Cour de justice - Daniel DEVAUD1 La pratique récente en matière de loyers 14 ème Séminaire sur...

Cour de justice - Daniel DEVAUD 1

La pratique récente en matière de loyers

14ème Séminaire sur le droit du bail


Cas n° 1 - Les faits ( méthode absolue – méthode relative )

Une société Y était propriétaire d'immeubles à Pully qui ont été repris par une société sœur X en novembre 1996 à l'occasion de la dissolution sans liquidation de ladite société.

Par contrat du 26 septembre 1985, A a pris à bail un appartement de six pièces au 3ème étage d'un des immeubles concernés pour un loyer mensuel de CHF 1'750.- plus CHF 200.- d'acompte de chauffage et d'eau chaude. Le contrat était conclu pour un an et se renouvelait tacitement d'année en année. A louait également un garage et une place de parc.

Le loyer a été augmenté à CHF 2'160.- dans le cadre d’une transaction judiciaire en novembre 1994.

Par contrat du 30 novembre 1993, les époux B ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de sept pièces au 2ème étage de l'un des immeubles concernés. Le loyer mensuel était de CHF 2'500.- plus CHF 100.- d'acompte de chauffage et d'eau chaude. Le contrat était initialement conclu pour deux ans et se renouvelait ensuite tacitement d'année en année. Les époux B louaient également un garage.

Par contrat du 5 mars 1996, les époux C ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de cinq pièces au 2ème étage de l'un des immeubles précités. Le loyer mensuel était de CHF 2'200.- plus CHF 100.- d'acompte de chauffage et d'eau chaude et CHF 35.- à titre divers. Le contrat était initialement conclu pour un an et se renouvelait ensuite tacitement d'année en année. Les époux C louaient également un garage.

Par contrat du 20 mai 1996, les époux D ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de six pièces au rez-de-chaussée de l'un des immeubles précités. Le loyer mensuel net était de CHF 2'000.-. Le contrat était initialement conclu pour seize mois et se renouvelait ensuite tacitement d'année en année.


suite de l’état de fait du cas n° 1

En mai et juin 1997, la société X a fait notifier aux quatre locataires en question de nouvelles prétentions relatives aux frais d'exploitation, couplées avec des baisses de loyer devant entrer en vigueur le 1er octobre 1997 qui ont été contestées par les locataires qui ont alors réclamé différentes réductions de loyers pour les appartements et pour les places de parc en se prévalant de l'application de la méthode absolue.

La société X a conclu à la libération en invoquant le critère des loyers comparatifs pour les places de parc et la méthode relative pour les logements.

Le Tribunal des baux a prononcé la diminution des loyers des quatre appartements et des garages ou place de parc en procédant à des calculs selon la méthode relative faute d'éléments suffisants pour appliquer la méthode absolue.

Sur recours des locataires, la Chambre des recours a encore réduit les différents loyers. A l'instar du Tribunal des baux, la Chambre des recours a admis que les locataires pouvaient demander une baisse de loyer en cours de bail en se fondant sur la méthode absolue.

Tant la société X que les locataires ont recouru en réforme au TF.


Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a rappelé :

qu’une demande de diminution de loyer en cours de bail s’apprécie à l’aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer ; il en découle que le locataire ne peut pas demander une diminution du loyer en se fondant sur la méthode absolue ;

que, de même, une majoration du loyer s’apprécie à l’aide de la méthode relative, le bailleur ne pouvant se fonder que sur des critères relatifs ;


suite…

qu’exceptionnellement le bailleur peut se prévaloir directement d’un facteur absolu : lorsque le bailleur a formulé une réserve; en cas de sortie du contrôle cantonal des loyers; au cas où l’immeuble est vendu; lorsque le loyer résulte d'un bail indexé ou échelonné; dans des situations exceptionnelles telles que celle où une longue

période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue après que le bailleur a épuisé tous les facteurs de hausses relatifs.

Le juge applique alors la méthode absolue. que le bailleur comme le locataire peuvent réclamer l’application de la

méthode absolue pour s’opposer à une demande de hausse du loyer, respectivement de baisse du loyer ;


suite…

que le locataire ne peut invoquer la méthode absolue lorsque le bailleur lui notifie une baisse de loyer ;

que le locataire peut exceptionnellement invoquer la méthode absolue pour demander une diminution de loyer : en cas de vente de l'immeuble si, par exemple, le prix de vente

de l'immeuble est sensiblement inférieur à celui qui a servi à déterminer le montant du loyer actuel;

théoriquement tout au moins, lors de la sortie d'un immeuble du contrôle cantonal des loyers;

lorsque le loyer résulte d'un bail indexé ou échelonné; dans des situations exceptionnelles telles que celle où une

longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue et après que le locataire a épuisé tous les facteurs de baisses relatifs.


suite et fin.

l’application de la méthode relative n’implique pas nécessairement le recours à des critères relatifs, méthodes et critères ne devant pas être confondus ; ainsi l’évolution à la hausse ou la baisse des facteurs absolus de fixation du loyer – tels que les loyers comparatifs – pendant une période suffisamment longue pour être significative peut justifier une majoration ou une diminution du loyer selon la méthode relative ;

le droit du locataire de contester une augmentation de loyer et son droit formateur de demander une diminution du loyer en cours de bail revêtent un caractère distinct et conservent leur autonomie procédurale; chacune des parties doit veiller à la sauvegarde de ses droits indépendamment de l'autre en faisant appel au juge de sa propre initiative dans le délai légal.



Par contrats de bail conclus en novembre 1997, R. a remis à bail à un couple J. un appartement de quatre pièce et demi au 1er étage ainsi qu’une chambre indépendante en sous-sol dans un immeuble construit en 1955 et acheté par l’actuel propriétaire en 1956 pour environ CHF 640'000.-.

En 1997, le propriétaire a fait effectuer différents travaux pour un montant de l’ordre de CHF 623'000.-. Il s’agissait de la réfection de la toiture, du remplacement des fenêtres et de travaux d’isolation.

Cette même année, les parties ont fixé, par transaction devant la commission de conciliation, le loyer de l’appartement à CHF 842.- dès le 1er octobre 1997 et CHF 157.- pour la chambre indépendante.

Après les travaux, la bailleresse a notifié aux locataires des hausses des loyers fondées sur les récentes réfections à plus-values et porté le loyer mensuel de l’appartement à CHF 1'034.- et de la chambre à CHF 182.-

Les locataires ont contesté les hausses en invoquant un rendement net excessif. Le bailleur a quant à lui conclu au caractère non abusif des augmentations et requis la confirmation de celles-ci. Il s’est aussi prévalu des loyers usuels du quartier et a proposé six appartements à titre de comparaison.



Par requête du 23 juin 1998, les locataires ont conclu à la réduction de 2,91% du loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire à 4.25% dès le 1er octobre 1998.

Les premiers juges ont considéré que les hausses de loyers étaient abusives et les ont ramenées à CHF 1'004.- pour l’appartement et CHF 178.- pour la chambre indépendante. Selon le Tribunal des baux, les locataires ne pouvaient pas s’opposer aux augmentations de loyer en invoquant le rendement excessif de la chose louée ; s’agissant d’un immeuble ancien, il convenait de se référer aux loyers usuels du quartier. Il a aussi considéré que les travaux exécutés par la bailleresse autorisaient une augmentation de loyer. Ce jugement a été confirmé en appel, la Chambre des recours ayant considéré que seuls les loyers comparatifs pouvaient être opposés aux hausses de loyers.

Les locataires ont recouru au TF. Ils soutenaient que les hausses de loyer notifiées le 9 décembre 1997 étaient abusives dans leur totalité et, par là, étaient nulles. Ils ont aussi conclu que le loyer de l’appartement devait être réduit de 2,91%. Les locataires reprochaient aux juridictions cantonales d’avoir méconnu le caractère prépondérant du critère du rendement excessif. Ils contestaient aussi le caractère comparable des appartements présentés à titre de comparaison.


Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a rappelé et précisé :

que, face à une majoration de loyer justifiée selon la méthode relative, le locataire conserve la faculté de s’y opposer en faisant valoir que le loyer assurait néanmoins un rendement excessif, au regard de la méthode absolue ;

que. s’agissant de la hiérarchie entre les critères absolus du rendement net excessif et les loyers usuels, le critère du rendement net prévaut sur celui des loyers usuels ce qui a pour conséquence que le locataire est autorisé à prouver que le loyer se situant dans les limites des loyers usuels du quartier procure au bailleur un rendement excessif ;

que, pour les immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies, la hiérarchie entre les critères absolus est inversée : si un loyer augmenté selon un facteur relatif rentre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n’y a pas lieu de procéder au calcul du rendement net à moins que le bailleur ne se prévale pas des loyers usuels du quartier ou ne parvienne pas à apporter la preuve requise sur ce point.



Le 23 septembre 1996, la Commune X a conclu avec A un contrat de bail portant sur un appartement de 2 pièces pour un loyer mensuel de CHF 512.- et des frais accessoires de CHF 123.-. Le contrat comportait la clause suivante :

« Le locataire prend note que cet appartement subventionné, soit à un loyer réduit, doit servir en premier lieu au logement de familles avec des enfants mineurs. Il est tenu, si besoin est, de libérer l’appartement dès que les enfants prennent un domicile ailleurs ou que son revenu dépasse les limites admissibles. Il doit remplir d’éventuels formulaires de renseignements conformément à la vérité ».

Par formule officielle du 12 décembre 2000, le locataire s’est vu notifier une hausse du loyer net à CHF 770.- à compter du 1er mai 2001 et une adaptation de l’acompte de frais accessoires de CHF 110.-. Cette hausse était motivée par une adaptation aux loyers usuels de la localité ou du quartier. Ni le contrat initial ni une augmentation ultérieure du loyer et des frais accessoires de 1998 ne contenaient de réserve de hausse de loyer.

Le locataire a contesté la hausse du 12 décembre 2000. La Commune X a saisi le Tribunal d’une requête en constatation que le loyer de CHF 770.- n’était pas abusif. Par jugement du 25 avril 2002, confirmé en appel le 17 septembre 2002, les juridictions du canton de Berne ont constaté que le loyer n’était pas abusif.


Sur recours du locataire, le Tribunal fédéral a rappelé :

que le logement appartenant à un particulier et soumis à un contrôle cantonal des loyers n'est pas assujetti aux dispositions du CO protégeant les locataires contre des loyers abusifs. Lorsque ce logement sort du contrôle cantonal, le bailleur peut se prévaloir directement de la méthode absolue, même si antérieurement il n'a formulé aucune réserve de hausse. Cette solution est justifiée par le fait que les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs ne s'appliquent pas aux logements subventionnés avec un contrôle officiel des loyers ( art. 253b al. 3 CO );

que le logement appartenant à une collectivité publique qui prend des mesures d'encouragement est soumis aux mesures protectrices des art. 269 et ss CO et non à l'art. 253b al. 3. Lorsque la collectivité publique met un terme aux mesures d'encouragement, le recours à la méthode absolue n'est pas justifié. Le locataire ne peut prétendre dans ce cas que sa confiance a été éveillée quant à la conformité au marché du dernier loyer qu'il a payé;

que le logement appartenant à une collectivité publique qui le loue à des conditions permettant de couvrir ses coûts est soumis aux mesures protectrices des art. 269 et ss CO. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la méthode absolue.


Cas n° 4 - Les faits ( contestation du loyer initial )

Le 1er juin 1999, X est devenu locataire d'un appartement de trois pièces pour un loyer annuel de CHF 11'340.-, soit le loyer payé par le précédent locataire.

X a contesté le loyer initial en invoquant la nécessité personnelle et familiale ainsi que la situation du marché des logements de trois pièces. Il a sollicité la fixation de son loyer selon le calcul du rendement.

Par jugement du 16 novembre 2000, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer annuel à CHF 8'535,60 et condamné le bailleur a restitué le trop- perçu.

Sur appel du bailleur, la Chambre d'appel a annulé le jugement du Tribunal des baux et loyers au motif que le locataire n'avait pas allégué ni prouvé l'existence de circonstances personnelles et familiales l'ayant contraint à conclure le bail, ni démontré qu'il avait recherché un appartement adapté à ses besoins.


Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a indiqué :

que les conditions pour contester le loyer initial sont alternatives et non cumulatives : soit le locataire est contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale, soit il est contraint en raison de la situation du marché local, soit le loyer a été sensiblement augmenté par rapport au loyer payé par le précédent locataire; il suffit qu'une de ces conditions soit remplie pour qu'il faille entrer en matière sur la demande de contestation du loyer initial;

qu'il appartient au locataire de prouver la réalisation d'une de ces conditions; que la notion de contrainte figurant à l'art. 270 al. 1 let. a CO suppose que le locataire ait

de bonnes raisons de changer de logement et que l'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce à une occasion qui se présente, et cela parce que les motifs de nécessité personnelle ou familiale, ou la situation sur le marché local du logement, sont tels qu'une renonciation serait déraisonnable;

que dans les cantons comme Genève où la pénurie de logement est constatée sur la base d'études statistiques sérieuses établies annuellement, pénurie qui conduit l'autorité cantonale à imposer la formule officielle prévue par l'art. 270 al. 2 CO, il y a lieu d'admettre comme établie la "situation difficile sur le marché du logement ou des locaux commerciaux" sans que le locataire doive en sus prouver les démarches infructueuses qu'il a effectuées pour trouver un logement dans les catégories touchées par la pénurie.


Cas n° 5 - Les faits ( contestation du loyer initial )

A une date indéterminée les époux A se sont séparés et le mari a quitté le domicile conjugal.

Le 18 janvier 1999, le propriétaire de l'appartement occupé par l'épouse de A a résilié le bail pour le 1er octobre 1999. L'épouse de A a contesté le congé. Devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, les parties ont convenu de prolonger le bail jusqu'au 1er décembre 1999.

Le 17 juin 1999, l'épouse de A a fait acte de candidature pour un appartement auprès de la régie X. qui lui indiqué que l'appartement en question allait être rénové de sorte que le montant du loyer et la date de location ne pourraient que lui être communiqués ultérieurement.

Dans l'intervalle, l'épouse de A a sollicité de son bailleur une prolongation de son bail, ce qu'il lui a refusé. Les parties ont à nouveau saisi la Commission de conciliation et ont à nouveau trouvé accord selon lequel la date de libération du logement serait reportée du 1er au 15 décembre moyennant le paiement du loyer du mois entier.

Le 19 novembre 1999, l'épouse de A a conclu un contrat de bail pour l'appartement pour lequel elle s'était inscrite le 17 juin 1999. Le loyer mensuel net était fixé à CHF 2'200.- plus CHF 145.- à titre d'acompte de charge. L'entrée en possession était fixée au 15 décembre 1999.



Les travaux effectués dans cet appartement, pour un coût total de CHF 177'129,90, ont consisté à créer une cuisine à la place d'une chambre de bonne, l'ancienne cuisine devenant une salle à manger, à installer une seconde salle d'eau et à modifier les matériaux du revêtement de certaines pièces.

Le loyer mensuel payé par le précédent locataire s'élevait à CHF 1'160.- plus les charges.

L'épouse de A a saisi la Commission de conciliation pour contester le loyer initial. Elle a conclu à une réduction de son loyer mensuel à CHF 1'500.-.

Dans un premier temps, le Tribunal des baux a déclaré irrecevable la requête en contestation de loyer initial, ce qui a été confirmé par la Chambre des recours. Les juges cantonaux ont considéré que l'épouse de A ne pouvait se prévaloir d'une situation de contrainte qu'elle avait elle-même provoquée en se contentant d'une brève prolongation de bail. Elle a aussi considéré que, vu l'ampleur des travaux effectués, il n'était pas possible d'admettre que la chose était restée identique.


Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a considéré :

que la notion de contrainte figurant à l'art. 270 al. 1 let. A CO suppose que le locataire ait de bonnes raisons de changer de logement et que l'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce à une occasion qui se présente, et cela parce que les motifs de nécessité personnelle ou familiale, ou la situation sur le marché local du logement, sont tels qu'une renonciation serait déraisonnable;

que lorsque le bail antérieur est résilié par le bailleur, il est évident que le locataire a des motifs personnels, voire familiaux de changer de logement;

qu’une résiliation avec effet immédiat en application des art. 257d et 257f CO engendre une contrainte de nature à faire apparaître une renonciation à conclure un nouveau bail comme déraisonnable;

que lorsque le bail a été résilié pour l'échéance du contrat, la question de savoir s'il y a eu contrainte va dépendre des circonstances, notamment de la question de savoir si le locataire a épuisé les possibilités de prolongation de bail qui lui étaient ouvertes;

qu’on ne saurait reprocher au locataire d'avoir accepté par transaction une prolongation plus courte que le maximum légal;


suite…

qu’entre en ligne de compte pour apprécier la situation le nombre de démarches entreprises par le locataire pour se loger ailleurs ainsi que sa capacité financière,

que le temps à disposition du locataire pour trouver un nouveau logement est un critère à prendre en compte, étant précisé que ce qui est déterminant est le temps qui restait à disposition du locataire pour se reloger au moment où il a signé le nouveau bail (la durée totale séparant le moment où le locataire a su qu'il devait quitter le logement n'est déterminante que lorsque le locataire n'entreprend rien et n'agit qu'au dernier moment);

qu’indépendamment de toute contrainte, la loi admet la recevabilité de la contestation du loyer initial lorsque le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer;

qu’une augmentation est sensible au sens de l'art. 270 al. 1 lit. b CO lorsqu'elle dépasse 10%; qu’il n'y a pas lieu de dénier au locataire la recevabilité d'une contestation au motif que le

bailleur a entrepris des travaux dans l'objet proposé à la location; que les termes "même chose" contenus à l'art. 270 al. 1 lit. b signifient que l'objet loué doit

conserver les mêmes caractéristiques que par le passé, notamment la même surface et le même nombre de pièces.


Cas n° 6 - Les faits ( utilisation de la formule officielle )

La société X est propriétaire de plusieurs immeubles. Après une rénovation complète elle a communiqué aux locataires qu'elle entendait majorer le loyer dès le 1er juillet 2000. Plusieurs locataires s'étant opposés à la majoration, X a agi en constatation que le loyer majoré était conforme à la loi.

Le Tribunal de district a admis la demande. Le Tribunal supérieur l'a rejetée au motif que sur la formule officielle manquait la signature manuscrite de la bailleresse.


Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a considéré :

que la formule officielle prévue pour les majorations de loyer au sens de l'art. 269d CO pouvait être considérée comme étant une forme qualifiée exigeant la signature de la partie déclarante;

que la signature mécanique au sens de l'art. 14 al. 2 CO ne suffit que dans les affaires où elle est admise par l'usage ce qui présuppose le constat d'un usage admettant une telle situation.



La société X est propriétaire d'un immeuble à Pully loué à différents locataires.

Le 27 novembre 1997, X a notifié une majoration de loyer sur une formule officielle motivée comme suit :

"SELON ARTICLES 269 C.O., 269A LETTRE A C.O. ET 11 OBLF, LOYER USUEL DU QUARTIER".

La formule officielle était accompagnée d'une lettre au contenu suivant:

" Au vu de l'évolution des conditions du marché, les paramètres de fixation des loyers ayant changé, la société propriétaire de l'immeuble cité en marge se trouve contrainte de procéder à une adaptation de votre prix de location. Nous vous rappelons que vous bénéficiez depuis de nombreuses années d'une situation privilégiée, que l'on peut qualifier de rente de situation, en payant des loyers en inadéquation avec le marché, eu égard à la qualité de l'objet loué et à sa situation. Ces circonstances sont devenues insupportables pour la société propriétaire et vont jusqu'à mettre son équilibre financier en péril. Au vu de ce qui précède, conformément à votre contrat de bail, nous joignons à la présente une notification de hausse de loyer sur formule officielle. Celle-ci s'articule autour des articles 269 CO, 269a lettre a CO et 11 OBLF: loyers usuels dans le quartier. A l'examen de la formule officielle, vous constaterez que, la société propriétaire ayant décidé de ne pas répercuter la totalité de la hausse possible, il en résulte une réserve de hausse de 14 % qu'elle pourrait faire valoir ultérieurement, vos droits demeurant également réservés".

Les locataires ont contesté la hausse. Tant le Tribunal des baux que la Chambre des recours ont constaté la nullité des hausses de loyers au motif que la motivation de la hausse manquait de clarté dès lors qu'elle se référait à la fois aux loyers usuels et au rendement de la chose louée.



qu'une augmentation de loyer est nulle lorsque le contenu de l'avis de majoration n'est pas suffisamment précis;

que la motivation indiquée sur la formule officielle constitue une manifestation de volonté du bailleur dont le sens et la portée doivent être interprétés selon le principe de la confiance;

qu'il y a lieu d'examiner, d'après les facultés de compréhension du locataire, et au vu de toutes les circonstances du cas particulier, si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour permettre au destinataire de décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles;

qu'une lettre d'accompagnement peut permettre d'interpréter une formule officielle dans la mesure où la formule officielle se réfère aux motifs indiqués dans la lettre d'accompagnement et tend uniquement à les expliciter;

que le bailleur qui veut augmenter le loyer doit choisir le tableau sur lequel il entend jouer; s'il invoque des facteurs antinomiques, il s'expose au reproche d'avoir motivé la hausse de loyer de manière insuffisamment claire et donc à la nullité de l'augmentation.



L'administration des immeubles de la ville de Bâle loue depuis 1986 un appartement de quatre pièces à A pour un loyer mensuel net de CHF 476.-.

Le 11 mars 1997 puis le 1er juin 1999, cette administration a adressé à A une formule officielle de hausse de loyer dans laquelle elle explique qu'aucune baisse de loyer n'est possible en raison d'un rendement net insuffisant. Sur la formule du 11 mars 1997, l'administration a indiqué qu'elle pouvait théoriquement réclamer un loyer mensuel de CHF 1'067.- basé sur la hausse des coûts et la compensation du renchérissement. Sur la formule du 1er juin 1999, elle a précisé que le loyer théorique n'était plus que de CHF 976.- compte tenu de l'évolution du taux d'intérêts hypothécaires et de l'indice des prix à la consommation.

Par formule officielle du 11 septembre 2000, l'administration a augmenté le loyer mensuel à CHF 662.- à compter du 1er mai 2001. Elle a indiqué sur la formule que cette hausse était motivée par l'adaptation progressive du loyer effectif à CHF 1'036.- auquel elle prétendait avoir droit. Dans la lettre d'accompagnement, elle a encore exposé que ses appartements n'étaient plus subventionnés et qu'ils seraient désormais loués en contrepartie de loyers conformes au marché. Elle indiquait aussi qu'elle allait graduellement adapter ses loyers aux loyers du marché.

A a contesté l'augmentation. Le Tribunal d'appel a constaté la nullité de l'augmentation au motif qu'elle n'était pas clairement motivée.



que la hausse doit être clairement motivée, de façon que le locataire puisse se faire une image claire de sa portée et de sa justification;

qu'une motivation est suffisamment claire lorsqu'un locataire raisonnable et loyal peut réaliser, au regard de toutes les circonstances décisives au moment de la réception de la hausse, à quels motifs précis se réfère le bailleur;

dans le cas d'espèce, qu'il n'y avait pas de contradiction à ce qu'un bailleur fonde son augmentation sur le critère des loyers usuels après avoir évoqué, dans ses écrits antérieurs, la possibilité d'une hausse fondée sur les coûts dès lors que le bailleur fondant son augmentation sur les loyers usuels du quartier ou de la localité peut exiger subsidiairement un calcul de rendement.



Le 25 février 1993, B a conclu un contrat de bail portant sur une villa avec T et S pour un loyer mensuel de CHF 3'400.-. Le contrat initial était conclu pour une durée de trois ans et quinze jours, puis était renouvelable d'année en année.

Aucune formule officielle n'a été utilisée.

Par la suite la propriété de la villa a été transférée à la société X.

Après avoir mis à plusieurs reprises les époux B en demeure de payer les loyers arriérés, X les a sommés, par courrier du 15 juin 1999, de lui verser dans les trente jours les loyers pour les mois d'avril à juin 1999, avec menace de résiliation.

Le 28 juillet 1999, X a notifié aux époux un avis de résiliation de bail pour le 31 août 1999 en raison d'un arriéré de loyer de CHF 13'600.- correspondant aux loyers d'avril à juillet 1999.

Le 27 août 1999, les époux B ont saisi la Commission de conciliation en proposant le remboursement complet des arriérés au 31 octobre 1999. X a demandé l'évacuation des époux B.

Le 20 janvier 2000, les époux B ont introduit une demande en fixation du loyer initial concluant à ce que le loyer annuel soit fixé à CHF 33'600 fr. dès le 16 mars 1993.

Devant le Tribunal des baux et loyers, B s'est opposé à l'évacuation en arguant qu'il avait effectué pour environ CHF 70'000.- de travaux. Il a aussi indiqué qu'il n'avait jamais reçu d'avis initial de fixation du loyer.

Le Tribunal des baux et loyers dans un premier temps, puis la Chambre d'appel ont prononcé l'évacuation des époux B.


Le Tribunal fédéral a rejeté le recours des époux B et rappelé :

qu'un vice de forme dans la notification du loyer initial entraîne la nullité du loyer fixé;

que, lorsque, dans cette hypothèse, le locataire avait introduit une procédure judiciaire pour contester le loyer initial, il était en tout cas exclu qu'il tombe en demeure (art. 257d CO) jusqu'à la fixation judiciaire du loyer ;

que l'éventuelle application de ces principes suppose que le vice de forme ne soit pas abusivement invoqué par le locataire;

que constituent notamment un abus de droit : une attitude contradictoire et l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but ;

qu'un locataire a comportement abusif si, après s'être rendu compte du vice de forme résultant de la non-utilisation de la formule officielle, il s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer ultérieurement profit ;

qu'il n'était pas imaginable que le vice de forme conduise à une cession de l'usage du logement à titre gratuit, alors que les parties s'étaient entendues en tout cas sur le caractère onéreux de ladite cession.


Cas n° 10 - Les faits ( loyers comparatifs)

Depuis le 1er septembre 1980, N est locataire d'un appartement de cinq pièces d'une surface de 87,16 m2, au cinquième étage d'un immeuble construit en 1970 pour un loyer annuel de CHF 5'160.- charges non comprises. Le bail conclu initialement pour trois ans se renouvelait ensuite d'année en année.

Par avis de majoration du 10 mai 1995, le loyer a été porté à CHF 11'448.- sans les charges du 1er septembre 1995 au 31 août 1996, à CHF 12'396.- du 1er septembre 1996 au 31 août 1997 et à CHF 13'332.- du 1er septembre 1997 au 31 août 1998. L'appartement en question ne bénéficie pas du téléréseau.

Le 24 avril 1998, N a requis une baisse de 16% de son loyer dès le 1er septembre 1998. La bailleresse n'ayant donné aucune suite à cette demande, N a ouvert une action devant le Tribunal des baux et loyers et conclut à ce que son loyer annuel soit fixé à CHF 11'196.-.

La bailleresse s'est opposée à cette baisse au motif que le loyer se situait dans les limites du quartier. Elle a produit six exemples d'objets de comparaison se trouvant dans le même quartier que l'appartement de N et à proximité d'équipements identiques. Ces objets avaient une surface semblable, hormis pour l'un d'eux dont la surface était de 95 m2. Tous ces objets avaient été construits à la même période (entre 1965 et 1973) et entretenus de manière similaire. Ils bénéficiaient du même équipement, sauf que cinq d'entre eux étaient munis de fenêtres à double vitrage et se situent dans un quartier tranquille alors que l'appartement de N était démuni de telles fenêtres et est exposé à des nuisances de bruits importantes.

Retenant que la bailleresse n'avait fourni aucune indication détaillée sur l'évolution des loyers de quatre éléments comparatifs, étant admis que ces loyers n'avaient en tout cas pas réagi à la baisse du taux hypothécaire, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer annuel de N à CHF 11'196.- et condamné la bailleresse à rembourser le trop-perçu.

La Chambre d'appel a annulé ce jugement et a débouté N de sa demande en réduction de loyer. Elle a considéré que les objets proposés comme exemples par la bailleresse remplissaient les critères de comparaison fixés par la loi. Constatant que la diminution des taux n'avait pas été répercutée sur les loyers comparatifs, elle a procédé à l'adaptation à la baisse desdits loyers comparatifs.


Le Tribunal fédéral a admis le recours de N et rappelé :

que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, la comparaison devait porter sur au moins cinq objets;

la dimension : le critère de la surface du logement est un critère déterminant qui ne saurait être compensé par l'indication du nombre de pièces;

l'emplacement : on ne peut pas comparer des appartements équipés d'un double vitrage et situés dans un quartier calme avec un appartement qui n'est pas doté d'un double vitrage et qui se trouve exposé à des nuisances de bruits importantes.

l'équipement : un raccordement au téléréseau fait partie des installations que l'on trouve aujourd'hui dans la majorité des habitations, de sorte que son absence constitue un écart par rapport au standard des logements dont la location est offerte sur le marché; un appartement qui ne permet pas de recevoir la télévision par câble est un logement dont le confort est inférieur à la norme usuelle;


De manière générale, le Tribunal fédéral a indiqué à plusieurs reprises :

que l'étage des logements comparés n'apparaissait pas pertinent; que, s'agissant de l'âge de l'immeuble, des immeubles construits

durant les deux premières décennies du XXème siècle étaient comparables; qu'il n'y a pas lieu d'étendre la comparaison à des immeubles construits en 1930, une différence de plus de vingt ans ne permettant en tout cas pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction.


Cas n° 10 - Les faits ( loyers comparatifs – statistiques)

Dans cette procédure était en cause une majoration du loyer mensuel de CHF 476.- à CHF 662.- pour un appartement de quatre pièces d'une surface de 80 m2. La hausse était justifiée par le relevé des prix des loyers de la statistique officielle de Bâle-Ville qui indiquait un loyer mensuel de CHF 1'120.-.

Dans son arrêt, le Tribunal fédéral a expliqué : que le bailleur peut justifier que le loyer se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier en produisant cinq loyers de comparaison présentant pour l'essentiel les mêmes caractéristiques que l'objet concerné ou en se référant aux statistiques officielles;

que les statistiques officielles n'entrent en considération que si elles appréhendent de manière adéquate la situation concrète, la grandeur, l'équipement, l'état et la période de construction des objets recensés;

que la statistique bâloise, bien que sérieuse, ne répond pas aux exigences précitées parce que la situation et l'équipement des habitations ne sont pas suffisamment considérés;

que cette statistique peut être considérée comme une trame grossière pour déterminer les loyers du quartier ou de la localité; il conviendra alors d'examiner dans chaque cas, si, et dans quelle proportion, le loyer considéré s'écarte du loyer statistique;

qu'un loyer de CHF 662.- n'était pas abusif et pouvait être admis par référence à la statistique officielle qui indiquait, pour le même type de logement considéré, un loyer de l'ordre de CHF 1'120.-.


que le locataire disposait d'une action en enrichissement illégitime fondée sur les art. 62 et ss CO pour les loyers qu'il a versés en trop au bailleur;

qu'il ne pouvait pas faire valoir cette prétention contre le nouvel acquéreur de l'immeuble, le transfert des droits et obligations visés à l'art. 261 CO ne comprenant que les droits attachés au bail et non les droits découlant d'autres sources d'obligations telles que ceux découlant de l'enrichissement illégitime ou d'un acte illicite;

que l'action en enrichissement illégitime était soumise au délai de prescription absolue de dix ans prévu par l'art. 67 CO et non selon les règles applicables aux prestations périodiques de cinq ans.

Cour de justice - Daniel DEVAUD1 La pratique récente en matière de loyers 14 ème Séminaire sur...

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