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COMMUNE DE BOUSSAYDépartement de Loire-Atlantique

ZONE D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉ DE L’ARDILLAIS

DOSSIER D’ENQUÊTE PUBLIQUE PRÉALABLE À LA DÉCLARATION D’UTILITÉ PUBLIQUE

Commune de Boussay - 4, rue Val de Sèvre - 44190 BOUSSAY / Tél. : 02 40 06 81 25 - www.boussay.fr

Dossier modifié - Juillet 2017

Le Maire,Gérard ESNAULT

1. Notice explicative

Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de l’Ardillais

Dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique - Notice explicative - Juillet 2017 1

SOMMAIRE

1. L’objet de l’opération et indication de l’insertion de l’enquête publique dans la procédure administrative relative à l'opération considérée p.3

2. La composition du dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) p.5

3. La mention des textes régissant l’enquête publique p.5

4. L’organisation et le déroulement de l’enquête publique p.6

5. Le programme prévisionnel de l’opération p.9

6. Les raisons pour lesquelles, notamment du point de vue de l'insertion dans l'environnement, le projet soumis à l'enquête a été retenu p.10

6.1. Les enjeux du projet p.10 6.2. Les principes d’aménagement du projet p.10

7. Le périmètre de DUP p.17

8. Le site de la ZAC de l’Ardillais et son environnement p.18 8.1. La localisation du site p.18 8.2. L’occupation actuelle du site p.19 8.3. L’environnement du site de la ZAC p.19

9. L’état foncier du site p.21

10. Les justifications du caractère d’utilité publique de l’opération p.23

10.1. La nécessité du projet p.23 10.2. La compatibilité du projet p.24 10.3. L’effectivité du projet p.28 10.4. L’utilité publique de la ZAC de l’Ardillais p.28

11. Les mesures prises pour limiter les effets de la procédure d’expropriation p.31



1. L’OBJET DE L’OPÉRATION ET INDICATION DE L’INSERTION DE L’ENQUÊTE PUBLIQUE

DANS LA PROCÉDURE ADMINISTRATIVE RELATIVE À L'OPÉRATION CONSIDÉRÉE La Commune de Boussay souhaite aménager le site de l’Ardillais sur lequel elle en-tend mettre en œuvre sa politique d’habitat, tout en répondant aux enjeux d’un développement durable et de mixité sociale. Le périmètre de l’opération porte sur une superficie d’environ 13 hectares. L’aménagement à vocation d’habitat du secteur de l’Ardillais permettra à la collecti-vité de proposer une gamme de logements répondant à la pluralité de la demande communale et locale, tout en tenant compte et en respectant la morphologie ur-baine de Boussay ainsi que ses atouts paysagers. Il s’agit également de mettre en œuvre un projet compatible avec les orientations fixées par le Schéma de Cohé-rence Territoriale du Pays du Vignoble Nantais, arrêté le 18 novembre 2013 et ap-prouvé le 29 juin 2015. Cette volonté communale s’inscrit en outre dans le cadre des orientations et des dispositions réglementaires du Plan Local d’Urbanisme approuvé le 12 septembre 2007 par le Conseil municipal, puis modifié le 11 septembre 2009 et le 19 novembre 2010. L’opération porte sur l’urbanisation d’un secteur majoritai-rement classé en zone 1AUa. Consciente de l’importance stratégique de ce secteur, de la complexité du montage, de la durée de réalisation de la totalité de l’opération et désireuse de garder la maîtrise des choix fondamentaux de l’aménagement, la Commune a souhaité ins-crire la mise en œuvre de sa politique d’habitat dans le cadre d’une Zone d’Aménagement Concerté.

Vue aérienne de Boussay - Source : Géoportail



Créée par délibération du Conseil municipal en date du 22 février 2008, la Zone d’Aménagement Concerté de l’Ardillais a fait l’objet d’une procédure de modifica-tion, approuvée par le Conseil municipal du 10 décembre 2015. Ce même Conseil a approuvé le dossier de réalisation de la ZAC. Cette opération d’aménagement est menée en régie par la Commune de Boussay. Afin de se donner les moyens nécessaires pour réaliser son projet, de maîtriser dans le temps sa réalisation, et de respecter le phasage prévu, cette dernière a décidé d’initier la procédure d’enquête publique préalable à la Déclaration d’Utilité Pu-blique (DUP) sur le secteur de l’Ardillais. En effet, dans l’hypothèse où un accord amiable ne pourrait intervenir pour les terrains restant à acquérir, une procédure d’expropriation doit pouvoir être mise en œuvre. C’est pourquoi il est nécessaire que les acquisitions et, s’il y a lieu, les évic-tions restant à réaliser, ainsi que les travaux d’aménagement indispensables à la réalisation de la ZAC de l’Ardillais, soient au préalable déclarés d’utilité publique. La DUP est prononcée, après enquête publique, par un acte déclaratif d’utilité pu-blique, par lequel la puissance publique affirme que la réalisation de l’opération présente un intérêt suffisant pour justifier l’expropriation de certains biens et droits réels immobiliers. La procédure d’expropriation se déroule en deux phases. Tout d’abord, la phase administrative, qui est constituée, d’une part, par le volet utilité publique (enquête préalable et DUP) et, d’autre part, par l’enquête parcellaire qui a pour but de décla-rer la cessibilité des biens susceptibles d’être expropriés. Ensuite, la phase judiciaire qui est constituée de la phase d’expropriation à propre-ment parler (ordonnance d’expropriation, fixation des indemnités, etc.). Une enquête parcellaire est menée conjointement à la présente enquête préa-lable à la déclaration d’utilité publique, dans le but d’obtenir la cessibilité des ter-rains nécessaires à la réalisation de la première tranche de l’opération d’aménagement de l’Ardillais. Les deux enquêtes seront menées dans le cadre d’une enquête publique unique.

Schéma simplifié de la procédure d’expropriation

Source : Siam Conseils



2. LA COMPOSITION DU DOSSIER D’ENQUÊTE PRÉALABLE À LA DÉCLARATION

D’UTILITÉ PUBLIQUE (DUP) Conformément aux dispositions de l’article R.112-4 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (C.expr.), « lorsque la déclaration d’utilité publique est deman-dée en vue de la réalisation de travaux ou d’ouvrages », le dossier d’enquête est composé des pièces suivantes :

1 - Une notice explicative, 2 - Le plan de situation, 3 - Le plan général des travaux, 4 - Les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants, 5 - L’appréciation sommaire des dépenses.

En outre, l’article R.112-7 du même Code permet de compléter ce dossier par « tous documents, plans et maquettes » pouvant « venir préciser l’opération en vue de la-quelle l’enquête publique est demandée ». À ce titre, l’étude d’impact de la ZAC sera jointe au dossier d’enquête. Lorsqu’une enquête parcellaire est menée conjointement, ce dossier est composé des pièces mentionnées à l’article R.131-3 du Code de l’expropriation :

1 - Un plan parcellaire régulier des terrains et bâtiments, 2 - La liste des propriétaires établie à l'aide d'extraits des documents cadastraux délivrés par le service du cadastre ou à l'aide des renseignements délivrés par le di-recteur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques, au vu du fichier immobilier ou par tous autres moyens.

Ces dossiers sont transmis au Préfet de Département, en vue de l’ouverture de l’enquête publique.

3. LA MENTION DES TEXTES RÉGISSANT L’ENQUÊTE PUBLIQUE Les procédures d’enquête préalable à la déclaration d’enquête publique et d’enquête parcellaire sont régies par les dispositions du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, notamment ses articles L.110-1, L.112-1, L.131-1, R.111-1 et suivants et R.131-1 et suivants, ainsi que par les dispositions du Code de l’environnement, notamment les articles L.123-1 et suivants, L.126-1, R.123-1 et suivants, et R.126-1 à R.126-4.



4. L’ORGANISATION ET LE DÉROULEMENT DE L’ENQUÊTE PUBLIQUE Conformément aux dispositions de l’article L.110-1 du Code de l’expropriation, « lorsque la déclaration d'utilité publique porte sur une opération susceptible d'affecter l'environnement relevant de l'article L.123-2 du Code de l'environnement, l'enquête qui lui est préalable est régie par les dispositions du chapitre III du titre II du livre Ier de ce code ». Parmi les opérations citées par l’article L.123-2 du Code de l’environnement figure « les projets de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements exécutés par des personnes publiques ou privées devant comporter une étude d'impact ». La ZAC de l’Ardillais porte sur une superficie totale supérieure à 10 hectares. Par conséquent, conformément à l’article R.122-2 et à son tableau annexé, elle est soumise à la réalisation d’une étude d’impact. De ce fait, l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique est régie par les dispositions du Code de l’environnement. Conformément aux dispositions de l’article R.112-1 du Code de l’expropriation, l’enquête publique est ouverte et organisée par le Préfet de Département. Ce dernier saisit le Tribunal administratif aux fins de désignation du Commissaire-enquêteur. Après consultation du Commissaire-Enquêteur, le Préfet édicte un arrêté précisant notamment :

‐ l'objet de l'enquête, la date à laquelle celle-ci sera ouverte et sa durée ; ‐ le siège de l’enquête où toute correspondance relative à l’enquête pourra être adressée ; ‐ les lieux, ainsi que les jours et heures où le public pourra consulter le dossier d'enquête et présenter ses observations sur le registre ouvert à cet effet ; ‐ les noms et qualités du Commissaire-Enquêteur ou des membres de la Commission d'enquête et de leurs suppléants éventuels ; ‐ les lieux, jours et heures où le Commissaire-Enquêteur (ou un membre de la Commission d'enquête) se tiendra à la disposition du public pour recevoir ses obser-

vations ; ‐ les lieux où, à l'issue de l'enquête, le public pourra consulter le rapport et les conclusions du Commissaire-Enquêteur ou de la Commission d'enquête.

Un avis portant à la connaissance du public les informations énumérées dans l'arrêté organisant l'enquête est, par les soins du Préfet, publié en caractères apparents quinze jours au moins avant le début de l'enquête et rappelé dans les huit premiers jours de celle-ci dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département. De même, quinze jours au moins avant l'ouverture de l'enquête et durant toute la durée de celle-ci, cet avis est publié par voie d'affiches et, éventuellement, par tous autres procédés, dans la commune. L’accomplissement de cette mesure de publicité incombe au maire. En outre, dans les mêmes conditions de délai et de durée, et sauf impossibilité, il est procédé, par les soins de l’expropriant, à l’affichage du même avis sur les lieux ou un lieu situé au voisinage des aménagements, ouvrages et travaux projetés et visibles depuis la voie publique. Pendant la durée de l’enquête, les observations sur l'utilité publique de l'opération peuvent être consignées par les intéressés directement sur les registres d'enquête te-nus à leur disposition dans chaque lieu où est déposé le dossier d’enquête publique.



Lorsqu'il a l'intention de visiter les lieux concernés, à l'exception des lieux d'habitation, le Commissaire-Enquêteur en informe le préfet, en lui précisant la date et l'heure de la visite projetée, afin de permettre à celui-ci d'en avertir au moins 48 heures à l'avance les propriétaires et les occupants. Lorsque ceux-ci n'ont pu être prévenus, ou en cas d'opposition de leur part, le Commissaire-Enquêteur ou la Commission d'enquête en fait mention dans le rapport d'enquête. Lorsqu'il estime que l'importance ou la nature de l'opération ou les conditions de déroulement de l'enquête publique rendent nécessaire l'organisation d'une réunion pu-blique, le Commissaire-Enquêteur ou le président de la Commission d'enquête en fait part au préfet et à l'expropriant et leur indique les modalités qu'il propose pour l'or-ganisation de cette réunion. Après avoir recueilli l'avis du Préfet, le Commissaire-Enquêteur ou la Commission d'enquête peut, par décision motivée, prévoir que le délai de l'enquête sera prorogé d'une durée maximum de quinze jours. Sa décision doit être notifiée au préfet au plus tard huit jours avant la fin de l'enquête. Elle est portée à la connaissance du public, au plus tard à la date prévue initialement pour la fin de l'enquête, par voie d’affichage. La durée de l’enquête publique ne peut être inférieure à trente jours, et ne peut excéder deux mois, sauf dans les cas particuliers prévus par le Code de l’environnement. À l’expiration du délai d’enquête (qui ne pourra être inférieur à 1 mois), le ou les registres d'enquête sont clos et signés, selon le ou les lieux du dépôt, par le préfet, le sous-préfet ou par le maire, puis transmis dans les 24 heures, avec le dossier d'enquête et les documents annexés, au Commissaire-Enquêteur ou au président de la Com-mission d'enquête. Toutefois, lorsque l'opération projetée doit être exécutée pour le compte d'une seule commune et sur son territoire, le registre d'enquête est clos et signé par le Commissaire-Enquêteur. Le Commissaire-Enquêteur ou la Commission d'enquête examine les observations consignées ou annexées aux registres d'enquête et entend toute personne qu'il lui paraît utile de consulter ainsi que l'expropriant s'il le demande. Il établit un rapport qui relate le déroulement de l'enquête et rédige des conclusions motivées, en précisant si elles sont favorables ou non à la déclaration d'utilité publique de l'opération. Le Commissaire-Enquêteur ou le président de la Commission d'enquête transmet, dans le délai d'un mois à compter de la date de clôture de l'enquête, le dossier avec les conclusions, soit au Préfet si l'enquête a pour siège la Préfecture, soit au Sous-Préfet dans les autres cas. Le dossier est alors transmis, le cas échéant, par le Sous-Préfet au Préfet avec son avis. Le Préfet adresse, dès leur réception, copie du rapport et des conclusions au président du tribunal administratif et à l'expropriant. Copie du rapport et des conclusions est également adressée à la mairie de chaque commune où s'est déroulée l'enquête ainsi qu'à la préfecture et à la sous-préfecture des départements où se trouvent ces communes, pour y être sans délai tenue à la disposition du public pendant un an à compter de la date de clôture de l'enquête. L'acte déclarant l'utilité publique doit intervenir au plus tard un an après la clôture de l'enquête préalable (ce délai est majoré de 6 mois lorsque la DUP ne peut être pro-noncée que par Décret en Conseil d'État). Cet acte précise par ailleurs le délai pendant lequel l'expropriation devra être réalisée. Ce délai ne peut, si la déclaration d'utilité publique est prononcée par arrêté, être supérieur à cinq ans. Toutefois, ce délai est porté à dix ans pour les opérations prévues aux documents d’urbanisme approuvés (Plan Local d’Urbanisme, Plan d’Occupation des Sols ou document en tenant lieu).



Lorsque le délai accordé pour réaliser l'expropriation n'est pas supérieur à cinq ans, un acte pris dans la même forme que l'acte déclarant l'utilité publique peut, sans nouvelle enquête, proroger une fois les effets de la déclaration d'utilité publique pour une durée au plus égale. Toute autre prorogation ne peut être prononcée que par décret en Conseil d'État. Enfin, conformément aux dispositions de l’article L.122-1 du Code de l’expropriation, la déclaration d’utilité publique des opérations susceptibles d’affecter l’environnement est soumise à l’obligation d’effectuer la déclaration de projet prévue à l’article L.126-1 du Code de l’environnement : au terme de l’enquête publique, le Préfet demande à la Commune de se prononcer, dans un délai qui ne peut excéder six mois, sur l’intérêt général du projet, dans les conditions prévues aux articles L.126-1 et R.126-1 et suivants du Code de l’environnement. Après transmission de la déclaration de projet, ou après expiration du délai imparti à la Commune pour se prononcer, le Préfet décide de la déclaration d’utilité publique. Le projet de ZAC de l’Ardillais ne relève pas des catégories de projet visées aux articles L.121-8 et suivants et R.121-1 et suivants du Code de l’environnement. En conséquence, le débat public mentionné à ces articles n’a pas été organisé. Toutefois, le projet d’aménagement du secteur de l’Ardillais a fait l’objet d’une concertation préalable : au titre de la création de la ZAC, en vertu de l’article L.103-2 du Code de l’urbanisme, et au titre de la modification de la ZAC, en vertu de l’article R.311-12 du même Code. Les bilans de ces concertations sont consultables en mairie de Boussay.

Schéma simplifié de la procédure d’enquête publique préalable à la DUP

Source : Siam Conseils



5. LE PROGRAMME PRÉVISIONNEL DE L’OPÉRATION

La Zone d’Aménagement Concerté de l’Ardillais est à vocation d’habitat. Le programme global prévisionnel des constructions envisagé sur l’opération, d’une superficie totale d’environ 13 hectares, prévoit la réalisation de 190 à 215 loge-ments, répartis selon :

‐ Environ 10 % de logements locatifs sociaux, sous formes de maisons indivi-duelles groupées ;

‐ 20 à 30 % de logements destinés à la primo-accession et à l’accession abor-dable, sous formes de maisons individuelles groupées ou de terrains libres de constructeurs ;

‐ Le reste destiné à l’accession à la propriété « classique », sous forme de ter-rains à bâtir libres de constructeurs.

Ce programme autorise la création d’une surface de plancher maximale de l’ordre de 30 000 m². Le projet prévoit, outre ce programme de constructions, la réalisation des équipe-ments d’infrastructures nécessaires à sa desserte et à son fonctionnement (voiries et réseaux divers).

Plan masse de la ZAC de l’Ardillais

Source : dossier de réalisation de la ZAC - Conception : SETUR



6. LES RAISONS POUR LESQUELLES, NOTAMMENT DU POINT DE VUE DE L'INSERTION

DANS L'ENVIRONNEMENT, LE PROJET SOUMIS À L'ENQUÊTE A ÉTÉ RETENU

6.1. Les enjeux du projet L’urbanisation du secteur de l’Ardillais vise les objectifs suivants :

‐ Soutenir l’offre de logements neufs sur la Commune, dans un projet cohérent et global ;

‐ Maîtriser le développement urbain tout en recherchant une densification des constructions ;

‐ Favoriser la mixité sociale et générationnelle en diversifiant l’offre de loge-ments ;

‐ Favoriser les déplacements doux et optimiser la place de la voiture dans les nouveaux quartiers.

L’aménagement de ce secteur intégrera une mixité des fonctions au sein de la zone ; il donnera à l’agglomération une forme urbaine plus équilibrée et permettra une gestion plus maîtrisée des déplacements.

6.2. Les principes d’aménagement du projet Le site dédié à la ZAC s’étend sur environ 13 hectares, en secteur Nord-Ouest du bourg, à environ 350 mètres du centre. Ainsi, le site se trouve limité, à l’Est, par un front urbain peu dense et s’ouvre vers des paysages urbains sur les autres secteurs. Une voie ferrée, en service, limite le site au Nord. La rue des Tisserands borde le Sud de la ZAC et la rue Romaine (ancienne voie romaine) divise le site en deux parties (40 % - 60 %).

Schéma d’aménagement de la ZAC de l’Ardillais

Source : dossier de création modifié de la ZAC - Conception : SETUR



La conception du projet d’aménagement s’appuie sur les objectifs d’aménagement durable validés par la collectivité, ainsi que sur les obligations réglementaires inscrites au PLU. Il s’agit notamment :

‐ de la préservation d’une bande végétale de 15 mètres de large, le long de la voie ferrée ;

‐ de l’aménagement d’une liaison douce directe entre la gare SNCF et le complexe sportif, au travers de la ZAC ;

‐ de limiter les points de confluence entre les piétons et automobiles ;

‐ de restreindre le développement des voiries en s’appuyant en priorité sur les voies et cheminements existants ;

‐ de privilégier des tracés de voiries souples et non rectilignes ;

‐ de respecter un programme de construction et une densité minimale ;

‐ de permettre un phasage de l’urbanisation fonction du rythme de développement propre à la Commune de Boussay.

Un quartier inscrit dans son environnement paysager Le secteur de la ZAC est majoritairement occupé par des terres agricoles, et compte quelques haies subsis-tantes qui offrent de larges ouvertures vers le grand paysage. Le parti d’aménagement retenu consiste à implanter trois structures paysagères complémentaires qui permettront de conforter la structure paysagère du site et de favoriser une meilleure intégration du pro-gramme d’habitat. Il s’agit :

‐ d’une plantation bocagère en limite Ouest de la ZAC, sous la rue romaine,

‐ d’une plantation bocagère entre la haie existante en zone humide sud de la ZAC, en allant vers l’Ouest,

‐ d’une « coulée verte » reliant le Sud de la ZAC à la gare SNCF, dont le traitement évoluera au gré des espaces et des fonctions (gestion des eaux pluviales, convivialité, déplacement, etc.).

Ces plantations arbustives et arborescentes s’effectueront avec des essences indigènes rencontrées sur la Commune, de manière à respecter l’unité paysagère des lieux.

En outre, la solution technique permettant de réduire l’exposition aux nuisances liées à la voie ferrée sera définitivement adoptée lors des études de maîtrise d’œuvre de la dernière tranche d’aménagement : merlon paysager, mur, augmentation des retraits des constructions, au regard du programme de loge-ments, du plan de composition, des règlementations en vigueur et du bilan financier d’aménagement de la dernière tranche. Quelle qu’elle soit, la solution retenue sera réalisée dans le respect du parti d’aménagement paysager défini sur la ZAC.

Schéma d’aménagement paysager

Source : dossier de réalisation de la ZAC - Conception : SETUR



Comme l’église de Boussay reste bien visible depuis le site, le plan d’aménagement s’organise de telle manière à garder une ou plusieurs vues sur l’édifice, ce qui per-mettra aux habitants de ces nouveaux quartiers de conserver un lien visuel avec le centre-bourg. En secteur Sud, le long de la rue des Tisserands, le site offre la particularité d’un ensemble de petites parcelles encloses de murs et murets, de plus ou moins bonne conservation. Au carrefour du cimetière, un mur se trouve particulièrement bien conservé et devait probablement protéger un jardin. Le maintien de cet ensemble apparait nécessaire dans l’aménagement de la ZAC, par sa conservation dans l’espace public à des fins restant encore à déterminer. Point d’entrée de la ZAC pour la liaison douce inter-quartier, ce petit espace pourrait facilement allier plusieurs fonctions : verger, square, promenade.., etc.

Vue lointaine sur l’église, depuis la rue Romaine

Source : étude d’impact de la ZAC

Le piéton au cœur du projet

Deux liaisons piétonnes existent déjà sur le site et permettent, pour l’une (Chemin des Grands Cordes), de relier le cimetière à la rue Charles de Gaulle et, pour l’autre (Chemin des Cinq Renés), de s’insérer dans un circuit de randonnée. Ces cheminements, conservés en l’état, offrent une bonne qualité paysagère et une facilité de dépla-cements pour les futurs habitants de la ZAC ; ils servent de base à la conception des autres cheminements internes à la ZAC. Une liaison douce majeure se dessine dans le projet, reliant suffisamment directement, la gare SNCF aux équipements sportifs. Elle permet de « drainer », de par sa situa-tion, l’ensemble des quartiers et de créer des espaces paysagers et conviviaux relativement variés au travers d’un espace paysager majeur au sein de la ZAC. Son tracé sur des courbes de niveaux assez similaires favorise des déplacements aisés, sans peine particulière. Cette coulée verte adopte un découpage permettant de dégager des es-paces aux largeurs variables, accueillant tantôt un simple cheminement, tantôt des espaces plus vastes en d’autres lieux. Les intersections de cette liaison douce avec les voiries devront être limitées au maximum et être aménagées pour donner la priorité aux piétons et cycles et leur offrir une grande sécurité. Cinq à six quartiers s’organisent de part et d’autre de cette coulée végétale sur laquelle se greffent des liaisons piétonnes secondaires permettant aux piétons et cyclistes de regagner facilement le centre-bourg et les autres quartiers, d’une part, et les espaces de convivialité présents dans les différents îlots en complément de la coulée verte, d’autre part. Ces espaces conviviaux seront notamment positionnés à proximité des parcelles les plus petites. Ils permettent localement aux habitants de trouver des lieux de rencontre et de divertissement pour des entités moyennes de 40 logements. Pour profiter de la rue romaine et de sa haie, une liaison douce secondaire s’inscrit en parallèle de la voie circulée, en sa partie Nord, et facilite les liaisons inter-quartier de la partie Nord de la ZAC.



Le schéma de circulation routière Les accès principaux au quartier s’effectueront par les voies existantes : la rue des Tisserands, la rue Des Grands Cordes et la voie romaine, requalifiée à cet effet. Le schéma prévoit des points d’accès possibles depuis ces voies existantes. Il s’agira de créer deux places d’entrées/sorties aux différents îlots depuis la voie romaine, une entrée/sortie depuis la rue des Tisserands pour desservir le fond de l’îlot, et deux à trois entrées/sorties possibles sur le chemin des Grands Cordes. Les voies internes de la ZAC ont pour fonction stricte la desserte des logements. L’objectif étant de limiter la vitesse de circulation, ces voiries seront d’emprises limitées et partagées avec les piétons.

Coupe de principe de la voie Romaine (illustration)


Coupe de principe des voies de desserte (illustration)


Le plan de circulation a été pensé pour limiter au maximum les reports de trafic. Si un tel report était à craindre, celui-ci porterait uniquement sur le lieu-dit « La Grenouil-lère », accessible à partir du centre-bourg par la rue des Tisserands, La Maison Rouge et pour finir par la voie communale n°2 de Ruffole. Toutefois, le plan viaire ne permet-tant pas d’interconnexions routières entre les phases 1 et 2 et la voie romaine, le trafic routier du Sud de la ZAC sera donc orienté vers la RD 60 en direction du lieu-dit « La Méchinaudière ». Pour les ilots desservis par la voie romaine, l’objectif de requalification du carrefour sur la RD 60 vise à sécuriser sa traversée, permettant de rejoindre la RD 149 par La Méchinaudière. En parallèle de la ZAC, la Commune mène un projet d’attractivité du centre-bourg et de la gare par l’aménagement des rues principales, dont la rue Charles de Gaulle (RD60). Ce projet intègre le carrefour avec la rue Romaine, qui est programmé pour 2018, et a reçu un avis favorable du Conseil départemental de Loire-Atlantique en date du 19/10/2016, sous réserve de supprimer la traversée vélo.



La Commune s’engage, par ailleurs, à solliciter les services concernés, et notamment le service aménagement du Conseil Départemental pour échanger sur la signalétique et les aménagements à prévoir pour inciter les automobilistes à emprunter la RD 60, pendant les études de maîtrise d’œuvre de cette phase. Comme le stationnement longitudinal ne sera pas autorisé, les îlots disposeront de poches de stationnement visiteurs, à raison d’une place pour trois logements. Ces poches seront préférentiellement positionnées en entrée de quartier, à proximité des points de collecte des déchets, et à l’intérieur des îlots, à proximité des liaisons douces. Ce principe permet de ne pas accroître la circulation dans les quartiers et de dégager un espace libre d’une superficie suffisante pour d’autres utilisations, en y réalisant un traitement paysager plus attractif (plantations plus aléatoires, traitement de sol plus perméable, etc.).

La gestion des eaux pluviales Plusieurs objectifs sont à atteindre pour la gestion des eaux pluviales : aménager des ouvrages concourant à l’intérêt paysager des quartiers et réguler les rejets d’eau pluviale au milieu naturel en intégrant le phasage de l’urbanisation, sans obliger à une acquisition foncière sur la totalité de la surface. Cinq ouvrages de régulation sont prévus dans les différents secteurs de la ZAC, pour recueillir et réguler les eaux de pluie au fur et à mesure de la réalisation des tranches. Ces ouvrages participeront à la qualité paysagère du quartier, et présenteront des formes diversifiées : quelques fossés/noues en bordure du chemin des Cinq Renés, trois bassins pay-sagers dont un bassin non accessible (d’accès protégé car profond) et une vaste noue paysa-gère au sein de la coulée verte.

Localisation des ouvrages de gestion des eaux pluviales

Source : dossier de réalisation de la ZAC – Conception : SETUR & Siam Conseils

Illustrations : noue et bassin paysagers

Source : dossier de réalisation de la ZAC, référentiel de l’aménagement - Siam Conseils



La gestion des déchets La Communauté de Commune de la Vallée de Clisson gère les déchets de ces futurs quartiers en favorisant l’installation de conteneurs enterrés en des points d’apport vo-lontaire. Ainsi, pour un volume de l’ordre de 40 à 50 logements correspond un point d’apport volontaire pour les ordures ménagères. Les papiers et les verres font l’objet de points de regroupements de plus grande échelle, de l’ordre de 2 points pour ce programme de 200 logements. Pour s’affranchir des lourdes contraintes d’aménagement et de fonctionnement de la collecte de ces points d’apports, le projet préconise de les localiser en entrée de quar-tier, non loin des aires de stationnements pour les visiteurs. Ce principe évite au véhicule de collecte de pénétrer au cœur des quartiers, source de nuisances et d’insécurité. Ce principe de regroupement de la collecte pourra également s’appliquer à la distribution du courrier.

Un quartier durable

D’un point de vue architectural, l’orientation Nord/Sud sera à privilégier afin d’optimiser la captation solaire naturelle des habitations. Le découpage parcellaire, les formes bâties et les modes d’occupation seront diversifiés, garantissant une certaine mixité sociale. En termes de modes d’habiter, l’objectif sera de favoriser la convivialité :

‐ Structurer le quartier autour d’espaces de convivialité à taille humaine de type « places ou placettes », facilitant la rencontre et l’échange entre voisins, propices à la promenade, à la détente et aux loisirs ;

‐ Respecter l’intimité de chacun par la prise en compte des vis-à-vis dans la dé-finition des règles d’implantation et de délimitation des parcelles ;

‐ Créer des « jardins de rue » sur les frontages des parcelles, visibles depuis l’espace public et servant de transition avec l’espace privé de la maison.

Illustrations de frontages :

Illustrations d’espaces de convivialité :



Intégrer la maîtrise énergétique…

‐ Justifier d’un dimensionnement des réseaux et voiries adapté aux usages, en privilégiant le partage et la diversité des fonctions des espaces.

‐ Limiter le bilan carbone des aménagements et construction en justifiant des choix techniques par une approche en coût global : coût d’investissement, coût énergétique, durée de vie, recyclabilité, etc.

‐ Réaliser un quartier bioclimatique, intégrant notamment les ombres portées pour l’implantation des bâtiments et des végétaux.

‐ Les bâtiments seront conformes à la Réglementation Thermique en vigueur, voire plus performants.

… et environnementale à chaque étape du projet

‐ Intégrer, dès la conception, les modalités d’entretien des espaces publics afin d’adapter les aménagements et les plantations à la nature du sol et du climat.

‐ Favoriser au maximum la réutilisation de l’eau de pluie, tant dans les espaces publics pour l’arrosage des végétaux et la mise en valeur du quartier, que dans l’espace privé.

‐ Limiter au maximum l’imperméabilisation du sol.

‐ Favoriser la construction de bâtiments sains par l’emploi de matériaux non nocifs pour la santé. Informer et apporter des conseils aux acquéreurs pour la qualité de l’air intérieur de leurs logements.

Sécuriser les réseaux d’assainissement Les pièces n° 3 et 4 du dossier de DUP présentent de manière plus exhaustive les aménagements prévus en termes d’assainissement des eaux usées. Sur ce point, il est à préciser que les échanges menés entre la Commune de Boussay et le Conseil départemental ont permis de repréciser la capacité future de traitement de la station d’épuration au regard des évolutions de l’urbanisation prévues dans les prochaines années, notamment du projet de ZAC de l’Ardillais. Le Conseil départemen-tal a ainsi indiqué que, si comme il est prévu, le phasage de la ZAC dans sa première phase, ne prévoit que 30 lots soit 70 équivalents habitants, la station d’épuration peut sans difficulté accepter cette charge polluante supplémentaire. Par contre et à terme, sur la base de 200 lots (500 Eq. Habitants), l’ouvrage se trouvera en situation de sur-charge organique et aura une faible capacité de s’adapter à la charge polluante supplémentaire (lagunage aéré). Tous ces éléments d’évolution de charge polluante et les travaux de réhabilitation du réseau d’assainissement sont intégrés au schéma directeur d’assainissement des eaux usées, élaboré de façon concertée avec les partenaires du domaine concerné (service environnement du CD 44, DDTM, agence de l’eau, SAUR, etc.) et finalisé en décembre 2016. Ce schéma prévoit un programme de réhabilitation du réseau (une partie a déjà été effectuée en 2016), de mise en séparatif de 3 rues sur la période 2017-2019 (pour un linéaire de 1,5 km environ), et de création d’une nouvelle unité de traitement à l’horizon 2025.



7. LE PÉRIMÈTRE DE DUP Le périmètre de la DUP est identique à celui de la ZAC de l’Ardillais, tel qu’il appa-raît au dossier de création modifié de la ZAC approuvé le 10 décembre 2015, dans la mesure où l’utilité publique s’apprécie de manière globale, au regard du projet dans son ensemble. Par conséquent, le périmètre de la DUP porte sur une superficie d’environ 13 hectares. Il compte au total 64 parcelles, dont la propriété est répartie entre 16 propriétaires et/ou indivisions : la Commune de Boussay (8 parcelles), l’Agence Foncière de Loire-Atlantique (33 parcelles), et 14 propriétaires privés qui détiennent 23 parcelles. La Commune de Boussay s’est entourée de l’Agence Foncière de Loire-Atlantique afin d’être assistée dans les démarches de négociations amiables et d’acquisitions auprès des propriétaires privés situés en première tranche.

Périmètre de la ZAC approuvé le 10 décembre 2015

Source : dossier de création modifié de la ZAC - Conception : Siam Conseils



8. LE SITE DE LA ZAC DE L’ARDILLAIS ET SON ENVIRONNEMENT

8.1. La localisation du site Le secteur du projet est localisé à environ 350 mètres au Nord du centre-bourg, à l’Ouest de la RD 60 et à moins d’un kilomètre au Sud de la RD 149. Le projet de ZAC est situé dans la continuité Ouest du Bourg de Boussay. Le périmètre couvre une surface d’environ 13 ha, et est bordé par :

‐ À l’Est et au Sud, par le tissu bâti du bourg de Boussay ;

‐ À l’Ouest, par quelques parcelles agricoles et par la station d’épuration, voisine, qui induit un périmètre de protection sa-nitaire ;

‐ Au Nord, par la voie SNCF Nantes-Cholet. La délimitation du périmètre de l’opération s’appuie sur :

‐ Le périmètre de la zone 1AUa définie à l'Ouest du Bourg par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) approuvé le 12 septembre 2007, et modifié en septembre 2009 puis en novembre 2010,

‐ L'introduction d'un espace tampon à créer en frange des es-paces agricoles,

‐ La prise en compte des zones humides (principe d'évitement).

Localisation du site à l’échelle de la Commune

Source : Géoportail - Conception : Siam Conseils



8.2. L’occupation actuelle du site Le site de la ZAC est localisé sur un territoire agricole majoritairement occupé par des terres cultivées. Seules quelques haies, de moyenne qualité, subsistent au remembrement et produisent, ainsi, un paysage ouvert avec d’assez longues portées visuelles. Une parcelle en friche boisée occupe un secteur restreint, au Sud du site, sans intérêt particulier. Il subsiste néanmoins quelques haies structurant le paysage en trois endroits :

‐ le long du chemin de randonnée (chemin « Les Cinq Renés »),

‐ le long du chemin « Les grands cordes » au Sud,

‐ le long de la rue Romaine. La carte ci-contre, issue de l’étude d’impact de la ZAC, indique les différents types d’occupations du site d’un point de vue des habitats naturels.

Carte des habitats naturels (occupation du sol)

Source : étude d’impact de la ZAC

8.3. L’environnement du site de la ZAC Située à l’extrémité Sud-Est du département de la Loire-Atlantique, au contact des départements de Vendée et de Maine-et-Loire, Boussay appartient à la Communauté de Communes de la Vallée de Clisson ainsi qu’au Pays du Vignoble nantais. Boussay a une position stratégique à 40 km de Nantes, une vingtaine de kilomètres de Cholet et une dizaine du pôle d’emplois de Clisson. La commune se situe à 15 km de l’échangeur de la RN 249 et une vingtaine de celui de l’A83. Il faut noter la présence d’une gare sur la ligne SNCF Nantes-Cholet, comptant une quinzaine de trains par jour et sept arrêts en gare de Boussay. Sur le plan de l’environnement naturel, la zone d’étude est entourée de trois « Zone Naturelle d’Intérêt Écologique, Faunistique et Floristique » (ZNIEFF) :

‐ Une ZNIEFF de type I (identifiant régional : 00005087 / Identifiant SPN : 520616301 / Surface : 8 ha), située à 2,5 km au Nord-Est de l’ « Étang des Aies – Beau so-leil » ;



‐ Une ZNIEFF de type II (identifiant régional : 50150000 / Identifiant SPN : 520616315 / Surface : 662 ha), située à 650 mètres au Nord-Est de la « Vallée de la Sèvre Nantaise de Cugand à Tiffauges » ;

‐ Une ZNIEFF de type II (identifiant régional : 20030000 / Identifiant SPN : 520004458 / Surface : 820 ha), située à 3,8 km au Sud de la « Vallée de la Moine ». Sur le secteur de la Sèvre Nantaise, les principaux milieux naturels sont aussi les principaux corridors écologiques. Ainsi, la vallée de la Sèvre constitue un ensemble de mi-lieux aquatiques, zones humides et boisées particulièrement riches, qui permet également la circulation de nombreuses espèces de par sa longueur. Le secteur d’étude se trouve hors des enjeux « majeurs » pour la continuité écologique. Le site d'importance communautaire Natura 2000 le plus proche est situé à environ 20 km au Nord-Ouest de la zone d'étude. Il s'agit du site FR5202009 « Marais de Gou-laine » d’une superficie de 1 514 hectares. Ce site Natura 2000 est à la fois une Zone de Protection Spéciale au regard de la Directive Oiseaux, et une Zone Spéciale de Con-servation au regard de la Directive Habitats. Il est localisé dans un contexte écologique sans aucune continuité ni relation avec le périmètre d’aménagement de la ZAC qui lui se trouve en prolongement de centre-bourg. De plus, la zone d’aménagement reste très éloignée de ce site Natura 2000. Par conséquent, le projet d’aménagement n’est pas susceptible de porter atteinte aux zones Natura 2000 les plus proches. Sur le plan de l’environnement urbain, le périmètre de la ZAC se situe dans la continuité Nord-Ouest du centre-bourg. Il est délimité à l’Est et au Sud par le tissu bâti du bourg de Boussay. Ces bâtiments sont essentiellement des habita-tions. On trouve également en périphérie Sud-Est de la zone d’étude le cime-tière communal, et la station d’épuration Boussay-Ardillais à l’Ouest. La Commune est relativement bien dotée en équipements : elle compte cinq installations et équipements sportifs, dont un complexe sportif, deux écoles primaires (école publique et école privée), une quinzaine de commerces de proximité et d’artisans (boulanger, charcutier-traiteur, hôtel-restaurant, etc.), des services médicaux et paramédicaux. Quatre zones d’activités, à vocation artisanale et/ou industrielle, sont présentes sur le territoire communal, et sont gérées par la Communauté de Communes de la Vallée de Clisson. D’un point de vue patrimonial, la Commune compte quelques édifices remar-quables : le château de la Vergne, propriété privée non ouverte au public, l’église Saint-Radegonde et Saint-Sébastien, plusieurs moulins, ponts et passe-relles tout au long de la Sèvre, ainsi que de nombreux calvaires et oratoires qui jalonnent les routes communales. Toutefois, la Commune ne compte aucun monument classé ou inscrit au titre des monuments historiques.

Château de la Vergne

Eglise Sainte-Radegonde et Saint-Sébastien

Moulin du Chaudron



9. L’ÉTAT FONCIER DU SITE Le périmètre de la DUP est similaire à celui de la ZAC de l’Ardillais. En effet, conformément à la réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du Sénat du 26 mai 2011, « le projet de ZAC peut faire l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) qui portera de facto sur son périmètre, et ce, que les biens nécessaires fassent l'objet d'une expropriation ou non ». Par conséquent, le périmètre de la DUP porte sur une superficie globale d’environ 13 hectares. Au total, 64 parcelles sont comprises dans le périmètre, en tout ou partie. Elles appartiennent à 16 propriétaires et/ou indivisions, qui se répartissent comme suit :

‐ 8 parcelles appartiennent à la Commune de Boussay. Elles représentent 25 895 m², soit 20 % du périmètre total. Cinq parcelles communales sont comprises dans la première tranche (soit 14 % de cette tranche) ;

‐ 33 parcelles appartiennent à l’Agence Foncière de Loire-Atlantique, missionnée par la Commune en 2015 pour les négociations et les acquisitions foncières au sein de la première tranche de la ZAC. Elles représentent 20 238 m², soit 15 % du périmètre de la DUP et près de 46 % du périmètre de la première tranche ;

‐ 23 parcelles appartiennent à 14 propriétaires privés ; elles représentent 76 079 m² (soit près de 58 % du périmètre de la DUP).

4 d’entre elles, situées dans la première tranche, font l’objet d’un accord écrit simple entre le propriétaire et l’Agence Foncière (simple courrier). Elles représen-tent une superficie totale de 11 877 m², soit 9 % du périmètre total de DUP (27 % de la première tranche). Malgré un accord de principe, ces parcelles ne font pas, à ce jour, l’objet d’un acte authentique de vente et ne sont pas, de ce fait, « maîtrisées » par la Commune ; c’est pourquoi elles ont été intégrées au péri-mètre de l’enquête parcellaire.

La présente Déclaration d’Utilité Publique porte sur l’intégralité du périmètre de ZAC et, par conséquent, sur l’intégralité des parcelles qui y sont comprises. Par ailleurs, une enquête parcellaire est menée conjointement sur les parcelles, situées dans l’emprise de la première tranche opérationnel le et susceptibles de faire l’objet d’une expropriation, c’est-à-dire les parcelles qui ne sont pas maîtrisées par la Commune ni par l’Agence Foncière, qui n’ont, à ce jour, pas fait l’objet d’un acte au-thentique de vente, soit 17 parcelles. Les cartes ci-dessous représentent l’état foncier au sein du périmètre de ZAC /DUP, ainsi que les parcelles, comprises dans le périmètre de l’enquête parcellaire, qui sont déjà maîtrisées par la collectivité (Commune ou Agence Foncière) ou qui font à ce jour l’objet d’un accord simple.



État foncier au sein du périmètre de ZAC

Source : cadastre communal - Conception : Siam Conseils

Plan périmétral de l’enquête parcellaire

Source : extrait du plan périmétral, dossier d’enquête parcellaire Siam Conseils



10. LES JUSTIFICATIONS DU CARACTÈRE D’UTILITÉ PUBLIQUE DE L’OPÉRATION

10.1. La nécessité du projet Dans le cadre de l’élaboration de son PLU, approuvé en 2007, la Commune de Boussay a mené une réflexion globale sur le développement et l’aménagement de son centre-bourg. Le diagnostic réalisé dans le cadre du PLU a mis en exergue les problématiques suivantes :

‐ Boussay est une Commune rurale de plus en plus concernée par des problématiques péri-urbaines, qui subit une pression urbaine forte.

‐ Elle est concernée par le phénomène de décohabitation des enfants des familles arrivées en nombre entre 1975 et 1982.

‐ Sa population est en voie de vieillissement malgré l’arrivée récente de jeunes.

‐ Elle présente un parc locatif insuffisamment développé, et un manque de diversité concernant l’offre de construction.

‐ Une pression foncière.

‐ Un étalement du bourg entre la vallée de la Sèvre Nantaise et l’ex RN 149, et un habitat dispersé sur le territoire.

‐ La présence de quelques liaisons piétonnes entre les lotissements et le centre-bourg.

‐ Un manque de diversité architecturale dans les opérations d’extension urbaine récentes. Au vu de ces conclusions, il est apparu nécessaire pour la Commune de Boussay d’organiser son développement, de manière maîtrisée et cohérente. En ce sens, l’opportunité d’une extension du bourg sur la frange Ouest de la zone agglomérée, à proximité du secteur de la gare, a été identifiée. C’est pourquoi elle a décidé d’inscrire son urbanisation future dans le cadre d’une Zone d’Aménagement Concerté. La réalisation de celle-ci, dont le dossier de création a été approuvé le 22 février 2008 puis modifié le 10 décembre 2015, est justifiée par la nécessité de :

‐ Soutenir l’offre de logements neufs sur la Commune dans un projet cohérent et global ;

‐ Maîtriser le développement urbain en recherchant une densification des constructions ;

‐ Favoriser la mixité sociale et générationnelle en diversifiant l’offre de logements ;

‐ Organiser les déplacements notamment en favorisant les déplacements doux et en optimisant la place de la voiture dans le quartier.



10.2. La compatibilité du projet Les Zones d’Aménagement Concerté constituent des opérations d’aménagement au sens de l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme. Ce sont des instruments permettant aux collectivités territoriales de mettre en œuvre ou de faire mettre en œuvre leur politique d'urbanisme dans les quartiers nouveaux ou anciens. Elles ont pour objet l'aménagement et l'équipement de terrains bâtis ou non bâtis, notamment en vue de la réalisation de constructions à usage d'habitation, de commerce, d'industrie, de services ou d'installations et d'équipements collectifs publics ou privés. Selon les dispositions des articles L.142-1 et suivants et R.142-1, et celles des articles L.152-1 et suivants du Code de l’urbanisme, ces opérations d’aménagement doivent être compatibles avec le document d’orientation et d’objectifs (DOO) du Schéma de Cohérence Territoriale, et doivent être conformes au règlement et aux documents graphiques du Plan Local d’Urbanisme.

Compatibilité avec le Schéma de Cohérence Territoriale : Le « SCOT 2 » du Pays du Vignoble Nantais a été approuvé le 29 juin 2015. Il pour-suit notamment les objectifs suivants :

‐ Maîtriser l’étalement urbain et offrir des logements diversifiés et équilibrés socialement au plus près des services, des transports et des équipements,

‐ Prévoir le développement des activités et de l’emploi en proposant notam-ment une offre lisible et diversifiée de parcs économiques à l’échelle du Pays,

‐ Répondre aux besoins des habitants actuels et futurs du territoire, selon une armature urbaine et une densification organisée en 4 niveaux : pôles d’équilibre structurants, les centralités d’équilibre d’avenir, les centralités in-termédiaires et les centralités de proximité,

‐ Conforter les activités agricoles, composantes majeures du territoire par des mesures de protection de ces espaces en vue de limiter la consommation du foncier et d’assurer la pérennité des exploitations existantes,

‐ Rechercher un développement raisonné pour préserver les espaces naturels, agricoles et forestiers en s’appuyant sur une trame verte et bleue, élaborée à partir des richesses du territoire (vallées, cours d’eau, maillages bocagers : haies, mares, prairies, espaces agricoles et forestiers).

Les centralités du SCOT

Source : extrait du SCOT 2 du Pays du Vignoble Nantais



Axe 1 : Se développer autour d’un réseau de centralités pour mieux renforcer l’accessibilité des habitants, aux services et à l’emploi.

Le SCOT 2 définit un système urbain en réseau, alliant les notions de « proximité » pour chaque centralité, et de « complémentarité » entre les centralités.

La Commune de Boussay est identifiée comme une « centralité intermédiaire », elle a vocation à accueillir 20 % de l’offre de logement créée. La ZAC de l’Ardillais per-met ainsi à la Commune d’atteindre cet objectif. Le « SCOT 2 » du Pays du Vignoble nantais prévoit également que ces « centralités intermédiaires » doivent réaliser 180 logements par an jusqu’en 2025 afin de participer à l’objectif de production de logements pour la globalité du territoire du SCOT. Cela correspond à une vingtaine de logements par an pour chacune de ces « centralités ». En prévoyant un rythme moyen d’une quinzaine de logements par an, l’opération d’aménagement de l’Ardillais est compatible avec les orientations du SCOT. Axe 2 : « Réduire et maîtriser la consommation d’espace ».

En tant que « centralité intermédiaire », la Commune de Boussay se voit ap-pliquer un objectif de densité moyenne de l’ordre de 18 logements par hec-tare. Le périmètre total de la ZAC, d’environ 13 ha, intercepte des voiries existantes à ses abords, qui représentent une surface de 2 000 m². En outre, la réalisation d’une coulée verte de 6 250 m² est prévue dans le cadre de la ZAC. Conformément à la définition contenue dans le DOO du SCOT 2, la surface affectée à cette coulée verte est donc déduite de la surface à prendre en compte pour le calcul de la densité. Par conséquent, la surface opérationnelle de la ZAC représente environ 11,9 ha, pour la réalisation de près de 215 logements. Par conséquent, la ZAC de l’Ardillais prévoit de mettre en œuvre une densité compatible avec les objectifs énoncés par le SCOT.

Source : SCOT 2, extrait du Document d’Orientation et d’Objectifs

Axe 3 : Encourager les nouveaux modes d’habiter.

L’un des objectifs du SCOT est également de permettre à tous de pouvoir disposer d’un logement, notamment pour les jeunes ménages, et être un territoire sociale-ment équilibré, toutes les communes participent à la production de logements aidés. Les logements aidés sont des logements locatifs sociaux ou en accession sociale à la propriété.

La production de logement totale devra comprendre a minima les pourcentages de logements locatifs sociaux suivants : ‐ 20 % pour les pôles de centralités d’équilibre (hormis Haute-Goulaine, qui est soumise à l’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation, et qui doit

disposer de 25 % de logements sociaux),



‐ 10 % pour les centralités intermédiaires. La création de logements locatifs sociaux est équilibrée en fonction des besoins, entre types d’offres locatives (Prêt Locatif à Usage Social, Prêt Locatif Aidé d’Intégration, Prêt Locatif Social, foyers). L’accession aidée est également encouragée dans le cadre d’opérations significatives permettant de mutualiser le coût foncier. En fonction des besoins et du marché, les indicateurs suivants sont recherchés :

‐ 15 % des opérations de plus de 3 000 m² de surface de plancher pour les pôles de centralités d’équilibre structurants et d’avenir, et les intermédiaires,

‐ 10 % des opérations de plus de 3 000 m² pour les centralités de proximité. En prévoyant une répartition entre logements locatifs sociaux (environ 10 %), logements destinés à la primo-accession (20 à 30 %) et logements en accession libre, la ZAC de l’Ardillais participe pleinement à l’objectif de mixité et d‘équilibre social poursuivi par le SCOT. Par conséquent, le projet de ZAC de l’Ardillais est compatible avec le Document d‘Orientation et d’Objectifs du Schéma de Cohérence Territoriale.

Conformité avec les règles du Plan Local d’Urbanisme :

Lors de sa création en 2008, le périmètre de la ZAC était classé en zone 2AUa, c’est-à-dire en « zone fermée à l’urbanisation dont la vocation future est l’habitat ». Suite à l’approbation du dossier de création de la ZAC en 2008, le PLU communal a fait l’objet d’une procédure de modifi-cation, en 2010, afin de reclasser la zone 2AUa en zone 1AUa, sans pour autant en modifier la destination. En effet, le zonage 1AUa correspond à « des zones où les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate et ont une capacité suffisante pour desservir les construc-tions à implanter dans l'ensemble de cette zone. […] Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone . Les secteurs 1AUa sont des secteurs à dominante d’habitat et d’activités compatibles avec l’habitat. » Suite à la modification du dossier de création de la ZAC, intervenue en 2015, le périmètre de cette dernière ne reprend plus en totalité au périmètre de la zone 1AUa : la partie Sud-Est a été exclue du périmètre de ZAC en raison de la présence d’une zone humide. De plus, le périmètre de l’opération intègre des voiries contiguës au site, à aménager pour assurer un traitement sécurisé des flux de véhicules ou piétons générés par l’urbanisation de ce secteur. Cette différence de périmètre ne remet toutefois pas en cause la conformité du projet avec le règlement du PLU.

Zonage applicable à la ZAC de l’Ardillais

Source : extrait du plan de zonage, PLU de Boussay



Par ailleurs, le schéma d’aménagement de la ZAC respecte les prescriptions gra-phiques inscrites au PLU et applicables sur le secteur, notamment :

‐ Maintien d’une bande à planter le long de la voie SNCF.

‐ Préservation des chemins inscrits au Plan Départemental des Itinéraires de Promenades et de Randonnées (PDIPR).

Compatibilité avec le PADD du PLU : Sur le volet « habitat », le PADD vise notamment :

‐ Un objectif de 2 800 habitants en 2020,

‐ Un objectif de création d’environ 15 logements par an,

‐ Le développement de la mixité sociale : développement de l’offre en locatif (notamment social) dans une proportion de 20 à 30 % des logements créés et d’une offre à destination des personnes âgées.

En prévoyant la réalisation d’une quinzaine de logements par an en moyenne, le programme prévisionnel des constructions de la ZAC respecte les orientations du PADD en termes de rythme de construction. La proportion de logements sociaux à créer est de 10 % conformément aux objec-tifs du SCOT 2. Par ailleurs, la volonté communale est d’offrir du logement pour tous. Par conséquent, la mesure alternative consiste à dédier 20 à 30% du pro-gramme à des logements accessibles par les primo-accédants (sociaux ou non). Le programme prévisionnel prévoit également de répondre à la demande des per-sonnes âgées.

Orientations d’aménagement de la ZAC

Source : dossier de création modifié de la ZAC - Cabinet SETUR

Sur le volet « déplacements », le PADD prévoit pour les futures opérations de :

‐ Améliorer les liaisons inter-quartiers de façon à assurer une meilleure répartition des flux dans le bourg.

‐ Hiérarchiser le réseau de voie de façon à en améliorer la lecture.

‐ Assurer le développement des cheminements piétons et deux roues en développant le réseau piéton et deux roues avec une prise en compte systéma-tique dans toutes les nouvelles opérations d’aménagement, et en protégeant et valorisant les sentiers de randonnée existant.



Le projet d’aménagement de l’Ardillais est compatible avec les orientations du volet « déplacements » du PADD dans la mesure où :

‐ Le schéma d’aménagement respecte les orientations du PADD : la coulée verte centrale constitue l’axe doux majeur du quartier, connecté à chaque îlot par un maillage de venelles et liaisons douces, afin de faciliter le recours à la marche à pied et aux modes doux.

‐ Les chemins de randonnées sont préservés.

‐ Le plan de circulation prévoit différents points d’entrée/sortie du quartier pour diffuser les flux sur les voies environnantes.

10.3. L’effectivité du projet La procédure de DUP doit être sollicitée pour permettre la mise en œuvre d’un projet réel et effectif. La Zone d’Aménagement Concerté de l’Ardillais a été créée par délibération du Conseil municipal de Boussay en date du 22 février 2008. Elle a ensuite fait l’objet d’une procédure de modification, qui a été approuvée par le Conseil municipal du 10 décembre 2015. Ce même Conseil a approuvé le dossier de réalisation de la ZAC. L’étude d’impact du dossier de ZAC, dans laquelle est présenté le projet ainsi que l’ensemble des mesures destinées à en compenser les effets éventuellement négatifs sur l’environnement, est jointe au dossier d’enquête préalable à la DUP, en pièce n° 6. De plus, la Commune a fait appel à l’Agence Foncière de Loire-Atlantique pour l’assister dans les démarches de négociations et d‘acquisitions foncières au sein du périmètre de la ZAC. Certaines parcelles ont d’ores-et-déjà été acquises par voie amiable, dans le but de permettre la mise en œuvre de ce projet d’aménagement.

10.4. L’utilité publique de la ZAC de l’Ardillais Une opération peut être déclarée d’utilité publique si les atteintes à la propriété privée, le coût financier, les inconvénients d’ordre social ou l’atteinte à d’autres intérêts publics qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard aux intérêts qu’elle représente.

Le coût de l’opération : Ainsi que cela est exposé au chapitre 9 « L’état foncier du site » du présent document, les terrains non maîtrisés, et pour lesquels les négociations (lorsqu’elles ont pu avoir lieu) n’ont à ce jour pas abouti à un accord authentique, représentent une superficie totale de 7,6 hectares, soit près de 58 % du périmètre de la ZAC. Sont considérés comme non maîtrisés les terrains n’appartenant pas à une collectivité publique et ceux pour lesquels le processus de négociations amiables engagé avec leurs propriétaires n’a pu, à ce jour, aboutir à la signature d’un acte authentique de vente ou d’une promesse de vente. En effet, certains terrains (4) ont fait l’objet d’un accord simple, sans pour autant aboutir à la signature d’un acte authentique. Ces terrains sont donc à ce jour considérés comme non maîtrisés.



Malgré la procédure de DUP engagée, la Commune de Boussay poursuivra autant que possible, avec l’assistance de l’Agence Foncière, les négociations amiables . La pro-cédure d’expropriation ne sera utilisée qu’en cas d’échec de ces négociations. En outre, l’enquête parcellaire est dans un premier temps sollicitée uniquement sur les terrains non maîtrisés situés dans l’emprise de la première tranche opérationnelle de la ZAC, soit 17 parcelles représentant une superficie totale de 1,6 hectare, soit

12 % du périmètre de la ZAC. Au total, le coût des acquisitions foncières nécessaires à la totalité de l’opération est estimé à environ 741 000 € hors taxes, soit moins de 15 % des dépenses totales liées à la ZAC. Concernant le coût financier global, l’opération permettra de financer l’ensemble des équipements publics nécessaires à la zone, en prenant en charge notamment le coût des espaces publics créés (nouvelles voies, espaces verts, etc.) et le coût des réseaux techniques nécessaires à la desserte et à la viabilisation de la zone (assainissement eaux pluviales et eaux usées, eau potable, électricité, etc.). En termes de coût environnemental, le projet de ZAC de l’Ardillais a pour objet la réalisation d’un quartier d’environ 200 logements, ce qui a notamment pour conséquence l’imperméabilisation d’une partie des sols sur le secteur. L’étude d’impact de la ZAC, jointe au présent dossier, fait état de l’ensemble des impacts du projet sur l’environnement et dresse la liste des mesures compensatoires envisagées. De manière générale, une attention particulière a été portée sur le volet qualitatif du projet, afin d’en limiter au maximum les atteintes à l’environnement.

Les intérêts de l’opération : Dans le cadre du diagnostic mené pour l’élaboration du PLU communal, il a été constaté une forte augmentation du nombre de petits ménages de deux personnes, essen-tiellement liée au phénomène de décohabitation. En parallèle, la réalisation de plusieurs lotissements sur la Commune a permis l’arrivée d’une population plus jeune, inver-sant la tendance du vieillissement de la population constatée par ailleurs. L’évolution des ménages et des classes d’âges constatée depuis 1975 montre donc l’importance du renouvellement continu de la population. Il s’agit pour cela de pro-poser une offre en logements en direction des jeunes ménages : développement des logements locatifs, accession sociale. Ce type de logement répond à des premiers besoins pour les jeunes familles dans leur parcours résidentiel, qui chercheront ensuite à accéder à la propriété. La diversification du parc favorise une plus grande mixité sociale notamment par l’accueil d’une population jeune, ceci ayant un impact positif sur le maintien des effectifs scolaires. Ce type de logements est en outre positif sur le plan de la vie sociale de la commune, car il répond également à une demande de personnes âgées. Par ailleurs, le phénomène de « rurbanisation » des actifs est particulièrement présent à Boussay. Il est donc nécessaire de s’intéresser aux types de terrains et de loge-ments proposés, en diversifiant l’offre de manière à les adapter aux besoins des personnes intéressées pour vivre dans la Commune. En outre, malgré l’augmentation de la part des logements locatifs ces dernières années, le taux communal reste relativement faible au vu de la moyenne de 25 % dans le canton de Clisson. L’équilibre du parc de logements facilite le renouvellement de la population, notamment de la population jeune et souvent leur installation en accession à moyen terme. De plus, d’après la commune, la demande locative est forte et en augmentation.



L’ouverture de lotissements a permis l’arrivée importante de population, principalement en accession, mais risque d’entraîner un vieillissement de la population à moyen terme si de nouvelles zones urbanisables ne sont pas créées. Il est donc important que la municipalité favorise le développement du parc locatif, notamment social qui ne représente que 14 % du parc locatif. Cette politique de développement de l’offre locative doit être accompagnée d’actions en faveur d’une offre en accession à la propriété en direction des jeunes ménages. Le programme de la ZAC de l’Ardillais prévoit la réalisation d’environ 10 % de logements locatifs sociaux, et de 20 à 30 % de logements destinés à la primo-accession. Ainsi, c’est près de 30 à 40 % du programme de la ZAC qui est à destination des ménages à petits revenus et des jeunes ménages. Le programme de constructions sera réalisé sous forme de maisons individuelles groupées, voire de logements intermédiaires, et de terrains à bâtir de tailles variées ; il permettra ainsi de diversifier le parc de loge-ments dans la Commune et de favoriser en ce sens la mixité sociale. En outre, les perspectives d’évolution retenues lors de l’élaboration du PLU visent à atteindre 2 800 habitants à horizon 2020 (hypothèse de croissance dite « moyenne »). Pour atteindre cet objectif, la réalisation de 224 nouveaux logements est nécessaire sur cette période. La ZAC de l’Ardillais s’inscrit pleinement dans cet objectif, en propo-sant un programme d’environ 190 à 215 logements, et permet ainsi à la Commune de mettre en œuvre sa politique d’habitat. À terme, l’apport de nouvelles populations généré par la ZAC permettra à la Commune de maintenir ses équipements, notamment scolaires. L’opération va également permettre à la Commune :

‐ d’améliorer les conditions de déplacements sur son territoire en proposant la création d’un maillage de liaisons douces et de venelles visant à faciliter le recours aux modes de déplacements dits « doux » (marche à pied, vélo), en préservant les chemins de randonnée existants, et en définissant un plan de circulation effi-cace et hiérarchisé, permettant de diffuser de manière plus fluide et sécurisée les flux automobiles sur les voies environnantes.

‐ de valoriser et renforcer la trame paysagère et naturelle du secteur, en préservant les haies existantes, en créant une coulée verte majeure au sein de la zone, et en prévoyant une diversité de petits espaces participant à la vie et à la qualité du quartier (espaces de convivialité, frontages).

‐ d’inscrire son développement urbain dans une démarche durable, en intégrant les ouvrages de gestion des eaux pluviales à la trame paysagère, en favorisant un processus de maîtrise énergétique et environnementale tout au long du projet (implantation bioclimatique des constructions, point de regroupement des or-dures ménagères, etc.).

L’opération d’aménagement du secteur de l’Ardillais va ainsi permettre à la Commune d’offrir un cadre de vie valorisé, qualitatif et convivial à ses habitants, actuels et futurs. La Zone d’Aménagement Concerté de l’Ardillais, portée par la Commune de Boussay, revêt un caractère d’utilité publique compte tenu des intérêts qu’elle représente.



11. LES MESURES PRISES POUR LIMITER LES EFFETS DE LA PROCÉDURE

D’EXPROPRIATION Selon l’article L.314-1 du Code de l’urbanisme, la personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies par l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme (parmi lesquelles figure la ZAC) ou qui bénéficie d'une expropriation est tenue, pour assurer la protection des occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues aux articles L.314-2 à L.314-9 du même Code. Les occupants visés par ces dispositions sont « les occupants titulaires d'un droit réel con-férant l'usage, les locataires, les sous-locataires ou les occupants de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant leur habitation princi-pale » au sens des articles L.521-1 du Code de la construction et de l'habitation, ainsi que « les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux » au sens de l’article L.314-1 du Code de l’urbanisme. Si les travaux nécessaires à l’opération d’aménagement impliquent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expro-priation (articles L.421-1 à L.424-3 du Code de l’expropriation). En 2015, la Commune s’est entourée des services de l’Agence Foncière de Loire-Atlantique pour mener les négociations amiables auprès des propriétaires des terrains si-tués dans le périmètre de la première tranche de la ZAC. La démarche amiable a été privilégiée, et le sera encore tant que possible. C’est notamment dans cette optique qu’une réunion d’information a été organisée en juin 2015 par la Commune auprès des propriétaires concernés. Certains terrains sont d’ores-et-déjà maîtrisés par la Commune et par l’Agence Foncière : 41 parcelles au total, qui représentent une superficie de 46 133 m², soit 35 % du périmètre de la DUP. Malgré sa volonté de privilégier les négociations amiables, y compris après l’intervention de l’acte déclaratif d’utilité publique, la Commune se laisse la possibilité de recourir à l’expropriation en cas d’échec de ces négociations, afin de ne pas mettre en péril son projet d’aménagement. Dans une telle hypothèse, le juge de l’expropriation sera alors saisi selon les règles de la procédure (Code de l’expropriation) pour prononcer l’ordonnance d’expropriation et fixer, le cas échéant, les indemnités.

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