à travers ce rapport, MKG Hospitality émet un avis favorable à

la création d’un hôtel économique supérieur à Gargenville, permettant notamment de se différencier de

l’hôtel Campanile existant.

Le futur hôtel 3* de 70 chambres disposera d’un restaurant ainsi que de salles de réunion et réception, permettant

d’organiser des manifestations professionnelles et privées.

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PREVISIONNELS D’ACTIVITE

L’ouverture de l’hôtel est prévue en 2017.

Les taux d’occupation estimés pour les 5 premières années d’exploitation sont les suivants :

2017 2018 2019 2020 2021

58,6% 62,6% 65% 66,3% 67%

Les clientèles accueillies au sein de l’hôtel seront à dominante des clientèles d’affaires. Le mix-clientèle évoluera

de la manière suivante entre la première année d’exploitation et en année de croisière :

En % de chambres vendues 2017 2021

Individuels Affaires 26,3% 24,7%

Corporates 21,5% 21,8%

Groupes d'affaires 15,3% 16,2%

Individuels Loisirs 22,1% 22,2%

Groupes Loisirs, FIT 14,7% 15,1%

Les prix moyens TTC par type de clientèle évolueront de la manière suivante :

Indice de

fréquentation Taux de réduction 2017 2021

Individuels Affaires 1,1 5% 89,3€ 96,2€

Corporates 1,1 10% 82,4€ 86,4€

Groupes d'affaires 1,5 18% 78,0€ 81,9€

Individuels Loisirs 1,9 5% 76,5€ 79,5€

Groupes Loisirs, FIT 1,9 25% 61,9€ 63,6€

Prix moyen hébergement - - 79,2 € 83,1 €

Les chiffres d'affaires prévisionnels HT de l'hôtel en projet sont les suivants pour les 5 premières années

d'exploitation :

Hébergement Restauration Divers Total

2017 1 077 443€ 684 925€ 236 011€ 1 998 379€

2018 1 175 110€ 722 186€ 248 619€ 2 145 915€

2019 1 242 548€ 744 823€ 257 692€ 2 245 063€

2020 1 282 349€ 760 977€ 260 815€ 2 304 141€

2021 1 294 152€ 760 492€ 262 160€ 2 316 804€

* Euros constants 2015

Résultat Brut d’Exploitation

Le R.B.E évoluerait de la façon suivante, en pourcentage du chiffre d’affaires :

2017 2018 2019 2020 2021

R.B.E. 635 912 € 713 771 € 782 149 € 826 488 € 839 820 €

R.B.E. (en % du CA) 30,6% 31,3% 32,2% 32,5% 32,2%

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Projet hôtelier – Gargenville

Etude d’implantation

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1 ENVIRONNEMENT DU PROJET

Le site d’implantation est localisé à l’angle de l’avenue Victor Hugo et la route de Rangiport (route départementale

D130) à Gargenville, à proximité immédiate de la Seine.

1.1 DEFINITION DE LA ZONE D’ETUDE

La zone d’étude se définit comme la surface à l’intérieur de laquelle l’établissement hôtelier attirera ses clientèles et

s’intégrera dans l’offre hôtelière existante. Son périmètre est déterminé selon différents paramètres :

les axes de communications permettant de se déplacer dans la zone,

les temps et distances pour atteindre le site,

les pôles hôteliers existants,

les zones industrielles et d'activités,

les sites touristiques et de villégiature.

Le site d’implantation se trouvant à Gargenville, 18 communes ont été retenues dans la zone d’étude, les

principales étant Les Mureaux et Mantes-la-Jolie.

Délimitation de la zone d’étude

(Source: Bing, maps, traitement MKG Hospitality – 08/2015)

Site d’implantation

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1.2 LE SITE D’IMPLANTATION

1.2.1 Localisation du site d’implantation

La route départementale D130 (route de Rangiport) longe le site d’implantation, lui conférant une visibilité optimale

et le reliant rapidement à Paris via l’autoroute A13. De plus, la gare de Gargenville (desservie par la ligne de

Transilien J) se trouve à 1,2 kilomètre du site d’implantation. Le site d’implantation est également desservi par les

lignes de bus 19, 20 et 82 (arrêt « Victor Hugo » à 100 mètres environ) reliant les villes voisines.


(Source : Google Maps, traitement MKG Hospitality– 08/2015)

1.2.2 Présentation du site d’implantation

(Crédit photos : MKG Hospitality – 22/07/2015)

L’environnement immédiat de l’hôtel en projet est composé de logements, dont des habitations cossues et des

pavillons. Une école de musique se trouve à 250 mètres du site d’implantation et 4 restaurants se situent à moins

d’1,5 kilomètre.

Permettant de rejoindre le site d’implantation depuis l’autoroute A13 (à 1,5 kilomètre), la route départementale

D130 (route Rangiport) est très fréquentée à hauteur du site d’implantation, ce qui impliquera une bonne isolation

phonique depuis les chambres.

Peu d’hôtels se situent dans la zone primaire du site d’implantation, les plus proches étant les établissements Les

Jardins d’Epône et hotelF1 Epône (49 et 76 chambres, à 1,8 kilomètre) ainsi que l’hôtel Campanile Epône

(53 chambres, à 2 kilomètres).


Gare Transilien Epône-Mézières

ligne N

D190

Gare Transilien de

Gargenville ligne J

A13

D130

Estuaire de la Seine

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Photos du site d’implantation

Vue du Carrefour longeant le site d’implantation

Vue du site depuis l’avenue Victor Hugo

Vue du bâtiment existant

Vue du bâtiment existant depuis le bas du terrain Vue sur la Seine depuis le site

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1.3 ACCESSIBILITÉ

1.3.1 Accès routier

Trois axes structurants desservent la zone d’étude : l’autoroute A13 et les routes départementales D190 et D113.

Maillage routier de la zone d’étude

(Sources : DIRIF, Viamichelin, traitement MKG Hospitality– 08/2015)

* Dernières données disponibles

Le site d’implantation se trouve à proximité de plusieurs axes majeurs de la zone d’étude, favorisant son

accessibilité routière :

- La route départementale D190 longeant la Seine et assurant une desserte locale des communes implantées le

long du fleuve.

- La route départementale D113 traversant le nord du département entre Chatou et Chaufour-lès-Bonnières,

selon un tracé presque parallèle à celui de l'autoroute A13 à partir d'Orgeval. Cette route assure principalement un

trafic local, participant aussi au délestage de l'autoroute lorsque celle-ci est saturée.

- L’autoroute A13 reliant Paris en environ 45 minutes depuis le site d’implantation, Rouen en 1h et la Normandie.

L’autoroute est doublée par la route départementale D113.

La fréquentation de l’autoroute A13 est particulièrement dense, ce qui constitue un atout pour l’hôtel en

projet susceptible de capter une partie de ces flux grâce à sa proximité avec l’autoroute. Les fréquents

encombrements sur l’autoroute inciteront par ailleurs les personnes en déplacement dans les entreprises proches

du site à séjourner sous réserve d’avoir un hôtel de bonne qualité, plutôt que de se rendre dans les hôtels de

Poissy, Mantes-la-Jolie ou Pontoise.

Site

d’implantation

A13

TMJA 2013 : 107 800 véhicules

D113 TMJA 2010* :

8 434 véhicules*

D190

TMJA 2011* : 8 096 véhicules*

https://fr.wikipedia.org/wiki/Chatou

https://fr.wikipedia.org/wiki/Chaufour-l%C3%A8s-Bonni%C3%A8res

https://fr.wikipedia.org/wiki/Autoroute_fran%C3%A7aise_A13

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Desserte depuis le site d’implantation vers les principales destinations régionales

Destination Distance Durée du trajet

Mantes-la-Jolie 8 km 11 min

Poissy 20 km 18 min

Pontoise 30 km 35 min

Versailles 36 km 30 min

Paris 45 km 45 min

Aéroport Paris Charles de Gaulle 70 km 45 min

Rouen 93 km 55 min

(Source : Google Maps – 08/2015)

L’hôtel en projet bénéficie d’une desserte routière efficace permettant un accès rapide, y compris vers Paris située

à 45 minutes.

1.3.2 Accès ferroviaire

La gare des Gargenville se situe à 1,2 kilomètre soit 15 minutes à pied de l’hôtel en projet. Elle est desservie par la

ligne de Transilien J reliant Mantes-la-Jolie à la Gare Saint-Lazare à Paris, et transportant quotidiennement

226 000 voyageurs en moyenne. La Capitale est ainsi accessible en environ 1 heure de transports en commun, et

la connexion à l’ensemble du réseau de transports en commun parisien est ensuite aisée, via les lignes de métro 3,

9, 12, 13, 14, les RER A et E.

En raison de la distance importante avec Paris depuis Gargenville, les accès ferroviaires seront peu

susceptibles d’être utilisés par la clientèle de l’hôtel en projet, mais participent à l’attractivité économique

de la zone d’étude : leur impact sur la demande d’hébergement est donc indirect.

1.3.3 Accès en transports en commun

(Sources : SNCF, RATP – 08/2015)

La zone d’étude bénéficie d’un réseau de transports en commun développé, avec la présence d’une trentaine de lignes de bus desservant les différentes communes des Yvelines.

L’arrêt Victor Hugo situé à 100 mètres du site d’implantation est desservi par 3 lignes :

- La ligne 19 reliant Gargenville à Porcheville,

- La ligne 20 reliant Juziers à Limay,

- La ligne 82 reliant Gargenville à Epône

A noter également que plusieurs lignes de bus relient la gare de Gargenville à Mantes-la-Jolie ou Cergy.

Bien que l’accès au site d’implantation en transports en commun soit aisé grâce à plusieurs connections régulières par bus depuis les villes voisines, ce moyen de déplacement reste essentiellement privilégié par les populations locales.

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1.3.4 Accès aérien

Le site d’implantation n’est pas localisé à proximité directe des aéroports parisiens Roissy-Charles de Gaulle et

Orly, situés chacun à environ 60 kilomètres, soit à plus de 50 minutes en voiture (dans des conditions normales de

circulation).

Fréquentation des aéroports parisiens entre 2010 et 2014 (en millions de passagers)

(Source : Annuaire des Aéroports français – 08/2015)

En 2014, près de 64 millions de passagers ont été accueillis au sein de l’aéroport Roissy-Charles de Gaulle et près

de 29 millions au sein de l’aéroport d’Orly, soit une hausse respective d’environ 10% et 13% par rapport à 2011.

Cela est notamment dû au trafic des vols low-cost en fort développement depuis 2010, attirant de nombreux

passagers.

La présence de ces deux aéroports majeurs en Ile-de-France constitue un atout pour l’activité hôtelière des

Yvelines, mais n’impactera l’hôtel en projet que de manière occasionnelle.

58 167 062 60 970 551 61 556 202 62 052 917 63 813 756

25 568 208 27 104 017 27 200 120 28 254 319 28 862 586

0

20 000 000

40 000 000

60 000 000

80 000 000

100 000 000

2010 2011 2012 2013 2014Roissy CDG Orly

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1.3.5 Projets d’infrastructures de transports

(Sources : Société du Grand Paris, RFF, RATP – 08/2015)

Prolongement du RER E (EOLE) à l’ouest de l'Ile-de-France

Le RER E dessert actuellement l’est de Paris via la gare Magenta, où s’effectue une correspondance avec le RER

B reliant les deux aéroports parisiens, ainsi que les gares du Nord et de l’Est. La Gare Saint-Lazare constitue le

terminus actuel de la ligne E. Le projet consiste à prolonger la ligne de RER E jusqu’à Mantes-la-Jolie sur près de

50 kilomètres via la station Epône-Mézières. Les stations de Porte Maillot, La Défense et Nanterre seront ainsi

reliées à l’horizon 2020, permettant un renforcement significatif de de la desserte de la zone d’étude. Ce projet

devrait favoriser l’implantation de nouvelles sociétés, dynamisant alors l’environnement économique de l’hôtel en

projet.

RD113-RD110 Raccordement du futur échangeur des Graviers au réseau local

Le projet de création de voies nouvelles entre les routes départementales RD113 et RD110 permettra d’améliorer

l’accessibilité du territoire afin de développer l’offre de logements et de faciliter l’implantation d’entreprises sur ce

territoire. Ce projet regroupe l’ensemble des voiries de raccordement de l’échangeur des Graviers sur le réseau

environnant dont le linéaire total cumulé s’élève à environ 2,4 km. Les travaux devraient s’étendre entre 2016 et

2019.

Le site d’implantation se trouve au croisement de l’avenue Victor Hugo et de la route de Rangiport, en

entrée sud de Gargenville, depuis la sortie de l’autoroute A13.

La zone d’étude est facilement accessible grâce à un maillage routier performant via les routes

départementales D130 et D190 et l’autoroute A13.

Même si l’accès routier est privilégié, la gare de Gargenville, desservie par la ligne de Transilien J et

située à 1,2 kilomètre de l’hôtel en projet, permet de rejoindre la Gare Saint-Lazare à Paris en 1 heure

environ.

Le projet du prolongement du RER E améliorera l’accessibilité à la zone d’étude et pourra également

favoriser le dynamisme économique du territoire mais n’impactera pas directement la desserte de l’hôtel

en projet en raison de sa localisation éloignée (à 1,9 kilomètre).

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1.4 DONNÉES DÉMOGRAPHIQUES

Evolution de la population de la zone d’étude entre 2006 et 2011

Communes 2006 2011 Evolution 2006/2011

Croissance annuelle moyenne

Mantes-la-Jolie 41 930 42 727 1,9% 0,4%

Les Mureaux 32 634 30 739 -5,8% -1,19%

Mantes-la-Ville 18 506 19 839 7,2% 1,4%

Limay 15 779 16 304 3,3% 0,7%

Aubergenville 12 126 11 867 -2,1% -0,4%

Meulan-en-Yvelines 8 727 8 921 2,2% 0,4%

Gargenville 6 725 6 811 1,3% 0,3%

Épône 6 357 6 473 1,8% 0,4%

Magnanville 5 444 5 904 8,4% 1,6%

Issou 4 468 4 552 1,9% 0,4%

Autres communes 20 783 23 355 12,4% 2,4%

Total zone d'étude 175 444 177 492 1,2% 0,2%

Yvelines 1 395 807 1 413 635 1,3% 0,3%

(Source : INSEE–08/2015)

En 2011, la zone d’étude compte près de 180 000 habitants, soit 12,5% de la population des Yvelines, une

démographie en hausse (+1,2%) par rapport à 2006.

Les deux villes les plus peuplées de la zone d’étude sont Mantes-la-Jolie et Les Mureaux. Gargenville, commune

d’implantation de l’hôtel en projet, se situe au milieu de ces 2 pôles économiques et compte plus de 6 800

habitants en 2011 (+1,3% par rapport à 2006).

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1.5 ENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE

1.5.1 L’emploi

Nombre d’employés et d’entreprises de la zone d’étude en 2011

Commune Entreprises Salariés Part salariale

Mantes-la-Jolie 2 772 12 650 22,3%

Les Mureaux 1 810 11 078 19,5%

Aubergenville 638 6 255 11%

Mantes-la-Ville 926 4 227 7,5%

Limay 784 4 062 7,2%

Buchelay 319 3 316 5,9%

Meulan-en-Yvelines 648 2 348 4,1%

Épône 469 2 340 4,1%

Ecquevilly 305 2 194 3,9%

Flins-sur-Seine 251 1 630 2,9%

Gargenville 398 1 498 2,6%

Magnanville 322 1 390 2,5%

Autres communes 1 093 3 683 6,5%

Total zone d'étude 10 735 56 671 100%

(Source : Insee – 08/2015)

Globalement, la zone d’étude regroupe près de 11 000 sociétés pour plus de 56 000 salariés, ces derniers

dépendant majoritairement du secteur du commerce, des transports et des services et de celui de l’administration

publique, l’enseignement, la santé et l’action.

Mantes-la-Jolie et Les Mureaux concentrent le plus grand nombre d’employés à l’échelle de la zone

d’étude, du fait notamment de la présence d’entreprises de grande taille, comme Airbus. La bonne accessibilité du

territoire et la proximité avec Paris favorisent l’implantation d’entreprises au sein du territoire étudié.

Même s’il ne constitue pas l’un des principaux bassins d’emplois, Gargenville s’insère également dans ce tissu

économique développé.

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1.5.2 Panorama de la zone d’étude

1.5.2.1 Les principaux employeurs de la zone d’étude

Entreprises de plus de 200 personnes de la zone d’étude*

Entreprise Activité Commune Effectif Distance / site

d’implantation

Renault Construction de véhicules automobiles Aubergenville 2 600 7 km

Airbus Defence & Space

(ex- Astrium) Industrie Les Mureaux 1 900 11,4 km

Bourse de l’Immobilier Immobilier Meulan 920 9 km

GCC Construction de bâtiments

Siège social Les Mureaux 900 8,7 km

EDF Production d’électricité Porcheville 855 3,6 km

Options Location de matériel pour événements Les Mureaux 400 11,6 km

Cimlec Industrie Fabrication de matériels électriques

Siège social Les Mureaux 320 9 km

Diam France Fabrication d'articles en plastique

Siège social Les Mureaux 280 11,4 km

MGI Coutier Equipementier automobile Les Mureaux 215 10 km

Pneumatis Administration d’entreprise Porcheville 200 5,7 km

* hors supermarchés et sociétés de nettoyage

(Sources : AEF, CCI – 08/2015)

Le territoire étudié comprend 10 entreprises de plus de 200 salariés (hors supermarchés et sociétés de nettoyage,

activités peu génératrices de nuitées hôtelières).

De nombreux sites employant plus de 200 salariés sont présents dans la zone d’étude, dont la majorité se

concentre aux Mureaux. Parmi les 10 plus grands employeurs du territoire étudié, 3 sont des sièges sociaux,

généralement pourvoyeurs de nuitées. Plus particulièrement, la proximité avec les entreprises EDF et Renault

constitue un atout pour l’établissement à l’étude, en raison de leur effectif important. L’entreprise Renault a

d’ailleurs embauché 100 nouveaux salariés en juin dernier, confirmant la dynamique de cette filière dans les

Yvelines. En revanche, le site du groupe Airbus devrait prochainement voir son activité se réduire.

Enfin, le centre de formation d’EDF implanté aux Mureaux depuis les années 70, à 11 kilomètres du site, doit

prochainement être transféré hors zone d’étude à l’horizon 2016. Plus de 20 000 stagiaires sont accueillis chaque

année, dont une partie en provenance de l’étranger, constituant un élément important pour l’activité hôtelière de la

zone d’étude. Ce déménagement entraînera une baisse de la demande d’hébergement dans le secteur.

Globalement, le tissu économique de la zone d’étude assure la présence de moteurs de demande variés

favorable à l’activité hôtelière. L’établissement en projet sera quelque peu excentré des principales

entreprises du territoire, toutefois la faiblesse de l’offre lui permettra de capter des clientèles

professionnelles.

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1.5.2.2 Les principales zones d’activités de la zone d’étude

Principales zones d’activités de la zone d’étude (plus de 20 hectares)

Nom de la zone Commune Vocation Effectif Sociétés Surface

ZA Pierre Curie Les Mureaux Industrie, aéronautique 2 000 20 (dont Airbus) 240 ha

ZI des Garennes Les Mureaux Commerce, service,

industrie 1 800 130 68 ha

ZA La Couronne des prés

Epône Industriel, artisanale,

logistique 1 377 76 128 ha

ZA Closeaux Bucheray Industriel, artisanale,

logistique 952 58 35 ha

ZA Porcheville Porcheville Industriel, commercial,

tertiaire 909 18 43 ha

ZA Vaucouleurs Mantes-la-Ville

Industriel, artisanale, logistique

795 72 33 ha

ZA du Clos Reine Aubergenville Industrie, logistique 700 21 28 ha

ZA Les Brosses Magnanville Artisanal, commercial,

tertiaire 667 129 22,5 ha

ZA Closeaux 2000 Bucheray Commerce 603 38 25 ha

ZA les Beurrons Epône Industriel, artisanale,


ZA des Chevries Aubergenville Industrie, logistique 450 25 36 ha

ZA les Garennes Gargenville Industriel, artisanale,


ZA Les Castors Mantes-la-Ville

Industriel, commerce, artisanat

445 37 21 ha

ZA Les Graviers Bucheray Industriel, commercial,

tertiaire 426 3 40 ha

ZA Mantes Innovaparc Bucheray Commercial, tertiaire 350 48 58 ha

(Sources : Communauté d’agglomération de Mantes en Yvelines, Mairie Les Mureaux et Aubergenville – 08/2015)

La zone d’étude compte 15 zones d’activités de plus de 20 hectares, la plus grande étant la ZA Pierre Curie

(240 hectares), avec 200 entreprises et 20 employeurs dont Airbus. De plus, 3 zones comptent plus de 1 000

salariés, apportant une forte dynamique au sein du territoire, ces dernières se trouvant aux Mureaux et Epône.

D’autres zones d’activités de taille plus modeste sont également présentes au sein de la zone d’étude mais

regroupent généralement des TPE, PME et PMI générant peu de nuitées. La zone d’activités de Gargenville se

trouve à proximité de l’hôtel à l’étude. Celle-ci s’étend sur 21 hectares et compte 37 entreprises pour 445

employés.

Localisation des zones d’activités de la zone d’étude

(Sources Audas – 08/2015)


ZI des Garennes (68 ha)

ZA Pierre Curie (240 ha) ZA La Couronne

des Prés (128 ha)

ZA Vaucouleurs (33 ha)

ZA Porcheville (43 ha)

ZA Closeaux (35 ha)

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Même si le territoire étudié compte plusieurs zones d’activités dynamiques, le site d’implantation en est éloigné, la

plus proche se trouvant à 1,5 kilomètre. Ces dernières contribuent cependant au dynamisme économique de la

zone d’étude.

1.5.3 Projets de développement économique (Sources : Mairie de Mureaux, Presse, Audas – 08/2015)

Suppression d’environ 300 postes sur le site Airbus des Mureaux, à 1 kilomètre

Face à la restructuration globale du groupe Airbus, la division Defence and Space (ex-Astrium) est touchée par les

baisses d’effectifs, concernant également le site des Mureaux. Le nombre d’emplois supprimés au sein de la

zone d‘étude s’élèvera à environ 300 à l’horizon 2016.

Déménagement du Centre de formation EDF vers Saclay, à 11,5 kilomètres

L’actuel Centre de formation EDF implanté aux Mureaux depuis les années 70 sera transféré sur le pôle

économique de Saclay (Essonne) en cours de développement. Ce déménagement prévu courant 2016 aura des

répercussions négatives selon les hôteliers de la zone d’étude, puisqu’il implique le départ de près de 15 à 20 000

stagiaires annuels. À noter qu’EDF, soutenu par les pouvoirs publics, envisage l’implantation d’un campus

universitaire afin de reconvertir son site des Mureaux, dans le prolongement du projet SEINERGY LAB.

Ce pôle de formation serait alors dédié au secteur du développement durable avec 3 axes privilégiés : l'efficacité

énergétique, l'intelligence numérique et la mobilité électrique. Bien que 3 000 à 4 000 étudiants soient attendus

à terme, d'ici à 2025, ce moteur de demande aura bien moins d’influence sur l’activité hôtelière que l’actuel

site EDF. Toutefois, il convient de préciser que l’offre de logements, 210 aujourd’hui, ne devrait pas être enrichie

sur le site : de ce fait, les hôtels de la zone d’étude devraient être régulièrement sollicités pour l’accueil par

exemple d’employés en formation continue.

Création d’un Datacenter de nouvelle génération, à Aubergenville, à plus de 7 kilomètres

La récente zone des Hauts de Mon Repas accueillera prochainement un campus de centres de traitement de

données. L'entreprise Choreus Datacenters livrera ses deux premiers bâtiments début 2016 sur 1 000 m² et devrait

être étendue sur 5 000 m² d'ici à 2018. 60 à 100 emplois directs et indirects pourront ainsi être créés. Ce centre

utilisera un système énergétique innovant, qui devrait servir d’exemple pour être reproduit par d’autres sites à

l’échelle nationale voire internationale.

Opération d'Intérêt National Seine Aval

Ce projet global d’aménagement vise à fédérer une cinquantaine de communes au nord des Yvelines,

incluant la zone d’étude, afin de constituer un nouveau pôle urbain avec une perspective métropolitaine. Le

territoire s’étendra alors le long de la Vallée de la Seine, sur environ 40 kilomètres, de Conflans‐Sainte‐Honorine à

l’est, à Bonnières‐sur‐Seine à l’ouest. Plusieurs domaines d’activités économiques sont représentés sur ce

territoire et poursuivront leur développement, soit les secteurs de l’automobile, de l’aéronautique, les éco-

industries, la santé et les services à la personne.

En outre, le nouveau quartier Mantes Université s’intègrera dans ce projet, au sein des communes de Mantes-la-

Ville, Buchelay et Mantes-la-Jolie. Ce quartier comprendra :

- un pôle universitaire technologique,

- un pôle commercial de 30 000 m² de surface,

- un centre aquatique Aquasport,

- un parc urbain de 1,5 hectare,

- plus de 2 000 logements.

Cela permettra le développement de nouvelles infrastructures et ainsi de dynamiser le territoire.

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Au sein de la zone d’étude, Mantes-la-Jolie et Les Mureaux constituent à la fois le premier bassin

démographique (plus de 42 000 et 30 000 habitants) et d’emplois (plus de 12 000 et 11 000 salariés).

Situé au centre de ces 2 pôles, Gargenville profite de ce tissu économique dynamique malgré une activité

économique limitée dans son environnement immédiat.

En effet, le territoire étudié compte 10 entreprises de plus de 200 employés dont 3 sièges sociaux,

généralement pourvoyeurs de nuitées. La proximité avec les entreprises EDF et Renault constitue un

atout pour l’établissement à l’étude, en raison de leur effectif important.

Plusieurs projets économiques ont été recensés au sein de la zone d’étude, mais les répercussions

seront plus négatives que positives en raison de déménagement ou de réduction d’activités.

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1.6 ENVIRONNEMENT TOURISTIQUE (Sources : INSEE, Comité régional du Tourisme – Paris Région – 08/2015)

Avec plus de 32 millions d’arrivées et 67,4 millions de nuitées hôtelières en 2013, l’Île-de-France est la plus

importante destination touristique française. L’Île-de-France dispose du quart de l’offre hôtelière française en

nombre de chambres et de près de la moitié de l’offre hôtelière haut de gamme.

1.6.1 Le tourisme dans les Yvelines

L’évolution de la fréquentation touristique dans les Yvelines entre 2009 et 2013

(Sources INSEE – 08/2015)

En 2013, le département des Yvelines enregistre plus de 1 500 000 arrivées et plus de 2 500 000 nuitées

touristiques, en légère baisse par rapport à 2012.

Les touristes français dominent légèrement le mix-clientèle du département puisqu’ils représentent 56% des

nuitées générées en 2013. Cependant, la présence des clientèles étrangères augmente au cours des dernières

années, avec notamment l’affluence des touristes d’Europe du Nord et de Chine.

La durée moyenne de séjour en 2013 atteint 1,7 nuit, une moyenne stable depuis 2009 mais reflétant le succès des

courts-séjours et l’accueil de touristes de passage, en complément des longs séjours qui ont vocation à être

développés.

Le tourisme d’affaires et d’agrément dans les Yvelines en 2013

(Sources INSEE – 08/2015)

1 451 388 1 462 047 1 514 000 1 563 547 1 526 627

2 451 009 2 499 384 2 641 567

2 788 033 2 571 469

2009 2010 2011 2012 2013

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

Arrivées Nuitées

Affaires 54,3%

Loisirs 45,7%

Dans le département, le mix-clientèle global

est assez équilibré. 54,3% des nuitées

s’intègrent dans le cadre d’un séjour

d’affaires en 2013, une part supérieure à la

proportion observée dans l’ensemble de la

région Ile-de-France (40,6%).

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1.6.2 Le tourisme au sein de la zone d’étude (Sources : Mairie de Mantes-la-Jolie, ABC Salles – 07/2015)

Tourisme d’affaires évènementiel

La zone d’étude affiche une activité d’affaires peu développée mais compte toutefois plusieurs infrastructures

permettant d’organiser des évènements professionnels ou privés, tels que des mariages.

- Parc des Expositions de L'Ile Aumône (à Mantes-la-Jolie, 8 kilomètres du site)

- Le Palais Majorelle (à Mantes-la-Ville, 7,7 kilomètres du site) : 2 salles de séminaire pouvant accueillir jusqu’à

200 et 300 personnes.

- La Ferme de Velannes (à Epône, 4,4 kilomètres du site) : 2 salles communicantes pouvant accueillir jusqu’à

350 personnes.

- Château Hardricourt (à Hardricourt, 9,5 kilomètres) : cette propriété ouverte au public en 2015 peut accueillir

jusqu’à 150 personnes.

Par ailleurs, 3 hôtels économiques disposent de salles de séminaire :

- Campanile Epône, 1 salle pouvant accueillir 20 personnes,

- Les Jardins d’Epône, 2 salles, la plus grande mesurant 90 m2,

- L’Eclipse, 3 salles amovibles.

Tourisme d’agrément

L’hôtel en projet s’insèrera dans un territoire sans réelle identité touristique. D’ailleurs, l’absence d’office du

tourisme dans la zone d’étude ne permet pas la promotion de ses quelques atouts. Si aucun site touristique majeur

n’est présent, 6 des 13 communes au nord de la Seine sont inclues dans le périmètre du Parc naturel régional du

Vexin Français, conférant à la zone d’étude un élément à valoriser.

Le territoire compte également des sites d’intérêt culturel, tels que le Musée Monet à Giverny, le Musée Zola à

Médan ou encore les Maisonnettes des Sœurs Boulangers à Gargenville, pouvant potentiellement constituer un

circuit touristique.

Les hôteliers précisent également que des manifestations à Mantes-la-Jolie occasionnent une saturation de l’offre

entrainant des reports de nuitées vers la zone d’étude : le Salon annuel de la Chasse et de la Faune Sauvage de

Rambouillet – Mantes-la-Jolie en avril (45 000 visiteurs en 2013) ainsi que plusieurs compétitions de vélo, de cross

ou d’Aviron, telles que des Championnats de France ou des compétitions internationales, générant de nombreuses

nuitées au sein du territoire. De plus, la zone d’étude est proche d’un parcours de Golf à Guerville (18 trous),

susceptible de générer des nuitées.

Enfin, la zone d’étude constitue une étape sur le trajet de Rouen vers les Châteaux de la Loire via Paris,

permettant d’accueillir ponctuellement des groupes de touristes étrangers à la recherche de tarifs moindres.

Aucun projet touristique marquant n’est annoncé dans la zone d’étude.

Malgré le positionnement de l’Île-de-France, en tant que la plus importante destination touristique française,

la zone d’étude ne dispose que de très peu d’atouts touristiques susceptibles d’attirer une clientèle

d’agrément. La proximité avec le Parc naturel régional du Vexin Français constitue le principal élément

d’attractivité, mais ne permet que de très faibles répercussions sur l’activité hôtelière.

En revanche, certains évènements organisés au cœur du territoire étudié ou à proximité entrainent la

saturation ponctuelle de certains hôtels, à l’image du Salon de la Chasse au Parc de Expositions de Mantes

la Jolie et plusieurs évènements sportifs d’envergure internationale.

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2 ANALYSE DU MARCHE HOTELIER DE LA ZONE D’ETUDE

2.1 L’OFFRE HOTELIERE

Etablissements Groupe hôtelier ou

réseau volontaire Catégorie Classement Catégorie Ville

HotelF1 Flins Les Mureaux AccorHotels 95 NC Super-économique Les Mureaux

Ibis Budget Mantes La Jolie Sully AccorHotels 80 2* Super-économique Mantes-la-Jolie

Balladins Les Mureaux Balladins 77 NC Super-économique Les Mureaux

HotelF1 Épône AccorHotels 76 NC Super-économique Epône

HotelF1 Mantes Magnanville AccorHotels 76 NC Super-économique Magnanville

Hôtel Alpha - 61 NC Super-économique Bouafle

Fasthôtel Paris Ouest Bouafle Les Mureaux

Fasthôtel 56 1* Super-économique Bouafle

Hôtel Le Sporting - 19 NC Super-économique Mantes-la-Jolie

Hôtel Eclipse Mantes Magnanville - 67 3* Economique Magnanville

Campanile Epône Louvres 53 3* Economique Epône

Hôtel Les Jardins D’Épône - 49 NC Economique Epône

Hôtel Kimotel Contact Hôtel 42 2* Economique Epône

Hôtel du Val De Seine Contact Hôtel 42 2* Economique Mantes-la-Jolie

Comfort Hotel Les Mureaux/Flins Choice 41 NC Economique Les Mureaux

Hôtel du Fort Logis 17 3* Economique Meulan

(Sources : Base de données MKG Hospitality, Atout France, sites des hôtels – 08/2015)

Le parc hôtelier de la zone d’étude se compose de 15 hôtels, uniquement super-économiques et économiques,

pour une capacité totale de 851 chambres, soit 57 chambres en moyenne par hôtel. Le territoire étudié se

caractérise par l’inexistence de résidence de tourisme et d’hôtel de gamme supérieure.

Les établissements super-économiques affichent une taille moyenne de 68 chambres, niveau proche de la

moyenne francilienne (hors Paris) établie à 70 chambres pour ce créneau. En revanche, les hôtels économiques

disposent de capacités plus restreintes avec une taille moyenne de 44 chambres (contre 72 chambres en moyenne

en Ile-de-France), provenant d’une prépondérance d’hôtels indépendants sur ce créneau. En effet, le taux de

pénétration des chaînes s’élève à 85% pour le créneau super-économique tandis qu’il n’est que de 30% pour le

créneau économique.

Les groupes hôteliers de la zone d’étude sont variés avec la prédominance de chaînes françaises (AccorHotels,

Balladins, Fasthôtel et Louvres Hotels Group) ainsi que des réseaux volontaires tels que Contact Hôtel et Logis.

Les hôtels sont assez éparpillés au sein de la zone d’étude suivant l’autoroute A13 et la Seine. Toutefois, les

communes d’Epône et Les Mureaux comptent les plus grandes capacités hôtelières.

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2.1.1 Répartition géographique

Répartition géographique de l’offre hôtelière par commune en 2015

Communes Nombre d’hôtels

Nombre de chambres

% du nombre total de

chambres

Taille moyenne des

établissements

Taux de pénétration des

chaînes

Epône 4 220 25,9% 55 58,6%

Les Mureaux 3 213 25% 71 100%

Mantes-la-Jolie 3 141 16,6% 47 56,7%

Magnanville 2 143 16,8% 72 53,1%

Bouafle 2 117 13,7% 59 47,9%

Meulan 1 17 2% 17 -

Total 15 851 100% 57 65,1%

(Sources : MKG Hospitality - 08/2015)

Répartition des hôtels de la zone d’étude

(Source : Google Maps, traitement MKG Hospitality –07/2015)

Le parc hôtelier est réparti au sein de 3 pôles comprenant des hôtels de gammes super-économique et

économique. Les hôtels les plus proches du site d’implantation dépendent du pôle d’Epône, soit les hôtels Les

Jardins d’Epône (49 chambres, économique), l’hotelF1 Epône (76 chambres, super-économique), Campanile

Epône (53 chambres, économique) à 2 kilomètres environ et Kimotel (42 chambres, économique) à 3,5 kilomètres.

Un second pôle hôtelier se concentre aux Mureaux et comprend également Meulan et Bouafle avec 6 hôtels

soit 347 chambres. Ce pôle compte 4 hôtels super-économiques et 2 hôtels économiques, dont l’hôtel du Fort

(17 chambres, économique) situé à 9,5 kilomètres du site d’implantation, le long de la Seine et à proximité du

Centre Hospitalier Intercommunal de Meulan – Les Mureaux. Situé à proximité de l’autoroute A13, l’hôtel Comfort

Les Mureaux Flins se trouve à 9 kilomètres de l’hôtel à l’étude.

Enfin, 5 hôtels se trouvent à Mantes-la-Jolie et Magnanville, à l’est de la zone d’étude, soit 284 chambres.

Le pôle compte 3 hôtels super-économiques et 2 hôtels économiques, implantés en bordure de l’autoroute A13 et

de la Seine, à plus de 8 kilomètres du site d’implantation. L’hôtel du Val de Seine profite de la proximité avec le

Parc des expositions de Mantes-la-Jolie.

La zone d’étude compte ainsi un pôle hôtelier assez restreint et manque particulièrement d’hôtels de gamme

supérieure.

Pôle de Mantes-la-Jolie

5 hôtels - 284 chambres

Hôtels super-économiques Hôtels économiques


Pôle Les Mureaux


Pôle d’Epône


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2.1.2 Présentation qualitative des établissements

Compte tenu de l’offre hôtelière présente au sein de la zone d’étude, 5 établissements économiques de la zone

d’étude ont été sélectionnés selon leur gamme, leur localisation et leurs prestations, afin de rendre compte de l’état

qualitatif de l’offre actuelle :

• Campanile Epône (53 chambres, 3*),

• Les Jardins d’Epône (49 chambres, NC),

• Hôtel Eclipse (67 chambres, 3*),

• Kimotel (42 chambres, 2*),

• Logis Hôtel du Fort (17 chambres, 2*).

Tous les hôtels attestent d’une bonne accessibilité routière grâce à la proximité d’axes structurants de la

zone d’étude. La voiture est ainsi le mode de transport privilégié pour regagner les hôtels. Les hôtels Les

Jardins d’Epône (53 chambres) et hotelF1 Epône (76 chambres) sont les établissements les plus proches

de l’unité à l’étude. L’ensemble des établissements jugés concurrents étant implantés au sein de zones

d’activités ou à proximité, la majorité de la demande est issue d’une clientèle professionnelle.

La majorité des hôtels économiques disposent d’un restaurant et l’ensemble des hôtels disposent d’une

salle de petit-déjeuner. Seul l’hôtel Campanile Epône propose une salle de séminaire mais tous les

établissements sont équipés du wifi gratuit.

Enfin, l’état qualitatif des hôtels jugés concurrents est assez satisfaisant, certains hôtels devant toutefois

bénéficier de rénovations au sein des chambres ou du bâtiment.

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Projet hôtelier – Gouvieux


ETABLISSEMENT Campanile Epône Les Jardins d’Epône Kimotel Hôtel Eclipse Logis Hôtel du Fort

Façade de l’hôtel

Positionnement

Groupe

Etat qualitatif

3* – Economique

Louvre Hotels Group

Bon état qualitatif

Etablissement entièrement rénové en

2010.

NC – Economique

Indépendant

Etat qualitatif satisfaisant

Chambres et une partie des salles de

bains rénovées début 2015

2* - Economique

Indépendant

Etat qualitatif vieillissant

Pas de rénovations complètes de

l’hôtel au cours des dernières

années.

Toutefois, rénovations régulières des

chambres durant l’été (moindre

affluence)

3* – Economique

Indépendant

Etat qualitatif satisfaisant

Pas de rénovations complètes de

l’hôtel au cours des dernières

années.

3* – Economique

Chaîne volontaire Logis

Bon état qualitatif des chambres et

des salles de bains rénovées en

2012 et 2014 mais façade et parties

communes vieillissantes

Localisation Avenue du Chemin Mauldre - Epône

ZAC de la Couronne des Prés

A 2 km du site (4 min en voiture)

Avenue du Chemin Mauldre - Epône

ZAC de la Couronne des Prés

A 2 km du site (4 min en voiture)

Rue Fernand Léger- Epône

ZAC des Beurrons

A 3,5 km du site (7 min en voiture)

Rue des Pierrettes - Magnanville

ZAC des Graviers

A 1,5 km du site (9 min à pied)

20 rue du Fort - Meulan

Ile du Fort

A 9,5 km du site (15 min en voiture)

Caractéristiques Localisation au sein de la ZAC de la

Couronne des Prés, à proximité des

hotelF1 Epône et les Jardins

d’Epône

Localisation au sein de la ZAC de la

Couronne des Prés, à proximité

immédiate de l’hotelF1 Epône et à

proximité du Campanile Epône

Localisation au sein de la ZAC des

Beurrons, pas d’autres hôtels à

proximité immédiate

Localisation au sein de la ZAC des

Graviers, entouré de nombreux

commerces

Localisation au cœur de Meulan,

proximité avec le Centre Hospitalier

Intercommunal de Meulan – Les

Mureaux

Remarques

Bâtiment principal et chambres

distinct

Bâtiment avec coursives extérieures

Extérieur du bâtiment peu attractif

Grande salle de restaurant

Petit jardin intérieur avec fontaine

Nuisances sonores émanant des

trains à proximité

Restaurant fermé le week-end et au

mois d’août

Façade et environnement peu

attractifs

Hôtel de charme

Eloignement des axes structurants

27


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HEBERGEMENT Campanile Epône Les Jardins d’Epône Kimotel Hôtel Eclipse Logis Hôtel du Fort

Chambre

Nombre de

chambres et

superficie

53 chambres

33 chambres doubles

18 chambres twin

(dont 3x2 chambres communicantes)

2 chambres triples

49 chambres

45 chambres doubles (convertibles

en twin)

3 chambres twin

1 chambre familliale

44 chambres

34 chambres doubles

4 chambres twin

6 chambres triples

66 chambres

44 chambres doubles

18 chambres twin

3 chambres triples

1 chambre quadruple

17 chambres

17 chambres doubles

Services /

Equipements

Téléviseur écran plat

Wifi gratuit

Bureau

Téléphone

Plateau de courtoisie café-thé


Wifi gratuit

Bureau

Téléphone


Wifi gratuit

Bureau

Téléphone


Wifi gratuit

Bureau

Téléphone


Wifi gratuit

Bureau

Téléphone

Coffre-fort

Plateau de courtoisie café-thé

Prestations Parking fermé

Restaurant servant aussi de salle de

petit-déjeuner

Salle de séminaire pouvant accueillir

20 personnes

Parking fermé


petit-déjeuner

2 salles de séminaire, la plus grande

mesurant 90 m2

Parking fermé


petit-déjeuner

Parking non fermé


petit-déjeuner

3 salles de séminaire amovibles

Pas de parking privé

Pas de restaurant

Salle de petit-déjeuner

MKG Hospitality Paris - London - Nicosia – Berlin 28

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2.1.3 Positionnement tarifaire

Positionnement tarifaire des hôtels super-économiques et économiques de la zone d’étude (sur la base d’une nuit en chambre double), en euros TTC, pour l’année 2015

1

Hôtels Capacité Tarif semaine Tarif week-end Tarif petit-déjeuner Parking

Hôtels super-économiques

HotelF1 Epône 76 38 € 3,5 € Gratuit

Fasthôtel Paris Ouest Bouafle Les Mureaux

56 40 € 5 € Gratuit

Hôtel Le Sporting 19 50 € 6 € -

Balladins Les Mureaux 77 53 € 47 € 5,9 € Gratuit

Hôtels économiques

Les Jardin d’Epône 49 72 € 8,5 € Gratuit

Comfort Hotel Les

Mureaux Flins 42 77 € 55 € 8,5 € Gratuit

Hôtel Eclipse Mantes Magnanville

67 87 € 10,5 € Gratuit

Hôtel du Fort 17 98 € 93,5 € 9,5 € -

Campanile Epône 53 109 € 79 € 9,9 € Gratuit

(Source : Entretiens auprès des hôteliers, sites internet des hôteliers – 07/2015)

Les hôtels de la zone d’étude pratiquent des tarifs variés et distincts en fonction de leur catégorie.

Au sein des hôtels super-économiques, les tarifs sont compris entre 38 € et 53 € en moyenne. Trois des 4 hôtels

étudiés pratiquent des tarifs similaires la semaine et le week-end, hormis l’hôtel Balladins Les Mureaux qui

pratiquent des tarifs plus élevés la semaine.

Au sein des hôtels économiques, il faut compter entre 72 € et 79 € environ en semaine et entre 72 € et 98 € le

weekend. Les hôtels Les Jardins d’Epône et Eclipse Mantes Magnanville pratiquent un tarif unique tandis que pour

les autres, les prix varient en fonction de la semaine et du week-end. Les tarifs sont plus élevés en semaine que

durant le weekend et l’écart varie entre 4,5 € et 30 € pour l’hôtel Campanile.

Concernant les tarifs des petits-déjeuners, ils sont compris entre 3,5 € et 6 € pour les hôtels super-économiques et

entre 8,5 € et 10,5 € au sein des hôtels économiques.

Ainsi, la prédominance de la clientèle d’affaires influe sur les tarifs pratiqués par les hôteliers, plus particulièrement

sur le créneau économique.

1 Le relevé tarifaire a été effectué auprès des hôteliers pour la nuit du 08 au 09 septembre 2015 pour les tarifs semaine, et du 12 au 13 septembre

2015 pour les tarifs week-end ; pour une chambre double standard. Le tarif relevé est un tarif flexible hors promotion.


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2.1.4 Evolution de l’offre hôtelière dans la zone d’étude (Sources : Base de données MKG Hospitality - 07/2015)

• Evolutions au cours des dernières années

Année Rénovations/changements d’enseigne Ouvertures/fermetures/extensions

2010

Campanile Epône (53 ch.) : rénovation complète

Balladins Les Mureaux – Flins (76 ch.) rénovation de

la réception, salle de petit-déjeuner et des chambres du

rez-de-chaussée

2011

Hôtel du Fort (17 ch.) passe sous enseigne Logis suite

à une rénovation complète

Fasthotel de Bouafle (56 ch.) : cessation d’activité du

restaurant

Balladins Les Mureaux Meulan (52 ch.) : cessation de

l’activité hôtelière pour devenir un établissement social

Confotel

l’Hôtel Aladin (59 chambres) : cessation de l’activité

hôtelière pour devenir un établissement social sous

même enseigne

2012

Les Jardin d’Epône-(49 ch.) : rénovation des salles de

bain

Comfort Hotel Les Mureaux/Flins (42 ch.) rénovation

des chambres suite à son changement d’enseigne (ex

Logis)

2013 Ibis Budget Mantes-la-Jolie (80 ch.) : rénovations

2014

Fasthôtel de Bouafle (56 ch.) : rénovation des

chambres au cours du 2ème

semestre

Comfort Hotel de Meulan (41 ch.) : rénovation de la

réception et du restaurant

2015 Hôtel Eclipse (66 ch.) : rénovation des communs et de

la terrasse en cours

Au cours des dernières années, le parc hôtelier de la zone d’étude a évolué sur le plan qualitatif via la rénovation

d’hôtels super-économiques. A noter que 2 hôtels super-économiques ont été fermés pour devenir des

établissements sociaux.

• Evolutions futures du parc hôtelier

Un projet d’hôtel 2* est à l’étude au nord de la commune des Mureaux pour une ouverture à l’horizon 2017- 2019

(recherche d’une chaîne hôtelière).

Le parc hôtelier, dans lequel s’insérera l’hôtel en projet, est composé de 15 hôtels soit 851 chambres.

L’offre est uniquement composée d’hôtels super-économiques et économiques avec une moyenne de

57 chambres.

3 pôles hôteliers se distinguent au sein du territoire, le plus proche étant celui d’Epône à environ

2 kilomètres du site. Celui-ci compte 4 hôtels dont 2 hôtels de chaînes ainsi standardisés et 2 hôtels

indépendants, tous implantés au sein de zones d’activités. 2 autres pôles se trouvent aux Mureaux à l’est

ainsi qu’à Mantes-la-Jolie à l’ouest. En proposant un produit neuf et des prestations de qualité dans un

cadre boisé, l’hôtel en projet pourra se démarquer des hôtels qui constituent son pôle.

Des rénovations et un entretien régulier permettent au parc hôtelier de proposer un état qualitatif

satisfaisant malgré des positionnements super-économique et économique uniquement, proposant des

prestations succinctes pour la plupart.


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2.2 LA DEMANDE HOTELIERE

Méthodologie

L’activité moyenne des établissements est déterminée à partir des informations de la base de données MKG

Hospitality, de 2011 à juin 2015.

Echantillon super-économique:

o Balladins Les Mureaux (77 chambres, 1*),

o Ibis Budget Mantes la Jolie Sully (80 chambres, 2*),

o HotelF1 Epône (76 chambres, NC),

o HotelF1 Flins Les Mureaux (95 chambres, NC),

o HotelF1 Mantes Magnanville (76 chambres, NC).

Les performances globales de l’unité Campanile Epône (53 chambres), unique établissement économique à

renseigner la base de données, agrémenteront cet échantillon afin de conserver la confidentialité des données.

Les entretiens avec les hôteliers des établissements suivants ont été utilisés pour les données concernant le

mix-clientèle :

o Campanile Epône (53 chambres, 3*)

o Kimotel (42 chambres, 2*),

o Les Jardins d’Epône (49 chambres, NC),

o Hôtel Eclipse Mantes Magnanville (67 chambres, 3*)

o Ibis Budget Mantes la Jolie Sully (80 chambres, 2*),

o HotelF1 Epône (76 chambres, NC).


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2.2.1 Taux d’occupation1 des hôtels étudiés

Taux d’occupation des hôtels super-économiques entre 2011 et juin 2015

(Source : Base de données MKG Hospitality – 07/2015)

En 2014, le taux d’occupation moyen des hôtels de l’échantillon s’élève à 59,5%, soit un niveau inférieur à

la moyenne de la grande couronne pour le créneau super-économique (73%).

Au sein de l’échantillon, une baisse du remplissage est observée entre 2011 et 2013 (-6,7 points), suivi d’une

hausse en 2014 (+3,5 points). Cette hausse est en partie due à l’augmentation du taux d’occupation de l’hotelF1

Mantes Magnanville dont l’activité est pour près de la moitié, composée d’une clientèle sociale depuis environ

2 ans. A l’inverse, l’unité hotelF1 Flins Les Mureaux enregistre une nette baisse de son taux d’occupation depuis

2011, en raison d’un mauvais état qualitatif.

Quant aux 2 hôtels les plus proches du site, hotelF1 Epône et Campanile Epône, leur niveau de remplissage est

relativement stable entre 2011 et 2014, élément encourageant pour l’hôtel en projet. L’unité Campanile atteint un

niveau de remplissage inférieur à la moyenne de la grande couronne (66,4%).

Durant la période de janvier à juin 2015, les taux d’occupation des hôtels de l’échantillon ont stagné ou augmenté,

à l’exception de l’hôtel Balladins Les Mureaux dont la fréquentation est en net recul par rapport au 1er

semestre

2014.

1 Taux d’occupation moyens dans les hôtels de la grande couronne en 2014, BDD MKG Hospitality :

Super-économique : 73% Economique : 71,2% Milieu de gamme : 66,4%

62,7%

57,4% 56%

59,5% 60% 60,5%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

2011 2012 2013 2014 Janv-juin2014

Janv-juin2015


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2.2.2 Prix moyens1

Evolution des prix moyens TTC des hôtels super-économiques entre 2011 et juin 2015


L’échantillon super-économique enregistre un prix moyen de 41,7€ en 2014, soit des performances en

hausse depuis 2011 (+6,1%) mais toutefois inférieures à la moyenne de la grande couronne pour son

créneau (43,3€).

L’ensemble des hôtels super-économiques enregistrent une hausse de leur prix moyen sur la période étudiée et

plus particulièrement l’hôtel Ibis Budget Mantes la Jolie avec un prix moyen nettement supérieur à la moyenne de

en 2014. L’hôtel Balladins Les Mureaux enregistre également un prix moyen plus élevé que cette moyenne, tandis

que les unités hotelF1 tirent l’échantillon vers le bas étant donné leur positionnement inférieur.

De janvier à juin 2015, le prix moyen de l’échantillon est en hausse par rapport à la même période en 2014, plus

particulièrement au sein des hôtels Ibis Budget Mantes la Jolie et hotelF1 Epône. A l’inverse l’hôtel Balladins Les

Mureaux enregistre un prix moyen en baisse sur cette période.

L’hôtel économique Campanile Epône enregistre un prix moyen très supérieur à la moyenne de la grande

couronne sur son créneau (65,7€), probablement permis par la faible concurrence au sein de la zone d’étude. À

noter toutefois que son prix moyen a légèrement reculé entre 2011 et 2014. L’année 2014 est néanmoins

satisfaisante par rapport aux 2 années précédentes. A noter que les 6 premiers mois de l’année 2015 enregistrent

des performances en légère baisse par rapport à la même période l’an passé.

1 Prix moyens de la grande couronne parisienne en 2014, BDD MKG Hospitality, en Euros TTC :

Super-économique : 43,3€ Economique : 65,7€ Milieu de gamme : 91,1 €

39,3 €

€42 41,7 € 41,7 € 42,1 € 42,6 €

20 €

25 €

30 €

35 €

40 €

45 €

50 €

55 €

60 €

2011 2012 2013 2014 Janv-juin2014

Janv-juin2015


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2.2.3 RevPAR1 des hôtels étudiés

Evolution des Revenus par Chambre Disponible des hôtels super-économiques entre 2011 et juin 2015


Grâce à des taux d’occupation globalement satisfaisants et des prix moyens en hausse, les hôtels super-

économiques enregistrent un RevPAR de 24,8€ en 2014, en ligne par rapport à 2011 mais toutefois inférieur à la

moyenne super-économique de la grande couronne (31,6€).

L’échantillon super-économique est tiré vers le haut par l’hôtel Ibis Budget Mantes La Jolie, qui est le seul à

enregistrer un RevPAR supérieur à la moyenne de la grande couronne (31,6€). L’unité hotelF1 Mantes Magnanville

enregistre un RevPAR également satisfaisant grâce à un taux d’occupation élevé. Les autres établissements

enregistrent des performances très inférieures, en particulier l’unité hotelF1 Flins Les Mureaux en raison de la

baisse de son taux d’occupation.

A l’exception de l’hôtel Balladins Les Mureaux, le RevPAR des hôtels super-économiques enregistrés durant les

6 premiers mois de 2015 a progressé par rapport à la même période en 2014.

Le RevPAR de l’hôtel Campanile Epône a légèrement diminué au cours des dernières années mais enregistre

toutefois des performances bien supérieures à la moyenne économique de la grande couronne en 2014 (46,8€). Le

remplissage de ce dernier est stable durant la période de janvier à juin 2015 par rapport à l’année précédente.

1 RevPAR moyens de la grande couronne en 2014, BDD MKG Hospitality, en Euros TTC :

Super-économique : 31,6€ Economique : 46,8€ Milieu de gamme : 60,5 €

24,6 € 24,1 € 23,4 € 24,8 € 25,3 € 25,7 €

10 €

15 €

20 €

25 €

30 €

35 €

40 €

2011 2012 2013 2014 Janv-juin2014

Janv-juin2015


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2.2.4 Saisonnalité des hôtels de la zone d’étude

Variations mensuelles des taux d’occupation des hôtels super-économiques en 2014


La saisonnalité enregistrée au sein des hôtels étudiés révèle la prédominance de touristes d’affaires. Ainsi, les

taux d’occupation sont supérieurs à 60% pendant 7 mois, soit de mars à juin, septembre - octobre ainsi

qu’en décembre. Les pics d’activités en juin et septembre sont tout particulièrement liés à l’activité soutenue des

entreprises sur le territoire.

A l’inverse, les mois de juillet -août et janvier - février se caractérisent par une baisse importante de fréquentation,

du fait de la moindre venue des clientèles d’affaires, non compensée par la clientèle d’agrément.

L’hôtel économique Campanile Epône révèle davantage une complémentarité entre les touristes d’affaires et

d’agréments, la saison estivale conservant des taux d’occupations satisfaisant, supérieurs à 65%.

Janv Févr Mars Avr Mai Juin Juil Août Sept Oct Nov Déc

. 51,6% 53,1% 60,3% 63,4% 60,8% 70,8% 52,2% 51,8% 65,1% 64,8% 59,1% 61,4%

35%

45%

55%

65%

75%

85%


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2.2.5 Autres caractéristiques de la demande hôtelière

Mix-clientèles par motif de séjour dans les hôtels de la zone d’étude en 2014 et des Yvelines en 2013

Zone d’étude Département des Yvelines

(Source : Entretiens hôteliers – 07/2015) (Source : INSEE – 07/2015)

Au sein de la zone d’étude, le tourisme d’affaires est majoritaire (75% de la clientèle) et essentiellement présent en

semaine (du mardi au jeudi principalement). De plus, la majorité des hôtels économiques proposent des salles de

séminaires.

Concernant les nationalités des touristes, les clientèles domestiques sont majoritaires dans la zone d’étude comme

au sein du département (respectivement 85% et 70%). Les nationalités les plus représentées au sein de la zone

d’étude sont les Anglais, les Chinois, les Italiens et les Espagnols.

Affaires 75%

Loisirs 25%

Affaires 54%

Loisirs 46%


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3 ENTRETIENS QUALITATIFS

Dans le cadre de cette étude, des entretiens ont été réalisés auprès d’entreprises proches du site afin de

déterminer les modes de consommation des clientèles en matière d’hébergement hôtelier, de restauration et

d’utilisation de salles de réunion, ainsi que leur intérêt pour le futur hôtel. Ces entretiens téléphoniques ont été

réalisés auprès des prescripteurs suivants :

Nom Fonction

interlocuteur

Nuitées

annuelles Intérêt pour le projet

Entreprises

Airbus Défense &Space Les Mureaux

Service RH 2 800 Intérêt pour un hôtel 3*

Sulzer Pompes France Mantes-la-Ville

Standard 700

Intérêt mais l’hôtel utilisé actuellement leur convient

Safir Senlis

Commerciale 30

Intérêt pour un hôtel 2* ou 3* avec des tarifs attractifs

Diam France Les Mureaux

Assistante de direction

30 Intérêt pour un hôtel 3*

Cimlec Industrie Les Mureaux

Responsable communication

20 Intérêt pour un hôtel 3*

EDF Porcheville

Assistante 30 Intérêt pour un hôtel super-économique

Renault Aubergenville

Assistante 10 Intérêt très limité, besoin occasionnel

GCC Les Mureaux

Service RH - Pas d’intérêt, besoin très occasionnel

Pneumatis Porcheville

Assistante Pas d’intérêt, besoin très occasionnel

Bourse de l’immobilier Meulan

Assistante -

Pas d’intérêt n’ayant pas de besoin au sein du site

Option Les Mureaux

Standard - Pas d’intérêt n’ayant pas de besoin au sein du site

De nombreuses entreprises évoquent ne pas avoir de besoins, puisque la localisation excentrée de Paris ou d’un

pôle économique ne se prête pas à recevoir des collaborateurs. En effet, le territoire compte peu d’entreprises de

grandes tailles et de sièges sociaux généralement pourvoyeurs de nuitées.

Parmi les entreprises ayant des besoins en hôtellerie, elles ont évoqué avoir des difficultés pour trouver des hôtels

à proximité de leurs entreprises étant donné l’offre limitée et son positionnement super-économique et économique

peu qualitatif.


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Volume de flux potentiel et profil de la clientèle

Entreprises

La consommation annuelle moyenne en nuitées hôtelières des entreprises de la zone d’étude varie entre

20 nuitées (Cimlec Industrie) et 2 800 nuitées (Airbus Défense & Space).

L’activité dépend de la taille et du secteur de l’entreprise. Airbus Défense & Space reçoit ainsi de

nombreux collaborateurs durant l’année.

La plupart des entreprises réservent des chambres pour des collaborateurs : techniciens ou ouvriers

(EDF, Sulzer), commerciaux (Safir, Airbus Défense & Space, Sulzer Pompes France, Cimlec Industrie)

et membres de la direction (Airbus Défense & Space, Sulzer Pompes France). Airbus Défense &

Space et Cimlec Industrie accueillent également des clients.

Les touristes d’affaires se déplacent principalement pour des visites individuelles et plus rarement pour

des formations (Cimlec Industrie, Diam France).

La durée moyenne de séjour est en majorité d’1 à 3 nuits. Les collaborateurs de Sulzer Pompes France

restent parfois durant 1 semaine et ceux de l’entreprise Diam France peuvent rester jusqu’à 1 mois.

Les entreprises accueillent principalement des visiteurs venus de France mais également d’Allemagne

pour l’entité Airbus Défense & Space.

Utilisation de l’offre hôtelière

Entreprises

Les hôtels cités par les entreprises interrogées sont les suivants :

o Hôtels super-économiques

o Fasthotel Les Mureaux, 56 chambres (Cimlec Industrie)

o Balladins Les Mureaux, 77 chambres (Cimlec Industrie)

o Hôtels économiques

o Campanile Epône, 53 chambres (Cimlec Industrie)

o Les Jardins d’Epône, 49 chambres (Safir, Renault)

o Hôtel Eclipse, 33 chambres (Pneumatis)

o Hôtels milieu de gamme

o Novotel Poissy, 120 chambres (Airbus Défense & Space)

o L’Esturgeon, 15 chambres (Sulzer Pompes France)

La proximité est le principal critère évoqué par les entreprises ayant à loger des collaborateurs. En

revanche, pour le logement de clients, de cadres ou de membres de la direction, le critère de confort

prend de l’importance et certaines entreprises choisissent des hôtels de créneau supérieur situés plus

loin (Novotel Poissy et L’Esturgeon). Le prix est également cité parmi les critères.

La majorité des entreprises interrogées laissent les employés et collaborateurs gérer eux-mêmes leurs

réservations.


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Utilisation de l’offre en salles de réunion et en restauration

Entreprises

Les entreprises Airbus Défense & Space et Cimlec Industrie organisent des réunions d’affaires ou des

formations d’environ 15 personnes plusieurs fois dans l’année. L’entreprise Diam France organise plus

de 10 réunions annuelles pour 20 à 100 personnes. Elles recherchent des salles seules ou au sein d’un

hôtel dans un cadre agréable. Airbus Défense & Space organise également occasionnellement des

réunions d’une centaine de personnes. Selon l’entreprise Cimlec, le budget moyen d’une journée d’étude

est d’environ 80€ au sein des équipements alentours.

L’accessibilité et le cadre sont ainsi des éléments importants pour l’organisation des manifestations

professionnelles.

Ces entreprises organisent également des repas d’affaires, notamment au cours de journées d’étude. De

plus, plusieurs entreprises indiquent que leurs visiteurs apprécient la présence d’un restaurant dans le

cadre de leur séjour.

Budget moyen alloué en hébergement

Entreprises

Le budget moyen alloué par les entreprises interrogées pour une chambre est généralement compris

entre 75€ et 115€.

Le budget moyen alloué par l’entreprise EDF est inférieur s’agissant de loger leurs ouvriers et

techniciens.

Airbus Défense & Space a indiqué un budget entre 100 € et 125 €, tandis que Diam France un budget

entre 80€ et 130€.

Les entreprises souhaitent que le petit-déjeuner soit inclus dans le prix.

Satisfaction vis-à-vis de l’offre hôtelière

Entreprises

Toutes les entreprises indiquent avoir des difficultés pour réserver des chambres d’hôtels à proximité de

leurs entreprises étant donné le peu d’offre et son positionnement peu qualitatif.

Les entreprises sont ainsi amenées à se déplacer jusqu’aux Mureaux ou à Poissy.

Les entreprises sont globalement satisfaites des établissements qu’elles utilisent actuellement, mais

plusieurs d’entre elles seraient favorables à l’implantation d’un hôtel à proximité de leurs locaux. Airbus

Défense & Space a toutefois de mauvais retours concernant l’hôtel Novotel Poissy ces derniers temps.

Les entretiens laissent également transparaître une sensibilité au prix.

Intérêt pour le projet

Entreprises

5 entreprises se montrent intéressées par l’hôtel en projet en raison des difficultés rencontrées pour

réserver des chambres d’hôtels de qualité à proximité de leur site. En particulier l’entreprise Airbus

Défense & Space qui reçoit de nombreux visiteurs devant aller jusqu’à Poissy pour trouver un hôtel de

qualité. Le référencement au sein de ce groupe n’est pas aisé mais il pourrait apporter de nombreuses

nuitées tout au long de l’année.

1 entreprise se montre faiblement intéressée en raison du positionnement du projet.

5 entreprises se montrent très faiblement intéressées ou pas intéressées en raison de besoins trop

occasionnels.


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4 LE PROJET

4.1 AVIS SUR LA FAISABILITE DU PROJET

o Le site d’implantation bénéficie d’une accessibilité routière aisée et d’une visibilité optimale, puisqu’il longe

la route départementale D130, le reliant rapidement à Paris via l’autoroute A13. La gare de Gargenville

(Transilien J) se trouve également à 1,2 kilomètre du site.

o Les pôles économiques de la zone d’étude se trouvent à Mantes-la-Jolie et aux Mureaux, concentrant le

plus grand nombre d’entreprises et d’employés, grâce notamment à la présence d’entreprises de grande

taille, comme Airbus. Malgré qu’il n’apparaisse pas comme un pôle économique majeur, Gargenville profite

tout de même de ce tissu économique développé, à mi-chemin entre ces 2 zones.

o De plus, les initiatives de dynamisation urbaine et économique, notamment dans le cadre du programme

Seine Aval, révèlent un potentiel de développement susceptible d’avoir des retombées positives pour

l’activité hôtelière à moyen terme. Le prolongement de la ligne de RER E jusqu’à Epône à l’horizon 2020,

permettra d’ailleurs, de renforcer cette dynamique.

o L’établissement en projet intégrera un parc hôtelier relativement peu développé et de qualité limitée. En

effet, les 15 hôtels de la zone d’étude offrent un positionnement d’entrée de gamme avec un état qualitatif

assez vieillissant. De plus, ils sont implantés pour la plupart dans des zones d’activités ou d’affaires offrant

un cadre peu agréable. Par conséquent, l’activité hôtelière s’en ressent avec des performances inférieures

aux moyennes de la grande couronne, attestant d’une offre peu cohérente avec les besoins du marché. Les

performances de l’hôtel Campanile Epône, établissement économique le plus proche du site, sont toutefois

supérieures à la moyenne de la grande couronne, élément encourageant pour ce créneau.

o Face à ce constat, l’hôtel en projet aura un réel potentiel de se démarquer en se positionnant sur une

gamme encore inexploitée. Avec un produit neuf et des prestations de qualité, il disposera d’atouts

distinctifs lui permettant de correspondre à la demande. En effet, les sociétés interrogées ont confirmé ne

pas être satisfaites par l’offre existante, les conduisant à se diriger vers des hôtels plus éloignés. Enfin, le

site dispose d’un emplacement agréable, bordé par les berges de Seines, qui saura contraster avec les

environnements respectifs des établissements existants, majoritairement implantés en zones d’activités ou

bordure d’autoroutes.

Au regard de l’ensemble des éléments cités à travers ce rapport, MKG Hospitality émet un avis favorable à

la création d’un hôtel économique supérieur (3*) à Gargenville, permettant de se différencier notamment de

l’hôtel Campanile existant.


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4.2 RECOMMANDATION PRODUIT

4.2.1 Positionnement catégoriel

Un hôtel 3* parait approprié avec un positionnement économique supérieur, pour les raisons suivantes :

- La zone d’étude compte uniquement des hôtels super-économiques et économiques proposant des

prestations peu qualitatives. Un positionnement 3* supérieur complètera l’offre existante tout en

proposant un produit de qualité dans une cadre agréable. Il se distinguera des hôtels de chaînes tels

que le Campanile Epône.

- Ce créneau permettra de répondre aux besoins des clientèles d’affaires et de loisirs, avec des

prestations supérieures tout en conservant des tarifs assez attractifs et une localisation dans un parc

boisé à proximité de l’autoroute A13.

- Les prescripteurs interrogés ont manifesté un intérêt pour la création d’un nouvel hôtel de catégorie

supérieure à celle des établissements existants au sein de la zone avec un budget allant de 75€ à

125€.

Un hôtel de créneau milieu ou haut de gamme est inadapté étant donné sa localisation et le tissu économique et

touristique peu développé se trouvant à proximité. D’autre part, les prescripteurs ont indiqué que des tarifs attractifs

seraient nécessaires pour capter des clientèles, d’où l’importance de demeurer prudent et de limiter les

investissements en privilégiant l’hôtellerie 3*.

Compte tenu de la localisation du site au sein d’un parc arboré au bord de la Seine ainsi que de l’offre d’entrée de

gamme existante, un hôtel super-économique serait peu adapté au territoire.

4.2.2 Hébergement

Au vu de la taille des hôtels de la zone d’étude, de leurs taux de remplissage et des besoins dans cette catégorie,

une capacité de 70 chambres peut être envisagée.

- Le remplissage de l’hôtel se réalisera assez aisément et limitera le niveau bas de remplissage en

période creuse.

- Elle répondra aux besoins des clientèles individuelles et permettra surtout d’accueillir des groupes

d’affaires et de loisirs dans le cadre de manifestations professionnelles ou de particuliers.

Les typologies des chambres seront réparties comme suit : 50 chambres standard, 16 chambres supérieures et

4 suites.

Les chambres de l’établissement en projet seront équipées de manière à satisfaire les attentes de la clientèle

d’affaires et de loisirs présentes dans la zone d’étude : literie confortable avec couette, espace bureau, wifi en

chambres (ainsi que dans les espaces communs), téléviseur à écran plat, plateau de courtoisie.

4.2.3 Restauration

La présence d’un restaurant au sein de l’établissement paraît judicieuse, au vu de l’environnement immédiat du site

d’implantation peu pourvu en offre de restauration. Un restaurant de 40 places constitue une capacité cohérente

avec la demande potentielle. Un espace extérieur avec terrasse pourrait également être envisagé afin de profiter

du jardin.

A noter que la salle du restaurant pourra être utilisée pour le petit-déjeuner.

4.2.4 Prestations annexes

L’établissement devra proposer une connexion wifi gratuite ainsi qu’un parking.

Certains prescripteurs ayant mentionné un besoin en salle de réunion, il semble envisageable de prévoir 2 à

3 salles modulables pouvant accueillir jusqu’à 60 à 100 personnes. Cette prestation pourra être combinée au

service de restauration afin de proposer des journées d’études ainsi que des séminaires résidentiels. Des

évènements privés tels que des anniversaires ou des mariages pourront également être organisés, profitant des

différents espaces intérieurs et extérieurs.


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5 RESULTATS PREVISIONNELS

5.1 TAUX D’OCCUPATION PREVISIONNELS

L’hôtel 3* de Gargenville (70 chambres) s’insèrera dans un marché hôtelier plutôt restreint, composé de 15 hôtels

économiques et super-économiques.

Le remplissage des établissements est influencé par l’activité économique, avec taux d’occupation supérieurs à

60% pendant 7 mois, soit de mars à juin, septembre - octobre ainsi qu’en décembre.

L’hôtel disposera d’atouts compétitifs à travers son caractère neuf, le charme de son environnement et la

complémentarité de ses prestations (restaurant, salles de séminaires et réceptions) qui lui permettant de se

positionner comme un établissement de qualité.

Dans ce contexte, les taux d'occupation de l’hôtel, estimés pour les cinq premières années d'exploitation

(2017 à 2021) sont les suivants :

2017 2018 2019 2020 2021

58,6% 62,6% 65% 66,3% 67%

Le détail par saison est présenté en page suivante.

Etant donné la prédominance de la clientèle d’affaires, la saisonnalité a été découpée en fonction des cœurs de semaines (lundi à jeudi) et des week-ends (vendredi à dimanche).


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ESTIMATION DU TAUX D'OCCUPATION PREVISIONNEL

HOTEL 3* GARGENVILLE - 70 CHAMBRES

Semaine Haute Saison du lundi au jeudi, mois de mars à juin et de septembre à décembre soit 139 jours

Week-end Haute Saison du vendredi au dimanche, mois de mars à juin et de septembre à décembre soit 105 jours

Semaine Basse Saison du lundi au jeudi, mois de janvier et février et de juillet et août soit 70 jours

Week-ends Basse Saison du vendredi au dimanche, mois de janvier et février et de juillet et août soit 51 jours

2017 Nombre de joursChambres

disponiblesChambres vendues TO

Semaine Haute Saison 139 9 730 7 492 77%

Week-end Haute Saison 105 7 350 3 822 52%

Semaine Basse Saison 70 4 900 2 793 57%

Week-ends Basse Saison 51 3 570 857 24%

TOTAL 365 25 550 14 964 58,6%






Week-ends Basse Saison 51 3 570 964 27%

TOTAL 365 25 550 15 999 62,6%






Week-ends Basse Saison 51 3 570 1 035 29%

TOTAL 365 25 550 16 607 65,0%







TOTAL 366 25 620 16 981 66,3%







TOTAL 365 25 550 17 130 67,0%


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5.2 MIX-CLIENTELES PREVISIONNEL

La répartition de la clientèle a été établie après une analyse du marché hôtelier existant, des caractéristiques de

la clientèle habituelle des établissements de la zone d’étude, des spécificités du site d’implantation et du

positionnement recommandé pour l’hôtel.

- Individuels affaires : situé entre les pôles économiques des Mureaux et de Mantes-la-Jolie, l’hôtel sera

rapidement accessible depuis l’autoroute A13 (à 3 minutes environ), lui permettant de capter des clientèles

professionnelles émanant des zones d’activités environnantes ou de passage. La clientèle d’affaires sera

essentiellement présente du lundi au jeudi, mais certains hôteliers témoignent de la présence de ce segment

le dimanche, pour être sur place dès le lundi.

- Corporates : il s’agira de mettre en place des accords de tarifs préférentiels auprès des entreprises de la

zone d’étude, afin de les fidéliser et permettant de garantir un maintien de l’activité tout au long de l’année.

- Groupes d’affaires : la présence de salles de séminaires et le cadre naturel qu’offre l’hôtel en projet

permettra d’attirer des groupes professionnels à l’occasion de séminaires résidentiels notamment.

- Individuels Loisirs : ce segment sera présent au sein de la zone d’étude essentiellement les week-ends, ou

en période de vacances scolaires.

- Groupes Tourisme/FIT/Agences : la capacité de 70 chambres permettra d’attirer des groupes, qu’il s’agisse

de groupes loisirs ou associatifs mais également à l’occasion de fêtes de familles tels que des réceptions de

mariages.

L’estimation des volumes de chambres vendus par hôtel et par segment de clientèle est présentée ci-dessous, et

dans les pages suivantes.

Le mix-clientèle se présente en 2017 (année d’ouverture) et 2021 (année de croisière) comme suit :

En % de chambres vendues 2017 2021

Individuels Affaires 26,3% 24,7%

Corporates 21,5% 21,8%

Groupes d'affaires 15,3% 16,2%

Individuels Loisirs 22,1% 22,2%

Groupes Loisirs, FIT 14,7% 15,1%


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ESTIMATION DES VOLUMES DE CHAMBRES VENDUES PAR SEGMENT

HOTEL 3* GARGENVILLE - 70 CHAMBRES

2017Individuels

AffairesCorporates

Groupes

d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes

Loisirs, FITTOTAL

Semaine Haute Saison 40% 25% 25% 5% 5% 100%

Chbres vendues 2 997 1 873 1 873 375 375 7 492

Week-end Haute Saison 5% 5% 0% 55% 35% 100%

Chbres vendues 191 191 0 2 102 1 338 3 822

Semaine Basse Saison 25% 40% 15% 10% 10% 100%

Chbres vendues 698 1 117 419 279 279 2 793

Week-ends Basse Saison 5% 5% 0% 65% 25% 100%

Chbres vendues 43 43 0 557 214 857

TOTAL 26,3% 21,5% 15,3% 22,1% 14,7% 100%

Chbres vendues 3 929 3 224 2 292 3 313 2 206 14 964

Chbres Disponibles 25 550

Chbres Vendues 14 964

T.O 58,6%

2018Individuels

AffairesCorporates

Groupes

d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes

Loisirs, FITTOTAL


Chbres vendues 3 112 2 035 2 074 359 399 7 979


Chbres vendues 206 206 0 2 264 1 441 4 116

Semaine Basse Saison 24% 40% 15% 10,5% 10,5% 100%

Chbres vendues 706 1 176 441 309 309 2 940


Chbres vendues 48 48 0 627 241 964

TOTAL 25,4% 21,7% 16% 22,2% 14,9% 100%

Chbres vendues 4 071 3 465 2 515 3 558 2 389 15 999



T.O 62,6%

2019Individuels

AffairesCorporates

Groupes

d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes

Loisirs, FITTOTAL


Chbres vendues 3 143 2 150 2 233 331 414 8 271


Chbres vendues 213 213 0 2 345 1 492 4 263


Chbres vendues 699 1 215 456 334 334 3 038


Chbres vendues 52 52 0 673 259 1 035

TOTAL 24,7% 21,9% 16,2% 22% 15,0% 100%

Chbres vendues 4 106 3 630 2 689 3 683 2 499 16 607



T.O 65,0%


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ESTIMATION DES VOLUMES DE CHAMBRES VENDUES PAR SEGMENT

2020Individuels

AffairesCorporates

Groupes

d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes

Loisirs, FITTOTAL


Chbres vendues 3 217 2 201 2 286 339 423 8 465


Chbres vendues 217 217 0 2 385 1 518 4 337


Chbres vendues 710 1 235 463 340 340 3 087


Chbres vendues 55 55 0 710 273 1 092

TOTAL 24,7% 21,8% 16,2% 22% 15,0% 100%

Chbres vendues 4 198 3 707 2 749 3 773 2 554 16 981



T.O 66,3%

2021Individuels

AffairesCorporates

Groupes

d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes

Loisirs, FITTOTAL


Chbres vendues 3 254 2 226 2 312 342 428 8 562


Chbres vendues 221 221 0 2 426 1 544 4 410


Chbres vendues 710 1 235 463 340 340 3 087

Week-ends Basse Saison 5% 5% 0,0% 65% 25% 100%

Chbres vendues 54 54 0 696 268 1 071

TOTAL 24,7% 21,8% 16,2% 22,2% 15,1% 100%

Chbres vendues 4 238 3 735 2 775 3 804 2 579 17 130



T.O 67,0%


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5.3 REDUCTIONS, PRIX MOYEN ET DUREE DE SEJOUR

Il s’agira de proposer un positionnement un peu plus élevé que celui de l’hôtel Campanile Epône, permis par un

produit de qualité supérieure.

L’établissement étudié utilisera les méthodes de yield management afin d’adapter son positionnement tarifaire à

la demande et ainsi optimiser le revenu. Une modulation des tarifs doit être envisagée pour chaque saison, et

selon le jour de la semaine pour optimiser le taux de remplissage.

Les tarifs affichés par l’hôtel ont été établis de la manière suivante, en occupation simple ou double (en euros

constants 2015) :

Prix affichés par typologie de chambres de 2017 à 2021 (en euros constants 2015) :

Semaine Haute Saison

Week-end Haute Saison

Semaine Basse Saison

Week-ends Basse Saison

Classique double 50 90 75 80 65

Supérieure double 16 110 85 90 75

Suite 4 140 120 120 110

Par ailleurs, des réductions seront accordées aux différents segments de clientèles.

Evolution des prix moyens hébergement TTC par segment de 2017 à 2020 (en euros constants 2015) :

Indice de

fréquentation Taux de réduction 2017 2021

Individuels Affaires 1,1 5% 89,3€ 96,2€

Corporates 1,1 10% 82,4€ 86,4€

Groupes d'affaires 1,5 18% 78,0€ 81,9€

Individuels Loisirs 1,9 5% 76,5€ 79,5€

Groupes Loisirs, FIT 1,9 25% 61,9€ 63,6€

Prix moyen hébergement - - 79,2 € 83,1 €

En euros constants 2015


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PRIX MOYEN PONDERE TTCEUROS CONSTANTS 2015

2017Individuels

AffairesCorporates Groupes d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes Loisirs,

FITTOTAL


Chbres vendues 2 997 1 873 1 873 375 375 7 492

Prix moyen pondéré 92,6 87,7 79,9 92,6 73,1 87,2

Chiffre d'affaires 277 379 164 238 149 639 34 672 27 373 653 300


Chbres vendues 191 191 0 2 102 1 338 3 822


Chiffre d'affaires 14 498 13 735 0 159 474 80 119 267 825


Chbres vendues 698 1 117 419 279 279 2 793




Chbres vendues 43 43 0 557 214 857



Total chbres vendues 3 929 3 224 2 292 3 313 2 206 14 964

Total chiffre d'affaires 350 819 265 700 178 692 253 546 136 430 1 185 188

Prix moyen pondéré 89,3 82,4 78 76,5 61,9 79

2018Individuels


Individuels

Loisirs

Groupes Loisirs,

FITTOTAL


Chbres vendues 3 112 2 035 2 074 359 399 7 979




Chbres vendues 206 206 0 2 264 1 441 4 116



Semaine Basse Saison 0

Chbres vendues 706 1 176 441 309 309 2 940




Chbres vendues 48 48 0 627 241 964





Prix moyen pondéré 91,9 84,1 79,5 78 62,7 80,8

2019Individuels


Individuels

Loisirs

Groupes Loisirs,

FITTOTAL


Chbres vendues 3 143 2 150 2 233 331 414 8 271




Chbres vendues 213 213 0 2 345 1 492 4 263

Prix moyen pondéré 78,2 74 65,5 78,2 61,7 72,2



Chbres vendues 699 1 215 456 334 334 3 038




Chbres vendues 52 52 0 673 259 1 035







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CALCUL DU PRIX MOYEN PONDERE TTCEUROS CONSTANTS 2015

2020Individuels


Individuels

Loisirs

Groupes Loisirs,

FITTOTAL


Chbres vendues 3 217 2 201 2 286 339 423 8 465

Prix moyen pondéré 100,2 92,1 84 100,2 75,3 92,5



Chbres vendues 217 217 0 2 385 1 518 4 337




Chbres vendues 710 1 235 463 340 340 3 087

Prix moyen pondéré 85,2 79 71,4 85,2 65 78,6



Chbres vendues 55 55 0 710 273 1 092






2021Individuels


Individuels

Loisirs

Groupes Loisirs,

FITTOTAL


Chbres vendues 3 254 2 226 2 312 342 428 8 562

Prix moyen pondéré 100,2 92,1 84 100,2 75,3 92,5



Chbres vendues 221 221 0 2 426 1 544 4 410




Chbres vendues 710 1 235 463 340 340 3 087

Prix moyen pondéré 85,2 79 71,4 85,2 65 78,6



Chbres vendues 54 54 0 696 268 1 071







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5.4 RESTAURATION

L’activité du restaurant et de banqueting participeront au chiffre d’affaires total, dont la part des clientèles de

l’hôtel est comme suit :

Individuels

Affaires Corporates

Groupes

d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes

Loisirs, FIT Total

Taux de captage Restaurant 50% 65% 100% 40% 80% 63%

Ticket moyen (TTC) 20 € 15 € 17 € 18 € 15 € 20,3 €

Taux de captage Banqueting - - 50% - 15% -

Ticket moyen (TTC) - - 20 € - 25 € -

5.5 ACTIVITES ANNEXES

Le chiffre d’affaires divers correspond aux ventes liées aux distributeurs de boissons ou souvenirs divers, mais

également à la location des salles de réunion et réception ; il représente 13% du chiffre d’affaires total de l’hôtel.

5.6 CHIFFRES D’AFFAIRES PREVISIONNELS

Le chiffre d’affaires prévisionnel (hors TVA) est estimé de la façon suivante pour les 5 premières années

d’exploitation :

Hébergement Restauration Divers Total

2017 1 077 443€ 684 925€ 236 011€ 1 998 379€

2018 1 175 110€ 722 186€ 248 619€ 2 145 915€

2019 1 242 548€ 744 823€ 257 692€ 2 245 063€

2020 1 282 349€ 760 977€ 260 815€ 2 304 141€

2021 1 294 152€ 760 492€ 262 160€ 2 316 804€

* Euros constants 2015

5.7 CONSTATS MARKETING MKG HOSPITALITY

Les tableaux ci-après présentent les chiffres d’affaires prévisionnels de l’hôtel, de 2017 à 2021. Les constats

marketing concernent les départements Hébergement, Restauration et Divers.

Malgré toute la rigueur et le soin apportés à l'élaboration de ce dossier, ces chiffres prévisionnels ne sauraient

prétendre à la vérité absolue.

Toutes les prévisions de chiffres d'affaires et de comptes d'exploitation élaborées dans ce dossier sont

conditionnées par la concrétisation du produit tel qu'il a été présenté précédemment.

Le taux d’inflation retenu pour les totaux en euros courants est de 2% par an.

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CONSTATS MARKETING HOTEL 3* GARGENVILLE - 70 CHAMBRES

2017Individuels

AffairesCorporates

Groupes

d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes

Loisirs, FIT

Journées

d'étude

Restauration

extérieure

Total

(euros constants

2015)

Total

(euros courants -

taux d'inflation

2%)

% du

CA

total

70 CHAMBRES

70

Nombre de chambres 3 929 3 224 2 292 3 313 2 206 14 964 14 964

Indice de fréquentation 1,1 1,1 1,5 1,9 1,9 1,46 1,46

Nombre de nuitées 4 322 3 547 3 438 6 295 4 191 21 792 21 792

Taux d'occupation 15% 13% 9% 13% 9% 58,6% 58,6%

Prix moyen Hébergement TTC 89,3 82,4 78,0 76,5 61,9 79,2 82,4

Prix moyen Hébergement HT 81,2 74,9 70,9 69,6 56,2 72,0 74,9

CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT TTC 350 819 265 700 178 692 253 546 136 430 1 185 188 1 233 069 53%

CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT HT 318 926 241 546 162 447 230 496 124 027 1 077 443 1 120 972

RESTAURANT

Taux de captage 50% 65% 100% 40% 80% 63% 63%

Nombre de couverts 2 161 2 305 3 438 2 518 3 353 2 640 5 840 22 255 22 255

Prix moyen 20 15 17 18 15 28 25 20,3 21,1

CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT TTC 43 219 34 579 58 445 45 321 50 292 73 920 146 000 451 777 470 029 20%

CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT HT 39 290 31 436 53 132 41 201 45 720 67 200 132 727 410 706 427 299

BANQUETING

Taux de captage 0% 0% 50% 0% 15%

Nombre de couverts 0 0 1 719 0 629 1 320 450 4 118 4 118

Prix moyen 0 0 20 0 25 20 25 21,3 22,2

CHIFFRE D'AFFAIRES BANQUETING TTC 0 0 34 380 0 15 716 26 400 11 250 87 746 91 291 4%

CHIFFRE D'AFFAIRES BANQUETING HT 0 0 31 254 0 14 288 24 000 10 227 79 769 82 992

PETIT DEJEUNER

Taux de captage 60% 70% 100% 60% 100% 76% 76%

Nombre de petits déjeuners 2 593 2 483 3 438 3 777 4 191 0 16 481 16 481

Prix moyen petit déjeuner en Euros 12 10 8 10 8 0 9,4 9,8

CHIFFRE D'AFFAIRES PETIT DEJEUNER TTC 31 118 24 826 27 504 37 767 33 528 0 154 743 160 995 7%

CHIFFRE D'AFFAIRES PETIT DEJEUNER HT 28 289 22 569 25 003 34 334 30 480 0 140 676 146 359

BAR

CHIFFRE D'AFFAIRES BAR TTC 12 966 7 093 3 438 18 884 4 191 0 12 580 59 152 61 541 3%

CHIFFRE D'AFFAIRES BAR HT 11 787 6 448 3 125 17 167 3 810 0 11 436 53 774 55 947

CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION TTC 87 303 66 498 123 767 101 972 103 728 100 320 169 830 753 418 783 856 34%

CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION HT 79 366 60 453 112 515 92 702 94 298 91 200 154 391 684 925 712 596

DIVERS

Location de salles 120 329 138 600 258 929 269 389

Ventes diverses (distributeurs, autres ventes) 7 858 6 448 1 146 6 626 2 206 0 0 24 284 25 265

CHIFFRE D'AFFAIRES DIVERS TTC 7 858 6 448 121 475 6 626 2 206 138 600 0 283 213 294 655 13%

CHIFFRE D'AFFAIRES DIVERS HT 6 548 5 374 101 229 5 522 1 838 115 500 0 236 011 245 545

CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL TTC 445 980 338 647 423 934 362 144 242 364 238 920 169 830 2 221 818 2 311 580

CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT 404 841 307 373 376 192 328 720 220 163 206 700 154 391 1 998 379 2 079 114

% / CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT 20,3 15,4 18,8 16,4 11,0 10,3 7,7 100COPYRIGHT 98.09.0025 - Les prix moyens et les chiffres d'affaires sont exprimés en euros constants 2015 - TABLEAU NON CONTRACTUEL

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2018Individuels

AffairesCorporates

Groupes

d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes

Loisirs, FIT

Journées

d'étude

Restauration

extérieure

Total

(euros

constants 2015)

Total

(euros courants

- taux d'inflation

2%)

Evolution /

N-1

70 CHAMBRES

70









RESTAURANT

Taux de captage 50% 65% 100% 40% 80% 63% 63%


Prix moyen 20 15 17 18 15 28 25 20,2 21,4



BANQUETING



Prix moyen 0 0 20 0 25 20 25 21,3 22,6



PETIT DEJEUNER

Taux de captage 60% 70% 100% 60% 100% 76% 76%





BAR





DIVERS





CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL TTC 472 830 369 801 469 084 393 995 264 427 242 246 172 984 2 385 368 2 531 372 7%



63





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2019Individuels

AffairesCorporates

Groupes

d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes

Loisirs, FIT

Journées

d'étude

Restauration

extérieure

Total

(euros

constants 2015)

Total

(euros courants

- taux d'inflation

2%)

Evolution /

N-1

70 CHAMBRES

70









RESTAURANT

Taux de captage 50% 65% 100% 40% 80% 64% 64%


Prix moyen 20 15 17 18 15 28 25 20,1 21,7



BANQUETING



Prix moyen 0 0 20 0 25 20 25 21,3 23,0



PETIT DEJEUNER

Taux de captage 60% 70% 100% 60% 100% 76% 76%





BAR





DIVERS








64





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2020Individuels

AffairesCorporates

Groupes

d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes

Loisirs, FIT

Journées

d'étude

Restauration

extérieure

Total

(euros

constants 2015)

Total

(euros courants

- taux d'inflation

2%)

Evolution /

N-1

70 CHAMBRES

70









RESTAURANT

Taux de captage 50% 65% 100% 40% 80% 64% 64%


Prix moyen 20 15 17 18 15 28 25 20,0 22,1



BANQUETING



Prix moyen 0 0 20 0 25 20 25 21,3 23,5



PETIT DEJEUNER

Taux de captage 60% 70% 100% 60% 100% 76% 76%





BAR





DIVERS








65





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2021Individuels

AffairesCorporates

Groupes

d'affaires

Individuels

Loisirs

Groupes

Loisirs, FIT

Journées

d'étude

Restauration

extérieure

Total

(euros

constants 2015)

Total

(euros courants

- taux d'inflation

2%)

Evolution /

N-1

% du

CA

total

70 CHAMBRES

70







CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT TTC 407 469 322 669 227 162 302 303 163 964 1 423 567 1 603 168 1% 55%


RESTAURANT

Taux de captage 50% 65% 100% 40% 80% 64% 64%


Prix moyen 20 15 17 18 15 28 25 20,0 22,6

CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT TTC 46 615 40 059 70 760 52 035 58 800 76 152 150 409 494 830 557 259 0% 19%


BANQUETING



Prix moyen 0 0 20 0 25 20 25 21,3 24,0

CHIFFRE D'AFFAIRES BANQUETING TTC 0 0 41 623 0 18 375 26 400 11 250 97 648 109 968 1% 4%


PETIT DEJEUNER

Taux de captage 60% 70% 100% 60% 100% 76% 76%



CHIFFRE D'AFFAIRES PETIT DEJEUNER TTC 33 563 28 760 33 299 43 362 39 200 0 178 184 200 664 1% 7%


BAR

CHIFFRE D'AFFAIRES BAR TTC 13 985 8 217 4 162 21 681 4 900 0 12 933 65 878 74 189 1% 3%


CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION TTC 94 163 77 036 149 844 117 078 121 275 102 552 174 592 836 541 942 081 1% 32%


DIVERS



CHIFFRE D'AFFAIRES DIVERS TTC 8 476 7 470 147 070 7 607 2 579 141 390 0 314 592 354 282 1% 12%






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5.8 COMPTES D’EXPLOITATION PREVISIONNELS

Le RBE est déterminé en soustrayant des chiffres d’affaires estimés les coûts d’exploitation habituellement

constatés dans l’industrie hôtelière pour un établissement similaire, par grands postes (Hébergement -

Restauration - Divers - Structure Générale - Marketing - Maintenance - Energie) selon le « Uniform System of

Accounts for the Lodging Industry ».

Pour établir les comptes d’exploitation prévisionnels, nous nous sommes basés sur les chiffres d’affaires estimés

par la méthode des Constats Marketing pour l’hôtel, la restauration et les recettes diverses. Ces chiffres ont été

inflatés de 2% par an, afin d’obtenir des évaluations en euros courants. Lorsqu’un montant en euros est indiqué

en 2015, il est lui-même inflaté pour obtenir la dépense en monnaie courante.

Le RBE peut être défini comme étant la différence entre les recettes des départements opérationnels et les

charges d’exploitation.

5.8.1 Personnel (tableau 1)

Compte tenu des caractéristiques de l’établissement, de sa capacité (70 chambres), de son positionnement 3*,

de la présence d’un restaurant et de salles de séminaires et du niveau d’activité prévisionnel, l’effectif nécessaire

à l’exploitation d’un tel établissement s'élèverait de 18 postes équivalents temps plein dès la 1ère

année.

Le taux de cotisations patronales moyen retenu est de 42%. A cette charge, nous ajoutons 10% de frais

supplémentaires, par sécurité, qui serviront à payer les primes de précarité des contrats à durée déterminée, ou

les congés payés des employés qui ne les auront pas pris avant la fin de leur contrat.

Au global sur l’hôtel, la masse salariale passe de 29% du chiffre d’affaires en année 1 à 27% en vitesse de

croisière (année 5), un ratio cohérent pour ce type d’établissement.

5.8.2 Hébergement (tableau 2)

Ce département réalise environ 54% du chiffre d'affaires total en année 1.

Le poids des produits d'accueil est pris en compte à hauteur de 2€ par chambre vendue.

Les coûts de Blanchisserie sont fixés à 1,5€ par chambre vendue.

Une commission de 15% calculée sur 20% du chiffre d’affaires hébergement est prise en compte.

Le petit matériel, les fournitures de bureaux et les frais postaux sont chacun estimés à 0,5% du chiffre

d'affaires du département hébergement, tandis que les frais de décoration et produits d’entretien à 1%.

Le département hébergement emploie 8 personnes en année 1 pour atteindre 10 personnes en année 3.

Ce département enregistre un taux de marge de 67,3% à 66,8% du chiffre d'affaires Hébergement.

5.8.3 Restauration (tableau 3)

Le département restauration génère environ 34% du chiffre d'affaires total de l’hôtel en année 1.

Le département restauration emploie 7 personnes.

Les coûts matières retenus s’élève à 25% du chiffre d’affaires petit-déjeuner et bar, 30% du chiffre d’affaires

restaurant et 35% pour l’activité banqueting.

Ce département enregistre un taux de marge de 26,5% à 29,5% du chiffre d'affaires restauration.


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5.8.4 Divers (tableau 4)

Ce département contribue pour environ 12% au chiffre d’affaires global, pour un taux de marge de 77%.

Les charges d’exploitation de salles sont estimées à 20% des recettes de location de salles.

5.8.5 Structure Générale (tableau 5)

Ce poste de charges regroupe aussi bien en masse salariale qu’en dépenses administratives les coûts indirects

non affectés aux départements opérationnels de l’hôtel. Il comprend la Direction Générale entre autres.

Les commissions sur carte bancaire et les assurances relatives à l’exploitation sont imputées à ce département.

Globalement, les charges du département Administration représentent 7,6% des recettes totales à compter de

l’année 4.

5.8.6 Marketing (tableau 6)

Les charges du département Marketing représentent 5,2% des recettes totales à partir de l’année 5.

Dans ce poste sont retenus :

- des frais de fournitures de bureaux de l’ordre de 0,5%du chiffre d’affaires de l’hôtel. - des frais de matériel et de publicité de 3% en année 1 du chiffre d’affaires total à 1,5% en année 5, - des frais de déplacement à hauteur de 0,5% - des frais postaux et de télécommunication à hauteur de 0,2% - 2,5% du chiffre d’affaires total de l’hôtel au titre des frais de réservation.

5.8.7 Maintenance (tableau 7)

Les autres dépenses de maintenance s'élèvent de 2% en année 1 à 5% du chiffre d'affaires total de l'hôtel en

année 5.

5.8.8 Energie (tableau 8)

Le ratio énergie / chiffre d'affaires total retenu s'élève à 3%.

5.8.9 Résultat brut d’exploitation et résultat net d’exploitation (tableau 9)

Résultat Brut d’Exploitation

Le Résultat Brut d’Exploitation avant rémunération de l’enseigne s’élève à 635 912 € en 2017, soit un ratio de

26,5% du chiffre d’affaires total. Ce résultat augmente en pourcentage les années suivantes pour atteindre

839 820 € en 2021, soit un pourcentage du chiffre d’affaires total stabilisé à 32,3%.

Les comptes prévisionnels détaillés sont présentés en pages suivantes.

63 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin

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TABLEAU 2 : HEBERGEMENT Chiffres en euros courants

ANNEE 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT (HT) 1 120 972 € 1 247 036 € 1 344 974 € 1 415 817 € 1 457 425 € 1 486 574 € 1 516 305 € 1 546 632 € 1 577 564 € 1 609 115 €

Développement 11,2% 7,9% 5,3% 2,9% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

FRAIS DE PERSONNEL 239 475 € 288 623 € 309 206 € 315 390 € 321 698 € 328 132 € 334 695 € 341 388 € 348 216 € 355 181 €

% Recettes hébergement 21,4% 23,1% 23,0% 22,3% 22,1% 22,1% 22,1% 22,1% 22,1% 22,1%

AUTRES DEPENSES

Produits d'accueil (2 euros/chambre vendue) 31 137 € 33 955 € 35 951 € 37 496 € 38 583 € 39 355 € 40 142 € 40 945 € 41 764 € 42 599 €

Blanchisserie (1,5 euro/chambre vendue) 23 353 € 25 467 € 26 964 € 28 122 € 28 937 € 29 516 € 30 106 € 30 709 € 31 323 € 31 949 €

Commissions et frais de réservation (15% sur 20% du CA) 33 629 € 37 411 € 40 349 € 42 475 € 43 723 € 44 597 € 45 489 € 46 399 € 47 327 € 48 273 €

Petit matériel (0,5%) 5 605 € 6 235 € 6 725 € 7 079 € 7 287 € 7 433 € 7 582 € 7 733 € 7 888 € 8 046 €

Fourniture de bureaux (0,5%) 5 605 € 6 235 € 6 725 € 7 079 € 7 287 € 7 433 € 7 582 € 7 733 € 7 888 € 8 046 €

Décoration (1%) 11 210 € 12 470 € 13 450 € 14 158 € 14 574 € 14 866 € 15 163 € 15 466 € 15 776 € 16 091 €

Frais postaux et de télécommunications (0,5%) 5 605 € 6 235 € 6 725 € 7 079 € 7 287 € 7 433 € 7 582 € 7 733 € 7 888 € 8 046 €

Produits d'entretien (1%) 11 210 € 12 470 € 13 450 € 14 158 € 14 574 € 14 866 € 15 163 € 15 466 € 15 776 € 16 091 €

TOTAL AUTRES DEPENSES 127 353 € 140 479 € 150 338 € 157 646 € 162 253 € 165 498 € 168 808 € 172 184 € 175 628 € 179 141 €

% Recettes hébergement 11,4% 11,3% 11,2% 11,1% 11,1% 11,1% 11,1% 11,1% 11,1% 11,1%

MARGE DIRECTE HEBERGEMENT 754 144 € 817 934 € 885 430 € 942 781 € 973 474 € 992 944 € 1 012 803 € 1 033 059 € 1 053 720 € 1 074 794 €

%/Recettes Hébergement 67,3% 65,6% 65,8% 66,6% 66,8% 66,8% 66,8% 66,8% 66,8% 66,8%

Tableau non contractuel - Décembre 2015 - Taux d'inflation : 2%


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TABLEAU 3 : RESTAURATION Chiffres en euros courants

ANNEE 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

RECETTES RESTAURATION (HT)

Restaurant 427 299 € 456 851 € 478 806 € 494 255 € 506 599 € 516 731 € 527 066 € 537 607 € 548 359 € 559 327 €

Banqueting 82 992 € 89 146 € 94 254 € 102 998 € 99 971 € 101 970 € 104 010 € 106 090 € 108 212 € 110 376 €

Petit déjeuner 146 359 € 160 131 € 169 944 € 177 261 € 182 422 € 186 071 € 189 792 € 193 588 € 197 460 € 201 409 €

Bar 55 947 € 60 262 € 63 216 € 65 666 € 67 445 € 68 794 € 70 170 € 71 573 € 73 005 € 74 465 €

TOTAL DES RECETTES RESTAURATION (HT) 712 596 € 766 390 € 806 220 € 840 180 € 856 437 € 873 566 € 891 037 € 908 858 € 927 035 € 945 576 €

Développement 7,5% 5,2% 4,2% 1,9% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

COUTS DIRECTS

Restaurant (30%) 128 190 € 137 055 € 143 642 € 148 276 € 151 980 € 155 019 € 158 120 € 161 282 € 164 508 € 167 798 €

Banqueting (35%) 29 047 € 31 201 € 32 989 € 36 049 € 34 990 € 35 690 € 36 403 € 37 131 € 37 874 € 38 632 €

Petit déjeuner (25%) 36 590 € 40 033 € 42 486 € 44 315 € 45 606 € 46 518 € 47 448 € 48 397 € 49 365 € 50 352 €

Bar (25%) 13 987 € 15 065 € 15 804 € 16 417 € 16 861 € 17 198 € 17 542 € 17 893 € 18 251 € 18 616 €

TOTAL DES COUTS DIRECTS 207 813 € 223 355 € 234 921 € 245 058 € 249 436 € 254 425 € 259 514 € 264 704 € 269 998 € 275 398 €

%/Recettes Restauration 29,2% 29,1% 29,1% 29,2% 29,1% 29,1% 29,1% 29,1% 29,1% 29,1%


% Recettes Restauration 32,2% 30,5% 29,6% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0% 29,0%

AUTRES DEPENSES

Petit matériel (1%) 7 126 € 7 664 € 8 062 € 8 402 € 8 564 € 8 736 € 8 910 € 9 089 € 9 270 € 9 456 €

Blanchisserie (1,5 euro/couvert Rest + PDJ + banqueting) 66 878 € 72 485 € 76 641 € 79 541 € 81 706 € 83 340 € 85 007 € 86 707 € 88 441 € 90 210 €

Produits d'entretien (0,5%) 3 563 € 3 832 € 4 031 € 4 201 € 4 282 € 4 368 € 4 455 € 4 544 € 4 635 € 4 728 €

Fournitures de bureaux (0,5%) 3 563 € 3 832 € 4 031 € 4 201 € 4 282 € 4 368 € 4 455 € 4 544 € 4 635 € 4 728 €

Décoration (0,8%) 5 701 € 6 131 € 6 450 € 6 721 € 6 851 € 6 989 € 7 128 € 7 271 € 7 416 € 7 565 €

TOTAL DES AUTRES DEPENSES 86 831 € 93 943 € 99 215 € 103 066 € 105 686 € 107 800 € 109 956 € 112 155 € 114 398 € 116 686 €

% Recettes Restauration 12,2% 12,3% 12,3% 12,3% 12,3% 12,3% 12,3% 12,3% 12,3% 12,3%

MARGE DIRECTE RESTAURATION 188 618 € 215 170 € 233 484 € 248 685 € 253 076 € 258 137 € 263 300 € 268 566 € 273 937 € 279 416 €

%/Recettes Restauration 26,5% 28,1% 29,0% 29,6% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5% 29,5%



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TABLEAU 4 : DIVERS Chiffres en euros courants

ANNEE 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

RECETTES DIVERS (HT) 245 545 € 263 837 € 278 935 € 287 961 € 295 235 € 301 140 € 307 162 € 313 306 € 319 572 € 325 963 €

Développement 7,4% 5,7% 3,2% 2,5% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

dont recettes Location de salles 224 491 € 240 990 € 254 867 € 262 857 € 269 409 € 274 797 € 280 293 € 285 899 € 291 617 € 297 449 €

Charges d'exploitation (20%) 44 898 € 48 198 € 50 973 € 52 571 € 53 882 € 54 959 € 56 059 € 57 180 € 58 323 € 59 490 €

AUTRES DEPENSES

Coût des marchandises vendues (50% des ventes diverses) 10 527 € 11 423 € 12 034 € 12 552 € 12 913 € 13 171 € 13 435 € 13 703 € 13 978 € 14 257 €


%/Recettes Divers 4,3% 4,3% 4,3% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4%

MARGE DIVERS 190 120 € 204 215 € 215 927 € 222 838 € 228 440 € 233 009 € 237 669 € 242 422 € 247 271 € 252 216 €

%/Recettes Divers 77,4% 77,4% 77,4% 77,4% 77,4% 77,4% 77,4% 77,4% 77,4% 77,4%


RECETTES TOTALES (HT) 2 079 114 € 2 277 262 € 2 430 129 € 2 543 958 € 2 609 098 € 2 661 280 € 2 714 505 € 2 768 795 € 2 824 171 € 2 880 655 €

Masse Salariale / Recettes totales (%) 29% 28,5% 27,9% 27,2% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0%

Masse salariale totale (en Euros) 593 618 € 649 848 € 677 656 € 691 209 € 705 034 € 719 134 € 733 517 € 748 187 € 763 151 € 778 414 €


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TABLEAU 5 : STRUCTURE GENERALE Chiffres en euros courants

ANNEE 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026


%/Recettes totales 2,8% 2,6% 2,5% 2,4% 2,4% 2,4% 2,4% 2,4% 2,4% 2,4%

AUTRES DEPENSES

Fournitures de bureau (0,2%) 4 158 € 4 555 € 4 860 € 5 088 € 5 218 € 5 323 € 5 429 € 5 538 € 5 648 € 5 761 €

Commissions / cartes bancaires (1%) 20 791 € 22 773 € 24 301 € 25 440 € 26 091 € 26 613 € 27 145 € 27 688 € 28 242 € 28 807 €

Informatique (0,3%) 6 237 € 6 832 € 7 290 € 7 632 € 7 827 € 7 984 € 8 144 € 8 306 € 8 473 € 8 642 €

Assurance RC (0,5%) 10 396 € 11 386 € 12 151 € 12 720 € 13 045 € 13 306 € 13 573 € 13 844 € 14 121 € 14 403 €

Frais de déplacement (0,5%) 10 396 € 11 386 € 12 151 € 12 720 € 13 045 € 13 306 € 13 573 € 13 844 € 14 121 € 14 403 €


Autres dépenses d'exploitation (0,2%) 4 158 € 4 555 € 4 860 € 5 088 € 5 218 € 5 323 € 5 429 € 5 538 € 5 648 € 5 761 €

Frais de véhicule (0,2%) 4 158 € 4 555 € 4 860 € 5 088 € 5 218 € 5 323 € 5 429 € 5 538 € 5 648 € 5 761 €

Taxes (2%) 41 582 € 45 545 € 48 603 € 50 879 € 52 182 € 53 226 € 54 290 € 55 376 € 56 483 € 57 613 €



TOTAL CHARGES ADMINISTRATION 166 618 € 178 091 € 187 234 € 194 371 € 198 999 € 202 979 € 207 039 € 211 180 € 215 403 € 219 711 €



TABLEAU 6 : MARKETING Chiffres en euros courants

ANNEE 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026



AUTRES DEPENSES

Fournitures de bureau (0,5%) 10 396 € 11 386 € 12 151 € 12 720 € 13 045 € 13 306 € 13 573 € 13 844 € 14 121 € 14 403 €

Matériel promotionnel et publicité (3% à 1,5%) 83 165 € 68 318 € 60 753 € 50 879 € 39 136 € 39 919 € 40 718 € 41 532 € 42 363 € 43 210 €

Transport (0,5%) 10 396 € 11 386 € 12 151 € 12 720 € 13 045 € 13 306 € 13 573 € 13 844 € 14 121 € 14 403 €

Réservation et marketing (2,5%) 51 978 € 56 932 € 60 753 € 63 599 € 65 227 € 66 532 € 67 863 € 69 220 € 70 604 € 72 016 €




TOTAL CHARGES MARKETING 193 244 € 186 392 € 185 159 € 180 187 € 171 558 € 174 989 € 178 489 € 182 059 € 185 700 € 189 414 €




Septembre 2015

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TABLEAU 7 : MAINTENANCE Chiffres en euros courants

ANNEE 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026



TOTAL AUTRES DEPENSES (de 2% à 5%) 41 582 € 56 932 € 72 904 € 101 758 € 130 455 € 133 064 € 135 725 € 138 440 € 141 209 € 144 033 €


TOTAL CHARGES MAINTENANCE 74 734 € 90 747 € 107 395 € 136 940 € 166 340 € 169 667 € 173 060 € 176 521 € 180 052 € 183 653 €



TABLEAU 8 : ENERGIE Chiffres en euros courants

ANNEE 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Energie : eau, gaz, électricité (3%) 62 373 € 68 318 € 72 904 € 76 319 € 78 273 € 79 838 € 81 435 € 83 064 € 84 725 € 86 420 €

TOTAL CHARGES ENERGIE 62 373 € 68 318 € 72 904 € 76 319 € 78 273 € 79 838 € 81 435 € 83 064 € 84 725 € 86 420 €




Septembre 2015

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TABLEAU 9 : COMPTE D'EXPLOITATION Chiffres en euros courants

ANNEE 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Capacité 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70

Chambres disponibles 25 550 25 550 25 550 25 620 25 550 25 550 25 550 25 620 25 550 25 550

Taux d'occupation 58,6% 62,6% 65,0% 66,3% 67,0% 67,0% 67,0% 66,9% 67,0% 67,0%

Prix moyen hébergement 74,9 € 77,9 € 81,0 € 83,4 € 85,1 € 86,8 € 88,5 € 90,3 € 92,1 € 93,9 €

RECETTES DEPARTEMENTS OPERATIONNELS

Hébergement 1 120 972 € 1 247 036 € 1 344 974 € 1 415 817 € 1 457 425 € 1 486 574 € 1 516 305 € 1 546 632 € 1 577 564 € 1 609 115 €

Restauration 712 596 € 766 390 € 806 220 € 840 180 € 856 437 € 873 566 € 891 037 € 908 858 € 927 035 € 945 576 €

Divers 245 545 € 263 837 € 278 935 € 287 961 € 295 235 € 301 140 € 307 162 € 313 306 € 319 572 € 325 963 €

TOTAL RECETTES DEPT. OPERATIONNELS 2 079 114 € 2 277 262 € 2 430 129 € 2 543 958 € 2 609 098 € 2 661 280 € 2 714 505 € 2 768 795 € 2 824 171 € 2 880 655 €

CHARGES OPERATIONNELLES

Hébergement 366 828 € 429 102 € 459 544 € 473 036 € 483 951 € 493 630 € 503 503 € 513 573 € 523 844 € 534 321 €

Restauration 523 979 € 551 219 € 572 736 € 591 495 € 603 362 € 615 429 € 627 738 € 640 292 € 653 098 € 666 160 €

Divers 55 425 € 59 621 € 63 007 € 65 123 € 66 795 € 68 131 € 69 493 € 70 883 € 72 301 € 73 747 €

TOTAL CHARGES OPERATIONNELLES 946 232 € 1 039 943 € 1 095 288 € 1 129 655 € 1 154 108 € 1 177 190 € 1 200 734 € 1 224 749 € 1 249 243 € 1 274 228 €

RESULTATS DEPARTEMENTS OPERATIONNELS 1 132 882 € 1 237 319 € 1 334 841 € 1 414 304 € 1 454 990 € 1 484 090 € 1 513 771 € 1 544 047 € 1 574 928 € 1 606 426 €

CHARGES OPERATIONNELLES NON DISTRIBUEES

Administration 166 618 € 178 091 € 187 234 € 194 371 € 198 999 € 202 979 € 207 039 € 211 180 € 215 403 € 219 711 €

Marketing 193 244 € 186 392 € 185 159 € 180 187 € 171 558 € 174 989 € 178 489 € 182 059 € 185 700 € 189 414 €

Maintenance 74 734 € 90 747 € 107 395 € 136 940 € 166 340 € 169 667 € 173 060 € 176 521 € 180 052 € 183 653 €

Energie 62 373 € 68 318 € 72 904 € 76 319 € 78 273 € 79 838 € 81 435 € 83 064 € 84 725 € 86 420 €

TOTAL CHARGES OPERAT. NON DISTRIBUEES 496 969 € 523 548 € 552 693 € 587 816 € 615 170 € 627 474 € 640 023 € 652 824 € 665 880 € 679 198 €

RESULTAT BRUT D'EXPLOITATION (R.B.E) 635 912 € 713 771 € 782 149 € 826 488 € 839 820 € 856 616 € 873 748 € 891 223 € 909 048 € 927 229 €

% 30,6% 31,3% 32,2% 32,5% 32,2% 32,2% 32,2% 32,2% 32,2% 32,2%


ETUDE D’IMPLANTATION HOTELIERE...OFFRE HOTELIERE L’hôtel en projet s’intègrera au sein...

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