de l’immobilier N°6mai 2014

On a à peine eu le temps de se mettre à la BI et au datawarehouse que le Big data est à la mode. Pas très glamour comme expression…

Pour autant, il faut bien reconnaître que les tableaux de suivi et autres reportings ne donnent pas souvent satisfaction. Parce que l’information est incomplète. Parce qu’elle est incohérente. Parce qu’elle n’est pas rafraîchie régulièrement. Alors faut-il se lancer une nouvelle fois dans un schéma directeur de pilotage des activités ? Toujours est-il que le métier de l’immo-bilier trouve de plus en plus sa valeur ajoutée dans les services associés à l’offre principale. Or, ces services complémen-taires (amélioration énergétique, gestion technique, …) doivent pouvoir être mesu-rés. Qui dit mesure dit chiffrage. Ce serait dommage de ne pas profiter de ces nouveaux outils et de ces nouvelles approches pour renforcer sa capacité à améliorer son offre et son service client.

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Édito

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Michel MondetPrésident

L’immobilier à l’aube du « Big data » : les données, une classe d’actifs à optimiser !

Quel que soit le positionnement des acteurs du secteur de l’immobilier dans la chaîne de valeur, les données constituent aujourd’hui et plus que jamais un enjeu de taille. Le secteur est familier de la notion d’asset management : créer de la valeur à partir d’un actif en mobilisant différents leviers. La transposition de cette logique à la classe d’actifs spécifique que constituent les données ouvre des perspectives importantes.

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� Les facteurs de complexité La complexité résulte tout d’abord de la multitude et de la diversité des don-nées gérées. En effet, chaque actif ou projet induit un volume important de données. Il s’agit, en premier lieu, des données qui permettent de le décrire (surfaces, localisation, organisation des espaces,…). Chaque métier viendra ensuite greffer à ce référentiel des don-nées spécifiques. A titre d’exemple : le nombre de visiteurs (« footfall ») en immobilier commercial, les condi-tions locatives (souvent hétérogènes et parfois complexes !), les données de gestion technique, ... Viennent ensuite s’ajouter des données externes : de benchmark (coûts IPD par exemple) ou de marché (loyers, transactions,…).L’ensemble de ces données devra, par ailleurs, pouvoir être mis en perspec-tive avec d’autres données opération-nelles ou financières, comparé d’une année sur l’autre, combiné, agrégé, … Assurer la qualité des données est un autre facteur de complexité. Pour être exploitable, la donnée doit pré-alablement répondre à une définition précise. Cette définition doit être par-tagée par l’ensemble des acteurs des processus liés. Elle doit également être structurée (liée à d’autres données) dans un système de manière à pouvoir être mise à disposition simplement.

� Un levier de performanceAinsi, la question n’est pas l’existence de ces données mais bien leur mise à disposition de façon simple et adaptée aux besoins. Piloter une activité en s’appuyant sur des données semble une évidence. Pourtant, on constate que bien souvent, dans les entreprises les reportings ou les tableaux de bord sont le fruit de l’histoire ou résultent d’états prédéfinis par l’éditeur. Ils n’ont pas fait l’objet d’une réflexion autour du besoin, des contraintes de l’outil et des opportunités des technologies disponibles. Il en résulte une information souvent inadaptée, insuffisante ou trop dense, peu fiable, ou encore non mise à disposition bien qu’existante dans les outils.

� Un levier de création de valeurQu’il s’agisse de développer de nouveaux services, d’améliorer la qualité des prestations, d’anticiper ou de mieux connaitre sa cible, les données sont amenées, dans un contexte contraint, à devenir un atout différenciant.Face à cette nécessité de mieux exploiter les données, les notions de Business Intelligence et de Big data s’entremêlent. Au-delà de ces concepts, des exemples concrets mettent en évidence les leviers pour le secteur de l’immobilier…

Une classe d’actifs complexe mais disposant d’un fort potentiel

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Consei l en Stratég ie ● Organisat ion ● M a n a g e m e n t

D’un côté l’informatique décision-nelle (ou Business Intelligence). Plus ancienne que le concept de Big data, elle correspond à l’en-semble des méthodes permettant d’offrir une aide à la décision, c’est à dire in fine, des reportings, des tableaux de bord et des analyses sur-mesure.De l’autre, le Big data. L’expression date des années 2000. Elle cor-respond au constat de l’explo-sion du volume des données dans l’entreprise et de la nécessité de traiter ces données selon de nou-veaux modèles et de nouvelles technologies mieux à même de tirer parti de leur grande variété (données peu structurées, sources hétérogènes,…), de leur volume, et de leur « vélocité » (fréquence à laquelle ces données sont générées, capturées et partagées).

La lettre de l’immobilier n°6 - mai 2014

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L’immobilier commercial est un terrain de prédilection pour le Big data. Les opportunités liées aux données dépassent la « simple » possibilité de mieux connaître les habitudes des clients. Steen & Strøm (filiale scandinave de Klépierre) a par exemple mis en place un portail permettant aux commerçants de saisir leur chiffre d’affaires sur une base quotidienne avec pour eux la contrepartie de situer leur per-formance au regard de celle de leur secteur d’activité. L’entreprise bénéficie ainsi d’une source d’information précieuse pour ses analyses (anticipation du loyer variable, impact des opérations commer-ciales, dynamique des zones,…). Les conditions météorologiques sont également intégrées à ces analyses.La multiplication des données impacte les entreprises mais également les actifs eux-mêmes : dans l’immobilier logistique, l’utilisation du Big data a permis l’optimisation de la gestion des stocks qui a conduit à une centra-lisation de ces derniers. Cette situation explique le développement actuel des plateformes XXL. Le bâtiment intelligent (déclinaison de la technolo-gie smart grids sur le réseau privé) est un autre exemple d’impact direct sur les actifs. Dans ce contexte, la mise à disposition d’informations adaptées au profit des différents partenaires (propriétaires, property managers, experts,…) devient un enjeu fort. Cela passe par une standardisation des formats d’échanges : c’est la raison d’être de FIDjI (Format d’Inter échanges de Données juridiques et Immobilières). Cet enjeu a été transformé par BNPP REPM en opportunité avec Easytech, une offre de services repo-sant notamment sur la mise à disposition d’un ensemble d’informations techniques pour apporter de la valeur ajoutée aux propriétaires. L’exploitation des données immobilières est ainsi devenue une activité économique avec ses sociétés spécialisées : IPD (performance marché et coûts d’exploitation) ou encore Explore (veille immobilière et terri-toriale).

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Business Intelligence et Big data, des concepts complémentaires

Dans l’immobilier, les données sont d’ores et déjà le moteur de nombreuses transformations

>Parcours d’un consultant

Guillaume Louasil

Après un parcours universitaire en Finance et Ingénierie Financière et fort de premières expériences professionnelles dans ce secteur, Guillaume a rejoint Akeance Consulting en 2010.

Guillaume dispose d’une solide expertise dans la mise en place de systèmes d’informations décision-nels, depuis la phase de cadrage jusqu’à l’accompagnement et la formation des utilisateurs finaux.

Il a notamment accompagné un grand acteur du Property Management dans la mise en œuvre d’un système dédié à la création de tous les reportings de suivi d’activité à destination des mandants.

Guillaume est par ailleurs inter-venu auprès d’un grand acteur du secteur de la distribution dans le cadre de la refonte de l’outil métier de la direction immobi-lière couvrant la gestion des baux commerciaux, la facturation asso-ciée et les reportings de suivi de l’activité.

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Le datawarehouse est une solution plébiscitée à juste titre (50% des entreprises gèrent leurs données critiques sur au moins 11 sys-tèmes différents). Toutefois, cette solution ne doit pas exonérer les entreprises d’une réflexion plus globale sur les données pour mieux les utiliser comme un levier de performance ou de création de valeur.

La mise en place d’une gouver­nance des données qui ne soit pas uniquement technique est par ailleurs fondamentale pour garantir

la qualité des données et ainsi évi-ter l’implacable logique « garbage in, garbage out » (en l’absence de données d’entrée de qualité, impossible de restituer des résul-tats satisfaisants).

Enfin, la réflexion amont (cadrage) doit permettre de mieux iden­tifier les solutions techniques. La flexibilité est par exemple un impératif qui peut être pris en compte grâce à la virtualisation, via des outils de BI en self-service et des «bacs à sable» (« sandbox »).

La maturité des entreprises vis-à-vis de la Business Intelligence (BI) stagne à un niveau peu satisfaisant. Le rapport dédié à ce sujet de l’en-treprise de services informatiques Steria démontre cette réalité.Ce phénomène s’explique sans doute par la nature même de la BI qui repose sur trois compétences : méthodologie analytique, exper-tise technique et compréhension détaillée des activités et du sec-teur économique. Face à la difficulté que représente la mobilisation de l’ensemble de ces compétences, le principe de l’entrepôt de don-nées (« datawarehouse ») est venu apporter une réponse prometteuse : créer une « source unique de vérité » en stockant toutes les données pertinentes dans un emplacement physique. Dès lors que toutes les données seront accessibles, une réflexion sur les besoins ou sur les opportunités ne présente plus les mêmes enjeux : le datawarehouse pourra de toute façon apporter une solution. Les DSI risquent alors de porter un projet dans le cadre d’une relation fournisseur / futurs consommateurs de données (les

autres fonctions) en déployant des efforts significatifs et coûteux pour intégrer les données. In fine, faute d’une prise de conscience suffisante des enjeux par l’ensemble des par-ties prenantes, la valeur ajoutée peut s’avérer faible (mauvaise qualité des données, restitutions inadaptées, utilisation limitée des capacités de BI,…).Une réflexion visant à mieux exploi-ter les données doit au contraire s’inscrire dans une logique parte-nariale entre les différentes fonc-tions et la DSI. Cette démarche se traduira, dès les réflexions amont, par un approfondissement de questions ouvertes, indépendantes des questions techniques : com-ment mieux piloter les activités ? Comment mieux anticiper / prévoir ? L’information mise à disposition de tiers est-elle adaptée (exemple : niveau de détail du décompte de charges, informations mises à dispo-sition des experts ou fournies par les property managers) ? Existe-t-il un besoin de fiabilisation des données ? Peut-on se différencier en utilisant les données pour proposer de nou-veaux services aux locataires ? Etc.

Un entrepôt de données, oui mais…

Les acteurs du Property Management sont amenés à délivrer un nombre important d’informations aux diffé-rentes parties prenantes de leur activité, notamment à destination des mandants.La mise en place d’un système décision-

nel est alors indispensable pour indus-trialiser et automatiser la production.La complexité résulte de la grande hétérogénéité des besoins, que cela concerne les informations ou les for-mats souhaités.

Le système déployé doit en consé-quence être flexible. La base de don-nées, en permanente évolution, doit pouvoir s’adapter à chaque particula-rité et permettre d’anticiper les futures demandes.

Nos retours d’expérience

Mieux mettre à profit ses données, un projet d’entreprise

Si le constat de l’intérêt d’une meilleure exploitation des données est partagé, force est de constater que du chemin reste à parcourir. Une des clés du succès réside dans la prise de conscience qu’il s’agit d’un projet d’entreprise. Fabrice Ruchaud

Directeur des Systèmes d’Information Gecina

De plus en plus de données sur nos actifs immobiliers sont collectées ; les enjeux liés à une meilleure exploita-tion de celles-ci apparaissent. Les don-nées issues des métiers tels que l’Asset Management ou la Gestion Locative doivent davantage être exploitées dans une logique moyen / long terme. Les acti-vités liées à la RSE posent une autre pro-blématique, celle d’un grand volume de données qui nécessite une expertise pour les consolider, leur donner une signification et orienter des actions à mener.

Par ailleurs, l’implication des utilisateurs est essentielle. Chez Gecina, nous avons mis en place les états des lieux déma-térialisés sur tablette, ce qui a permis de fiabiliser le processus métier. Tous les acteurs sont impliqués dans une procédure transverse à plusieurs Directions, où cha-cune d’elle tire un avantage : diminution de la charge de collecte, complétude des plans de travaux, fiabilisation du reporting.

Entamer aujourd’hui ces démarches sur l’exploitation des données permet de valo-riser la richesse immatérielle de l’entre-prise ; l’ambition est d’aller au-delà de l’utilisation opérationnelle en utilisant ces données à des fins de pilotage stra-tégique pour anticiper les besoins de nos locataires.

Témoignage>

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L’offre de conseil en stratégie, organisation et management d’Akeance Consulting s’appuie sur deux idées :

Le Cabinet s’est créé autour d’une volonté partagée : proposer une offre de conseil qui rende opérationnelle la stratégie de l’entreprise. Notre volonté est également de proposer une offre neutre et indépendante de toute autre prestation (informatique, comptable, ...).

Faire simple, c’est-à-dire per-mettre aux entreprises de déga-ger le plus simplement possible les gains attendus, ou atteindre les objectifs stratégiques fixés.

Faire rapidement, c’est-à-dire privilégier l’action et la mise en œuvre. Le principe de décision de la mise en œuvre s’appuie sur l’importance relative des enjeux.

Akeance Consulting est aujour­d’hui composé de soixante­dix consultants possédant de solides compétences métier :� Immobilier

Nos interlocuteurs sont aussi bien des foncières que des bailleurs sociaux, des promoteurs, des asset / property / facility managers ou encore des directions immobi-lières de grands groupes. Les biens concernés sont autant le logement que le bureau, le tertiaire ou le commerce.

� Industrie et Services Nos expertises se concentrent fortement sur la fonction finance / contrôle de gestion / trésorerie au sein des secteurs industriels et de service que sont l’automobile et les équipementiers, le transport et la logistique, la grande distribu-tion, ainsi que, de manière générale, l’industrie de process.

� Banque / Assurance La banque de détail regroupe de nombreux pôles d’expertise : la rentabilité du client, le risque de taux, de liquidité, l’ALM de manière générale, la gestion des risques et du réglementaire, la distribution,… Nos compétences s’étendent aux secteurs de l’assurance et des mutuelles ainsi qu’aux gestionnaires d’actifs.

Les sujets sur lesquels nous accompagnons nos clients sont nombreux : L’étude d’opportunité dans le cadre de fusions / acquisitions.

Les études de productivité. La réalisation de due diligences, audits et schémas directeurs.

L’optimisation des organisations et des processus.

L’amélioration de la performance opérationnelle.

La gestion de projet de transforma-tion des métiers ou supports.

La gestion financière. La gestion des risques. L’étude de la fonction informatique (gouvernance, excellence opération-nelle, entreprise étendue).

La Direction de projets déléguée (pilotage de programme, de porte-feuille de projets).

L’analyse des besoins, l’assistance au choix et l’accompagnement à la mise en œuvre d’outils informatiques (métier et décisionnel).

L’accompagnement au changement.

Akeance Consulting partage ses activités entre ses bureaux de Paris, Bruxelles, Luxembourg et Genève.

Présentation d’Akeance Consulting

Ils nous font confiance

Jérémy Fichaux Associé

jeremy.fichaux@akeance.com + 33 (0) 6 65 80 79 67

Xavier Hyvernat Associé

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Alexandre CoulmDirecteur

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Consei l en Stratég ie ● Organisat ion ● M a n a g e m e n t

Akeance Consulting appuie son métier sur

l’exigence et la rigueur. Pour ce faire, Akeance comprend des équipes

très diverses et complé-mentaires. Les consultants sont tout autant diplômés d’écoles d’ingénieurs que

de commerce. Ils sont issus tant du métier

opérationnel que du secteur du consulting. La plupart

d’entre eux ont une ou plusieurs expériences préala-

blement à leur intégration.

Akeance Consulting vous accompagne dans l’optimisation de votre organisation, de votre

performance et de vos systèmes.