Etat avancement loi alur
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Etat d’avancement de la loi ALUR sur les rapports locatifs Le projet de loi pour « l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové » (dite loi « ALUR ») est passé le 26 octobre dernier devant le sénat mais son vote définitif à l’Assemblée Nationale risque d’être reporté après les élections municipales, d’autant qu’un passage devant le Conseil Constitutionnel semble inévitable en raison de la contestation de certaines dispositions. Vous trouverez ci-après les principales mesures qui concernent le volet « rapports bailleurs-locataires » et qui sont susceptibles d’être votées. Contrat de bail Un contrat type pour les locations nues et meublées serait mis en place avec des mentions obligatoires : loyer du dernier locataire, loyer de référence majoré, travaux effectués depuis la dernière location ou le renouvellement du bail, superficie « Carrez » du logement (obligatoire aussi dans les annonces) avec possibilité de réduction du loyer en cas de surévaluation (au delà de 5 %). De même, deux nouveaux diagnostics (amiante et installation électrique) devront être joints. En outre, la solidarité d’un colocataire sortant et celle de son garant s’éteindraient un an après la date d’effet du congé. Locations meublées Pour renforcer les droits des locataires, le régime des baux meublés de la résidence principale serait intégré dans la loi du 6 juillet 1989 (obligations du bailleur et du locataire, état des lieux, dossier de diagnostics, clauses réputées non écrites, la charge des honoraires, conformité et critères de décence, quittances de loyers...), tout en conservant ses spécificités (dépôt de garantie maximum de 2 mois de loyer, durée minimale du bail de un an, prise en compte du mobilier dans le loyer). Pour la location meublée comme pour la colocation, les charges pourraient être forfaitisées et révisables annuellement. Un décret devrait fixer la liste minimale des meubles que devront comporter ces logements et un système d’encadrement des loyers serait mis en place. Nouveaux cas de préavis réduits Un préavis réduit de départ serait prévu pour les locataires qui bénéficieraient de l’allocation adulte handicapé. Il en serait de même pour ceux qui se feraient attribuer un logement social et pour ceux dont l’état de santé justifierait un changement de domicile, quel que soit leur âge. Restitution du dépôt de garantie Si l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de problème, le dépôt de garantie (déduction faite des sommes qui seraient dues au bailleur et parfaitement justifiées) devrait être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire. En cas de problème, la restitution pourrait se faire sous deux mois. Assurance locative Si le locataire ne respecte pas son obligation d’assurance, le bailleur pourrait en souscrire une pour son compte et se faire rembourser le montant par mensualités de 1/12ème. Le bailleur aurait également la possibilité de majorer le montant de la prime dans une limite fixée par décret afin de s’indemniser pour les démarches engagées. Congé Le préavis du congé du locataire serait réduit à un mois dans les « zone tendues » ou si l’état de santé du locataire le justifie. Le congé du propriétaire pour reprise ou pour vente devrait quant à lui être accompagné d’une notice d’information détaillant les droits du locataire, sachant qu’il ne pourrait intervenir qu’au terme du premier renouvellement du bail. Les locataires de plus de 65 ans (contre 70 ans aujourd’hui) dont les ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC devraient se voir proposer une solution de relogement (sauf si le bailleur est âgé lui-même de plus de 65 ans). Encadrement des loyers Il s’appliquerait dans les zones tendues et serait déterminé par décret. Un loyer médian de référence, un loyer élevé et un loyer minoré seraient déterminés selon des valeurs par mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique. Le loyer de la mise en location serait librement fixé dans la limite du loyer élevé. Un complément de loyer pourrait être appliqué pour les logements présentant des caractéristiques exceptionnelles définies par décret. En cours de bail, le loyer pourrait être révisé annuellement mais non rétroactivement en cas d’omission (applicable au jour de la demande). Lors du renouvellement du bail, le bailleur pourrait engager une action de réévaluation du loyer si celui-ci est inférieur au loyer médian de référence minoré. De son côté, le locataire pourrait engager une action de diminution de loyer si celui-ci était supérieur au loyer élevé. Travaux En cas d’inexécution de travaux incombant au propriétaire, le paiement partiel du loyer par le locataire ne pourrait plus être considéré comme un défaut de paiement. La durée des travaux susceptible d’ouvrir droit à indemnisation de l’occupant serait portée à 21 jours au lieu de 40 jours actuellement. Délai de prescription Le délai de prescription des actions liées au bail (comme la récupération des charges) qui était de 5 ans, se verrait réduit à 3 ans. En ce qui concerne la révision du loyer, elle devrait impérativement se faire dans les douze mois suivant la date prévue au bail. Interdiction de clauses pénales Il serait interdit pour un bailleur de percevoir des amendes et des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur d’immeuble. Honoraires de location Le projet de texte prévoit que la rémunération des mandataires pour l’entremise d’une location serait à la charge exclusive du bailleur ; seuls les honoraires liés à la réalisation des états des lieux et à la rédaction du bail pourraient être partagés entre le bailleur et le preneur. Toutefois, le montant imputé au locataire ne pourrait excéder celui imputé au bailleur et serait inférieur à un plafond fixé par décret. Mesures diverses Pour l’attribution du logement en cas de séparation, les droits des couples pacsés seraient alignés sur ceux des conjoints mariés. En cas d’impayés d’un locataire « en état de payer sa dette », le juge pourrait lui accorder jusqu’à deux ans de délai de paiement. Le locataire pourrait demander au bailleur de compléter un état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. La trêve hivernale pour les expulsions serait prolongée jusqu’au 31 mars. L’obligation d’installer des détecteurs de fumée incomberait désormais au bailleur, l’occupant devant toutefois veiller à son entretien. A noter que la GUL (Garantie Universelle des Loyers) n’a pas encore trouvé un consensus et un financement pour pouvoir être présentée aux votes de nos élus... Le Président Bruno Brosset
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Etat d’avancement de la loi
ALUR sur les rapports locatifs Le projet de loi pour « l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové » (dite loi « ALUR ») est passé le 26 octobre dernier devant le sénat mais son vote définitif à l’Assemblée Nationale risque d’être reporté après les élections municipales, d’autant qu’un passage devant le Conseil Constitutionnel semble inévitable en raison de la contestation de certaines dispositions. Vous trouverez ci-après les principales mesures qui concernent le volet « rapports bailleurs-locataires » et qui sont susceptibles d’être votées.
Contrat de bail Un contrat type pour les locations nues et meublées serait mis en place avec des mentions obligatoires : loyer du dernier locataire, loyer de référence majoré, travaux effectués depuis la dernière location ou le renouvellement du bail, superficie « Carrez » du logement (obligatoire aussi dans les annonces) avec possibilité de réduction du loyer en cas de surévaluation (au delà de 5 %). De même, deux nouveaux diagnostics (amiante et installation électrique) devront être joints. En outre, la solidarité d’un colocataire sortant et celle de son garant s’éteindraient un an après la date d’effet du congé.
Locations meublées Pour renforcer les droits des locataires, le régime des baux meublés de la résidence principale serait intégré dans la loi du 6 juillet 1989 (obligations du bailleur et du locataire, état des lieux, dossier de diagnostics, clauses réputées non écrites, la charge des honoraires, conformité et critères de décence, quittances de loyers...), tout en conservant ses spécificités (dépôt de garantie maximum de 2 mois de loyer, durée minimale du bail de un an, prise en compte du mobilier dans le loyer). Pour la location meublée comme pour la colocation, les charges pourraient être forfaitisées et révisables annuellement. Un décret devrait fixer la liste minimale des meubles que devront comporter ces logements et un système d’encadrement des loyers serait mis en place.
Nouveaux cas de préavis réduits Un préavis réduit de départ serait prévu pour les locataires qui bénéficieraient de l’allocation adulte handicapé. Il en serait de même pour ceux qui se feraient attribuer un logement social et pour ceux dont l’état de santé justifierait un changement de domicile, quel que soit leur âge.
Restitution du dépôt de garantie Si l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de problème, le dépôt de garantie (déduction faite des sommes qui seraient dues au bailleur et parfaitement justifiées) devrait être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire. En cas de problème, la restitution pourrait se faire sous deux mois.
Assurance locative Si le locataire ne respecte pas son obligation d’assurance, le bailleur pourrait en souscrire une pour son compte et se faire rembourser le montant par mensualités de 1/12ème. Le bailleur aurait également la possibilité de majorer le montant de la prime dans une limite fixée par décret afin de s’indemniser pour les démarches engagées.
Congé Le préavis du congé du locataire serait réduit à un mois dans les « zone tendues » ou si l’état de santé du locataire le justifie. Le congé du propriétaire pour reprise ou pour vente devrait quant à lui être accompagné d’une notice d’information détaillant les droits du locataire, sachant qu’il ne pourrait intervenir qu’au terme du premier renouvellement du bail. Les locataires de plus de 65 ans (contre 70 ans aujourd’hui) dont les ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC devraient se voir proposer une solution de relogement (sauf si le bailleur est âgé lui-même de plus de 65 ans).
Encadrement des loyers Il s’appliquerait dans les zones tendues et serait déterminé par décret. Un loyer médian de référence, un loyer élevé et un loyer minoré seraient déterminés selon des valeurs par mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique. Le loyer de la mise en location serait librement fixé dans la limite du loyer élevé. Un complément de loyer pourrait être appliqué pour les logements présentant des caractéristiques exceptionnelles définies par décret. En cours de bail, le loyer pourrait être révisé annuellement mais non rétroactivement en cas d’omission (applicable au jour de la demande). Lors du renouvellement du bail, le bailleur pourrait engager une action de réévaluation du loyer si celui-ci est inférieur au loyer médian de référence minoré. De son côté, le locataire pourrait engager une action de diminution de loyer si celui-ci était supérieur au loyer élevé.
Travaux En cas d’inexécution de travaux incombant au propriétaire, le paiement partiel du loyer par le locataire ne pourrait plus être considéré comme un défaut de paiement. La durée des travaux susceptible d’ouvrir droit à indemnisation de l’occupant serait portée à 21 jours au lieu de 40 jours actuellement.
Délai de prescription Le délai de prescription des actions liées au bail (comme la récupération des charges) qui était de 5 ans, se verrait réduit à 3 ans. En ce qui concerne la révision du loyer, elle devrait impérativement se faire dans les douze mois suivant la date prévue au bail.
Interdiction de clauses pénales Il serait interdit pour un bailleur de percevoir des amendes et des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur d’immeuble.
Honoraires de location Le projet de texte prévoit que la rémunération des mandataires pour l’entremise d’une location serait à la charge exclusive du bailleur ; seuls les honoraires liés à la réalisation des états des lieux et à la rédaction du bail pourraient être partagés entre le bailleur et le preneur. Toutefois, le montant imputé au locataire ne pourrait excéder celui imputé au bailleur et serait inférieur à un plafond fixé par décret.
Mesures diverses Pour l’attribution du logement en cas de séparation, les droits des couples pacsés seraient alignés sur ceux des conjoints mariés. En cas d’impayés d’un locataire « en état de payer sa dette », le juge pourrait lui accorder jusqu’à deux ans de délai de paiement. Le locataire pourrait demander au bailleur de compléter un état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. La trêve hivernale pour les expulsions serait prolongée jusqu’au 31 mars. L’obligation d’installer des détecteurs de fumée incomberait désormais au bailleur, l’occupant devant toutefois veiller à son entretien. A noter que la GUL (Garantie Universelle des Loyers) n’a pas encore trouvé un consensus et un financement pour pouvoir être présentée aux votes de nos élus... Le Président Bruno Brosset
